資產(chǎn)（商業(yè)用房）支持貸款品種及操作介紹(共29頁(yè)).ppt

1、深圳市分行風(fēng)險(xiǎn)管理部深圳市分行風(fēng)險(xiǎn)管理部資產(chǎn)（商業(yè)用房）支持貸款資產(chǎn)（商業(yè)用房）支持貸款品種及操作介紹品種及操作介紹培訓(xùn)提綱培訓(xùn)提綱1234準(zhǔn)入條件品種介紹資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附表的填寫655轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)售土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出租房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款開(kāi)發(fā)貸款土地儲(chǔ)備貸款土地儲(chǔ)備貸款商業(yè)用房商業(yè)用房購(gòu)買者（自購(gòu)買者（自用用）購(gòu)房者購(gòu)房者個(gè)人購(gòu)房按揭個(gè)人購(gòu)房按揭購(gòu)房者購(gòu)房者一、品種介紹一、品種介紹定義定義我行向商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)所有人或商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)方（須為產(chǎn)權(quán)所有人的關(guān)聯(lián)企業(yè)）發(fā)放的，以其所擁有或經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房作為貸款抵押物，第一還款來(lái)源主要依賴該抵押物經(jīng)營(yíng)收入的貸款。一、品種介紹一、品種介紹商業(yè)用房范圍商業(yè)用房范圍招商工

2、作已大部分完成招商工作已大部分完成或已經(jīng)投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)或已經(jīng)投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)管理比較規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理比較規(guī)范經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較為穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較為穩(wěn)定現(xiàn)金流量較為充?，F(xiàn)金流量較為充裕商業(yè)營(yíng)業(yè)用房商業(yè)營(yíng)業(yè)用房辦公用房辦公用房綜合收益較好綜合收益較好服務(wù)公寓服務(wù)公寓連鎖超市用房連鎖超市用房綜合商業(yè)設(shè)施綜合商業(yè)設(shè)施酒店酒店商場(chǎng)商場(chǎng)寫字樓寫字樓已竣工驗(yàn)收已竣工驗(yàn)收商品交易市場(chǎng)商品交易市場(chǎng)一、品種介紹一、品種介紹借款主體借款主體1、商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)所有人2、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)方（須為產(chǎn)權(quán)所有人的關(guān)聯(lián)企業(yè)）一、品種介紹一、品種介紹與抵押貸款的區(qū)別與抵押貸款的區(qū)別用途相對(duì)確定準(zhǔn)入條件相對(duì)嚴(yán)格授信方案設(shè)置及評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)規(guī)范所抵押的商業(yè)

3、用房是第一還款來(lái)源分行審批權(quán)限更大（8億、12億、18億）二、準(zhǔn)入條件二、準(zhǔn)入條件v 1. 1.位置準(zhǔn)入位置準(zhǔn)入v 2. 2.客戶準(zhǔn)入客戶準(zhǔn)入v 3. 3.項(xiàng)目準(zhǔn)入項(xiàng)目準(zhǔn)入v 4. 4.例外處理例外處理1.位置準(zhǔn)入位置準(zhǔn)入城市準(zhǔn)入城市準(zhǔn)入v共共53個(gè)城市自動(dòng)準(zhǔn)入：個(gè)城市自動(dòng)準(zhǔn)入：v直轄市、省會(huì)（首府）城市、青島、直轄市、省會(huì)（首府）城市、青島、深圳深圳、蘇州、蘇州、寧波、大連、無(wú)錫、廈門、東莞、珠海、中山、寧波、大連、無(wú)錫、廈門、東莞、珠海、中山、佛山、溫州、紹興、南通、；煙臺(tái)、泉州、臺(tái)、佛山、溫州、紹興、南通、；煙臺(tái)、泉州、臺(tái)州、嘉興、常州、唐山、三亞和麗江州、嘉興、常州、唐山、三亞和麗江v

