物業(yè)法律知識(shí)培訓(xùn)教學(xué)提綱

1、 物業(yè)法律物業(yè)法律(fl)(fl)知識(shí)培訓(xùn)知識(shí)培訓(xùn)副總經(jīng)理：蒯學(xué)躍副總經(jīng)理：蒯學(xué)躍 第一頁(yè)，共25頁(yè)。 目目 錄錄二、物業(yè)管理過(guò)程中常遇到的法律(fl)問(wèn)題三、催繳物業(yè)費(fèi)訴訟(s sn)相關(guān)問(wèn)題一、日常經(jīng)營(yíng)中涉及(shj)的合同注意要點(diǎn)第二頁(yè)，共25頁(yè)。 一、日常經(jīng)營(yíng)中涉及的合同(h tong)注意要點(diǎn) 1. 合同要點(diǎn)（合同主要(zhyo)內(nèi)容）； 2. 日常合同中應(yīng)注意的問(wèn)題； 3. 物業(yè)重要合同重要條款。 第三頁(yè)，共25頁(yè)。 合同法第12條【合同內(nèi)容】合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履

2、行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭(zhēng)議的方法。當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本(wnbn)訂立合同。 1. 合同要點(diǎn)：合同主要(zhyo)內(nèi)容第四頁(yè)，共25頁(yè)。 2. 日常合同中應(yīng)注意(zh y)的問(wèn)題 物業(yè)公司合同中的問(wèn)題，尤其是合同期限、付款方式、是否含稅以及稅務(wù)負(fù)擔(dān)約定、爭(zhēng)議解決(jiju)（管轄地約定）、違約責(zé)任等幾個(gè)方面尤為重要。第五頁(yè)，共25頁(yè)。 前期物業(yè)服務(wù)合同 （1）物業(yè)服務(wù)合同第二條共5項(xiàng)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的約定，是物業(yè)管理的主 要內(nèi)容，也是物業(yè)管理過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)問(wèn)題的方面（合同P3-4）。 （2）業(yè)主物業(yè)費(fèi)的交納及違約金的約定（P6物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，P10違約責(zé)任 第

3、4項(xiàng)約定）。 （3）業(yè)主禁止行為的約定（合同P2乙方權(quán)利義務(wù)第7項(xiàng)，P8-9其他(qt)約定 事項(xiàng)）室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議3. 物業(yè)(w y)重要合同重要條款3. 物業(yè)重要合同(h tong)重要條款第六頁(yè)，共25頁(yè)。二、物業(yè)管理過(guò)程中常見(jiàn)的法律(fl)問(wèn)題（一）業(yè)主騎自行車沖桿，導(dǎo)致人被車桿砸傷，物業(yè)有沒(méi)有責(zé)任？（類似問(wèn)題：業(yè)主不小心將有用物品扔入垃圾袋，保潔員工在清理垃圾袋時(shí)未發(fā)現(xiàn)該物品，責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？）因本案有損害事實(shí)發(fā)生，且與物業(yè)管理關(guān)系無(wú)關(guān)，所以不應(yīng)從物管合同出發(fā)分析。這種情況(qngkung)屬侵權(quán)類民事法律關(guān)系。因此應(yīng)以民法關(guān)于侵權(quán)行為及侵權(quán)責(zé)任之規(guī)定為基礎(chǔ)對(duì)造成損害的原因進(jìn)行分

4、析。業(yè)主的沖桿行為是造成損害的主要原因，因騎車業(yè)主應(yīng)當(dāng)知道車桿所攔車道是專供機(jī)動(dòng)車輛出入的。物管應(yīng)在車桿上或附近設(shè)警示標(biāo)志,提醒出入車輛及行人注意車桿的起放易傷人。問(wèn)題二中業(yè)主的疏忽拋棄也是造成損害的原因。適用法條：民法通則第一百零六條第二款規(guī)定：“公民、法人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。” 民法通則第一百三十一條：受害人對(duì)于損害的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。第七頁(yè)，共25頁(yè)。二、物業(yè)管理過(guò)程中常見(jiàn)(chn jin)的法律問(wèn)題律師意見(jiàn)及風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)規(guī)避分析物管有沒(méi)有責(zé)任應(yīng)首先從物業(yè)服務(wù)合同中雙方權(quán)利義務(wù)的約定出發(fā)，對(duì)未約定的，應(yīng)分

