資產(chǎn)（商業(yè)用房）支持貸款品種及操作介紹(共29頁).ppt

1、深圳市分行風(fēng)險管理部深圳市分行風(fēng)險管理部資產(chǎn)（商業(yè)用房）支持貸款資產(chǎn)（商業(yè)用房）支持貸款品種及操作介紹品種及操作介紹培訓(xùn)提綱培訓(xùn)提綱1234準(zhǔn)入條件品種介紹資產(chǎn)評估報告附表的填寫655轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)售土地房地產(chǎn)開發(fā)出租房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款開發(fā)貸款土地儲備貸款土地儲備貸款商業(yè)用房商業(yè)用房購買者（自購買者（自用用）購房者購房者個人購房按揭個人購房按揭購房者購房者一、品種介紹一、品種介紹定義定義我行向商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)所有人或商業(yè)用房經(jīng)營方（須為產(chǎn)權(quán)所有人的關(guān)聯(lián)企業(yè)）發(fā)放的，以其所擁有或經(jīng)營的商業(yè)用房作為貸款抵押物，第一還款來源主要依賴該抵押物經(jīng)營收入的貸款。一、品種介紹一、品種介紹商業(yè)用房范圍商業(yè)用房范圍招商工

2、作已大部分完成招商工作已大部分完成或已經(jīng)投入商業(yè)運(yùn)營或已經(jīng)投入商業(yè)運(yùn)營經(jīng)營管理比較規(guī)范經(jīng)營管理比較規(guī)范經(jīng)營利潤較為穩(wěn)定經(jīng)營利潤較為穩(wěn)定現(xiàn)金流量較為充裕現(xiàn)金流量較為充裕商業(yè)營業(yè)用房商業(yè)營業(yè)用房辦公用房辦公用房綜合收益較好綜合收益較好服務(wù)公寓服務(wù)公寓連鎖超市用房連鎖超市用房綜合商業(yè)設(shè)施綜合商業(yè)設(shè)施酒店酒店商場商場寫字樓寫字樓已竣工驗(yàn)收已竣工驗(yàn)收商品交易市場商品交易市場一、品種介紹一、品種介紹借款主體借款主體1、商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)所有人2、商業(yè)用房經(jīng)營方（須為產(chǎn)權(quán)所有人的關(guān)聯(lián)企業(yè)）一、品種介紹一、品種介紹與抵押貸款的區(qū)別與抵押貸款的區(qū)別用途相對確定準(zhǔn)入條件相對嚴(yán)格授信方案設(shè)置及評判標(biāo)準(zhǔn)相對規(guī)范所抵押的商業(yè)

3、用房是第一還款來源分行審批權(quán)限更大（8億、12億、18億）二、準(zhǔn)入條件二、準(zhǔn)入條件v 1. 1.位置準(zhǔn)入位置準(zhǔn)入v 2. 2.客戶準(zhǔn)入客戶準(zhǔn)入v 3. 3.項(xiàng)目準(zhǔn)入項(xiàng)目準(zhǔn)入v 4. 4.例外處理例外處理1.位置準(zhǔn)入位置準(zhǔn)入城市準(zhǔn)入城市準(zhǔn)入v共共53個城市自動準(zhǔn)入：個城市自動準(zhǔn)入：v直轄市、省會（首府）城市、青島、直轄市、省會（首府）城市、青島、深圳深圳、蘇州、蘇州、寧波、大連、無錫、廈門、東莞、珠海、中山、寧波、大連、無錫、廈門、東莞、珠海、中山、佛山、溫州、紹興、南通、；煙臺、泉州、臺、佛山、溫州、紹興、南通、；煙臺、泉州、臺州、嘉興、常州、唐山、三亞和麗江州、嘉興、常州、唐山、三亞和麗江v