4、異地城市項(xiàng)目的資產(chǎn)支持貸款：可以敘做、當(dāng)?shù)禺惖爻鞘许?xiàng)目的資產(chǎn)支持貸款：可以敘做、當(dāng)?shù)匦蟹蓊~必須占到一半以上，適用當(dāng)?shù)匦袑徟鷻?quán)限行份額必須占到一半以上，適用當(dāng)?shù)匦袑徟鷻?quán)限1.位置準(zhǔn)入位置準(zhǔn)入?yún)^(qū)位準(zhǔn)入?yún)^(qū)位準(zhǔn)入自動(dòng)準(zhǔn)入城市中的商業(yè)用房項(xiàng)目還需進(jìn)行區(qū)位準(zhǔn)入自動(dòng)準(zhǔn)入城市中的商業(yè)用房項(xiàng)目還需進(jìn)行區(qū)位準(zhǔn)入每個(gè)城市的準(zhǔn)入?yún)^(qū)位不超過(guò)五個(gè)每個(gè)城市的準(zhǔn)入?yún)^(qū)位不超過(guò)五個(gè)由分行公司業(yè)務(wù)部報(bào)送總行公司金融總部核準(zhǔn)由分行公司業(yè)務(wù)部報(bào)送總行公司金融總部核準(zhǔn)深圳市已核準(zhǔn)的區(qū)位：羅湖區(qū)、福田區(qū)深圳市已核準(zhǔn)的區(qū)位：羅湖區(qū)、福田區(qū)2.客戶準(zhǔn)入客戶準(zhǔn)入必要條必要條件件 信用等級(jí)信用等級(jí)B B級(jí)級(jí)( (含含) )以上以上所有者權(quán)益所有者

5、權(quán)益50005000萬(wàn)元（含）以上萬(wàn)元（含）以上持有合法、有效的房地產(chǎn)權(quán)證持有合法、有效的房地產(chǎn)權(quán)證授授信信客客戶戶自行開(kāi)發(fā)并自行開(kāi)發(fā)并持有商業(yè)用持有商業(yè)用房的房地產(chǎn)房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置并持有購(gòu)置并持有商業(yè)用房的商業(yè)用房的企業(yè)法人企業(yè)法人經(jīng)營(yíng)商業(yè)用經(jīng)營(yíng)商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)人房的產(chǎn)權(quán)人的關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方經(jīng)營(yíng)方必須滿必須滿足足 產(chǎn)權(quán)所有人書(shū)面同意借款人申請(qǐng)貸產(chǎn)權(quán)所有人書(shū)面同意借款人申請(qǐng)貸款和以本商業(yè)用房抵押；款和以本商業(yè)用房抵押；本商業(yè)用房必須抵押給我行（不得本商業(yè)用房必須抵押給我行（不得例外處理）例外處理）產(chǎn)權(quán)所有人與我行簽訂三方協(xié)議（產(chǎn)權(quán)所有人與我行簽訂三方協(xié)議（需具備法律效力），

6、明確貸款期內(nèi)物需具備法律效力），明確貸款期內(nèi)物業(yè)所有經(jīng)營(yíng)收入優(yōu)先用于償還我行貸業(yè)所有經(jīng)營(yíng)收入優(yōu)先用于償還我行貸款，不得挪用；款，不得挪用；產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)追加我行認(rèn)可的擔(dān)保產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)追加我行認(rèn)可的擔(dān)保3.項(xiàng)目準(zhǔn)入項(xiàng)目準(zhǔn)入(一一)寫字樓寫字樓酒店酒店u 甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓u 面積在面積在1.5萬(wàn)平方米以上萬(wàn)平方米以上u 60%以上的面積已經(jīng)或意向簽約出租以上的面積已經(jīng)或意向簽約出租u 主力租戶的租約應(yīng)達(dá)到一定比例（未明確）主力租戶的租約應(yīng)達(dá)到一定比例（未明確）u 四星級(jí)及以上四星級(jí)及以上(由中國(guó)國(guó)家旅游局頒發(fā)由中國(guó)國(guó)家旅游局頒發(fā))u 或在正式獲得評(píng)級(jí)前具備四星級(jí)以上條件并或在正式獲得評(píng)級(jí)前具備四

