我國物權(quán)法中居住權(quán)制度的設(shè)立

1、我國物權(quán)法中居住權(quán)制度的設(shè)立 摘要從羅馬法以來，在一些國家的立法與實踐中就有居住權(quán)這一制度。而我國現(xiàn)行的法律中，是用所有權(quán)以及租賃、借用（使用借貸）來調(diào)整非所有人對于他人房屋的利用關(guān)系，沒有確認(rèn)居住權(quán)或與之相類似的物權(quán)性權(quán)利。但從我國社會發(fā)展的現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢來看，在我國物權(quán)法中應(yīng)當(dāng)確認(rèn)居住權(quán)這一他物權(quán)形式，并可以將之定義為：居住權(quán)就是特定人因居住而使用他人房屋的權(quán)利。 關(guān)鍵詞用益物權(quán) 居住權(quán) 居住權(quán)，顧名思義，指居住權(quán)人對他人所有的房屋以及其他附著物所享有的占有、使用乃至收益的權(quán)利。1據(jù)考證，羅馬法的用益權(quán)中就已經(jīng)蘊涵了現(xiàn)今所稱的居住權(quán)。法國民法典第632634條，尤其是德國民法典及德國的司

2、法實踐，是明確認(rèn)可居住權(quán)的。在德國，居住權(quán)主要用來解決男女雙方在離婚時房屋所有權(quán)歸屬于男方，但女方應(yīng)對其中的一些房屋享有終身居住權(quán)的問題。而且，在德國，農(nóng)民生前把自己的農(nóng)地轉(zhuǎn)讓給繼承人，但為了終身在該土地上居住，而設(shè)定限制人役權(quán)（居住權(quán)）的情況也不少2.一些日本學(xué)者也認(rèn)為：居住權(quán)，是一種把他人土地上的全體建筑物或者其中的一部分作為居住來加以利用的限制的人役權(quán)。瑞士民法典第776條規(guī)定：“稱居住權(quán)者，指可以居住于房屋或住宅的一部的權(quán)利。居住權(quán)不得讓與、繼承。除法律另有規(guī)定外，居住權(quán)適用關(guān)于用益權(quán)的規(guī)定?！币獯罄穹ǖ涞?022條規(guī)定：對房屋享有居住權(quán)的人，可以在自己和家庭需要的限度內(nèi)享用房屋。表

3、明意大利民法仍然是承認(rèn)居住權(quán)的。3 那么在我們國家，在物權(quán)法當(dāng)中，為什么要確立居住權(quán)這樣的制度呢？物權(quán)法調(diào)整的是人對物的權(quán)利的范圍，那么這種權(quán)利范圍的確認(rèn)，它涉及到人們的一種生活方式，因此物權(quán)法更應(yīng)當(dāng)貼近我們的實際生活。在物權(quán)法當(dāng)中，確認(rèn)居住權(quán)這項權(quán)利，是物權(quán)法應(yīng)該具備的素質(zhì)的一種反應(yīng)。4 首先，在我們物權(quán)法當(dāng)中，確認(rèn)居住權(quán)的這項權(quán)利是房屋這項財產(chǎn)在我們現(xiàn)代社會當(dāng)中財產(chǎn)體系中的地位提高的一種表現(xiàn)。土地和房屋是人們生存發(fā)展必不可少的條件，他為我們生存和發(fā)展提供了一個活動的空間。對房屋的利用，尤其是對房屋的多層次的利用，是我們現(xiàn)代社會，社會發(fā)展的一種需要。比如：離了婚的男方或女方對房屋的需求?？傊?/p>

4、，居住權(quán)是為了生活中的弱者一方所設(shè)立的，具有扶助、贍養(yǎng)、關(guān)懷的性質(zhì)。承認(rèn)并規(guī)定居住權(quán)可以體現(xiàn)人民之間互相幫助，互通有無，互相接濟(jì)的道德風(fēng)尚。因為居住權(quán)通常是無償?shù)?，不需要居住?quán)人支付對價的。如果是有償?shù)?，它也就變成了同房屋的租賃權(quán)是有償?shù)臎]有區(qū)別了。 其次，居住權(quán)這個制度的設(shè)置有利于財產(chǎn)價值的發(fā)揮。在現(xiàn)代社會，財產(chǎn)以它的價值得到最大化利用為首要原則。也就是說，作為不動產(chǎn)的房屋從經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)的觀點來看應(yīng)該實現(xiàn)它的最大化效用。效用是物權(quán)立法、司法以及人們從事物權(quán)行為時所必須予以考慮的。依科斯定理，設(shè)立居住權(quán)就可以達(dá)到這一目的。并且，設(shè)立居住權(quán)可以較好地分配財產(chǎn)的所有權(quán)的歸屬與財產(chǎn)的利用權(quán)。設(shè)立居住

