規(guī)劃·建筑·園林·戶型·賣點史上最全設計

1、內容提要1、建筑、規(guī)劃、園林、戶型、賣點全面系統(tǒng)分析2、經典的、個性的案例研究基本概念篇一.紅線道路紅線與用地紅線之間區(qū)域為代征道路用地，不計入凈用地范圍用地紅線與建筑退線之間區(qū)域為凈用地范圍，屬于項目使用，圍墻可以建到用地紅線處道路邊線為規(guī)劃道路的控制線，用地紅線為項目建筑用地范圍的控制線，在臨城市道路的項目中，道路邊線與用地紅線局部是重合的。2.建筑退讓3.結構剪力墻由鋼筋混凝土墻體來承擔,這種墻體有較強的承擔風或地震等作用傳來的水平力(剪力)的能力。有更好的抗側力能力,因此可建造較高的建筑物?？蚣艚Y構全名是框架剪力墻結構，是在框架結構的基礎上，增加了剪力墻，提高結構穩(wěn)定性。與框架結構相比

2、，框剪結構強度更高，可以建造更高層數的建筑。框剪結構中的剪力墻可以單獨設置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。 L型、T型剪力墻，也稱做短支剪力墻；點柱型框架結構，剪力墻布置在電梯井、配電間等處；點柱型框架適用于寫字樓、酒店式公寓等；在使用效果上講，框剪結構相對于磚混結構來講，優(yōu)點有兩個： 1、套內使用面積大。套內使用面積套內建筑面積套內墻體面積?？蚣艚Y構的剪力墻是20CM厚的，隔墻10CM厚，而磚混結構的承重墻24CM厚，單磚隔墻12CM厚，顯然套內墻體的面積要比框剪結構大些。 2、建筑開間（房間的橫向長度）大。磚混結構的住宅4.5米開間是最大的，再大就要加梁了。而框剪結構的房子可以做

3、到6、7米開間。開間大了，房屋的采光效果好，而且家具擺放也更合理。4.組團設計及建筑排布地塊的大小、形狀，以及建筑形態(tài)等決定其組團設計方案；組團的設計有利于共享某一區(qū)塊資源；行列式布局，也是多層最常用的組團設計；較為現(xiàn)代的布局手法建筑排布錯落有致，形成較好的采光，以及組團式的圍和，共享組團資源，并形成兩條主景觀軸線；優(yōu)秀規(guī)劃案例海上海新城規(guī)劃上使住宅組團與商業(yè)、寫字樓相對隔離住宅區(qū)塊由于地塊較小，基本上采用大組團設計概念，維和形成中心景區(qū)；寫字樓作為項目標志性建筑，布局于商業(yè)價值最高的道路交叉處；商業(yè)部分夾于中間，便于住宅客戶及寫字樓客戶共享，且設計2個出入口便于對外交流；優(yōu)秀規(guī)劃案例金地未來

4、域建筑布局以及組團的圍合較為新穎，犧牲了東西向的房源，但使得組團空間放大（大組團設計），并使每套房源南北向均享有組團景觀；5.道路動線規(guī)劃短、捷、勻短要求道路的總體長度盡量短，如此可以省出更多用地，做綠化或配套； 但“短”并不是一定的，有時候需要配合景觀設計做成曲線，以求圍合形成景觀帶，以及達到步移景易的效果，因此，需要在省地與景觀需求之間權衡利弊；捷要求道路便捷，主要體現(xiàn)在出入小區(qū)的便捷；（牽涉到小區(qū)出入口的設 計以及人車分流設計）勻要求規(guī)劃地段的道路應與基地周邊的城市道路有很好的銜接關系， 道路系統(tǒng)層次應分明，主次、支路的長度和比例恰當。6.小區(qū)出入口設計出入口的設計首先要求便利性，任何一

