美國住房抵押貸款保險制度及對我國的借鑒

1、美國住房抵押貸款保險制度及對我國的借鑒摘要：住房抵押貸款其所需要的資金量大,償還期長,常使金融機構(gòu)承受多種風(fēng)險的壓力.從制度建設(shè)入手,建立完善的住房抵押貸款保險機制,是從根本上防范住房金融風(fēng)險的重要舉措.本文將從美國的抵押保險模式入手,并對中國的住房抵押保險機制提出了可行性建議。 關(guān)鍵詞：住房抵押保險；模式；機制 據(jù)建設(shè)部有關(guān)資料顯示，2001年2010年，我國城鎮(zhèn)住房需求將保持在年平均5.5億平方米以上。另據(jù)建設(shè)部確定的2010年住房建設(shè)發(fā)展綱要，到2010年，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積將從1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面積為25平方米）。此外，城鎮(zhèn)還有4億多平方米的危舊

2、房和住房需要改造和自然淘汰，城鎮(zhèn)人口也將從目前的3.7億人增加到6.3億人。這些都表明，我國住房建設(shè)具有巨大的潛在需求，但是，潛在需求并不等于有效需求，如何把這巨大的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，除了積極推進城鎮(zhèn)住房制度改革，大力推進住房分配貨幣化和售房商業(yè)化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一個完善的住房抵押貸款保險市場，對于化解住宅金融風(fēng)險，推動住房金融穩(wěn)定、健康地發(fā)展具有重要的作用。 一、美國的住房抵押貸款保險制度 美國的住房抵押貸款保險制度在推動和促進美國房地產(chǎn)及住宅業(yè)的發(fā)展過程中，起著至關(guān)重要的作用。美國住房抵押貸款占各類抵押貸款的85%，是僅次于聯(lián)邦政府債務(wù)的第二大債務(wù)。

3、1999年個人申請抵押申請貸款的數(shù)量有968萬戶，貸款總額達12870億美元。如此龐大的數(shù)量，如果沒有一個運行有效的防范系統(tǒng)，一旦發(fā)生問題，對整個社會經(jīng)濟的影響將是難以估量的。 美國抵押貸款保險形式主要有四種：（1）全額保險，保險機構(gòu)承擔因借款人違約給貸款機構(gòu)帶來的所有正常損失；（2）限額保險，保險機構(gòu)最多只承擔按原始貸款本金的一定比例計算的限額損失，超出部分由貸款機構(gòu)承擔；（3）共同保險，損失額在原始貸款本金的一定百分比內(nèi)，完全由保險機構(gòu)承擔；超過這一限額的部分，則按照相同的比例在貸款機構(gòu)和保險機構(gòu)之間分配損失額；（4）自我保險，貸款機構(gòu)承擔全部的違約損失。 美國住房抵押貸款保險體系由政府保

4、險機構(gòu)和私人保險機構(gòu)兩大部分組成。政府保險機構(gòu)包括聯(lián)邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的項目針對軍人和軍人家屬，因此在整個市場中所占的份額較小。20世紀初。美國曾經(jīng)擁有大量的私人抵押貸款保險公司（PMI），但由于公司資本不足，在經(jīng)濟大蕭條的時候，大量的私人抵押貸款公司倒閉。因此，1934年，羅斯?？偨y(tǒng)依據(jù)聯(lián)邦住宅法，成立了FHA，該局的主要功能是：為普通居民的抵押貸款提供保險；當借款人無力償還債務(wù)時，聯(lián)邦政府將承擔未清償?shù)膫鶆?wù)，保證及時向金融中介機構(gòu)支付本息。 FHA與PMI之間的主要區(qū)別表現(xiàn)在以下五個方面： 1 貸款限額。FHA有貸款限額，過去FHA的貸款限額在全美是統(tǒng)一的

