芙拉沃鞋用噴劑系列市場整體策劃方案

1、芙拉沃鞋用噴劑系列市場整體策劃方案 第一篇：芙拉沃鞋用噴劑系列市場整體策劃方案 芙拉沃鞋用噴劑系列市場整體策劃方案 一：芙拉沃營銷執(zhí)行八個營銷策略 業(yè)務(wù)培訓(xùn)專業(yè)知識學(xué)習(xí)和開拓市場的策略、糧草造勢、暗度陳倉、以逸待勞、一點(diǎn)帶面、先禮后兵、座陣明斗、守株待兔、短茅騎兵、合作聯(lián)盟、有型招商 營銷策略分析 一：業(yè)務(wù)培訓(xùn)專業(yè)知識學(xué)習(xí)和開拓市場的策略 無論是網(wǎng)絡(luò)辦公人員或是市場開拓人員，必須要學(xué)習(xí)專業(yè)知識，只有熟悉專業(yè)知識，才干更好的做市場，才干讓經(jīng)銷商和消費(fèi)者進(jìn)行解答一切問題，才干讓他們相信我們是專業(yè)的，才干更清楚的了解產(chǎn)品。 做市場是一門學(xué)問，同樣的市場，不同的人做有不同的效果；無論做什么產(chǎn)品都要講究

2、策略、手段和方法。要有明確的工作思路和計(jì)劃。 目的：只有專業(yè)才干做精 二：糧草造勢 找20輛三輪車或數(shù)量方便的車，把車體進(jìn)行包裝，買2個錄音喇叭，把廣告錄音錄制再喇叭上，將20輛三輪車或其他方便的車兵分兩路，把錄音喇叭放在三輪車的第一輛車上，進(jìn)行全城巡回宣揚(yáng)一個星期。 目的：讓全城廣而告之 三：暗度陳倉 因?yàn)槭切庐a(chǎn)品上市，為了有效的嚴(yán)重押貨和緩解資金的壓力，為了再有限的時間里將產(chǎn)品進(jìn)行現(xiàn)款鋪設(shè)到規(guī)定的店面，執(zhí)行明爭暗斗戰(zhàn)略。 選定規(guī)定的行業(yè)店面，選定熟人和數(shù)人進(jìn)行巡回到店咨詢購買，盡量做到有男人和女人，一定要做到再57天內(nèi)最低有3人到同一個店內(nèi)進(jìn)行咨詢購買“芙拉沃鞋用噴劑系列產(chǎn)品計(jì)劃安排每人天

3、天走20家店面，這樣巡回暗爭一個星期。 切記：當(dāng)?shù)昀习鍐枴斑@是那里的產(chǎn)品或你是怎么知道這個產(chǎn)品時，一定不要說同一個理由，有的說在報紙上，有的說在小區(qū)搞活動，有的說聽朋友介紹等。 目的：調(diào)動店老板的胃口，做到現(xiàn)款進(jìn)貨。 四：以逸待勞 印刷合適當(dāng)?shù)貙?shí)際狀況的宣揚(yáng)彩頁，與當(dāng)?shù)貓蠹埌l(fā)行站進(jìn)行聯(lián)系，做報紙夾頁。 目的：宣揚(yáng)產(chǎn)品 五：一點(diǎn)帶面 抓住一個行業(yè)店，進(jìn)行有計(jì)劃的工作；先將產(chǎn)品讓店內(nèi)人員免費(fèi)試驗(yàn)，讓她們感受產(chǎn)品的效果和質(zhì)量，只有店內(nèi)銷售人員感受了產(chǎn)品質(zhì)量和效果，才干有針對性的推舉和銷售；銷售人員一定要將產(chǎn)品的特點(diǎn)、賣點(diǎn)講解分析清楚，看宣揚(yáng)和實(shí)際狀況來定結(jié)款方式。 目的：一店帶行業(yè)，一行業(yè)帶市場 六

4、：先禮后兵 在一店帶面的營銷策略工作中，會碰到一些店老板拒絕進(jìn)我們的產(chǎn)品，這時要執(zhí)行先禮后兵的策略，在店老板拒絕進(jìn)我們產(chǎn)品后第三天開始，我們要派人有針對性的前去購買，就是走暗度陳倉的路線讓店老板動心，一直做到讓店老板現(xiàn)款進(jìn)貨。 目的：錯過季節(jié)代價增倍 七：座陣明斗 在小區(qū)或人流量多的位置進(jìn)行免費(fèi)試驗(yàn)和優(yōu)惠活動宣揚(yáng)，可以做到扶持“旺中強(qiáng)和“弱者旺 目的：就是讓消費(fèi)者有免費(fèi)試用機(jī)會 八：守株待兔 印刷樓貼在各居民小區(qū)樓道進(jìn)行張貼，盡量做到市區(qū)范圍內(nèi)免費(fèi)送貨到門。 目的：達(dá)到宣揚(yáng)家喻戶曉 九：短茅騎兵 直銷和保險人員是個不錯的銷售載體，利用她們有針對型的銷售渠道，把產(chǎn)品銷售到她們的客戶手中，因?yàn)樗齻?/p>

5、能說會道，講求“品味、時尚精神。 目的：借用東風(fēng)行大船 十：合作聯(lián)盟 運(yùn)動俱樂部和鞋類廠家及銷售商進(jìn)行有效的合作聯(lián)盟，做到為他們著想的思想，達(dá)到利潤共享。 目的：有針對性的宣揚(yáng)和銷售產(chǎn)品 十一：有型招商 在市區(qū)內(nèi)做出樣板市場，造成影響，更便于縣區(qū)招商。 第二篇：鞋用噴劑市場整體策劃方案 一：芙拉沃營銷執(zhí)行八個營銷策略 業(yè)務(wù)培訓(xùn)專業(yè)知識學(xué)習(xí)和開拓市場的策略、糧草造勢、暗度陳倉、以逸待勞、一點(diǎn)帶面、先禮后兵、座陣明斗、守株待兔、短茅騎兵、合作聯(lián)盟、有型招商 營銷策略分析 一：業(yè)務(wù)培訓(xùn)專業(yè)知識學(xué)習(xí)和開拓市場的策略 無論是網(wǎng)絡(luò)辦公人員或是市場開拓人員，必須要學(xué)習(xí)專業(yè)知識，只有熟悉專業(yè)知識，才干更好的做

