都江堰地產(chǎn)調(diào)查

1、都江堰商業(yè)調(diào)查報(bào)告前言：商業(yè)街類型多種多樣，此調(diào)查是為了更好說明目前整個(gè)都江堰商業(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn)，及目前我市集中性商業(yè),街區(qū)商業(yè)與社區(qū)商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、特點(diǎn)和區(qū)別，完善我方商業(yè)項(xiàng)目銷售說辭，說明我方項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。一、都江堰商圈分布圖按照如圖板塊劃分，目前都江堰重點(diǎn)商圈：A-老城區(qū)核心商圈；B-新興商業(yè)區(qū)； C-城南老商業(yè)區(qū)； D-城南區(qū)； E-城北區(qū)商圈調(diào)查報(bào)告A-老城區(qū)核心商圈（1）幸福路街區(qū)商業(yè) 地震前曾是都江堰的核心區(qū)域，以服裝業(yè)為主力，帶動(dòng)整條路的綜合性商業(yè):鞋靴、童裝、箱包、化妝品、飾品、中小餐飲等，此區(qū)域的商鋪曾屬于都江堰的黃金旺鋪；地震后市區(qū)擴(kuò)建，幸福路改造，目前雖然仍以服裝業(yè)為主，

2、但隨著一大批優(yōu)質(zhì)商家（如：杰克瓊斯，勁浪體育，卡賓男裝，百麗鞋業(yè)等）撤出，加上政府規(guī)劃不明，幸福路通往都江堰景區(qū)、南橋、西街特色街區(qū)，更適宜打造做旅游步行街，但目前仍以服裝業(yè)為主，商業(yè)氛圍一般，非節(jié)假日從從宣化門至柳河路口有一定人流，節(jié)假日整條路以游客為主，對(duì)整個(gè)區(qū)域商業(yè)帶動(dòng)較小。 此區(qū)域按地理?xiàng)l件，人流量，人流動(dòng)方向較明顯可劃為兩個(gè)區(qū)域:幸福路入口（宣化門）-柳河路入口（a）；柳河路入口-南街入口前（b），這兩段街區(qū)商業(yè)氛圍差異明顯，租金價(jià)位差異大。區(qū)域段底層商鋪大概租金元/.月商鋪目前售價(jià)（二手市場(chǎng)）/大約收益率支撐業(yè)態(tài)a160-200/服裝b110-1203萬-4.5萬4%服裝 小結(jié)：目

3、前幸福路商業(yè)街運(yùn)營(yíng)狀況逐漸走下坡路，大量?jī)?yōu)質(zhì)商家撤場(chǎng)，人流減少，節(jié)假日的游客消費(fèi)對(duì)促進(jìn)幸福路商業(yè)并無多大作用，說明電商對(duì)服裝業(yè)的沖擊大，而幸福路街區(qū)商業(yè)又是依靠服裝業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)性大，穩(wěn)定性差。（2）建設(shè)路街區(qū)綜合性商業(yè)根據(jù)地理位置，人流量，人流方向劃分為兩段:宣化門至天和盛世（a），此段人流量較大，商業(yè)氛圍好，匯集大量?jī)?yōu)質(zhì)商家（包括好利來蛋糕、海瀾之家、屈層氏、聲雨竹女裝，精品家電城，德克士，以純6層樓整棟商業(yè)體等）；天和盛世至喬富廣場(chǎng)段（b），此兩段街區(qū)商業(yè)氛圍目前差異較大，租金差異極大，b段街區(qū)主要聚會(huì)一些小商家：小超市，奶茶店等，甚至喬富廣場(chǎng)與天和盛世部分商鋪因人流稀少而關(guān)門歇業(yè)，打出轉(zhuǎn)租

4、，招租的牌子（楊柳河轉(zhuǎn)角位置尚可，浙文眼鏡和紅旗超市在營(yíng)業(yè)）。區(qū)域段底層商鋪大概租金元/.月商鋪目前售價(jià)（二手市場(chǎng)）大約收益率支撐業(yè)態(tài)a150-300/服裝，餐飲，化妝品等綜合性商業(yè)b60-100/ 小結(jié)：建設(shè)路的a段商業(yè)發(fā)展較好，經(jīng)營(yíng)狀況良好，原因在于此段連接天和盛世，幸福路，蒲陽路的核心要道，并且此段路動(dòng)線明了，商業(yè)業(yè)態(tài)均衡且豐富，并非單純服裝業(yè)為主，故其發(fā)展與運(yùn)營(yíng)良好。（3）楊柳河街區(qū)商業(yè)+旅游性商業(yè)街 目前楊柳河商業(yè)街區(qū)，商家可使用對(duì)應(yīng)的臨河人行道部分，大部分餐飲，茶樓都將此區(qū)域作為免費(fèi)的經(jīng)驗(yàn)場(chǎng)所，節(jié)假日餐飲業(yè)，酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較好。 困擾柳河街區(qū)商業(yè)發(fā)展的問題：停車位嚴(yán)重不足，單靠臨時(shí)

