房地產(chǎn)基礎術(shù)語知識7

1、房地產(chǎn)基礎術(shù)語、知識房屋建筑概述通常認為，建筑是建筑物和構(gòu)筑物的總稱。其中供人們生產(chǎn)、 生活或進行其它活動的房屋或場所都叫做“建筑物”，如住宅，學 校，辦公樓等，人習慣上也稱之為建筑。而人們不在其中生產(chǎn)， 生活的建筑，稱為“構(gòu)筑物”，如水壩，煙囪等。相關詞語解釋什么叫房地產(chǎn)？指房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物和附著物。 什么是房產(chǎn)？指在土地上面以房屋的實物形態(tài)體現(xiàn)的財產(chǎn)，它在法律上有 明確的權(quán)屆關系。什么是房地產(chǎn)業(yè)？房地產(chǎn)業(yè)包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修和管理，土地 使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的 抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)生

2、產(chǎn)、流通、消費、管理的全過程，它是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段 的產(chǎn)物。屆丁第三產(chǎn)業(yè)范疇。什么是房地產(chǎn)交易？房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)作為商品而進行的各種交易活動，包 括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租抵押和各種所有制房屋連同相 關土地使用權(quán)的買賣、租賃、典當、互換、拍賣，以及其它在房 地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動。根據(jù)國家法規(guī)規(guī)定，一切房地 產(chǎn)交易活動都必須進入房地產(chǎn)市場，納入政府管理，通過房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)。房地產(chǎn)交易的構(gòu)成要素有三 個方面：一是交易的主體，即從事房地產(chǎn)交易的組織或個人，他 們在交易活動中構(gòu)成買賣的雙方或供求雙方；二是交易的客體， 即用丁交易的對象，它包括土地和房屋，有關

3、房地產(chǎn)知識、情報 信息、有價證券也屆房地產(chǎn)交易的市場的客體； 三是交易的媒體， 即房地產(chǎn)交易活動中介機構(gòu)，具體可分為交易媒體（如經(jīng)紀人、 信托公司、交易所等）、融資媒體（如各種房地產(chǎn)投資提供貸款的 金融機構(gòu)）。由丁房地產(chǎn)本身具有不可移動性、地區(qū)性和個別性的特點， 形成了房地產(chǎn)交易與一般商品交易的不同特點，如一般商品交易 可以集中一個固定場所供人們選擇，而房地產(chǎn)交易則必須對每宗 房地產(chǎn)進行實地調(diào)查。因而房地產(chǎn)市場是一個沒有柜臺的市場。 同時，房地產(chǎn)交易在很多情況下并不能“一手交錢，一手交貸”， 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)換往往不能在瞬間完成，由此可以 概括房地產(chǎn)交易具有以下特點：1、 進行交易的

4、房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的無形權(quán)利的轉(zhuǎn)移，是房 產(chǎn)和地產(chǎn)的有機統(tǒng)一。2、地產(chǎn)交易投資金額大，費用昂貴，可米取分期付款方式。 房地產(chǎn)交易活動可以一次完成，也可以分期陸續(xù)完成。3、地產(chǎn)交易區(qū)域性強，不同地域的房地產(chǎn)價格有很大差異。4、房地產(chǎn)交易是有條件的，必須受國家法律法規(guī)的制約，交 易雙方必須簽訂交易合同，經(jīng)房地產(chǎn)交易管理部門登記、審核并 進行產(chǎn)權(quán)變更登記。5、房地產(chǎn)的增值保值作用，體現(xiàn)房地產(chǎn)交易還具有消費與投 資的雙重性質(zhì)。什么是房地產(chǎn)市場？房地產(chǎn)市場：是由房地產(chǎn) 一級市場、二級市場、三級市場組 成。以上三個級別的市場稱為房地產(chǎn)市場。一級市場：即土地市場，是由國土部門掌握，通過協(xié)議，招 標或拍賣的方

