武漢大學法律專業(yè)自學考試畢業(yè)論文試析房屋租賃合同中當事人權(quán)利義務

1、湖北省高等教育自學考試畢業(yè)論文論文題目 試析房屋租賃合同中當事人權(quán)利義務主考學校： 武漢大學 專 業(yè)： 法 律 指導教師： 考生姓名： 準考證號： 工作單位： 2008年9月1日內(nèi) 容 提 要隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，以租房經(jīng)營、租房居住等為內(nèi)容的租賃合同逐漸增多，雖然中華人民共和國合同法（以下法律名稱均省略“中華人民共和國”）“租賃合同”一章對當事人權(quán)利義務進行了較詳細的規(guī)定，但由于房屋租賃合同的標的具有特殊性，除受合同法調(diào)整外還受擔保法、城市房地產(chǎn)管理法、治安管理處罰法等相關法律調(diào)整，租賃雙方容易忽視法定的權(quán)利和義務，因此房屋租賃合同糾紛也逐漸增多。文章從房屋租賃合同的實質(zhì)要件和形式要件入手，分

2、別從合同法中普遍性規(guī)定和其他相關法律中特別規(guī)定兩方面對房屋租賃合同中雙方權(quán)利義務展開論述，最后以理論結(jié)合實際的方法對法律實踐過程中的部分難點問題進行分析。關鍵詞：租賃合同；合同法；權(quán)利義務 ；實踐難點 筆者在執(zhí)業(yè)過程中起草過房屋租賃合同，也辦理過房屋租賃合同糾紛案件，一個最大的體會就是雖然合同法“租賃合同”一章對當事人權(quán)利義務進行了較詳細的規(guī)定，但由于房屋租賃合同作為租賃合同中特殊的一種除受合同法調(diào)整外還受擔保法、城市房地產(chǎn)管理法、治安管理處罰法等相關法律調(diào)整，因此實踐中有些權(quán)利義務容易被忽視。另外筆者在處理一些具體案件時也遇到過一些難點，比如承租方能否以出租方未給付稅票作為不給付租金的抗辯理

3、由，比如“優(yōu)先購買權(quán)”是否必然衍生出“優(yōu)先承租權(quán)”，比如如何認定“轉(zhuǎn)租”、“轉(zhuǎn)讓”及“承包”三者的區(qū)別，比如國有房屋出租是否必須進行資產(chǎn)評估等等，因此在本文中筆者試從合同法規(guī)定的一般權(quán)利義務、相關法律規(guī)定的特殊權(quán)利義務以及法律實務中難點問題處理等方面進行論述和探討。一、房屋租賃合同概念、實質(zhì)要件及形式要件合同法第二百一十二條對租賃合同下的定義是：“租賃合同是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，城市房地產(chǎn)管理法第五十二條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為”，綜合上述規(guī)定，房屋租賃合同就是房屋所有權(quán)人將房屋有期

4、限的交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。從該定義可以看出房屋租賃合同具有如下特征：一是房屋租賃合同是轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)的合同，在租賃的有效期內(nèi)，承租人只能對房屋占有、使用、收益，而不能任意處分房屋。租賃期滿，承租人要將房屋返還出租人，房屋的所有權(quán)或處分權(quán)仍屬于出租人；二是房屋租賃合同具有期限性，出租人只是將房屋使用收益權(quán)在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給承租人，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此承租人不可能對房屋永久地使用，各國法律一般都對租賃期限的最長時間有所限制，我國合同法規(guī)定，租賃期限最長不能超過20年；三是承租人取得房屋的使用權(quán)是以支付租金為代價，支付租金是租賃合同的本質(zhì)特征，這一特征使房屋租賃合同區(qū)別于借用

5、合同；四是房屋租賃合同是雙務有償?shù)暮贤?，出租人和承租人均享有?quán)利和承擔義務，出租人須將房屋交付承租人，并保證房屋符合約定的使用狀態(tài)。承租人負有妥善保管房屋并按約定按期向出租人支付租金的義務，任何一方當事人在享有權(quán)利的同時都是以履行一定義務為代價的，因此，租賃合同是雙務有償?shù)暮贤?。房屋租賃合同作為民事法律行為中的一種，其實質(zhì)要件與民事法律行為實質(zhì)要件既有聯(lián)系又有區(qū)別，具體而言房屋租賃合同的實質(zhì)要件有：一是出租人與承租人具有相應的民事權(quán)利能力和行為能力，只有具有民事行為能力的人才能進行民事法律行為這是不言而喻的，合同法第九條明確規(guī)定：“當事人訂立合同，應當具備相應的民事權(quán)利能力和民事行為能力”，對

