鴻達(dá)城市廣場(chǎng)整體策劃研究報(bào)告

1、鴻達(dá) 城市廣場(chǎng)整體策劃研究報(bào)告AN OVERALL RESEARCH REPORTFOR MASTER PLAN ON HONGDA City Square編 制 于2012年6月15日華岸華岸（天津）建筑設(shè)計(jì)有限公司：（天津）建筑設(shè)計(jì)有限公司：院長(zhǎng)王慶策劃執(zhí)筆：王春濤馮鑫庭陳謙益市場(chǎng)調(diào)研人員：高級(jí)研究員鄧志晶萬(wàn)琪商業(yè)策劃師劉長(zhǎng)維周維周思博助理策劃師李嘉于丹戢德勇市場(chǎng)調(diào)研人員：高級(jí)研究員鄧志晶萬(wàn)琪王昆商業(yè)策劃師劉長(zhǎng)維劉博助理策劃師陳謙益李嘉周思博戢德勇財(cái)務(wù)預(yù)算人員：趙興趙紅婭丁瑤前 言PERFACE本報(bào)告系華岸商業(yè)地產(chǎn)研究院（以下稱“華岸”）受唐山鴻達(dá)汽車改裝有限公司委托，為其在唐山市路南區(qū)緊

2、鄰吉祥路地塊的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供的整體規(guī)劃研究報(bào)告。 華岸于6月1日6月8日對(duì)項(xiàng)目周邊地段商業(yè)及唐山類似商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了深入的市場(chǎng)調(diào)研和走訪，在此基礎(chǔ)上通過(guò)與本公司多年積累建立的華岸數(shù)據(jù)庫(kù)中相關(guān)案例進(jìn)行詳細(xì)、全面、透徹的對(duì)比研究，并結(jié)合目前國(guó)際國(guó)內(nèi)的最新商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，以及唐山市城市和商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，和項(xiàng)目地塊自身的資源優(yōu)勢(shì)，匯總、整理完成了本次的整體規(guī)劃研究報(bào)告。 本次規(guī)劃研究報(bào)告主要目的是：一、探尋物流和商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)；二、深入了解項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀和發(fā)展基礎(chǔ)；三、構(gòu)建新型商業(yè)城市綜合體的系統(tǒng)解決方案；四、提供華岸城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院做為規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。目 錄CONTENTS*1.唐山商業(yè)基礎(chǔ)研究1.1城市

3、概況1.2唐山商業(yè)研究1.3唐山商業(yè)物業(yè)建筑特征研究1.4地塊分析1.5總結(jié)2.現(xiàn)代商業(yè)與項(xiàng)目的對(duì)比研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比2.4總結(jié)*目 錄CONTENTS3. 商業(yè)規(guī)劃建議3.1 定位解析3.2 規(guī)化方案建議3.3 業(yè)態(tài)規(guī)劃3.4 物業(yè)規(guī)劃4. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算4.1 物業(yè)處置方案4.2 經(jīng)濟(jì)測(cè)算*1.0唐山基礎(chǔ)研究BASIC ANALYSIS ON TANGSHAN 唐山商業(yè)發(fā)展階段 唐山商業(yè)概況 小結(jié)-唐山商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 城市概況 經(jīng)濟(jì)概況 城市規(guī)劃 城市化 小結(jié)1.1城市基礎(chǔ)研究1.2 唐山商業(yè)研究 唐山商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài) 不同建筑形態(tài)商業(yè)市場(chǎng)定位 小結(jié)1.3

4、 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究 項(xiàng)目 地塊現(xiàn)狀 SWOT分析 小結(jié)1.4 地塊分析1.1.1 城市現(xiàn)狀TANGSHAN STATUS唐山是中國(guó)北斱的一個(gè)重要沿海港口城市，地處環(huán)渤海灣中心地帶，是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊，東北重要的國(guó)際航運(yùn)中心；唐山是河北省域中心城市，環(huán)渤海新型工業(yè)化基地，首都經(jīng)濟(jì)圈的重要支點(diǎn)，同時(shí)也被譽(yù)為中國(guó)未來(lái)發(fā)展前景最好的城市之一；地理位置優(yōu)越，港口城市，未來(lái)發(fā)展看好。1.4地塊分析1.2 唐山商業(yè)研究 1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況7 唐山市整體經(jīng)濟(jì)向好。2011年，唐山GDP達(dá)到了5442億元； 唐山市2011年位列河北省第1、全國(guó)第1

5、9；人均GDP全國(guó)第33， 唐山市人均GDP自2008年增速放緩，增長(zhǎng)速度低于GDP增長(zhǎng)水平，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于城市化進(jìn)程，城市擴(kuò)張速度較快。GDP人均GDP資料來(lái)源：唐山統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體向好，居民消費(fèi)能力不斷提升。1.1.2 經(jīng)濟(jì)概況ECONOMIC OVERVIEW1.4 地塊分析1.2 唐山商業(yè)研究 1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況唐山人口保持低速增長(zhǎng)，2011年總?cè)丝?37萬(wàn)，從人口基數(shù)上可以被視為河北省的大型城市；唐山社會(huì)消費(fèi)品零售總額在2011年達(dá)到了1334.8億元，自2006至2011年增速保持在16%以上，城市居民的消費(fèi)能力提高。唐山

6、經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體向好，居民消費(fèi)能力不斷提升。數(shù)據(jù)源：唐山統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)1.1.2 經(jīng)濟(jì)概況ECONOMIC OVERVIEW1.4 地塊分析1.2 唐山商業(yè)研究 1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況唐山市總?cè)丝谏鐣?huì)消費(fèi)品零售總額 人均消費(fèi)性支出2011達(dá)到了14,483元，伴隨著人民生活水平的提升，唐山居民消費(fèi)能力及消費(fèi)水平顯著提高 ； 作為人均消費(fèi)重要指標(biāo)，唐山人均可支配收入2011年為21,785元，在全國(guó)城市排名中處于前67的位置，遠(yuǎn)低于GDP排名，社會(huì)財(cái)富集中在少數(shù)人手中； 從私家車保有看，2011年年末唐山汽車保有量達(dá)到150.2萬(wàn)輛，其中個(gè)人汽車保有量78.1萬(wàn)

7、輛。人均可支配收入及消費(fèi)性支出社會(huì)財(cái)富相對(duì)集中，普遍家庭消費(fèi)發(fā)展?jié)摿^大。1.1.2 經(jīng)濟(jì)概況ECONOMIC OVERVIEW1.4 地塊分析1.2 唐山商業(yè)研究 1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況數(shù)據(jù)源：唐山統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)從居民現(xiàn)金支出來(lái)看，唐山市民消費(fèi)性支出額度較高，大部分家庭期末手上仍然存有一定量的現(xiàn)金，這表明消費(fèi)發(fā)展?jié)摿^大。2011年唐山市人均現(xiàn)金消費(fèi)情況1.1.2 經(jīng)濟(jì)概況ECONOMIC OVERVIEW1.4 地塊分析1.2 唐山商業(yè)研究 1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況數(shù)據(jù)源：唐山統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)1.1.2 經(jīng)濟(jì)概況ECO

