延安市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析報(bào)告__最新

1、延安商業(yè)調(diào)研報(bào)報(bào)告本市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告是圍繞著延安市鳳凰廣場(chǎng)綜合商業(yè)項(xiàng)目展開(kāi)的，調(diào)查的范圍以整個(gè)延安市區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，圍繞本項(xiàng)目在延安的商業(yè)定位。其目的是為決策方提供該項(xiàng)目商業(yè)立項(xiàng)的決策依據(jù)，以最終保障該項(xiàng)目總體定位的市場(chǎng)準(zhǔn)確性和科學(xué)合理性。此次市場(chǎng)調(diào)查需要解決的主要問(wèn)題是：本項(xiàng)目適合做何種商業(yè)？面向什么樣的客戶群？延安市區(qū)目前的商業(yè)格局是否有重新劃分的空間以及與本項(xiàng)目商業(yè)定位的市場(chǎng)關(guān)系。我們開(kāi)展了為期十天的市場(chǎng)調(diào)查，為保證市場(chǎng)信息的準(zhǔn)確性，通過(guò)了多種有效渠道（包括政府相關(guān)職能部門、各類商業(yè)業(yè)態(tài)、房產(chǎn)物業(yè)單位、經(jīng)營(yíng)商戶和消費(fèi)人群），進(jìn)行了深入細(xì)致的工作，同時(shí)發(fā)放了各種調(diào)查表格，消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷

2、，基本保證了這次市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)確性和客觀性前言延安市位于陜西北部，上接榆林下抵銅川兩大能源基地，1997年1月撤地設(shè)市，轄1區(qū)12縣、166個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、總面積3.7萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?15.1萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口158.5萬(wàn)人，市區(qū)人口約40萬(wàn)。延安市下轄1區(qū)12縣，總面積3.7萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?15萬(wàn)，市區(qū)人口40萬(wàn)、是陜西乃至中國(guó)的歷史旅游名城，能源化工產(chǎn)業(yè)基地。 城市定位中心市區(qū)為全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；分為8個(gè)功能區(qū)，即中心街商貿(mào)區(qū)；東關(guān)商貿(mào)、居住、無(wú)污染工業(yè)綜合發(fā)展區(qū)；南關(guān)行政辦公區(qū)；七里鋪對(duì)外交通區(qū)；高坡居住區(qū)；杜甫川文教科研區(qū)；北關(guān)文教區(qū)；西北川文物保護(hù)區(qū)。城市沿西北川、東川、南川以

3、及杜甫川展布，大體呈“Y”字型城廓。延河延河南川河南川河延河延河清涼山寶塔山鳳凰山“中疏、西控、北進(jìn)、東擴(kuò)、南下”拉開(kāi)框架，拓展空間：“中疏”，就是疏解老城區(qū)人口和建筑密度，緩解交通壓力，退建還綠，抽空還綠，保護(hù)好老城區(qū)風(fēng)貌?！拔骺亍?，就是控制西北川的建設(shè)強(qiáng)度、建筑環(huán)境風(fēng)貌，形成以舊址保護(hù)和科教文化、旅游為主要功能的人口聚集區(qū)?！氨边M(jìn)”，主要是以楊家?guī)X溝、延大新校區(qū)建設(shè)為依托，加大向北拓展的力度，逐步實(shí)現(xiàn)河莊坪鎮(zhèn)與主城區(qū)連通，遠(yuǎn)期與安塞連通。 “東擴(kuò)”，就是積極做好機(jī)場(chǎng)遷建后的開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備，逐步實(shí)施行政中心東移，形成城市副中心，并與李渠和姚店工業(yè)園區(qū)相連。“南下”，就是抓好黃蒿灣、方塔兩個(gè)新區(qū)、南

4、區(qū)新城、新機(jī)場(chǎng)和南泥灣組團(tuán)建設(shè)，帶動(dòng)城市向南拓展，遠(yuǎn)期與甘泉連通。一、延安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2010年年底延安市的總?cè)丝跒?15.18萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率為4.64，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為885.42億元，增幅為14.6%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額110.62億元，增幅為18.4%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17880元，增幅為19.1%。根據(jù)延安市統(tǒng)計(jì)局提供的最新預(yù)測(cè)報(bào)告，延安市到“十二五”末生產(chǎn)總值將會(huì)突破2000億元，人均生產(chǎn)總值1.3萬(wàn)美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)地區(qū)水平。，經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段，為房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；延安目前的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)市場(chǎng)正處在一個(gè)強(qiáng)勁的上升時(shí)期，尤其是下一步舊商業(yè)區(qū)的改造和新商業(yè)