5、清造成損失的原因，根據(jù)主次原因分清責(zé)任。另外，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中未明確約定或?qū)τ谝桩a(chǎn)生傷人事件的小區(qū)公共部分和共用設(shè)施設(shè)備或管理設(shè)備，物管公司應(yīng)盡提醒義務(wù)，在顯眼位置設(shè)立警示標(biāo)志，以消除安全隱患、避免風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)發(fā)生。第八頁(yè)，共25頁(yè)。二、物業(yè)管理過(guò)程中常見(jiàn)的法律(fl)問(wèn)題（二）高樓上掉下物品砸傷業(yè)主或損壞業(yè)主物品，物業(yè)是否應(yīng)擔(dān)責(zé)？高樓墜落物有兩種來(lái)源，一是來(lái)自物業(yè)共用部位或公共設(shè)施設(shè)備（如樓梯走道的窗戶玻璃、房屋外墻的墻皮等），一是來(lái)自業(yè)主控制的區(qū)分所有范圍內(nèi)（如業(yè)主房間內(nèi)的玻璃、業(yè)主擱放在陽(yáng)臺(tái)上的物品、花盆等）。對(duì)前一來(lái)源的墜落物，物管一般應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，除非是不可抗力因素造成（如臺(tái)風(fēng)

6、(tifng)、地震等），但對(duì)后一來(lái)源的墜落物，物管沒(méi)有責(zé)任。但物管有明顯疏忽的除外。適用法條：民法通則第一百二十六條規(guī)定：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。第九頁(yè)，共25頁(yè)。二、物業(yè)管理過(guò)程(guchng)中常見(jiàn)的法律問(wèn)題律師意見(jiàn)及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避此類問(wèn)題關(guān)鍵是要查清事故原因，對(duì)不屬于物管控制管理的部分造成的損失不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。另外(ln wi)，此類問(wèn)題也提醒我們，物管過(guò)程中一定要把定期檢查維修共用部分及公共設(shè)施設(shè)備落到實(shí)處，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患，避免損害事故的發(fā)生。否則因物管管理不善致共

7、用部分及公共設(shè)施設(shè)備脫落造成損害，物管的責(zé)任是推脫不了的。對(duì)業(yè)主在陽(yáng)臺(tái)或窗臺(tái)上擱置容易墜落物品的行為及時(shí)予以勸阻，并耐心說(shuō)明其危險(xiǎn)性。第十頁(yè)，共25頁(yè)。二、物業(yè)管理過(guò)程中常見(jiàn)(chn jin)的法律問(wèn)題律師意見(jiàn)及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避物管對(duì)外采購(gòu)物品用于小區(qū)建設(shè)，應(yīng)在合同中與出售方明確約定質(zhì)保期及物品致人（或物）損害時(shí)雙方的責(zé)任(zrn)分擔(dān)原則，應(yīng)當(dāng)由出售方承擔(dān)的責(zé)任(zrn)物管應(yīng)在承擔(dān)責(zé)任(zrn)后向出售方追償。加強(qiáng)對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的定期檢查維護(hù)、及時(shí)排除安全隱患是減少此類事故發(fā)生的最有效辦法。第十一頁(yè)，共25頁(yè)。二、物業(yè)管理過(guò)程(guchng)中常見(jiàn)的法律問(wèn)題（三）新栽植物（在施工方質(zhì)保期內(nèi)）的長(zhǎng)勢(shì)