5、權(quán)，使財產(chǎn)所有權(quán)與財產(chǎn)利用權(quán)的配置達(dá)到了最優(yōu)化，不啻是立法者對社會財富的所有與利用所作的理想配置。5你像在國外，一個人工作以后，他向銀行貸款去買房子，等到他工作到快退休了，銀行的貸款都已經(jīng)還完了。他這個房屋所有權(quán)已經(jīng)不負(fù)其他負(fù)擔(dān)了。他又把這個房屋賣出去，他把房屋賣出去的同時，他為自己設(shè)置一個終身的居住權(quán)。他出賣房屋的價金又可以作為他養(yǎng)老的費用。在這個過程當(dāng)中，住房人、購房人、房屋所有權(quán)人，在這個多層次的關(guān)系當(dāng)中，他們的利益得到淋漓盡致的發(fā)揮。居住權(quán)這種制度非常有利于房屋這種財產(chǎn)價值的發(fā)揮。 基于以上考慮，我認(rèn)為我們國家物權(quán)法當(dāng)中，一定要設(shè)置居住權(quán)這么一個制度。 在我國，居住權(quán)亦應(yīng)當(dāng)屬于人役權(quán)，

6、即其具有人身性，它是與居住權(quán)人的人身和其擁有的法律地位相關(guān)的權(quán)利。這就決定了居住權(quán)的以下幾個方面的特點： 第一，居住權(quán)人應(yīng)嚴(yán)格限定于自然人。這是因為居住權(quán)主要是為基于婚姻、家庭關(guān)系而產(chǎn)生，主要是源于贍養(yǎng)、扶養(yǎng)和撫養(yǎng)的需要，往往涉及到的是家庭成員、配偶的特有或應(yīng)有的利益，這就決定了我國居住權(quán)的享有人只能是自然人。法人或其他非法人團(tuán)體不可以享有居住權(quán)。 第二，居住權(quán)具有時間性，亦稱為“暫時性”。由于居住權(quán)是為特定的自然人的利益而設(shè)定，因而該自然人的生存期限，即為居住權(quán)的最長期限。如果居住權(quán)同時為兩個或兩個以上的自然人設(shè)定，則該自然人中生存期限最長的人的生存期限即為居住權(quán)的最長期限。 第三，居住權(quán)不

7、具有轉(zhuǎn)讓性。在羅馬法中，“人役權(quán)是不能讓與的權(quán)利，但權(quán)利的行使則可以轉(zhuǎn)讓，如轉(zhuǎn)讓某年對某土地的收獲權(quán)。就人役權(quán)的性質(zhì)而言，它不能與權(quán)利人相分離，故權(quán)利人死亡，其權(quán)利即行消滅”。從我國的實際情況看，受居住權(quán)的目的和性質(zhì)的限制，應(yīng)當(dāng)明確居住權(quán)是一項不可轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。 第四，居住權(quán)一般具有無償性，居住權(quán)人無需向房屋的所有人 支付對價，所以被稱為“恩惠行為”。6如果需要居住權(quán)人向房屋的所有人支付對價。則就相當(dāng)于租賃了?？傊幼?quán)從其性質(zhì)、本質(zhì)方面看，應(yīng)當(dāng)是一種無須支付對價的無償行為。當(dāng)然，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)居住房屋的日常維護(hù)費用。 第五，居住權(quán)與其他用益物權(quán)如農(nóng)地使用權(quán)、基地使用權(quán)、地役權(quán)等不同，居住權(quán)

