鳥巢融資案例講解教學(xué)內(nèi)容

1、此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除鳥巢融資案例分析1、項(xiàng)目背景項(xiàng)目1.1 項(xiàng)目概況：國家體育場位于奧林匹克公園中心區(qū)南部，工程總占地面積21公頃，建筑面積 25.8 萬平方米，場內(nèi)觀眾坐席約為 91000 個(gè)，其中臨時(shí)坐席 11000 個(gè)，項(xiàng)目 2003 年 12 月 24 日開工建設(shè)， 2008 年 6 月28 正式竣工。國家體育場有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)國家體育場的融資和建設(shè)工作，北京中信聯(lián)合體體育場運(yùn)營有限公司負(fù)責(zé)30 年特許經(jīng)營期內(nèi)的國家體育場賽后運(yùn)營維護(hù)工作。轉(zhuǎn)自項(xiàng)目管理者聯(lián)盟1.2 項(xiàng)目目標(biāo)：首先在國家層面上， 國家體育場作為標(biāo)志性的具有里程碑意義的建筑，有利于加快北京現(xiàn)代化進(jìn)程

2、; 同時(shí)本項(xiàng)目的建成有望充分的擴(kuò)大奧林匹克運(yùn)動的積極影響，使首都北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)、社會進(jìn)步和人民生活質(zhì)量再上新臺階。 在此過程中， 將培訓(xùn)和雇傭高素質(zhì)的員工，運(yùn)用先進(jìn)的管理理念和從其他國家學(xué)習(xí)到的專業(yè)技術(shù)。 政府應(yīng)努力營造公平、公開、高效、誠信的社會氛圍。在奧運(yùn)會的準(zhǔn)備和進(jìn)行階段，希望能夠通過現(xiàn)實(shí)而有效的努力， 在制度和管理方面樹立創(chuàng)新典范，從而樹立北京新風(fēng)貌， 中國新形象。其次在項(xiàng)目層面上，除了滿足舉辦奧運(yùn)會的各項(xiàng)條件外， 該項(xiàng)目的主要目標(biāo)就是獲取最大的利潤。因此，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、融資、建造、運(yùn)營、維護(hù)、移交等項(xiàng)目全壽命期階段的工作都應(yīng)圍繞這個(gè)目標(biāo)而展開。 國家體育場應(yīng)滿足舉辦奧運(yùn)會的所

3、有技術(shù)要求和標(biāo)準(zhǔn)， 并要不斷地隨著現(xiàn)代技術(shù)的發(fā)展而精品文檔此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除發(fā)展，要合理安排所有賽事，為所有參賽運(yùn)動員提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。奧運(yùn)會期間，國家體育場可容納觀眾100000 人，其中臨時(shí)座位20000個(gè)( 賽后可拆除 ) ，承擔(dān)開幕式、閉幕式、田徑比賽和足球賽決賽等主要賽事。奧運(yùn)會后，國家體育場可容納觀眾 80000 人，可承擔(dān)特殊重大比賽 ( 如世界田徑錦標(biāo)賽、世界杯足球賽等 ) 、各類常規(guī)賽事 ( 如亞運(yùn)會、洲際綜合性比賽、全國運(yùn)動會等 ) 以及非競賽項(xiàng)目 ( 如文藝演出、團(tuán)體活動、商業(yè)展示會等 ) 。由于 PPP項(xiàng)目的特殊性，項(xiàng)目公司將獨(dú)自享有項(xiàng)目的一切商業(yè)

4、利益，但同時(shí)必須承擔(dān)項(xiàng)目的一切損失。 眾所周知， PPP項(xiàng)目與其設(shè)計(jì)、融資、建造和運(yùn)營密切相關(guān)，因此，國家體育場的設(shè)計(jì)建造必須恰當(dāng)考慮對后續(xù)運(yùn)營潛在的影響。有鑒于此，在體育場的建設(shè)階段，項(xiàng)目公司就積極與賽后對國家體育場的運(yùn)營可能有興趣的潛在公司進(jìn)行必要的磋商和談判。 例如，據(jù)說國家體育場在賽后可能會成為北京國安足球俱樂部的主場， 如果確有其事， 這將是對項(xiàng)目公司現(xiàn)金流的一個(gè)巨大保證。但實(shí)際上，許多現(xiàn)實(shí)性因素阻礙了這一預(yù)期的落成。1.3 項(xiàng)目特點(diǎn)：一是世界同類體育場中規(guī)模最大、結(jié)構(gòu)最復(fù)雜、技術(shù)難度最高、工期和質(zhì)量要求最嚴(yán)格的體育場， 2005 年被英國建筑新聞評為 "世界十大令人驚訝的

