博悅世家小區(qū)業(yè)主大會議事管理制度規(guī)則

1、博悅世家小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；（二）業(yè)主委員會的職責(zé)；（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；（七）業(yè)主大會會議的表決程序；（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。第一章總則第二章業(yè)主大會中業(yè)主投票權(quán)的確定辦法第三章業(yè)主委員會委員的組成和委員的第四章業(yè)主大會的議事方式第五章業(yè)主大會的表決程

2、序第六章業(yè)主大會及業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費第七章業(yè)主大會及業(yè)主委員會的印章第八章效力第一章 總 則 第一條 為維護本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主的合法權(quán)益，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的議事活動，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理條例、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則、山東省物業(yè)管理條例等有關(guān)規(guī)定，制定本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則（以下簡稱“本議事規(guī)則”）。 第二條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會在其職責(zé)范圍內(nèi)依法作出的決定對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人均具有約束力。任何人不得抵制決定的貫徹執(zhí)行，不得干擾業(yè)主大會和業(yè)主委員會的正常工作。 第三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，不得作出與物

3、業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。第二章 業(yè)主大會 第四條 物業(yè)管理區(qū)域范圍及相應(yīng)的業(yè)主大會名稱：（一）物業(yè)管理區(qū)域范圍（四至及附圖）： 東至：規(guī)劃路； 南至：樂川街； 西至：文化路； 北至：有物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書的具體見附件。（二）業(yè)主大會名稱為： 濰坊市區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)博悅世家業(yè)主大會第五條 業(yè)主大會決定以下事項： (一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(二) 制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)；(六)決定改建、重建建筑

4、物及其附屬設(shè)施；(七)改變共有部分的用途；(八)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用(九)改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；(十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)有業(yè)主共同決定的事項。決定上述第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定上述其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。第六條 業(yè)主大會會議應(yīng)當由業(yè)主委員會按照下列程序組織召開： (一)會議籌備。草擬需業(yè)主大會會議表決的內(nèi)容；確定會議召開形式、時間、地點、議題和議程；制定征詢意見表或表決票；核實業(yè)主身份、人數(shù)、

5、專有部分面積、建筑物總面積等情況；(二)發(fā)布公告。會議籌備內(nèi)容應(yīng)當在業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告，并將會議時間、地點、議題和議程告知物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會、街道辦事處；(三)發(fā)放、回收表決票。按照本議事規(guī)則第十六條發(fā)放和回收表決票；(四)統(tǒng)計結(jié)果。按照本議事規(guī)則第十七條統(tǒng)計表決結(jié)果；(五)會議監(jiān)督。業(yè)主大會會議表決的情況須接受物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會、街道辦事處的監(jiān)督；(六)公告會議決定。業(yè)主大會會議決定以書面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督；(七)記錄并存檔。業(yè)主大會會議應(yīng)當由業(yè)主委員會書面記錄并存檔。第七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期

6、會議每年召開一次，召開時間為 月份。 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當自情形發(fā)生之日起十五日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議：(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議，提議事項明確，屬于業(yè)主大會議事范圍且提議業(yè)主中有具體聯(lián)系人；(二)發(fā)生火災(zāi)、自然災(zāi)害等導(dǎo)致嚴重影響房屋結(jié)構(gòu)安全、設(shè)備設(shè)施使用等重大事故或者緊急事件需要及時處理的；(三)三分之二及以上業(yè)主委員會委員認為有必要時。第八條 業(yè)主委員會接到提議召開業(yè)主大會臨時會議書面申請后，在三天內(nèi)應(yīng)當對提議的真實有效性進行核實。經(jīng)核實，提議真實有效且符合業(yè)主大會臨時會議召開情形的，業(yè)主委員會應(yīng)當在收到提議之日起十五日內(nèi)按規(guī)定召開

7、業(yè)主大會臨時會議，就提議事項征求業(yè)主意見并進行表決，表決議題應(yīng)與提議議題相一致；提議不符合業(yè)主大會臨時會議召開情形的，業(yè)主委員會應(yīng)當在七日內(nèi)說明事實、理由和依據(jù)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第九條 業(yè)主委員會未按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間。逾期仍未召開的，根據(jù)山東省物業(yè)管理條例由物業(yè)所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會幫助、指導(dǎo)業(yè)主召開，具體組織工作按照下列第1項操作： 1.委托物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會實施； 2.由業(yè)主成立工作小組實施； 第十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形

8、式，也可以采用書面征求意見的形式，本物業(yè)管理區(qū)域采用以下第（二）種： （一）集體討論的形式； （二）書面征求意見的形式；業(yè)主委員會于會議召開15日前確定并進行公告。第十一條 業(yè)主大會議事方式 采取業(yè)主推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的方式進行。業(yè)主大會議事方式采取業(yè)主推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，按照山東省物業(yè)管理條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十二條 業(yè)主推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表采取下列方式產(chǎn)生：以單元為單位，每單元推選產(chǎn)生2名代表。第十三條 業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管