6、于房屋租賃合同一方是自然人其所應具備的權(quán)利能力和行為能力在此不作展開，需要說明的是關于法人的民事權(quán)利能力和民事行為能力問題，民法通則第四十二條規(guī)定：“企業(yè)法人應當在核準登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營”，那么企業(yè)法人經(jīng)營范圍內(nèi)不具備房屋租賃業(yè)務，企業(yè)法人是否就不能出租房屋呢，答案是否定的，最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）第十條規(guī)定：“當事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外”；二是合同雙方意思表示真實，所謂意思表示真實是指行為人表現(xiàn)于外部的意思與其真實的意愿是一致的，如果合同一方的意思表示是在外

7、部力量的影響或強制下所進行的如欺詐、脅迫等情況，則房屋租賃合同效力受到嚴重影響，為什么說是嚴重影響而不直接說無效，是因為傳統(tǒng)民法理論認為這種意思表示是無效的民事行為，民法通則第五十八條規(guī)定：“下列民事行為無效：（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的，無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力”，但合同法以是否“損害國家利益”為前提將欺詐、脅迫下訂立的合同分為自始無效的合同和可撤銷的合同，合同法第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益”，第五十四條規(guī)定：“下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機

8、構(gòu)變更或者撤銷：一方以欺詐、脅迫手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷”；三是合同不違反法律或損害社會公共利益，需要說明的是對于“法律”的外延，傳統(tǒng)民法與合同法同樣存在差別，民法通則第五十八條規(guī)定：“下列民事行為無效：（五）違反法律或者社會公共利益的”，按鄭立、王作堂主編的民法學（第二版）（全國高等教育自學考試教材）的理論，此處的“法律”作廣義解釋，包括“國家頒布的法律、決議和各級政府機關所發(fā)布的決定、條例等民事法律規(guī)范”，而合同法第五十二條則規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，從本條可以看

9、出，此處“法律”只作狹義解釋，不能任意擴大范圍，因此違反地方性法規(guī)、行政規(guī)章、地方政府規(guī)章不會必然導致合同無效。應當特別注意的是違反的必須是法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定才會導致合同無效，因為法律、行政法規(guī)包含強制性規(guī)定和任意性規(guī)定，強制性規(guī)定排除了合同當事人的意思自由，即當事人在合同中不得合意排除法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的適用。對任意性規(guī)定，當事人可以約定排除，如當事人可以約定商品的價格。另外，法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定與法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定是不同的。法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是指法律、行政法規(guī)中的規(guī)定人們不得為某些行為或者必須為某些行為，如法律規(guī)定當事人訂立的合同必須經(jīng)過有關部門的審批等

10、都屬于強制性規(guī)定；而法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定只是指規(guī)定人們不得為某些行為的規(guī)定。由此可見，法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定應當包括法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。房屋租賃的形式要件。所謂形式要件是指當事人意思表示的形式，合同法第十條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式”，第二百一十五條規(guī)定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”，根據(jù)上述規(guī)定可以看出合同法對租賃合同是否采用書面形式未作強制性要求，那么房屋租賃合同是否也是一樣呢？筆者認為適用法律時

11、一定要注意方法，以筆者的經(jīng)驗，除了縱向查找法律外還應當橫向聯(lián)系相關法律的規(guī)定，因此要回答這個問題，就要跳出合同法的規(guī)定，查找相關法律規(guī)定，實際上城市房地產(chǎn)管理法第五十三條已明確規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同”。房屋租賃合同若未采用書面形式，其效力在司法實踐中多會被認定為無效。二、合同法關于房屋租賃合同當事人權(quán)利義務的規(guī)定（一）出租人交付租賃房屋的義務和瑕疵擔保義務。合同法第二百一十六條規(guī)定：“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”， 本條規(guī)定了出租人的兩項義務，一是交付義務，所謂交付是指將房屋轉(zhuǎn)移占有至承租人，承租人要取得房屋使用權(quán)就

