房地產(chǎn)住宅項目開盤策劃實施方案

1、房地產(chǎn)住宅項目開盤策劃實施方案一、指導(dǎo)思想住宅項目公司所確定的 “從快銷售，不可打持久戰(zhàn)”的整合營銷戰(zhàn)略思 想，是開盤期營銷與傳播的基本依據(jù)，即開盤期的一切市場行為均是整個項目 營銷思想的具體體現(xiàn)，脫離此思想，即使再精彩的戰(zhàn)術(shù)充其量也只是一朵華而 不實的浪花而已，對項目營銷有害無益。二、目標(biāo)1 .開盤期的所有運作，都是為了形成潛在客戶群體中的焦點話題， 為項目快速銷 售而營造良好的市場氛圍（造勢）。2 .開盤期內(nèi)推出的所有樓盤均能在短期內(nèi)銷售 （認(rèn)購）完畢，以迅速形成旺盛人 氣，給項目營造“搶手貨”的印象，促使?jié)撛诳蛻舢a(chǎn)生“早買是運氣”的心理 沖動。三、開盤營銷計劃（一）準(zhǔn)備階段（201年3月

2、6日前全部準(zhǔn)備完畢）：1.銷售隊伍準(zhǔn)備：銷售隊伍的建立、健全：專職銷售隊伍配備人員共1214人，原營銷中心已有員工5人與新選聘人員6-8人經(jīng)理：呂為民副經(jīng)理：蔣輝營銷主辦：婁果財務(wù)核對員：鄧國橋資料員：沈慧司機：一名，男性（待定）營銷代表：68名（以售樓先生為主，45人；售樓小姐23人）新選聘人員到位時間：2月28日上午9時（星期一）設(shè)計、定制員工制服，全員統(tǒng)一著裝（尤其是專職營銷人員），統(tǒng)一公 司形象，展小住宅項目品位。 銷售隊伍培訓(xùn)、分工安排：時間：2月29日一3月5日（上午9: 0012: 00,下午2: 305: 30）地點：梓園花苑6樓會議室方式：集中培訓(xùn)主講人員與主要內(nèi)容：主 講

3、人 員主要內(nèi)容具體時間總經(jīng)理白文秀先生、執(zhí)行總經(jīng)理龍漢文先生總體論述2月29日上午總工程師宋紹武先生、建筑設(shè)計師李健先生規(guī)劃設(shè)計2月29日下午工程部經(jīng)理王笑冰先生施工計劃及工程進(jìn)展3月1日上午園林設(shè)計師先生園林設(shè)計特點3月1日下午營銷中心經(jīng)理呂為民先生營銷知識與技巧3月2日上午營銷副經(jīng)理蔣輝先生闡述項目賣點3月2日下午策劃顧問黃明強先生、王國鋒先生項目策劃、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識3月3日營銷中心經(jīng)理呂為民先生、副經(jīng)理蔣輝先生開盤操作要點及注意事項、人員分工等3月4日營銷中心全體人員模擬現(xiàn)場演練：客戶接待、洽談、簽約等3月5日（通程售樓 部）2.項目準(zhǔn)備: 工地包裝（責(zé)任人：工程部）：A 統(tǒng)一住宅項目工

4、地外圍墻的造型、色彩及風(fēng)格；樣板房動工B 所有施工人員進(jìn)行專題培訓(xùn)（3 月 6 日上午 9 時施工現(xiàn)場）C 開辟紅雨湖風(fēng)光帶（清理障礙、修建道路） 通程售樓部布置（責(zé)任人：蔣輝）：A 設(shè)計：時間3 月 1 日前B 布置： 3 月 6 日完畢C 內(nèi)容：模型、項目介紹、單棟效果圖、戶型圖、廣告宣傳照片、購房須知等售樓資料等3 物資準(zhǔn)備 800免費熱線電話、因特網(wǎng)WWW 網(wǎng)址（ 2 月 28 日前安裝完畢，責(zé)任人：辦公室） 10 15 座南京 “依維柯”面包車一輛（ 3 月 6 日前到位，責(zé)任人：公司領(lǐng)導(dǎo)）用途：每天上午9：30、10：30，下午2： 30 、4：00，晚上6：30、8：00接送客戶

