泰州房地產(chǎn)市場報(bào)告

1、泰州簡介泰州簡介泰州市場泰州市場項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目結(jié)論項(xiàng)目結(jié)論泰州區(qū)位泰州區(qū)位上海都市圈、南京都市圈、蘇錫常都市圈交界處蘇北正中、區(qū)位優(yōu)越蘇北正中、區(qū)位優(yōu)越泰州位于長三角中心城市之一，東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟(jì)圈，南北連接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟(jì)板塊。上海上海水水陸陸空空水陸空立體交通體系泰州港，國家一類開放港口，年吞吐量2000萬噸京滬、寧通、寧靖鹽、沿江高速；滬泰、新長、寧啟鐵路線蘇中機(jī)場（在建）、上海虹橋機(jī)場、上海浦東機(jī)場隨著滬泰鐵路的建成，泰州將融入隨著滬泰鐵路的建成，泰州將融入上海上海1.51.5小時(shí)都市圈小時(shí)都市圈泰州，長三角城市，區(qū)位優(yōu)越，受上海經(jīng)濟(jì)輻射泰州，長三角城市，區(qū)位優(yōu)越，受

2、上海經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)劃人口區(qū)劃人口泰州全市約泰州全市約82.7282.72萬人；萬人；其中泰州城區(qū)常住人口約其中泰州城區(qū)常住人口約3737萬人，加流動(dòng)人口共約萬人，加流動(dòng)人口共約4949萬人；萬人；泰州市轄兩個(gè)市轄區(qū)：海陵、高港。泰州市轄兩個(gè)市轄區(qū)：海陵、高港。市區(qū)占地市區(qū)占地639.60平方公里，戶籍人口約平方公里，戶籍人口約82.72萬人萬人區(qū)域面積（平方公里）人口（萬人）海陵區(qū) （含高新區(qū)）300.4649.31高港區(qū)335.1431.14泰州市區(qū)人口僅泰州市區(qū)人口僅30萬，由于多點(diǎn)發(fā)展，人口聚集度弱萬，由于多點(diǎn)發(fā)展，人口聚集度弱 由于泰州的產(chǎn)業(yè)基本上都集中在南部，目前泰州由于泰州的產(chǎn)業(yè)基本上

3、都集中在南部，目前泰州人口逐步向南遷移。人口逐步向南遷移。城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)泰州市人均GDP增長趨勢(shì)01000020000300004000050000600000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%人均GDP人均GDP增長率人均GDP2640230256 3549842872 50000人均GDP增長率 32.45%14.60%17.33%20.77%16.63%20072008200920102011泰州市GDP增長趨勢(shì)0500100015002000250030000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GD

4、PGDP增長率GDP12261394165120022420GDP增長率22.36%13.70%18.44%21.26%20.88%20072008200920102011n 雖然泰州市區(qū)的面積是整個(gè)江蘇省各市面積中最小的，但是仍在全省GDP中排行第九。泰州是一個(gè)快速崛起的新興工貿(mào)城市。地級(jí)泰州市組建以來，泰州是一個(gè)快速崛起的新興工貿(mào)城市。地級(jí)泰州市組建以來，全市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)取得了長足發(fā)展。全市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)取得了長足發(fā)展。泰州工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，形成以機(jī)電、化工、紡織、食品、輕泰州工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，形成以機(jī)電、化工、紡織、食品、輕工、醫(yī)藥、建材等為支柱行業(yè)的工業(yè)主體。其中更是以春蘭集

5、工、醫(yī)藥、建材等為支柱行業(yè)的工業(yè)主體。其中更是以春蘭集團(tuán)和揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)尤為令人矚目，整體帶動(dòng)了泰州的經(jīng)濟(jì)發(fā)團(tuán)和揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)尤為令人矚目，整體帶動(dòng)了泰州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。展。n GDP總量增速較快，2010年GDP總量突破2002億元；n 經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持兩位數(shù)增長，增長趨勢(shì)繼續(xù)升高；n 人均GDP持續(xù)增長，2010年人均GDP達(dá)42000元； n 人均GDP增速平穩(wěn)；GDPGDP總量持續(xù)增加，人均總量持續(xù)增加，人均GDPGDP增速較快增速較快城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)20112011年江蘇省各市年江蘇省各市GDPGDP排行排行GDP排行城市GDP（億元）人均GDP（元）總面積（KM2）1蘇州105001003