5、停車位根本無法滿足需求。 從天和盛世與柳河交界處向建設(shè)路方向，靠近喬富廣場(chǎng)出現(xiàn)部分閑置商鋪，也有部分商家打出商鋪轉(zhuǎn)租的招牌，說明柳河商業(yè)街發(fā)展不均衡，從天和盛世靠近幸福路板塊（a）商業(yè)狀態(tài)良好，從天和盛世靠近喬富廣場(chǎng)（b）商業(yè)狀態(tài)越差，租金也呈下降趨勢(shì)。 目前柳河月租金范圍：50元/-180元/ （按位置劃分） 區(qū)域段底層商鋪大概租金元/.月商鋪目前售價(jià)（二手市場(chǎng)）大約收益率支撐業(yè)態(tài)a90-180/服裝，小餐飲b50-70/小餐飲（4） 天和盛世集中性大型商業(yè)體 天和盛世是都江堰首座大型集中性商業(yè)體，定位于旅游文化為主題的商業(yè)步行街，業(yè)態(tài)包括：服裝、鞋靴、中大型餐飲、飾品、小吃、婚紗、電影院、

6、KTV、主題酒店、商務(wù)酒店、星級(jí)酒店、大型購物中心、良木緣咖啡廳等，于2005年6月正式開盤，開盤價(jià)格大致在1.2萬-2.5萬，其呈現(xiàn)“十”字型分布，連接建設(shè)路，楊柳河，五桂橋這三條傳統(tǒng)型商業(yè)街區(qū)，此區(qū)域可稱為天和盛世商圈。 天和盛世商圈作為都江堰首例集中性大型商業(yè)體，2005年開盤至2007年售罄，從2006年開業(yè)至今期間，享受了中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，再加上地震后都江堰房地產(chǎn)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過一倍。 目前從建設(shè)路至柳河段底商（a）的首批業(yè)主已經(jīng)基本收回購鋪成本（約10年），部分業(yè)主還略有盈利；從天和盛世十字中心口至五桂橋方向段底商（b）目前人流量尚可，主要業(yè)態(tài)集中服裝業(yè)，但對(duì)比a段商業(yè)價(jià)

7、格與商業(yè)氛圍略低，故租金價(jià)格低于a段；從天和盛世十字中心口至喬富廣場(chǎng)段（c）除有酒店正常營(yíng)業(yè)外，大量閑置商鋪，此段業(yè)主已然短期無法收回購鋪成本。 天和盛世二樓主要業(yè)態(tài)：沃爾瑪超市、西餐廳、咖啡廳等，租金大致在40元-65元. 區(qū)域段底層商鋪大概租金 元/.月二層商鋪大概租金元/.月商鋪目前售價(jià)（二手市場(chǎng)）/大約收益率a80-220元/.月40-65元/.月4萬-5萬/b60-150元/.月/ 小結(jié)：作為都江堰首座集中性大型商業(yè)步行街，天和盛世在06年-2011年底（百倫廣場(chǎng)，大潤(rùn)發(fā)開業(yè)），此間是整個(gè)都江堰最繁華的中心，這期間人流巨大，商業(yè)氛圍良好。a，b段的業(yè)主購鋪收益巨大；但隨著地震災(zāi)后重建

8、，都江堰的老城區(qū)人口被分流至各個(gè)安置小區(qū)及部分市民購置商品房，從而導(dǎo)致老城區(qū)人流減少，加上百倫廣場(chǎng)和大潤(rùn)發(fā)的開業(yè)，天和盛世商業(yè)受到較大影響，目前，天和盛世的商業(yè)氛圍已大不如從前，根據(jù)中介數(shù)據(jù)：有少量底層商鋪出售，價(jià)格在4萬/-5萬/，但目前屬于有價(jià)無市。 天和盛世目前的境況也放映出集中型商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)不可控性，高回報(bào)帶來的也是高風(fēng)險(xiǎn)，這也是集中性商業(yè)區(qū)別于社區(qū)商業(yè)的地方。（5）蒲陽路街區(qū)商業(yè)+社區(qū)商業(yè) 根據(jù)地理位置，人流量，人流方向劃分為三段：蒲陽路建設(shè)路口至蒲陽路觀景路口（a），蒲陽路觀景路口至寧江廠（b），寧江廠至國(guó)際名都（c），這三段人流量，租金差異非常大。 a段住戶居多，業(yè)態(tài)更偏向于社區(qū)配