12、必須對該房屋占有，占有是使用的前提，因此，承租人有權(quán)要求出租人按照約定交付房屋。所謂按照約定交付是指按照約定的交付標的、交付方式、交付時間向承租人交付房屋；二是對房屋的瑕疵擔保義務，包括物的瑕疵擔保和權(quán)利的瑕疵擔保。物的瑕疵擔保義務主要是房屋效用的瑕疵擔保，即出租人應保證房屋具備應有的使用價值。一般情況下，承租人訂立合同時，知道房屋有瑕疵的，出租人不負瑕疵擔保責任，承租人無權(quán)要求出租人進行維修，減少租金或解除合同。但在危及承租人的安全或健康的情況下，即使承租人知道房屋有瑕疵，出租人也要負瑕疵擔保責任，合同法第二百三十三條的規(guī)定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃

13、物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同”。 權(quán)利的瑕疵擔保是指出租人擔保第三人不能就房屋主張任何權(quán)利，合同法第二百二十八條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金”，需要注意的是出租人承擔權(quán)利瑕疵擔保還有一個前提條件是承租人在訂立合同時不知道有權(quán)利瑕疵，如果承租人在訂立合同時明知出租人對該房屋沒有處分權(quán)，而自愿承擔第三人主張權(quán)利的風險，出租人不負瑕疵擔保責任。另外承租人接到第三人主張權(quán)利的請求后，承租人負有及時通知出租人的義務，如果承租人怠于通知致使出租人能夠救濟而未能及時救濟，則出租人對承租人的損失不負賠償責任。（二）出租人維修義務

14、（可轉(zhuǎn)移負擔）。出租人的維修義務派生于出租人的瑕疵擔保義務，是指在房屋出現(xiàn)不符合約定的使用狀態(tài)時，如出現(xiàn)水、電、氣管線損壞、房屋漏水等情況時，出租人必須對該房屋進行修理和維護，以保證房屋具備應有性能，保證承租人能夠正常使用房屋。出租人承擔維修義務的前提條件是承租人必須是按照約定的方法或房屋性質(zhì)使用房屋情況下出現(xiàn)的正常損耗，若是承租人使用和保管不善造成的，出租人不承擔維修義務。至于維修的期限、維修費用負擔及維修的影響承租人使用的處理，合同法第二百二十一條明確規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃

15、物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期”， 另外出租人無正當理由在承租人通知的合理期限內(nèi)拒不履行其維修義務的，就構(gòu)成根本違約，承租人可依據(jù)本法有關規(guī)定，解除合同并請求出租人承擔違約責任。合同法雖然規(guī)定了在一般情況下維修義務由出租人負擔，但并非在所有的情況下維修的義務都由出租人承擔，合同法第二百二十條規(guī)定：“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外”，也就是說當事人之間可以約定由承租人承擔維修義務，轉(zhuǎn)移出租人的維修義務。（三）承租人支付租金的義務。合同法第二百二十六條規(guī)定：“承租人應當按照約定的期限支付租金”，支付租金是承租人的基本義務，承租人應當按照合同約定的時間、金額

16、、方式向出租人支付租金，因為出租人出租房屋的目的是收取租金，承租人取得房屋的使用權(quán)必須以支付租金為代價。實踐中由于各種原因，房屋租賃合同存在租金支付期限不明的情況，合同法第二百二十六條對此做出了規(guī)定：“對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付”。對于承租人拒付或遲延支付租金，合同法第二百二十七條規(guī)定：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，所謂“正當

17、理由”筆者認為主要有不可抗力、意外事件、出租人未履行義務導致的履行抗辯等等，至于“合理期限”，城市私有房屋條例（國發(fā)1983194號）第二十一條規(guī)定：“承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同：（三）承租人累計6個月不交租金的”，城市房屋租賃管理辦法（1995年4月28日，建設部令第42號）第二十四條規(guī)定：“承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：（四）拖欠租金累計六個月以上的”，筆者認為，從保護出租人權(quán)利角度出發(fā)，是否是“合理期限”不能僅僅按“累計六個月以上”一概而論，而應首先遵守合同中關于期限的約定，如果合同中未作約定，則根據(jù)根據(jù)到期租金