6、市場，才干讓經(jīng)銷商和消費(fèi)者進(jìn)行解答一切問題，才干讓他們相信我們是專業(yè)的，才干更清楚的了解產(chǎn)品。 做市場是一門學(xué)問，同樣的市場，不同的人做有不同的效果；無論做什么產(chǎn)品都要講究策略、手段和方法。要有明確的工作思路和計(jì)劃。 目的：只有專業(yè)才干做精 二：糧草造勢 找20輛三輪車或數(shù)量方便的車，把車體進(jìn)行包裝，買2個錄音喇叭，把廣告錄音錄制再喇叭上，將20輛三輪車或其他方便的車兵分兩路，把錄音喇叭放在三輪車的第一輛車上，進(jìn)行全城巡回宣揚(yáng)一個星期。 目的：讓全城廣而告之 三：暗度陳倉 因?yàn)槭切庐a(chǎn)品上市，為了有效的嚴(yán)重押貨和緩解資金的壓力，為了再有限的時間里將產(chǎn)品進(jìn)行現(xiàn)款鋪設(shè)到規(guī)定的店面，執(zhí)行明爭暗斗戰(zhàn)略。

7、 選定規(guī)定的行業(yè)店面，選定熟人和數(shù)人進(jìn)行巡回到店咨詢購買，盡量做到有男人和女人，一定要做到再57天內(nèi)最低有3人到同一個店內(nèi)進(jìn)行咨詢購買"芙拉沃鞋用噴劑系列產(chǎn)品'計(jì)劃安排每人天天走20家店面，這樣巡回暗爭一個星期。 切記：當(dāng)?shù)昀习鍐?quot;這是那里的產(chǎn)品或你是怎么知道這個產(chǎn)品時，一定不要說同一個理由，有的說在報紙上，有的說在小區(qū)搞活動，有的說聽朋友介紹等。 目的：調(diào)動店老板的胃口，做到現(xiàn)款進(jìn)貨。 四：以逸待勞 印刷合適當(dāng)?shù)貙?shí)際狀況的宣揚(yáng)彩頁，與當(dāng)?shù)貓蠹埌l(fā)行站進(jìn)行聯(lián)系，做報紙夾頁。 目的：宣揚(yáng)產(chǎn)品 五：一點(diǎn)帶面 抓住一個行業(yè)店，進(jìn)行有計(jì)劃的工作；先將產(chǎn)品讓店內(nèi)人員免費(fèi)試驗(yàn)，讓

8、她們感受產(chǎn)品的效果和質(zhì)量，只有店內(nèi)銷售人員感受了產(chǎn)品質(zhì)量和效果，才干有針對性的推舉和銷售；銷售人員一定要將產(chǎn)品的特點(diǎn)、賣點(diǎn)講解分析清楚，看宣揚(yáng)和實(shí)際狀況來定結(jié)款方式。 目的：一店帶行業(yè)，一行業(yè)帶市場 六：先禮后兵 在一店帶面的營銷策略工作中，會碰到一些店老板拒絕進(jìn)我們的產(chǎn)品，這時要執(zhí)行先禮后兵的策略，在店老板拒絕進(jìn)我們產(chǎn)品后第三天開始，我們要派人有針對性的前去購買，就是走暗度陳倉的路線讓店老板動心，一直做到讓店老板現(xiàn)款進(jìn)貨。 目的：錯過季節(jié)代價增倍 七：座陣明斗 在小區(qū)或人流量多的位置進(jìn)行免費(fèi)試驗(yàn)和優(yōu)惠活動宣揚(yáng)，可以做到扶持"旺中強(qiáng)'和"弱者旺' 目的：就是

9、讓消費(fèi)者有免費(fèi)試用機(jī)會 八：守株待兔 印刷樓貼在各居民小區(qū)樓道進(jìn)行張貼，盡量做到市區(qū)范圍內(nèi)免費(fèi)送貨到門。 目的：達(dá)到宣揚(yáng)家喻戶曉 九：短茅騎兵 直銷和保險人員是個不錯的銷售載體，利用她們有針對型的銷售渠道，把產(chǎn)品銷售到她們的客戶手中，因?yàn)樗齻兡苷f會道，講求"品味、時尚'精神。 目的：借用東風(fēng)行大船 十：合作聯(lián)盟 運(yùn)動俱樂部和鞋類廠家及銷售商進(jìn)行有效的合作聯(lián)盟，做到為他們著想的思想，達(dá)到利潤共享。 目的：有針對性的宣揚(yáng)和銷售產(chǎn)品 十一：有型招商 在市區(qū)內(nèi)做出樣板市場，造成影響，更便于縣區(qū)招商。 本策略僅供參照 第三篇：上海光明牛奶目標(biāo)市場營銷整體策劃方案 上海光明牛奶目標(biāo)市場營

10、銷整體策劃方案 上海光明乳業(yè)股份有限公司是由上海牛奶集團(tuán)有限公司、上實(shí)食品控股 有限公司和達(dá)能亞洲有限公司等六家企業(yè)共同出資成立的中外合資股份制企業(yè)，是目前中國規(guī)模最大的生產(chǎn)和銷售乳制品的企業(yè)。 公司擁有遠(yuǎn)東最大的牧場和世界一流水平的擠奶及恒溫冷藏系統(tǒng)以及先進(jìn)的乳品 加工工藝、技術(shù)和設(shè)備。注重產(chǎn)品的科技投入，擁有中國乳品界頂級的技術(shù)中心、檢測中心 和國內(nèi)規(guī)模最大最完善的奶牛生產(chǎn)性能測定系統(tǒng)。目前年生產(chǎn)能力達(dá)50萬噸。已經(jīng)形成了消 毒奶、保鮮奶、酸奶、超高溫滅菌奶、奶粉、果汁等品種齊全的系列產(chǎn)品，并通過了 iso9002質(zhì)量 保證體系認(rèn)證。“光明品牌在上海已有40多年的歷史，為上海市著名商標(biāo)、中