5、，這就使部分房價高的地區(qū)FHA保險短缺?，F(xiàn)在，美國根據(jù)區(qū)位特點對FHA的限額做了調(diào)整。PMI則沒有貸款限額。因此，在低價房的貸款中，F(xiàn)HA占了絕大多數(shù)，但在高價房領(lǐng)域，則是PMI領(lǐng)先，在中等價格房產(chǎn)貸款市場上兩者則有著激烈的競爭。 2貸款比例。FHA最普通的保險項目是貸款年限30年，固定利率的貸款項目。對此項目FHA規(guī)定最初的25000美元，其最高貸款比例為97%；25001至125000美元的貸款比例為95%，超過125000美元的則為90%。FHA允許將交易費用包括在貸款額度中。1990年OBRA法則（Omnibus Budget Reconciliation Act）又修改了聯(lián)邦住宅法，

6、對房產(chǎn)評估價值小于50000美元的，最高貸款比例為評估價和市場成交價最小值的98.75%；房產(chǎn)評估價值大于50000美元的，最高貸款比例為評估價值和市場成交價最小值的97.5%。但 交易費用不包括在貸款限額中。在一般的貸款過程中，上述兩種計算方法都要做，取兩個結(jié)果的最小值作為貸款額，但不能超過貸款限額。PMI的貸款比例要小于FHA，因此FHA承擔了向高風(fēng)險客戶提供貸款保險的任務(wù)。 3 保險費率。1984年以前，F(xiàn)HA按年收取保險費，年保險費為貸款余額的0.5%，這一數(shù)額除以12后分攤到每月償付中。如果貸款提前還清借款人就停止支付保險費；從1984年1991年，年保險費進行了調(diào)低，而且改為一次性

7、支付；1991年以后保險費結(jié)構(gòu)改為首付加每年支付，首付部分既可以直接用現(xiàn)金支付也可以加在貸款額度中，如果貸款提前還清，則可以部分返還首付的保險費。FHA的保險費率在全國是一致的。PMI的保險費率比FHA要低，這樣就避免出現(xiàn)把私人保險機構(gòu)踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相結(jié)合的費用支付結(jié)構(gòu)。不同PMI的保險費率是不同的，同一家PMI公司針對不同地區(qū)、不同保戶其保險費率也有區(qū)別。 4 保險時間。只有當?shù)盅嘿J款額完全付清，F(xiàn)HA才允許取消保險。而PMI只要借款人在物業(yè)中的權(quán)益大于房價的20，就可以停止保險。 5 運作方式。FHA的貸款保險審批程序比較復(fù)雜，且等待批準的時間較長，而且

8、是面向中低收入群體的。而PMI則顯得比較靈活，但凡有一定支付能力的購房者都可申請。而且FHA的擔保合約比較死板，在還貸期間不能有所改變，PMI則允許債務(wù)人重新修改保險合同，或提前中止合同。 PMI和FHA兩個保險機構(gòu)并存，既有分工又有合作，形成一種能覆蓋全社會的抵押貸款保險機制。 二、中國的住房抵押保險制度所表現(xiàn)出的問題 自1998年初，華泰保險公司推出住戶保證保險后，中國太平洋保險公司等也相繼出臺了住房保證保險險種。我國的住宅抵押貸款保險市場開始形成，但也暴露出不少問題。 1 首付款過高。1999年9月21日后，中國人民銀行將個人住房貸款期限從原來最長20年延長至30年，首付款比例從30%下

9、降到20%，但從我國廣大工薪階層的實際收入來看，其首付比例還是偏高。為了切實提高中低收入者的購房能力，勢必需要再次降低首付款的比例。 2 險種單調(diào)。由于我國住房抵押貸款保險開展時間不長，關(guān)于住房產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的險種單調(diào)，這樣不利于充分開展業(yè)務(wù)。只有險種豐富，才能吸收更多的保戶。不同的購房者有不同資信狀況和經(jīng)濟實力，多樣化的險種有利于銀行和購房者做出靈活的決策。 3 抵押物產(chǎn)權(quán)不清。按照城市房地產(chǎn)抵押管理方法：“依法取得房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押”。但由于我國一直實行的是房產(chǎn)所有權(quán)和城鎮(zhèn)土地國家所有權(quán)的“兩權(quán)分離”政策，這使得房地產(chǎn)所有權(quán)、抵押權(quán)及其收益的界定十分困難。

