估價(jià)實(shí)務(wù)模擬題

1、估價(jià)實(shí)務(wù)模擬題現(xiàn)有一宗地，占地面積為100平方米,1999年11月通過出讓方式取得土地 使用權(quán)，使用年期為50年。2001年11月建成一房屋，該房屋建筑面積為250 平方米，現(xiàn)全部用于出租。根據(jù)以下資料，評(píng)估該宗土地2004年11月的價(jià) 格。(1) 該房屋用于出租，每年收取押金6萬元，平均每月租金收入為4萬元， 平均每月總運(yùn)營費(fèi)用為2萬元；(2) 該房屋耐用年限為50年，目前的重置價(jià)格為每建筑平方米6000元，假 設(shè)殘值率為0;(3) 押金收益率為9%;(4) 土地還原利率為6%,建筑物還原利率為8%。解該宗土地有收益，適合于運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估。(1) 計(jì)算該不動(dòng)產(chǎn)總收益：年租金收益：4x12

2、=48(萬元)年押金收益：6x9%=0.54(萬元)年總收益;48+0.54=48.54(萬元)(2) 計(jì)算該不動(dòng)產(chǎn)的年總運(yùn)營費(fèi)用：年總運(yùn)營費(fèi)用=2x12=24(萬元)該房地產(chǎn)的年凈收益=48.5424=24.54(萬元)(4) 建筑物現(xiàn)值采用成本法測算，房屋的建成比土地使用權(quán)晚兩年，因此， 房屋的使用年限為48年。所以建筑物現(xiàn)值=6000x250x(48-3)/48=140.625萬丿I/O(5) 建筑物年凈收益=140.625x8%=l 1.25(萬元)(6) 土地年凈收益=24.5411.25=13.29(萬元)（7）選擇收益法公式V=y 1 石戸*計(jì)算土地總價(jià)格;土地總價(jià)格”驚xl-苗

3、養(yǎng)=205- 4 （.萬元）單價(jià)萬元/平方米）有某市一待估宗地G需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6塊宗地, 具體情況見表lo表1各宗地的具體情況地成交價(jià)（元/ 平方米）交易年份交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素A6801999+1%1 . 30+1%B610199901 . 101%C7001998+5%1 . 402%D75020011%1 . 60+2%E700200201 . 3十1%0F200201 . 100該市地價(jià)指數(shù)見表2。表2地價(jià)指數(shù)表年份1991991991992002002006789012指數(shù)100103107110108107112另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)

4、系比為：當(dāng)容積率在1 1.5之 間時(shí)，容積率每增加0丄 宗地單位地價(jià)比容積率為1.0時(shí)的地價(jià)增加5%;超過 1.5時(shí)，超出部分的容積率每增加0.1,單位地價(jià)比容積率為1.0時(shí)的地價(jià)增加 3%o對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比 較，表2中負(fù)號(hào)表示案例宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于 待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評(píng)估宗地G2002年的價(jià)格。解建立容積率地價(jià)指數(shù)表，見表3。表3容積率地價(jià)指數(shù)表容積率1 01.11.21.31.41.561地價(jià)指數(shù)100105110115120125128可比實(shí)例 A : 680x(112/1

5、10)x(100/101)x(105/115)x(100/100)x(100/101)=620 可比實(shí)例 B : 610x(112/110)x(100/100)x(105/105)x(100/100)x(100/99)=627 可比實(shí)例 c : 700x(112/107)x(100/105)x(105/120)x(100/100)x(100/98)=623 可比實(shí)例 d : 750x(112/107)x(100/99)x(105/128)x(100/100)x(100/102)=638 可比實(shí)例E:700x(112/112)x(100/100)x(105/115)x(100/101)x(100