8、NOMIC OVERVIEW1.4 地塊分析1.2 唐山商業(yè)研究 1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況數(shù)據(jù)源：唐山統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)唐山市民的消費(fèi)特征：從唐山市民家庭平均消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，食品、服裝、娛樂(lè)、住房是家庭消費(fèi)的主導(dǎo)，占到60%以上。在實(shí)際的市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于中高收入者而言，中高端的吃喝玩樂(lè)等休閑娛樂(lè)是其消費(fèi)的主導(dǎo)。2011年唐山市居民家庭平均消費(fèi)結(jié)構(gòu)京津唐沿海經(jīng)濟(jì)帶構(gòu)筑起環(huán)渤海都市圈，唐山成為都市圈工業(yè)增長(zhǎng)的中心城市。1.1.3 城市規(guī)劃CITY PLANNING 1.4 地塊分析1.2 唐山商業(yè)研究1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況唐山市200

9、8年2020年城市總體規(guī)劃：“兩核兩帶”發(fā)展格局 ：兩核：中部發(fā)展核心和南部發(fā)展核心。 中部發(fā)展核心包括：中心城區(qū)、古冶片區(qū)、豐潤(rùn)片區(qū)和空港片區(qū)； 南部發(fā)展核心包括：曹妃甸生態(tài)城、曹妃甸工業(yè)區(qū)、唐?？h城和南堡開(kāi)發(fā)區(qū)。兩帶：山前發(fā)展帶和沿海發(fā)展帶。 范圍包括：市區(qū)、曹妃甸工業(yè)區(qū)、唐?？h、樂(lè)亭縣、遵化市的一個(gè)鎮(zhèn)、遷西縣的三個(gè)鎮(zhèn)，以及灤南縣的兩個(gè)鎮(zhèn); 山前發(fā)展帶：京津冀重要的產(chǎn)業(yè)服務(wù)和生活居住中心；全市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心; 沿海發(fā)展帶：京津冀沿海地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心；冀東區(qū)域高教科研及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化基地；國(guó)家級(jí)濱海生態(tài)創(chuàng)新發(fā)展中心 。唐山市的用地?cái)U(kuò)展、城市生活方式和價(jià)值觀等開(kāi)始向城郊及農(nóng)

10、村地區(qū)擴(kuò)張。1.1.3 城市規(guī)劃CITY PLANNING1.4 地塊分析1.2 唐山商業(yè)研究1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況城市化是城市發(fā)展的必然途徑，對(duì)提升城市形象、城市質(zhì)量和區(qū)域的發(fā)展都有著重要的意義。 是城市發(fā)展的必然過(guò)程； 一個(gè)地區(qū)的人口在城鎮(zhèn)和城市相對(duì)集中，城鎮(zhèn)用地?cái)U(kuò)展； 是城市文化、城市生活方式和價(jià)值觀在農(nóng)村地域的擴(kuò)散過(guò)程； 城市化與工業(yè)化發(fā)展進(jìn)程密不可分,有三個(gè)階段:初期階段、加速階段以及后期階段；1.1.4 城市化URBANIZATION1.4 地塊分析1.2 唐山商業(yè)研究1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況城市化是城市發(fā)展的必然途

11、徑，對(duì)提升城市形象、城市質(zhì)量和區(qū)域的發(fā)展都有著重要的意義。 城市化改變進(jìn)城農(nóng)民的就業(yè)和收入結(jié)構(gòu)，使他們能有尊嚴(yán)地參與和分享城市化的成果，分享城鎮(zhèn)中的現(xiàn)代生活，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)； 合理的利用土地資源，提高資源分配，促進(jìn)區(qū)域的發(fā)展； 縮小城鄉(xiāng)收入差距，利于構(gòu)建合諧社會(huì)； 提升城市形象、城市質(zhì)量，建設(shè)新型宜居城市。1.1.4 城市化URBANIZATION1.4 地塊分析1.2 唐山商業(yè)研究 1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況u 城市化的意義2011年，唐山城市化率已經(jīng)超過(guò)50%，城市化已發(fā)展到中級(jí)階段唐山作為一個(gè)傳統(tǒng)的以工業(yè)為主導(dǎo)的城市，其工業(yè)化發(fā)展與城市化進(jìn)程脫節(jié)，必

12、然促進(jìn)城市的變革。由城市化水平判斷工業(yè)化階段由人均GDP判斷工業(yè)化階段錢納里的工業(yè)化發(fā)展階段2011年唐山的城市化率已超過(guò)51%。唐山2011年人均GDP超過(guò)10000美元，已進(jìn)入發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)階段。u 唐山城市化現(xiàn)狀1.1.4 城市化URBANIZATION1.4 地塊分析1.2 唐山商業(yè)研究1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況 唐山城市GDP及人均GDP保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，社會(huì)財(cái)富相對(duì)集中，普通民眾消費(fèi)潛力大； 隨著唐山城市化進(jìn)程和新型城市的建設(shè)， 耕地的流失和大量城市人口的出現(xiàn)，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品提出了新的要求； 然唐山城市化高度發(fā)展，城市化率超過(guò)50%，但是依然滯后于工業(yè)化水平。目前唐山

13、處于從傳統(tǒng)的工業(yè)城市向新型宜居城市建設(shè)的轉(zhuǎn)型中，城郊的開(kāi)發(fā)發(fā)展及大量的新生城市人口對(duì)商業(yè)形成一定的需求； 唐山城市化的進(jìn)一步發(fā)展以新農(nóng)村建設(shè)和城市改造為重點(diǎn)； 唐山城市的進(jìn)一步發(fā)展，需要新型的商業(yè)模式，滿足新增城市人口的需要，能夠引領(lǐng)唐山城市的進(jìn)一步發(fā)展，促進(jìn)唐山的成功轉(zhuǎn)型； 項(xiàng)目地塊處于唐山東南部城市邊緣，引入新商業(yè)模式，必將搶占唐山東南部發(fā)展先機(jī)，引領(lǐng)唐山市的發(fā)展方向。唐山工業(yè)化發(fā)展與城市化進(jìn)程脫節(jié)，城市發(fā)展需要新型的商業(yè)模式。唐山城市規(guī)劃的主要發(fā)展方向開(kāi)始向西轉(zhuǎn)移，本項(xiàng)目建設(shè)以農(nóng)商結(jié)合為核心，不僅可以作為唐山從城市向農(nóng)村發(fā)展的樞紐，而且能夠搶先占領(lǐng)唐山西部發(fā)展的核心位置。1.1.5 小結(jié)

14、SUMMARY1.4 地塊分析1.2 唐山商業(yè)研究1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2.1 唐山商業(yè)階段TANGSHAN BUSINESS STAGE唐山商業(yè)發(fā)展主要有四個(gè)階段：傳統(tǒng)百貨、一站式購(gòu)物中心、初級(jí)城市綜合體、高端城市綜合體。高端城市綜合體初級(jí)城市綜合體購(gòu)物中心傳統(tǒng)百貨萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新華貿(mào)購(gòu)物中心遠(yuǎn)洋城唐山百貨大樓唐山商業(yè)發(fā)展初期以百貨為市場(chǎng)主導(dǎo)，其中以唐山百貨大樓為代表，在市區(qū)多個(gè)核心位置開(kāi)設(shè)大型百貨。唐山商業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型階段，繼唐百之后出現(xiàn)了唐山第一個(gè)一站式購(gòu)物購(gòu)物中心遠(yuǎn)洋城。唐山商業(yè)市場(chǎng)新興階段，開(kāi)始出現(xiàn)以寫(xiě)字樓為主體城市綜合體專案。唐山商業(yè)發(fā)展的新階段，開(kāi)始出