5、建筑" 之一 ;二是公眾項(xiàng)目，具有公益性，預(yù)期盈利低，運(yùn)營難度大;三是需要整合國內(nèi)外多方資源，包括：融資、設(shè)計(jì)、施工、采購、運(yùn)營管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、保險(xiǎn)、移交等多個(gè)方面;精品文檔此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除四是意義重大， 國家體育場是北京市的標(biāo)志性建筑，也是北京市最大的，具有國際先進(jìn)水平的多功能體育場。國家體育場將向世人展示的是中華民族的光榮和驕傲! 國家體育場工程不單單是我們國家的事情，而直接就是一項(xiàng)世界的工程。對于能夠承擔(dān)此項(xiàng)工程建設(shè)任務(wù)的建設(shè)者來說，是無尚的光榮，肩負(fù)的是民族的期望和歷史的重?fù)?dān)!2、項(xiàng)目的投融資結(jié)構(gòu)2.1 項(xiàng)目的合同結(jié)構(gòu)“鳥巢”項(xiàng)目的合同結(jié)構(gòu)有三個(gè)關(guān)鍵

6、的節(jié)點(diǎn)，即特許權(quán)協(xié)議、 國際體育場協(xié)議以及聯(lián)營體協(xié)議。2003 年 8 月 9 日，北京 2008 年奧運(yùn)會主體育場國家體育場舉行項(xiàng)目簽約儀式。 中標(biāo)人中國中信集團(tuán)聯(lián)合體分別與北京市人民政府、北京奧組委、北京市國有資產(chǎn)有限責(zé)任公司簽署了 特許權(quán)協(xié)議、國家體育場協(xié)議和合作經(jīng)營合同三個(gè)合同協(xié)議。之后，聯(lián)合體與代表北京市政府的國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司共同組建了項(xiàng)目精品文檔此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除公司國家體育場有限責(zé)任公司， 該公司也如愿注冊為中外合營企業(yè)，以享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。具體分析“鳥巢”的投資結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目總投資為313900 萬元，北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司代表政府出資 58

7、%，即投資 182062 萬元，中信聯(lián)合體出資 42%。在中信集團(tuán)聯(lián)合體 42%的投資中，中信集團(tuán)所占比例為 65%、北京城建集團(tuán)所占比例為 30%、美國金州公司所占比例為 5%。而中信集團(tuán)的投資又分為內(nèi)資部分和外資部分，其中，內(nèi)資部分占中信集團(tuán)投資比例的 90%，外資部分僅占 10%。從投資方對“鳥巢”項(xiàng)目單獨(dú)投資角度來看， 北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司投資金額約 182062 萬元，占總投資的 58%;中信集團(tuán)的投資金額約 85695 萬元 ( 內(nèi)資約為 77125 萬元，外資約為 8570 萬元) ，約占總投資的 27.3%;北京城建集團(tuán)的投資金額約 39551 萬元，約占總投資的 1

8、2.6%;美國金州公司的投資金額約 6592 萬元，約占總投資的 2.1%。項(xiàng)目公司各方投入的資本金金額與比例精品文檔此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除2.3 項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)2.3 項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)“鳥巢”的融資模式相對簡單， 分別由北京國資委和中信聯(lián)合體直接安排項(xiàng)目融資， 投資者按比例出資用于項(xiàng)目的建設(shè)，項(xiàng)目投資者直接承擔(dān)對應(yīng)比例的責(zé)任與義務(wù)。 資金不足部分由國資委和聯(lián)合體分別籌措，根據(jù)工程進(jìn)度分批注入。體育場運(yùn)營后的收入所得，根據(jù)與貸款銀行之間的現(xiàn)金流量管理協(xié)議進(jìn)入貸款銀行監(jiān)控賬戶，并使用優(yōu)先順序的原則進(jìn)行分配，即先支付工程照常運(yùn)行所發(fā)生的資本開支、精品文檔此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)

