現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)運作模式探索

1、現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)運作模式探索 現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)可以實施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經(jīng)營活動的建筑物，它在國內(nèi)出現(xiàn)于上個世紀90年代中后期，主要區(qū)別于沿街為市、自主經(jīng)營的傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)。 隨著商業(yè)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和人民生活水平的日益提高，尤其是在中國加入wto后，國際零售、家居、餐飲等商業(yè)巨頭正在以前所未有的速度加快進軍中國市場的步伐，對商業(yè)用房的需求劇增，從而大大推動了國內(nèi)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的運作廣泛涉及到社會、經(jīng)濟、文化、城市規(guī)劃、建筑、投資、金融、商業(yè)、消費者心理學等各大領(lǐng)域，已經(jīng)成為一個迫在眉睫的嶄新課題。一、經(jīng)營式與產(chǎn)權(quán)式商

2、業(yè)物業(yè)的運作模式比較經(jīng)營式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)適應(yīng)經(jīng)營的需要實行統(tǒng)一歸屬、未進行拆零銷售，所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)可以實施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經(jīng)營活動的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)已拆零銷售的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)。它的進一步細分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃和分零租賃兩種方式。 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資金的需要實行拆零銷售，而所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)可以實施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經(jīng)營活動的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進行拆零銷售的經(jīng)營式商業(yè)物業(yè)。它的進一步細分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為

3、整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合三種方式。1兩者的共同點表面上產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)追求的是短期利潤最大化，經(jīng)營式商業(yè)物業(yè)追求的是長期利潤最大化，但實際上兩者的長遠利益都在于經(jīng)營是否成功，共同點就是“經(jīng)營為先”這個原則。對產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)而言，即使開發(fā)商贏取了短期的豐厚利潤，如果經(jīng)營不利，投資者紛紛套牢，這對開發(fā)商的品牌和長遠發(fā)展是很不利的。首先必須考慮消費市場，只有準確的市場經(jīng)營定位，商鋪才能生存發(fā)展，經(jīng)營商家才能賺到錢，投資者才能有回報。投資者作為弱勢群體已經(jīng)開始覺醒，開始為自己的投資回報和收益尋求保障。開發(fā)商要想贏得投資者的信任，順利銷售產(chǎn)權(quán)，必須加強招商、經(jīng)營、管理的力度，把市場盤活，真正

4、讓投資者得到回報。而對于經(jīng)營式商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商而言，追求的是未來資產(chǎn)的增值，這恰恰只有依靠經(jīng)營的成功、人流量、銷售量的提升方可達到。2兩者的不同點比較（1） 兩者入市的出發(fā)點不同 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)生和返租回報模式的出現(xiàn)其實是開發(fā)商為了解決大面積營業(yè)用房的消化和資金的回籠，在這樣的前提下套現(xiàn)是首要的。 經(jīng)營式商業(yè)物業(yè)則注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，該類型的商業(yè)物業(yè)需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的人流物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認知度，形成以其為中心的新商圈，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，達到商業(yè)物業(yè)

5、自身的不斷增值，最終實現(xiàn)長期的利潤最大化。（2） 兩者招商的側(cè)重點不同 產(chǎn)權(quán)式商鋪的招商工作主要側(cè)重以主力商家的入駐來帶動項目的銷售，招商成為開發(fā)商是否能成功吸引投資者的關(guān)鍵因素，而大量的商業(yè)地產(chǎn)項目推出，使得大型零售商家的可選擇空間極大，具備較強的談判實力。而開發(fā)商處于劣勢，一般要犧牲巨大的租金收益作為招商的條件，成功引進能獲得投資者認可的主力大商家就意味著項目操作成功了一大半，開發(fā)商所希望的短期利潤最大化也成為可能。 經(jīng)營式商鋪的招商更為復雜，不僅需要引進知名商家作為核心主力店，同時也必須依靠眾多的小經(jīng)營戶才能實現(xiàn)實現(xiàn)項目的規(guī)?；?jīng)營。因此，該類型商鋪的招商側(cè)重以良好的經(jīng)營環(huán)境帶動同一業(yè)種