15、現(xiàn)綜合性的城市綜合體。代表項(xiàng)目主要特征發(fā)展階段1.4 地塊分析1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究傳統(tǒng)百貨階段：唐山最有代表性的商業(yè)項(xiàng)目，地處是中心核心位置，商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類豐富。地理位置：新華道與建設(shè)路交叉口東北角開(kāi)發(fā)商：唐山百貨大樓集團(tuán)商業(yè)類型：百貨商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積：4萬(wàn)商業(yè)樓層：B1-F4商業(yè)檔次：中檔開(kāi)業(yè)時(shí)間：1984年知名品牌： 唐山最有代表性的商業(yè)項(xiàng)目，城市核心位置，商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類豐富； 整體檔次為中檔。1.2.1 唐山商業(yè)階段TANGSHAN BUSINESS STAGE1.4 地塊分析1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2

16、唐山商業(yè)研究購(gòu)物中心階段：唐山遠(yuǎn)洋城采用租售結(jié)合方式；作為購(gòu)物中心，體現(xiàn)了一站式購(gòu)物的特點(diǎn)。地理位置：建設(shè)北路與長(zhǎng)寧道交叉口西南角開(kāi)發(fā)商：泰勒集團(tuán)商業(yè)類型：大型集中商業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積：12萬(wàn)商業(yè)樓層：B1-F3商業(yè)檔次：中檔開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年知名品牌： 遠(yuǎn)洋城采用租售結(jié)合方式，引入大型知名商戶作為主力店，后期由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商和運(yùn)營(yíng)，目前運(yùn)營(yíng)狀況良好。1.2.1 唐山商業(yè)階段TANGSHAN BUSINESS STAGE1.4地塊分析1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究初級(jí)城市綜合體階段：新華貿(mào)購(gòu)物中心位置優(yōu)越，業(yè)態(tài)的定位符合商業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)和發(fā)展趨勢(shì)。p 地

17、理位置是決定該項(xiàng)目的最關(guān)鍵的因素，新華貿(mào)地處唐山經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，離唐山政治中心很近，業(yè)態(tài)的定位符合商業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，“環(huán)保”和“低碳”站項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。1.2.1唐山商業(yè)階段TANGSHAN BUSINESS STAGE1.4地塊分析1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究22高端城市綜合體階段：唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為最具有代表性的城市綜合體，核心物業(yè)自持，統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，業(yè)態(tài)齊全。城市綜合體是當(dāng)前商業(yè)發(fā)展的主流。地理位置：北新道與友誼路交叉口東北角開(kāi)發(fā)商：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總建筑面積：1,040,000商業(yè)建筑面積：購(gòu)物中心：120,000 內(nèi)街商鋪：200,000商業(yè)樓層：

18、購(gòu)物中心（B3-F5）；內(nèi)街商鋪（1-2F）主力商戶：萬(wàn)千百貨、國(guó)美電器、新華書(shū)店、大玩家 萬(wàn)達(dá)影院、沃爾瑪、知名商戶：ZARA、H&M、UNIQLO、哈根達(dá)斯銷售面積：200,000商鋪面積：20-100營(yíng)銷模式：購(gòu)物中心持有、內(nèi)街商鋪銷售，不包租；開(kāi)業(yè)時(shí)間：2011年1.2.1 唐山商業(yè)階段TANGSHAN BUSINESS STAGE1.4 地塊分析1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究唐山市的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在北新道和新華道兩條交通主干道上。未來(lái)隨著唐山逐漸向西北方向發(fā)展，鳳凰新城也將成為商業(yè)項(xiàng)目的重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)。一、傳統(tǒng)商圈 新華道商圈 北新

19、道商圈 遠(yuǎn)洋城商圈二、新興商圈 鳳凰新城商圈唐山商業(yè)主要集中在北新道和新華道兩條交通主干道上，本項(xiàng)目不在任何一個(gè)成熟商圈之內(nèi)。隨著唐山市的發(fā)展，城市中心和商業(yè)中心開(kāi)始向外圍發(fā)展。1.2.2 唐山商業(yè)概況TANGSHAN BUSINESS OVERALL1.4 地塊分析1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究唐山現(xiàn)有主要大型商業(yè)項(xiàng)目約60萬(wàn)平方米，整體經(jīng)營(yíng)良好。唐山現(xiàn)有主要大型商業(yè)項(xiàng)目列表1.2.2 唐山商業(yè)概況TANGSHAN BUSINESS OVERALL1.4 地塊分析1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究唐山寫(xiě)字

20、樓底商及住宅配套商業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，市場(chǎng)趨近飽和。唐山主要寫(xiě)字樓底商及住宅配套列表1.2.2 唐山商業(yè)概況TANGSHAN BUSINESS OVERALL1.4 地塊分析1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究唐山近期主要大型商業(yè)項(xiàng)目約150萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓及零售商業(yè)等市場(chǎng)趨近飽和，將呈現(xiàn)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。唐山未來(lái)主要大型商業(yè)項(xiàng)目列表1.2.2 唐山商業(yè)概況TANGSHAN BUSINESS OVERALL 1.4 地塊分析1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究目前唐山環(huán)繞城市中心的大體量商業(yè)綜合體專案越來(lái)越多，其城

21、市綜合體的放量非常大，同質(zhì)化的項(xiàng)目也很多。這直接導(dǎo)致唐山城市中心的商業(yè)的日漸飽和和商住用地的可供應(yīng)量日趨減少；隨著唐山經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，城市化的進(jìn)程日漸推進(jìn)，城市人口的日漸增加，必然推動(dòng)城市的向四周擴(kuò)張；隨著唐山城市化的發(fā)展，唐山市區(qū)現(xiàn)有商業(yè)將無(wú)法滿足經(jīng)濟(jì)和人口發(fā)展的需要，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商業(yè)的擴(kuò)張需要新的增長(zhǎng)點(diǎn)，這必將導(dǎo)致唐山商業(yè)的發(fā)展走向城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。1.2.3 唐山商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)TANGSHAN BUSINESS TRENDS1.4 地塊分析1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究 唐山商業(yè)主要集中在北新道和新華道兩條交通主干道上，本項(xiàng)目位于唐山市東南部城

22、區(qū)邊緣，唐山政府正在傾力打造的專業(yè)市場(chǎng)商圈之內(nèi)； 隨著唐山市的發(fā)展，城市中心和商業(yè)中心開(kāi)始向邊緣發(fā)展，大體量專業(yè)市場(chǎng)在城區(qū)邊緣的聚集也必然需要相應(yīng)的商業(yè)和服務(wù)業(yè)的配套； 新型城市綜合體項(xiàng)目大量面市，未來(lái)商業(yè)和寫(xiě)字樓面積巨大，過(guò)度飽和，零售商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。唐山市商業(yè)發(fā)展開(kāi)始向城市邊緣轉(zhuǎn)移，未來(lái)零售商業(yè)及寫(xiě)字樓面積供應(yīng)巨大將形成激烈競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目占據(jù)地緣優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該通過(guò)差異化的商業(yè)規(guī)劃，實(shí)行錯(cuò)位發(fā)展，才能贏取市場(chǎng)。1.2.4 小結(jié)唐山商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)SUMMARYTANGSHAN BUSINESS TRENDS1.4 地塊分析1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究1.3