11、國馳名商標(biāo)。 光明乳業(yè)積極致力于建設(shè)全國性的品牌公司，實(shí)施用全國資源做全國市場，從上海走向全國的 戰(zhàn)略。先后在內(nèi)蒙呼倫貝爾大草原和黑龍江寬裕建立了兩個奶源基地型合資企業(yè)。還在西安、北京、武漢、 無錫、南京等市建立了銷地產(chǎn)的城市型保鮮奶生產(chǎn)基地，產(chǎn)品輻射周邊市場。至201*年底，光明乳業(yè) 在上海以外地區(qū)的銷售額已占公司總量的45以上。 市場細(xì)分 1.按產(chǎn)品性質(zhì)分為：鮮牛奶、酸牛奶、純牛奶、奶酪、奶粉、.果汁 2.按年齡分為：青少年牛奶、學(xué)生牛奶、中年牛奶、老年牛奶 3.按收入可分為：高收入、中層收入、低收入 4.按消費(fèi)者購買的心理因素：追去實(shí)惠、質(zhì)量，看重品牌、營養(yǎng) 5.按消費(fèi)者的購買地點(diǎn)分為：

12、超市購買、商店購買、廠家配送 6.按消費(fèi)者對產(chǎn)品的態(tài)度可分為：熱愛、肯定、不感興趣、否定、敵對 7.按購買頻率可以分為：大量購買者、中量購買者、少量購買著 傷害光明牛奶旗下的產(chǎn)品 ? 消毒奶、保鮮奶、酸奶、超高溫滅菌奶、奶粉、黃油干酪、果汁飲料等 .光明產(chǎn)品組合 (1)屋型紙盒酸奶: 一般型酸奶:200ml原味；200ml草莓味；200ml甜橙味；500ml原味；1000ml草莓 味；1000ml甜橙味；1000ml原味。 果粒酸奶：500ml草莓酸奶；500ml黃桃酸奶。 2塑杯酸奶： 一般型酸奶：135克濃濃酸奶；125克原味酸奶；125克草莓味酸奶；125克甜橙味 酸奶；125克菠蘿味酸

13、奶；125克檸檬味酸奶。 功能性酸奶：100克原味小超人酸奶；100克草莓味小超人酸奶；100克菠蘿味小超 人酸奶；100克黃桃味小超人酸奶；125克高鈣高維酸奶。 果粒酸奶:125克蘆薈酸奶；125克抹茶酸奶；170克草莓酸奶伴；170克藍(lán)莓酸奶 伴。 目標(biāo)市場選擇 如今生活水平的提升，消費(fèi)者眾多。在當(dāng)前品牌牛奶中，伊利蒙牛品牌在市場份額最高。雖然光明牛奶有很好的市場，光明牛奶的質(zhì)量和品質(zhì)一直是我們競爭的利器，但是我們要加大促銷力度，光明牛奶的價格優(yōu)勢將要喪失。據(jù)市場調(diào)查機(jī)構(gòu)a c尼爾森數(shù)據(jù)顯示，截至201*年底的常溫奶總體銷售額增長率為2%，其中花色奶堅(jiān)持不變，白奶、兒童乳飲料和高端奶分別

14、有6%、3%、9%的降幅，乳飲料和功能奶分別小漲3%和4%，而兒童奶則高漲56%。 據(jù)悉，中國14歲以下的兒童約有3億，以每人每日2包兒童牛奶計(jì)算，一年需求將達(dá)近201*億包，可創(chuàng)造6000億的銷售額?？v使只有1%的兒童保持1天喝2包，年銷售額也可達(dá)60億。由此可見，兒童奶市場也就和嬰兒奶粉市場一樣是潛力龐大，增長迅速的乳業(yè)新興市場。 目前，兒童奶市場已經(jīng)成為乳業(yè)巨頭爭奪的又一焦點(diǎn)。 目標(biāo)市場營銷策略 光明集團(tuán)應(yīng)該201*年重點(diǎn)推出的“光明兒童成長系列牛奶是針對中國兒童健康成長需要而專門研發(fā)的專業(yè)兒童牛奶。其所特有的“三重保護(hù)系統(tǒng)配方，能夠幫助孩子在成長發(fā)育過程中完善營養(yǎng)，并著重合計(jì)孩子強(qiáng)健體

15、格與智能發(fā)育的特別需要。為了加大改產(chǎn)品的知名度，光明集團(tuán)采用了線上線下立體組合的方式伊對其進(jìn)行了全方位的市場推廣。其中，“光明兒童成長系列牛奶與中央電視臺少兒頻道攜手合作打造的“光明兒童杯的大型兒童競技類節(jié)目吸引了萬千孩子們的眼神，成為今夏最新鮮、最刺激的兒童參加性娛樂節(jié)目。此外，光明兒童成長牛奶憑借其完善營養(yǎng)配方體系和產(chǎn)品創(chuàng)意奪取國際食品與飲料展覽會的大獎。 童成長系列牛奶已經(jīng)上市憑借其完善的營養(yǎng)體系和明確的功能配方贏得了消費(fèi)者的鐘愛，可以迅速成為兒童奶市場上數(shù)一數(shù)二的熱門產(chǎn)品。 第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目上市前整體營銷策劃方案市場篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目上市前整體營銷策劃方案市場篇 前言 “草橋居住區(qū)西b區(qū)

16、項(xiàng)目，計(jì)劃將于201*年9月份啟動，現(xiàn)本案正處于上市前制訂整體營銷策劃方案的關(guān)鍵階段。 匯盈世紀(jì)公司本著與開發(fā)商“真誠合作、聯(lián)手雙贏的精神，一直高度關(guān)注著項(xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顩r，通過與開發(fā)商的幾度接觸，逐步了解了開發(fā)商的雄厚實(shí)力和項(xiàng)目的基本狀況。 關(guān)于本案，我司完全有信心也有實(shí)力為開發(fā)商提供具備專業(yè)水準(zhǔn)的銷售代理服務(wù)，并已將本案列為我司201*年度的重點(diǎn)項(xiàng)目，集中市場、策劃、銷售、客服等各部門資深專家組成項(xiàng)目專案組，已開始進(jìn)行本案的前期策劃工作，希望能以我們專業(yè)的素養(yǎng)和豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)，為本案的順利啟動做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 從我司接觸本案以來，已針對本案所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場特點(diǎn)及實(shí)際狀況，有針對性地進(jìn)行了市