5、區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，將重新調(diào)整市場(chǎng)格局。陜北風(fēng)情文化產(chǎn)業(yè)延安革命紀(jì)念館能源產(chǎn)業(yè)基地群山環(huán)繞的夾縫城市2010年延安全市生產(chǎn)總值達(dá)到885.42億元，位居全省第五。2006年GDP總值為453（億元），到2010年增至885（億元），平均每年增速均在14%左右，呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。2010年，按可比價(jià)格計(jì)算，延安市GDP同比增長(zhǎng)13.6%，增速比上年加快1.4個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)（10.3%）3.3個(gè)百分點(diǎn)。 近年延安市GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段，為房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；宏觀經(jīng)濟(jì)u 按產(chǎn)業(yè)看，2010年，第一產(chǎn)業(yè)增加值為71.79億元，增長(zhǎng)8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為635.49億元，增長(zhǎng)7

6、2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為178.74億元，增長(zhǎng)20%。u 2010年，延安市經(jīng)濟(jì)總量是2006年的2倍，翻了整整一番。u 人均生產(chǎn)總值突破30000元大關(guān)，達(dá)到33367.41元，按美元折算，突破4000美元大關(guān)，達(dá)到4980美元。由于能源產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，延安市第二產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中占據(jù)核心位置，產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)對(duì)能源依耐性大產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)城市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上揚(yáng)，人均可支配收入持續(xù)走高，城市處于高速發(fā)展中，整體消費(fèi)能力不斷提高。u 2010年延安市城市人均可支配收入達(dá)到17880元，同比09年增長(zhǎng)17.5%。2010年延安市固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到724.53億元，同比09年增長(zhǎng)30%。城市人均收入的提高和和

7、固定資產(chǎn)投資總額的上漲表明了延安市城市居民生活水平的穩(wěn)步提高，城市居民也具備了更高的消費(fèi)能力。宏觀經(jīng)濟(jì)二、延安市區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展現(xiàn)狀二、延安市區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展現(xiàn)狀板塊結(jié)構(gòu)延安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沿“Y”字形各邊呈帶狀發(fā)展，主要分為中心區(qū)域、城西、城東、城南、方塔新區(qū)五大板塊。城東板塊城西板塊城西板塊中心板塊受延安市“Y”字形山溝地形限制，延安房地產(chǎn)主要分為帶狀五個(gè)板塊。u城西為紅色旅游及文化教育為主的聚集區(qū)，受革命遺址 及科教用地影響，成為制約板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要因素。u城東是近期延安發(fā)展最為火熱的板塊，但目前土地開(kāi)發(fā) 殆盡，受機(jī)場(chǎng)影響短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。u中心板塊寸土寸金，目前主要集中為商業(yè)開(kāi)

8、發(fā)，住宅內(nèi) 較少。u城西板塊發(fā)展相對(duì)滯后，配套及交通亟需改善，是延安 經(jīng)濟(jì)適用房集中開(kāi)發(fā)區(qū)域。u綠地、嘉豐4500畝推山造成，為延安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注入 新的血液。從總體上來(lái)看，延安的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展必將給延安的商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的調(diào)整空間。由于目前延安的商業(yè)業(yè)態(tài)還停留在傳統(tǒng)市場(chǎng)與新市場(chǎng)沖突與調(diào)整階段，我們力圖通過(guò)本次調(diào)查，去摸清延安現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)存在的現(xiàn)狀和可能給本項(xiàng)目帶來(lái)的商業(yè)機(jī)會(huì)。我們選擇了對(duì)延安商業(yè)零售指標(biāo)起主要影響的以下行業(yè)進(jìn)行了抽查：百貨業(yè)、超級(jí)市場(chǎng)、零售便利店、專業(yè)市場(chǎng)（包括：建材市場(chǎng)、汽配市場(chǎng)、工業(yè)配件市場(chǎng)等）。主要調(diào)查的內(nèi)容：商業(yè)位置、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、交通情況、銷售金額、售租金成本、