23、.1 唐山商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究PROPERTY BUILDING MORPHOLOGY STUDY1.4 地塊分析1.3 商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場(chǎng)定位DIFFERENT ARCHITECTURAL FORM SHOPS MARKET POSITIONING1.4 地塊分析1.3 商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究臨街1拖2、一拖3商鋪此類型商鋪為市場(chǎng)最受歡迎產(chǎn)品，多為住宅底商，根據(jù)地段不同售價(jià)在15000-30000之間。以和泓陽(yáng)光為例，其商鋪120-300平為主力戶型，一拖二，1600

24、0元起首，均價(jià)24000元1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場(chǎng)定位DIFFERENT ARCHITECTURAL FORM SHOPS MARKET POSITIONING1.4 地塊分析1.3 商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究大型購(gòu)物中心商鋪（包租、包管理產(chǎn)權(quán)式商鋪）此種類型商鋪依托購(gòu)物中心，商業(yè)價(jià)值突出，以新華貿(mào)為例，商鋪面積20-300平米，10000元/平米起，均價(jià)25000元/平米,臨街商鋪35000元/平米1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場(chǎng)定位DIFFERENT ARCHITECTURAL FORM SHOPS MARKET POSITIONING1.4

25、地塊分析1.3 商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究獨(dú)棟商業(yè) 此種物業(yè)形式在唐山市場(chǎng)較少，在天津、北京較為常見(jiàn)，面積在500平左右，此類物業(yè)可參照別墅價(jià)格。唐山可按15000元/平米估算天津露西亞別墅商街天津遠(yuǎn)洋新干線總部港1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場(chǎng)定位DIFFERENT ARCHITECTURAL FORM SHOPS MARKET POSITIONING1.4 地塊分析1.3 商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究專業(yè)市場(chǎng)的1拖2、一拖3商鋪此種物業(yè)在專業(yè)市場(chǎng)比較受歡迎，以本項(xiàng)目西側(cè)現(xiàn)代五金城為例，一拖3獨(dú)立商鋪，一種處于每

26、棟樓的中間位置，為南北朝向的135平米，面寬為4.5米；另一種處于每棟樓的兩端，為東西朝向180平米，面寬為6.6米。建筑形式均為地上3層外加產(chǎn)權(quán)閣樓與地下室，一層3.6米層高，閣樓層高2.8米并贈(zèng)送露臺(tái)；地下室面積等同于標(biāo)準(zhǔn)層 。起價(jià)8000元/平米，均價(jià)12000元/平米1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場(chǎng)定位DIFFERENT ARCHITECTURAL FORM SHOPS MARKET POSITIONING1.4 地塊分析1.3 商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究soho、公寓此種產(chǎn)品在唐山市場(chǎng)上供應(yīng)充足，以金安國(guó)際為例寫(xiě)字間面積在60-150平米，均價(jià)

27、在11000元/平米；以嘉美廣場(chǎng)為例，公寓面積在40-120平米，起價(jià)4850元/平米,均價(jià)5300元/平米1.3.3 小結(jié)SUMMARY1.4 地塊分析1.3 商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5 總結(jié)1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究目前，市場(chǎng)上銷售最好的為一拖二、一拖三底商或商鋪，高端定位的別墅型獨(dú)棟商業(yè)為未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，有很大的市場(chǎng)空間，且單位價(jià)值較高，寫(xiě)字樓、公寓在市中心區(qū)域供應(yīng)過(guò)剩，但在不同地段仍有需求，需差別對(duì)待1.4.1 項(xiàng)目背景 在路南區(qū)舊城區(qū)改造范圍內(nèi)； 在唐山專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃范圍內(nèi)； 項(xiàng)目用地為鴻達(dá)公司自有商業(yè)用地；BACKGROUND1.5 總結(jié)1.1城市概況1.2 唐山商業(yè)研究1.

28、3 商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4地塊分析371.4.2 地塊現(xiàn)狀 位置：路南區(qū)，唐山南環(huán)； 四至：西臨唐山現(xiàn)代五金城，向南鄰近唐山南環(huán)路；北鄰吉祥路 規(guī)模：項(xiàng)目總占地100畝； 容積率：2.0以上； 周邊現(xiàn)狀：項(xiàng)目位于老陶瓷城商圈，周邊萬(wàn)博園、國(guó)際五金城，汽車產(chǎn)業(yè)園，南方燈具城等專業(yè)市場(chǎng)林立，該區(qū)域是路南區(qū)城區(qū)改造的重點(diǎn)區(qū)域。 項(xiàng)目位于城市的東南部邊緣，位于政府規(guī)劃的專業(yè)市場(chǎng)范圍內(nèi)，交通發(fā)達(dá)，便于到達(dá)和輻射城市的其他區(qū)域。PLOT STATUSu 地塊區(qū)位1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究1.3 商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4 地塊分析1.5 總結(jié)地塊38項(xiàng)目向南即是唐山南環(huán)，作為進(jìn)出唐山市的交通

29、主干道之一；項(xiàng)目緊鄰唐津高速，唐港高速、唐曹高速；項(xiàng)目緊臨205國(guó)道；項(xiàng)目至高速路口僅需10分鐘車程， 至市中心僅需約10分鐘車程地塊周邊交通唐山整體交通 項(xiàng)目臨近多條交通要道，交通極度便利，適宜大宗貨品的集散； 本項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)林立，在區(qū)域上有絕對(duì)的號(hào)召力。u 交通區(qū)位1.4.2 地塊現(xiàn)狀PLOT STATUS1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究1.3 商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4地塊分析1.5總結(jié)39S優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目鄰近多種交通要道，交通極其便利； 項(xiàng)目周邊高層建筑少，能見(jiàn)度高； 項(xiàng)目靠近城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊商業(yè)氛圍弱，競(jìng)爭(zhēng)小。W劣勢(shì)分析 城市化發(fā)展開(kāi)始向城市邊緣擴(kuò)張； 本專屬政府規(guī)劃區(qū)域，得

30、到政府政策支持； 專業(yè)市場(chǎng)周邊配套商業(yè)較少。O機(jī)遇分析 商業(yè)氣氛弱，初期不易獲得認(rèn)可； 周邊高檔物業(yè)欠缺，高檔物業(yè)難以生存。T挑戰(zhàn)分析 周邊商業(yè)氛圍不濃， 商業(yè)定位需慎重；項(xiàng)目所在區(qū)域居住、辦公業(yè)態(tài)欠缺，大規(guī)模商業(yè)體量難以消化。SWOT1.4.3 SWOT分析SWOT ANALYSIS1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究1.3 商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4 地塊分析1.5 總結(jié)u項(xiàng)目作為路南區(qū)舊城改造區(qū)域及專業(yè)市場(chǎng)建造規(guī)劃區(qū)域，能得到政府政策支持；u項(xiàng)目位于城市的南部邊緣，連接城市和農(nóng)村，便于到達(dá)和輻射城市的其他區(qū)域；u地塊臨近多條交通要道，交通極度便利，適宜大宗貨品的集散；u本項(xiàng)目距國(guó)道、高速