6、8284882無錫690010832047873南京61407675065974南通41005631985445徐州360041958112586常州36007843143857鹽城276038017145628揚(yáng)州26305896966349泰州242050000579710鎮(zhèn)江230073955384311淮安1668347501007212連云港141032089744613宿遷1309277338555受城市規(guī)模影響，城市經(jīng)濟(jì)在江蘇全省中處于中下流水平受城市規(guī)模影響，城市經(jīng)濟(jì)在江蘇全省中處于中下流水平經(jīng)濟(jì)基數(shù)小，經(jīng)濟(jì)水平在江蘇各市中處中下流水平經(jīng)濟(jì)基數(shù)小，經(jīng)濟(jì)水平在江蘇各市中處中下流水

7、平城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)n 以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)為輔的經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu), 其中2010年第二、三產(chǎn)業(yè)比重分別為為55%和38%；n 第三產(chǎn)業(yè)占比重持續(xù)擴(kuò)大，第一、二產(chǎn)業(yè)所占比重逐年減少；n 未來泰州將突出產(chǎn)業(yè)發(fā)展特色，全力打造醫(yī)療、機(jī)電、化工、船舶等四大特色產(chǎn)業(yè)基地。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%第三產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)33.19%34.18%35.17%37.64%第二產(chǎn)業(yè)58.25%58.00%56.78%54.95%第一產(chǎn)業(yè)8.56%7.82%8.05%7.40%2007200820092010泰州第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，電子電器、醫(yī)藥、機(jī)電、船舶、化工等為泰

8、州第二產(chǎn)業(yè)的主體。泰州第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，電子電器、醫(yī)藥、機(jī)電、船舶、化工等為泰州第二產(chǎn)業(yè)的主體。城市規(guī)劃城市規(guī)劃南拓南拓東進(jìn)東進(jìn)西優(yōu)西優(yōu)北控北控海陵城區(qū)海陵城區(qū)2008-20302008-2030規(guī)劃原則：南拓、東進(jìn)、西優(yōu)、北控。規(guī)劃原則：南拓、東進(jìn)、西優(yōu)、北控。城市發(fā)展城市發(fā)展方向方向南拓南拓城市發(fā)展方向主要向南，重點(diǎn)建設(shè)南部新城。東進(jìn)東進(jìn)整合東部各類用地，結(jié)合鐵路客站發(fā)展成完善的綜合街區(qū)，并與姜堰城區(qū)在空間、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等方面積極對(duì)接。西優(yōu)西優(yōu)優(yōu)化整合西部用地，結(jié)合鐵路貨站發(fā)展物流用地，并控制化工園區(qū)發(fā)展規(guī)模，遠(yuǎn)期調(diào)整為生活性用地北控北控控制新通揚(yáng)運(yùn)河以北的城市建設(shè)用地發(fā)展，保護(hù)北部里下河地

9、區(qū)水鄉(xiāng)風(fēng)光。城市發(fā)展城市發(fā)展站前站前新區(qū)新區(qū)老城老城片區(qū)片區(qū)高校高校園區(qū)園區(qū)南部南部新城新城中國中國醫(yī)藥城醫(yī)藥城 結(jié)合海陵區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃，將來海陵將結(jié)合海陵區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃，將來海陵將分為：老城片區(qū)、高教園片區(qū)、站前新區(qū)以分為：老城片區(qū)、高教園片區(qū)、站前新區(qū)以及及 南部新城四大居住區(qū)。另在南部打造中南部新城四大居住區(qū)。另在南部打造中國醫(yī)藥城國醫(yī)藥城城市小結(jié)城市小結(jié)城市具有良好的區(qū)位、交通及資源條件，但在長三角城市體系中一直未能城市具有良好的區(qū)位、交通及資源條件，但在長三角城市體系中一直未能很好的發(fā)揮其先天優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建其獨(dú)特的核心競爭力；很好的發(fā)揮其先天優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建其獨(dú)特的核心競爭力；城市城市城市經(jīng)濟(jì)