18、額、承租人支付能力及出租人經(jīng)濟狀況等因素來確定。（四）承租人按約定的方法使用房屋的義務。這是承租人另一項基本義務，由于承租人對房屋只是獲得使用權(quán)和收益權(quán)，最終要將房屋返還出租人，承租人有義務保證房屋的安全和完整，并使返還的房屋仍然具有使用效用，不同使用方法對房屋造成損耗的程度不同，因此，承租人使用租賃物應當按照約定的方法使用。合同法第二百一十七條規(guī)定：“承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質(zhì)使用”。所謂按約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用，對于房屋租賃來說無外乎兩種，一是做住房用途，一是做商業(yè)經(jīng)營用途，

19、商業(yè)經(jīng)營用途又可細分為很多種，如開飯店、開商店等，需要注意的是物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第七十七條對將住宅改變用途為經(jīng)營性用房作了限制，該條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意”，也就是說在特定情況下，當事人雙方約定的房屋使用用途與房屋本身的性質(zhì)不同時應當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定并經(jīng)利害關系人同意。承租人按照約定的方法或房屋的性質(zhì)使用房屋，造成的正常損耗，承租人不承擔損害賠償責任，反之則構(gòu)成根本違約，造成房屋損害的，出租人有權(quán)要求承租人賠償損失并解除合同。（五）承租人

20、妥善保管房屋的義務。承租人對房屋享有占有和使用權(quán)，承租人使用完畢后，必定要將房屋返還給出租人，為使返還時的房屋符合使用前的狀態(tài)或性能，承租人必須保管好房屋。妥善保管義務主要包括，一是要按照約定的使用方法或房屋本身的性質(zhì)保管房屋，二是在使用過程中對房屋進行正常的維修，三是當房屋出現(xiàn)問題時及時通知和協(xié)助出租人。承租人如果保管不善造成房屋毀損、滅失，應當承擔損害賠償責任。（六）承租人租賃期滿返還房屋的義務。這包括三方面的內(nèi)容，一是承租人應于租賃關系終止時將房屋返還出租人占有使用，二是承租人返還的房屋應當符合按照約定或者房屋性質(zhì)使用后的狀態(tài)，比如承租人未經(jīng)出租人同意對租賃物改善或增設他物，返還時應當恢

21、復原狀，三是承租人應當及時返還。對于出租人來說則應積極督促承租人返還，如果租賃期滿，承租人繼續(xù)使用房屋，而出租人沒有提出異議，那么原租賃合同的期限將根據(jù)合同法第二百三十六條的規(guī)定繼續(xù)有效，只是租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ?，這種續(xù)訂合同的方法又稱法定期限更新。（七）承租人獲得收益的權(quán)利。合同法第二百一十二條對租賃合同的定義首先明確了承租人獲得收益的基本權(quán)利，在第二百二十五條中又作出專門規(guī)定，該條規(guī)定：“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。”，承租人因占有、使用房屋而獲得的效益包括兩類，一是占有房屋而產(chǎn)生的收益，二是使用房屋產(chǎn)生的收益，如租賃房屋用作生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的收

22、益，如承租人依法轉(zhuǎn)租房屋時獲得的收益等等。需要注意的是在承租人獲得收益是基本原則，但如果當事人有特別約定的，從其約定，筆者遇到較多的就是約定轉(zhuǎn)租收益歸屬問題。（八）承租人“買賣不破租權(quán)”。“買賣不破租賃”是租賃合同的一項基本制度，是指出租人在租賃合同期限內(nèi)將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時，租賃合同對新所有權(quán)人有效具有約束力?！百I賣不破租賃”原則各國民法都有所體現(xiàn)，只是區(qū)分了動產(chǎn)和不動產(chǎn)，我國合同法則未按是否動產(chǎn)與不動產(chǎn)進行區(qū)分，均一律適用該原則。該原則是租賃權(quán)對抗效力的表現(xiàn)，是債權(quán)物權(quán)化的典型表現(xiàn)，也是傳統(tǒng)民法中物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的一個例外。其構(gòu)成要件有四個，一是房屋租賃合同已成立并有效；二是房屋已實際

23、交付承租人占有使用；三是所有權(quán)變動是在租賃期間；四是出租人將房屋的所有權(quán)讓與了第三人。只要具備上述條件，即使買受人是善意的、不知道該租賃合同存在，租賃關系仍然能夠?qū)官I受人。需要注意的是“買賣不破租賃”并不限于出租人出售房屋的情況，還應包括房屋抵押、贈與、繼承、遺贈甚至合伙投資等等所有權(quán)變動的行為。（九）承租人“優(yōu)先購買權(quán)”。合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優(yōu)先于他人購買該租賃物的權(quán)利。根據(jù)本條規(guī)定，承租人對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)僅限于房屋。優(yōu)先