6、范圍內(nèi)的多品種，多檔次的經(jīng)營。 （3）兩者的推廣方式不同 因為整體經(jīng)營定位的要求，產(chǎn)權(quán)式商鋪與返租模式的結(jié)合具有必然性。返租是一種短期的操盤方式，為了迅速回籠資金，需要在較短的時間內(nèi)完成招商、推廣、市場預熱，直至通過媒體轟炸達到市場認知度的最大化，配合全民投資的理念，實現(xiàn)短期利潤的最大化。 經(jīng)營式商鋪則不需要過多的借助媒體的炒作，而是有針對性的鎖定目標經(jīng)營商家群體，進行有效地信息傳遞，完成招商行為。二、未來商業(yè)物業(yè)發(fā)展的探索1商業(yè)物業(yè)運作模式的演變（1） 返租模式將逐漸退出歷史的舞臺對于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來講，無論是開發(fā)商還是中小投資者，都不得不暫時面對融資渠道匱乏，資本市場發(fā)展不充分、房地

7、產(chǎn)證券化發(fā)展緩慢的現(xiàn)實。對開發(fā)商而言，返租模式是不得已而為之的短期行為，相當于向廣大中小投資者的一次再融資，其融資成本明顯較高，且涉及面廣，后遺癥多，社會影響大，風險極高。對中小投資者而言，返租模式類似于一場賭博，其投資的風險集中于某一個具體項目或經(jīng)營團隊的成敗上，這絕非一項科學的個人投資決策。雖然少數(shù)有實力有品牌的開發(fā)商，憑借自身的公司信譽度，或通過自有物業(yè)的擔保等措施，保證小投資者的投資信心和所承諾的投資回報，但在目前國內(nèi)信用體制相對不健全的條件下，返租模式下的投資者確確實實成為了弱勢群體。因此，返租模式是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)融資困境與民間投資熱情空前高漲的雙重壓力下形成的一個階段性產(chǎn)物，它的出現(xiàn)

8、顯示了中國人無窮的智慧和“有條件要上，沒有條件也要上”的靈活變通能力。但它固有的先天劣勢，決定其生命力是短暫的，隨著房地產(chǎn)投資信托的逐漸發(fā)展，返租模式必將退出歷史的舞臺。（2）“先租后售，以租促售”的模式將是曇花一現(xiàn)從2002年開始，上海、成都等地陸續(xù)出現(xiàn)了一種新的商業(yè)物業(yè)運作模式：商業(yè)物業(yè)開發(fā)商在項目開發(fā)完成以后并未將產(chǎn)權(quán)拆零銷售，而是聯(lián)合專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司先將商業(yè)物業(yè)完全經(jīng)營起來，形成獲得投資者認可，經(jīng)營戶追捧的成熟商業(yè)物業(yè)后，再將產(chǎn)權(quán)進行拆零出售。有的媒體稱其為“成現(xiàn)經(jīng)營”，意即商業(yè)口岸價值成現(xiàn)以后再進行商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營。簡單地說就是“先租后售，以租促售”。成都著名的裝飾市場品牌企業(yè)博美

