青年單身公寓商業(yè)計(jì)劃書(shū)實(shí)用教案

1、 索引索引 一一 公司目的公司目的/公司戰(zhàn)略公司戰(zhàn)略 二二 問(wèn)題問(wèn)題 客戶的客戶的“切膚之痛切膚之痛” 三三 解決方案解決方案 四四 時(shí)機(jī)：為何是現(xiàn)在？時(shí)機(jī)：為何是現(xiàn)在？ 五五 競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局 六六 產(chǎn)品產(chǎn)品/服務(wù)服務(wù)(fw)描述描述 七七 商業(yè)模式、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)描述商業(yè)模式、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)描述 八八 團(tuán)隊(duì)描述團(tuán)隊(duì)描述 九九 財(cái)務(wù)描述財(cái)務(wù)描述 十十 年度工作計(jì)劃年度工作計(jì)劃第1頁(yè)/共29頁(yè)第一頁(yè)，共29頁(yè)。 公司目的/公司戰(zhàn)略公司目的 順應(yīng)“租賃市場(chǎng)規(guī)范化”，致力于為職業(yè)人 士提供經(jīng)濟(jì)型、標(biāo)準(zhǔn)化，具備( jbi)基本安全清潔 性及人文關(guān)懷的精品租賃單身公寓。公司戰(zhàn)略 都市青年租賃群體全方位生活服務(wù)平臺(tái)

2、 公寓定位語(yǔ) 專為青年單身人士打造第2頁(yè)/共29頁(yè)第二頁(yè)，共29頁(yè)。傳統(tǒng)房屋租賃市場(chǎng)的諸多(zhdu) 弊端 問(wèn)題 客戶(k h)的“切膚之痛”第3頁(yè)/共29頁(yè)第三頁(yè)，共29頁(yè)。遍尋中介、房源分散、遍尋中介、房源分散、 占用大量時(shí)間精力占用大量時(shí)間精力遭遇黑中介克扣的租賃客戶遭遇黑中介克扣的租賃客戶(k h)(k h)高達(dá)高達(dá)43.8%43.8%?？蛻艨蛻?k h)(k h)的的“切切膚之痛膚之痛”第4頁(yè)/共29頁(yè)第四頁(yè)，共29頁(yè)。 房源各樣、設(shè)備配置新舊不一、添補(bǔ)(tin bu)維修、矛盾頻發(fā)；約41.3%的 租賃客戶遭遇租金隨意上漲，缺乏基本的生活穩(wěn)定性和權(quán)益保障。客戶客戶(k h)(k

3、h)的的“切切膚之痛膚之痛”第5頁(yè)/共29頁(yè)第五頁(yè)，共29頁(yè)。 普通住宅小區(qū)缺乏基本安全清潔服務(wù)，更沒(méi)有(mi yu)配套服務(wù) 和人文關(guān)懷！客戶客戶(k h)(k h)的的“切膚切膚之痛之痛”第6頁(yè)/共29頁(yè)第六頁(yè)，共29頁(yè)。 房東多為零散個(gè)體， 穩(wěn)定性差，約33% 的租賃客戶遭遇(zoy)房 東的臨時(shí)清退，導(dǎo) 致租客經(jīng)常搬家， 勞心勞力 客戶客戶(k h)(k h)的的“切切膚之痛膚之痛”第7頁(yè)/共29頁(yè)第七頁(yè)，共29頁(yè)。解決方案解決方案都市外來(lái)人口越來(lái)越多，尤其是奮斗中的年輕人，在地價(jià)、房?jī)r(jià)高漲的前提下， 租賃人群尤其是占其絕大多數(shù)的年輕人，面對(duì)日益加劇的生存競(jìng)爭(zhēng)壓力、內(nèi)心對(duì)生活質(zhì)量提升的