5、式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開 發(fā)商。二級市場：即是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地 上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。三級市場：即是小業(yè)主在開發(fā)商處購買物業(yè)后，擁有該物業(yè) 的所有權(quán)（以房地產(chǎn)證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受 讓方。從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：A、商品房B、非商品房C、集資房D、福利房E、私房 從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點：寫字樓：1、標準寫字樓2、商住寫字樓住 宅：1、高層住宅（小高層）2、多層住宅商 鋪：1、臨街地鋪2、裙樓商鋪什么是土地？狹義：土地僅指地球上的陸地表面；廣義：土地不僅包括空中環(huán)境和地下物質(zhì)層

6、，還包括陸地、 內(nèi)陸水域、灘涂和島嶼。土地作為生產(chǎn)資料，具有數(shù)量有限，位 置固定，使用經(jīng)久，即是生產(chǎn)資料，乂是生產(chǎn)關系的客體的四個 方面的特征。土地類型是什么？土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商住、工業(yè)、倉儲、綜合用地、 公共設施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。什么是土地使用權(quán)？所謂土地使用權(quán)，是指依法取得的對某一地塊的地上的經(jīng)營 權(quán)和利用權(quán)，即具有使用土地的主體資格的單位或個人，依照法 定程序辦理土地使用權(quán)的申請登記，取得土地使用權(quán)證書，被法 律確認對土地享有的占有、使用和部分收益、處分的權(quán)利。它是 我國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)。土地使用權(quán)是土地所有權(quán)的 內(nèi)容之一，它的使用必須符合土地所有權(quán)人的利益

7、，同時也必須 符合社會利益。如對土地的使用權(quán)用必須考慮周圍環(huán)境，不能給 自然環(huán)境和鄰里造成不良影響，亦即不能污染、破環(huán)自然環(huán)境， 不能給鄰理的通風、透氣、采光造成影響。使用權(quán)土地的單位和 個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。土地使用權(quán)出讓方式有哪些？1、協(xié)議出讓土地使用權(quán)：協(xié)議出讓土地使用權(quán)，是指由土地 管理部門代表政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準， 經(jīng)協(xié)商確定的土地價格，并將土地使用權(quán)出讓與土地使用者的行 為。2、招標出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門公開招標或邀 請符合條件的投標人投標，通過競標后確定的中標人取得土地使 用權(quán)的行為。3、拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定時間、公開

8、場合，在土 地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，黨投者按規(guī)定的方式應 價，有出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。什么是地價？土地使用出讓的價格，包括土地使用出讓金，市政配套設施 和土地開發(fā)費。什么是土地使用權(quán)年限？土地使用權(quán)年限是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國 有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者， 土地使用權(quán)滿后， 如該土地用途符合當時城市規(guī)劃需要的， 土地使用者可申請續(xù)用， 經(jīng)批準補活地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府 無償收回。土地的使用年限是如何確定的？凡與國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地 使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行，即： 居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、 教育、

9、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 綜合用地或其它用 地五十年;旅游、娛樂用地四十年。什么是住宅？住宅，就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但 并不是所有的房子都可稱為住宅。可供人們居住的房子，應當具備可供人們生活起居的功能和設施。那些不具備居住用途的房 子，如辦公室、商店、廠房，一般不具備這些功能設施，這是劃 分住宅與非住宅的一個根本標志。人們?yōu)樽陨砩钇鹁釉O計、建 造住宅也經(jīng)歷了一個從無到有的過程，最初的樹洞、巖穴只是為 我們的祖先提供了天然的棲身之地。隨著人類的進化和勞動本領 的增強，人們逐步意識到要通過勞動來創(chuàng)造和改變自身的居住條 件，丁是通過人工的勞動與大自然提供人類不斷地建