6、/100)=633因此，待估宗地G的評(píng)估結(jié)果為：(620十627十623十638十633)/5=628(元 / 平方米).某工業(yè)開發(fā)區(qū)，于1999年5月底取得農(nóng)地使用權(quán)年限為50年,開發(fā)成“五通 平”后分塊出售。調(diào)查得知：該地區(qū)農(nóng)地取得費(fèi)用（含征地、拆遷安置補(bǔ)償和 稅費(fèi)）平均為15萬元/畝，土地“五通一平”開發(fā)費(fèi)用（含稅費(fèi)）平均為2億元/平方 公里。征地完成后，“五通一平”土地開發(fā)周期平均為2年，如果第一年投入開發(fā)費(fèi)用的40%,第二年投人60%,各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息 率10%,交易稅費(fèi)為熟地售價(jià)的6%,當(dāng)?shù)卦试S的開發(fā)商投資利潤率為土地取 得費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用之和的15%。開發(fā)完成

7、后，可用于出售的面積占總面積的 70%。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的増值收益率為20%, 土地資本化率為12%。試根據(jù) 以上資料估算2001年5月底開發(fā)完成后出售土地的平均單價(jià)。解 該題是典型的新開發(fā)土地分塊岀售情況汁算公式為：開發(fā)區(qū)某宗地的單價(jià)=取得開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)土地正帑的開發(fā) 用地的總成本十開發(fā)總成本卄別稅總額 開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地用途、區(qū)位等 總面積面枳的比率因素修正系數(shù)單位面積土地取得費(fèi)用=15萬元/宙= 150 000 元/G66.67 平方米=225元丿平方米）單（i面枳土地開發(fā)費(fèi)用=200 000 000元/I 000 00 0平方米= 200(76/平方米單仗面積利息-=225Xr(H-10?

8、<)2-l + 200X40%X(l + 10%)h5-門+ 60%X(l + 10%)s-l= 65. 37（元/平方米）單位面機(jī)利潤=（225 + 200）X15% = 63. 75（元/平方米）設(shè)開發(fā)后的供價(jià)為"則，單位面積銷售稅#=VX6%單位而積土地増值收蒞= （225 + 200 + 65. 37 + FX6%）X20%= 9&07 + 0012V可銷書面積= 225十”0十65. 37+0. 06V十9& 07十0. 012F土地單價(jià)70%= 840. 634-0. 102 9VV =937, 05（元/平方米單包可銷售而積48年便用權(quán)價(jià)格= 93

9、705X»-石蘋越利= 933（元/平方來）四、有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為4平方公里。適宜 進(jìn)行“五通一平"的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為50%;附近地區(qū) 與之位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地的單價(jià)為1000元/平方米，開發(fā)期需要3年; 將該成片荒地開發(fā)成“五通一平''熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等估計(jì)為每平方公 5WH1!里2.5億元;貸款年利率為10%;投資利潤率為20%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳 納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的5%,買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。估算該成 片荒地的總價(jià)和單價(jià)。解(1)設(shè)該成片荒她的總價(jià)為”。(2該成

10、片荒地.開發(fā)完成后的總價(jià)值=1 000X4 000 000X50%-20億(元)(3開發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額=2.5X4 = 10 (億元)(4)投資利息總 = (V-FVX4%)X(14-W%V-l+10X(H-10%,-5-l=0. 344V+1. 536 (億元5)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額=20X5% = !億元(6開發(fā)利潤總額=(V十VX4%十10) X15%=0. 156U+1. 5 0億元)?購買該成片荒地的稅費(fèi)總額=VX4%=0.04V(億元(8) " = 20-10-(0. 344"+1. 536) 1 (0. 15674-1-5)-0, 04V17=3.873 (億

11、元)故；荒她總價(jià)=3.873 (億元)荒地單價(jià)=96. 83 (元/平方米)五、某市一工業(yè)企業(yè)于1998年10月以出讓方式取得一宗國有土地，建造了廠 房進(jìn)行生產(chǎn)，土地面積6000 ,建筑面積4800 r,出讓年限50年。該企業(yè)對(duì) 地上建筑物辦理了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，根據(jù)保險(xiǎn)合同規(guī)定，若地上建筑物毀損，保 險(xiǎn)公司將按建筑物毀損價(jià)值的80%進(jìn)行賠償。2004年4月，因生產(chǎn)事故造成地 上建筑物毀損70%,該企業(yè)向保險(xiǎn)公司提出索賠。保險(xiǎn)公司經(jīng)過核實(shí)，認(rèn)為符 合理賠條件，特委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)地上建筑物毀損價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并確定理賠 額度。為此，該估價(jià)機(jī)構(gòu)搜集了如下可用資料：(1) 該地塊所處區(qū)域內(nèi)兩幢類似物業(yè)的近期交