8、還未定根穩(wěn)固，植物倒下傷人或物，物業(yè)是否需承擔(dān)責(zé)任？物業(yè)可否向施工方要求承擔(dān)責(zé)任？（類似問(wèn)題：大風(fēng)將園區(qū)的樹(shù)林吹倒砸壞鄰近業(yè)主的涼亭。業(yè)主要求賠償。物業(yè)公司是否有責(zé)任？）根據(jù)物管條例的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，管理小區(qū)綠化部分乃是物管的當(dāng)然職責(zé)，因管理不善致樹(shù)木倒下傷人或物，物管公司難逃責(zé)任。如是新栽植物長(zhǎng)勢(shì)未定倒下造成，且在質(zhì)保期內(nèi)，物業(yè)公司當(dāng)然有權(quán)向出售方或施工方追償債務(wù)。對(duì)類似問(wèn)題中大風(fēng)吹倒致?lián)p，則應(yīng)分析風(fēng)力的大小來(lái)確定物管的責(zé)任，如果是臺(tái)風(fēng)等不可抗力造成的樹(shù)木傾倒傷人或物，物管可免除責(zé)任。如果是一般的風(fēng)力，則說(shuō)明傾倒樹(shù)木根基不穩(wěn)，物管未盡檢查維護(hù)(wih)職責(zé)，也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。適用法條：民

9、法通則第一百五十三條 本法所稱的“不可抗力”，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。第十二頁(yè)，共25頁(yè)。二、物業(yè)管理過(guò)程(guchng)中常見(jiàn)的法律問(wèn)題（四）在夜間公共區(qū)域內(nèi)，業(yè)主摔傷后以公共路燈照明較弱為由向物業(yè)索賠，物業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？（類似問(wèn)題：1、業(yè)主車輛在庫(kù)內(nèi)出車禍，業(yè)主以庫(kù)內(nèi)燈光太暗為由要求物業(yè)公司賠償，物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？2、商鋪人員(rnyun)經(jīng)過(guò)商鋪外公共走廊時(shí)摔倒，事發(fā)時(shí)當(dāng)事人未及時(shí)向物業(yè)通報(bào)，事后當(dāng)事人請(qǐng)?jiān)撋啼伵陨碳乙幻麊T工出具了證明認(rèn)為是因物業(yè)保潔拖地地滑致使摔倒要求物業(yè)賠償，請(qǐng)問(wèn)物業(yè)是否有責(zé)任？）根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第7條的規(guī)定：“消費(fèi)者在購(gòu)買、使用商品和接

10、受服務(wù)時(shí)享有人身財(cái)產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利，消費(fèi)者有權(quán)要求經(jīng)營(yíng)者提供的商品服務(wù)，符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求”。業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者，當(dāng)然有權(quán)要求物管公司提供 的服務(wù)保障其人身、財(cái)產(chǎn)的安全。因此，前兩例如果確是因?yàn)槲锕馨仓玫恼彰鳠艟吖饩€不足致?lián)p失發(fā)生，則物管應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。后一例如法院認(rèn)定證人證言屬實(shí)，則物管也有責(zé)任。第十三頁(yè)，共25頁(yè)。二、物業(yè)管理過(guò)程(guchng)中常見(jiàn)的法律問(wèn)題律師意見(jiàn)及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避(gub)對(duì)小區(qū)內(nèi)各公共區(qū)域的照明燈具應(yīng)定期巡查、修繕、更換，保證其處于完好狀態(tài)，亮度也應(yīng)保證不致發(fā)生意外及損害為宜。對(duì)地面濕滑易致行人摔倒的地方應(yīng)叮囑保潔員安放警示標(biāo)識(shí)，拖地時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備防滑地毯、鋪