4、異地城市項(xiàng)目的資產(chǎn)支持貸款：可以敘做、當(dāng)?shù)禺惖爻鞘许?xiàng)目的資產(chǎn)支持貸款：可以敘做、當(dāng)?shù)匦蟹蓊~必須占到一半以上，適用當(dāng)?shù)匦袑徟鷻?quán)限行份額必須占到一半以上，適用當(dāng)?shù)匦袑徟鷻?quán)限1.位置準(zhǔn)入位置準(zhǔn)入?yún)^(qū)位準(zhǔn)入?yún)^(qū)位準(zhǔn)入自動準(zhǔn)入城市中的商業(yè)用房項(xiàng)目還需進(jìn)行區(qū)位準(zhǔn)入自動準(zhǔn)入城市中的商業(yè)用房項(xiàng)目還需進(jìn)行區(qū)位準(zhǔn)入每個城市的準(zhǔn)入?yún)^(qū)位不超過五個每個城市的準(zhǔn)入?yún)^(qū)位不超過五個由分行公司業(yè)務(wù)部報送總行公司金融總部核準(zhǔn)由分行公司業(yè)務(wù)部報送總行公司金融總部核準(zhǔn)深圳市已核準(zhǔn)的區(qū)位：羅湖區(qū)、福田區(qū)深圳市已核準(zhǔn)的區(qū)位：羅湖區(qū)、福田區(qū)2.客戶準(zhǔn)入客戶準(zhǔn)入必要條必要條件件 信用等級信用等級B B級級( (含含) )以上以上所有者權(quán)益所有者

5、權(quán)益50005000萬元（含）以上萬元（含）以上持有合法、有效的房地產(chǎn)權(quán)證持有合法、有效的房地產(chǎn)權(quán)證授授信信客客戶戶自行開發(fā)并自行開發(fā)并持有商業(yè)用持有商業(yè)用房的房地產(chǎn)房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)購置并持有購置并持有商業(yè)用房的商業(yè)用房的企業(yè)法人企業(yè)法人經(jīng)營商業(yè)用經(jīng)營商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)人房的產(chǎn)權(quán)人的關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)營方經(jīng)營方必須滿必須滿足足 產(chǎn)權(quán)所有人書面同意借款人申請貸產(chǎn)權(quán)所有人書面同意借款人申請貸款和以本商業(yè)用房抵押；款和以本商業(yè)用房抵押；本商業(yè)用房必須抵押給我行（不得本商業(yè)用房必須抵押給我行（不得例外處理）例外處理）產(chǎn)權(quán)所有人與我行簽訂三方協(xié)議（產(chǎn)權(quán)所有人與我行簽訂三方協(xié)議（需具備法律效力），

6、明確貸款期內(nèi)物需具備法律效力），明確貸款期內(nèi)物業(yè)所有經(jīng)營收入優(yōu)先用于償還我行貸業(yè)所有經(jīng)營收入優(yōu)先用于償還我行貸款，不得挪用；款，不得挪用；產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)追加我行認(rèn)可的擔(dān)保產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)追加我行認(rèn)可的擔(dān)保3.項(xiàng)目準(zhǔn)入項(xiàng)目準(zhǔn)入(一一)寫字樓寫字樓酒店酒店u 甲級寫字樓甲級寫字樓u 面積在面積在1.5萬平方米以上萬平方米以上u 60%以上的面積已經(jīng)或意向簽約出租以上的面積已經(jīng)或意向簽約出租u 主力租戶的租約應(yīng)達(dá)到一定比例（未明確）主力租戶的租約應(yīng)達(dá)到一定比例（未明確）u 四星級及以上四星級及以上(由中國國家旅游局頒發(fā)由中國國家旅游局頒發(fā))u 或在正式獲得評級前具備四星級以上條件并或在正式獲得評級前具備四

7、星級以上條件并由著名中外專業(yè)酒店管理公司管理（兩者取由著名中外專業(yè)酒店管理公司管理（兩者取其一即可）其一即可）公寓公寓u 房間數(shù)量不少于房間數(shù)量不少于100間間u 半年以上的長期租約應(yīng)達(dá)到半年以上的長期租約應(yīng)達(dá)到50%以上以上商場商場連鎖超市用房連鎖超市用房u 面積在面積在1萬平方米以上萬平方米以上u 60%以上的面積已經(jīng)簽約或意向簽以上的面積已經(jīng)簽約或意向簽約出租約出租u 著名超市連鎖企業(yè)管理，超市剩余著名超市連鎖企業(yè)管理，超市剩余租賃期不低于租賃期不低于5年年u 面積在面積在6000平方米以上平方米以上u 統(tǒng)一經(jīng)營、收銀比例達(dá)統(tǒng)一經(jīng)營、收銀比例達(dá)80%以上以上綜合商業(yè)用房綜合商業(yè)用房u 建