9、人流量、人均消費(fèi)等。1、百貨超市零售業(yè)態(tài)延安市區(qū)的商業(yè)基本上是“一圈三向”的商圈輻射分布狀，由中心商業(yè)街和二道街構(gòu)成核心商業(yè)圈，然后商業(yè)密度和人流由強(qiáng)漸弱朝三個(gè)方向延伸：東至百米大道，南至南關(guān)火車站，北至蘭家坪。其中大型百貨、超市專業(yè)市場(chǎng)主要集中在核心商圈和南向及東向，而北向由北關(guān)延至延師路和棗園路主要由規(guī)模較小的商業(yè)門面組成，商業(yè)布局相對(duì)稀疏。延安主要百貨超市零售業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀表 表（一）1）延百大廈：）延百大廈： 延百大廈是本地最早的大型商業(yè)百貨（營(yíng)業(yè)時(shí)間也超過(guò)10年），營(yíng)業(yè)面積15000平方米，2005年?duì)I業(yè)額達(dá)到了15553.2萬(wàn)元，現(xiàn)年銷售20000萬(wàn)元，切割了整個(gè)延安市區(qū)11%的百貨業(yè)

10、市場(chǎng)，也是延安百貨零售企業(yè)的龍頭。經(jīng)營(yíng)品種規(guī)格齊全、檔次較高；商場(chǎng)信譽(yù)度高，有穩(wěn)定的客戶群。2005年商場(chǎng)進(jìn)行了重組升級(jí)。但商城整體內(nèi)部裝修及商品陳設(shè)未能突顯商品檔次，購(gòu)物環(huán)境欠缺，服務(wù)還未達(dá)到高水準(zhǔn)的現(xiàn)代商業(yè)水平。2）麗融廣場(chǎng)：）麗融廣場(chǎng)： 是目前延安消費(fèi)定位較好的零售商業(yè)，商場(chǎng)建筑面積萬(wàn)平方米，目前已有多個(gè)商家進(jìn)駐。其中有國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌“肯德基”、“美寶蓮”、“戴夢(mèng)得”、“凱撒”等多個(gè)。麗融廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮，為廣大消費(fèi)者提供了一個(gè)舒適的休閑購(gòu)物場(chǎng)所，成為延安一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，并占據(jù)了當(dāng)?shù)氐闹懈叨讼M(fèi)市場(chǎng)，同時(shí)提升了整個(gè)延安的消費(fèi)水平，2005年?duì)I業(yè)額超過(guò)了1億元，成為僅次于延

11、百大廈的第二大百貨企業(yè)。麗融購(gòu)物廣場(chǎng)的成功對(duì)于本項(xiàng)目是有借鑒作用的填補(bǔ)了延安市場(chǎng)逐漸形成的中高檔消費(fèi)的空間。經(jīng)營(yíng)定位為中底端消費(fèi)商場(chǎng);開(kāi)業(yè)時(shí)間為2011年初; 商業(yè)建筑面積：21358平方米左右；商業(yè)層數(shù)：5層；路面停車位情況：50個(gè)；經(jīng)營(yíng)方式：購(gòu)買（麗融整體運(yùn)營(yíng)）；現(xiàn)在銷售有所下滑，年銷售額為8000萬(wàn)人民幣左右；調(diào)查評(píng)價(jià)分析3）中延國(guó)際購(gòu)物中心：該商場(chǎng)體量較小，經(jīng)營(yíng)尚不成熟，商品分類、陳設(shè)混雜，空置較多。項(xiàng)目緊鄰延百，商業(yè)定位與延百類同，自身規(guī)模及信譽(yù)度都無(wú)法與其抗衡，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。經(jīng)營(yíng)定位為中端消費(fèi)商場(chǎng);開(kāi)業(yè)時(shí)間為2005年初; 商業(yè)建筑面積：7986平方米；商業(yè)層數(shù)：4層；路面停車位情

12、況：20個(gè)；經(jīng)營(yíng)方式：出租（中延整體運(yùn)營(yíng)），年銷售額為七千萬(wàn)人民幣左右。4）延安國(guó)貿(mào)大廈：營(yíng)業(yè)面積3600平米，大廈底商部分針對(duì)低收入消費(fèi)人群，以低檔日用雜貨及服裝為主，貨品多以柜臺(tái)式出租經(jīng)營(yíng)，在該街區(qū)內(nèi)屬正常租金，可是2-4層設(shè)為特色經(jīng)營(yíng)區(qū)“韓國(guó)城”吸引以年輕女性為主的青年消費(fèi)群，帶動(dòng)了高樓層的客流，使此區(qū)域的租金高出底商，最高達(dá)500元/平方米/月。其大廈底商自身配備的自動(dòng)扶梯并未開(kāi)啟，而這沒(méi)有影響到“客流上樓”。市場(chǎng)消費(fèi)群體的細(xì)分，使商家成功的挖掘出了這部分的市場(chǎng)空間。5）銀海超市和百貨：地處延安市中心商圈，人流量是其經(jīng)營(yíng)的最大保證。價(jià)格均低于其它超市，超市規(guī)模中等，貨品種類基本齊全但品