9、，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除管理費(fèi)用，然后按計(jì)劃償還債務(wù)，盈余資金按投資比例進(jìn)行分配。、 該融資結(jié)構(gòu)中四個(gè)重要的組成部分：.政府的特許權(quán)協(xié)議根據(jù)特許權(quán)協(xié)議的相關(guān)文件要求， 北京市政府作為國家體育場項(xiàng)目的真正發(fā)起者和特許權(quán)合約結(jié)束后的項(xiàng)目擁有者，為了以 PPP方式實(shí)施國家體育場項(xiàng)目的建設(shè)，提供了許多鼓勵(lì)和激勵(lì)措施：北京市政府為項(xiàng)目公司提供低價(jià)項(xiàng)目土地( 土地一級開發(fā)費(fèi)為每平方米 1040 元) 。這與相鄰地段高達(dá)每平方米10000 元的土地相比確實(shí)非常便宜 ;北京市政府提供18.154 億元的補(bǔ)貼 ( 不要求回報(bào) ), 占總投資(31.3 億元 ) 的 58%;北京市政府提供與施工場地相連的必要配套基礎(chǔ)設(shè)施

10、 ( 水、電、路等 ) ，以及其他可以為方便體育場建設(shè)和運(yùn)營的幫助，如為了方便體育場的大型鋼結(jié)構(gòu)組件運(yùn)輸， 北京市政府向項(xiàng)目公司簽發(fā)了車輛特殊通行證 ;在奧運(yùn)會和測試賽期間， 北京奧組委將會向項(xiàng)目公司支付體育場使用費(fèi)用，北京市政府也會承擔(dān)專門用于奧運(yùn)會開閉幕式但賽后不再使用的特殊裝置的所有費(fèi)用 ;在特許經(jīng)營期內(nèi)，北京市政府承諾限制在北京市區(qū)北部新建體育場或擴(kuò)建已有體育場館， 以保護(hù)國家體育場的市場。 如果確需建設(shè)新的體育場，則北京市政府將與項(xiàng)目公司協(xié)商， 并按照特許權(quán)協(xié)議對項(xiàng)目公司進(jìn)行補(bǔ)償。精品文檔此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 . 聯(lián)營體協(xié)議本項(xiàng)目聯(lián)合體由中國中信集團(tuán)聯(lián)合體和北京

11、市國有資產(chǎn)管理有限公司合資成立，注冊資本金 10.43333 億元。其中，由代表政府的北京市國有資產(chǎn)管理有限公司出資 6.05133 億元，占比 58%，中信集團(tuán)牽頭的中國中信聯(lián)合體出資 4.3820 億元，占比 48%，由中信集團(tuán)作為項(xiàng)目公司的法人代表。 . 貸款協(xié)議項(xiàng)目公司認(rèn)為對國家體育場表達(dá)了濃厚興趣的國內(nèi)商業(yè)銀行都具有很強(qiáng)的人民幣和外幣貸款能力，因此，項(xiàng)目公司很有信心能從國內(nèi)商業(yè)銀行貸款獲得貸款。 投標(biāo)前，項(xiàng)目公司得到了國內(nèi)三家商業(yè)銀行，即中國工商銀行、中國建設(shè)銀行和中信銀行的貸款承諾函，銀行貸款主要作為項(xiàng)目的非資本金投入。貸款主要是 16 年期限 ( 包括 6 年寬限期 ) 的優(yōu)先債

12、務(wù)，年利率5.184%(按基準(zhǔn)利率下浮10%計(jì)) ，按季度付息。同時(shí)銀團(tuán)為項(xiàng)目公司提供了12 億元的授信額度。 . 兜底條款北京市發(fā)展與改革委員會協(xié)調(diào)各部門幫助聯(lián)合體取得利潤。、該融資結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)： 有限責(zé)任。應(yīng)用項(xiàng)目融資，投資者目的之一是將債務(wù)責(zé)任最大限度地限制在項(xiàng)目之內(nèi)， 而公司合資結(jié)構(gòu)變滿足了這點(diǎn)，投資者的責(zé)任是有限的。 在項(xiàng)目實(shí)施過程中， 將投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與投資者隔離開來，各個(gè)投資者只需承擔(dān)自己出資比例的那部分風(fēng)險(xiǎn)，這樣一來即使項(xiàng)目失敗，投資者受到的損失也是有限的。精品文檔此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 融資安排比較容易和靈活。采用公司型合資結(jié)構(gòu)便于安排融資有兩個(gè)有利的方面：