5、往返通程售樓部與施工現(xiàn)場之間 洽談專用桌椅兩套：3 月 6 日前到位 營銷人員制服12 14 套： 3 月 2 日前到位 售樓書 5000冊：3月 6日前到位 模型 9 套：3 月 6 日前到位任人：蔣輝 價格表50 份：3 月 6 日前到位人：沈慧 認(rèn)購書201 份：3 月 6 日前到位 購房須知50 份：3 月 6 日前到位 售樓表格50 套：3 月 6 日前到位責(zé)任人：蔣輝責(zé)任人：婁果責(zé)任人：呂為民責(zé)責(zé)任責(zé)任人：沈慧責(zé)任人：鄧國橋責(zé)任人：鄧國橋4 策略準(zhǔn)備 開盤推出樓宇數(shù)量與具體位置（另行專題討論） 價格控制（另行專題討論）“人氣”營造法：密邀相關(guān)外協(xié)人員在認(rèn)購現(xiàn)場進(jìn)行來回觀摩，形成人頭

6、攢動、爭相簽約的現(xiàn)場氣氛（口頭商議） 意外情況應(yīng)對辦法：若場面極為火爆、人流擁擠，則立即通知外協(xié)人員撤離，同時請通程服務(wù)人員維持秩序。若發(fā)現(xiàn)競爭對手的人員出現(xiàn)在現(xiàn)場時，首先靜觀其變，如出現(xiàn)和客戶詳細(xì)交談?wù)撸?或散布不利于住宅項目的言論，則立即由營銷中心負(fù)責(zé)人將其勸離現(xiàn)場。若出現(xiàn)資料不夠的情況，則立即邀約相關(guān)人員至通程寫字樓售樓部洽談。（二 ） 實施階段（3 月 10日 4月 10日）：1 3 月 10 日上午：住宅項目首次新聞發(fā)布會暨認(rèn)購儀式（詳見附件）2 3 月 10 日下午開始，由專職營銷代表對客戶進(jìn)行熱情接待，具體洽談、接送客戶至施工現(xiàn)場參觀并予以講解、簽定認(rèn)購協(xié)議、收取定金、對客戶進(jìn)行

7、跟蹤服務(wù)開盤傳播計劃開盤乃住宅項目項目之重中之重，其成功程度將直接影響住宅項目的整體銷售與經(jīng)濟(jì)收益，甚至關(guān)系到項目的成敗。因此，為了確保住宅項目開盤成功，特別明確開盤期內(nèi)所有傳播活動均應(yīng)遵守八字方針“精心包裝，強力 造勢 ”。需特別說明的是開盤期內(nèi)宣傳費用將占到廣告總費用的14%左右 （一般大型樓盤慣例為18%左右）。為了更明確更具體地體現(xiàn)思路，將開盤期內(nèi)傳播活動分為三個階段：預(yù)熱期： 2 月 28 日3 月 4日，開盤預(yù)熱，銜接前期廣告宣傳轟炸期3 月 5 日 3 月 12 日，集中轟炸宣傳，體現(xiàn)大氣與實力持續(xù)期3 月 13 日 4 月 10 日，保持宣傳熱度2月 18日 3 月 4日1 戶

8、外廣告A.供選核心主題：住宅項目“詩意境界、都市桃源、康居港灣”* 最富現(xiàn)代感的人文景觀住宅項目* 獨有的濱湖園林高尚住宅區(qū)住宅項目B 發(fā)布地段、位置、面積、費用所有戶外廣告均采用“鋼架、鍍鋅板、電腦噴繪”為主要材料，并且均需在 3 月 9 日前到位。在以下較佳地段選擇施行，全年預(yù)算約50 萬元 火車站附近201 平方米18 萬元/年（市郵政局發(fā)布）阿波羅商業(yè)廣場頂層201 平方米18 萬元/年 （阿波羅商業(yè)廣場發(fā)布）錦城大酒店頂層201 平方米30 萬元/年（省交通廣告公司發(fā)布）袁家?guī)X立交橋中南北向兩塊60平方米/塊9萬元/年塊 （環(huán)路廣告公司發(fā)布）20 萬元/年（省煤炭廳發(fā)布）18 萬元/

