銀行信貸業(yè)務(wù)調(diào)查報告(房地產(chǎn)開發(fā)類客戶)

1、* 銀行信貸業(yè)務(wù)調(diào)查報告 (房地產(chǎn)開發(fā)類客戶 )申請企業(yè)：業(yè)務(wù)種類：幣種及金額：申報行 (部)：主辦信貸員：協(xié)辦信貸員：年月日業(yè)務(wù)申報情況企業(yè)全稱-197-行業(yè)分類授信總額申企業(yè)規(guī)模請經(jīng)濟(jì)性質(zhì)企注冊資本業(yè)注冊時間營業(yè)執(zhí)照（號碼）是否年檢 /有效狀態(tài)銷售收入資產(chǎn)總額業(yè)務(wù)來源申請單筆融資申請授信額度申融資種類報內(nèi)融資概要容擔(dān)保方式備 注RMB授信余額RMB特大型大型 中型 小型 微小型國有 集體聯(lián)營 民營三資其他有限責(zé)任股份公司個體工商戶實收資本法定代表人注冊地址營業(yè)期限組織機(jī)構(gòu)貸款卡（代碼）（號碼）是否年檢 / 有是否年檢 /有效狀態(tài)效狀態(tài)利潤總額凈利潤凈資產(chǎn)銀行借款自行開發(fā)客戶推薦客戶主動上門

2、行內(nèi)介紹存量客戶其他首筆新增還舊借新展期更換融資類型更換借款主體更換擔(dān)保條件其他首筆新增續(xù)期更換融資類型更換借款主體更換擔(dān)保條件調(diào)整原額度結(jié)構(gòu) /用途其他貸款銀行承兌匯票保函貿(mào)易融資貼現(xiàn)其他幣種：金額：期限：利率：保證金：費(fèi)率：保證房地產(chǎn)機(jī)器設(shè)備動產(chǎn)本外幣存單債券股票股權(quán)其他有價證券信用其他如是銀團(tuán)貸款，須說明銀團(tuán)貸款的組成情況和貸款主要內(nèi)容，包括：銀團(tuán)牽頭行、參加行、貸款總額、期限、貸款用途、利率及其他收費(fèi)（包括貸款利率、 手續(xù)費(fèi)、 承諾費(fèi)， 以及綜合費(fèi)率） 、財務(wù)約束條款和其他約束條件。* 有限公司貸前調(diào)查報告-198-（一）企業(yè)基本情況分析1、授信、融資及資信狀況（ 1）授信和用信情況截

3、止到申報日，申請人及其控股子公司在我行的授信歷史，以及目前有效的授信內(nèi)容和審批條件，以及授信使用情況明細(xì)； （如果是集團(tuán)客戶，應(yīng)說明集團(tuán)客戶在我行的總體授信情況，以及授信的切分情況）（ 2）融資及對外擔(dān)保情況申請人在其他銀行融資情況，以及對外擔(dān)保明細(xì)情況；（ 3）信用分析通過人民銀行信貸咨詢系統(tǒng)查詢的結(jié)果，申請人的歷史信用記錄（包括還貸、付息以及是否有逾期記錄） ；對申請人有逃廢債和不良信用記錄的應(yīng)充分揭示；2、企業(yè)基本概況（ 1）成立時間及歷史沿革【對申請人有多次轉(zhuǎn)制、多次更名、主營業(yè)務(wù)有多次變更等情形的應(yīng)按時間順序?qū)σ陨锨樾巫骱喴愂觥?】經(jīng)營資質(zhì)，企業(yè)品牌及其知名度；（ 2）股權(quán)構(gòu)成及股