17、場調(diào)查，并結(jié)合北京房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展趨勢，針對本案的產(chǎn)品制定向開發(fā)商提交了初步的建議及營銷推廣思路。 近期本案的最新規(guī)劃制定方案已全面完成，通過認(rèn)真分析研究這份制定方案，并依據(jù)目前區(qū)域市場的實(shí)態(tài)，結(jié)合當(dāng)前本案的自身狀況，我司專案組在原有基礎(chǔ)上，再一次對本案區(qū)域進(jìn)行了一次更具針對性的市場調(diào)查。目的是更加充分熟悉北京市及本區(qū)域房地產(chǎn)市場，為本案順利上市銷售做好前期的市場定位，為成功銷售制訂出合理可行的策劃方案與銷售策略，爭取使本案成為南城眾多項(xiàng)目中最亮的一顆耀眼明星，和發(fā)展商一起締造北京房地產(chǎn)發(fā)展史中又一個輝煌的奇跡。 在這份報告里，我們主要按照市場營銷學(xué)最經(jīng)典的4p4c原則來確定營銷組合，即：

18、 產(chǎn)品product 公司company 價格price 消費(fèi)者consumers 地點(diǎn)place 渠道channels 促銷promotion 競爭者competitors 我們自信我們的營銷策劃方案是最優(yōu)秀的，我們可以通過我們的專業(yè)素養(yǎng)、豐富經(jīng)驗(yàn)以及智慧的靈感，為一個產(chǎn)品制定出最合適的包裝和銷售方案，最終使它成為一個最成功的商品。 目錄 市場調(diào)研及分析 一、北京整體市場狀況 1、北京經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 從北京市統(tǒng)計(jì)局獲悉，1至7月，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1870.3億元，同比增長9.3，已連續(xù)個月穩(wěn)定在9以上。其中，第三產(chǎn)業(yè)增幅最大，實(shí)現(xiàn)增加值1142.2億元，增長11.3。第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)同比增長

19、分別為5.5、6.6。 2、市場供給：新盤數(shù)量減少，供應(yīng)量不降反升。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，201*年6-12月份，全市共推出新盤126個，較去年同期143個減少了17個。但從供應(yīng)總量看，6-12月份全市商品房開復(fù)工面積高達(dá)5536.6萬平方米，其中商品房住宅面積4077.7萬平方米，較去年同期分別上漲28.6%、29.7%。 這種新盤數(shù)量減少，供應(yīng)量不降反升的原因有四：一是市場變化的結(jié)果并不意味著整個市場浮現(xiàn)疲態(tài)，相反卻說明一些有益的結(jié)構(gòu)性變化正在悄悄發(fā)生，在經(jīng)歷了201*年樓市的冷冬后，開發(fā)商對市場表現(xiàn)的更加慎重。二是今年的展會要求參展項(xiàng)目必須手續(xù)齊備，這使部分開發(fā)商被迫延遲項(xiàng)目入市時間。三是今年大盤較

20、多，雖然項(xiàng)目數(shù)量減少，但總供應(yīng)量并沒有下降，反而有一定上升。四是城市危改力度與經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度加大，間接壓制了部分項(xiàng)目的上市。 201*-201*市場供應(yīng)量結(jié)構(gòu)對比 201*-201*新盤上市價格結(jié)構(gòu)對比 3、市場銷售：產(chǎn)品需求對路，銷售穩(wěn)步上升 6-12月份，全市商品房累計(jì)完工面積497.4萬平方米，增幅30.9%。累計(jì)完成各類商品房銷售428萬平方米，其中住宅411.2萬平方米，分別較去年同期增長12.8%和14.8%。繼續(xù)堅(jiān)持了7個月的銷售面積大于竣 工面積的狀況今年首次被改變。 分析原因，主要得益于四點(diǎn)：一是201*年上市的部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)入201*年后，成為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，加快了銷售節(jié)奏

21、。二是在遭遇201*年市場打擊后，開發(fā)商加大了產(chǎn)品與客群的對位研究，一大批適銷對路，深受人們喜愛的小戶型項(xiàng)目擔(dān)當(dāng)了今年銷售的主要份額。三是在媒體的炒作幫助下，投資市場出現(xiàn)近年來難得的好局面，極大的促進(jìn)了市場的消費(fèi)。四是隨著城市交通環(huán)境的大力改善特別是輕軌的建設(shè)，以及南城大都市商貿(mào)城、傳媒大道等新概念的出現(xiàn)和亦莊10年系列活動的開展，有力的推動了各區(qū)域地產(chǎn)市場的發(fā)展。 4、政府政策對房地產(chǎn)市場的影響 二、區(qū)域綜合狀況 1、 市政規(guī)劃的影響 首先，從80年代末90年代初，南城大力開發(fā)洋橋、方莊地區(qū)，并由方莊向東向南，由洋橋向西向南逐步擴(kuò)張。到現(xiàn)在為止，北京南城已發(fā)展出方莊、洋橋兩大生活社區(qū)，其周邊

22、道路交通發(fā)達(dá)，生活配套齊全，已經(jīng)從根本上改變了老北京人對南城的熟悉。而本案區(qū)域所處地理位置正值洋橋大型生活圈的西擴(kuò)部分。 其次，從本案周邊現(xiàn)有項(xiàng)目分析，各案無論從規(guī)劃制定還是戶型制定都基本圍繞著“居住做文章。所以該地區(qū)將來發(fā)展方向應(yīng)該是以生活住宅為主導(dǎo)。 但是隨著貫穿南二環(huán)、南四環(huán)全長4600米的馬家堡西路的修通，以及地鐵四號路線的開通，相信也會推動本地區(qū)的二手房市場的發(fā)展，從而帶動投資客戶對本區(qū)域的關(guān)注。屆時，投資性客戶的比例將會由現(xiàn)在的12%左右大幅上升。所以本項(xiàng)目在前期產(chǎn)品定位中也應(yīng)適當(dāng)合計(jì)此因素，從而為后期銷售尋找到更多的潛在意向客戶。 前些年南城的發(fā)展相對滯后，房地產(chǎn)整體水平不高，項(xiàng)