9、套型：藥房，大小鹵菜商家，地產(chǎn)中介，中小餐飲等。 b段業(yè)態(tài)集中小餐飲，干洗店、藥店、地產(chǎn)中介等，屬于社區(qū)配套型商業(yè)。 c段業(yè)態(tài)稀少，錢江美域目前蒲陽路營(yíng)業(yè)兩家：門口便利店，門口附近美容院，我方項(xiàng)目在蒲陽路無營(yíng)業(yè)，國(guó)際名都無營(yíng)業(yè)，城北陽光門口有2家小超市營(yíng)業(yè)中，此段人流稀少，行車道為快車道，商業(yè)氛圍差，大量商鋪閑置。區(qū)域段底層商鋪大概租金元/.月商鋪目前售價(jià)（二手市場(chǎng)）大約收益率支撐業(yè)態(tài)a80-160/街區(qū)+社區(qū)配套型b60-80/街區(qū)+社區(qū)配套型c25-35/ 小結(jié)：蒲陽路a段、b段，從地震前到地震后，都是保持較高租金收益，且商家生意能一直保持較高收益，更多商家也青睞此塊地域，說明街區(qū)+社區(qū)配

10、套型商業(yè)具備較高收益性，且穩(wěn)定性高于集中性商業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)性小于集中性商業(yè)。（6） 觀景路街區(qū)商業(yè)+社區(qū)商業(yè) 觀景路至幸福大道路口段，根據(jù)地理位置，人流量，人流方向劃分為兩塊：以胥家路口前后余約300米為分界線（a），此段因?yàn)檐嚵魅肆髁枯^大，此路段商業(yè)氛圍較好，集中為網(wǎng)咖、燒烤、中小型餐飲、洗浴中心等，這部分商家都是具備支付高額租金的業(yè)態(tài)；觀景路除開中間這段，其余兩側(cè)路段(b)商業(yè)主要依靠社區(qū)人口，為社區(qū)配套型商業(yè)：超市、早餐廳等區(qū)域段底層商鋪大概租金元/.月商鋪目前售價(jià)（二手市場(chǎng)）大約收益率支撐業(yè)態(tài)a60-90/街區(qū)+社區(qū)配套型b45-70/社區(qū)配套型（7） 幸福大道街區(qū)商業(yè) 幸福大道連接幸福路與

11、觀景路，屬于都江堰核心要道，從地震前到地震后一直保持較好商業(yè)氛圍，包含許多優(yōu)質(zhì)商家：各大中型餐飲，報(bào)喜鳥服裝，各大銀行營(yíng)業(yè)廳，酒店，手機(jī)營(yíng)業(yè)廳等。 目前根據(jù)地段不同，約租金在80-150元/，支撐業(yè)態(tài)多樣，人流量大，商業(yè)氛圍好，能保持較高租金。（8） 百倫廣場(chǎng)集中性大型商業(yè)體 百倫廣場(chǎng)是都江堰第二座集中性大型商業(yè)體，2011年開業(yè)后，對(duì)天和盛世造成巨大的沖擊，其體量更大，業(yè)態(tài)更豐富，停車更方便，配置更高端，是目前都江堰CBD。包含：百倫百貨，五星級(jí)百倫酒店，商業(yè)步行街，均屬于百倫自持物業(yè)，步行街商鋪屬于百倫集團(tuán)統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)與招商；百倫廣場(chǎng)集購物、娛樂、餐飲于一體，開業(yè)至今后人氣一直保持很好。百