13、牌有限；貨品陳設(shè)較雜，通道面窄，燈光不明亮，購(gòu)物環(huán)境不寬敞。銀海超市雖是延安市人流密度最大的超市，但是口碑一般。6）東興超市（東興百匯超市和東興購(gòu)物廣場(chǎng)）：是延百集團(tuán)下屬的超市，其商業(yè)信譽(yù)度較高。在延安的兩家連鎖超市都為中等規(guī)模，偏離市中心，主要消費(fèi)群以周邊居民為主，除節(jié)日外，日常上客量不大。超市在貨品分類與陳設(shè)上比較混雜，通道較窄，整體購(gòu)物環(huán)境不夠明亮寬敞。超市的經(jīng)營(yíng)狀況較市中心商圈稍差。7）家和購(gòu)物廣場(chǎng)： 是延安唯一一家具有超級(jí)市場(chǎng)形態(tài)的大型商業(yè)，過(guò)去位于麗融大廈的四樓，經(jīng)營(yíng)狀況良好，后由于租金上調(diào)，無(wú)法承受，另?yè)衲壳拔恢谩Ｘ浧贩N類相對(duì)齊全，陳設(shè)分區(qū)清晰，通道寬敞，已具備基礎(chǔ)購(gòu)物環(huán)境，價(jià)格

14、略高于便利店商品。超市日常人流量較小，再加之與其附屬的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商品同質(zhì)，增加了超市的運(yùn)營(yíng)壓力，目前經(jīng)營(yíng)狀況不佳。8）民生百貨 位于百米大道橋頭的民生百貨于2011年10月底開(kāi)業(yè)，選址地點(diǎn)較偏。商場(chǎng)匯集國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的大部分名牌商家入駐，是延安市目前最大的百貨商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積達(dá)到3.2萬(wàn)平方米，分為五層，一樓：日化精品、珠寶黃金、男女皮鞋；二樓：男裝；三樓：女裝；四樓：運(yùn)動(dòng)休閑、戶外用品；五樓：家電精品賣場(chǎng)。是海航集團(tuán)購(gòu)買的全產(chǎn)權(quán)物業(yè)，到目前為止?fàn)I業(yè)額不理想，單日成交金額僅為28萬(wàn)左右.9）中際百貨 中際百貨是開(kāi)業(yè)近兩年的百貨商場(chǎng)，與中延國(guó)際同屬一家企業(yè)，因其內(nèi)部結(jié)構(gòu)原因，使得賣場(chǎng)中出現(xiàn)較多的動(dòng)線死角，

15、在一定程度上影響商戶的形象與銷售業(yè)績(jī)，從而造成死角地方頻繁更換商戶的現(xiàn)象。經(jīng)營(yíng)定位為中端消費(fèi)商場(chǎng);開(kāi)業(yè)時(shí)間為2010年12月26日; 商業(yè)建筑面積：4500平方米；商業(yè)層數(shù)：3層；路面停車位情況：20個(gè)；經(jīng)營(yíng)方式：出租（中際整體運(yùn)營(yíng)），年銷售額為4200萬(wàn)人民幣左右；10）美尚城隸屬延安高第投資集團(tuán)，集團(tuán)成立于2008年，注冊(cè)資金4.4億元，資產(chǎn)總額10億多元。集團(tuán)公司是一家集房地產(chǎn)、能源投資、精品商務(wù)連鎖酒店、金融服務(wù)為一體的多元化企業(yè)集團(tuán)。高第美尚城地處延安市市中心，位于延安城投鳳凰廣場(chǎng)東面。該項(xiàng)目是集住房、辦公、商業(yè)為一體，單層商業(yè)面積為：3602.62平方米，以精品百貨店為主，已于20