23、目規(guī)模小，品質(zhì)低。但隨著近兩年北京的規(guī)劃發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的強(qiáng)力推動下，南城故事已被改寫，其發(fā)展可謂日新月異。四、五環(huán)路，環(huán)線交通網(wǎng)的建設(shè)，地鐵四、五號線的規(guī)劃動工，兩廣路的修建等，使南城逐漸顯示出京城最便捷、最高效的交通優(yōu)勢和城市發(fā)展優(yōu)勢。而前門步行街的方案確定，天壇古城文化公園規(guī)劃的實(shí)施，菜市口商業(yè)街的動工，玉泉營大型家居建材城的深入人心，無不將南城的商業(yè)、人文環(huán)境帶上一個新的起點(diǎn)。 2、草橋地區(qū)管理的規(guī)范 草橋地區(qū)正借助這一大環(huán)境的優(yōu)勢，開發(fā)出自身小環(huán)境的特色。 三、 區(qū)域市場狀況分析 a) 價格狀況分析單位：元/平米 戀日嘉園 星河城 將來明珠家園 美麗愿景 南珠苑·花香麗

24、舍 城南嘉園 明日嘉園 西紅門社區(qū) 璽萌麗苑 起價 4500 3800 3980 4300 3680 4100 39004300 均價 5180 4300 4700 4600 4200 4338 41504300 折扣98折 一次97 一次99 95折 無 一次97 按揭98 按揭99 物業(yè)管理費(fèi) 熱水費(fèi) 采暖費(fèi) 40 30 19 30元 16.5 分戶 車位費(fèi) 150 150 150 租：280元/月 150 6.8萬 380450 售：8萬元 300 管理費(fèi) 2.31.97 2元/平米 1.5 不詳 1.92元/平米1.6元/平米 高價項(xiàng)目：戀日嘉園，唯一突破5000元/平米的價格，帶動了

25、此地區(qū)物業(yè)的價格走向。 中價項(xiàng)目：將來明珠家園、美麗愿景等組成這個區(qū)域的中檔項(xiàng)目陣容，均價在4500-4700元/平方米之間。這類項(xiàng)目主要集中在西南三環(huán)沿線。 低價項(xiàng)目包括：明日嘉園、南珠苑·花香麗舍、城南嘉園、璽萌麗苑、西紅門社區(qū)等，其售價在4000-4500元/平方米之間，西紅門社區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房價格更低至2700元/平米，基本上分食此區(qū)域中檔低客戶。 b) 戶型狀況及分析 項(xiàng)目 戶型種類 層高 樓層差 朝陽差 使用率 戀日嘉園 一、二、三、四 2.8 8%-10% 20% 85% 星河城 一、二、三60多種 2.7 、 2.8 10% 15% 82% 將來明珠家園 一、二、三、 4

26、 10% 20% 80% 美麗愿景2.8 10% 15% 78% 南珠苑·花香麗舍 一、二 2.8 8% 20% 81% 城南嘉園 80種 2.8 10% 10% 90% 明日嘉園 30種 2.8 15% 25% 75% 西紅門社區(qū) 10% 25% 璽萌麗苑 10% 15% 周邊項(xiàng)目戶型配比總體特點(diǎn):三居為主, 二居為輔，一居、四居為數(shù)不多。 此次調(diào)查本項(xiàng)目周邊競爭個案8個， 在售總戶數(shù)為6257戶。其中三居最多，2737戶，占42%；兩居次之，占35%；而一居和四居數(shù)量不多，分別為11%和10%；復(fù)式更少，只占2%。 正確的戶型配比應(yīng)是來自于對客群成分和需求的正確判斷，而且?guī)в幸欢?/p>

27、的前瞻性。與其他區(qū)域相比，本區(qū)域二居的比例略高。以戶型來看，本案跟從市場主流，也必將抓住主流客群。 c) 面積配比狀況及分 項(xiàng)目 一居 兩居 三居 四居 躍層/復(fù)式 戀日嘉園 58 89 141 195 320 星河城 56 92 124-142210 將來明珠家園 76 110 180以上180-190 110 美麗愿景 / 110 120 180 180 南珠苑·花香麗舍 43-56 69、89、98 城南嘉園110-120 130-150 具體分析： 一居：面積較為集中，多數(shù)在5075之間。 由于一居室整體數(shù)量并不多，大多數(shù)開發(fā)商或許只想著安全脫手，而并不寄太多心思于一居室身上

28、，而5075面積適中，是最穩(wěn)妥的策略，因此大部分項(xiàng)目的一居都是市場主流面積。 兩居：有兩個集中點(diǎn)，90和110左右。 兩居的面積大小與區(qū)域沒有直接關(guān)聯(lián)，而且同一區(qū)域面積相差也比較大，這就體現(xiàn)了區(qū)域環(huán)境共享下的各項(xiàng)目個性，如不同的客群，不同的價格策略等。 三居：面積跨度比較大，但多數(shù)集中于130-160之間。 三居室面積從120180，面積跨度達(dá)60，相當(dāng)于一般一居室的面積。由于它是市場主力戶型，基本上每個項(xiàng)目都以三居來體現(xiàn)自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢，而不同的地域自然會產(chǎn)生不同的需求，因此可以說三居室是最能體現(xiàn)地區(qū)差異的一個標(biāo)準(zhǔn)。 四居：多為180-190之間。 數(shù)量比較少，由于面積大，總價高，成為身份的

29、象征。因?yàn)榛驹V求一致，因此面積差異并不大。而關(guān)于不具備此條件的本地區(qū)，四居室較少。 復(fù)式：由于本身數(shù)量不多，面積也比較分散。最小110，最大達(dá)320。復(fù)式和躍層及錯層是市場稀缺產(chǎn)品，由于區(qū)域局限性，不建議本案做此戶型。 d) 產(chǎn)品規(guī)模及容積率狀況與分析 案名 總建筑面積 (萬) 戀日嘉園 12 星河城一期 15 將來明珠家園 7 美麗愿景 2 南珠苑·花香麗舍 3 城南嘉園 20 明日嘉園 20 西紅門社區(qū) 48 經(jīng)統(tǒng)計(jì), 此次調(diào)查項(xiàng)目的總供給量為112。項(xiàng)目規(guī)模多以中小型為主，多數(shù)為20萬以下，其中10萬以下的小型項(xiàng)目占1/3。而40萬以上的項(xiàng)目只有1個。 造成這種局面的主要原因