12、倫廣場(chǎng)正面圖百倫廣場(chǎng)商業(yè)美食步行街目前商業(yè)街負(fù)一樓統(tǒng)一打造為美食街，包括一些優(yōu)質(zhì)商家：如味千拉面等，鋪面租金根據(jù)面積大小不同價(jià)位不同，10個(gè)平米商鋪月租金600-900元/，超過100的商鋪月租金約在：120-150元/。小結(jié)：百論廣場(chǎng)屬于整個(gè)項(xiàng)目自營(yíng)，依靠開發(fā)商強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力豐富的商業(yè)資源，加上選址優(yōu)良，人流集中，目前整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況良好。B-新興商業(yè)區(qū)（1） 大潤(rùn)發(fā)商圈 2008年地震前大潤(rùn)發(fā)周邊在地震前存在部分農(nóng)民房與阿壩州各個(gè)單位修建的職工住房，及部分中檔商品房，只是地震前入住率較低；地震后此區(qū)段進(jìn)行了道路擴(kuò)建，修建了都江堰明珠這樣的高端商品房。 地震后，都江堰老城區(qū)人口大量流出，此區(qū)

13、域地震受損較小，故迅速提高了此區(qū)域社區(qū)人口，目前此區(qū)域入住率達(dá)到90%以上，人流量巨大，在大潤(rùn)發(fā)商圈形成了典型的街區(qū)+社區(qū)商業(yè)。 如圖所示，大潤(rùn)發(fā)商圈包括，都江堰大道商鋪，都江明珠兩側(cè)商鋪，景環(huán)路底商，蓮花南路底商，中山路底商等，目前周邊社區(qū)入住率高，人流量大，商業(yè)氛圍好，支撐業(yè)態(tài)多樣，包括：服裝、鞋靴、美容美發(fā)、喬富洗腳房、中小型餐飲，銀行等，屬于典型的街區(qū)+社區(qū)商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)豐富，支撐能力強(qiáng)，具備支付高額租金的能力。 目前月租金范圍，根據(jù)地段不同，保持在80-120元/。（2） 東能財(cái)富廣場(chǎng) 見都江堰在售樓盤商業(yè)租售情況市調(diào)報(bào)告C-城南老商業(yè)區(qū)（1）新馬路步行街 曾經(jīng)作為都江堰有名的服裝一

14、條街，受電商沖擊嚴(yán)重，目前雖然仍以服裝為主要支撐業(yè)態(tài)，但服裝業(yè)租金承受能力下降，餐飲業(yè)與網(wǎng)咖、休閑類業(yè)態(tài)能保持較高租金收益。根據(jù)地段，位置等因素，目前底商月租金40-80元/，并且目前總體商業(yè)氛圍欠佳，部分商鋪關(guān)門歇業(yè)，打出鋪面轉(zhuǎn)讓、招租的招牌。部分歇業(yè)，招租的商鋪 小結(jié)：目前以服裝為主的新馬路商業(yè)街區(qū)租金承受能力較差，商業(yè)氛圍差，其正在逐步走向衰落，根據(jù)瑪雅中介數(shù)據(jù)，前段時(shí)間新馬路段有面積160平米底商出售，售價(jià)180萬左右，目前月租金在5500元，單價(jià)約35元，租金偏低，長(zhǎng)時(shí)間未售出。（2）江安路-西川花鳥市場(chǎng) 此路段以餐飲業(yè)、服裝、鞋靴等街區(qū)+社區(qū)商業(yè)為主，目前：餐飲業(yè)與社區(qū)配套型商業(yè)尚

15、能保持月租金60元/-80元/-，服裝業(yè)租金收益慘淡，包括梅西廣場(chǎng)（購物中心）已經(jīng)閑置多時(shí)，暫無新商家入住。D-城南區(qū) 目前城南區(qū)發(fā)展較好，商業(yè)氛圍較好的區(qū)域?yàn)椋憾际忻利愔夼c安順小區(qū)的社區(qū)商業(yè)，主要商業(yè)業(yè)態(tài)為社區(qū)配套型：超市、中小餐飲、干洗店、美容美發(fā)、藥店、按摩店、網(wǎng)咖、地產(chǎn)中介等，這類商家為社區(qū)必備型，受電商沖擊小，租金收益在入住率較高情況下能保持較好。 都市美麗洲與安順小區(qū)是典型的社區(qū)型商業(yè)，目前住宅入住率在85%以上，其底商月租金，根據(jù)位置，開間大小等因素，保持在35元/-60元/，結(jié)合其當(dāng)初銷售價(jià)格在6000元/-8500元/左右，目前租金年回報(bào)率在5%-8%；，目前二手市場(chǎng)出售價(jià)格