11、墊等用具，或濕拖后盡量再干拖一次以吸干地面水分。第十四頁(yè)，共25頁(yè)。二、物業(yè)管理過(guò)程中常見(jiàn)(chn jin)的法律問(wèn)題（五）業(yè)主自行封生活、休閑陽(yáng)臺(tái)，在物業(yè)公司勸阻無(wú)效的情況下，業(yè)主還宣稱物管有侵權(quán)行為(xngwi)，如何處理？1.根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主有義務(wù)接受物管公司按物業(yè)合同實(shí)施的管理行為(xngwi)。2.物管公司有權(quán)對(duì)業(yè)主的上述行為(xngwi)進(jìn)行勸阻，這是物管公司的合法權(quán)利，不構(gòu)成侵權(quán)。況且侵權(quán)必須要有損害事實(shí)的發(fā)生，沒(méi)有損害發(fā)生不構(gòu)成侵權(quán)。第十五頁(yè)，共25頁(yè)。二、物業(yè)管理過(guò)程(guchng)中常見(jiàn)的法律問(wèn)題律師意見(jiàn)及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)業(yè)主不符合物管法律規(guī)范的行為物管公司應(yīng)當(dāng)予

12、以勸阻及制止(zhzh)，但不能隨意濫用權(quán)利甚至侵犯業(yè)主的其它人身或財(cái)產(chǎn)權(quán)利?？上驑I(yè)主委員會(huì)反映情況，要求業(yè)主委員會(huì)配合解決。對(duì)違反建設(shè)法律規(guī)范的行為也可向建設(shè)行政主管部門(mén)舉報(bào)。第十六頁(yè)，共25頁(yè)。二、物業(yè)管理過(guò)程中常見(jiàn)的法律(fl)問(wèn)題（六）外墻滲水導(dǎo)致業(yè)主屋內(nèi)受損，如何界定責(zé)任？（類似問(wèn)題：隱藏在業(yè)主戶內(nèi)共用管道漏水導(dǎo)致業(yè)主戶內(nèi)受損；屋面滲水導(dǎo)致業(yè)主戶內(nèi)受損，責(zé)任劃分問(wèn)題？）滲水問(wèn)題較為普遍，如果因房屋本身質(zhì)量問(wèn)題，則應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。但如果是因物業(yè)管理不善(bshn)（如未能定期巡查、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并排除險(xiǎn)情等），未履行應(yīng)盡的職責(zé)從而導(dǎo)致滲水情況發(fā)生，則物管公司也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。律師意見(jiàn)：加

13、強(qiáng)定期巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患，并配合開(kāi)發(fā)商或供應(yīng)商進(jìn)行整改。第十七頁(yè)，共25頁(yè)。二、物業(yè)管理過(guò)程中常見(jiàn)的法律(fl)問(wèn)題（七）物業(yè)使用人免于交納物業(yè)費(fèi)的法律風(fēng)險(xiǎn)案例：業(yè)主方某將位于某大廈一套辦公樓租賃給A公司辦公使用。后因物業(yè)費(fèi)一直拖欠，物業(yè)公司將方某和A公司一并告上法庭，結(jié)果法院只判決方某支付物業(yè)費(fèi)，而免除A公司交納物業(yè)費(fèi)的責(zé)任。原因：租賃合同明確約定物業(yè)費(fèi)由業(yè)主方某交納。分析：法律只規(guī)定業(yè)主應(yīng)對(duì)(yngdu)物業(yè)費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任，卻沒(méi)有規(guī)定物業(yè)實(shí)際使用人是否需要對(duì)物業(yè)費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任律師意見(jiàn)：與物業(yè)使用人另行簽訂物業(yè)合同，或要求其單方承諾。第十八頁(yè)，共25頁(yè)。二、物業(yè)管理過(guò)程中常見(jiàn)的法律(fl

14、)問(wèn)題（八）未留下催繳費(fèi)用記錄的法律風(fēng)險(xiǎn)案例：某樓盤(pán)業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)長(zhǎng)達(dá)5年，物業(yè)公司起訴該業(yè)主，但法院只支持(zhch)了最后兩年的物業(yè)管理費(fèi)。原因：該業(yè)主主張超過(guò)訴訟時(shí)效。分析：訴訟時(shí)效一般兩年，催繳可以中斷，重新起算，但必須要有催繳主張的證據(jù)。律師意見(jiàn)：繳費(fèi)通知單要求有簽收回執(zhí)；催費(fèi)函正規(guī)郵寄，保留蓋郵戳的詳情單。第十九頁(yè)，共25頁(yè)。二、物業(yè)管理過(guò)程中常見(jiàn)(chn jin)的法律問(wèn)題（九）業(yè)主大會(huì)表決權(quán)數(shù)計(jì)算法律風(fēng)險(xiǎn)兩類表決事項(xiàng)：過(guò)半數(shù)；過(guò)三分之二；計(jì)算原則：面積+人數(shù)，缺一不可；面積過(guò)但人數(shù)不過(guò)為不過(guò)；人數(shù)過(guò)但面積不過(guò)為不過(guò)；業(yè)主人數(shù)計(jì)算：開(kāi)發(fā)商算一人、一室多人算一人，多室一人算