13、 一是便于貸款銀行對項(xiàng)目現(xiàn)金流量的控制， 銀行可以通過公司比較容易行使自己的權(quán)利 ; 二是公司型合資結(jié)構(gòu)易于被資本市場接受。若條件許可，可以直接金融資本市場通過股票上市、發(fā)行債券等方式籌集資金， 這將為國家體育場有限責(zé)任公司今后的進(jìn)一步發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。 引入外國資本。引入來自美國金州控股 ( 占“聯(lián)合體” 5%股份 ) 和國安岳強(qiáng) ( 占“聯(lián)合體” 10%股份 ) 的資本，而這兩家企業(yè)都屬于外資企業(yè) , 引入外資可以使將來的項(xiàng)目公司享受稅收優(yōu)惠。、該項(xiàng)目的信用保證結(jié)構(gòu)：政府的出資與擔(dān)保， 為項(xiàng)目建設(shè)提供了良好的投資環(huán)境， 提高了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度和可融資性。首先，在該項(xiàng)目中，政府單方面投入了項(xiàng)

14、目 58%的資金，并且是無償注資， 減少了企業(yè)投資者的融資金額，為企業(yè)投資者緩解了大部分的資金壓力 ; 其次，在該項(xiàng)目建成的后三十年內(nèi)，由企業(yè)獲得國家體育場的管理經(jīng)營權(quán)，并且享受經(jīng)營利潤，政府不參與分紅 ; 最后，作為進(jìn)一步的保障，中信集團(tuán)還與北京市政府簽署了一個(gè)兜底條款： 北京市發(fā)改委協(xié)調(diào)各部門幫助中信集團(tuán)聯(lián)合體取得利潤。中國人保和天安保險(xiǎn)公司承擔(dān)了該項(xiàng)目的“一攬子”保險(xiǎn)， 包括：建筑工程一切險(xiǎn)、 安裝工程一切險(xiǎn)、 雇主責(zé)任險(xiǎn)以及貨物運(yùn)輸險(xiǎn)，保單總額達(dá)到 23 億人民幣。中信集團(tuán)是一家大規(guī)模的國際化跨國大型企業(yè)，業(yè)務(wù)集中在金精品文檔此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除融、實(shí)業(yè)和其他服務(wù)

15、業(yè)領(lǐng)域，目前在世界上擁有44 家子公司，此前中信也參與了澳大利亞波特蘭鋁廠的項(xiàng)目融資方案并成為了一個(gè)經(jīng)典的成功案例。 中信在國際上的知名度是大多數(shù)銀行所認(rèn)可的，為項(xiàng)目提供了一種默示擔(dān)保。北京城建集團(tuán)作為國家體育館建設(shè)項(xiàng)目的承包商，是北京建筑領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，具有房屋建筑工程總承包特級資質(zhì)，也是國際225家大承包商之一，為項(xiàng)目的完工提供了強(qiáng)有力的保證。3、項(xiàng)目中的爭議項(xiàng)目公司股東之間的爭議項(xiàng)目公司內(nèi)部各方存在一些爭議。首先，所有各方都想從建設(shè)承包合同中獲利， 所以項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)工程按照中信集團(tuán)、北京城建和美國金州在項(xiàng)目公司中的股份比例分給各方，導(dǎo)致項(xiàng)目公司對項(xiàng)目建設(shè)失去良好控制。其次，由于項(xiàng)目結(jié)構(gòu)

16、的特殊性和詳細(xì)設(shè)計(jì)的不及時(shí)，承包商只能和項(xiàng)目公司簽訂固定單價(jià)合同，北京城建作為總承包商，被其他股東抱怨過于考慮自己的利潤、進(jìn)度和安全而不是整個(gè)項(xiàng)目公司的利益，導(dǎo)致建設(shè)費(fèi)用超支和項(xiàng)目建設(shè)中的最大爭議北京城建要求技術(shù)措施費(fèi)以部分補(bǔ)償因設(shè)計(jì)變更( 取消可閉合頂蓋 ) 導(dǎo)致的工期延誤。項(xiàng)目公司和北京市政府之間的爭議首先，國家體育場原始設(shè)計(jì)中的停車位是 2000 個(gè)，但北京市政府后來打算為整個(gè)奧運(yùn)會公園建設(shè)一個(gè)大停車場， 故要求項(xiàng)目公司減少 1000 個(gè)車位。這就導(dǎo)致了停車位不足，許多人不得不把車停到北京市政府的停車場再步行至體育場，部分影響了體育場的商業(yè)運(yùn)營。精品文檔此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系