5、戶出入小區(qū)均比較方便，這就要求在選擇主次出入口地址的時候需要權衡考慮；其次，主入口的選址盡量設置于主景觀軸線上；優(yōu)秀道路案例杭州國家信息中心通過道路的圍合形成景觀帶，并設置于主入口處；人車分流設計一般社區(qū)不完全的人車分流做法為于車行路兩邊設計人行布道，用綠化隔離，并且為了增強安全性，往往于小區(qū)的車行道上設計路障，以降低車速；另一種通常的人車分流做法為組團外部車行動線，內部人行動線；（組團式人車分流，涉及到組團設計）完全的人車分流，通常是打通地下，使所有機動車量在小區(qū)入口處即進入地下室，小區(qū)內部完全無車行道；（成本較高，且訪客不易找到）人車分流主要目的在于將行人與車輛區(qū)隔開來，但這種設計通常需要

6、花費較大的成本，高端社區(qū)用的較多，對于一般社區(qū)而言，有則最好，沒有也不不是很重要的事情，畢竟一個大社區(qū)沒有車輛行使也會缺乏生活氛圍；金地灣流域龍湖滟瀾山7.板式樓與蝶式樓板式樓從建筑特征來看，板樓就是東西長，南北短的建筑。板樓的戶型應該是南向面寬大，而進深短，南北通透的格局。優(yōu)勢：在南北開窗的情況下，可以通過自然通風形成對流。且采光較佳，可以使來自南向的采光面與北向的受光面的光線有效對接。蝶式樓并非每套戶型均南北通透，甚至每套戶型只有單面采光（如單身公寓、2梯8戶等建筑），其采光通風效果較差。優(yōu)勢：省地，更易拔高容積率。但目前開發(fā)商也設計出較為出色的蝶式樓，甚至不亞于板樓建筑；經典蝶式樓經典蝶

7、式樓2梯4戶，分別為60m2及88m2；經典板式樓經典板式樓萬科朗潤園經典板式樓做小戶型（90m2以下）高層板樓建筑（1梯2戶，南北通透）進深必然加大，進深可達到15/16米，采光不徹底，又因為市場上小戶型受寵，大進深的板樓做出小戶型必然縮小面寬造成通透不足，上述類型的板樓實際上已經失去了板樓的意義。只是把板樓作為賣點8.關于偷面積萬科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送半地下室層凈高約2.4米，估計層高在2.6米 室內采光還是很不錯的 Ø萬科的半地下室“偷面積”,事實上其層高多在2.2米以上，其鉆的空子不是“低于2.2米的空間不計建筑面積”條款，而是正負零以下結構空間不計入容積率

8、面積（很多上海別墅也如此）.且半地下室使得所送的空間可以自然通風和采光，增加其賣點。Ø新面積計算規(guī)程中地下室底板面到頂板面標高的結構面高差為2.2米的控制高度,否定了可以利用墊層蒙混過關的手法.9.戶型設計原則戶型沒有絕對的好壞！空間尺度也并非越大越好，而是看是否能夠滿足某一特定階層的客戶需要；需要研究特定消費群的生活背景、消費心理、消費特征，而且需要充分考量項目所處的地理特征、景觀環(huán)境、人文環(huán)境、項目的規(guī)劃布局、小區(qū)內環(huán)境營造等一系列因素，讓戶型定位切合項目整體定位。滿足戶型的舒適性要求，需要從人體工程學和家居生活基本規(guī)律出發(fā)，決定戶型的空間分割，以及各功能區(qū)的開間、進深及面積。

9、戶型設計最高境界一切從客戶所需求的功能出發(fā)?。o招勝有招）10.戶型設計規(guī)范電梯數量的設計規(guī)范：（滿足使用需要）12層及12層以上的高層住宅，每棟設置電梯不應少于兩臺的規(guī)定（小高層與高層的界定由此而生）；但18層以下也可以設置1臺電梯，但必須架設連郎，現(xiàn)在一般很少用該做法；上海市普遍的經驗為，在20層以下的高層住宅中，每臺750 kg（限10人）速度為1m/s的客梯可服務6090人是最適宜的。 從單元戶型的設計來說，公共部位的設計尤為重要，既要滿足日常生活便利的需求，又要節(jié)省空間以減少建筑的公攤面積，如何折衷選擇是戶型設計必須面對的問題；消防通道的設計規(guī)范：任意一點到消防通道的距離不超過40M