4、東背景列表表示 “股東名稱、 出資金額、出資方式、持股比例”，詳細(xì)表述股東背景 （必須追溯到申請人的最終股東和最終實際控制人，以及最終股東和最終實際控制人對申請人的持股狀況和控制程度。對民營、私營和集體企業(yè)，尤其需要說明其創(chuàng)業(yè)、發(fā)展和經(jīng)營的歷史） ；申請人有多次增資行為的，應(yīng)按增資時間、增資金額、增資方式及增資出資人作簡要描述；【要求企業(yè)提供繳款憑證或出資實物評估報告，分析其資金來源的合法性或?qū)嵨飪r值的公允性，判斷注冊或?qū)嵤召Y本的真實性】 ；各股東之間是否為關(guān)聯(lián)企業(yè)、是否為親屬關(guān)系，作簡要分析；（ 3）法人治理及內(nèi)部管理羅列申請人的全資子公司、控股公司、參股公司、分公司、附屬廠的全稱、出資比例

5、，可用樹狀圖或列表形式表示；與其財務(wù)關(guān)系（是否承包，獨立核算，利潤上交） ；集團(tuán)客戶要分析集團(tuán)公司在人事、財務(wù)、采購、銷售方面的管理架構(gòu)、管理方法和控制能力；簡述申請人是否建立內(nèi)部控制制度，在哪些方面建立了內(nèi)部控制制度，企業(yè)產(chǎn)生重大決策的程序；經(jīng)營考核的建立和實施；（ 4）重大項目計劃實施的重大經(jīng)營項目，包括投資額、資金來源、建設(shè)期、進(jìn)度情況、預(yù)計收入及盈利，項目的合規(guī)性及可能遇到的經(jīng)營風(fēng)險；-199-如果企業(yè)涉及體制改革、主營業(yè)務(wù)方向的變更、發(fā)生新的對外投資、涉及訴訟等事項，應(yīng)分別闡明并分析其對申請人發(fā)展帶來的影響；3、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平（ 1）對申請人法定代表人的專業(yè)學(xué)歷、職稱、經(jīng)歷、從

6、事本行業(yè)管理工作的年限、工作業(yè)績、榮譽(yù)情況、信譽(yù)、社會對其道德和能力評價情況等作詳細(xì)介紹；對管理層的其他主要成員（總經(jīng)理、財務(wù)主管等） ，中層管理人員素質(zhì)結(jié)構(gòu)，全部員工的概況也應(yīng)有一定程度的介紹；同時，對管理層整體的穩(wěn)定性、開拓創(chuàng)新精神、決策機(jī)制、管理制度、生產(chǎn)經(jīng)營管理現(xiàn)狀作深入細(xì)致的分析，從而客觀評價企業(yè)總體經(jīng)營管理水平；（ 2）調(diào)查分析企業(yè)關(guān)鍵管理人員歷史上曾管理或服務(wù)過的企業(yè)是否有拖欠貸款不還等不良紀(jì)錄，關(guān)鍵管理人員本人目前及歷史上是否有不良負(fù)債；（二）行業(yè)分析及經(jīng)營狀況1、所處行業(yè)及發(fā)展態(tài)勢當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢： （包括住宅、商業(yè)、寫字樓等各類樓盤的平均價位和近幾年的波

7、動情況；當(dāng)年度房地產(chǎn)一手及二手房產(chǎn)的年投放及成交規(guī)模；以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的投資和消費(fèi)意愿和習(xí)慣；當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)在土地、在建工程抵押、房產(chǎn)按揭的方面有無特殊政策； ）申請人在當(dāng)?shù)兀▍^(qū)域、省級、市級）行業(yè)內(nèi)的競爭地位、排名、行業(yè)綜合實力；2、項目管理分析開發(fā)品種，主要品牌及其知名度、品牌效應(yīng)、自有資金情況、融資渠道、市場區(qū)域分布，項目招標(biāo)管理辦法；項目設(shè)計、項目開發(fā)分包方式、選擇施工方的原則、選擇監(jiān)理公司的原則、項目驗收標(biāo)準(zhǔn)及方法、結(jié)算方式、項目銷售及資金回籠情況；近年來市場需求與價格變動情況及對經(jīng)營產(chǎn)生的影響，企業(yè)應(yīng)對市場競爭及價格變化的主要措施等。3、經(jīng)營業(yè)績近 3 年開發(fā)的項目情況（數(shù)量、名