9、年（省新華書店發(fā)布）15 萬元 /年（環(huán)路廣告公司發(fā)布）8.5萬元/年（環(huán)路廣告公司發(fā)布）11 萬元/年（環(huán)路廣告公司發(fā)布）6000元 /年個（環(huán)路廣告公司發(fā)布）25 萬元/年（* 高速發(fā)布）煤炭廳頂層300平方米新華書店側(cè)墻150 平方米 芙蓉路八一橋橋上100平方米立交橋中南北向54平方米 外圍地段四方坪立交橋上75 平方米高橋燈桿（二環(huán)）1.6平方米長永高速橫橋80 平方米新中路口60平方米10 萬元 /年（環(huán)路廣告公司發(fā)布）2、媒體廣告：具體文案及設(shè)計另行專門確定預(yù)算約 20.19萬元，其中含*衛(wèi)視、 *信息臺全月費用。* 晚報2 月 28 日75%=2.7萬元 *衛(wèi)視3 月1 日4

10、月1 日 *電視信息臺3 月1 日4 月1 日頭版通欄3.6萬元X21: 1021: 205000 元 X 30 次=15 萬元1 分鐘/次每天三次2 萬元3軟性廣告：具體標(biāo)題及文字內(nèi)容另行專門撰寫* 晚報2 月 29 日1000 元 三湘都市報3月 1日1000 元 家庭導(dǎo)報3月 4日1000 元 * 證券報1000元 生活頻道500 字 新聞500字新聞500字新聞1000字報道30 秒新聞900元3月 5日 3 月 12 日）戶外廣告與* 衛(wèi)視、 * 信息臺均于預(yù)熱期中即已開始發(fā)布廣告，在此一階段不再提及,預(yù)算約43.75萬元1 媒體廣告：具體文案及設(shè)計另行專門確定 * 晚報3 月5日頭

11、版通欄4 月 9 日整版（第五版） 三湘都市報3 月9日整版（封底版） 家庭導(dǎo)報3 月 9 日頭版整版（彩色） * 證券報3 月8 日整版（綜合新聞版） 中郵專送房地產(chǎn)專刊3 月8 日整版3.6 萬元 X 75%=2.7 萬12萬元X 75%= 9萬元7萬元X 75%=5.25萬元16.8 萬元 X 70%=12.6 萬元3萬元X 80%=2.4萬元4萬元X70%=2.8萬元隨參考消息等郵發(fā)報紙夾送彩色散頁3月 5 日整版（10萬份）生活頻道我想有個家專欄4萬元X 60%=2.4萬元3 月 日5 分鐘60%=1.2萬元* 電視信息臺房博士廣場3 月 1 日 4 月 1 日1 分鐘 /次2萬元X

12、每天三次2.4萬元2軟廣告（含新聞發(fā)布會之新聞,發(fā)布通欄專題新聞;有關(guān)標(biāo)題及具體文字內(nèi)容另行專門撰寫）6萬元X 75%=4.5萬元3 萬元 X 75%=2.253.6 萬元 X 75%=2.71.5 萬元 X 75%=1.125 萬元1.5 萬元 X 75%=1.125 萬3萬元X 80%=2.4萬元5萬元X 80%=4萬元* 晚報、三湘都市報、* 日報、 * 證券報、家庭導(dǎo)報、* 經(jīng)視、 * 衛(wèi)視、生活頻道、女性頻道、政法頻道等媒體上發(fā)布新聞或?qū)ｎ}報道。約 3 萬元（三）持續(xù)期（3 月 13 日 4 月 1 日）預(yù)算約為32.63萬元1 媒體廣告：具體文案及設(shè)計另行專門確定 * 晚報3 月

13、15 日半版 （第 5 版）4 月 28 日1/4 版 （第5 版 ）萬元5 月 10 日頭版通欄萬元 三湘都市報3 月 18 日通欄（封底版）4月 3 日通欄（封底版）元 * 日報3 月 23 日1/4 版（第 5 版） 文萃周報4月 6 日1/2版（第 5版）2 軟性廣告：具體標(biāo)題及文字內(nèi)容另行專門撰寫* 晚報3 月下旬3000字專訪3 萬元 三湘都市報3 月中旬7000字特稿5 萬元 * 衛(wèi)視人世間8 分鐘）7000字特稿5 萬元3 月中旬 * 經(jīng)濟(jì)報4 月上旬1.5 萬元（四 ） 總費用 : 166.54萬元（含戶外廣告全年費用50 萬元 ）, 真正作用于開盤期的廣告費用約120 萬元