9、裝飾城管理公司與禾嘉集團聯(lián)手打造博美品牌連鎖商場，由禾嘉地產(chǎn)負責地產(chǎn)經(jīng)營，而博美繼續(xù)發(fā)揮品牌經(jīng)營優(yōu)勢，目前已開發(fā)“西門博美店”經(jīng)營成功后進行銷售。由于博美裝飾城的月租金一直維持在每平方米100元左右，因此投資者對博美的投資回報能得到有效保證，為保證投資者的長期回報，博美仍將長期控制商場的經(jīng)營權(quán)，銷售的僅是博美裝飾城的部分產(chǎn)權(quán)。此外，成都銀河商業(yè)廣場在引進著名家電連鎖店國美電器并經(jīng)營穩(wěn)定后，才拆零產(chǎn)權(quán)出售也屬于這種運作模式。以這種模式運作，開發(fā)商在項目建設(shè)期間需要承擔更大的資金壓力，但在經(jīng)營穩(wěn)定，獲得投資者認可、市場追捧時再拆零產(chǎn)權(quán)銷售，可以獲取更多的開發(fā)利潤，這對商業(yè)地產(chǎn)商的實力提出了更高要求

10、。對于中小投資者而言，由于所購買的商業(yè)物業(yè)已進入正常經(jīng)營并有穩(wěn)定的物業(yè)租金作為回報，因此其投資風險（主要是初期風險）將大大降低。但“先租后售，以租促售”的運作模式并沒有突破性的變革，它并沒有規(guī)避返租模式所具有長期風險和后遺癥，僅僅是降低了投資者在物業(yè)初期經(jīng)營時候所承擔的風險。它可以看作返租模式的升級版，但依然沒有解決未來經(jīng)營失敗或者核心商家退出項目所帶來的長期風險，產(chǎn)權(quán)分零化與經(jīng)營所要求的統(tǒng)一化之間的矛盾并未徹底解決。因此，“先租后售，以租促售”的出現(xiàn)只是曇花一現(xiàn)，也將隨著房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展而被淘汰。（3）產(chǎn)權(quán)完整的經(jīng)營式物業(yè)成為未來的趨勢，個人投資將轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)基金經(jīng)營統(tǒng)一化與產(chǎn)權(quán)分零化之間

11、根深蒂固的矛盾已經(jīng)成為商業(yè)物業(yè)發(fā)展的嚴重障礙，產(chǎn)權(quán)完整統(tǒng)一的商業(yè)物業(yè)必將成為未來的趨勢，那么開發(fā)商如何獲得充裕的資金進行運作？日益膨脹的民間資金又如何投向收益較高的商業(yè)物業(yè)？美國房地產(chǎn)業(yè)的運作模式值得很好的借鑒：美國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過長期發(fā)展，已經(jīng)形成以房地產(chǎn)投資信托為核心的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)投資信托是1960年在美國國會通過后形成的，是由個人投資者及機構(gòu)投資者組成的投資房地產(chǎn)的金融工具，其規(guī)模截至2001年底已發(fā)展到1549億美金。它使個人投資者以少量資金即可參與房地產(chǎn)投資，并可享受相應(yīng)股份的收益，其具體特點有以下幾方面：a面向公眾募集資金：面向公眾募集資金，募集對象廣泛，募集潛力巨大。盡管shopp

12、ing mall等商業(yè)物業(yè)資金需求量極大，資金回收期長，該種募集方式仍可以滿足開發(fā)、經(jīng)營mall的需要。b投資組合由多家或大量的shopping mall等商業(yè)物業(yè)組成：通常專營shopping mall的房地產(chǎn)投資信托擁有幾十或上百個shopping mall的投資組合。在巨大的資金背景下，shopping mall等商 業(yè)物業(yè)的投資可以產(chǎn)品組合，不同地區(qū)及不同發(fā)展規(guī)模的shopping mall可以有效降低投資風險，并占領(lǐng)市場份額。c專業(yè)化管理：作為同時投資并且長期投資幾十或上百個shopping mall的機構(gòu)，其管理團隊能夠聚集大量相關(guān)領(lǐng)域的管理精英，實施專業(yè)化管理，并形成了一套成熟的