30、是西南三環(huán)一帶可供開發(fā)的土地稀缺，項(xiàng)目都是見縫插針。 案名 容積率 戀日嘉園 2.4 星河城 2.7 將來明珠家園 4 美麗愿景 / 南珠苑·花香麗舍 3 城南嘉園 2 平均容積率 2.5 容積率總平均值為2.5, 其中最高的是將來明珠家園4, 最低的是城南嘉園2。 四、 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者狀況及分析 a) 置業(yè)客戶年齡分析 以上數(shù)據(jù)我們可以看出，客戶年齡25-40歲的比例占到了62%，首次置業(yè)的占55%，北京市居民占80%。這幾點(diǎn)都可以說明，本地區(qū)購房客戶基本屬于社會的中堅(jiān)階層。 在任何國家，都有一個社會中堅(jiān)階層的概念。而目前此階層客戶，他們需要的不是別墅或者是豪宅，而是需要價格適中、品

31、質(zhì)合格、交通方便的 “適宜居住的住宅。 而本項(xiàng)目四周的豐臺、宣武、崇文幾大老城區(qū)的人群大多屬此階層。南城近幾年發(fā)展迅速，大面積改造舊城區(qū)，給北京各地中檔或中低檔項(xiàng)目提供了大量的購買市場。 但本區(qū)域品質(zhì)較高的項(xiàng)目目前并不多，而百姓多有戀土、戀鄉(xiāng)情節(jié)，住慣了南城多不愿意“顛沛流離，因此首次置業(yè)中中堅(jiān)層比例所占較高，而此數(shù)據(jù)會長時間延續(xù)。 b) 置業(yè)客戶對面積的意向要求 通過調(diào)查，此區(qū)域客戶購買面積在70-150之間不等，中堅(jiān)部分需要120以上的戶型。銷售意向價格在4500元左右，并有一定上升空間。 此反饋結(jié)果基本對應(yīng)吻合了上面前幾項(xiàng)數(shù)據(jù)的支持。由于客戶層面基本鎖定為中堅(jiān)階層，所以對房價款及面積的需

32、求，屬于中檔偏上。 c) 置業(yè)客戶對價格的意向要求 d) 置業(yè)客戶對裝修標(biāo)準(zhǔn)的意向要求 關(guān)于需要發(fā)展商提供精裝修或局部裝修的客戶比例占到了62%，而61%的客戶對裝修的檔次并不是追求很高。這說明在現(xiàn)代社會中，隨著工作、生活節(jié)奏的加快，更多的人已不愿在裝修上費(fèi)神費(fèi)力，而是將裝修的工作更多的交給發(fā)展商去合計(jì)。 客戶更多看中的也是發(fā)展商從材料的集團(tuán)采購到整體工程施工而帶來的成本下降，以及入住后服務(wù)修理方面的保證條件，從而降低購房者整個房屋購置成本。所以精裝項(xiàng)目將越來越多的取代毛坯房項(xiàng)目在市場上的份額。 (更多出色文章請關(guān)注好 ) e) 置業(yè)客戶認(rèn)知項(xiàng)目的渠道分析 由于周邊項(xiàng)目目前銷售推廣渠道比較傳統(tǒng)

33、，基本以報紙、路牌、網(wǎng)站廣告為主。 這說明本區(qū)域客戶對宣揚(yáng)認(rèn)知的途徑比較傳統(tǒng)，基本合適北京房地產(chǎn)大部分住宅項(xiàng)目所面向的客戶層面。 值得一提的是南城項(xiàng)目推廣中，網(wǎng)絡(luò)媒體的使用比例有一定提升。 而路牌廣告所占比例10%，相對較低，但是此種方式對局部區(qū)域覆蓋還是非常行之有效的，并且可以達(dá)到對周邊項(xiàng)目意向客戶產(chǎn)生分流的目的，及自身項(xiàng)目道路引導(dǎo)作用。這有也是本案推廣的一個突破口。 五、 區(qū)域競爭項(xiàng)目個體分析 a) 戀日嘉園二期 1發(fā)展商： 北京華野投資管理有限公司，在北京房地產(chǎn)市場中已有一定知名度，企業(yè)形象好，已成功開發(fā)“戀日嘉園一期、“戀日國際、“戀日綠島等知名樓盤，“戀日已經(jīng)成為該發(fā)展商的自有品牌，

34、市場認(rèn)可度高。 2建筑制定： 制定理念強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)代感和“藝術(shù)感風(fēng)格，外立面凹凸錯落有序，折線與直線和諧組合，色彩豐富亮麗，簡潔而富有旋律。建筑格局時尚，3.9米以上的大開間，12米13米超短進(jìn)深，開闊舒展，采光、通風(fēng)俱佳，觀景通暢。 4戶型制定： 戶型品種豐富多樣，從58平方米的小戶型到370平米平層大戶型，以及超大躍層，共100多種戶型，可選擇性強(qiáng)。 5環(huán)境制定： 將“自然理念融入整體制定中，環(huán)境規(guī)劃布局合理，多個主題園林，人車分流，立體化園林。 對本案的影響： 該項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大、品質(zhì)高，并已經(jīng)成為成熟大社區(qū)，市場知名度很高。同時該項(xiàng)目緊鄰本案，而且本案的規(guī)劃制定有大部分與其雷同，必定是本案的

35、直接競爭對手。 b) 星河城 1項(xiàng)目規(guī)模： 全案分為三期開發(fā)，總開發(fā)周期估計(jì)4年。總建筑面積達(dá)112萬平方米，規(guī)模非常龐大。 2建筑制定： 制定格局新穎， 5.5層的花園洋房，13層的板式小高層，分布錯落。其中高品質(zhì)的低層板樓相當(dāng)多，約占總體量的一半，板樓總量約占2/3。外觀制定在南城來講比較現(xiàn)代，以簡潔的色塊和立體構(gòu)造表現(xiàn)現(xiàn)代氣息。 3戶型制定： 該項(xiàng)目的戶型，無論從制定到面積配比都要比周邊現(xiàn)有項(xiàng)目豐富得多，目前僅一期就60多種戶型，平層和復(fù)式、躍層都有，面積從40平方米到286平方米，可選余地非常大，且目前各類戶型的供量都很充足。 4環(huán)境制定： 綠化組團(tuán)制定豐富，多個主題組團(tuán)廣場別具匠新。