12、易價(jià)格分別為：實(shí)例 A ： 1250 TU/rr?實(shí)例B : 1420元/帛(2) 該地塊所處區(qū)域于2003年10月出租的一工業(yè)廠房(實(shí)例C),房地年出租凈收益為105元/川，可收益年限50年。(3)該地塊與三個(gè)可比實(shí)例A、B、C的影響因素修正指數(shù)如下表1,表中數(shù) 值表示各案例條件與待估房地產(chǎn)比較，負(fù)號(hào)表示案例條件比待估房地產(chǎn)差.正 號(hào)表示案例條件比待估房地產(chǎn)好。表1比較因素待估房地產(chǎn)比較實(shí)例A比較實(shí)例B比較實(shí)例C交易時(shí)間100+302交易情況1002+80使用年期10001+2區(qū)域因素1001十31個(gè)別因素1000+5+7(4)該地塊所處區(qū)域目前征地費(fèi)(包括土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi))為18萬元/

13、畝， 土地開發(fā)費(fèi)1.5億元/k表1, 土地開發(fā)周期為1年，當(dāng)?shù)劂y行貸款利率6%, 土 地開發(fā)利潤率12%, 土地增值收益率20%, 土地還原利率7%,綜合還原利率 8%o解：(1)解題思路：首先根據(jù)出租資料采用收益還原法計(jì)算出租廠房即實(shí)例C價(jià) 格;然后采用市場比較法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià);用成本逼近法計(jì)算土地總價(jià)，最后根據(jù) 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=土地總價(jià)十建筑物現(xiàn)值，計(jì)算建筑物現(xiàn)值，從而最終得到建筑物毀 損價(jià)值及理賠額度。收益還原法計(jì)算公式為：(ar)xl-H( 1十Qu式中a純收益；r土地還原利率；n土地產(chǎn)收益年期。市場比較法基本公式為：待估宗地價(jià)格=比較實(shí)例宗地價(jià)格x待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指 數(shù)

14、X待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)X待估宗地區(qū)域 #因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)X待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比 較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)成本逼近法測算地價(jià)公式：土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)十土地開發(fā)費(fèi)十投資利息十投資利潤十稅費(fèi)十土地出讓 金)X年期修正系數(shù)(2) 用收益還原法計(jì)算實(shí)例C價(jià)格(105-8%)x 1R( 1 十8%)50=284.516 元/帛(3) 用市場比較法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)P第一步：分別計(jì)算三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格A=1250xl00/103xl00/98xl00/100xl00/99xl00/100=1250.868 元/卅B=1420xl00/10

15、0xl00/108xl00/99xl00/103xl00/105=1228.013 7c/rC=1284.516xl00/98xl00/100xl00/102xl00/99xl00/107=1213.094 元/卅第二步：采用簡單算術(shù)平均求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)單位面積不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=(1250.868十 122&013十 1213.094)/3=1230.658 元/X不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=1230.658x4800=590.716 萬元(4) 應(yīng)用成本逼近法計(jì)算土地總價(jià)第一步：土地取得費(fèi)：18萬元/畝=270元/用第二步：土地開發(fā)費(fèi)：1.5億元/k帛=150元/帛第三步：計(jì)算利息：270x(l十6%)1

16、十 150x(l十6%)0.5-1=20.634 元/X第四步：計(jì)算開發(fā)利潤：(270十150"12%=50.400元/川第五步：成本地價(jià)：270+150+20.634+50.400=491.034 元/卅第六步：土地增值收益：491.034x20%=9&207元后第七步：目前剩余年期44.5年的土地使用權(quán)現(xiàn)值(491.034+98.207)xl 1/(1 十7%)44.5=560.219 元/帛第八步：土地使用權(quán)總價(jià)=560.219x 6000=336。131萬元(5) 計(jì)算建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-土地總價(jià)=590.716336.131=254.585萬元(6)