8、筑面積在建筑面積在2萬平方米以上萬平方米以上u 60%以上的面積已經(jīng)或意向簽約出租以上的面積已經(jīng)或意向簽約出租3.項(xiàng)目準(zhǔn)入項(xiàng)目準(zhǔn)入(二二)商品交易市場商品交易市場u 具有全國或跨省輻射力具有全國或跨省輻射力u 運(yùn)營年限超過運(yùn)營年限超過2年年u 簽約面積達(dá)到簽約面積達(dá)到80%以上以上v不符合城市準(zhǔn)入、區(qū)位準(zhǔn)入條件：報分行公司業(yè)務(wù)部資產(chǎn)支持貸款小組預(yù)審后，由公司業(yè)務(wù)部總經(jīng)理終審準(zhǔn)入；v不符合客戶準(zhǔn)入、項(xiàng)目準(zhǔn)入條件：發(fā)起報告中詳細(xì)分析，由“三位一體”程序決策是否敘做，并在報送核批時附加文件說明不符內(nèi)容、敘做理由和相應(yīng)風(fēng)險防范措施；v不能提供產(chǎn)權(quán)證或擁有產(chǎn)權(quán)證但不能落實(shí)抵押：報總行準(zhǔn)入及審批，并需滿足

9、較為嚴(yán)格的條件。4.例外處理例外處理三、授信方案要點(diǎn)三、授信方案要點(diǎn)v1.貸款用途貸款用途v2.貸款金額計(jì)算貸款金額計(jì)算v3.貸款期限貸款期限v4. 授信方案其他要點(diǎn)授信方案其他要點(diǎn)v用于借款人在商業(yè)用房經(jīng)營期的各項(xiàng)合理資金需用于借款人在商業(yè)用房經(jīng)營期的各項(xiàng)合理資金需求求置換商業(yè)用房開發(fā)總投資的負(fù)債性資金置換商業(yè)用房開發(fā)總投資的負(fù)債性資金 （如銀行開發(fā)貸款、股東或關(guān)聯(lián)公司借款，但都是基于商業(yè)（如銀行開發(fā)貸款、股東或關(guān)聯(lián)公司借款，但都是基于商業(yè)用房本身所產(chǎn)生的）用房本身所產(chǎn)生的）商業(yè)用房其他資金需求商業(yè)用房其他資金需求v不得用于國家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途不得用于國家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途1.

10、貸款用途貸款用途2.貸款金額貸款金額(計(jì)算基數(shù)計(jì)算基數(shù)孰低原則孰低原則)自建物業(yè)自建物業(yè)以購買方式持有且以購買方式持有且交易時間超過一年交易時間超過一年以購買方式持有且交以購買方式持有且交易時間未超過一年易時間未超過一年物業(yè)剩余經(jīng)營期限內(nèi)預(yù)計(jì)現(xiàn)金物業(yè)剩余經(jīng)營期限內(nèi)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值流的凈現(xiàn)值評估價值評估價值物業(yè)剩余經(jīng)營期限內(nèi)預(yù)計(jì)現(xiàn)金物業(yè)剩余經(jīng)營期限內(nèi)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值流的凈現(xiàn)值評估價值評估價值購置成本價格購置成本價格(應(yīng)是市場的公平應(yīng)是市場的公平交易價交易價)2.貸款金額貸款金額(金額確定金額確定)總行級重點(diǎn)客戶總行級重點(diǎn)客戶( (授信授信A A類和類和B B類類) )經(jīng)總行公司金融總部認(rèn)可經(jīng)

11、總行公司金融總部認(rèn)可的城市地標(biāo)性優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的城市地標(biāo)性優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不超過計(jì)算基數(shù)的不超過計(jì)算基數(shù)的65%65%不超過計(jì)算基數(shù)的不超過計(jì)算基數(shù)的65%65%其他客戶和項(xiàng)目其他客戶和項(xiàng)目不超過計(jì)算基數(shù)的不超過計(jì)算基數(shù)的55%55%原則上最長不得超過原則上最長不得超過12年，且同時應(yīng)小于商年，且同時應(yīng)小于商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)證剩余使用年限至少業(yè)用房產(chǎn)權(quán)證剩余使用年限至少5年。年。3. 貸款期限貸款期限確定貸確定貸款期限款期限應(yīng)考慮應(yīng)考慮的因素的因素u 投資回收期投資回收期u 借款人實(shí)際資金安排借款人實(shí)際資金安排u 商業(yè)用房經(jīng)營年限商業(yè)用房經(jīng)營年限u 借款人的再融資能力借款人的再融資能力v須由對應(yīng)商業(yè)用房抵押擔(dān)保v