7、星級(jí)以上條件并由著名中外專業(yè)酒店管理公司管理（兩者取由著名中外專業(yè)酒店管理公司管理（兩者取其一即可）其一即可）公寓公寓u 房間數(shù)量不少于房間數(shù)量不少于100間間u 半年以上的長(zhǎng)期租約應(yīng)達(dá)到半年以上的長(zhǎng)期租約應(yīng)達(dá)到50%以上以上商場(chǎng)商場(chǎng)連鎖超市用房連鎖超市用房u 面積在面積在1萬(wàn)平方米以上萬(wàn)平方米以上u 60%以上的面積已經(jīng)簽約或意向簽以上的面積已經(jīng)簽約或意向簽約出租約出租u 著名超市連鎖企業(yè)管理，超市剩余著名超市連鎖企業(yè)管理，超市剩余租賃期不低于租賃期不低于5年年u 面積在面積在6000平方米以上平方米以上u 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、收銀比例達(dá)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、收銀比例達(dá)80%以上以上綜合商業(yè)用房綜合商業(yè)用房u 建

8、筑面積在建筑面積在2萬(wàn)平方米以上萬(wàn)平方米以上u 60%以上的面積已經(jīng)或意向簽約出租以上的面積已經(jīng)或意向簽約出租3.項(xiàng)目準(zhǔn)入項(xiàng)目準(zhǔn)入(二二)商品交易市場(chǎng)商品交易市場(chǎng)u 具有全國(guó)或跨省輻射力具有全國(guó)或跨省輻射力u 運(yùn)營(yíng)年限超過(guò)運(yùn)營(yíng)年限超過(guò)2年年u 簽約面積達(dá)到簽約面積達(dá)到80%以上以上v不符合城市準(zhǔn)入、區(qū)位準(zhǔn)入條件：報(bào)分行公司業(yè)務(wù)部資產(chǎn)支持貸款小組預(yù)審后，由公司業(yè)務(wù)部總經(jīng)理終審準(zhǔn)入；v不符合客戶準(zhǔn)入、項(xiàng)目準(zhǔn)入條件：發(fā)起報(bào)告中詳細(xì)分析，由“三位一體”程序決策是否敘做，并在報(bào)送核批時(shí)附加文件說(shuō)明不符內(nèi)容、敘做理由和相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施；v不能提供產(chǎn)權(quán)證或擁有產(chǎn)權(quán)證但不能落實(shí)抵押：報(bào)總行準(zhǔn)入及審批，并需滿足

9、較為嚴(yán)格的條件。4.例外處理例外處理三、授信方案要點(diǎn)三、授信方案要點(diǎn)v1.貸款用途貸款用途v2.貸款金額計(jì)算貸款金額計(jì)算v3.貸款期限貸款期限v4. 授信方案其他要點(diǎn)授信方案其他要點(diǎn)v用于借款人在商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)期的各項(xiàng)合理資金需用于借款人在商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)期的各項(xiàng)合理資金需求求置換商業(yè)用房開(kāi)發(fā)總投資的負(fù)債性資金置換商業(yè)用房開(kāi)發(fā)總投資的負(fù)債性資金 （如銀行開(kāi)發(fā)貸款、股東或關(guān)聯(lián)公司借款，但都是基于商業(yè)（如銀行開(kāi)發(fā)貸款、股東或關(guān)聯(lián)公司借款，但都是基于商業(yè)用房本身所產(chǎn)生的）用房本身所產(chǎn)生的）商業(yè)用房其他資金需求商業(yè)用房其他資金需求v不得用于國(guó)家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途不得用于國(guó)家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途1.

