我國推行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)化模式研究

1、我國推行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化模式研究2004年第25卷第6期我國推行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化模式研究張影武漢理工大學(xué)摘要:房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化作為一種對融資方式的金融創(chuàng)新,其最大的特點(diǎn)就在于使直接融資和間接融資建立了溝通和轉(zhuǎn)換渠道,構(gòu)建了金融體系中銀行信用和市場信用的相互轉(zhuǎn)化機(jī)制.借鑒國外經(jīng)驗(yàn),構(gòu)建適合中國發(fā)展的證券化模式勢在話行.關(guān)鍵詞:MBS;融資;金融創(chuàng)新;機(jī)制住房抵押貸款證券源于2O世紀(jì)70年代的美國,就是指把缺乏流動(dòng)性,但具有預(yù)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)匯集起來,形成一個(gè)資產(chǎn)池,通過結(jié)構(gòu)性重組,使之成為可以在金融市場上出售和流通的證券,據(jù)以融資的過程.2003年6月5日,中國人民銀行發(fā)布關(guān)于進(jìn)一

2、步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知,即"121號文件",以控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),其中的核心內(nèi)容有:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款,其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的3O9/5;商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款嚴(yán)禁跨地區(qū)使用;商業(yè)銀行不得向房地銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了房地產(chǎn)開發(fā)商,因此加快房地產(chǎn)證券化的發(fā)展以激活資本投資市場成為當(dāng)務(wù)之急.2000年4月,中國建行提交了進(jìn)行住房抵押貸款證券化的申請.2004年7月15日,建設(shè)銀行被中國人民銀行批準(zhǔn)為住房抵押貸款證券化的試點(diǎn)單位.房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化邁出了歷史性的一步.1房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的作用逐漸增大,在一定程度上會(huì)影響購房者貸款的流暢性.房產(chǎn)證券化

3、推出后,銀行完全可以對符合條件的借款人提供最大限度的資金支持,如增加按揭成數(shù),延長按揭期限等.因此,它的推出必將緩解銀行資金不足的問題,從而調(diào)動(dòng)銀行發(fā)放貸款的積極性.方資金供給的增加會(huì)有助于降低按揭貸款利率,減更多機(jī)會(huì)出售他們已建成和即將建成的樓盤,由此形成的良性循環(huán)將有利于激活抵押貸款一級市場.(3)抵押貸款證券化可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn).以住房抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押證券后,原來集4中在銀行的抵押貸款資產(chǎn),變?yōu)橘Y本市場上很多投資人持有的抵押債券,這樣就使房屋抵押貸款的風(fēng)券化,從而使銀行減少了資本金和資本的要求,銀行善現(xiàn)金流,轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是資產(chǎn)證券化的本質(zhì)作用,而銀行真正的現(xiàn)實(shí)需求和動(dòng)力是借此提高

4、資本充足率.(4)提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性,解決了銀行抵押貸款"短期負(fù)債支持長期資產(chǎn)"的流動(dòng)性難題.在我國,房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)一直存在著資金來源的短期性和資金運(yùn)用的長期性之間的矛盾,增加了銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),使銀行極易陷入資金周轉(zhuǎn)不暢和收支難以平衡行業(yè)的長期債權(quán)得以流動(dòng),減輕銀行信貸資金的壓力,解決資產(chǎn)與負(fù)債期限結(jié)構(gòu)上不相協(xié)調(diào)的矛盾.(5)房地產(chǎn)證券化是拉動(dòng)國內(nèi)需求,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的有效途徑.目前我國投資方式單一,存在巨大的潛在投資群.將投資需求與消費(fèi)需求二者并舉,重視企業(yè)及居民個(gè)人的投資及消費(fèi),以實(shí)現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)增長的雙重拉動(dòng),有效刺激社會(huì)總需求的增長.2我國MBS運(yùn)作機(jī)制體系MBS運(yùn)作是一

5、個(gè)由相互促進(jìn),相互制約的各種要素構(gòu)成的運(yùn)作機(jī)制體系,這一運(yùn)作機(jī)制體系包括保障機(jī)制,利益機(jī)制,投資機(jī)制,評估機(jī)制.(1)保障機(jī)制:保障機(jī)制是MBS正常運(yùn)作及效參與的市場模式,因此保障機(jī)制應(yīng)該以政府為主體.MBS運(yùn)作的保障機(jī)制主要包括以下2個(gè)方面:監(jiān)督體系:政府的監(jiān)督主要是監(jiān)督MBS運(yùn)作過程的越軌行為,保障交易主體的合法權(quán)益及運(yùn)作的正常進(jìn)行.這一監(jiān)督體系由法律監(jiān)督,管理監(jiān)督和2004年第25卷第6期MBS運(yùn)作相關(guān)的法律,對資產(chǎn)的組合,收益來源,分要求,應(yīng)制定和完善與房地產(chǎn)抵押,擔(dān)保,保險(xiǎn),證券監(jiān)管,從業(yè)組織,投資者利益的保護(hù)等相關(guān)的法律法規(guī).其次,政府執(zhí)法部門要加大執(zhí)法力度,使各項(xiàng)業(yè)面著手:一方面