16、11年10月底開(kāi)業(yè)，采用租金方式，進(jìn)入條件比較嚴(yán)格，附近做生意的人應(yīng)該都有所了解。11、鳳凰城緊靠高第美尚城，同樣位于延安城投鳳凰廣場(chǎng)東面。開(kāi)業(yè)時(shí)間未定，單層商業(yè)面積為：3602.62平方米，定位于綜合業(yè)態(tài)。12）港匯欣悅經(jīng)營(yíng)定位為中高端消費(fèi)商場(chǎng);開(kāi)業(yè)時(shí)間為2011年五月中旬; 商業(yè)建筑面積：19865平方米；商業(yè)層數(shù)：2層；路面停車位情況：無(wú)；經(jīng)營(yíng)方式：購(gòu)買（港匯整體運(yùn)營(yíng)）；年銷售額為5000萬(wàn)人民幣左右；地處城市中心位置，于2010年10營(yíng)業(yè)，進(jìn)駐的品牌具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。13）帝豪廣場(chǎng)：地處延安市商業(yè)中心地段，與延百等商場(chǎng)為鄰，硬件設(shè)施較好，有地下停車場(chǎng)；是一個(gè)綜合型購(gòu)物場(chǎng)所；經(jīng)營(yíng)定位為中

17、端消費(fèi)商場(chǎng)；開(kāi)業(yè)時(shí)間為2009年中旬；商業(yè)建筑面積：18000平方米；商業(yè)層數(shù)：4層；經(jīng)營(yíng)方式：出租（帝豪整體運(yùn)營(yíng)）；其中年輕時(shí)尚的衣服專賣都是比較高檔的，比如小熊，衣戀，太平鳥(niǎo)等等，但是其他的東西就很山寨了，名字起的很霸氣，但實(shí)際上名不屬實(shí)；服務(wù)態(tài)度較差。去年與克拉克餐飲簽訂入駐協(xié)議。年銷售額為9000萬(wàn)人民幣左右。14）百姓家園：百姓家園購(gòu)物有限公司成立于2004年，公司主要經(jīng)營(yíng)百貨,食品,文化用品等；百姓家園地處東大街中段，商業(yè)繁華地段，路北地下一層、路南地上兩層；總營(yíng)業(yè)面積達(dá)到7200平米，年銷售額達(dá)到15300萬(wàn)元，是延安市區(qū)最有影響力的超市。待定項(xiàng)目：華豐新時(shí)代廣場(chǎng)：地處延安市北大

18、街中段，位于中國(guó)建設(shè)銀行延安市分行正對(duì)面。開(kāi)業(yè)時(shí)間待定；該項(xiàng)目為商住樓，商業(yè)共分為4層，商業(yè)建筑面積40000平方米.通過(guò)以上分析可以得出以下結(jié)論：1）目前延安市場(chǎng)的零售商業(yè)業(yè)態(tài)，百貨業(yè)占有絕對(duì)主導(dǎo)地位，無(wú)論是中高檔耐耗商品還是日常用品，百貨商場(chǎng)形式的銷售是主要的銷售渠道。2）商業(yè)業(yè)態(tài)的空間可以通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分重新開(kāi)辟，如麗融購(gòu)物廣場(chǎng)的中高檔市場(chǎng)定位和國(guó)貿(mào)以時(shí)尚小商品為主定位于年輕消費(fèi)群的“韓國(guó)城”。3）目前延安市場(chǎng)的“超市”，還處在初級(jí)階段，并不是真正意義上的超級(jí)市場(chǎng)，沒(méi)有一家超市能夠?qū)崿F(xiàn)商品的齊全規(guī)?；?jīng)營(yíng)和真正的低價(jià)銷售。這樣的超市無(wú)法引導(dǎo)顧客消費(fèi)方式和消費(fèi)習(xí)慣，因此超市營(yíng)業(yè)時(shí)間和顧客的高峰

19、期同百貨商場(chǎng)相同，在目前的超市里，幾乎很難看到顧客大宗的定期購(gòu)物，人均購(gòu)物基本在幾十元左右，超市在消費(fèi)者眼里與百貨商場(chǎng)無(wú)大差異，這也就是核心商業(yè)圈中的超市人流密度最大的原因。4）以中心街和二道街為核心的市區(qū)商圈雖然是延安的中心商圈，但是商圈在逐步的擴(kuò)大，還有新的商圈在逐步形成。小結(jié)2、專業(yè)及批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)及批發(fā)市場(chǎng)目前延安專業(yè)市場(chǎng)的專業(yè)化程度不高，更多的是同類商品的積聚地，還沒(méi)有形成具備規(guī)模齊全、功能集中、物流完善、專業(yè)化特征明顯的專業(yè)市場(chǎng)。我們通過(guò)對(duì)幾個(gè)同類市場(chǎng)的調(diào)查，其主要現(xiàn)狀如下：另外還有：1 ）以汽車和配件銷售為主的火車站南段沿路約40家臨街門面的汽配市場(chǎng)。2 ）以鉆采配件和工業(yè)配件為