17、網(wǎng)站刪除第二，北京市政府同時(shí)要求減少體育場中的商業(yè)設(shè)施， 影響了項(xiàng)目的租金收入。第三， 北京市政府后來決定取消可閉合頂蓋，影響了體育場的商業(yè)運(yùn)營，減少了項(xiàng)目收益。第四、北京市政府在修改設(shè)計(jì)的同時(shí)要求體育場必須在 2006 年 12 月 31 日前完工，如此緊張的進(jìn)度要求影響了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性建設(shè) ; 而且，考慮到工期的緊迫性，融資完成的時(shí)間定為 2003 年 12 月 15 日( 但實(shí)際上延誤了兩個(gè)月 ) ，北京城建在特許權(quán)協(xié)議簽訂后不得不立即進(jìn)入現(xiàn)場開始施工， 沒有足夠時(shí)間做合理經(jīng)濟(jì)的施工組織計(jì)劃。項(xiàng)目公司和設(shè)計(jì)聯(lián)合體之間的爭議在設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目公司遇到一個(gè)很大的問題， 北京市政府沒有獲得國家體育場

18、設(shè)計(jì)的知識產(chǎn)權(quán)， 但要求項(xiàng)目公司必須使用該設(shè)計(jì)。 這導(dǎo)致項(xiàng)目公司在與設(shè)計(jì)聯(lián)合體談判時(shí)的弱勢地位， 同時(shí)也導(dǎo)致了設(shè)計(jì)上對體育場賽后商業(yè)運(yùn)營考慮的不足。 通常情況下， 項(xiàng)目公司是設(shè)施的業(yè)主，設(shè)計(jì)方應(yīng)當(dāng)滿足項(xiàng)目公司的要求。但由于國家體育場是用于 2008 年奧運(yùn)會的，北京市政府在確定設(shè)計(jì)藍(lán)圖時(shí)處于主導(dǎo)地位，限制了項(xiàng)目公司對體育場商業(yè)化和高效率使用的最大化。4、項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)與招投標(biāo)、建設(shè)、運(yùn)營階段產(chǎn)生的問題4.1 招投標(biāo)階段奧運(yùn)場館法人招標(biāo)是北京市利用社會資金參與社會公益設(shè)施目前為止唯一的成功嘗試。 中標(biāo)中采用的集中國際通用的招標(biāo)模式，為北京市乃至中國今后BOT、PPP等模式的運(yùn)用提供了鮮活的案例。

19、沒能引入國際大牌投資商的入資這次招標(biāo)在引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)、 管理和以市場機(jī)制進(jìn)行投融資嘗精品文檔此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除試上是成功的，達(dá)到了招標(biāo)的目的。但由于體育場館的特殊性，沒能引入國際大牌投資商參與投資， 其原因主要有：國際金融形勢的影響 ; 體育場館具有很強(qiáng)的公益色彩， 客觀上公益經(jīng)濟(jì)性較差， 即使在發(fā)達(dá)國家也很難使這樣的資產(chǎn)自身運(yùn)作成為一個(gè)盈利的項(xiàng)目。建筑設(shè)計(jì)方案和項(xiàng)目法人招標(biāo)存在矛盾奧運(yùn)項(xiàng)目法人招標(biāo)在理論上應(yīng)該是帶設(shè)計(jì)的， 因?yàn)樵O(shè)計(jì)直接關(guān)系到未來項(xiàng)目的運(yùn)營。 面對一個(gè)設(shè)計(jì)不合理的場館， 再好的運(yùn)營也回天無術(shù)。另外，將設(shè)計(jì)的責(zé)任交給投標(biāo)人是利用 BOT模式轉(zhuǎn)嫁項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的

20、重要特點(diǎn)。中標(biāo)人確定后，其設(shè)計(jì)方案即變?yōu)榻窈蟮膶?shí)施方案。但由于投標(biāo)人在投標(biāo)文件中只能提交一個(gè)設(shè)計(jì)方案參加評審， 從數(shù)量上看，很難評選出一個(gè)世界一流的設(shè)計(jì)方案。同時(shí)，本次招標(biāo)存在另外一種情況， 這就是設(shè)計(jì)方案與法人招標(biāo)分離，沒能形成 BOT完整的操作過程， 在一定程度上挫傷了國外投標(biāo)人的積極性。例如，國際體育場項(xiàng)目先行招標(biāo)選定概念設(shè)計(jì)方案，最終提供給投標(biāo)人的只有一個(gè)方案， 即“鳥巢”方案， 由于“鳥巢”方案估算造價(jià)大大高于資格預(yù)審和意向征集文件原 30 億的投資估算，且施工技術(shù)難度大， 將來維護(hù)成本高， 造成最終只有 3 個(gè)聯(lián)合體正式遞交了投標(biāo)文件參加評審，并且，聯(lián)合體代表均變更為國內(nèi)企業(yè)。項(xiàng)目