8、稱、驗收評定） ；近 3 年完工項目的投融資情況及收益情況；近 3 年完工項目分包及主要合作方情況；近 3 年完工項目合同履約情況（業(yè)主聲譽(yù)及實力、 工程周期及合格率）近 3 年完工項目回款情況（金額、時間）。完工項目的工程優(yōu)良率及獲獎情況，獲得的榮譽(yù)稱號；4、項目儲備及發(fā)展規(guī)劃土地儲備情況；在建項目情況，項目資金及來源，資金缺口及解決途徑；未來 1 年內(nèi)將要開工的重大項目，包括需要的金額、資金來源、建設(shè)期、預(yù)計收入及盈利；未來 1 年經(jīng)營預(yù)測，包括產(chǎn)值、利潤總額、經(jīng)營計劃實現(xiàn)的可能性及現(xiàn)實性基礎(chǔ)，經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，包括投資計劃、經(jīng)營發(fā)展方向、經(jīng)營目標(biāo)與方針。（三）財務(wù)狀況分析財務(wù)報表類型：-20

9、0-是否審計：是否審計部門：事務(wù)所上年度審計報告結(jié)論時間年月日審計意見類型：無保留保留否定拒絕發(fā)表意見報表內(nèi)容：本部合并本部及合并提供的三年報表是否前后連續(xù)：連續(xù)不連續(xù)及原因：備注：如屬合并報表需說明相關(guān)合并企業(yè)。1、重要財務(wù)科目分析資產(chǎn)負(fù)債表（單位：萬元）項 目2011 年2012 年2013 年* 月貨幣資金應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收賬款其他應(yīng)收款存貨流動資產(chǎn)合計固定資產(chǎn)在建工程固定資產(chǎn)合計無形及其他長期資產(chǎn)資產(chǎn)合計短期借款應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款其他應(yīng)付款流動負(fù)債合計長期借款負(fù)債合計實收資本資本公積未分配利潤所有者權(quán)益合計負(fù)債及所有者權(quán)益合計損益表（單位：萬元）項目2011 年2012 年2013 年* 月-

10、201-主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)利潤營業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用營業(yè)利潤其他業(yè)務(wù)收入利潤總額凈利潤貨幣資金、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)；短期借款、應(yīng)付票據(jù)、其他應(yīng)付款、長期借款、資本公積。了解申請人的資產(chǎn)負(fù)債水平；分析主要資產(chǎn)負(fù)債科目的增減變化情況及變化原因；對變化幅度較大等異常情況應(yīng)作特別說明；在分析表內(nèi)科目的同時，對申請人或有負(fù)債情況也應(yīng)詳細(xì)了解，對涉及訴訟或需要承擔(dān)連帶責(zé)任風(fēng)險的或有負(fù)債應(yīng)特別說明。【比較損益表（本部及合并報表）三個年度結(jié)構(gòu)和趨勢，通過比較分析近三年申請人主要產(chǎn)品的產(chǎn)量、成本費(fèi)用、銷售收入、利潤總額的變化趨勢，對于變化幅度較大的說明原因。 】2、償債

11、能力分析項 目2011 年2012 年2013 年 * 月流動比率速動比率現(xiàn)金比率資產(chǎn)負(fù)債率利息保障倍數(shù)通過對申請人（本部及合并報表）近三年的流動比率、速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率、利息保障倍數(shù)等指標(biāo)的計算分析，在綜合考慮和分析上述各種情況的基礎(chǔ)上，評價申請人的短期和長期償債能力。3、營運(yùn)能力分析項 目2011 年2012 年2013 年 * 月總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率通過對申請人（本部及合并報表）近三年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)測算，對申請人的營運(yùn)能力做出評價。4、盈利能力分析項 目2011 年2012 年