6、是建立來自于MBS運(yùn)作各組織內(nèi)部現(xiàn)代企業(yè)制度的要求,即產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)責(zé)明確,政企分開,管理科學(xué)的要求建立,形成公司內(nèi)部的管理監(jiān)部的監(jiān)督,主要包括資信評估機(jī)構(gòu),國有資產(chǎn)管理是按財(cái)務(wù)法規(guī)和審計(jì)條例對從事MBS運(yùn)作的公司的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督并提出規(guī)范運(yùn)作的合理化建議.擔(dān)保體系:擔(dān)保體系作用主要是分解MBS運(yùn)由保險(xiǎn)公司提供商業(yè)保險(xiǎn),擔(dān)保抵押物價(jià)值損失的風(fēng)險(xiǎn),抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn),抵押貸款證券的有關(guān)風(fēng)的措施,包括對抵押物價(jià)值及抵押貸款債務(wù)人信用的評定,對不同抵押貸款的組合以及資產(chǎn)與負(fù)債的匹配等.在三重?fù)?dān)保中,政府擔(dān)保起主導(dǎo)作用,隨著MBS運(yùn)作越來越成熟,規(guī)范,政府擔(dān)保的主體地位可讓位于保險(xiǎn)公司,建立以保險(xiǎn)公司

7、為主體,包括政府擔(dān)保,商業(yè)保險(xiǎn),經(jīng)營組織機(jī)構(gòu)自身分散化解風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的三重?fù)?dān)保體系.(2)利益機(jī)制:利益機(jī)制是MBS運(yùn)作的動(dòng)力按我國MBS運(yùn)作機(jī)制構(gòu)建的市場基礎(chǔ),MBS的利益主體包括住房抵押貸款一級市場上的抵押貸款債務(wù)然,創(chuàng)新的MBS融資工具不僅為抵押貸款債務(wù)人和抵押貸款債權(quán)人提供了充足的資金來源,而且為抵押貸款債權(quán)人化解了風(fēng)險(xiǎn),它們的利益是既得的,也是顯而易見的這里的關(guān)鍵是在MBS運(yùn)作過程中怎樣保證資本市場上投資者的利益,提高他們的積極性,以便為住房抵押貸款一級市場融入更多的資金,貸款債權(quán)人這2個(gè)利益主體,在構(gòu)建MBS利益機(jī)制問題上,通過降低抵押貸款利率,放寬抵押貸款條件,鼓勵(lì)銀行向居民提供抵押

8、貸款等措施擴(kuò)大享受這種利益的利益主體的范圍,通過利益享受范圍的擴(kuò)大來擴(kuò)充住房抵押貸款一級市場的容量,保證場上投資者的利益以推動(dòng)MBS運(yùn)行的問題上,可以采取以下措施:確定一個(gè)與住房抵押債權(quán)證券風(fēng)險(xiǎn)相適宜的的購買者面臨著信用風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)周期性波動(dòng)和證券市場價(jià)格波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn),按收益與風(fēng)險(xiǎn)對等的原則,合理確定投資收益率,至少應(yīng)保證投資收益率不低于證券市場的平均收益率.健全資本市場,擴(kuò)大房地產(chǎn)投資的參與層面,加強(qiáng)抵押債權(quán)證券在資本市場上的自由流動(dòng),減少因流動(dòng)性不高給投資者造成的資金時(shí)間價(jià)值的損失.率控制的條件下,使反映資本價(jià)格的利率市場化,防止因"人為計(jì)劃利率"與"實(shí)際市場利

9、率"的差額而引起的投機(jī)行為,從而避免投機(jī)者操縱市場給投資者帶來的損失.金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按住房抵押貸款的種類,期限和信用"打包",并增加操作的準(zhǔn)確性和透明度,避免因信用危機(jī)和信息不充分給投資者帶來的利益損失.政府可以通過降低交易稅,投資收益所得稅等稅收形式給投資者以優(yōu)惠,保證和提高投資者的收益.(3)投資機(jī)制:投資機(jī)制是推動(dòng)MBS運(yùn)作的關(guān)鍵.建立和完善投資機(jī)制可從以下3個(gè)方面著手:了資金所有權(quán)的源,同時(shí)也為資金的優(yōu)化配置提包括個(gè)人和組織,特別是要培育共同基金,合作基金,信托基金,保險(xiǎn)基金,養(yǎng)老基金等基金投資主體.增加抵押債權(quán)證券的吸引力.首先,增加MBS運(yùn)作管理的透明度