21、法人招標(biāo)遺留問題未解決為吸引社會資金參與奧運(yùn)項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)解決賽后場館經(jīng)營問題，北京市政府對國家體育場等奧運(yùn)場館采取項(xiàng)目法人招標(biāo)方式， 由中標(biāo)人組建項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和賽后經(jīng)營。其中一些項(xiàng)精品文檔此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除目投資方存在資金不到位、 中途退出、將主體結(jié)構(gòu)工程分解后各自組織施工等問題，政府在項(xiàng)目法人招標(biāo)時(shí)承諾的土地和稅費(fèi)優(yōu)惠政策在實(shí)際執(zhí)行中也比較困難。 如國家體育場股東之一的金州控股集團(tuán)有限公司自項(xiàng)目開工投資就不到位，至今仍拖欠4700 萬元。4.2 建設(shè)階段：非理性的建設(shè)工期2003 年 8 月 9 日簽訂特許權(quán)協(xié)議時(shí)，北京市政府要求項(xiàng)目必須在 2006

22、 年 12 月 31 日前完工，工期只有 3 年多。盡管如此，由于國家體育館的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求很高、 功能很復(fù)雜， 承包商需要花費(fèi)更多的時(shí)間進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃， 再加上取消可閉合頂蓋要修改設(shè)計(jì)， 圖紙不能及時(shí)提供導(dǎo)致的半年工期延誤，剩下的工期就更加緊迫。取消可閉合頂蓋造成的影響出于經(jīng)濟(jì)性與安全性方面的考慮， 2004 年 7 月 30 日鳥巢全面停工，鳥巢進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。此后，鳥巢可閉合頂蓋方案取消，但圖紙未能及時(shí)提供導(dǎo)致接近半年的工期延誤， 同時(shí)各投資方也因?yàn)轶w育場設(shè)計(jì)方案的更改而損失了相當(dāng)?shù)睦?，各方進(jìn)行利益的角逐與訴求，各方對此爭議不斷。成本超支國家體育館的三維鋼桁架系統(tǒng)非常復(fù)雜， 中國沒有類似項(xiàng)目

23、的施工經(jīng)驗(yàn)，最難的是許多構(gòu)件要切割和焊接兩次或三次。另外，由于缺乏充氣 ETFE膜結(jié)構(gòu)的施工經(jīng)驗(yàn)，大尺寸膜結(jié)構(gòu)的安裝也有很強(qiáng)的挑戰(zhàn)性。再加上類似于“鳥巢”的鋼結(jié)構(gòu)特殊性，其制作、安裝和維護(hù)精品文檔此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除都存在很多潛在問題。 雖然后來取消了可閉合頂蓋的建設(shè)，但依然導(dǎo)致了成本的的較大超支， 惡化了項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表。 據(jù)國家審計(jì)署的的審計(jì)所得，國家體育場項(xiàng)目建設(shè)因結(jié)構(gòu)復(fù)雜、技術(shù)難度大、工藝要求高、功能和標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整以及主要建材漲價(jià)等原因投資超概算約4.56億元。4.3 運(yùn)營階段：市場需求有限國家體育場設(shè)計(jì)、建造的理念和主題將使之成為中國最優(yōu)秀的大型體育和演出設(shè)施，它集

24、成了世界上最先進(jìn)的技術(shù)，運(yùn)營非常環(huán)保。盡管如此，國家體育場的最大競爭者， 即工人體育場的投資已經(jīng)收回，將一直具有低運(yùn)營成本和低收費(fèi)優(yōu)勢。 因此，國家體育場必須創(chuàng)出自己的形象和品牌以吸引未來客戶的興趣并建立其忠誠度， 為了這個(gè)目的，國家體育場必須創(chuàng)建獨(dú)有的文化和人文氛圍以吸引國內(nèi)和國際最好的體育賽事、 表演藝術(shù)機(jī)構(gòu)， 卓越的服務(wù)和先進(jìn)的管理技術(shù)將是吸引這些機(jī)構(gòu)和公眾的最終利器。 盡管如此，國家體育場的市場還是很小。只有政府和私營企業(yè)的非營利性大型活動才更有可能在國家體育場舉辦。而且， 由于可閉合頂蓋設(shè)計(jì)的取消，國家體育場的品牌度和獨(dú)一性大為降低，之前預(yù)計(jì)的全天候商演無法實(shí)現(xiàn)。根據(jù)預(yù)測，每年可能只