10、雖進(jìn)入快速發(fā)展通道，但各核心指標(biāo)絕對(duì)值依然偏低，落后于周城市經(jīng)濟(jì)雖進(jìn)入快速發(fā)展通道，但各核心指標(biāo)絕對(duì)值依然偏低，落后于周邊同類城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，但退二進(jìn)三的速度仍然不夠理想；邊同類城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，但退二進(jìn)三的速度仍然不夠理想；經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)人口總量不高且增速放緩，城市化進(jìn)程明顯落后于工業(yè)化進(jìn)程的矛盾未能人口總量不高且增速放緩，城市化進(jìn)程明顯落后于工業(yè)化進(jìn)程的矛盾未能得到有效解決得到有效解決人口人口在規(guī)劃的促進(jìn)下，城市將拉開全新的發(fā)展框架，預(yù)期將對(duì)城市發(fā)展產(chǎn)生有在規(guī)劃的促進(jìn)下，城市將拉開全新的發(fā)展框架，預(yù)期將對(duì)城市發(fā)展產(chǎn)生有效的推動(dòng)作用，但短期內(nèi)效果不會(huì)非常顯著，需要時(shí)間沉淀。效的推動(dòng)作

11、用，但短期內(nèi)效果不會(huì)非常顯著，需要時(shí)間沉淀。發(fā)展發(fā)展城市第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁較強(qiáng)；全市地區(qū)城市化建設(shè)進(jìn)程較快，房地產(chǎn)市場需求城市第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁較強(qiáng)；全市地區(qū)城市化建設(shè)進(jìn)程較快，房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)步增長，中長期市場前景良好。未來泰州房地產(chǎn)住宅市場重點(diǎn)向南、其次向東發(fā)展。穩(wěn)步增長，中長期市場前景良好。未來泰州房地產(chǎn)住宅市場重點(diǎn)向南、其次向東發(fā)展。泰州簡介泰州簡介泰州市場泰州市場項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目結(jié)論項(xiàng)目結(jié)論整體走勢(shì)整體走勢(shì)從11年泰州市商品房成交數(shù)據(jù)看，全年各月成交量比較穩(wěn)定，但是月量較低，僅在10萬左右。成交走勢(shì)看，各月成交量萎縮明顯，尤其在8月以后成交量有大幅

12、下降之勢(shì)。成交價(jià)格看，泰州商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)延續(xù)商品住宅銷量態(tài)勢(shì)，1-8月市場基本穩(wěn)定，成交均價(jià)一路上漲，8月以后，市場受調(diào)控影響觀望氣氛日漸濃厚，成交量逐月下降，成交均價(jià)也有明顯下降，8-12月全市商品住宅成交均價(jià)已下降至4887元/，月均下降40元/平米。泰州市商品房市場市場需求量較小，月度成交量僅泰州市商品房市場市場需求量較小，月度成交量僅1010萬萬左右左右板塊劃分板塊劃分城北城北（交通樞紐、物流區(qū)）（交通樞紐、物流區(qū)）市場特征市場特征n產(chǎn)品：以多層，洋房，別墅為主，少量小高層，高層產(chǎn)品；n主力面積：公寓以100-120為主，別墅以300以下的經(jīng)濟(jì)別墅為主；n主力戶型：公寓以三房為主

13、；n銷售價(jià)格：公寓4000-5000元/，別墅5000-13000元/；n去化狀況： 90-100左右的經(jīng)濟(jì)戶型去化速度較快；n主力客源：該區(qū)域多層樓盤均價(jià)較低，因此主要以區(qū)域內(nèi)居民以及對(duì)價(jià)格較敏感的周邊客戶為主，洋房，別墅的客源比較廣泛，除泰州本地的高收入群體，部分在泰經(jīng)商的浙江福建人也是其消費(fèi)群體；整體市場投資氛圍較濃，以碧桂園為例，一期2000戶售罄，但是實(shí)際入住率較低，投資的比例較重。別墅區(qū)、低密度住宅，價(jià)格較低別墅區(qū)、低密度住宅，價(jià)格較低板塊劃分板塊劃分城中城中（老城區(qū)）（老城區(qū)）市場特征市場特征：n產(chǎn)品：以小高層、高層產(chǎn)品為主，少量多層產(chǎn)品。n主力面積：以80-90的戶型為主，少量