24、購買權(quán)具有以下基本特點是：第一優(yōu)先購買權(quán)是一種法定的權(quán)利，必須由法律直接規(guī)定。第二優(yōu)先購買權(quán)是請求權(quán)，不是直接對物享有權(quán)利，也不能直接對抗第三人，優(yōu)先權(quán)行使前不影響出租人與其他人進行協(xié)商。第三優(yōu)先購買權(quán)是專屬于承租人的權(quán)利，不能讓與他人。第四優(yōu)先購買權(quán)是一種附條件的請求權(quán)，即以同等條件為前提。 實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)需要具備下列條件：一是必須在租賃合同的存續(xù)期間內(nèi)。 二是在同等的條件下購買，所謂同等條件是指承租人與其他購買人買賣條件等同，包括價格、付款期限和方式等等，非同等條件下，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。三是必須在合理期限內(nèi)行使，如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，而承租人在合

25、理期限內(nèi)沒有購買的意思表示，優(yōu)先購買權(quán)喪失。反之出租人在出賣租賃房屋時沒在合理期限內(nèi)通知承租人，沒給給承租人考慮是否購買該房屋的時間，或者在合理期限內(nèi)承租人未作出放棄優(yōu)先購買權(quán)的表示，出租人就不得在這個期限內(nèi)將該房屋賣給他人，如果出租人違反了該項規(guī)定，承租人可以請求人民法院確認該買賣合同無效。另外如果是共有房屋出賣，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，共有權(quán)人的優(yōu)先權(quán)購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先贖買權(quán)。（十）承租人死亡后的權(quán)利。合同法第二百三十四條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋”。在實踐過程中適用該條應當注意以下幾方面，一是本條中的房屋僅限于作為生活資料的房

26、屋，“住”是公民的基本生活需要，一般以戶為單位，如果房屋租賃合同上的承租人死亡后直接解除租賃關系，必將損害其他共同居住人的利益，因此本條規(guī)定了承租人生前共同居住人的居住權(quán)利，對于用作生產(chǎn)資料的經(jīng)營性用房則不適用該條規(guī)定；二是本條規(guī)定并非承租權(quán)繼承，住房租賃中承租人取得的只是房屋的使用權(quán)，所以只有共同居住的人才有繼續(xù)居住的權(quán)利；三是共同居住的人可以繼續(xù)租賃原住房，但應當與出租人辦理變更手續(xù)，變更承租人。（十一）承租人在房屋滅失情況下的請求權(quán)。如果承租人盡到善良管理人的義務，由于不可歸責于承租人的原因造成房屋毀損滅失，承租人可以請求減付或不付租金，如果致使不能實現(xiàn)合同目的，承租人還可以解除合同。一

27、般情況下不可歸責于承租人的原因有以下幾種情況：一是不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力，比如本次汶川地震造成大量房屋倒塌，這種情況下按本條規(guī)定承租人不承擔房屋滅失的風險，而且有權(quán)利請求不付租金或解除合同，這符合民法上的一般原則，即對物的風險責任是以誰享有所有權(quán)為標準的，即所有權(quán)人承擔對物的毀損、滅失的風險。在租賃合同中，多數(shù)情況下，出租人是房屋的所有人至少是可以支配房屋的人，當發(fā)生不可歸責于雙方當事人的事由的情況，房屋毀損、滅失了，這個風險責任應當由出租人來承擔；二是出租人怠于或不履行義務造成房屋毀損滅失的，比如出租人負有維修義務的情況下，承租人要求維修房屋漏水，但出租人遲遲不維修，最終導致

28、房屋倒塌，這種情況下承租人同樣具有請求不付租金或解除合同的權(quán)利。需要說明的是本條中請求減付或不付租金與解除合同是不同的權(quán)利，解除合同是法定解除，不是請求權(quán)，而是形成權(quán)，即承租人主張解除合同的，只要通知到達出租人，合同即行解除，如果出租人對此有異議，只能提請訴訟或仲裁，由人民法院或者仲裁機構(gòu)對承租人行使解除權(quán)的效力進行確認。 （十二）轉(zhuǎn)租中雙方權(quán)利義務。轉(zhuǎn)租是指承租人將房屋再出租給第三人使用收益，承租人與第三人形成新的租賃關系，但承租人與出租人的租賃關系仍然存在的一種交易形式。合同法第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租