4、渴望，將迫使傳統(tǒng)(chuntng)租房供應(yīng)方式面臨新商業(yè)模式的挑戰(zhàn)！ 有更好的解決方案嗎 ？第8頁(yè)/共29頁(yè)第八頁(yè)，共29頁(yè)。以“合理”價(jià)格買斷閑置物業(yè)長(zhǎng)期使用權(quán)，二次改造提升空間居住(jzh)價(jià)值物業(yè)(w y)服務(wù)租賃(zln)收入安保服務(wù)物業(yè)管理費(fèi)收入增值服務(wù)廣告收入多樣化營(yíng)銷異業(yè)合作收入代扣代付其他收入連鎖白領(lǐng)公寓連鎖白領(lǐng)公寓解決方案解決方案第9頁(yè)/共29頁(yè)第九頁(yè)，共29頁(yè)。時(shí)機(jī)時(shí)機(jī) 為何為何(wih)(wih)是是現(xiàn)在現(xiàn)在 ？第10頁(yè)/共29頁(yè)第十頁(yè)，共29頁(yè)。 2014年全國(guó)流動(dòng)人口 2.53億 占全國(guó)總?cè)丝跀?shù) 18.5% 每年增幅 800萬(wàn)以上(yshng) 國(guó)家人口計(jì)生委 市場(chǎng)規(guī)

5、模市場(chǎng)規(guī)模(gum)(gum)巨大巨大時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)(shj) (shj) 為何是現(xiàn)為何是現(xiàn)在在 ？第11頁(yè)/共29頁(yè)第十一頁(yè)，共29頁(yè)。 北京、上海、杭州、武漢、南京、重慶、成都、廣州、蘇州、深圳、天津、石家莊、青島13個(gè)城市的流動(dòng)人口占全國(guó)總流動(dòng)人口65%，約1.65億。 國(guó)家人口計(jì)生委流動(dòng)人口服務(wù)管理司 約3/4 流動(dòng)人口在流入地租房居住，以上城市房租支出按平均每人每月600元人民幣計(jì)算，13個(gè)城市1.24億人，目標(biāo)市場(chǎng)規(guī)模(gum)約為每年8928億元人民幣。時(shí)機(jī)時(shí)機(jī) 為何為何(wih)(wih)是是現(xiàn)在現(xiàn)在 ？第12頁(yè)/共29頁(yè)第十二頁(yè)，共29頁(yè)。 流動(dòng)人口平均家庭規(guī)模達(dá)到2.5人，租住房

6、屋條件正在成為 影響流動(dòng)人口在城鎮(zhèn)穩(wěn)定生活的重要因素。公共服務(wù)的理 念、方式方法的提升成為必然趨勢(shì)。 大多數(shù)流動(dòng)人口融入當(dāng)?shù)厣鐣?huì)意愿強(qiáng)烈，但社會(huì)參與、文 化交流渠道很少。 蘭州市流動(dòng)人口已達(dá)150萬(wàn)人以上，平均年齡為30.33歲， 以青壯年為主，平均在蘭州停留時(shí)間為5.26年，其中(qzhng)自行 租房者超過(guò)50% ，高達(dá)70%的人打算在蘭州繼續(xù)長(zhǎng)期居住。 流動(dòng)人口租房及生活(shnghu)條件亟待改善時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)(shj) (shj) 為何是現(xiàn)為何是現(xiàn)在在 ？第13頁(yè)/共29頁(yè)第十三頁(yè)，共29頁(yè)。 房屋租賃房屋租賃(zln)價(jià)格穩(wěn)步上升價(jià)格穩(wěn)步上升 近年來(lái)，全國(guó)(qun u)35個(gè)重點(diǎn)城市房屋

7、租賃價(jià)格指數(shù)穩(wěn)步上升，整體價(jià)格水平波動(dòng)不大。以2013年5月份為例，環(huán)比上漲平均3.6個(gè)百分點(diǎn)，同比去年平均漲幅17.32% 時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)(shj) (shj) 為何是現(xiàn)為何是現(xiàn)在在 ？第14頁(yè)/共29頁(yè)第十四頁(yè)，共29頁(yè)。 競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)格局 短租公寓，在西方國(guó)家比較普遍，國(guó)內(nèi)近兩年開(kāi)始有專業(yè)公司(n s)涉足短租行業(yè)，例 如魔方（南京）公寓管理有限公司(n s)（2010年8月份注冊(cè)成立，12家門(mén)店），面對(duì) 南京每年近70億元的市場(chǎng)需求規(guī)模，專業(yè)化運(yùn)營(yíng)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，此外，當(dāng)前的連 鎖公寓無(wú)論是公寓戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新、裝修工程質(zhì)量、公寓服務(wù)體系創(chuàng)新、線上線下 信息貫穿等各方面，均處于低起點(diǎn)、無(wú)