8、的效力較這些用益物權(quán)的效力弱。在理論上可以把居住權(quán)作為一種特殊的用益物權(quán)對待。 此外，由于居住權(quán)是因家庭關(guān)系、婚姻關(guān)系而產(chǎn)生的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)和撫養(yǎng)的需求設(shè)定的權(quán)利，表現(xiàn)為居住權(quán)人因居住的目的對他人所有的房屋的使用權(quán)。對此需要明確： 首先，居住權(quán)人對于房屋的使用應(yīng)限于為居住的目的。居住權(quán)人為了使用房屋可以對房屋進(jìn)行必要的裝修、改良，但是不得改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途，即使是在改變了房屋的結(jié)構(gòu)和用途后房屋的價值會有所增加的情況下也是如此。因此，改變房屋的結(jié)構(gòu)或用途的可能會導(dǎo)致居住權(quán)的消滅。這是保障居住權(quán)消滅時使得所有權(quán)人取回房屋的必要措施。 其次，從居住權(quán)的權(quán)利范圍講，為居住的目的對房屋的各種使用都在居住權(quán)

9、人的權(quán)利范圍之內(nèi)，因而“居住”，是對居住權(quán)人使用房屋的必要限定。在此范圍內(nèi)居住權(quán)人對房屋的各種使用均可。對于居住權(quán)人來講，因其對房屋的居住，其享有對房屋地基的使用權(quán)、地役權(quán)并可準(zhǔn)用相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定。當(dāng)然，居住權(quán)人在不改變房屋的結(jié)構(gòu)或用途的條件下，還可以為某些必要的收益行為，如從事其他經(jīng)濟(jì)活動而對房屋的使用，如從事商業(yè)買賣，將貨物存放于房屋中，這都是可以的。 再之，居住權(quán)主要是居住權(quán)人自己對房屋的使用，但是，在居住權(quán)人必要時，其他人也可以基于其需要與居住權(quán)人共同居住，如居住權(quán)人的近親屬、雇傭的保姆等對房屋的使用。 最后，居住權(quán)的客體限于房屋。由居住權(quán)這一特定的權(quán)利的基本內(nèi)涵，可以明確其客體僅限

10、于房屋，在其他物上不可以設(shè)定居住權(quán)。 居住權(quán)與租賃權(quán)、借用權(quán)存在以下區(qū)別： 第一，居住權(quán)為一種獨立的用益物權(quán)，租賃權(quán)則屬于債權(quán)。居住權(quán)因此具有物權(quán)的所有特征：對世權(quán)、絕對性、直接支配性等；作為債權(quán)的租賃權(quán)則具有相對性，租賃權(quán)人只能對抗特定的債務(wù)人。盡管房屋租賃權(quán)的效力強化后，租賃權(quán)人也具有對抗第三人的效力，但它終究與作為物權(quán)的居住權(quán)不同。居住權(quán)具有的對抗第三人的效力是居住權(quán)當(dāng)然的、與生俱來的、固有的屬性，而租賃權(quán)之對抗第三人的效力則是租賃權(quán)的效力強化以后的結(jié)果，二者是有差異的。 第二，居住權(quán)設(shè)立后，該住房的所有權(quán)人發(fā)生變化的，不影響居住權(quán)，因為居住權(quán)具有對抗第三人的效力。 第三，居住權(quán)的期限一

11、般是永久的、終身性的，而租賃權(quán)的期限依交易實踐和民法理論一般不得超過20年。 第四，在不動產(chǎn)物權(quán)變動采取生效要件主義的法制下，設(shè)定居住權(quán)必須加以登記。未經(jīng)登記的，不發(fā)生設(shè)定居住權(quán)的效力；租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，其設(shè)立在某些情況下即便不登記也是可以的。 第五，居住權(quán)的設(shè)定基本上是一種無償?shù)?，帶有扶助、友善、幫助的“恩惠行為”的性質(zhì)。而租賃合同則是一種雙務(wù)合同、有償合同、雙方都享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。 另外，居住權(quán)與借用權(quán)也具有一定的相識性。因為借用權(quán)往往也是無償?shù)?。但二者的區(qū)別仍是明顯的。其一，居住權(quán)是一種物權(quán)，而借用權(quán)則是一種債權(quán)；其二，借用人的權(quán)利在效用上比租賃權(quán)更弱小。居住權(quán)人可以直接支配房屋并可以對抗任何第三人的干涉。但借用人只能依據(jù)借用合同對抗房屋的出借人，而無權(quán)對抗第三人。其三，借用的期限較短，它往往只能解決一時的住房之需，不能使借用人長期享有穩(wěn)定的居住權(quán)利，等等。7 參考文獻(xiàn)； 1.陳華彬：物權(quán)法，法律出版社2004年版。 2.山田