14、120-140的大戶型；n主力戶型：以兩房為主，三房為輔；n銷售價(jià)格：小高層、高層銷售均價(jià)在9000元/以上；n去化狀況：多層接受度較高，去化快，人們購房首選；小高、高層產(chǎn)品抗性較大；n產(chǎn)品品質(zhì)：產(chǎn)品品質(zhì)較好，主要依托城中區(qū)域便利的交通、濃厚的居住氛圍，發(fā)達(dá)的商業(yè)和完善的生活配套。n主力客源：客源組成廣泛，本區(qū)域?qū)ζ渌麉^(qū)域的客源吸引力較強(qiáng)，客源面廣，但仍以本區(qū)域?yàn)橹?。客層?jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。市中心區(qū)，房價(jià)高，兩房為市場主力市中心區(qū)，房價(jià)高，兩房為市場主力板塊劃分板塊劃分城南城南（行政中心）（行政中心）市場特征市場特征：n產(chǎn)品：以多層產(chǎn)品為主，兼有小高層、高層、別墅產(chǎn)品。n價(jià)格：多層7500-8000

15、元/，小高層6000-7000元/；n主力面積：110-150大面積戶型為主；n主力戶型：舒適性三房兩廳；n去化狀況：該地區(qū)項(xiàng)目品質(zhì)整體較好，去化良好，但除部分樓盤外，自去年下半年以來，銷售速度明顯放緩，小高層，高層項(xiàng)目的大面積戶型庫存較多；n主力客源：城南板塊整體環(huán)境較好，交通便捷；購房目的以自住為主?？蛯訛楣珓?wù)員、企業(yè)中高層管理人員及青年等，主要來自本區(qū)域內(nèi)的市政機(jī)關(guān)，醫(yī)藥城這樣的單位，屬于優(yōu)質(zhì)客源。城市發(fā)展方向，改善性需求大，以三房為主城市發(fā)展方向，改善性需求大，以三房為主板塊劃分板塊劃分城西（城西（老工業(yè)區(qū)）老工業(yè)區(qū)）市場特征市場特征n產(chǎn)品：以多層為主，少量高層產(chǎn)品；n價(jià)格：4000-

16、6000元/；n主力面積：90-110的兩房、130-140的三房戶型為主；n去化狀況：城西板塊項(xiàng)目體量少，整體質(zhì)量不高，多采用低價(jià)銷售策略，整體上銷售緩慢；n主力客源：泰州市市區(qū)拆遷戶，本區(qū)域內(nèi)如九龍鎮(zhèn)的改善型需求客戶以及作婚房用的青年，該板塊對(duì)周邊區(qū)域的客戶吸引力較??；環(huán)境差，市民排斥，低價(jià)行銷環(huán)境差，市民排斥，低價(jià)行銷板塊劃分板塊劃分城東（教育園區(qū)）教育園區(qū)）產(chǎn)品：以多層住宅為主，少量小高層產(chǎn)品；主力面積：100-120的緊湊三房為主；主力戶型：三房兩廳為主，兩房為輔；銷售價(jià)格：4000-5500元/，地段及產(chǎn)品品質(zhì)的差異，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)價(jià)格落差較大；去化狀況： 90左右的兩房房源去化速度較

17、快；主力客源：以區(qū)域內(nèi)居民為主，其它區(qū)域客源為次主力客源，包括周邊縣市客源，該板塊內(nèi)有較多浙江福建人在泰經(jīng)商產(chǎn)業(yè)，不少人選擇在該板塊或城北板塊置業(yè)?？蛯颖容^優(yōu)質(zhì)，屬于中高收入群體；置業(yè)的目的以自住為主，以小孩上學(xué)為目的的市場需求不可忽視。教育園區(qū)，中低改善需求教育園區(qū)，中低改善需求產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析n 在售項(xiàng)目主要以多層、小高層、高層為主，容積率在1.5-2.0左右，未來供應(yīng)項(xiàng)目主要以小高層、高層為主；n 因多層得房率高，使用成本低等優(yōu)點(diǎn)泰州本地市民較喜愛該類產(chǎn)品；隨著美好、華潤等企業(yè)小高層、高層產(chǎn)品的熱銷，泰州本地市民對(duì)小高層、高層產(chǎn)品的接受度也在不斷加深；在售項(xiàng)目多層和小高層為主，高層逐漸開