25、有 16 個(gè)大型活動。為了在國內(nèi)和世界上建立國家體育場的品牌，必須廣泛宣傳這些活動?？傊?，如果市場比預(yù)測的小，項(xiàng)目公司將遭遇嚴(yán)重的財(cái)政赤字。運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)缺乏精品文檔此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除國家體育場里的各種表演活動將使之成為世界了解中國的一個(gè)新窗口，這些表演活動包括展示中國文化的大型演出、 國內(nèi)外個(gè)人和團(tuán)體音樂或演唱會。為了吸引將來的客戶，項(xiàng)目公司將與國內(nèi)、區(qū)域和國際的體育協(xié)會建立良好關(guān)系， 特別要與國家體育總局、 文化部等政府部門、廣電總局下的各新聞機(jī)構(gòu)和外國新聞機(jī)構(gòu)保持良好關(guān)系。 大型體育場的經(jīng)濟(jì)可行性很大程度上依靠的是公司客戶的贊助， 因此，項(xiàng)目公司還必須與國內(nèi)外大型企業(yè)建

26、立良好關(guān)系， 以保證國家體育場的服務(wù)和產(chǎn)品滿足這些機(jī)構(gòu)的需求。 但是，項(xiàng)目公司從未運(yùn)營過體育場，缺乏運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。他們和法國 Stade de France 公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，以尋求高效運(yùn)營國家體育場的咨詢建議并學(xué)習(xí)其知識。 但該協(xié)議可能會因高額的咨詢費(fèi)而終止。 項(xiàng)目公司可能會將其分包給一家廣告公司，而廣告公司可以通過在某些適當(dāng)位置做廣告以獲得收益硬件條件的重大變化給長期運(yùn)營帶來不利影響國家體育館項(xiàng)目招標(biāo)條件和合作前提發(fā)生重大變更后， 給長期運(yùn)營工作帶來不利影響， 按照原投標(biāo)測算， 設(shè)計(jì)的運(yùn)營面積達(dá) 12 萬，而并非目前的 6.6 萬 ; 獨(dú)特的可開啟屋蓋可以滿足使用功能的需求，同時(shí)帶來的無

27、形資產(chǎn)價(jià)值可保證冠名權(quán)， 包廂出租和旅游預(yù)期收入，中信聯(lián)合體可通過長期運(yùn)營收回投資并盈利， 由于建設(shè)設(shè)計(jì)發(fā)生了重大變化，一方面延長了工期 ; 另一方面更增加了成本投入，無形之中增加了國家體育場的運(yùn)營成本，減少了運(yùn)營利潤無形資產(chǎn)開發(fā)滯后嚴(yán)重影響了賽后運(yùn)營效益從國家體育館賽后運(yùn)營的財(cái)務(wù)狀況不難看出，理應(yīng)為體育場 ( 館)精品文檔此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除帶來巨大收益的無形資產(chǎn)開發(fā)工作目前幾乎停滯不前。 誠然，企業(yè)冠名權(quán)無法實(shí)現(xiàn)與國家體育場的場 ( 館) 性質(zhì)有關(guān)，但豪華包廂也是一塊不小的收入，但至今也進(jìn)展緩慢，究其原因，主要是缺乏活動鏈。簡單的說，就是國內(nèi)的聯(lián)賽少，同時(shí)，國家體育館

28、舉辦體育比賽的運(yùn)營成本較大，無法吸引一些常規(guī)賽事在此舉辦，調(diào)查得知，作為無形資產(chǎn)開發(fā)重要形式之一的廣告開發(fā)目前也沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展?？傊?，無形資產(chǎn)開發(fā)工作的滯后直接而且在很大程度上影響了國家體育場的賽后運(yùn)營效益。投資模式引起的利益沖突影響了賽后運(yùn)營效益PPP模式實(shí)施中引發(fā)的商業(yè)與公眾利益的沖突問題，也影響了國家體育場的賽后運(yùn)營效益。 在場 ( 館) 建設(shè)投融資方面， 由于國家體育場采用的 PPP模式在我國體育場 ( 館) 建設(shè)尚屬首例， 因此，在執(zhí)行過程中遇到了與我國財(cái)務(wù)， 法律制度的沖突， 而且很難協(xié)調(diào)，例如折舊，按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度計(jì)提折舊，在 30 年的運(yùn)營期內(nèi)，體育場項(xiàng)目的賬目總是虧的，股東