31、公路近，但又保持一定的區(qū)隔，使項(xiàng)目可以便利輻射周邊其他城市，又可避免其閑雜人流的干擾影響；u項(xiàng)目周邊專業(yè)林立市場(chǎng)舊社區(qū)亟待改造，缺乏配套的商業(yè)服務(wù)設(shè)施綜合而言，地塊適宜規(guī)劃專業(yè)化市場(chǎng)和配套商業(yè)綜合體。1.4.4 小結(jié)SUMMARY1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究1.3 商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4 地塊分析1.5總結(jié)1.5 總結(jié)SUMMARYu 唐山城市規(guī)劃的主要發(fā)展方向開(kāi)始向外轉(zhuǎn)移以及專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)要求規(guī)?；⒓谢?，本項(xiàng)目建設(shè)以差異化專業(yè)市場(chǎng)和配套商業(yè)定位為核心，不僅可以作為唐山專業(yè)化市場(chǎng)定位的新嘗試，而且能夠搶先占領(lǐng)唐山東南部商業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊位置；u 唐山城市化率已經(jīng)超過(guò)50%，城市化

32、已發(fā)展到中級(jí)階段。唐山工業(yè)化發(fā)展與城市化進(jìn)程脫節(jié)，城市發(fā)展需要新型的商業(yè)模式；u 唐山城市的發(fā)展需要新型針對(duì)不同消費(fèi)群體的現(xiàn)代化的專業(yè)市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)該吸引借鑒國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的新型專業(yè)市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)，合理規(guī)劃；u 唐山市商業(yè)發(fā)展開(kāi)始向外轉(zhuǎn)移，未來(lái)零售商業(yè)及寫(xiě)字樓面積供應(yīng)巨大將形成激烈競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目占據(jù)地緣優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該通過(guò)差異化的商業(yè)規(guī)劃，實(shí)行錯(cuò)位發(fā)展，才能贏取市場(chǎng)。本項(xiàng)目占據(jù)地緣優(yōu)勢(shì)，在立足建立新型專業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通過(guò)差異化的商業(yè)規(guī)劃，實(shí)行錯(cuò)位發(fā)展，贏取市場(chǎng)，搶占唐山東南部發(fā)展的核心位置。1.1 城市概況1.2 唐山商業(yè)研究1.3 商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4 地塊分析1.5 總結(jié)2.0現(xiàn)代商業(yè)與項(xiàng)目的

33、對(duì)比研究COMPATATIVE 城市綜合體簡(jiǎn)介 城市綜合體分類 國(guó)際城市綜合體研究 國(guó)內(nèi)城市綜合體研究 城市綜合體與城市的關(guān)系 小結(jié)2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.2城市綜合體研究2.3 案例對(duì)比 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展歷程 商業(yè)模式 小結(jié)2.4 總結(jié) 東京中城 水游城 現(xiàn)代五金城 小結(jié) 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 現(xiàn)代商業(yè)與項(xiàng)目的對(duì)比研究2.1.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展歷程現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展主要有兩個(gè)階段：從沿街商鋪到集中式商業(yè)。街坊集市傳統(tǒng)門店購(gòu)物商場(chǎng)及超市新興步行街MALL-商業(yè)綜合體Lifestyle Center單體店綜合店城市綜合體傳統(tǒng)百貨商店集中式商業(yè)發(fā)展階段物業(yè)類型商業(yè)模式HISTORY OF MODERN

34、COMMERCIAL DEVELOPMENT2.4 總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2 城市綜合體研究2.4 總結(jié)2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.3 案例對(duì)比44 源于上古的商品交易活動(dòng)，在清明上河圖內(nèi)登至繁華頂峰; 表現(xiàn)為無(wú)序而自發(fā)式的露天集會(huì)市場(chǎng)，物價(jià)低廉； 其代表為明清時(shí)期的北京鼓樓、南京夫子廟、上海城隍廟等； 這種露天集市的形式經(jīng)發(fā)展改建后仍有留存。第一代商業(yè)模式：街坊集市現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的早期形式，無(wú)序而自發(fā)式的露天集會(huì)市場(chǎng)。2.1.2 商業(yè)模式 BUSINESS MODEL2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2 城市

35、綜合體研究2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.3 案例對(duì)比45 1852年法國(guó)巴黎出現(xiàn)了第一個(gè)百貨商店; 純柜臺(tái)式交易; 業(yè)態(tài)品類豐富； 在中國(guó)，這種商業(yè)形式曾經(jīng)輝煌至中國(guó)的每一個(gè)城市，直到七、八十年代，仍一直占據(jù)著各城縣的核心區(qū)。第二代商業(yè)模式：傳統(tǒng)百貨商店純柜臺(tái)式交易；綜合性商場(chǎng)，物品豐富。2.1.2 商業(yè)模式 BUSINESS MODEL2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2 城市綜合體研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.3案例對(duì)比46 全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促使了更進(jìn)步的綜合性購(gòu)物商場(chǎng)的出現(xiàn)，業(yè)態(tài)更為綜合豐富； 傳統(tǒng)的

36、純柜臺(tái)式銷售模式被取消了，取而代之的是半開(kāi)放式的柜臺(tái)銷售模式； 購(gòu)物成為一種半自我服務(wù)的方式，購(gòu)物行為相對(duì)自由和隨意； 超市則是繼購(gòu)物商場(chǎng)后的更進(jìn)一步的純自我服務(wù)購(gòu)物方式； 自我服務(wù)和低價(jià)格為兩大特色成為零售商業(yè)領(lǐng)域的重大變革； 1930年在美國(guó)誕生的自選商場(chǎng)可謂是現(xiàn)代超市的雛形； 文化娛樂(lè)及飲食休憩等配套設(shè)施空間不足，這使得消費(fèi)者的購(gòu)物活動(dòng)相對(duì)單調(diào)，容易疲勞。第三代商業(yè)模式：購(gòu)物商場(chǎng)及超市綜合性商場(chǎng)，業(yè)態(tài)豐富；半開(kāi)放式純柜臺(tái)式交易；自我服務(wù)和低價(jià)格；休閑娛樂(lè)等配套設(shè)施不足 。2.1.2 商業(yè)模式 BUSINESS MODEL2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.2

37、城市綜合體研究2.3案例分析2.2 城市綜合體研究2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.3 案例對(duì)比47 新興步行街通常是重新整合傳統(tǒng)商業(yè)老街的而形成； 呈現(xiàn)集中式的帶狀商業(yè)布局； 注重動(dòng)線規(guī)劃； 開(kāi)放式的商業(yè)空間； 統(tǒng)一的規(guī)劃與管理； 業(yè)態(tài)十分豐富； 通常地處市中心，規(guī)模有限； 娛樂(lè)休憩的空間較少； 停車較難，限制了開(kāi)車族的消費(fèi)者。第四代商業(yè)模式：新興步行街開(kāi)放式、集中式的帶狀商業(yè)布局；統(tǒng)一的規(guī)劃與管理，業(yè)態(tài)豐富，注重動(dòng)線規(guī)劃；娛樂(lè)休閑空間少，停車難。2.1.2 商業(yè)模式 BUSINESS MODEL2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案