9、理。 非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。第十四條 業(yè)主委托行為應(yīng)明確：（一）委托內(nèi)容為：（二）委托期限為： （不超過本屆業(yè)主委員會任期）（三）委托權(quán)限為：（四）委托人數(shù)為： 1.同一名業(yè)主代表接受的委托不限人數(shù) ；2.同一名業(yè)主接受的委托不限人數(shù) ；3.同一名非業(yè)主代理人的委托人數(shù)不超過3人。第十五條 業(yè)主大會采用以下第1、2、3、4、5項任一項確認參加會議的業(yè)主： 1.業(yè)主到會并在會議簽到表上簽名； 2.業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上簽名； 3.業(yè)主在掛號信、快遞等收件憑證上簽名； 4.音像、影像資料可以確認的； 5.業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)上查收確認；第十六條 業(yè)

10、主大會會議采用以下第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）種方法進行發(fā)放、回收表決票：（一）設(shè)投票箱：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱，由業(yè)主將表決投入投票箱內(nèi)；（二）專人送達、回收意見：由業(yè)主委員會組織有關(guān)人員逐戶送達并回收業(yè)主意見；（三）網(wǎng)絡(luò)投票：由業(yè)主通過密碼、密鑰等確認身份后在網(wǎng)上進行投票；（四）傳真（以傳真方式投票的，應(yīng)在表決票中附業(yè)主本人身份證復(fù)印件）；（五）郵寄掛號信、快遞（以郵寄掛號信或快遞投票的，應(yīng)在表決票中附業(yè)主本人身份證復(fù)印件）； 第十七條 業(yè)主大會采取以下方法進行表決票的統(tǒng)計。 （一）未表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)計入已表決的多數(shù)票。（二）車位、攤位等特定空間不計入用于確定業(yè)主投票權(quán)

11、數(shù)的專有部分面積。（三）不按規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金、違章搭建建筑物和構(gòu)筑物等損害公共利益行為的業(yè)主，其表決權(quán)與被選舉權(quán)予以限制，其投票權(quán)數(shù)不計入總?cè)藬?shù)、建筑物總面積；不能被選為業(yè)主委員會委員候選人；（四）投票人姓名、專有部分座落或投票人簽名因未填寫、涂改、字跡不清等原因造成無法辨認的,視為無效票。（五）單個事項表決意見不按表決票規(guī)定符號填寫的，按照下列辦法統(tǒng)計：該單個事項表決意見無效，但不影響其他事項表決意見的統(tǒng)計。第十八條 業(yè)主大會對某項提議已經(jīng)作出決定的，業(yè)主在三個月內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會會議進行表決。 第三章 業(yè)主委員會 第十九條 業(yè)主委員會由9名委員組成（設(shè)立候補委員4名

12、），其中主任名、副主任 2名。主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會的委員均享有同等的投票權(quán)。業(yè)主委員會每屆任期為5年，可連選連任。業(yè)主委員會辦公地點為博悅世家小區(qū)物業(yè)管理用房 。第二十條 業(yè)主委員會為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行以下職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）審查物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案；（六）通報、監(jiān)督管理規(guī)約的實施情況；（七）組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；（八）

13、調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（九）業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會決定的事項。第二十一條 業(yè)主委員會委員除符合法律法規(guī)規(guī)定的條件外，還需符合下列第 項條件：1. 25周歲以上，70周歲以下；2.每年在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住累計滿3月以上。 第二十二條 明確有下列情形之一的業(yè)主，不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員，已擔(dān)任業(yè)主委員會委員的，可以依照法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：1. 以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；2. 拒不履行委員職責(zé)的；3業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；4違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費12個月

14、以上以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；5. 不遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的；6. 不交存物業(yè)專項維修資金的；7. 在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中工作的；8. 因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。第二十三條 業(yè)主委員會委員實行差額選舉。第二十四條 業(yè)主委員會實行差額選舉的，差額人數(shù)規(guī)定為業(yè)主委員會委員總數(shù)的20%。第二十五條 設(shè)立候補委員的，未當選業(yè)主委員會正式委員且得票數(shù)達到法定過半數(shù)的候選人，按照得票多少順序選取業(yè)主委員會候補委員。 第二十六條 業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。 定期會議每年召開兩次，分別在每年一月、七月召開。符合下列各項條件之一的，業(yè)主委員

15、會應(yīng)當按規(guī)定召開臨時會議：1.業(yè)主大會決定召開業(yè)主委員會會議的：2.經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議的；3.業(yè)主委員會主任認為有必要的；業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議，候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。第二十七條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當按照下列規(guī)則召開：(一)會議由主任或其委托的副主任負責(zé)召集；(二)召集人提前7日將會議通知及有關(guān)材料送達每位委員；業(yè)主委員會會議可以邀請物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會參加； (三)需討論、決定的事項應(yīng)當在會議召開3日前，在本物業(yè)管理在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見；(四)委員因故不能參加會議的，提前3日向業(yè)主委員會會議召集人說明