29、賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。根據(jù)該條規(guī)定，我國對轉(zhuǎn)租的限定要求是必須經(jīng)出租人同意，因此轉(zhuǎn)租包括經(jīng)出租人同意和未經(jīng)出租人同意兩種情況。經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租才是有效的，這種情況下形成了出租人、承租人、第三人（次承租人）三個當事人、兩個合同的權(quán)利義務關系，第一出租人與承租人之間的租賃關系不受轉(zhuǎn)租影響繼續(xù)有效，承租人依然應向出租人支付租金，依然應于合同期滿按期返還租賃房屋，而且承租人還要對第三人（次承租人）造成的房屋損失承擔違約責任。第二出租人與第三人（次承租人）之間沒有合同關系，但第三人（次承租人）可以向出租人直接支付

30、租金，出租人也可以對第三人（次承租人）造成的房屋損失基于物權(quán)向第三人（次承租人）主張侵權(quán)責任。第三租賃合同終止或解除時，承租人與第三人（次承租人）之間的再租賃關系隨之終止，因為次承租合同是基于前一個租賃合同訂立的。至于如何認定出租人是否“同意”，筆者認為主要從三個方面認定，一是在租賃合同明確約定承租人有權(quán)轉(zhuǎn)租，二是租賃期間承租人征得出租人同意（同意采用口頭或書面形式要視合同約定），三是事前雖未經(jīng)出租人同意，但事后出租人知道后予以承認或不反對的，按合同法五十一條無權(quán)處分人訂立合同的規(guī)定可以視為出租人同意轉(zhuǎn)讓。未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租往往能讓承租人獲得暴利，但層層轉(zhuǎn)租使得租金節(jié)節(jié)攀高，削弱了出租人對房

31、屋的管理和掌控能力，增加了出租人要求返還房屋的困難或使房屋毀損加重，最終侵害了出租人的利益，因此出租人有權(quán)解除合同，并追究承租人的違約責任。即使是第三人（次承租人）是善意的，第三人（次承租人）也只能要求承租人承擔賠償責任。（十三）房屋改善及添附中雙方權(quán)利義務。合同法第二百二十三條的規(guī)定，已經(jīng)明確承租人只有經(jīng)出租人同意，才可以對房屋進行改善或增設他物，未經(jīng)同意的而擅自進行改善或增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。所謂改善是指對租賃物不改變外觀開關，只對性能進行改善，所謂增設他物，也就是民法理論上的添附，是指在原有的租賃物基礎上添加他物，如在房間安裝空調(diào)等。對經(jīng)過同意進行的改善或增

32、設他物在租賃期限屆滿時如何處理，合同法沒有給出答案，因此必須依據(jù)其他法律法規(guī)中的規(guī)定，最高人民法院關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）（法（辦）發(fā)19886號）第八十六條規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應當負賠償責任”，據(jù)此可以看出，租賃期滿改善和增設他物的處理應遵循這樣一個規(guī)則，首先有約定的，按雙方約定執(zhí)行；沒有約定的，如果可以拆除，承租人最好拆除，承租人也有權(quán)拆除，因為出租人不希望承租

33、人對租賃物進行添附，這種添附增加了價值，出租人是要付出對價的；沒有約定又不能拆除，可以折價歸出租人所有。   二、其他法律關于房屋租賃合同當事人權(quán)利義務的規(guī)定（一）承租人提供身份證件，出租人詳細登記的義務。對于作為生活資料的居住房屋租賃，治安管理處罰法第五十七條第一款明確規(guī)定房屋出租人不得將房屋出租給無身份證件的人居住，而且必須按規(guī)定登記承租人姓名、身份證件種類和號碼，雖然該規(guī)定不會影響房屋租賃合同的效力，但如果出租人違反了則應承擔行政處罰責任，出租人將被處以二百元以上五百元以下罰款。（二）出租人舉報承租人違法行為的義務。同樣是居住房屋租賃，治安管理處罰法第五十七條第二款規(guī)