38、例分析2.2 城市綜合體研究2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.3 案例對(duì)比48 MALL是目前世界上比較先進(jìn)、高級(jí)的商業(yè)形態(tài)； 主要有SHOPPING MALL和城市綜合體兩類； 多種業(yè)態(tài)、多個(gè)主力店； MALL融匯了購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、文化等多元化元素； 以大業(yè)態(tài)為主力的“一站式體驗(yàn)式”消費(fèi)王國(guó)； 具備能夠獨(dú)立形成現(xiàn)代商圈的能力； 具有極強(qiáng)商圈輻射能力，綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。第五代商業(yè)模式：MALL-商業(yè)綜合體SHOPPING MALL和城市綜合體；多種大型業(yè)態(tài)匯聚；競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，能獨(dú)立形成商圈并有極強(qiáng)的商圈輻射能力。2.1.2 商業(yè)模式 BUSINESS MODEL2.4 總結(jié)2.2 城市綜

39、合體研究2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2 城市綜合體研究2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.3 案例對(duì)比49 人們生活方式日漸多元化前提下，為了滿足人們購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等更加多元的生活消費(fèi)需求而誕生的商業(yè)綜合體； 產(chǎn)生于21世紀(jì)歐美一些大中型城市； 將景觀、業(yè)態(tài)、建筑、功能等各種因素科學(xué)地結(jié)合在開(kāi)放的環(huán)境中； 接近有影響力的居住小區(qū)，中高檔以上的定位，迎合本商圈消費(fèi)者對(duì)休閑的追求； 全新的生活消費(fèi)方式為主導(dǎo)，充分調(diào)動(dòng)顧客的參與性； 國(guó)外規(guī)模一般在3萬(wàn)5萬(wàn)平方米之間。第六代商業(yè)模式：Lifestyle Center注重景觀和建筑設(shè)計(jì)，多種風(fēng)格共存；業(yè)

40、態(tài)豐富完整，偏重休閑娛樂(lè)；重視體驗(yàn)。2.1.2 商業(yè)模式 BUSINESS MODEL2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2 城市綜合體研究2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.3 案例對(duì)比50 商業(yè)郊區(qū)化是城市化發(fā)展的一種必然現(xiàn)象，是指商業(yè)企業(yè)從中心城區(qū)向外擴(kuò)散的過(guò)程。這種擴(kuò)散既可表現(xiàn)為商業(yè)企業(yè)以連鎖的方式在郊區(qū)擴(kuò)散,也可以在郊區(qū)出現(xiàn)新的商業(yè)企業(yè)； 商業(yè)郊區(qū)化的發(fā)展，首先在西方發(fā)達(dá)國(guó)家出現(xiàn)。隨著西方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化的日漸完成，商業(yè)也開(kāi)始向城市邊緣郊區(qū)發(fā)展，形成了“臥城”、外圍城市、半獨(dú)立衛(wèi)星城、衛(wèi)星城、技術(shù)郊區(qū)、邊緣城市等；

41、 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些發(fā)達(dá)地區(qū)因?yàn)槭兄行牡挠玫嘏c人口的矛盾，已經(jīng)出現(xiàn)了商業(yè)郊區(qū)化的趨勢(shì)，比如北京、上海等地； 國(guó)際大都市的郊區(qū)化發(fā)展存在特定的規(guī)律和模式，一般而言，城市郊區(qū)化過(guò)程中，商業(yè)設(shè)施布局和商業(yè)全面發(fā)展存在一定的時(shí)差。即商業(yè)設(shè)施需要布局在前，當(dāng)郊區(qū)人口聚集達(dá)到一定規(guī)模后，商業(yè)經(jīng)營(yíng)才能全面展開(kāi)，有效發(fā)展； 因此，城市郊區(qū)化的發(fā)展，要求人們重視前期的商業(yè)布局，避免盲目發(fā)展、布局缺陷和社會(huì)資源浪費(fèi)等。城市郊區(qū)化發(fā)展是未來(lái)城市商業(yè)發(fā)展的方向，城市郊區(qū)化發(fā)展應(yīng)該重視商業(yè)布局先行。2.1.3 商業(yè)郊區(qū)化COMMERCIAL SUBURBANIZATION2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3

42、案例分析2.4 總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2 城市綜合體研究2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.3 案例對(duì)比51集中式商業(yè)發(fā)展對(duì)比：集中式商業(yè)的發(fā)展從單一形式相復(fù)合形式發(fā)展，功能日趨完整。單體店綜合店城市綜合體傳統(tǒng)百貨大樓第一代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第三地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新加坡“歡樂(lè)城” 有一個(gè)或多個(gè)主力店； 不同商業(yè)業(yè)態(tài)； 各業(yè)態(tài)共生和互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)； 強(qiáng)烈烘托商業(yè)氛圍； 形成商業(yè)聚合力； 吸引更多的消費(fèi)者。 多業(yè)態(tài)、多主力店，超大空間尺度； 商務(wù)、商業(yè)、居住、酒店等多種功能； 注重內(nèi)外動(dòng)線設(shè)計(jì)，立體型交通體系； 高科技集成設(shè)施，注重消費(fèi)體驗(yàn)； 現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)； 地標(biāo)式的城市建筑。 單一主力店；

43、單一商業(yè)業(yè)態(tài)。發(fā)展階段主要特點(diǎn)代表項(xiàng)目2.1.4 小結(jié) SUMMARY2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2 城市綜合體研究2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.3 案例對(duì)比52u 城市綜合體： 將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合； 功能間相互依存、相互幫助的能動(dòng)關(guān)系； 多功能、高效率的綜合體。u 城市綜合體表現(xiàn)形式： 城市形態(tài)的表現(xiàn)：在城市區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本形成城市綜合體； 經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)：隨著城市區(qū)域的開(kāi)發(fā)與舊城的改造規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種功

44、能，形成互為價(jià)值鏈的關(guān)系，集群式的、高使用率的都市綜合體； 建筑設(shè)計(jì)的表現(xiàn)：多以街區(qū)特點(diǎn)水平分布的復(fù)合建筑群?，F(xiàn)代商業(yè)以集中商業(yè)為主，集中商業(yè)的現(xiàn)階段代表是城市綜合體。城市綜合體的具備符合功能，有多種表現(xiàn)形式。2.2.1 城市綜合體簡(jiǎn)介HOPSCA INTRODUCTION2.4 總結(jié)2.3 案例分析 2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例對(duì)比53u 城市綜合體分類：按性能分：商務(wù)綜合體：一般是CBD，寫(xiě)字樓和酒店為主導(dǎo)的沒(méi)有住宅的純綜合體；商