10、貸款用途貸款用途2.貸款金額貸款金額(計(jì)算基數(shù)計(jì)算基數(shù)孰低原則孰低原則)自建物業(yè)自建物業(yè)以購(gòu)買方式持有且以購(gòu)買方式持有且交易時(shí)間超過(guò)一年交易時(shí)間超過(guò)一年以購(gòu)買方式持有且交以購(gòu)買方式持有且交易時(shí)間未超過(guò)一年易時(shí)間未超過(guò)一年物業(yè)剩余經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)預(yù)計(jì)現(xiàn)金物業(yè)剩余經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值流的凈現(xiàn)值評(píng)估價(jià)值評(píng)估價(jià)值物業(yè)剩余經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)預(yù)計(jì)現(xiàn)金物業(yè)剩余經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值流的凈現(xiàn)值評(píng)估價(jià)值評(píng)估價(jià)值購(gòu)置成本價(jià)格購(gòu)置成本價(jià)格(應(yīng)是市場(chǎng)的公平應(yīng)是市場(chǎng)的公平交易價(jià)交易價(jià))2.貸款金額貸款金額(金額確定金額確定)總行級(jí)重點(diǎn)客戶總行級(jí)重點(diǎn)客戶( (授信授信A A類和類和B B類類) )經(jīng)總行公司金融總部認(rèn)可經(jīng)

11、總行公司金融總部認(rèn)可的城市地標(biāo)性優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的城市地標(biāo)性優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不超過(guò)計(jì)算基數(shù)的不超過(guò)計(jì)算基數(shù)的65%65%不超過(guò)計(jì)算基數(shù)的不超過(guò)計(jì)算基數(shù)的65%65%其他客戶和項(xiàng)目其他客戶和項(xiàng)目不超過(guò)計(jì)算基數(shù)的不超過(guò)計(jì)算基數(shù)的55%55%原則上最長(zhǎng)不得超過(guò)原則上最長(zhǎng)不得超過(guò)12年，且同時(shí)應(yīng)小于商年，且同時(shí)應(yīng)小于商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)證剩余使用年限至少業(yè)用房產(chǎn)權(quán)證剩余使用年限至少5年。年。3. 貸款期限貸款期限確定貸確定貸款期限款期限應(yīng)考慮應(yīng)考慮的因素的因素u 投資回收期投資回收期u 借款人實(shí)際資金安排借款人實(shí)際資金安排u 商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)年限商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)年限u 借款人的再融資能力借款人的再融資能力v須由對(duì)應(yīng)商業(yè)用房抵押擔(dān)保v

12、貸款利率原則上應(yīng)不低于同期限檔次的基準(zhǔn)利率；v應(yīng)根據(jù)商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)前景、經(jīng)營(yíng)收入現(xiàn)金流的實(shí)際情況制定切實(shí)可行的還款計(jì)劃；v授信方案可在綜合評(píng)價(jià)其可行性的基礎(chǔ)上授信方案可在綜合評(píng)價(jià)其可行性的基礎(chǔ)上考慮接受再融資作為還款來(lái)源，考慮接受再融資作為還款來(lái)源，但我行須擁有貸款到期后的第一貸款選擇權(quán)。4.授信方案的其他要點(diǎn)授信方案的其他要點(diǎn)四、報(bào)批注意事項(xiàng)四、報(bào)批注意事項(xiàng)v1.審批權(quán)限審批權(quán)限v2.資料合規(guī)性資料合規(guī)性v3.審查重點(diǎn)審查重點(diǎn)v4.其他其他1.審批權(quán)限審批權(quán)限v按單筆中長(zhǎng)期權(quán)限執(zhí)行按單筆中長(zhǎng)期權(quán)限執(zhí)行v深圳分行：擴(kuò)大為深圳分行：擴(kuò)大為CCOCCO和專業(yè)審批人權(quán)限的和專業(yè)審批人權(quán)限的200%20