34、定房屋出租人明知承租人利用出租房屋進行犯罪活動，不向公安機關報告的，處二百元以上五百元以下罰款；情節(jié)嚴重的，處五日以下拘留，可以并處五百元以下罰款。（三）出租人抵押告知義務。擔保法第四十八條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”，最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”，根據(jù)上述規(guī)定，抵押人將房屋抵押有書面告知承租人的義務，原租賃合同繼續(xù)有效，抵押權(quán)實現(xiàn)后仍然適用“買賣不破租”原則對受讓人有效。至于將已抵押的房屋出租，根據(jù)最高人民法院關于適

35、用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋第六十六條的規(guī)定，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。但如果抵押人將已抵押的房屋出租時，未書面告知承租人已抵押的情況，抵押人對承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。（四）出租人納稅的義務。根據(jù)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，出租人出租房屋應繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅、個人所得稅等等稅費。（五）其他權(quán)利義務。對以劃撥方式取得的國有土地上的房屋出租法律有特別規(guī)定，城市房地產(chǎn)管理法第五十五條規(guī)定：“以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得的使用權(quán)的國有土地上建

36、成的房屋出租人，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定”。三、實踐中難點問題的分析（一）稅金負擔主體及承租方能否以出租方未給付稅票作為不履行給付租金義務的抗辯理由。筆者在法律實踐過程中曾遇到此類案件，筆者代理的當事人是出租方，出租方與承租方均為自然人，雙方簽訂了期限為五年的租賃合同，租金支付時間為每一租賃年度期滿時，在簽訂合同時雙方未約定稅票的開具及稅費負擔問題，第一年期滿后，由于承租方經(jīng)營不善不能及時支付租金，承租方便以出租方應先開稅票，承租方再給租金為理由拒不支付，對此筆者認為關鍵點在于開具稅票是承租人的主給付義務還是從給付義務，筆者認為，開具稅票是否是主給付義務，應當視情

37、況而定，一般來說作為雙務合同的房屋租賃合同中出租人最主要的義務是將房屋交付承租人使用，并使房屋具有使用價值，所以出租人雖有開具稅票的義務，但開具稅票并非主給付義務，只要出租人將房屋交付承租人，承租人正常使用了就應當給付租金，至于出租人拒不開具，承租人可以通過向稅務機關舉報或起訴的途徑取得稅票，并讓出租人受到行政、刑事處罰。不過值得商榷的是，根據(jù)發(fā)票管理辦法第二十二條的規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務報銷憑證，因此如果承租方是一個會計制度完善的企業(yè)法人，不開具發(fā)票勢必對企業(yè)法人的財務管理帶來嚴重影響，最終導致企業(yè)法人利益減損，這種情況下開具稅票的從給付義務與合同目的實現(xiàn)具有密切聯(lián)系，筆者認為

38、在這種情況下，承租人應當是可以不付或少付租金的，因為其符合同時履行抗辯權(quán)構(gòu)成要件。其一出租人有開具稅票的義務，雖然該義務不是主給付義務，但其履行與合同目的的實現(xiàn)具有密切關系，因此它與主給付義務有牽連關系，產(chǎn)生同時抗辯權(quán)；其二給付租金與開具稅票可以同時履行；其三出租人只要向稅務機關申報，完全可以履行開具稅票的義務。（二）轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓、承包的法律辯析。房屋轉(zhuǎn)租、房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓以及承包經(jīng)營是三種完全不同的法律行為，由于房屋租賃合同雙方當事人法律知識有限以及出于故意規(guī)避法律的需要，這三種法律行為被混淆，比如為規(guī)避房屋轉(zhuǎn)租應當經(jīng)出租人同意的規(guī)定，很多當事人便采用所謂的“承包”方法對經(jīng)營性用房進行轉(zhuǎn)租。為

39、明確這三者之間的差別，筆者現(xiàn)就遇到的案例作以下分析。首先，我們必須明確這三種法律行為的概念。房屋轉(zhuǎn)租是指承租人將房屋再出租給第三人使用收益，承租人與第三人形成新的租賃關系，但承租人與出租人的租賃關系仍然存在的一種交易形式。房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓是指房屋租賃合同承租人依法將合同的權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給第三人，包括合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓、合同義務轉(zhuǎn)讓和合同權(quán)利義務概括轉(zhuǎn)讓，在此我們只研究承租人權(quán)利義務的概括轉(zhuǎn)讓。全民所有制工業(yè)企業(yè)承包經(jīng)營責任制暫行條例對承包經(jīng)營下的定義是在堅持企業(yè)的社會主義全民所有制的基礎上，按照所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的原則，以承包經(jīng)營合同形式，確定國家與企業(yè)的責權(quán)利關系，使企業(yè)做到自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)營