45、業(yè)綜合體：區(qū)域中心，以購(gòu)物中心為主導(dǎo)的綜合體；生活綜合體：郊區(qū)和新城，不僅有住宅而且比例較大超過(guò)30%；單一綜合體：一種沒(méi)有居住型物業(yè)的凈綜合體；只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產(chǎn)品；綜合體集群：一個(gè)以上的綜合體複合體或商圈。按地段分：都心型綜合體；城市副中心綜合體；區(qū)域和新城綜合體；小區(qū)綜合體。按品味分：高端奢侈型綜合體、中檔生活型城市綜合體。2.2.2 城市綜合體分類TYPE OF HOPSCA2.4 總結(jié)2.3 案例分析 2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.3 案例分析 2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.2城市綜合

46、體研究2.3案例分析2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例對(duì)比54u 國(guó)際城市綜合體發(fā)展階段1933年8月,國(guó)際現(xiàn)代建筑協(xié)會(huì)雅典憲章將城市劃分為居住、工作、游憩、和交通四大功能，并強(qiáng)調(diào)功能間的獨(dú)立性。導(dǎo)致了城市發(fā)展計(jì)劃中貶低高密度、傳統(tǒng)街坊和開(kāi)發(fā)空間的混合使用，從而破壞了城市的多樣性。功能分區(qū)原則人到城市和建筑的發(fā)展偏向單一化，不同空間單一化分割，結(jié)果形成城市功能不良。相互間缺少內(nèi)在的必要聯(lián)系，不但沒(méi)有創(chuàng)造出新的城市空間秩序，反而在很大程度上造成了城市整體的混亂，對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展和自我更新產(chǎn)生嚴(yán)重制約。第一階段：20世紀(jì)30年代到二戰(zhàn)將城市分為居住、工作、游憩

47、、和交通四大功能，并強(qiáng)調(diào)功能間的獨(dú)立性。城市綜合體開(kāi)始起步，并未創(chuàng)造出新的城市空間秩序，反而造成了城市整體的混亂。2.2.3 國(guó)際城市綜合體研究HOPSCA STUDY ABROAD2.4 總結(jié)2.3 案例分析 2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.3 案例分析 2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例對(duì)比55西方國(guó)家的城市化進(jìn)程加速，伴隨著汽車時(shí)代的到來(lái)，郊區(qū)化得以快速擴(kuò)張。一方面，工業(yè)化和商業(yè)的迅速發(fā)展，農(nóng)民的大量進(jìn)城，城市化使城市人口達(dá)到

48、了失控的程度，導(dǎo)致了住房緊張、交通擁擠、環(huán)境惡化等城市問(wèn)題；另一方面，中產(chǎn)階級(jí)的出現(xiàn)和汽車時(shí)代的到來(lái)，形成了郊區(qū)化趨勢(shì)。 這一趨勢(shì)導(dǎo)致了郊區(qū)購(gòu)物中心的迅速發(fā)展。辦公綜合體的發(fā)展是由于二戰(zhàn)后當(dāng)時(shí)的城市中心交通擁擠、汽車噪音和污染嚴(yán)重，空間環(huán)境日益惡化等城市問(wèn)題導(dǎo)致了西方城市開(kāi)始進(jìn)行城市中心區(qū)的再開(kāi)發(fā)工作。辦公綜合體應(yīng)運(yùn)而生：大樓的底層和裙樓做商業(yè)零售，塔樓部分是賓館和辦公用房，將多種功能和形式結(jié)合在一棟建筑中，滿足市中心工作人員和游客的購(gòu)物、餐飲和住宿等要求。第二階段從二戰(zhàn)后到20世紀(jì)70年代城市化高速發(fā)展與中產(chǎn)階級(jí)的大量出現(xiàn)，加上城市中心交通、環(huán)境問(wèn)題凸顯，辦公綜合體應(yīng)運(yùn)而生，滿足市中心工作人

49、員和游客的購(gòu)物、餐飲和住宿等要求。2.2.3 國(guó)際城市綜合體研究HOPSCA STUDY ABROAD2.4 總結(jié)2.3 案例分析 2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.3 案例分析 2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例對(duì)比u 國(guó)際城市綜合體發(fā)展階段56能源危機(jī)在西方國(guó)家的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化、心理等方面引發(fā)出新的矛盾與沖突。城市對(duì)繁榮與活力的追求，成為建筑綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)的催化劑。人們開(kāi)始反思城市復(fù)興與城市中心區(qū)的價(jià)值。促使人們重新認(rèn)識(shí)城

50、市中心區(qū)的高效率和綜合性。正是這種高效率與綜合性真正成為保持和發(fā)展歷史與文化的優(yōu)勢(shì)。 在這種思潮影響下，西方發(fā)達(dá)國(guó)家相繼出現(xiàn)了多樣性城市回歸的潮流，其主要形式有：購(gòu)物中心、早期歷史建筑的改建開(kāi)發(fā)、組合多功能的建筑綜合體等。建造綜合體因具備城市功能的組合性，而使其在經(jīng)營(yíng)上有明顯的價(jià)值互補(bǔ)，價(jià)值提升的優(yōu)勢(shì)，各種不同的功能在一天不同的時(shí)間段運(yùn)行，為城市的多樣化生活提供全天候24小時(shí)服務(wù)。 第三階段從20世紀(jì)70年代至今城市對(duì)繁榮與活力的追求，重新認(rèn)識(shí)城市中心區(qū)的高效率和綜合性，開(kāi)始產(chǎn)生：購(gòu)物中心、早期歷史建筑的改建開(kāi)發(fā)、組合多功能的建筑綜合體等。2.2.3 國(guó)際城市綜合體研究HOPSCA STUDY

51、 ABROAD2.4 總結(jié)2.3 案例分析 2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.3 案例分析 2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例對(duì)比u 國(guó)際城市綜合體發(fā)展階段57u 國(guó)際城市綜合發(fā)展趨勢(shì) 隨著城市化的完成，中產(chǎn)階級(jí)的大量涌現(xiàn)，人們開(kāi)始注重休閑娛樂(lè)生活體驗(yàn)； 因?yàn)閭鹘y(tǒng)城市中心的交通、環(huán)境等問(wèn)題，郊區(qū)化發(fā)展成為一種趨勢(shì)，城市規(guī)劃開(kāi)始向郊區(qū)發(fā)展； 隨著自我意識(shí)和環(huán)境保護(hù)意識(shí)的覺(jué)醒，人們開(kāi)始對(duì)居住、消費(fèi)、生活等環(huán)境的私密性有了要求； 這些造成城

52、市綜合體在規(guī)劃的時(shí)候，注重向城市邊緣、衛(wèi)星城發(fā)展； 城市綜合體的業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)經(jīng)濟(jì)不同有不同的側(cè)重，但是休閑娛樂(lè)養(yǎng)生已經(jīng)成為一種主題和趨勢(shì)。城市綜合體開(kāi)始向城市邊緣發(fā)展，注重私密性和體驗(yàn)式消費(fèi)，休閑娛樂(lè)成為主要業(yè)態(tài)。2.2.3 國(guó)際城市綜合體研究HOPSCA STUDY ABROAD2.4 總結(jié)2.4 總結(jié)2.3 案例分析 2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例對(duì)比58u 中國(guó)城市綜合體現(xiàn)狀 城市綜合體數(shù)量逐漸增多，城市綜合體的建設(shè)規(guī)模相對(duì)比較集