10、，端頭不超過20M；普通住宅，剪刀梯的設計戶型設計需要解決的問題1、戶型配比對整體項目來說，戶型配比的重要性不言而喻，其決定了項目主要賣給誰。（涉及產品線問題）2、戶型面積在客戶定位清晰的基礎上，開始設計戶型面積大小的決策，其決定了項目是否真正能滿足這些人；3、單體戶型設計各功能區(qū)間分布是否合理，尺度是否合適，是否能做到全明等；戶型單一則由于客源供給面狹窄，抗風險性相對也就較差，但“人以群分”，單一戶型所帶來的客戶基本素質面的同一，可大大提高物業(yè)形象檔次進而賣出好價錢。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足夠，但他們生活可能較為寬裕，因而偏好面積寬松布局更合理的大面積二房；而有的工薪家庭人口較多卻

11、資金不多，當然更希望購買房間較多而面積偏小的三房；還有部分成功人士或高級白領，雖然購買力強勁但較為實用主義，認為布局合理、面積略偏大的三房就已足夠。二房是做70還是100？三房是做100還是130？需要我們精確區(qū)分目標消費者并與其購買力、生活狀態(tài)、居住習慣高度對應。 戶型設計評價標準空間布局各功能空間之間是有一定關聯(lián)的，如餐廳盡可能靠近廚房、衛(wèi)生間盡可能靠近臥室區(qū)等；空間尺度各功能空間的尺度是否合理，如客廳、主臥、次臥的尺度是否合理，實用性如何等；采光、通風能否做到全明設計，各功能空間均有自然光；能否做到南北通透，使其通風較佳；動靜分離傳統(tǒng)意義上的臥室區(qū)（靜）與客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室

12、（動）等空間隔離，多用于別墅或大戶型上；細節(jié)處理（人性化）從居家角度出發(fā)，充實戶型的功能或使客戶居家更為便利舒適；如設置儲藏室、于入門處設置鞋柜、主臥設置衣帽間、衛(wèi)生間的隔音效果等等；戶型設計客廳尺度視總面積的大小，客廳的開間應在3.55米之間，過大或過窄都與人們的家居生活規(guī)律有沖突。而在通常情況下，進深與開間之比不宜超過1.5，否則也將在因過于狹長影響使用。 陽臺陽臺是將自然風、自然光引入室內的最佳途徑，并且是晾曬衣服的地方，應盡可能的與客廳相連；開門在客廳周圍開門越多則越影響客廳的空間使用率，每道門各自朝向何方也決定了使用的方便與否與餐廳的連接盡量做到客廳與餐廳相連，一方面增加通透性，另一

13、方面可以使走道面積納入功能空間，視覺感受更佳；戶型設計主臥布局獨立性、私密性是主臥的主要要求，基本都將主臥設置在最隱密的地方了，盡量遠離入戶門、遠離客廳，且開門的方向也不能對著客廳；面積主臥面積當然應比其他房間大些，但舒適是有“度”的，因此主臥面積并非越大越好。面積過大一是造成浪費（購買款、管理費），二是空曠的空間不利于營造親密、浪漫、溫馨的二人世界。通常來說，主臥面積視戶型不同在1630m2之間；窗戶承載觀景及采光的需要，因此，通常主臥的窗較寬，且會設計轉角飄窗等放大觀景及采光的優(yōu)勢，甚至于設計主臥陽臺；功能空間在設計大戶型時，主臥的空間設計變得多樣化，也提供了創(chuàng)新的可能，如設計獨立衣帽間、

14、獨立梳妝間、陽光室等等；普通家庭的主臥陳設的是床、電視、音響、空調等，是家人休憩的空間，太小讓人有壓抑感，但過于空闊則又缺乏安全、溫馨的感覺。因此主臥的開間以3.64.5米為宜。戶型設計廚房動線廚房作業(yè)的流程為洗、切、炒，L型或U型廚房比“一字型”更能減少步伐移動、節(jié)省時間、提高效率；且在布局中要考慮到洗、切、炒的動線；布局一般廚房應與餐廳相連，北向采光，并設計工作陽臺，以便于通風以及放置拖把池等；整體櫥房系統(tǒng)能夠使物品各歸其位，提高空間利用效率、減少死角，而且也便于清潔，這也是精裝修最大的優(yōu)勢之一；整體廚房系統(tǒng)大面寬觀景廚房戶型設計衛(wèi)生間功能分區(qū)衛(wèi)生間一般涉及排泄、洗漱、洗浴三大功能，在70