12、2013 年 * 月-202-總資產(chǎn)利潤率凈資產(chǎn)收益率銷售利潤率成本費(fèi)用利潤率通過對申請人（本部及合并報表）近三年銷售利潤率、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)利潤率、成本費(fèi)用利潤率等指標(biāo)的測算，分析影響申請人盈利的原因，評價其盈利能力。5、現(xiàn)金流量表（單位：萬元）項 目2011 年2012 年2013 年 * 月經(jīng)營活動現(xiàn)金流入經(jīng)營活動現(xiàn)金流出流量凈額投資活動現(xiàn)金流入投資活動現(xiàn)金流出流量凈額籌資活動現(xiàn)金流入籌資活動現(xiàn)金流出流量凈額現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物增加額通過現(xiàn)金流量表對申請人（本部及合并報表）近三年的現(xiàn)金流入和流出構(gòu)成及增減變動的趨勢和原因進(jìn)行分析，揭示申請人現(xiàn)金流入和流出的主要業(yè)務(wù)活動，側(cè)重分析申請人經(jīng)營

13、活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量以及持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流量的能力，評價申請人償債能力和支付能力的強(qiáng)弱。（四）在開發(fā)項目分析1、區(qū)位環(huán)境及周邊配套概況所開發(fā)房地產(chǎn)項目的地理位置，交通情況，各種生活、辦公、商業(yè)設(shè)施的配套情況；所在區(qū)域的其他樓盤開發(fā)情況及銷售情況介紹；周邊居住、商業(yè)、辦公等氣氛描述；2、項目規(guī)劃情況包括用地面積，建筑面積，規(guī)劃容積率，樓盤組成結(jié)構(gòu)，規(guī)劃戶數(shù)，是否分期開發(fā)，開工日期，計劃封頂、竣工、交樓日期，預(yù)售日期和計劃， “五證”的取得情況，樓盤銷售定價等；3、項目總投資情況和資金來源（ 1）項目總投資及其構(gòu)成： ( 包括地價、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用等 ) ；（ 2）

14、計劃資金來源：（包括自有資金的規(guī)模、比例，銀行借款金額，承建商墊資規(guī)模，房產(chǎn)預(yù)售資金規(guī)模等； ）-203-（ 3）已經(jīng)投入的資金規(guī)模： （包括自有資金、銀行借款、承建商墊資、房地產(chǎn)預(yù)售資金；）（ 4）項目剩余資金缺口、構(gòu)成及補(bǔ)充渠道；4、在建開發(fā)樓盤的銷售收入及盈利預(yù)測與自身開發(fā)成本對比；與周邊樓盤銷售價格對比；與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場整體發(fā)展景氣度和價格走勢對比；（五）融資用途和還款來源分析1、融資用途通過上述房地產(chǎn)開發(fā)項目分析和實地調(diào)查，結(jié)合企業(yè)財務(wù)狀況和現(xiàn)金流量，分析申請人直接的、真實的借款用途，是否屬于補(bǔ)充其房地產(chǎn)開發(fā)項目資金缺口的合理合規(guī)范圍；對申請人資金需求從銷售上升、資金周轉(zhuǎn)速度下降、大

15、量儲備土地等因素考察其用途的真實性、合理性；結(jié)合企業(yè)現(xiàn)有的可用資金及項目施工進(jìn)展、預(yù)計銷售周期、滾動開發(fā)樓盤的銷售回籠情況等因素分析其申請融資數(shù)額和期限的合理性；2、還款來源（ 1）通過對企業(yè)經(jīng)營情況、 財務(wù)狀況的分析， 重點通過企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量、現(xiàn)有銀行負(fù)債金額及還款期限、盈利能力等分析，判斷其還款來源的可靠性；如果還款來源依賴于與融資用途有關(guān)的項目或某筆交易順利完成，重點調(diào)查該項目或交易順利完成的可能性；如果還款來源屬于某項非經(jīng)營性的現(xiàn)金收入，重點調(diào)查該筆現(xiàn)金收入來源是否可靠；通過上述調(diào)查分析，確認(rèn)申請人還款計劃的合理性；另對還舊借新貸款必須描述原貸款的真實還款來源；（ 2）申請人是否