20、主的東關(guān)臨街市場(chǎng)和七里鋪臨街市場(chǎng)。這些專業(yè)市場(chǎng)從位置特點(diǎn)來(lái)看，基本是長(zhǎng)時(shí)間的積累，按臨街鋪面由少到多自然形成的街市，在位置上也已經(jīng)形成了顧客的認(rèn)同。但規(guī)模都不大，商戶各自為陣，難以實(shí)現(xiàn)集中品牌效應(yīng)，所以還不是真正的專業(yè)化市場(chǎng)。通過(guò)我們?cè)谖靼矊?duì)多家建材專業(yè)市場(chǎng)和汽車市場(chǎng)的調(diào)查，延安客戶在西安購(gòu)買中高檔汽車和建材產(chǎn)品的采購(gòu)量非常大。從客戶的消費(fèi)心理和產(chǎn)品價(jià)格上來(lái)說(shuō)，延安地區(qū)中高檔消費(fèi)的專業(yè)產(chǎn)品在延安市場(chǎng)并沒(méi)有很好的銷路，因?yàn)榇蟛糠挚蛻舳紱](méi)有在延安消費(fèi)。所以這些專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況都處在維持的水平，而且只能以銷售中低產(chǎn)品為主。從市場(chǎng)發(fā)育程度而言，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)層次較低，主要集中在低水平的同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)上，缺乏

21、有效的管理和規(guī)范。 但是這些專業(yè)市場(chǎng)的租金水平卻不低，比如長(zhǎng)青路建材市場(chǎng)，因經(jīng)營(yíng)面積緊張，一個(gè)三十平米的鋪面，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就達(dá)6萬(wàn)元。三、延安市中心商業(yè)區(qū)至本三、延安市中心商業(yè)區(qū)至本項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)區(qū)域域租金市場(chǎng)和商戶調(diào)查租金市場(chǎng)和商戶調(diào)查本內(nèi)容的調(diào)查主要是以延安中心商圈北向區(qū)域（延安市區(qū)北段）商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和目前商業(yè)鋪面的租金水平為主，目的在于了解：（1）本商業(yè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展水平；（2）確定本項(xiàng)目商業(yè)租金的商業(yè)環(huán)境參考依據(jù)；（3）本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)定位與整個(gè)地區(qū)商業(yè)格局變化的關(guān)系。1、本區(qū)域商業(yè)租金市場(chǎng)調(diào)查、本區(qū)域商業(yè)租金市場(chǎng)調(diào)查從前面的調(diào)查可以看出：整個(gè)延安市區(qū)商業(yè)發(fā)展走向是由中心區(qū)向南（傳統(tǒng)商業(yè)街

22、區(qū)）和向東（新的商業(yè)街區(qū)）分布的，而北向商業(yè)幾乎還是以分散零散的小商業(yè)門面組成，至今沒(méi)有大型商業(yè)形成。而三個(gè)延伸商業(yè)區(qū)域相比較，北向商業(yè)的發(fā)展最緩慢，也最薄弱。從中心商圈延至本項(xiàng)目，租金遞減速度非常大，商業(yè)人流也在減少，一直到（延大卷煙廠）本項(xiàng)目區(qū)域，才形成了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的人口居住區(qū)。因此我們選擇了三段商街，見(jiàn)表3：中心商業(yè)區(qū)租金情況： 表3-1北關(guān)商業(yè)區(qū)租金情況： 表32延大周邊蘭家坪商業(yè)區(qū)租金狀況：表33由此可以看出，北向商業(yè)租金的變化差距是非常大的，而延至本項(xiàng)目附近的區(qū)域，按目前商業(yè)現(xiàn)狀的平均租金30元/ m2/月，與延安目前整體較高的商業(yè)租金水平反差明顯。2、商戶對(duì)蘭家坪臨街商業(yè)項(xiàng)目的