10、,防止暗箱操作和劣質(zhì)的"打包",提高其信用度.其次,加強(qiáng)與投資者的溝通,進(jìn)行及時(shí),準(zhǔn)確的信息批露.再次,保證投資者的利益.以投資主體為基礎(chǔ)對投資資源進(jìn)行多層次的優(yōu)化配置,即投資主體人或組織的優(yōu)化配置,投資額度的優(yōu)化配置,投資時(shí)間的優(yōu)化配置,投資地域的優(yōu)化配貸款一級市場規(guī)模,期限,地域等相適應(yīng)的源源不斷115國建材科技2004年第25卷第6期的注入資金,同時(shí)也保證了抵押債權(quán)證券在資本市場上的流動(dòng)性,提高了MBS的運(yùn)作效率.(4)評估機(jī)制:評估機(jī)制是MBS運(yùn)作機(jī)制的一項(xiàng)重要條件.評估機(jī)制建立的目的是:第一,確定作為抵押物的房地產(chǎn)的價(jià)格,從而建立抵押債權(quán)證券價(jià)格基礎(chǔ).第二,劃分信

11、用等級,以不同的信用等級為基礎(chǔ)結(jié)合抵押貸款期限的長短評定風(fēng)險(xiǎn)的大小,進(jìn)而確定不同風(fēng)險(xiǎn)條件下的相應(yīng)的收益率,即信用度低,抵押貸款期限長,則風(fēng)險(xiǎn)大,要求投資收益率較高;信用度高,抵押貸款期限短,則風(fēng)險(xiǎn)小,要求投資者.第三,剔除信用度太低的抵押債權(quán)證券,從源建立可從以下3個(gè)方面著手:鍵在于設(shè)計(jì)出符合投資者需要的風(fēng)險(xiǎn)收益結(jié)構(gòu)的證券.抵押債務(wù)人信用的評估,房地產(chǎn)價(jià)格的評估,住房抵押債權(quán)的評級,"打包"應(yīng)是這一評估體系的主要組成部分.注重評估從業(yè)人員素質(zhì),特別是專業(yè)評估人員素質(zhì)的培養(yǎng).加強(qiáng)從業(yè)期間的業(yè)務(wù)培訓(xùn),不斷提高專業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力和業(yè)務(wù)水平.的透明度,接受各種監(jiān)督組織的監(jiān)督.總之,

12、構(gòu)成MBS運(yùn)作機(jī)制體系的保障機(jī)制,利益機(jī)制,投資機(jī)制,評估機(jī)制是相互促進(jìn),相互制約的,正是它們之間的相互促進(jìn),相互制約推動(dòng)了MBS的有效運(yùn)作.首先,保障機(jī)制是保證,它保證了各利益主體的利益,也在一定程度上保證了利益機(jī)制,投資機(jī)制的正常運(yùn)轉(zhuǎn),并與其它機(jī)制一起共同推116動(dòng)MBS的運(yùn)作,而且它對MBS的運(yùn)作還具有修復(fù)和調(diào)節(jié)的作用.其次,利益機(jī)制是動(dòng)力,它通過MBS各利益主體利益最大化的實(shí)現(xiàn),并保證了其它3個(gè)機(jī)制的運(yùn)轉(zhuǎn).再次,投資機(jī)制是關(guān)鍵,投資機(jī)制保證了資本市場上的資金源源不斷地向住房抵押貸款一級市場的注入,而投資機(jī)制本身也需要通過保障機(jī)制,利益機(jī)制,評估機(jī)制各自的運(yùn)轉(zhuǎn)和相互作用來推動(dòng),并在這些機(jī)制的促進(jìn)下推動(dòng)MBS的運(yùn)作.最后,評估機(jī)制是重要條件,它通過各種評估組織的評估活動(dòng)保證了各利益主體的利益不受損失,補(bǔ)充了保障機(jī)制的作用,促進(jìn)了利益機(jī)制,因而也促進(jìn)了投資機(jī)制的運(yùn)轉(zhuǎn),從而推動(dòng)MBS的運(yùn)作.3結(jié)語隨著對房地產(chǎn)證券化體制的不斷深入研究,我"引種&quo