10、造和完善著 住宅及其各項功能，住宅作為人類勞動的結(jié)晶，反過來乂為人類 的生存、享受和發(fā)展提供必備的條件。什么是住宅的產(chǎn)權(quán)？如果某人同時擁有對某所住宅的占用、使用、收益和處分權(quán) 利，也就擁有了住宅的產(chǎn)權(quán)。住宅的產(chǎn)權(quán)等同丁住宅所有權(quán)。特征為：1、所有權(quán)在行使時不需要他人的協(xié)助是一種絕對權(quán)。2、住宅的產(chǎn)權(quán)是對住宅的支配權(quán)，任何人不得干預。3、一處住宅只有一項產(chǎn)權(quán)，具有排他性。什么是住宅產(chǎn)權(quán)“共同共有” ？是以數(shù)人共有關系來確定對住宅產(chǎn)權(quán)的共有。最常見的如夫 妻關系。各共有人并不能擁有自己的產(chǎn)權(quán)部分，因此對丁住宅共 有產(chǎn)權(quán)一般是分享權(quán)利、分擔義務。除非共同關系消滅或解除， 否則共有的房產(chǎn)住宅不能請求分

11、割。什么是住宅小區(qū)？住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”是由城市道路以及自然只是線（如 河流）劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小區(qū) 一般設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務設施和 管理機構(gòu)。住宅包括哪些類型？現(xiàn)代城鎮(zhèn)住宅分類很多：1、按照住宅層數(shù)分類，可分為：低層住宅（庭院式住宅）、多層住宅、高層住宅（超高層住宅）2、按照住宅承重結(jié)構(gòu)所選用的主要材料分類，可分為：混合結(jié)構(gòu)住宅（磚木、砌塊、磚混、鋼混）、大模板結(jié)構(gòu)住宅 （內(nèi)外墻現(xiàn)澆、內(nèi)墻現(xiàn)澆外墻掛板，內(nèi)墻現(xiàn)澆外墻磚砌）、框架輕 板住宅、簡單結(jié)構(gòu)住宅（干打壘、生木結(jié)構(gòu)、拱券結(jié)構(gòu)、竹木結(jié) 構(gòu)、泥石結(jié)構(gòu)、輕鋼骨結(jié)構(gòu)）3、按照住宅的平面布局

12、 分類，可分為：點式（墩式、塔式）住宅、條式（板式）住宅4、按照住宅的設計特點分類，可分為：內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅（筒子樓）、退臺式住宅（臺階式住 宅）、躍層式住宅（復式住宅）、錯層式住宅（梯問式住宅）；5、按照住宅的用途和功能 分類，可分為：普通住宅、宵年住宅、老年人住宅、殘疾人住宅、別墅式住 宅（庭院式住宅）什么是預售商品住宅？指建筑工程尚未完成，而預先出售的商品住宅。什么是公有住宅？是指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單住投資興建、銷售的住宅。 在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。什么是私有住宅？是由個人或家庭購買、建造的住宅。公有住宅通過住宅市場 出售給個人和家庭，也就是轉(zhuǎn)為私有住宅。什么是

13、住宅建筑安裝費？主要指用丁住宅主體工程本身的建筑工費、機械使用費、技 術(shù)裝備費、技術(shù)裝備、施工管理費等。其中建筑材料費所占比重 較大。整個建安工程總造價通常稱為“工程總造價”。什么是期房？指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn) 開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為 止，所出售的商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房 預售合同。什么是現(xiàn)房？指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已 辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽定商品房買賣 合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。什么是商品房？商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設 并

14、經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領獨立房產(chǎn)證 并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈予、交換的房地產(chǎn)。什么是福利商品房？福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)地價、 按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的 房屋。什么是微利商品房？微利商品房與福利房不同在丁不免地價，并有略高丁房地產(chǎn) 成本的微利，這類房屋由政府主管單位籌資建設，可來解決企業(yè) 職工住宅困難房，價格由政府確定實行優(yōu)惠價格政策。什么是安居房？安居房是指實施國家“安居工程而建設的住房（屆經(jīng)濟適用 房一類），是國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收 入家庭，特別是4平米以下特困戶提供的銷售價格低丁成本，