8、競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。魔方部分魔方部分(b fen)門(mén)店入住率門(mén)店入住率統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)魔方基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：魔方基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：1 南京門(mén)店數(shù)：南京門(mén)店數(shù)：12間間2 門(mén)店覆蓋：南京、鎮(zhèn)江、蘇州、武漢門(mén)店覆蓋：南京、鎮(zhèn)江、蘇州、武漢3 單店最低入住率：?jiǎn)蔚曜畹腿胱÷剩?6%4 入住率入住率90%以上周期：以上周期：30天天5 單店月租金收入均值：?jiǎn)蔚暝伦饨鹗杖刖担?6萬(wàn)元萬(wàn)元6 單店客房均數(shù)：?jiǎn)蔚昕头烤鶖?shù)：96間間第15頁(yè)/共29頁(yè)第十五頁(yè)，共29頁(yè)。豐富產(chǎn)品供應(yīng)、建立客戶關(guān)系，全豐富產(chǎn)品供應(yīng)、建立客戶關(guān)系，全方位方位(fngwi)創(chuàng)造性滿足客戶需求！創(chuàng)造性滿足客戶需求！ 產(chǎn)品/服務(wù)(fw)描述第16頁(yè)/共29頁(yè)第十六頁(yè)，

9、共29頁(yè)。產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 單間面積單間面積 目標(biāo)人群目標(biāo)人群 收入水平收入水平 房租房租(fngz)(fngz)水平水平 產(chǎn)品服務(wù)差異產(chǎn)品服務(wù)差異 12-15 12-15 初入社會(huì)工作初入社會(huì)工作 2800-4000 2800-4000元元 1400-1800 1400-1800元元 簡(jiǎn)單裝修簡(jiǎn)單裝修 衛(wèi)生間衛(wèi)生間+ +臥室臥室 8 8小時(shí)客房中心服務(wù)小時(shí)客房中心服務(wù) 15-28 15-28 白領(lǐng)人士、收入白領(lǐng)人士、收入 4000-7000 4000-7000元元 1800-2800 1800-2800元元 精致裝修精致裝修 舒適家居舒適家居 衛(wèi)衛(wèi)+ +臥臥+ +廚廚 1212小時(shí)客房中心服

10、務(wù)小時(shí)客房中心服務(wù) 28-60 28-60 中高收入人群、中高收入人群、 7000-20000 7000-20000元元 3000-4500 3000-4500元元 精致裝修精致裝修+ +品牌家電品牌家電 講求生活品質(zhì)講求生活品質(zhì) 以上以上 衛(wèi)衛(wèi)+ +臥臥+ +廚廚 2424小時(shí)客房中心服務(wù)小時(shí)客房中心服務(wù) 黃金黃金(hun jn jn)店店白金白金(bijn)店店鉆石店鉆石店 產(chǎn)品產(chǎn)品/服務(wù)描述服務(wù)描述第17頁(yè)/共29頁(yè)第十七頁(yè)，共29頁(yè)。青春匯（沙龍(shlng)、交友、聯(lián)誼、團(tuán)購(gòu)、夢(mèng)想展示、 城市融合計(jì)劃）會(huì)員活動(dòng)”微博、微信青春交流平臺(tái)計(jì)劃貝客咖啡、貝客論壇、貝客大賽等洗衣、保潔、快遞

11、、代購(gòu)、“親人宜居”房、機(jī)場(chǎng)車 站接送服務(wù)個(gè)性設(shè)計(jì)、環(huán)保材料私密空間、可拓展功能設(shè)計(jì)便利交通環(huán)境長(zhǎng)期租約，解決長(zhǎng)期租戶穩(wěn)定性保障安全門(mén)禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、 聯(lián)網(wǎng)治安租金合理，約占目標(biāo)客戶群25%月收入歸屬歸屬服務(wù)服務(wù)(fw)宜居宜居穩(wěn)定穩(wěn)定安全安全 產(chǎn)品/服務(wù)(fw)描述第18頁(yè)/共29頁(yè)第十八頁(yè)，共29頁(yè)。物業(yè)渠道及儲(chǔ)備物業(yè)渠道及儲(chǔ)備 某公司拓展某公司拓展(tu zhn)渠道：渠道：1、七里河區(qū)楊家橋格林豪泰連鎖酒店、七里河區(qū)楊家橋格林豪泰連鎖酒店 2798平平2、城關(guān)區(qū)泰安路、城關(guān)區(qū)泰安路7天連鎖酒店天連鎖酒店 1500平平 產(chǎn)業(yè)園區(qū)渠道：產(chǎn)業(yè)園區(qū)渠道：1、蘭工坪物業(yè)、蘭工坪物業(yè)