40、管理制度。關于房屋轉(zhuǎn)租與房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓的差別。根據(jù)前述概念可知，房屋轉(zhuǎn)租并不影響原合同的效力，承租人的主體身份不變，只是存在出租人、承租人、第三人（次承租人）三方當事人，存在租賃合同與轉(zhuǎn)租合同兩個合同關系，承租人承擔較大的法律責任。而房屋租賃合同概括轉(zhuǎn)讓后，原承租人與出租人簽訂的租賃合同終止，承租人退出租賃，不再承擔相關權(quán)利義務，轉(zhuǎn)讓受讓方取得承租人身份直接與出租人簽訂房屋租賃合同，最終形成只有兩方當事人，只有一份租賃全合同的法律關系，此種方式，原承租人在交易完成后無需承擔任何義務。至于二者相同之處則在于均要得到對方同意。筆者在工作過程中曾有相當多的當事人前來咨詢能否以“承包”的形式規(guī)避轉(zhuǎn)租

41、要經(jīng)出租人同意的限定條件，他們的相似之處都在于，租賃他人房屋進行工商登記取得營業(yè)執(zhí)照后合法經(jīng)營，在經(jīng)營的過程中因特殊原因要轉(zhuǎn)租，無法取得出租人的同意，便將自己添置的財產(chǎn)連同營業(yè)執(zhí)照及房屋“承包”給他人經(jīng)營，收取固定的承包費（基本與租金相同），他們認為這樣做仍然是以營業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營者名義經(jīng)營，因此不屬于轉(zhuǎn)租。筆者查找了相關法律發(fā)現(xiàn)：其一，對于承包經(jīng)營這種形式法律明確允許的只有國有集體企業(yè)承包經(jīng)營、外國（地區(qū)）企業(yè)承包或接受委托經(jīng)營管理外商投資企業(yè)或承包經(jīng)營內(nèi)資企業(yè)以及中外合資經(jīng)營、合作經(jīng)營企業(yè)承包經(jīng)營。其二，法律明確禁止承包經(jīng)營的有：個體工商戶承包經(jīng)營，在對關于個體工商戶可否由他人承包經(jīng)營的請示

42、的答復（工商個字1995第254號）中明確答復，個體工商戶在領取營業(yè)執(zhí)照后自己不經(jīng)營而由他人承包經(jīng)營是違法的，另外國務院關于進一步加強藥品管理工作的緊急通知（國發(fā)199453號）規(guī)定了藥品生產(chǎn)和批發(fā)企業(yè)也不得承包給個人經(jīng)營。其三，對于其他經(jīng)營主體能否實行承包經(jīng)營則沒有明確的規(guī)定。但無論是公司類型的企業(yè)還是合伙類型的企業(yè)，對投資人來說均有一個基本原則，就是擔風險、負盈虧，不可能存在承包給他人后收取固定的承包費旱澇保收的情況，綜合上述問題筆者認為如此規(guī)避方法的法律風險太大，如果承包合同最終被認定轉(zhuǎn)租，則承租人要向出租人和第三人（次承租人）承擔相應違約責任，如果承包合同被認定為有效則又要面臨對承包人行為承擔責任的風險。所以筆者不贊成采用這種方式。（三）關于優(yōu)先承租權(quán)的考證分析。在民法理論界有學者認為存在優(yōu)先承租權(quán)，即租賃期滿，在房屋繼續(xù)出租的前提下，在同等條件下，原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，并認為優(yōu)先承租權(quán)派生于優(yōu)先購買權(quán)。筆者不認同這種觀點。其一法律沒有創(chuàng)設優(yōu)先承租權(quán)；其二設立優(yōu)先承租權(quán)是對房屋所有權(quán)最大的限制，根據(jù)法律規(guī)定，租賃合同到期后，承租人負有按期返還房屋的義務，也就是承租人對房屋的使用權(quán)止于合同期滿時，一旦承租人對房屋的使用權(quán)終止，出租人就享有房屋完全的所有權(quán)，出租人就完全有權(quán)利處分自己房屋，不應該受到任何限制；