16、；(五)會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定（包括形成的業(yè)主委員會議案）必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意；(六)做好會議書面記錄，并由出席會議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔；(七)業(yè)主委員會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會發(fā)布或簽署；(八)業(yè)主委員會的決定（包括業(yè)主委員會議案）在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。第二十八條 業(yè)主委員會候補委員遞補規(guī)則。業(yè)主委員會正式委員缺額不超過正式委員總數(shù)二分之一的，由候補委員按照得票多少自動遞補，業(yè)主委員會應(yīng)當在7日內(nèi)將正式委員缺額和候補委員遞補的情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。候補委員名額用完仍缺額的，業(yè)主委員會應(yīng)

17、當組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。第二十九條 未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，同意委托物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。第三十條 業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。第四章 換屆和改選業(yè)主委員會第三十一條 業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應(yīng)當書面報告所在地社區(qū)居民委員、街道辦事處，并按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。第三十二條 業(yè)主委員會的換屆改選辦法：（一）新一屆業(yè)主委員會委員候選人名單按下列第1項方法產(chǎn)生：1.在業(yè)主自愿報名的基礎(chǔ)上，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主報名情況和名額分配方式確

18、定候選人名單。2.在業(yè)主自愿報名的基礎(chǔ)上，由業(yè)主委員會向業(yè)主發(fā)放候選人推薦表，根據(jù)各推薦區(qū)域內(nèi)被推薦人所得推薦票的多少產(chǎn)生（二）新一屆業(yè)主委員會委員在委員候選人中選舉產(chǎn)生，并應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上業(yè)主同意，相關(guān)方法如下：1.經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上業(yè)主同意的委員候選人數(shù)超過應(yīng)選委員數(shù)的，按得票多少依次當選新一屆業(yè)主委員會委員；2.經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上業(yè)主同意的委員候選人數(shù)沒有達到應(yīng)選委員數(shù)的，按下列第3種方式選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會：（1）符合當選條件的委員候選人確認當選新一屆業(yè)主委

19、員會委員，缺額委員在未當選的原委員候選人中進行補選；（2）符合當選條件的委員候選人確認當選新一屆業(yè)主委員會委員，缺額委員重新確定委員候選人后進行補選；（3）減少委員人數(shù)，成立不少于3人單數(shù)的新一屆業(yè)主委員會；（三）設(shè)立候補委員制度的，候補委員當選條件同正式委員，在產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會委員后的候選人中，按得票多少產(chǎn)生。候補委員人數(shù)不得超過正式委員人數(shù)的百分之五十。第三十三條 業(yè)主委員會任期屆滿仍未組織召開或仍未完成業(yè)主大會會議進行換屆選舉的，根據(jù)山東省物業(yè)管理條例由物業(yè)所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開，具體組織工作委托物業(yè)所在地的社區(qū)

20、居民委員會實施；第五章 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三十四條 本物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當事先經(jīng)業(yè)主大會審查同意，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外。本物業(yè)管理區(qū)域授權(quán)業(yè)主委員會決定物業(yè)服務(wù)合同的條款。第三十六條 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采用下列方式：（一）選聘辦法采取下列第1項方式確；1.業(yè)主大會會議 2.業(yè)主委員會會議（二）選聘辦法應(yīng)當包括下列第1、2項內(nèi)容： 1.采用下列第1種辦法產(chǎn)生候選物業(yè)服務(wù)企業(yè)：（1）公開報名 （2）業(yè)主委員會會議決定2.提交業(yè)主大會會議表決的候選物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)

21、量不少于3家。第六章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的籌集和管理第三十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費（以下簡稱“運作經(jīng)費”）由全體業(yè)主共同承擔(dān)，但不得超過同期物業(yè)管理費總額的3%，運作經(jīng)費的具體額度由業(yè)主委員會提出意見，并經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后執(zhí)行。（一）運作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤、業(yè)主自愿捐贈、也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。本物業(yè)管理區(qū)域運作經(jīng)費采取共有部分經(jīng)營所得收益籌集。（二）運作經(jīng)費主要用于下列開支：1.會議召開費用；2.日常辦公費用；3.工作人員費用；業(yè)主委員會應(yīng)當每年公布上一年度運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，公告時間不少于15天。第七章 檔案資料的建立與保管第三十八條 業(yè)主委員會應(yīng)建立工作檔案，并指定專人保管，工作檔案應(yīng)當包括以下內(nèi)容：（一）業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則第四十條規(guī)定的內(nèi)容；（二）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；（三）利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益收支情況清冊； （