18、始出現(xiàn)在售項(xiàng)目多層和小高層為主，高層逐漸開始出現(xiàn)低密度產(chǎn)品市場稀缺。低密度產(chǎn)品市場稀缺。戶型面積戶型面積n 泰州項(xiàng)目主力戶型為2R和3R，其中以面積在100-110的緊湊三房和面積在90-100舒適兩房較多；n 由于泰州本地市場目前新盤較少，大多為尾盤或持續(xù)性推盤，在售的多為庫存的130平米以上的大戶型，舒適性兩房和緊湊型三房去化速度相對(duì)較快；n隨著泰州房價(jià)的走高，兩房和小三房市場需求逐步增加。3R4R及以上2R兩房和緊湊三房熱銷，大戶型普遍滯銷兩房和緊湊三房熱銷，大戶型普遍滯銷價(jià)格分析價(jià)格分析城北區(qū)域城北區(qū)域花園洋房：花園洋房：75007500元元/ /m m2 2小高層、高層：小高層、高層

19、：45004500元元/ /m m2 2城中區(qū)域城中區(qū)域多層：多層：1100011000元元/ /m m2 2小高層、高層：小高層、高層：91009100元元/ /m m2 2城南區(qū)域城南區(qū)域多層：多層：80008000元元/ /m m2 2小高層、高層：小高層、高層：65006500元元/ /m m2 2城西區(qū)域城西區(qū)域多層：多層：53005300元元/ /m m2 2小高層、高層：小高層、高層：50005000元元/ /m m2 2城東區(qū)域城東區(qū)域多層：多層：60006000元元/ /m m2 2城北區(qū)域：城北區(qū)域： 城北區(qū)域的小高、高層價(jià)格大致在45004500左右，價(jià)格最低的樓盤均價(jià)為

20、42004200，處于既遠(yuǎn)離城中區(qū)域又遠(yuǎn)離泰州火車客運(yùn)站的地段。最靠近城中區(qū)域的中原依云灣的花園洋房則達(dá)到了75007500的高價(jià)。城中區(qū)域：城中區(qū)域： 城中區(qū)域的公寓價(jià)格在91009100上下浮動(dòng)，城中區(qū)域大部分都是小高、高層公寓，總體而言差別不大。城中區(qū)域內(nèi)僅有金通桂園樓盤中有多層產(chǎn)品的存在，因此價(jià)格也達(dá)到了1100011000的程度。城南區(qū)域：城南區(qū)域： 城南區(qū)域的小高、高層價(jià)格基本都在65006500附近，同樣遵循距離城中越近、價(jià)格就越高的規(guī)律，北部最高價(jià)格為75007500，而南部的價(jià)格僅有60006000左右。多層的價(jià)格就與上面的規(guī)律不同，靠近區(qū)域中西部、泰州市政府的多層產(chǎn)品就比遠(yuǎn)

21、離行政中心的產(chǎn)品貴，平均在90009000以上，區(qū)域東部的多層項(xiàng)目則在7800-80007800-8000的價(jià)格范圍內(nèi)。城西區(qū)域：城西區(qū)域： 城西區(qū)域的公寓平均價(jià)格在50005000左右，但是東西部由于城中區(qū)域的輻射影響和夾在東西部中間的工業(yè)園區(qū)的共同作用，西部的高層公寓均價(jià)只有43004300，而東部的高層卻達(dá)到了64006400的價(jià)位。東西部的差異化，也是五個(gè)區(qū)域中唯一多層產(chǎn)品價(jià)格低于高層產(chǎn)品的，多層產(chǎn)品僅售50005000。城東區(qū)域：城東區(qū)域： 城東區(qū)域土地開闊，在售的項(xiàng)目均為別墅以及多層公寓，城東多層公寓的價(jià)格平均為60006000，靠近市中心的樓盤能達(dá)到78007800的均價(jià)，遠(yuǎn)離市

22、中心的東部只有50005000左右的價(jià)格。泰州影響房價(jià)的主要因素為地段距離和產(chǎn)品形態(tài)。泰州影響房價(jià)的主要因素為地段距離和產(chǎn)品形態(tài)。城市小，距離對(duì)于房價(jià)影響較大；城市小，距離對(duì)于房價(jià)影響較大；產(chǎn)品類型對(duì)于價(jià)格影響也比較大；產(chǎn)品類型對(duì)于價(jià)格影響也比較大；去化分析去化分析上圖為泰州市海陵區(qū)各樓盤去化情況圖。由上圖的信息可知，海陵區(qū)目前在售樓盤的去化率平均為67，去化速度約為26套/月，去化速度較快的項(xiàng)目為鳳城麗都、碧桂園、美好上郡、華潤國際社區(qū)、左岸名都等。該類樓盤總價(jià)較低，且開盤時(shí)的價(jià)格較低，去化速度較快，但后期去化能力下降。且除碧桂園樓盤外，其余各個(gè)樓盤均較靠近城南板塊這一未來主力發(fā)展方向。根據(jù)