13、管理模式和經(jīng)驗，而不是將某個具體項目的經(jīng)營風險集中于某個人。d與各大零售商保持長期協(xié)作關(guān)系：房地產(chǎn)投資信托在長期經(jīng)營過程中，與各大零售商建立了良好的合作關(guān)系，核心主力店的招商得以順利解決。美國shopping mall等商業(yè)物業(yè)發(fā)展運營的主要模式見圖：2未來商業(yè)物業(yè)的贏利模式當因特網(wǎng)經(jīng)濟陷入低谷的時候，某種合理的贏利模式成為風險投資者和運營者們夢寐以求的目標。如今，因特網(wǎng)的贏利模式得到極大的改善和拓寬，為其蓬勃發(fā)展注入了新鮮的血液。如今的商業(yè)物業(yè)類似當年的因特網(wǎng)，仍在尋求有效而安全的贏利模式，經(jīng)營式商業(yè)物業(yè)資金壓力大，長遠的增值猶如遠水不解近渴，而產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)則如飲鴆止渴。下文對未來商業(yè)物業(yè)

14、贏利模式的探索將等待實踐的檢驗。（1）贏利模式的多樣化從目前國內(nèi)的情況看，商業(yè)物業(yè)市場的博弈有4個參加者：開發(fā)商、投資者、經(jīng)營商、管理商。分開來看，商業(yè)物業(yè)的贏利有5個渠道：一是開發(fā)商通過運作項目賺取開發(fā)投資利潤，二是投資者出租物業(yè)賺取租賃利潤，三是經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤，四是商業(yè)物業(yè)管理商賺取管理利潤，五是長線持有物業(yè)，享受物業(yè)的增值。綜合來看，商業(yè)物業(yè)贏利模式在除了前文所述5種模式之外，還有多樣化發(fā)展的空間：a先租后售，以租促售，最大限度地賺取開發(fā)投資利潤；b不租不售，開發(fā)商直接涉足商業(yè)經(jīng)營，同時賺取開發(fā)投資利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤；c銷售部分黃金商鋪的產(chǎn)權(quán)，其余不宜拆零銷售的物業(yè)作為股本，與專業(yè)經(jīng)

15、營商家聯(lián)合成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，整合開發(fā)商的資金實力和經(jīng)營商家的品牌經(jīng)營優(yōu)勢，同樣可以賺取開發(fā)投資利潤、合伙經(jīng)營利潤和物業(yè)的增值；d銷售部分黃金商鋪的產(chǎn)權(quán)，其余不宜拆零銷售物業(yè)的作為股本，與專業(yè)的商業(yè)管理公司聯(lián)合成立項目管理公司，引進經(jīng)營商家收取租金，整合開發(fā)商的資金實力和商業(yè)管理公司的品牌管理優(yōu)勢，同時可以賺取開發(fā)投資利潤、租金收益和管理利潤和物業(yè)的增值； 當然，贏利模式的發(fā)展是永無窮盡的，開發(fā)商以及博弈相關(guān)各方必須從實際情況出發(fā)，明確投資回報的期望值，才能設(shè)定科學合理的贏利模式。為了賺取自己能力以外的利潤，盲目地涉足陌生領(lǐng)域，可能最終反而將風險擴大化。（2）贏利范圍的擴大化贏利范圍的擴大化

16、是指：預先取得足夠規(guī)模的地塊，只開發(fā)其中少部分地塊為大型購物中心、酒店、會展、體育場館、道路港口設(shè)施等商業(yè)物業(yè)，通過對物業(yè)的成功經(jīng)營，贏得周邊土地增值，其贏利空間自然又遠非單個的商業(yè)項目可比。從某種意義上講，這已從單個項目的贏利擴大為大規(guī)模土地的經(jīng)營，其開發(fā)商可以稱之為真正意義上的“地產(chǎn)商”。一般在城市配套設(shè)施充足的環(huán)境中建設(shè)小規(guī)模的居住區(qū)，可以享用各種成熟的配套，開發(fā)商可以省掉很多配套的建設(shè)。當然，市政配套的價值已經(jīng)蘊涵在土地的價值中了。如果在城市郊外預先取得足夠規(guī)模的成片土地，開發(fā)大型購物中心、酒店、會展、體育場館、道路港口設(shè)施等商業(yè)物業(yè)，在該區(qū)域的人流、物流、信息流都促動以后，享受相關(guān)地