36、 5競爭劣勢： 期房，尚未開工，且銷售證件不齊。 社區(qū)開發(fā)時間較長，短期對環(huán)境有一定影響。 社區(qū)較大，將來物業(yè)管理困難加大。 價格上調(diào)過快，在短短一個月內(nèi)，均價已由開盤時的3900元/上漲到現(xiàn)在的4800元/。 對本案的影響： 該項(xiàng)目在各個方面都具有一定的新穎獨(dú)到之處，具有很強(qiáng)的市場競爭力。所以，在將來幾年中都將會對本區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目產(chǎn)生龐大影響，而且勢必會對本案產(chǎn)生龐大的競爭壓力，也是本案強(qiáng)有力的競爭對手。 c) 明日嘉園 1項(xiàng)目優(yōu)勢： 準(zhǔn)現(xiàn)房，年內(nèi)入住。 交通便捷，地處地鐵四號線和十號線交匯點(diǎn)。 緊鄰8萬平方米地區(qū)花園，小區(qū)綠化率較高，1萬平方米集中綠地。 價格較低，均價4300元/。經(jīng)濟(jì)適用

37、房政府最高限價3720元/，目前已排號認(rèn)購，且以小戶型居多，會吸引一部分當(dāng)?shù)乜蛻糍Y源。 2項(xiàng)目劣勢： 戶型制定老套，沒有革新點(diǎn)。 人文環(huán)境不一，商品房與適用房規(guī)劃在同一地塊。 社區(qū)容積率高。 對本案的影響： 商品房部分，已進(jìn)入尾盤銷售期，對本案不構(gòu)成直接威脅；經(jīng)濟(jì)適用房部分，有5幢塔樓的市場供量，4月份開盤排號，并按照政府限價銷售。這部分供量將對本案產(chǎn)生一定的影響。由于本區(qū)域的購房目的多以“自住為主，其低質(zhì)低價勢的產(chǎn)品勢必將分流一部分客戶資源。 d) 花鄉(xiāng)麗舍 1項(xiàng)目優(yōu)勢： 現(xiàn)房入住，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。 戶型面積適中，56平方米到132平方米。其中100平米以下的戶型所占比例較大。 交通便捷 價格較

38、低，做為準(zhǔn)現(xiàn)房均價僅為4300元/，加之戶型適中，其區(qū)域競爭力將不同一般。 2項(xiàng)目劣勢： 社區(qū)規(guī)模較小。 項(xiàng)目整體品質(zhì)不高。 綠化、道路系統(tǒng)、車流系統(tǒng)單一。 對本案的影響： 由于該項(xiàng)目銷售接近尾盤期，且市場供量較少，關(guān)于本案構(gòu)成的競爭壓力較小。 六、 市調(diào)結(jié)論綜述 從本區(qū)域市場狀況分析可以發(fā)現(xiàn)，高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目比例較少，低質(zhì)低價的老項(xiàng)目較多。新項(xiàng)目規(guī)劃目前屈指可數(shù)，給本案的市場定位帶來眾多的機(jī)會和廣闊的空間。但將來一年內(nèi)有可能突發(fā)，眾多項(xiàng)目面市。 本地區(qū)的市場價值已經(jīng)顯然升高，而且升值空間還有很大余量，加之本地區(qū)的成熟性和發(fā)展方向的明確，市場需求還會進(jìn)一步增長，遠(yuǎn)未達(dá)到市場飽和狀態(tài)，從戀日二期

39、和星河城兩個項(xiàng)目的價格走勢不難看出，后期樓案的銷售價格提升已是必定。 但周邊項(xiàng)目的競爭也是十分激烈，項(xiàng)目品質(zhì)的優(yōu)勢將必定成為競爭的有力武器。購房者在同一地段的各個項(xiàng)目選擇中，對項(xiàng)目自身品質(zhì)的要求會越來越高，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價將是這一市場的普遍認(rèn)同 第五篇：聯(lián)通沃3g推廣系列活動策劃簡要 聯(lián)通沃3g推廣系列活動策劃簡要 負(fù)責(zé)人：吳俊杰策劃：唐鋒華201*年6月23日早晨 說明：此策劃只是一個草稿，更多的細(xì)節(jié)還需要獲批后再由各個負(fù)責(zé)人具體討論與安排。并且只是前期的工作內(nèi)容：主要是尋找推廣的中堅(jiān)人員，建立銷售團(tuán)隊(duì)和確定直銷網(wǎng)絡(luò)的正常運(yùn)行。時間是6月24日至7月12日。 注：因?yàn)橹T如宣揚(yáng)、獎品的具體安排以及計(jì)劃

40、書上的各個程序的文案工作和人員調(diào)動需要時間，所以期待宋老板在當(dāng)天就能將計(jì)劃書送至公司并及時得到批準(zhǔn)，立馬操作。一旦通過，本人有信心和吳俊杰等將其落實(shí)到實(shí)處，達(dá)到預(yù)想效果，為來期做好鋪墊，打好第一槍。 第一部分：尋機(jī)智能手機(jī)活動 宋老板6月23日至7月1日 已在進(jìn)行中，不在此具體闡述，主要為配合第二部分的前期宣揚(yáng)和掌握3g用戶的潛在客戶。 第二部分： 舉辦主題為“文理學(xué)院最具影響力施行者大賽暨沃3g推廣 活動 宋老板吳俊杰唐鋒華 6月24日至7月1日 一、有關(guān)簡介 1.說明：爭取能與校團(tuán)委合作，并且頒發(fā)得到市公司和校團(tuán)委認(rèn)可的證書。當(dāng)然如果這兩點(diǎn)不能滿足的話活動照樣能正常運(yùn)作，因?yàn)槲覀冎饕哪康?/p>