12、1500平平 產(chǎn)品(chnpn)/服務(wù)描述第19頁(yè)/共29頁(yè)第十九頁(yè)，共29頁(yè)。 投資少、運(yùn)營(yíng)成本低，復(fù)投資少、運(yùn)營(yíng)成本低，復(fù) 自然、舒適生活自然、舒適生活“設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)理念” 制性強(qiáng)制性強(qiáng) 合理設(shè)計(jì)室內(nèi)布局、提升居合理設(shè)計(jì)室內(nèi)布局、提升居 閑置物業(yè)改造、提升價(jià)值閑置物業(yè)改造、提升價(jià)值 住空間效率住空間效率 合理價(jià)格長(zhǎng)期合理價(jià)格長(zhǎng)期(chngq)買斷，租賃買斷，租賃 專業(yè)服務(wù)、人文關(guān)懷專業(yè)服務(wù)、人文關(guān)懷 成本經(jīng)濟(jì)可控，通脹性強(qiáng)成本經(jīng)濟(jì)可控，通脹性強(qiáng) 長(zhǎng)期長(zhǎng)期(chngq)出租、客戶流動(dòng)性低出租、客戶流動(dòng)性低 新房?jī)r(jià)格攀升、大量需求新房?jī)r(jià)格攀升、大量需求 市場(chǎng)已有先行標(biāo)桿及可復(fù)制市場(chǎng)已有先行標(biāo)桿

13、及可復(fù)制 被擠壓到租賃市場(chǎng)被擠壓到租賃市場(chǎng) 經(jīng)驗(yàn)并超越經(jīng)驗(yàn)并超越 城市化進(jìn)程加快，流動(dòng)人城市化進(jìn)程加快，流動(dòng)人 管理層對(duì)連鎖商業(yè)模式經(jīng)營(yíng)管理層對(duì)連鎖商業(yè)模式經(jīng)營(yíng) 口規(guī)模增速明顯上升口規(guī)模增速明顯上升 有著比較深刻、獨(dú)到的理解。有著比較深刻、獨(dú)到的理解。 住宅租賃市場(chǎng)成熟，但連住宅租賃市場(chǎng)成熟，但連 創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)分工合理、高效創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)分工合理、高效 鎖公寓租賃尚屬孵化期鎖公寓租賃尚屬孵化期模式模式 產(chǎn)品產(chǎn)品 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) & &服務(wù)服務(wù)市場(chǎng)市場(chǎng)(shchng) (shchng) 團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)機(jī)遇機(jī)遇 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 商業(yè)模式商業(yè)模式/競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)描述競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)描述第20

14、頁(yè)/共29頁(yè)第二十頁(yè)，共29頁(yè)。 經(jīng)營(yíng)(jngyng)團(tuán)隊(duì)架構(gòu)（2016年1.0版）總經(jīng)理（1名）工程(gngchng)總監(jiān)（1名）行政(xngzhng)人事部工程管理部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)（1名）出納（兼）工程部經(jīng)理（1名）營(yíng)運(yùn)發(fā)展部營(yíng)運(yùn)部經(jīng)理（1名）營(yíng)運(yùn)助理（1名）業(yè)務(wù)主管（1名）企劃主管（1名）財(cái)務(wù)部法律顧問(wèn)（1名）主管（1名）人事經(jīng)理（1名）單店：店長(zhǎng)（1名）管家（2名）第21頁(yè)/共29頁(yè)第二十一頁(yè)，共29頁(yè)。 單店財(cái)務(wù)(ciw)描述標(biāo)準(zhǔn)單店（建面標(biāo)準(zhǔn)單店（建面15001500）財(cái)務(wù)模擬）財(cái)務(wù)模擬 租賃成本：租賃成本：1.21.2元元/ /（遞增（遞增10%/310%/3年）；年）；740740萬(wàn)