15、一人。未參與表決的業(yè)主處理：其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定(gudng) 車位、攤位：在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。第二十頁(yè)，共25頁(yè)。二、物業(yè)管理過(guò)程中常見(jiàn)(chn jin)的法律問(wèn)題（十）第三人侵權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)案例：某高檔別墅小區(qū)一女業(yè)主被偷偷潛入的犯罪分子強(qiáng)奸殺害，犯罪分子被判死刑，無(wú)力賠償。女業(yè)主家屬起訴物業(yè)公司賠償，后法院(fyun)判決物業(yè)公司賠償20萬(wàn)元。原因：小區(qū)圍墻紅外線監(jiān)控失靈，保安缺崗。分析：物業(yè)公司有安全保障義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)管理人責(zé)任，對(duì)第三人侵權(quán)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。對(duì)策：加強(qiáng)小區(qū)公

16、共設(shè)施設(shè)備管理，安全巡邏，安全提示。第二十一頁(yè)，共25頁(yè)。二、物業(yè)管理過(guò)程中常見(jiàn)的法律(fl)問(wèn)題（十一）公共設(shè)施的法律風(fēng)險(xiǎn)案例：王某夜間在某小區(qū)道路行走掉入窨井中骨折，起訴物業(yè)公司要求賠償損失2萬(wàn)元，后經(jīng)法院判決物業(yè)公司賠償王某醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)約1.5元。原因：小區(qū)道路窨井蓋被盜，物業(yè)公司疏于管理(gunl)，沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)并警示。分析：物業(yè)公司有安全保障義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)管理(gunl)人責(zé)任。對(duì)策：加強(qiáng)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理(gunl)，類似電梯事故、火災(zāi)、水災(zāi)事故的應(yīng)急響應(yīng)。第二十二頁(yè)，共25頁(yè)。二、物業(yè)管理過(guò)程中常見(jiàn)(chn jin)的法律問(wèn)題（十二）違規(guī)裝修在類似這種私搭亂建情況下，由于物業(yè)沒(méi)

17、有執(zhí)法權(quán)，不能對(duì)違法建筑進(jìn)行強(qiáng)拆。針對(duì)類似問(wèn)題，物管公司可先向有關(guān) 主管部門(mén)書(shū)面投訴，請(qǐng)求執(zhí)法部門(mén)行使其監(jiān)管權(quán)力。若執(zhí)法部門(mén)不作為，且其他業(yè)主意見(jiàn)較大時(shí)，可根據(jù)情況，由物業(yè)公司依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第四條的規(guī)定，作為原告將違法業(yè)主起訴至法院。不過(guò)在強(qiáng)拆行為中，業(yè)主有過(guò)錯(cuò)，物業(yè)公司也有過(guò)錯(cuò)！真的賠償，物業(yè)公司還是要承擔(dān)一定的責(zé)任的，只是賠償比例(bl)的大小而已（有案例按照50%判決）！第二十三頁(yè)，共25頁(yè)。 1.物業(yè)費(fèi)訴訟起訴狀的書(shū)寫(xiě)及立案時(shí)需要提供的相關(guān)資料物業(yè)費(fèi)訴訟起訴狀的書(shū)寫(xiě)及立案時(shí)需要提供的相關(guān)資料起訴狀：已有模板起訴狀：已有模板(mbn)（在用）；（在用）；提供資料：提供資料： （1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；）營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；