23、認(rèn)可度調(diào)查我們對(duì)23家商戶同時(shí)進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，并列出了以下問(wèn)題請(qǐng)于回答：a 您認(rèn)為本項(xiàng)目做何種商業(yè)您才會(huì)選擇在此經(jīng)營(yíng)？b 如果您選擇在此經(jīng)營(yíng)，希望租哪一層？c 能接受的一層平均租金是多少？（每平米/月）d 希望租賃的面積是多少？ e 第一次租賃合同簽定的年限希望最少是：小結(jié):1 )在本項(xiàng)目，目前還沒(méi)有形成新的商業(yè)環(huán)境，整體的商業(yè)氛圍和租金狀況應(yīng)該處在市區(qū)較低的水平，因此能否在此從整個(gè)市區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的格局角度搭建新的商業(yè)環(huán)境，是本項(xiàng)目定位的關(guān)鍵。而目前本區(qū)域內(nèi)的租金水平僅僅是現(xiàn)有狀態(tài)下的一個(gè)合理反映。2 )通過(guò)以上調(diào)查的信息反饋，我們可以看出：商戶對(duì)本項(xiàng)目所處位置冀有一定的期望值，也反映了目前延安

24、市區(qū)商業(yè)面積緊張，市場(chǎng)需求還有一定的空間。但對(duì)本項(xiàng)目做何種商業(yè)業(yè)態(tài)更合適的問(wèn)題，35%的商戶確選擇的是“餐飲娛樂(lè)業(yè)”（在我們調(diào)查的商戶中，只有極少數(shù)商戶屬餐飲行業(yè)），另30%選擇了“大型超市”。租賃期39%的商戶考慮三年以上也反映了商戶更多的是從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益去經(jīng)營(yíng)的；由于調(diào)查的商戶大都是小規(guī)模經(jīng)營(yíng)，所以需求的經(jīng)營(yíng)面積主要集中在5070平米。3 )本項(xiàng)目位置處在城市中心，傳統(tǒng)零散的商業(yè)形式無(wú)法在此形成新的商圈，必須有充分適合該區(qū)域地理位置的商業(yè)業(yè)態(tài)，所以本項(xiàng)目的商業(yè)定位只能從這個(gè)客觀角度去考慮。四、延安市區(qū)普通消費(fèi)群體調(diào)查四、延安市區(qū)普通消費(fèi)群體調(diào)查 本調(diào)查是按隨意抽樣的方法進(jìn)行的，共在街頭發(fā)放問(wèn)卷

25、100份，實(shí)際收回88份。調(diào)查的目的在于了解本地消費(fèi)者的消費(fèi)特點(diǎn)、購(gòu)物習(xí)慣、消費(fèi)能力和消費(fèi)心理等，以便我們?cè)诖_立本項(xiàng)目商業(yè)定位時(shí)能夠充分把握和符合消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)狀況。1 、被抽查人群體的職業(yè)構(gòu)成：在逛街的人群中，年輕人居多，其中學(xué)生占到34%。2 文化程度：3 月收入：1000元以下收入的占到了37%。4 您一個(gè)月中會(huì)到超市購(gòu)物幾次?68%以上的人每月會(huì)去超市購(gòu)物兩次以上，說(shuō)明大部分消費(fèi)者已經(jīng)接受超市購(gòu)物方式。5 您經(jīng)常光顧的商場(chǎng)或百貨商店?（共92票）35%的人選擇銀海，地段好、價(jià)格相對(duì)便宜是吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵。6 去以上商場(chǎng)主要購(gòu)買哪類商品?（共158票）食品和服裝鞋帽類占到一半以上，表明這些

26、日用品消費(fèi)還是商場(chǎng)的主類產(chǎn)品。7 對(duì)延安商場(chǎng)的總體評(píng)價(jià)?80%的人對(duì)商場(chǎng)的總體評(píng)價(jià)感覺(jué)一般，說(shuō)明現(xiàn)有商業(yè)百貨也需要提升的空間非常大。8 希望延安的商場(chǎng)做那些方面的改進(jìn)?(共198票)降低價(jià)格成為最多人的要求，也反映了目前延安商品價(jià)格指數(shù)漲幅較大 9 您選擇購(gòu)買某種商品,主要是因?yàn)?（共128票）選擇品牌占到了第一，認(rèn)品牌是目前延安消費(fèi)人群的顯著特點(diǎn)。通過(guò)我們實(shí)地的走訪了解和結(jié)合以上問(wèn)卷調(diào)查，總體分析目前延安市消費(fèi)群體主要有以下特點(diǎn)： 1 城鎮(zhèn)居民收入和消費(fèi)支出都高于同類城鎮(zhèn) 2 投資熱情高于理性經(jīng)營(yíng) 3 消費(fèi)追求名牌效應(yīng)和較強(qiáng)的消費(fèi)從眾心理 4 重視對(duì)子女的投資與消費(fèi) 5 習(xí)慣于傳統(tǒng)的購(gòu)物商圈