16、有備用流動資金（增資擴(kuò)股、銀行已經(jīng)承諾的信用支持、變現(xiàn)能力很強(qiáng)的有價證券等） ，數(shù)量是多少？（ 3）對申請融資數(shù)額和申請人現(xiàn)有資產(chǎn)、銷售收入嚴(yán)重不匹配或申請數(shù)額將使我行成為最大債權(quán)銀行的，有可能存在依賴其他融資或擔(dān)保手段償還的，應(yīng)予重點關(guān)注和說明。（六）擔(dān)保分析1、保證擔(dān)保分析（ 1）擔(dān)保人為此筆業(yè)務(wù)擔(dān)保的原因： （從股權(quán)關(guān)系、業(yè)務(wù)合作、互保等方面對原因予以分析）（ 2）對擔(dān)保人分析要求基本同借款人，從財務(wù)、非財務(wù)、現(xiàn)金流對擔(dān)保人進(jìn)行分析，并評價擔(dān)保人總體擔(dān)保能力；2、抵、質(zhì)押物情況分析（ 1）列出抵、質(zhì)押物權(quán)屬證明文件清單： （包括權(quán)屬證明文件類型、標(biāo)的物、權(quán)利人；土地使用權(quán)必須說明實際繳付

17、地價的數(shù)額和比例，地價的支付計劃；）（ 2）抵、質(zhì)押物價值：（價格確定方法（評估、協(xié)議） ，確定抵（質(zhì)）押率，計算并抵（質(zhì)）押價，并分析其價值合理性、升減值趨勢、變現(xiàn)性； ）（ 3）現(xiàn)場察看抵（質(zhì)）押品狀況： （抵押物坐落位置及四至，土地性質(zhì)，抵質(zhì)-204-押物的產(chǎn)權(quán)歸屬，抵質(zhì)押物現(xiàn)狀、成新度； ）描述抵押物周邊狀況：（交通狀況、人流量、商業(yè)配套設(shè)施、及其他情況； ）（ 4）抵押物曾經(jīng)設(shè)定抵押擔(dān)保情況，擔(dān)保金額；（ 5）分析抵（質(zhì)）押行為的合法合規(guī)性；確認(rèn)抵押和出質(zhì)行為是抵押人和出質(zhì)人真實的意思表示。（七）綜合效益分析（ 1）申請人若為老客戶，對其已與我行發(fā)生的合作情況予以詳細(xì)陳述： （如本外

18、幣結(jié)算、日均存款、貼現(xiàn)金額、發(fā)卡量、代發(fā)工資、國際業(yè)務(wù)合作情況等方面；）（ 2）說明本業(yè)務(wù)能為我行帶來哪些效益： （包括收益、存款、結(jié)算、改善資產(chǎn)質(zhì)量、豐富業(yè)務(wù)品種、完善客戶結(jié)構(gòu)、建立長期合作關(guān)系等； ）（八）授信 / 用信額度測算（九）風(fēng)險提示及防范措施1、政策風(fēng)險：（說明申請人和擔(dān)保人可能存在的各種政策風(fēng)險；）2、行業(yè)風(fēng)險：（通過調(diào)查和整理相關(guān)行業(yè)有關(guān)信息和資料，收集和整理國家產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)信息資料，分析進(jìn)入或退出市場的難易程度，比較申請人在行業(yè)中所處的地位及和主要競爭對手的優(yōu)劣勢，分析其經(jīng)營戰(zhàn)略的合理性，并預(yù)測企業(yè)發(fā)展前景；）3、市場風(fēng)險：（說明申請人存在的市場開發(fā)不足、市場飽和度或競爭過度、商業(yè)周期或產(chǎn)品周期的負(fù)面影響、銷售渠道或銷售網(wǎng)絡(luò)的風(fēng)險等。對產(chǎn)品缺乏穩(wěn)定市場，或市場占有率持續(xù)下降的，應(yīng)重點說明；通過調(diào)查其主要客戶、市場分布情況、品牌宣傳、銷售渠道、售后服務(wù)、產(chǎn)品定價等方面的市場營銷策略，分析判斷其市場營銷能力、主導(dǎo)產(chǎn)品適銷程度和市場前景； ）4、經(jīng)營管理風(fēng)險：（通過調(diào)查其項目開發(fā)或銷售運(yùn)作規(guī)模、實力水平、企業(yè)所處的發(fā)展階段、經(jīng)營策略、開發(fā)項目的需求彈性、土地儲備和項目儲備、開發(fā)樓盤銷售風(fēng)