16、約在1萬/-1.5萬/， 小結(jié)：（1）社區(qū)商業(yè)發(fā)展需要時(shí)間積淀（2）入住率提升，底商年回報(bào)率會(huì)逐步提升至6%-8%這樣的合理回報(bào)率。（3）風(fēng)險(xiǎn)性小，入住率會(huì)隨時(shí)間而提升，社區(qū)商業(yè)為社區(qū)必備型業(yè)態(tài)，具有不可替代性，受電商沖擊微小E-城北區(qū)（1）新建在售項(xiàng)目 錢江美域、君悅名筑、堰山和畔、國(guó)際名都、公園大道一號(hào)，這五個(gè)新建項(xiàng)目均位于城北區(qū)，為都江堰政府打造的城北居住區(qū)，目前屬于新房在售，入住率偏低，商業(yè)發(fā)展基本屬于純社區(qū)商業(yè)，都是需要時(shí)間沉淀，需要入住率來發(fā)展。（2） 壹街區(qū) 壹街區(qū)是地震后，政府打造的我市安置片區(qū)，總住宅體量月10200套，商用面積7.5萬方，目前住宅空置率較高，社區(qū)商業(yè)發(fā)展尚未

17、成熟，根據(jù)位置、地段不同，底商月租金普遍在20-35元/。總結(jié)： 1、目前都江堰市整個(gè)商業(yè)環(huán)境較差，老城區(qū)核心商圈以服裝業(yè)為支撐的商業(yè)街正在不斷衰?。荒壳皟H有部分街區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況良好，且這部分街區(qū)業(yè)態(tài)較豐富（綜合性商業(yè)街），發(fā)展較均衡。 2、目前集中性大型商業(yè)體中，天和盛世受到百倫廣場(chǎng)，大潤(rùn)發(fā)沖擊嚴(yán)重，目前天和盛世只有部分步行街經(jīng)營(yíng)狀況良好。 3、部分社區(qū)商業(yè)發(fā)展良好（入住率高），以都市美麗洲，安順小區(qū)，大潤(rùn)發(fā)周邊社區(qū)為代表，商業(yè)氛圍好，業(yè)態(tài)發(fā)展均衡，租金收益較高。 4、討論商業(yè)發(fā)展，問題較為復(fù)雜，可結(jié)合我市目前具體情況，以風(fēng)險(xiǎn)性、收益性、發(fā)展前景三方面為主進(jìn)行分析。(1)風(fēng)險(xiǎn)性 在目前整個(gè)商業(yè)投

18、資環(huán)境下，風(fēng)險(xiǎn)性是必須首要考慮，根據(jù)整個(gè)商業(yè)大環(huán)境再結(jié)合都江堰本地的商業(yè)發(fā)展情況來看，風(fēng)險(xiǎn)性：集中性商業(yè) > 街區(qū)商業(yè) > 社區(qū)商業(yè)，具備不可替代性的社區(qū)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小，穩(wěn)定性好，收益穩(wěn)定（可以給客戶講：能穩(wěn)定到手的錢才是最穩(wěn)妥的收益）。 (2) 收益性 收益與風(fēng)險(xiǎn)往往成反比，目前我市出現(xiàn)大量閑置商鋪，包括天和盛世、喬富廣場(chǎng)、梅西廣場(chǎng)這些集中性商業(yè)體；幸福路、建設(shè)路、新馬路等街區(qū)商鋪，這些都曾經(jīng)是收益良好的商鋪，但隨著時(shí)間變化，人口遷移，這些商鋪都出現(xiàn)租金下降乃至空置； 而社區(qū)商業(yè)恰好相反（參考都市美麗洲、安順小區(qū)、大潤(rùn)發(fā)附近社區(qū)），社區(qū)配套型商業(yè)是居民日常生活所需，無論電商，大型商業(yè)體對(duì)社區(qū)配套型商業(yè)沖擊小，其具有不可替代性。 而隨時(shí)間往后（新建小區(qū)3-5年后）入住率提升，收益亦穩(wěn)步增加至6%-8%的合理水平。(3) 發(fā)展前景 在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)一片哀鴻的情況下，萬科、恒大、龍湖等國(guó)內(nèi)超級(jí)大型開發(fā)商，目前著重發(fā)展的就是社區(qū)配套型商業(yè)，以自持部分，銷售部分為主；進(jìn)行統(tǒng)一招商管理，保證社區(qū)形象，管理品質(zhì)及業(yè)主對(duì)生活配套的要求，切實(shí)解決業(yè)主生活所需，那么這些社區(qū)商業(yè)發(fā)展前景在哪里呢。1 市場(chǎng)需求巨大。購物中心、主題M