27、和購(gòu)物行為五、對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位的建議方案五、對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位的建議方案中心板塊城西板塊城東板塊城南板塊中心板塊新城板塊延安市中心是指在城南、城東、城西相擱加的部分延安市中心城區(qū)面積狹小，寸土寸金，主要以商業(yè)、酒店開(kāi)發(fā)為主，目前用地殆盡，多數(shù)小規(guī)模改造為主。完善配套及核心地位決定延安市中心寸土寸金的價(jià)值，目前主要以商業(yè)及酒店開(kāi)發(fā)為主。板塊特征城市綜合體-跟著政府走（圍繞市政規(guī)劃與旅游的項(xiàng)目更易成功），圍著公園轉(zhuǎn)（中心廣場(chǎng)的價(jià)值不菲可以帶來(lái)長(zhǎng)期效益），創(chuàng)造性商業(yè)（以專業(yè)主題商業(yè)為主結(jié)合延百的大賣場(chǎng)凝聚人氣）。生活類（超市已有）、流行類（百貨專賣、專業(yè)店）、家居家飾、科技類（數(shù)碼賣場(chǎng)）、餐飲（中外主

28、題餐廳）、娛樂(lè)（影院、KTV、SPA館）、教育類（專長(zhǎng)才藝教育中心、書(shū)城）、公共類（銀行、活動(dòng)廣場(chǎng)和社區(qū)服務(wù)中心）、其他類（診所等）。以主題店為基礎(chǔ)，整體規(guī)劃不是以規(guī)模為主，但以精致生態(tài)“新-都-心”的定性出發(fā)商業(yè)規(guī)劃理念1整體價(jià)值，2開(kāi)放共享，3城市商業(yè)標(biāo)志。業(yè)態(tài)定位1產(chǎn)異化、錯(cuò)位化、特色化、可持續(xù)發(fā)展，2人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我特、人特我轉(zhuǎn)。1、符合本項(xiàng)目商業(yè)定位的客觀條件（1）必須有足夠的商業(yè)空間存在從我們對(duì)延安整個(gè)商業(yè)零售市場(chǎng)分析，占主導(dǎo)地位的商業(yè)業(yè)態(tài)還是以傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式為主，規(guī)?；⒓s化的、統(tǒng)一化的現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式在延安還沒(méi)有形成，整個(gè)市場(chǎng)還沒(méi)有被新的商業(yè)格局沖擊，這為我們確立新

29、的商業(yè)業(yè)態(tài)提供了足夠的市場(chǎng)空間。（2）本項(xiàng)目在區(qū)域位置上的特殊性本項(xiàng)目處在城區(qū)中心地帶，屬于商業(yè)環(huán)境上佳的地段，商用面積達(dá)到了6萬(wàn)平米，這么大的商業(yè)單體體量目前在整個(gè)延安市也是數(shù)一數(shù)二的，什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)適合這樣的位置特征，可選的商業(yè)業(yè)態(tài)較多。（3）確立的商業(yè)定位至少是針對(duì)目前整個(gè)延安市場(chǎng) 項(xiàng)目位于延安市中心，周邊半徑1000米內(nèi)居住人口畢竟有限，因此項(xiàng)目的商業(yè)定位必須是面向整個(gè)延安市場(chǎng)。（4）同類市場(chǎng)中新的商業(yè)主導(dǎo)地位本項(xiàng)目的商業(yè)定位應(yīng)該具備對(duì)整個(gè)市場(chǎng)同類商業(yè)業(yè)態(tài)重新洗牌的商業(yè)功能，是目前能夠改變市場(chǎng)格局，調(diào)節(jié)市場(chǎng)變化、引導(dǎo)消費(fèi)者嘗試新的消費(fèi)模式的商業(yè)業(yè)態(tài)。2、商業(yè)定位的建議根據(jù)以上的調(diào)查，我們認(rèn)為本商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該選擇以?shī)蕵?lè)消費(fèi)為主導(dǎo)的商業(yè)業(yè)態(tài)，完全針對(duì)延安各階層，覆蓋整個(gè)延安市區(qū)消費(fèi)群體，采取精品經(jīng)營(yíng)、垂直管理、品牌運(yùn)營(yíng)、平價(jià)消費(fèi)的的商業(yè)定位。建立延安第一家功能齊全的大型綜合商業(yè)體。SWOT分析優(yōu)勢(shì)詳析：延安市城市大型零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃一覽