15、由 政府補貼的非營利性住房。什么是經(jīng)濟適用房？經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性 和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適 中的，能夠適應中低收入家庭的消費能力；適用性是指在住房設 計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標準。 它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類 住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低丁普通商品房, 故乂稱經(jīng)濟實用房。經(jīng)濟適用房包括安居房、解困房。什么是商品房的“五證” ？房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備：1、國有土地使用證：我國的土地管理法規(guī)定，土地屆 丁國家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán)，集體土

16、地 使用權(quán)只有通過征用等方式變成國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)走，只有 在國有土地上所建的房屋才能用丁出售。如果不能取得國有土地 使用權(quán)就不能取得房產(chǎn)證，房屋就不能進行正常的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權(quán)就得向國家交納土地出讓金；2、建設用地規(guī)劃許可證：根據(jù)我國土地管理法規(guī)定， 建設用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃；3、建設工程規(guī)劃許可證：房子建在什么地方、要建多高、 容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃許可；4、建設工程施工許可證：只有擁有此證工程才能施工；5、商品房預售許可證：沒有此證，房子就不能銷售或預售, 一般來說開發(fā)商如果沒有前四證，就辦不下來此證。什么是外銷許可證？凡對境外預售的房

17、屋者要辦理此證才可銷售。什么是房地產(chǎn)買賣合同？房地產(chǎn)買賣合同是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán) 利，所有的商品房銷售都須簽訂此合同，目前，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合 同亦需做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。什么是銀行按揭？銀行按揭是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行 為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購得樓房 所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期付銀行的本金與利息。這種 方式稱為銀行按揭。什么是樣板房？樣板房是指與實際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標準按發(fā)展商的 售樓書而定的房子。什么是示范房？示范房與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參 考。房屋的建筑面積、公共面積是由什么部門來

18、確定？房屋的建筑面積、公共面積由市房管局地籍測繪部門負責確向開發(fā)商購買一手商品房屆什么轉(zhuǎn)移？屆房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移。向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？1、印花稅：數(shù)額為交易價的萬分之五，每證另貼花 5元;2、登記費：數(shù)額為交易價的千分之一。3、契稅：數(shù)額為交易價的白分之四，目前業(yè)主交納白分之二4、公共維修基金：35元/平方米什么是商品房的起價、均價、預售價和一次性買斷價？1、起價：指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格， 即是起價。2、均價：指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑 面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。3、預售價：指商品房預售的價格，也是商品房預（銷

19、）售合 同中的專用術(shù)語。4、一次性買斷價：買方與賣方商定的一次性定價。一次性買 斷價屆房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方 必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。商品房買賣合同有哪些內(nèi)容？1、用地依據(jù)、商品房坐落位置、商品房交付使用時間2、總價款、付款方式、付款時間3、建筑面積、套內(nèi)面積、分攤面積和分攤部位分別標明。4、商品房的銷售方式（預售或現(xiàn)房銷售）5、商品房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)登記約定的期限和有關方面的 責任。6、發(fā)生設計變更的約定7、關丁商品房屋裝飾、設計標準、房屋質(zhì)量的承諾和責任。8、物業(yè)管理方式及售后保修、維修責任9、合同約定面積與實測面積發(fā)生差異的處理方式10、

20、違約責任什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會的委 托，依照物業(yè)管理合同或協(xié)議，對已投入使用的各類房屋建筑和 附屆配套設施及場地進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、活 潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理， 并向住用人提供多方面的綜合性服務。 物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、 服務為一體的有償勞動，它按照社會化、市場化、專業(yè)化原則進 行管理。什么是業(yè)主委員會？業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理 的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政 府批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體，其合法權(quán) 益受國家法律保護。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任