13、0%v優(yōu)質(zhì)客戶及大型項(xiàng)目：我行優(yōu)質(zhì)客戶及大型項(xiàng)目：我行CCOCCO權(quán)限可達(dá)權(quán)限可達(dá)1212億或億或1818億元億元v上述擴(kuò)大授權(quán)為專項(xiàng)授權(quán)，同一客戶還有其他授上述擴(kuò)大授權(quán)為專項(xiàng)授權(quán)，同一客戶還有其他授信不需加總計(jì)算信不需加總計(jì)算v 貸款申請(qǐng)需要的主要材料有（詳見(jiàn)文件第二十條）：貸款申請(qǐng)需要的主要材料有（詳見(jiàn)文件第二十條）： 借款人企業(yè)和財(cái)務(wù)資料等（同一般貸款業(yè)務(wù)）；借款人企業(yè)和財(cái)務(wù)資料等（同一般貸款業(yè)務(wù)）； 借款人對(duì)外出租的有關(guān)協(xié)議、合同等：借款人對(duì)外出租的有關(guān)協(xié)議、合同等： 租金預(yù)測(cè)和凈現(xiàn)值計(jì)算表（后文重點(diǎn)介紹）；租金預(yù)測(cè)和凈現(xiàn)值計(jì)算表（后文重點(diǎn)介紹）；建設(shè)部一級(jí)或二級(jí)資質(zhì)評(píng)估公司的正式評(píng)估

14、報(bào)告；建設(shè)部一級(jí)或二級(jí)資質(zhì)評(píng)估公司的正式評(píng)估報(bào)告； 購(gòu)置成本價(jià)格證明文件及證明市場(chǎng)公平價(jià)格的文件（適用于借款購(gòu)置成本價(jià)格證明文件及證明市場(chǎng)公平價(jià)格的文件（適用于借款人以購(gòu)買方式持有且提交貸款申請(qǐng)的時(shí)間在購(gòu)買交易時(shí)間一年之人以購(gòu)買方式持有且提交貸款申請(qǐng)的時(shí)間在購(gòu)買交易時(shí)間一年之內(nèi)的貸款）；內(nèi)的貸款）；商業(yè)用房管理合同商業(yè)用房管理合同； 對(duì)借用資產(chǎn)支持貸款置換我行其他貸款的明確說(shuō)明；對(duì)借用資產(chǎn)支持貸款置換我行其他貸款的明確說(shuō)明； 借款人董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意借款、同意以商業(yè)用房抵押的借款人董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意借款、同意以商業(yè)用房抵押的決議；決議； 商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)證書(shū)等。商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)證書(shū)等。2.

15、報(bào)批資料清單報(bào)批資料清單3.項(xiàng)目可行性評(píng)估重點(diǎn)項(xiàng)目可行性評(píng)估重點(diǎn)v 第一還款來(lái)源是否充足、租金測(cè)算是否合理第一還款來(lái)源是否充足、租金測(cè)算是否合理v 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越性項(xiàng)目地理位置優(yōu)越性v 項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確v 物業(yè)管理公司管理業(yè)績(jī)、承租人實(shí)力、租戶結(jié)構(gòu)、租約穩(wěn)物業(yè)管理公司管理業(yè)績(jī)、承租人實(shí)力、租戶結(jié)構(gòu)、租約穩(wěn)定性定性v 抵押物估值是否準(zhǔn)確抵押物估值是否準(zhǔn)確(評(píng)估公司資質(zhì)、評(píng)估方法評(píng)估公司資質(zhì)、評(píng)估方法)v 片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)和房地產(chǎn)抵押物變現(xiàn)能力片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)和房地產(chǎn)抵押物變現(xiàn)能力v 抵押是否有效、無(wú)瑕疵抵押是否有效、無(wú)瑕疵v 是否能夠滿足我行進(jìn)行賬戶封閉管理的要求，并簽署相關(guān)是否能夠滿足我行進(jìn)行賬戶封閉管理