53、中； 城市綜合體呈現(xiàn)了更強(qiáng)的城市性，集聚規(guī)模向兩端發(fā)展趨勢(shì)； 目前的城市綜合體主導(dǎo)功能以商業(yè)功能和寫(xiě)字樓功能為主； 目前的城市綜合體多功能組合以寫(xiě)字樓、商業(yè)和公寓復(fù)合體為主； 文化休閑功能開(kāi)始由配套功能轉(zhuǎn)為綜合體的主導(dǎo)功能； 連鎖標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化并存發(fā)展； 同質(zhì)化甚至惡性化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重； 呈現(xiàn)了城市綜合體與軌道交通一體化開(kāi)發(fā)的新趨勢(shì)； 城市綜合體已成為重要的金融投資產(chǎn)品。城市綜合體項(xiàng)目遍地開(kāi)發(fā)；多以零售商業(yè)和寫(xiě)字樓為主，同質(zhì)化嚴(yán)重；城市綜合體已成為重要的投資產(chǎn)品。2.2.4 國(guó)內(nèi)城市綜合體研究HOPSCA STUDY HOME2.4 總結(jié)2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.3 案例分析 2.1 現(xiàn)代商業(yè)

54、發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例對(duì)比59u 中國(guó)城市綜合發(fā)展趨勢(shì) 城市中心用地殆盡，城市發(fā)展開(kāi)始向城郊及周邊農(nóng)村發(fā)展，城市綜合的發(fā)展也將形成城郊城市綜合體； 隨著一二線城市商業(yè)的趨近飽和，城市綜合體將向二三線城市擴(kuò)張； 中國(guó)現(xiàn)有的城市綜合體同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，將來(lái)的發(fā)展應(yīng)該規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，減少零售商業(yè)、寫(xiě)字樓、傳統(tǒng)酒店的體量； 隨著城市化進(jìn)程，城市綜合體的建設(shè)將以服務(wù)業(yè)為主； 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人均收入增加，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入休閑時(shí)代，城市綜合體的業(yè)態(tài)規(guī)劃也將增大休閑娛

55、樂(lè)業(yè)態(tài)的體量； 休閑娛樂(lè)商業(yè)對(duì)環(huán)境和建筑密度有一定要的求，城市綜合體在規(guī)劃休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)時(shí)，應(yīng)注重私密性和景觀的規(guī)劃。城市綜合體未來(lái)會(huì)向城市邊緣發(fā)展，發(fā)展方向以低密度的休閑娛樂(lè)養(yǎng)生為主。2.2.4 國(guó)內(nèi)城市綜合體研究HOPSCA STUDY HOME2.4 總結(jié)2.4 總結(jié)2.3 案例分析 2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例對(duì)比602.4 總結(jié)2.3 案例分析 2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例分析2.4

56、總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例對(duì)比u 城市綜合體郊區(qū)發(fā)展模式2.2.4 國(guó)內(nèi)城市綜合體研究HOPSCA STUDY HOME 隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市市區(qū)出現(xiàn)用地緊缺、城市市區(qū)人口增多、住宅價(jià)格升高、污染加重等一系列因素，導(dǎo)致城市的發(fā)展轉(zhuǎn)向城市邊緣地區(qū)； 在這種背景下，城市向郊區(qū)發(fā)展，城鄉(xiāng)結(jié)合部城市綜合體開(kāi)發(fā)的成功則是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎； 而城鄉(xiāng)結(jié)合部城市綜合體的成功，則需要完善的配套設(shè)施提高了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力； 城鄉(xiāng)結(jié)合部綜合體的主要形式為休閑娛樂(lè)綜合體、超級(jí)復(fù)合綜合體、居住綜合體、會(huì)議一展覽綜合體等。未來(lái)經(jīng)濟(jì)向城市邊

57、緣發(fā)展，形成城鄉(xiāng)結(jié)合部城市綜合體，主要業(yè)態(tài)類型以休閑娛樂(lè)等。61u 城市綜合體與城市化： 城市綜合體是城市化發(fā)展、人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候而出現(xiàn)的一種綜合物業(yè)； 城市綜合體要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，酒店功能或者寫(xiě)字樓跟購(gòu)物中心功能是最基本的組合； 城市綜合體的建筑的各組成部分之間是優(yōu)化組合，并共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中，并形成城市新地標(biāo)式。u 城市綜合體與城市： 現(xiàn)有城市綜合體大都集中于城市中心，未來(lái)發(fā)展會(huì)向城市邊緣擴(kuò)散； 推動(dòng)城市功能升級(jí)，增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展； 具備了現(xiàn)代城市的全部功能，提升城市形象、城市品位； 提升項(xiàng)目地塊價(jià)值，帶動(dòng)整個(gè)周邊土地、建筑增值，引

58、領(lǐng)城市區(qū)域發(fā)展； 帶動(dòng)新型城市建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高端化、生活便利化。城市綜合體和城市化互相促進(jìn)；城市綜合體提升城市形象、城市檔次的同時(shí)，形成新的商圈，帶動(dòng)城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展。2.2.5 城市綜合體與城市關(guān)系HOPSCA AND CITY2.4 總結(jié)2.3 案例分析 2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例對(duì)比62u 城市綜合體階段的發(fā)展有向低密度商業(yè)群落過(guò)渡的趨勢(shì)；u 城市綜合體提升城市形象和知名度，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；u 城市市中心大量城市綜合體出現(xiàn)，

59、土地使用殆盡，城市綜合體未來(lái)將會(huì)向城市邊緣發(fā)展；u 隨著城市零售商業(yè)的逐漸飽和，城市綜合體未來(lái)商業(yè)的規(guī)劃方向?qū)⒁孕蓍e娛樂(lè)為主；u 未來(lái)城市綜合體在以休閑娛樂(lè)為主要業(yè)態(tài)時(shí)，將注重景觀、私密性，低密度將成為一種趨勢(shì)。城市綜合體未來(lái)將會(huì)向城市邊緣發(fā)展，其未來(lái)發(fā)展將以休閑娛樂(lè)為主的低密度城市綜合體建設(shè)道路。SUMMARY2.2.6小結(jié)2.4 總結(jié)2.3 案例分析 2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.3 案例分析2.4 總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.3 案例對(duì)比2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究632.3.1 案例對(duì)比博德運(yùn)河城博德運(yùn)河城1.3

60、 總結(jié)1.2 現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例博德運(yùn)河城位于日本九州島福岡市博德與天神中間的城郊結(jié)合部，是一個(gè)典型的位于城市副中心地帶的城市綜合體。城內(nèi)有眾多的商店、咖啡廳、餐館、劇場(chǎng)、游戲中心、影院以及兩個(gè)酒店，其中還有一條運(yùn)河從中穿過(guò)，竣工時(shí)間：1996年占地面積：34，700建筑面積：234，500酒店：52，600零售和餐飲：59，199劇場(chǎng)：18，830辦公：26，761其它公共設(shè)施：77，110車位數(shù)：1300個(gè)設(shè)計(jì)：The Jerde partner ShipCASE STUDY CANALCITYu 概述2.4 總結(jié)2.3 案例分析 2.1 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4 總結(jié)2.2 城市綜合體研究2.