41、在于推廣3g，其他內(nèi)容可以稍加淡化。以下所有數(shù)據(jù)皆為大概。 2.時間：7月1日晚7：009:00 選手要求：大一大三學(xué)生；直接參加和領(lǐng)導(dǎo)過社會/學(xué)校/社團(tuán)施行活動并取得了成績榮譽(yù)或金錢；具有一定的演講功底，愿意分享自己的故事或心得。 3.地點(diǎn)：文理學(xué)院圖書館報告廳或船型樓 4.與會人員：180250人最正確，分區(qū)域入座：嘉賓及選手席、聯(lián)通2g用戶區(qū)、聯(lián)通3g用戶及尋機(jī)活動區(qū)、聯(lián)通校園先鋒席、文理學(xué)院學(xué)生團(tuán)隊(duì)代表貴賓區(qū)、觀眾區(qū)、選手親友團(tuán)。工作人員中的前六位分別入座這六個區(qū)域，為抽獎、收集信息等活動的開展提供便利。工作人員：吳俊杰、唐鋒華、外加四名待定、禮儀小姐3名、主持人兼會場導(dǎo)演1名、校電視

42、臺拍攝人員1名、校園歌手2名，共計(jì)13位。 嘉賓及選手：聯(lián)通公司主講人1名、領(lǐng)導(dǎo)1名、王瑞經(jīng)理、校報編輯1名、宋老板、校團(tuán)委學(xué)生干部1名，共計(jì)14位。 聯(lián)通2g用戶：30位 聯(lián)通3g用戶及尋機(jī)活動資料登記人員：70位 聯(lián)通校園先鋒：15位 文理學(xué)院學(xué)生團(tuán)隊(duì)代表貴賓區(qū)：9個團(tuán)隊(duì)*3=27位 選手親友團(tuán)：8位*3名=24位 觀眾區(qū)：主要是通過自己報名領(lǐng)取入場券或沒有入場券的人，30位。 5.獎品及獎品的發(fā)放不重復(fù)： a. 所有進(jìn)入直銷系統(tǒng)前30名并且無3g卡的人員將免費(fèi)發(fā)放價值100元的3g卡。 b. 5臺千元智能機(jī)抽獎，利用入場劵。 c.到場就有禮品相送，禮品價值各不相同，按到場先后順序發(fā)放:如

43、杯子、毛巾、廣告衫、充電器、讀卡器、3g體驗(yàn)卡等。 d. 凡是在場有意愿進(jìn)入聯(lián)通直銷系統(tǒng)的人員都可獲得沃3g時代通訊行文理學(xué)院校內(nèi)商品代金券30元。 e.完全用全體投票方式?jīng)Q出前四名，每人只能投1票，獎品為： 第一名：千元智能手機(jī)+大學(xué)期間免試進(jìn)入聯(lián)通公司實(shí)習(xí)的機(jī)會+3g卡一張。 第二名/三名：千元智能手機(jī)+沃3g時代通訊行代金券60元+3g卡一張。 第四名：千元智能手機(jī)+3g卡一張。 f. 9臺智能機(jī)送給學(xué)校9個團(tuán)隊(duì)估計(jì)，主要為每個團(tuán)隊(duì)選出的參加聯(lián)通的暑假培訓(xùn)之代表，最好是大一/大二的學(xué)生； 2臺智能機(jī)送給到場的有意愿進(jìn)入3g直銷系統(tǒng)的聯(lián)通2g用戶，通過抽獎方式。 2臺送給到場的有意愿進(jìn)入3

44、g直銷系統(tǒng)的能力較強(qiáng)者，一周業(yè)務(wù)考察期后由宋老板決定。 3臺送給聯(lián)通曾經(jīng)的校園先鋒抽獎。 6財政預(yù)算：共計(jì)34434元，其中獎品共計(jì)32800元。 a.前期廣告宣揚(yáng)單a4計(jì)200張，20元； b.廣告寫真a3貼計(jì)40張，80元； c.各種文案打印估計(jì)100張，20元； d.入場券300張一般a4紙制作，4元； e.不定支出大概1000元： 應(yīng)酬主要是必要時候的飯局支出；場地費(fèi)；會場礦泉水； f.禮儀小姐3名:50元/名*3=150元； g. 主持人兼會場導(dǎo)演1名，150元； h校電視臺全程拍攝并刻成碟為日后留用, 100元； i.歌手請熟人幫忙即可化妝補(bǔ)貼30元/人*2=60元； j.獎品價值

45、估算： 3g卡33張，計(jì)100元*33=3300元； 智能手機(jī)25臺，計(jì)1000元*25=25000元； 杯子、毛巾、廣告衫、充電器、讀卡器、3g體驗(yàn)卡等：300份*5元=1500元； 沃3g時代通訊行文理學(xué)院校內(nèi)商品代金券30元*100份=3000元； k.橫幅及場景布置50元。 二、活動前期安排 6月24日29日 按人員分工來安排： 1、宋老板 a、負(fù)責(zé)聯(lián)通2g、 3g用戶及尋機(jī)活動資料登記人員信息的整理及 聯(lián)通在校校園先鋒資料的搜集，從24日開始提供給吳俊杰。 b、23日開始向公司申請，最遲24日確定下來后馬上告知唐和吳開始手上的工作。并初步聯(lián)系學(xué)校校團(tuán)委和確定場地，最好是圖書館報告廳。 c、聯(lián)系好聯(lián)通公司主講人1名、領(lǐng)導(dǎo)1名、王瑞經(jīng)理并協(xié)助其做好演講準(zhǔn)備工作最好備ppt或演講稿。 d、協(xié)助吳完成入場券、代金券及橫幅上書我們活動的標(biāo)題用于會場、各種抽獎道具、邀請?zhí)淖罱K制作，29日前完成。 e、完成獲獎證書的制作與蓋章。 f、做好獎品的及時到位和后勤工作，制作一張獎品發(fā)放表做好相應(yīng)記錄。并利用電子屏幕與宣揚(yáng)板做好輔助宣揚(yáng)。 2、吳俊杰 a、24日聯(lián)系到除唐外的4名此活動的組織者，包括音樂學(xué)院的兩女生，不一定是直銷系統(tǒng)的核心人員，再需要4名工作人員完全是因?yàn)槭虑樘啵Σ贿^來。讓其中兩個聯(lián)系唐，自己帶領(lǐng)兩個做好自己