17、計(jì)算建筑物毀損價(jià)值254.585x 70%=178.21 萬元(7)保險(xiǎn)公司理賠額度178.21x80%=142.57 萬元六、某甲房地產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)過調(diào)查，于1998年以出讓方式取得某市一片生地50年 土地使用權(quán)。該地塊面積為1.8k帛，進(jìn)行“七通一平”開發(fā)后，按照規(guī)劃，區(qū)域 內(nèi)道路、綠地等公益事業(yè)占地面積為30%。根據(jù)調(diào)查，該市同類土地取得費(fèi)用 為10萬元/畝，將生地開發(fā)成“七通一平”土地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等為1.4億 元/kr。開發(fā)期為3年，每年開發(fā)費(fèi)用及管理費(fèi)用在期初均勻投入，第一年、 第二年、第三年分別投入40%、30%, 20%。貸款年利率一年期為6%、二年期 為7%、三年期為8%;投

18、資利潤率為12%。當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媸峭恋爻杀緝r(jià)格的 20%, 土地還原利率為6%o 1998年起至2004年地價(jià)上漲幅度為每年增長 2%。2002年某乙房地產(chǎn)開發(fā)公司在其中3000川的A地塊上建成綜合寫字樓并 對(duì)外出租。寫字樓面積6200 ,耐用年限50年，殘值率為4%。目前該類建筑 的重置價(jià)格為1800元/川，建筑物還原利率為8%。2004年，某丙咨詢公司以此 作為典型案例，測算出該市同類房地產(chǎn)的綜合還原利率為7.42%,請(qǐng)問是否正 確？解：(1) 用成本逼近法計(jì)算土地價(jià)值 計(jì)算土地取得費(fèi)及稅費(fèi)1.8x1000x1000x150=2.7 億元 計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)1.4X1.8珂1.8x(l 30

19、%)=200 元/帛總開發(fā)費(fèi)用：200x1.8x0.7=2.52億元 計(jì)算利息2.7x8%x3+2.52x40%x(1+8%)2.5-1+2.52x35%x(1+7%)1.5-1+2.52x25%x(1+6%)0.5-1=0.648十0.21386+0.09421 十0.01862=0.97469 億元 計(jì)算利潤(2.7 十 2.52)x 12%=0.6264 億元®計(jì)算土地增值("K"KH汁)x20%=1.36422 億元 無限年期地價(jià)十十+=8.18531億元 60年期地價(jià)P=(G>KB+十+)電1一1/(1 十 6%)50=7.7409 億元 地價(jià)修正

20、到2004年:7.7409x(1十6%x2)=&6698億元 單位面積地價(jià)&6698-1.8x(l-30%)=68&08 元/X總地價(jià)：3000x 688.08=2064240 元(2) 計(jì)算建筑物現(xiàn)值建筑物年折舊：1800x6200-46=242609元。建筑物現(xiàn)值：1800x6200242609x2=10674782 元(3) 計(jì)算綜合還原利率應(yīng)用公式：R=(rlL+r2B)/(L 十 B)=(6%x2064240十 8%xl06747822)/(2064240十 10674782)=7.68%因此丙咨詢公司測算的房地綜合還原利率不正確。七、某城市有一宗住宅用地，需

21、要評(píng)估其土地使用權(quán)價(jià)格。經(jīng)調(diào)查收集到以下 資料：(1)與待估宗地處于同一供需圈、相同用途、相同交易類型的四宗土地交 易案例，待估宗地與各交易案例的條件以及各交易案例的區(qū)域因素和個(gè)別因素 修正情況如下表所示，其中區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正皆是與待估宗地相比 較，表中修正系數(shù)為正數(shù)的，表示交易案例的條件優(yōu)于待估宗地，表中系數(shù)為 負(fù)數(shù)的，表示交易案例條件比待估宗地差。項(xiàng)宗地土地區(qū)域個(gè)別目用地成父價(jià)交易時(shí)間使用容積率因素因素元/ m2年期/年修正系數(shù)/%修正系數(shù)/%A12001999 年10月1曰702.0+3%-11%B15601999 年8月1日703.0-5%-2%C16501999 年12月1日