23、市調(diào)時(shí)對(duì)各個(gè)樓盤的調(diào)查，大部分樓盤中的多層產(chǎn)品，普遍去化速度比其它產(chǎn)品高。環(huán)顧所有樓盤，去化優(yōu)勢(shì)在于低總價(jià)低總價(jià)、近城南近城南和多層樓多層樓這三大特點(diǎn)。熱銷特點(diǎn)：低總價(jià)、近城南、多層樓熱銷特點(diǎn)：低總價(jià)、近城南、多層樓泰州樓市去化速度普遍較慢，一般開盤時(shí)去化速度較快，但持續(xù)期很長，且清盤困難。泰州樓市去化速度普遍較慢，一般開盤時(shí)去化速度較快，但持續(xù)期很長，且清盤困難。市場小結(jié)市場小結(jié)l泰州市區(qū)在售項(xiàng)目泰州市區(qū)在售項(xiàng)目3131個(gè)，總體量大約個(gè)，總體量大約600600萬方，大都處于持續(xù)期和清盤期，新開項(xiàng)目較少；萬方，大都處于持續(xù)期和清盤期，新開項(xiàng)目較少；l泰州主力市場供應(yīng)為城南，城南是城市發(fā)展方向，

24、市民購房也主要傾向于城南。泰州主力市場供應(yīng)為城南，城南是城市發(fā)展方向，市民購房也主要傾向于城南。l城東是泰州的大學(xué)城區(qū)，教育資源豐富，為市民次主力購房區(qū)域。城東是泰州的大學(xué)城區(qū)，教育資源豐富，為市民次主力購房區(qū)域。l城西環(huán)境污染嚴(yán)重，城北發(fā)展停滯，居民一般不愿意在該兩區(qū)域購房；城西環(huán)境污染嚴(yán)重，城北發(fā)展停滯，居民一般不愿意在該兩區(qū)域購房；l泰州市場需求量小，目前在售項(xiàng)目去化普遍較慢，清盤不易；泰州市場需求量小，目前在售項(xiàng)目去化普遍較慢，清盤不易；l居民購房一般喜歡購買多層，其次小高層，對(duì)于高層抗性較大；居民購房一般喜歡購買多層，其次小高層，對(duì)于高層抗性較大；l居民購房主要需求面積為居民購房主要

25、需求面積為80-11080-110的兩房和三房。大面積戶型普遍滯銷；的兩房和三房。大面積戶型普遍滯銷；泰州簡介泰州簡介泰州市場泰州市場項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目結(jié)論項(xiàng)目結(jié)論項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目總占地：21萬；項(xiàng)目總建面：120萬項(xiàng)目產(chǎn)品：u國際5A甲級(jí)寫字樓u超五星級(jí)酒店u酒店式公寓u茂業(yè)百貨旗艦店u星級(jí)購物中心u高級(jí)公寓住宅區(qū) 首期推出為推2號(hào)地塊住宅，共9幢高層住宅，30-34層，總戶數(shù)約1150套，建筑面積約15萬平米，戶型面積95（27%）、135（27%）、155（35%）、186（11%）平米，部分頂層為復(fù)式。 2號(hào)地塊1-3號(hào)樓為板式樓，戶型面積155平米。4-8號(hào)樓為點(diǎn)式樓，戶型面積

26、為95、135平米。9號(hào)樓為板式樓，戶型面積為186平米。 項(xiàng)目產(chǎn)品為高層，且戶型面積以大戶項(xiàng)目產(chǎn)品為高層，且戶型面積以大戶型為主。型為主。 目前泰州市場主流需求為目前泰州市場主流需求為80-11080-110的的戶型。戶型。 項(xiàng)目產(chǎn)品不契合市場主流。項(xiàng)目產(chǎn)品不契合市場主流。項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位金鷹步行街高校園區(qū)高校園區(qū)市政府萬達(dá)火車站火車站泰州城區(qū)東北，靠近市中心；周邊有金鷹百貨和坡子街步行街；南側(cè)為泰州高校園區(qū)；東側(cè)10公里為泰州火車站。項(xiàng)目周邊配套充足，交通便利，但不屬于城市發(fā)展方向項(xiàng)目周邊配套充足，交通便利，但不屬于城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向周邊環(huán)境周邊環(huán)境1 1號(hào)地塊號(hào)地塊2