10、 4 保險責任范圍小，保費率偏高。許多該保的事故（如地震）不在保險范圍內(nèi)；而千分之五的年保險費率看似不高，但按房產(chǎn)價值計算就不是個小數(shù)目了，更何況要30年保費一次性繳清。 三、針對我國的住房抵押保險的措施 筆者認為可以從以下幾個方面著手，推進我國住房抵押貸款保險制度的改革。 1 我國雖然目前有為數(shù)不少的先富起來的人，但中低收入的居民依然占我國總?cè)丝诘慕^大多數(shù)，正是他們才最迫切地需要改善住房條件。因此，應(yīng)該把保險的范圍優(yōu)先限定于他們。對于部分經(jīng)濟條件確實比較差的購房者，保險的金額以不超過貸款金額的30為宜。這樣能減輕購房者的保費負擔；而且對銀行來說，由于購房者的首付款為20，加上保險30，銀行承

11、擔的風(fēng)險只有50左右。這樣，既有利于降低購房者的風(fēng)險，同時也能抑制他們過高的購房欲望，當然也有助于降低銀行的風(fēng)險。 2 隨著購房者還貸次數(shù)的增加，銀行所承擔的風(fēng)險逐漸減少，因此保險額應(yīng)該隨著還款次數(shù)增多而逐漸減少，而且保險費用的繳納應(yīng)以按年繳納為好，以減輕購房者的壓力?，F(xiàn)行的一次繳清的做法不僅加大了購房者的負擔，而且侵占了購房者所繳保險費用未來年份的利息收入。對于部分提前還貸的購房者其所交的保險費用中多出的部分應(yīng)該歸還購房者。 3 由于房屋貸款的還款期較長，在我國，最長可達30年，在此期間購房者如有意外，如疾病、意外傷殘或病故等，無法還貸的風(fēng)險將會變得很大。為了避免出現(xiàn)購房者或其家屬無房可居的

12、局面，筆者認為可以試著介入人身險。先以局部地區(qū)為試點，如一個省或一個市。由政府牽頭，委托一家保險公司做群體險，以后條件成熟后也可以專門成立一家保險公司，或者把一家中等規(guī)模的保險公司改組成專門的住房貸款保險公司。該地區(qū)的所有進行購房貸款的購房者在支付首付款后，到該公司簽訂一份保單，該保單的期限與貸款期限相同，金額和貸款金額等同。購房者每月支付貸款利息和保險費用。壽險合同到期后，保險金正好可以償還貸款額。如在保險期內(nèi)，購房者因意外喪失勞動力或身故，無法還貸，保險公司可替購房者歸還貸款，這樣購房者或其家屬可以保有住房。如在試點地區(qū)可行的話，則可以推行到全國。由于該險種規(guī)模大，政府在其中勢必要扮演極其重要的角色。 4 我國目前投資性購房的比例偏高，上海已達到16%多，接近國際上公認的20%的警戒線。筆者認為可以在全國就設(shè)立一家住房貸款抵押保險公司，利用計算機聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將全國所有參加住房貸款的人的資料全部匯集歸檔，各銀行信息共享。由于所有購房者的信息集中在一家保險公司。這樣既可以控制某些人的多頭購買，抑制投資性購房需求；又可以控制那些有不良貸款記錄的人再去貸款。即使由于條件所限，在全國范圍內(nèi)不只一家住房抵押貸款保險公司，那各保險公司的信息也該可以共享。這樣既可以降低投資性購房的比例，又可以降低銀行的貸款違約風(fēng)險。 針對中國目前的社會實際，筆者認為中國的住房抵押貸款保險還是