29、無法分紅。同時(shí)，按照公司清算辦法，公司必須按照股權(quán)來清算，本來政府承諾了 30 年內(nèi)不拿錢，但是這樣做是違反清算法的，而且對于國有資產(chǎn)，誰也無權(quán)放棄，為此，在投資協(xié)議中有一個(gè)兜底條款：北京市發(fā)改委會協(xié)調(diào)各部門幫助聯(lián)合體取得利益。但如何協(xié)調(diào)，至今仍是一個(gè)令律師無法調(diào)解的問題。同時(shí)，在諸如企業(yè)冠名，觀眾座位椅冠名等商業(yè)運(yùn)作方面， 甚至是國家體育場參觀門票價(jià)格制度方面都出現(xiàn)過商業(yè)與公眾利益沖突的問題， 勿庸置疑，上述問題都直接或間接地影響了國家體育場的賽后運(yùn)營效益。精品文檔此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除5、國家體育場運(yùn)營權(quán)的轉(zhuǎn)移在國家體育場正式引入賽后運(yùn)營的一年后至2009年 8 月 2

30、9 日，北京市人民政府與中信聯(lián)合體在北京飯店簽署 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國家體育場運(yùn)營維護(hù)管理協(xié)議 。根據(jù)協(xié)議，國家體育場“鳥巢”將進(jìn)行股份制改造： 北京市政府持有的 58%股份將改為股權(quán)，主導(dǎo)經(jīng)營場館，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，原中信聯(lián)合體成員持有 42% 股權(quán)。同時(shí)，成立國家體育場運(yùn)營維護(hù)協(xié)調(diào)小組，形成在北京市委、 市政府主導(dǎo)下，由國家體育場公司負(fù)責(zé)運(yùn)營，北京市各相關(guān)部門、 屬地政府全力配合的新體制。 在政府接手運(yùn)營權(quán)后，負(fù)責(zé)鳥巢投融資和建設(shè)工作的國家體育場有限責(zé)任公司將做出一些調(diào)整，董事長、總經(jīng)理等公司高層由政府人員出任。這也意味著，由中信集團(tuán)、北京城建和美國金州控股共同組成的中信聯(lián)合體放棄了自己 30

31、年的特許經(jīng)營權(quán) , 轉(zhuǎn)而獲得永久股東身份 ( 原中信聯(lián)合體成員共持有 42%的股權(quán) ) 。從一定程度上說， 30 年經(jīng)營權(quán)的終結(jié)，也意味著 PPP 融資模式在我國大型體育場 ( 館) 建設(shè)、運(yùn)營中的首次應(yīng)用夭折。那么，究竟原因何在 ?用美國奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)論壇執(zhí)行主席黃為的話來說，國家體育場的定位就決定它一定得歸政府管。交給國家之后，統(tǒng)籌運(yùn)營的效果會更好。而這也是悉尼經(jīng)驗(yàn)所驗(yàn)證過的。首先，在國家體育場的工程建設(shè)中，有大量來自政府、國企的問接投資，同時(shí)，政府也給予了很多政策優(yōu)惠，因此，國家體育場應(yīng)該向公益性回歸，而減弱營利性。其次，純商業(yè)運(yùn)作模式與國家體育場政治意義和國家形象的沖突，加快了國家體育場運(yùn)營

32、權(quán)的轉(zhuǎn)移。在賽后運(yùn)營中，由于產(chǎn)權(quán)持有精品文檔此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除方和原運(yùn)營方理解上的差異， 使得國家體育場的運(yùn)營在過去一年中波折不斷。即便是國家體育場門票的定價(jià)，背后也充分了爭議。同時(shí)，諸如國家體育場圓夢卡項(xiàng)目的破產(chǎn)和意大利超級杯賽前夕國家體育場冠名權(quán)風(fēng)波等也都緣于純商業(yè)運(yùn)作模式與國家體育埸政治意義和國家形象的沖突。再者， PPP投融資模式雖然在國家體育場項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期發(fā)揮了巨大的優(yōu)勢，但由其所決定的賽后運(yùn)營模式在實(shí)踐中卻面臨很多實(shí)際問題。例如，由于只有對國家體育場的經(jīng)營權(quán)，中信聯(lián)合體無法得到銀行的貸款支持，這直接影響了其賽后運(yùn)營效果。同時(shí)，老百姓對于國家體育場的參觀費(fèi)用及進(jìn)入國家體育場后餐飲出奇昂貴的不滿，使得由這一投融資模式所決定的賽后運(yùn)營模式的弊端越發(fā)地體現(xiàn)出來。而由此引起的經(jīng)營不善也是政府收回運(yùn)營權(quán)的一個(gè)主要原因。可以