22、503.0-5%-2%D14002000 年5月1日402.5-6%-3%待估宗地2000 年10月1曰702.0(2) 土地還原率為7%;(3) 該城市住宅地價(jià)指數(shù)以1999年9月1日為100,以后平均每月上漲1個(gè) 百分點(diǎn)；(4) 該城市住宅地價(jià)的容積率修正系數(shù)如下表:容積率010252 0304 .5.0修正系數(shù)01.81.2.12.492 .3.3請(qǐng)根據(jù)上述資料1 編制該城市地價(jià)指數(shù)表。2.采用市場比較法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限為70年的單位土地面積價(jià)格。(一) 審題(1) 明確題目要求。本題有兩項(xiàng)要求，即編制地價(jià)指數(shù)表和求取宗地在2000 年10月1曰70年期的

23、單位土地面積價(jià)格，審題時(shí)要注意估價(jià)時(shí)點(diǎn)、土地使用 年期和價(jià)格類型。(2) 了解有關(guān)資料。本題主要提供了 4個(gè)案例的交易價(jià)格及宗地狀況資料， 并說明了地價(jià)增長情況及容積率與地價(jià)的關(guān)系，這為構(gòu)思解題方法提供了依 據(jù)。(3) 審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹(jǐn)防i吳用。在審題過程中應(yīng)密切注意各案例所給定的因 素條件及因素比較說明，這是能否正確地進(jìn)行計(jì)算的關(guān)鍵。要明晰比較的基 準(zhǔn)，是以待估宗地為基準(zhǔn)，還是以比較案例為基準(zhǔn)，否則很容易造成條件指數(shù) 取值錯(cuò)誤。(二) 解題思路與方法選擇1方法選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況及題目所提供資料，本題適用于市場比較法。2解題思路(1) 先根據(jù)地價(jià)增長情況編制地價(jià)指數(shù)表。(2) 根據(jù)所確定的各

24、因素條件指數(shù)按照市場比較法的計(jì)算公式，分別對(duì)A、B、C、D、E 5個(gè)交易案例進(jìn)行各項(xiàng)因素修正，得到5個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格。(3) 采用適當(dāng)方法對(duì)5個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行平均，計(jì)算得到待估宗地價(jià)格。(三) 公式與計(jì)算步驟1. 適用公式待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格x期日修正x年期修正x容積率修正x區(qū)域 因素修正x個(gè)別因素修正2. 計(jì)算步驟(1) 選擇計(jì)算方法本題適宜采用市場比較法進(jìn)行評(píng)估(2) 編制該城市住宅地價(jià)指數(shù)1999 1999 1999 11999 12000 2000 1期1 . 18 . 10 . 12 . 15 . 10 . 113地價(jià)指數(shù)100107109111116121(3) 編制土地使用權(quán)年

25、期修正指數(shù)土地還原率為7%,以住宅用地法定最高年期(70年)的指數(shù)為100。則50 年期修正指數(shù)為:100x 1 -1/( 1+7%)50/ 1 -1/( 1+7%)70=97.46040 年期修正指數(shù)為:100x 1 -1/( 1+7%)40/ 1 -1/(l+7%)70=94.148或者采用下述方法編制年期修正指數(shù)(處理方法2)土地還原率為7%,以無限年期住宅用地價(jià)格指數(shù)為100。則70 年期修正指數(shù)為:100xl-l/(l+7%)70=99.12350 年期修正指數(shù)為:100x 1 -1/( 1+7%)50=96.60540 年期修正指數(shù)為:100xl-l/(l+7%)40=93.322

26、(4) 容積率修正系數(shù)：題目已給定(5) 確定區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù)根據(jù)題意，表中指數(shù)為各交易案例與待估宗地相比，因此確定待估宗地的 條件指數(shù)為100.各交易案例條件指數(shù)按表中給定數(shù)據(jù)確定。項(xiàng)目用地區(qū)域因素條件指數(shù)個(gè)別因素條件指數(shù)A10389B9598C9598D9497待估宗地100100(6) 比較修正各交易案例價(jià)格方法1 ：交易案例價(jià)格X期日修正x年期修正x容積率修正x區(qū)域因素修正x個(gè)別因素 修正=比準(zhǔn)價(jià)格A : 1200x121/109x100/100x1.8/1.8x100/103x100/89=1453.16（元/平方米）B : 1560x 121/107x100/100x1.