17、域、物業(yè)開發(fā)的順利升值和贏利，使配套成為一種源源不斷的生產(chǎn)力。如果單純就商業(yè)項目來操作，并不能充分發(fā)揮配套給土地帶來的增值。當初廣州天河城就是被當作商業(yè)設(shè)施操作，靠廣州市政府支持建起來的。結(jié)果項目運作成功后，周邊的地價上漲幅度驚人，而這筆因天河城的成功而產(chǎn)生的以幾十億計的增值，天河城并無直接受益，受益的是政府和其它開發(fā)商。3.未來商業(yè)物業(yè)的發(fā)展理念（1） shopping mall將成為未來發(fā)展的重點一方面，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入不斷提高，我國居民的消費需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整。消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品味的需求，同時更注重體驗整體購買經(jīng)歷的愉悅

18、，這種趨勢促成了對shopping mall的需求不斷增強。另一方面，隨著國內(nèi)shopping mall的經(jīng)營模式和管理技術(shù)逐漸成熟，其前途不可限量，內(nèi)地也將逐步迎來shopping mall的時代。按照中國目前的經(jīng)營發(fā)展狀況，零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢、未來發(fā)展規(guī)劃、人均購買力水平、人們對生活水平要求的提高，在中國發(fā)展具備優(yōu)良購物環(huán)境、提供大型休閑場所及停車場，集購物、休閑、娛樂、餐飲文化及服務(wù)等各項功能于一體的現(xiàn)代購物中心的條件已逐漸成熟，shopping mall的出現(xiàn)也是中國商業(yè)發(fā)展到一定階段，商業(yè)業(yè)態(tài)進行社會優(yōu)化組合的必然趨勢。在市場競爭日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色，提高服務(wù)質(zhì)量外

19、，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先、以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢。shopping mall有別于其它的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營造和引導新的消費方式，引進一種新的文化理念和生活理念。建設(shè)現(xiàn)代化的shopping mall對促進中國商貿(mào)發(fā)展、填補商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義，它將成為未來發(fā)展的重點。（2） 物業(yè)管理、商業(yè)管理將進化為“資產(chǎn)管理”目前，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商們已經(jīng)逐漸意識到：將物業(yè)管理、商業(yè)管理發(fā)展為資產(chǎn)管理。在這種思想的引導下，開發(fā)商還會涉及酒店、會展、體育、道路港口設(shè)施等開發(fā)項目。譬如，李嘉誠財團早在數(shù)年前就涉足國內(nèi)港口的開發(fā)與運營，成都的著名本土房地產(chǎn)企業(yè)置信實業(yè)也成立了置信資產(chǎn)管理公司和置信商業(yè)旅業(yè)管理有限公司，都不再局限于狹隘的物業(yè)管理和商業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商已經(jīng)逐漸形成這種觀念：不能僅僅局限于給自己的物業(yè)公司留下幾間營業(yè)用房或一些廣告位，讓物業(yè)公司通過這些局部的資源賺點錢來貼補物業(yè)費收入的不足；物業(yè)公司所管理的全部物業(yè)作為資產(chǎn)，可以通過物業(yè)服務(wù)、管理、創(chuàng)造性的經(jīng)營活動，使資產(chǎn)保值和升值。從某種意義上來說，物業(yè)的延續(xù)價值是靠經(jīng)營體現(xiàn)出來的，例如可以通過促動買賣、租賃來升值硬件資產(chǎn)。傳統(tǒng)的物業(yè)公司必須強化自身的“造血機能”，變革成資產(chǎn)管理和運營公司。開發(fā)商業(yè)物業(yè)，尤其在搞長期經(jīng)營管理的商