27、2號(hào)地塊號(hào)地塊3 3號(hào)地塊號(hào)地塊4 4、5 5號(hào)地號(hào)地塊塊項(xiàng)目屬于舊城改造項(xiàng)目；區(qū)域現(xiàn)狀較為雜亂，2號(hào)地塊正處于打樁中；1號(hào)地塊和3號(hào)地塊處于拆遷中；4、5號(hào)地塊尚未開始動(dòng)遷； 項(xiàng)目地塊北側(cè)和東側(cè)均為農(nóng)民房，項(xiàng)目地塊北側(cè)和東側(cè)均為農(nóng)民房，整體環(huán)境較為雜亂，短時(shí)間內(nèi)現(xiàn)狀較整體環(huán)境較為雜亂，短時(shí)間內(nèi)現(xiàn)狀較難改變；預(yù)計(jì)隨著本項(xiàng)目的進(jìn)行，周難改變；預(yù)計(jì)隨著本項(xiàng)目的進(jìn)行，周邊也將會(huì)被動(dòng)遷改造。邊也將會(huì)被動(dòng)遷改造。項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值規(guī)模因素規(guī)模因素產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位生活配套生活配套項(xiàng)目弱點(diǎn)項(xiàng)目弱點(diǎn)位于城東，靠近市中心，比鄰護(hù)城河，處于前往火車站的方向，配套足，環(huán)境較好，通達(dá)性優(yōu)總建約1

28、20萬，規(guī)模大，在整體包裝和形象推廣上有較大的優(yōu)勢(shì)；城市綜合體，商住辦一體，整體定位較高。2號(hào)地塊以大戶型和高層為主周邊有金鷹百貨和坡子街步行街，自身將有商場，商業(yè)配套將十分充足。區(qū)域尚處于動(dòng)遷中，小環(huán)境差。項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)-Strength-Strength劣勢(shì)劣勢(shì)-Weak-Weak1、靠近市中心，比鄰護(hù)城河2、120萬方，超大城市綜合體1、大部分處于拆遷中，小環(huán)境差機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)-Opportunity-OpportunitySOSO戰(zhàn)略戰(zhàn)略WOWO戰(zhàn)略戰(zhàn)略1、處于火車站方向，未來城市出行門戶；2、具備成為泰州最大城市綜合體的潛質(zhì)；1、充分利用區(qū)域優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化區(qū)域

29、市中心概念；2、展示項(xiàng)目整體，樹立未來泰州最大城市綜合體形象1、通過大量巨型圍擋看板，遮擋未拆遷形象，同時(shí)展示規(guī)劃形象；2、加快拆遷，并開始區(qū)域環(huán)境塑造；威脅威脅-Threaten-ThreatenSTST戰(zhàn)略戰(zhàn)略WTWT戰(zhàn)略戰(zhàn)略1、目前城市往南發(fā)展，居民對(duì)未來發(fā)展持懷疑態(tài)度；2、居民對(duì)于高層和大戶型抗性較大；3、由于區(qū)域環(huán)境塑造需要時(shí)間，先期產(chǎn)品將說服力不強(qiáng)；1、弱化市區(qū)南遷的影響，強(qiáng)化區(qū)域人流量大的概念；2、樹立項(xiàng)目高端形象，使泰州頂峰認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目，增加項(xiàng)目客源；3、以未來形象來展示，弱化當(dāng)期1、打造精品，塑造形象，以產(chǎn)品來打動(dòng)人心；2、盡快建造樣板區(qū)，以實(shí)物來說明未來形象。泰州簡介泰州簡介泰州市場泰州市場項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目結(jié)論項(xiàng)目結(jié)論價(jià)值梳理價(jià)值梳理地段價(jià)值地段價(jià)值配套充足，地段繁華城市發(fā)展方向，未來前景良好產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值低密度房型