27、8/2.4x100/95x100/98=1421.14（te/平方米）C : 1650x121/111x100/97.460x1.8/2.4x100/95x100/98=1486.73（元/平方米）D : 1400x121/116x100/94.148x1.8/2.1x100/94x100/97=1458.14（元/平方米）方法2 :交易案例價(jià)格X期日修正X年期修正X容積率修正X區(qū)域因素修正X個(gè)別因素 修正=比準(zhǔn)價(jià)格A : 1200x121/109x99.123/99.123x1.8/1.8x100/103x100/89=1453.16（元/平方 米）B : 1560x121/107x99.1

28、23/99.123x1.8/2.4x100/95x100/98=1421.14（元/平方米）C : 1650x121/111x99.123/96.605x1.8/2.4x100/95x100/98=1486.73（元/平方米）D : 1400x121/116x99.123/93.322x1.8/2.1x100/94x100/97=1458.14（元/平方米）（7）待估宗地價(jià)格的確定采用算術(shù)平均數(shù)法計(jì)算待估宗地單位土地面積價(jià)格：（1453.16十 1421.14 十 1486.73十 1458.14） 一4=1454.79（元/ 平方米）（四）難點(diǎn)與常見錯(cuò)i吳分析本題主要考察應(yīng)用市場比較法進(jìn)行土

29、地價(jià)格評(píng)估的基本步驟及各修正指數(shù) 的計(jì)算方法。在審題過程中應(yīng)密切注意各案例所給定的因素條件及因素比較說 明，這是能否正確地進(jìn)行計(jì)算的關(guān)鍵。同時(shí)應(yīng)注意下述問題：（1）在答題過程中一定要清楚地寫出各計(jì)算步驟及計(jì)算公式，包括題目給定 的修正指數(shù)也應(yīng)在相應(yīng)的步驟中進(jìn)行簡單的說明，使整個(gè)答題步驟是完整的。（2）兩種編制土地使用權(quán)年期修正指數(shù)方法的計(jì)算結(jié)果完全相同，在答題過 程中采用任何一種方法均可，后一種方法稍微簡單一點(diǎn)。（3）各比較案例的區(qū)域因素條件指數(shù)和個(gè)別因素條件指數(shù)是根據(jù)題目給定的 區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù)進(jìn)行計(jì)算確定的。這里一定要注意題目中關(guān)于待 估宗地與比較案例之間的比較關(guān)系的說明，要弄清

30、是以誰為比較基礎(chǔ)、修正系 數(shù)的正負(fù)分別表示什么優(yōu)劣關(guān)系等，這是應(yīng)試者非常容易出錯(cuò)的地方。一般情 況下，不管是待估宗地還是比較案例，以誰為比較基礎(chǔ)，就將誰的修正指數(shù)確 定為100.另外一方的修正指數(shù)根據(jù)相應(yīng)的修正系數(shù)和正負(fù)數(shù)所對(duì)應(yīng)的優(yōu)劣關(guān) 系進(jìn)行計(jì)算。(4) 所有的修正指數(shù)確定以后，就按照市場比較法的修正公式計(jì)算各案例的 比準(zhǔn)價(jià)格。計(jì)算過程中要寫清楚計(jì)算公式。這里也有一個(gè)比較關(guān)系的問題即 哪個(gè)修正指數(shù)在分子，哪個(gè)修正指數(shù)在分母，甚至許多應(yīng)試者經(jīng)常問“是變分子 還是變分母?”或者問“100是在分子還是在分母廠其實(shí)市場比較法修正公式的最 基本原理是“待估宗地的修正指數(shù)/比較案例的修正指數(shù)：只要按照這