14、.1戶外廣告約50 萬元（指全年費用,真正作用于開盤期3 月 10 日 4月 10日期間約為4.1 萬元 ）媒體廣告約78.55萬元軟性廣告約17.99 萬元2戶外廣告、媒體廣告文案、設(shè)計，軟性廣告撰稿，戶外廣告設(shè)計、電視廣告制作約 20 萬元* 省住宅項目房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷中心2010 年 2 月 20 日附件：“住宅項目首次新聞發(fā)布會暨認(rèn)購儀式”實施計劃一、主要內(nèi)容：1、發(fā)布住宅項目經(jīng)國家建設(shè)部正式批準(zhǔn)為全國首批康居工程智能化系統(tǒng)示范小區(qū)的新聞消息。（關(guān)鍵詞：全國首批，* 獨家）2、發(fā)布正式開工的消息。（關(guān)鍵詞：全區(qū)同時開工，于2010 年年底主體工程峻工）3、發(fā)布公司喬遷新址消息。（

15、關(guān)鍵詞：通程大酒店16 層）4、認(rèn)購儀式。二、時間、地點：3 月 10 日上午10： 28 11： 58，通程國際大酒店國際會議廳。三、活動規(guī)格：省級（省政府、省建委等領(lǐng)導(dǎo)出席）四、活動議程：1、主持人梅冬先生宣布開始2、總經(jīng)理白文秀先生致歡迎詞3、副省長周伯華先生講話4、省建委主任匡彥博先生授牌5、客戶代表于雄先生講話6、執(zhí)行總經(jīng)理龍漢文先生宣布認(rèn)購儀式開始7、主持人梅冬先生宣布禮成8、所有應(yīng)邀人員共赴午宴五、特邀領(lǐng)導(dǎo)名單：常務(wù)副省長：周伯華先生省建委主任：匡彥博先生副 市 長 ： 趙小明 先生市 長 助 理 ： 劉忠明 先生市委宣傳部副部長：李發(fā)美 先生市房產(chǎn)局局長： 陳冶秋 先生市房產(chǎn)局

16、副局長：全臻先生市規(guī)劃局副局長：周江先生市建委副主任： 陳魯清先生* * 投資總經(jīng)理： 鐘鐵軍先生六、特邀嘉賓：袁隆平先生宋祖英小姐瞿 穎 小姐史穆先生先生仇曉小姐著名科學(xué)家：著名歌唱家：著名演 員：著名書法家：著名嶺南派畫家著名主持人：七、特邀新聞界人士：* * 衛(wèi)視社教中心副主任：黃子林 先生* 衛(wèi)視主持人、記者趙一中 小姐湖 南 日 報 新 聞 部 “房地產(chǎn)專版”責(zé)任編輯新華社 * 證券報記者胡 軍 先生* * 經(jīng)濟(jì)報新聞部主任* * 政法頻道副總監(jiān)* * 政法頻道主持人長沙晚報副總編* * 晚報新聞記者：家庭導(dǎo)報副總編* * 經(jīng)視新聞部記者陳呂運濤 先生曾雄先生榮斌先生： 徐暉 先生易

17、 鷹先生、陳禮宏先生： 何子明 先生剛 先生* * 經(jīng)視樓市專遞黃彩良 先生* * 電視臺經(jīng)濟(jì)網(wǎng)站記者陳 魁 先生* * 文藝電臺我想有個家主持、記者唐 星 小姐生活頻道總監(jiān)：劉沙白先生生活頻道財富記者：李月勝先生中國經(jīng)營報記 者：杜長平先生中國房地產(chǎn)報記者：戴志忠先生女性頻道總監(jiān) ：陳小玲 小姐* * 電視信息電視臺： 汪湘陵 先生新華社湖南分社 劉志權(quán)先生八、特邀客戶于 雄 先生、歐陽勛先生、湯重九先生、徐芝麟先生 九、工作人員配備1、統(tǒng)籌營銷中心經(jīng)理呂為民、副經(jīng)理蔣輝2、簽到、發(fā)放禮品、資料鄧國橋、沈慧3、領(lǐng)導(dǎo)休息室禮儀小姐2 人4、嘉賓休息室：禮儀小姐2 人5、客戶休息室：婁果、營銷代