12、貸款利率原則上應(yīng)不低于同期限檔次的基準(zhǔn)利率；v應(yīng)根據(jù)商業(yè)用房經(jīng)營前景、經(jīng)營收入現(xiàn)金流的實(shí)際情況制定切實(shí)可行的還款計(jì)劃；v授信方案可在綜合評價其可行性的基礎(chǔ)上授信方案可在綜合評價其可行性的基礎(chǔ)上考慮接受再融資作為還款來源，考慮接受再融資作為還款來源，但我行須擁有貸款到期后的第一貸款選擇權(quán)。4.授信方案的其他要點(diǎn)授信方案的其他要點(diǎn)四、報批注意事項(xiàng)四、報批注意事項(xiàng)v1.審批權(quán)限審批權(quán)限v2.資料合規(guī)性資料合規(guī)性v3.審查重點(diǎn)審查重點(diǎn)v4.其他其他1.審批權(quán)限審批權(quán)限v按單筆中長期權(quán)限執(zhí)行按單筆中長期權(quán)限執(zhí)行v深圳分行：擴(kuò)大為深圳分行：擴(kuò)大為CCOCCO和專業(yè)審批人權(quán)限的和專業(yè)審批人權(quán)限的200%20

13、0%v優(yōu)質(zhì)客戶及大型項(xiàng)目：我行優(yōu)質(zhì)客戶及大型項(xiàng)目：我行CCOCCO權(quán)限可達(dá)權(quán)限可達(dá)1212億或億或1818億元億元v上述擴(kuò)大授權(quán)為專項(xiàng)授權(quán)，同一客戶還有其他授上述擴(kuò)大授權(quán)為專項(xiàng)授權(quán)，同一客戶還有其他授信不需加總計(jì)算信不需加總計(jì)算v 貸款申請需要的主要材料有（詳見文件第二十條）：貸款申請需要的主要材料有（詳見文件第二十條）： 借款人企業(yè)和財務(wù)資料等（同一般貸款業(yè)務(wù)）；借款人企業(yè)和財務(wù)資料等（同一般貸款業(yè)務(wù)）； 借款人對外出租的有關(guān)協(xié)議、合同等：借款人對外出租的有關(guān)協(xié)議、合同等： 租金預(yù)測和凈現(xiàn)值計(jì)算表（后文重點(diǎn)介紹）；租金預(yù)測和凈現(xiàn)值計(jì)算表（后文重點(diǎn)介紹）；建設(shè)部一級或二級資質(zhì)評估公司的正式評估

14、報告；建設(shè)部一級或二級資質(zhì)評估公司的正式評估報告； 購置成本價格證明文件及證明市場公平價格的文件（適用于借款購置成本價格證明文件及證明市場公平價格的文件（適用于借款人以購買方式持有且提交貸款申請的時間在購買交易時間一年之人以購買方式持有且提交貸款申請的時間在購買交易時間一年之內(nèi)的貸款）；內(nèi)的貸款）；商業(yè)用房管理合同商業(yè)用房管理合同； 對借用資產(chǎn)支持貸款置換我行其他貸款的明確說明；對借用資產(chǎn)支持貸款置換我行其他貸款的明確說明； 借款人董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意借款、同意以商業(yè)用房抵押的借款人董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意借款、同意以商業(yè)用房抵押的決議；決議； 商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)證書等。商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)證書等。2.

15、報批資料清單報批資料清單3.項(xiàng)目可行性評估重點(diǎn)項(xiàng)目可行性評估重點(diǎn)v 第一還款來源是否充足、租金測算是否合理第一還款來源是否充足、租金測算是否合理v 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越性項(xiàng)目地理位置優(yōu)越性v 項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確v 物業(yè)管理公司管理業(yè)績、承租人實(shí)力、租戶結(jié)構(gòu)、租約穩(wěn)物業(yè)管理公司管理業(yè)績、承租人實(shí)力、租戶結(jié)構(gòu)、租約穩(wěn)定性定性v 抵押物估值是否準(zhǔn)確抵押物估值是否準(zhǔn)確(評估公司資質(zhì)、評估方法評估公司資質(zhì)、評估方法)v 片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)趨勢和房地產(chǎn)抵押物變現(xiàn)能力片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)趨勢和房地產(chǎn)抵押物變現(xiàn)能力v 抵押是否有效、無瑕疵抵押是否有效、無瑕疵v 是否能夠滿足我行進(jìn)行賬戶封閉管理的要求，并簽署相關(guān)是否能夠滿足我行進(jìn)行賬戶封閉管理