31、一原理將 相應(yīng)的修正指數(shù)代入公式進(jìn)行計(jì)算，就不會(huì)將比較關(guān)系弄錯(cuò)。(5) 最終評(píng)估結(jié)果一般是采用簡單算術(shù)平均法求得，但若有個(gè)別比準(zhǔn)價(jià)格計(jì) 算結(jié)果相差太大，應(yīng)進(jìn)行分析，并采用加權(quán)平均或其他方法進(jìn)行計(jì)算，同時(shí)要 充分說明理由。即使各比準(zhǔn)價(jià)格相差不大，也可以采用其他方法確定最終價(jià) 格，但同樣必須說明采用該方法的理由。八、某市現(xiàn)有一宗面積為2000平方米的住宅用地，某開發(fā)公司擬建造一棟塔式 住宅樓，預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)期2年，建成后即可全部售出。根據(jù)當(dāng)?shù)赝愖≌袌?行情，平均售價(jià)可達(dá)3800元/平方米;開發(fā)建設(shè)過程中，建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可 預(yù)見費(fèi)可控制在1500元/平方米，第一年投入40%,第二年投入60%,

32、并在各 年內(nèi)均勻投入。貸款年利息率為5.85%，銷售稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。若開發(fā)公司要以不高于700萬元的代價(jià)取得該宗地70年期的土地使用權(quán)， 實(shí)現(xiàn)相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)18%的利潤率，請(qǐng)計(jì)算建筑容積率最低應(yīng)為何值。(一) 審題(1) 明確題目要求。本題要求計(jì)算最低建筑容積率，即在假定地價(jià)已知的情 況下，要保證一定的利潤率，容積率需達(dá)到多少?與容積率直接相關(guān)的是總建筑 面積，總建筑面積又直接影響到不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。(2) 了解有關(guān)資料。本題主要提供了房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格、各項(xiàng)成本費(fèi)用(包 括地價(jià))及其投人情況、利息率、利潤率、銷售稅費(fèi)率等有關(guān)參數(shù)只是與不動(dòng) 產(chǎn)總價(jià)有關(guān)的容積率為未知。了解這些內(nèi)容有助于構(gòu)思

33、解題方法。(3) 審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹(jǐn)防i吳用。對(duì)所提供資料要仔細(xì)審查，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的 真實(shí)內(nèi)涵及費(fèi)用投入情況。如本題中給出的利潤率為銷售利潤率，計(jì)算利潤時(shí) 應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)為基數(shù);建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)為分段均勻投入，需分段 計(jì)算利息。(二) 解題思路與方法選擇1. 方法選擇本題從表面看是計(jì)算最低建筑容積率，實(shí)質(zhì)上是考察剩余法的另一種應(yīng) 用。與以往不同的是，本題不是要求評(píng)估土地價(jià)格，而是假定在地價(jià)已知的情 況下，要保證一定的利潤率，容積率需達(dá)到多少?屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析問 題。2解題思路采用設(shè)未知變量和解方程的方式進(jìn)行求解.即設(shè)最低容積率為x,得到總 建筑面積2000x平方米，然后分步計(jì)算

34、不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)及不可預(yù) 見費(fèi)、利息、利潤、銷售稅費(fèi)等;將各項(xiàng)計(jì)算結(jié)果和地價(jià)代人剩余法計(jì)算公式， 可得到一個(gè)含未知數(shù)x的等式，求解后即可得到建筑容積率數(shù)值。(三) 公式與計(jì)算步驟1基本公式地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)一建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)等一利息一利潤一銷售稅費(fèi)2. 計(jì)算步驟(1) 選擇計(jì)算方法本題適宜采用剩余法進(jìn)行計(jì)算(2) 計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)設(shè)最低容積率為x,則總建筑面積為：2000X平方米3 800x2000x-10000=760x(萬元)(3) 建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)等1500x2000x-10000=300x(萬元)利息地價(jià)利息=700x(l+5.85%)21=84.30(萬元)17建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)等利息