15、/90的北京下，萬科創(chuàng)新做出3分離式衛(wèi)生間，從而避免使用上的沖突；面積使用面積不應少于6平方米，否則必然出現(xiàn)空間局促、功能混雜。目前消費者使用的洗手間面積集中于67平方米和1012平方米兩個區(qū)間；衛(wèi)生間比任何功能間都更需要陽光與通風，因此，邊套的大戶型可以設計出較好的衛(wèi)生間；目前深圳地產界對洗衣機是否應進入洗手間存在爭議，擁護者認為洗衣與其他活動一樣屬于“水性”活動，理應集中，順手將換洗衣物擲入洗衣機也實在方便，另外從接、排水管道的設置利用考慮，也應進入洗手間；反對者認為洗衣機與洗手間功能難以協(xié)調，而且拎著裝滿濕衣服的桶穿過客廳到達晾曬陽臺也有諸多不便（即使有干衣功能），洗衣機應設于晾衣陽臺附

16、近。 邊套，利用山墻給予衛(wèi)生間良好的采光，且均設計了大面積轉角陽臺，放大使用空間、觀景、采光；戶型設計陽臺功能尺度陽臺是與室外自然連接最緊密的空間，尺度較大是對其最基本的追求；雙陽臺設計目前在設計雙陽臺時，有兩種不同的思路。一種是強調通風，將兩個陽臺分置于廳（客廳+餐廳）的兩端；另一種注重實用，將北向陽臺與廚房相連，便于置放待加工的蔬菜及其他小雜物。立面影響陽臺是影響住宅建筑外立面觀感極為重要的因素，因此，其由過去千篇一律的長方形而出現(xiàn)了大量的半圓形、弧形、扇面形、L形，材質也由鏤花鐵藝、不銹鋼、石柱、鋼化玻璃等，色彩更是五彩繽紛，美觀性得到增強；各功能間面積戶型大小與產品形態(tài)有著很大的關聯(lián)。

17、而一般住宅戶型面積的分配如下：廳（起居室）：20-45主臥室：15-25 次臥室：15次臥室：8-12 廚房：8-12 衛(wèi)生間：4-10 儲藏室：6 陽臺：4-12 生活陽臺：4-6多層94m2經典兩房南向樓梯道，北向入戶自然形成玄關；餐廳自然采光，吃飯好心情；南北通透，布局合理，浪費面積較少；主臥、客廳均能夠直通陽臺，觀景、晾曬各不影響，確為一大創(chuàng)意，但也有相應的問題，如主臥電視墻縮短，增大交通面積等；小高層2梯3戶布局綠地東上海134平米戶型利用山強設計轉角大面積陽臺；南向2臥室，北向1臥室，分別以轉角飄窗、陽臺采光；91平米戶型各功能區(qū)均朝南，但通風較差；客廳設置大面積轉角陽臺，增加附加

18、值；114平米戶型經典兩房戶型，動靜分離，空間利用率高；南北雙陽臺設計；設計大面積轉角陽臺，產品附加值極高；入戶花園的經典設計案例鑒賞龍湖滟瀾山別墅的花園設計相對以往的獨立別墅的花園而言，龍湖更發(fā)揮了花園的優(yōu)勢所在，將3面的花園整合，從而使得整體花園面積較大，空間尺度感更強，并且設計雙重高度，從而使得景觀的利用率更好；萬科90m2三房經典設計優(yōu)點：滿足全明設計，1梯2戶使得房率高達85以上；長板設計，節(jié)省開間的同時也節(jié)約用地；南北四進深設計，于南北軸線上設置4個功能區(qū)，書房、衛(wèi)生間、廚房、主臥；從而使主動線融進客廳、餐廳空間，最大限度的減少空間浪費；尺度較佳，在90m2三房的限制下，將客廳開間由小戶型產品的3.3和3.6兩種規(guī)格擴大到4.25米，主臥開間也有近3.5米；三分離式衛(wèi)生間，實現(xiàn)梳洗、廁所、洗浴功能的分離，緩和家庭人口多而只有1衛(wèi)的矛盾；具有收納功能，儲物方便；90m2戶型，首先利用空中花園的概念營造3房，其次，盡量放大主臥與客廳的尺度