15、元萬(wàn)元/10/10年年 客房面積：客房面積：1515/ /間；間； 改造成本：改造成本：3 3萬(wàn)元萬(wàn)元/ /間間* *6060間間=180=180萬(wàn)元萬(wàn)元 租賃期限租賃期限(qxin)(qxin)：1010年；年； 租賃價(jià)格：租賃價(jià)格：18001800元元/ /間間/ /月（遞增月（遞增6%/6%/年）；租賃收入：年）；租賃收入：16211621萬(wàn)元萬(wàn)元毛利率：毛利率：43%43%（不含改造成本毛利為（不含改造成本毛利為54%54%）；自有資金投）；自有資金投入：入：218218萬(wàn)元；凈現(xiàn)金流量：萬(wàn)元；凈現(xiàn)金流量：498498萬(wàn)元；萬(wàn)元； 凈利率：凈利率：31%31%； RevPARRevPA

16、R：7474元；保本周期：元；保本周期：2 2年；自有資金回報(bào)率：年；自有資金回報(bào)率：22.8%22.8%第22頁(yè)/共29頁(yè)第二十二頁(yè)，共29頁(yè)?？?速 執(zhí) 行 ( z h x n g ) 第 一 ！第23頁(yè)/共29頁(yè)第二十三頁(yè)，共29頁(yè)。20161、9月份公司注冊(cè)、團(tuán)隊(duì)構(gòu)建完成；2、912月，門(mén)店合同簽訂1家，改造裝修結(jié)束，開(kāi) 業(yè)30天內(nèi)滿租率95%以上，完成第1季度租金收入 指標(biāo)；3、年內(nèi)門(mén)店物業(yè)儲(chǔ)備3家以上，確定(qudng)合作意向；4、物業(yè)選址規(guī)范、各類合同文本、單店 成本控制方案、價(jià)格體系、基本服務(wù)運(yùn) 營(yíng)計(jì)劃書(shū)完成。 年度計(jì)劃年度計(jì)劃第24頁(yè)/共29頁(yè)第二十四頁(yè)，共29頁(yè)。2016

17、1、年?duì)I業(yè)收入300萬(wàn)元以上，新門(mén)店開(kāi)業(yè)數(shù)4家（房間數(shù) 300間以上），門(mén)店物業(yè)儲(chǔ)備8家以上；2、門(mén)店平均出租率95%以上；3、物業(yè)服務(wù)類收費(fèi)(shu fi)占比總收入10%以上；4、上半年完成建立“DC”微博、微信平臺(tái)；下半年開(kāi) 始研發(fā)“DC”網(wǎng)站（涵蓋線上租房信息系統(tǒng)、同城 換房、青春交友、青年夢(mèng)想展示、婚戀、各類青年主 題論壇等）；推出“DC”線下活動(dòng)平臺(tái)、“ 青春匯”等增值服務(wù)，O2O全面展開(kāi)。 戰(zhàn)略(zhnl)計(jì)劃第25頁(yè)/共29頁(yè)第二十五頁(yè)，共29頁(yè)。20171、年?duì)I業(yè)收入1300萬(wàn)元以上，新門(mén)店開(kāi)業(yè)數(shù)8家（房 間數(shù)累計(jì)940間以上），門(mén)店物業(yè)儲(chǔ)備15家以上；2、門(mén)店平均出租率98

18、%以上；3、物業(yè)服務(wù)類收入、創(chuàng)新(chungxn)收入占比總收入20%以上；4、開(kāi)始A輪融資計(jì)劃實(shí)施。 戰(zhàn)略(zhnl)計(jì)劃第26頁(yè)/共29頁(yè)第二十六頁(yè)，共29頁(yè)。 結(jié)束語(yǔ)結(jié)束語(yǔ)與與DC團(tuán)隊(duì)創(chuàng)業(yè)伙伴分享一些啟發(fā)，在運(yùn)營(yíng)中以期不斷團(tuán)隊(duì)創(chuàng)業(yè)伙伴分享一些啟發(fā)，在運(yùn)營(yíng)中以期不斷提醒、鞭策自己：提醒、鞭策自己：1 誰(shuí)更基于消費(fèi)者創(chuàng)新、誰(shuí)就能生存，誰(shuí)更基于消費(fèi)者創(chuàng)新、誰(shuí)就能生存，“最大可能接近最大可能接近客戶客戶”是未來(lái)卓是未來(lái)卓 越組織的最高優(yōu)先越組織的最高優(yōu)先級(jí)。級(jí)。 陳春花陳春花2 你必須從顧客體驗(yàn)開(kāi)始入手，在追溯技術(shù)流程選擇答你必須從顧客體驗(yàn)開(kāi)始入手，在追溯技術(shù)流程選擇答案，而不是與此案，而不是與此 相相反。反。 喬