35、=300xx40%x(1+5.85%)1.51+3OOxx6O%x(1+5.85%)O.5-1=15.87x(萬元)(5) 銷售稅費(fèi)760xx6%=45.60x(萬元)(6) 利潤 760xxl8%=36.80x(萬元)(7) 代人公式進(jìn)行計(jì)算地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)一建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)一利息一銷售稅費(fèi)一利潤700=760x300x(84.30+15.87X)45.60x136.80X261.73 x=784.30x=3.0即該開發(fā)公司若要實(shí)現(xiàn)18%的利潤率，最低建筑容積率應(yīng)達(dá)到3.0。(四) 難點(diǎn)及常見問題分析(1) 在答題過程中應(yīng)先設(shè)最低容積率x,并根據(jù)題目所給的土地面積列出總 建筑面積的算式，否則是難

36、以進(jìn)行計(jì)算的。(2) 在本題中由于給的是房屋單位面積售價(jià)，因此利用房屋單位面積售價(jià)和 總建筑面積計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)，如果題目給的條件是房屋租金，則可利用所給租 金采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)。(3) 利息的計(jì)算應(yīng)區(qū)分不同投資的資金投入時(shí)間和投入方式，因此一般至少 應(yīng)將地價(jià)利息與建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)利息分開計(jì)算.且投資在一年以上就應(yīng)計(jì)算復(fù) 利。常見的錯(cuò)誤是地價(jià)利息和建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)利息不分開計(jì)算，或者即使分開 計(jì)算而計(jì)息期算錯(cuò)。(4) 銷售稅費(fèi)和利潤的計(jì)算主要應(yīng)注意計(jì)算基礎(chǔ)，計(jì)算基礎(chǔ)必須按照題目給 定的條件進(jìn)行確定。本題銷售稅費(fèi)和利潤的計(jì)算基礎(chǔ)均是不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，有時(shí)利 潤的計(jì)算基礎(chǔ)也可以是預(yù)付總資本，因此應(yīng)根

37、據(jù)題目的說明確定計(jì)算公式。十、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)。具體條件如下： 宗地面積4500平方米，商住綜合樓用途，出讓年限為50年;規(guī)劃限制條件和涉 及方案為總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設(shè) 備層;地下一層1000平方米為停車場，設(shè)有汽車位60個(gè)。地上14層為商 場，面積4000平方米，516層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50 個(gè)。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，交足40%地價(jià)款后即可開工，剩余地價(jià)款應(yīng)在建筑物建成 后一次性交清。又根據(jù)市場調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為兩年，建成后住宅 部分可一次性全部售完，其售價(jià)為5000元/平方米

38、，銷售稅費(fèi)為售價(jià)9%;商場和 車位用于出租，同類型、同檔次商場日租金按可出租面積計(jì)算為5元/平方米， 可出租面積占總建筑面積的70%,每個(gè)汽車位租金為地下480 7C/月，地上400 元/月，有關(guān)稅費(fèi)及經(jīng)營管理費(fèi)按租金的30%計(jì)。此類建筑物的建安綜合成本分 別為：商場及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上車位平均為 500元/個(gè)，專業(yè)費(fèi)為建安綜合成本的3%,假設(shè)資金投入方式為第一年60%, 第二年40%。目前貸款年利率為8%,投資回報(bào)率為20%, 土地還原率為 7.5%,商場的房地產(chǎn)綜合還原率為7%,建筑物還原率為&5%,試算該開發(fā)公 司開工時(shí)應(yīng)交納的最低地價(jià)款。（一）審題該題與上述綜合計(jì)算題5有許多類似之處，所不同的是：對(duì)預(yù)期開發(fā)價(jià) 值題目中給出的是銷售和租金資料，而不是交易案例，在求取方法上存在差異; 投資回報(bào)率未給出計(jì)算基數(shù)。審題時(shí)還要特別注意題目中所提到的“地價(jià)款” 的具體含義。（二）解題思路與方法選擇，根據(jù)題目所給條件可想到采用剩余法，預(yù)期開發(fā)價(jià)值可通過收益還原法間 接求出。因地價(jià)款為分期支付，可能會(huì)給應(yīng)試者帶來疑惑，是否需要分