珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園可行性實(shí)施報(bào)告

1、珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 可行性研究報(bào)告目錄第一章總論3第一節(jié)項(xiàng)目概況3第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)單位4第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景 4第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的宏觀背景 4第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的微觀背景 6第三節(jié)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境分析 7第三章 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 10第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的定位10第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)12第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 15第四章項(xiàng)目建設(shè)容17第一節(jié)項(xiàng)目的功能規(guī)劃17第二節(jié)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃22第三節(jié) 項(xiàng)目總投資及構(gòu)成 25第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 27第六章項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與管理 28第一節(jié)項(xiàng)目管理模式28第二節(jié) 項(xiàng)目營(yíng)銷管理 28第七章項(xiàng)目的環(huán)境影響分析 29第八章項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 30第九章結(jié)論32第一章

2、總論第一節(jié) 項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目2、建設(shè)單位：某有限公司3、建設(shè)地點(diǎn)：某區(qū)4、項(xiàng)目總占地面積： 90000 平方米5、項(xiàng)目總建筑面積：約314547 平方米6、項(xiàng)目總投資：約人民幣 15 億元7、項(xiàng)目建設(shè)周期：項(xiàng)目分四期建設(shè)：一期已完成： 2008 年至 2011 年建設(shè)的某珠寶城為第一期，總占地面積約 7500 平方米，總建筑面積約 12000 平方米，總投資約 16000 萬元。二期擬開發(fā)期為： 2012 年 6 月至 2013 年 6 月為第二期，通過三舊改造即達(dá)珠寶金行有限公司地塊，總占地面積約12000 平方米， 總建筑面積約 37000 平方米， 總投資約

3、11100萬元。三期擬定開發(fā)期為： 2013 年 7 月至 2016 年 6 月為第三期，通過整合南到羊大路，西到熹涌工業(yè)大道西，東到熹涌河涌，北到即達(dá)珠寶北線，總占地面積約 70500 平方米，總 建筑面積約 221000 平方米，總投資約 63000 萬元。2016 年 7 月至 2018 年 6 月為第四期，完善五星級(jí)酒店及高端商場(chǎng)等服務(wù)配套項(xiàng)目，總投資約60000 萬元。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位某有限公司成立于 2012 年，注冊(cè)資金3000 萬元，為股份制公司。由倫教街道辦投資控股，吸收優(yōu)質(zhì)實(shí)業(yè)、風(fēng)投公司組建，主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)策劃管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，物業(yè)管理，自有物

4、業(yè)出租，珠寶首飾生產(chǎn)、銷售，咨詢策劃、國(guó)商業(yè)、物資供銷。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的宏觀背景某區(qū)勇?lián)∩罨姓芾眢w制改革試點(diǎn)重任，大刀闊斧推進(jìn)“石破天驚”的大部制改革，初步構(gòu)建起職能配置科學(xué)合理、機(jī)構(gòu)設(shè)置綜合精干、權(quán)責(zé)劃分明確清晰的黨政組織架構(gòu)，改革模式在全省得到推廣；全面推開簡(jiǎn)政強(qiáng)鎮(zhèn)事權(quán)改革，激發(fā)鎮(zhèn)街發(fā)展活力；在全省率先探索政社相對(duì)分離的基層治理格局，實(shí)現(xiàn)村（社區(qū)）行政服務(wù)站全覆蓋；確立新一輪改革方向，以社會(huì)建設(shè)的總目標(biāo)統(tǒng)領(lǐng)行政審批制度改革、農(nóng)村綜合改革、社會(huì)管理改革三大改革，不斷將改革由體制向體制外延伸；全力落實(shí)地級(jí)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)事務(wù)管理權(quán)限，推動(dòng)各項(xiàng)事業(yè)加速發(fā)展。某又一次站到

5、歷史前沿，成為外矚目的改革先鋒。2011 年某區(qū)委十一屆十三次全會(huì)確定了“城市升級(jí)引領(lǐng)轉(zhuǎn)型發(fā)展，共建共享幸福某”戰(zhàn)略目標(biāo)，未來五年的奮斗目標(biāo)是：宜居城鄉(xiāng)展現(xiàn)新面貌，網(wǎng)絡(luò)型城市 基本成型，濱水組團(tuán)和衛(wèi)星小城煥發(fā)活力。轉(zhuǎn)型發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?，某智造?dòng)力充沛，發(fā)展質(zhì)量顯著提升。協(xié)同共治進(jìn)入新階段，社會(huì)建設(shè)勇當(dāng)尖兵，公共治理再當(dāng)先鋒。實(shí)現(xiàn)城市品位、生活品質(zhì)、文明水平與經(jīng)濟(jì)地位同步升級(jí)。三大功能片區(qū)指在區(qū)域一體發(fā)展的基礎(chǔ)上，根據(jù)各鎮(zhèn)街的地理區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、資源稟賦，將全區(qū)分為東、北、西南三大功能片區(qū)。東部片區(qū)以大良、容桂、倫教為主，發(fā)展主題為“陽光智城”，定位為珠三角城市群的區(qū)域中心，重點(diǎn)完善政治、經(jīng)濟(jì)、文

6、化中心功能，發(fā)展科研、商務(wù)、金融服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)，集聚信息、人才、資本、技術(shù)等優(yōu)勢(shì)城市資源，打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總部基地和中國(guó)南方智谷核心區(qū)；北部片區(qū)以北滘、 村、 樂從、 龍江為主， 發(fā)展主題為“創(chuàng)意新城”，重點(diǎn)對(duì)接廣佛都市核心， 主動(dòng)融入廣佛都市圈， 以工業(yè)設(shè)計(jì)、文化創(chuàng)意和現(xiàn)代信息物聯(lián)技術(shù)增添產(chǎn)業(yè)活力，以城市意識(shí)和國(guó)際元素塑造都市魅力，帶動(dòng)專業(yè)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造現(xiàn)代創(chuàng)意設(shè)計(jì)和商貿(mào)物流基地； 西南片區(qū)以勒流、 杏壇、 均安為主，發(fā)展主題為“生態(tài)新城”，重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和生態(tài)休閑旅游業(yè)，探索低碳生產(chǎn)、生活之路，打造生態(tài)產(chǎn)業(yè)示基地。2.5 產(chǎn)業(yè) 是指介于第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的中間產(chǎn)業(yè)，既有服務(wù)、貿(mào)易、結(jié)算等

7、第三產(chǎn)業(yè)管理中心的職能，又兼?zhèn)洫?dú)特的研發(fā)中心、核心技術(shù)產(chǎn)品的生產(chǎn)中心和現(xiàn)代物流運(yùn)行服務(wù)等第二產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的職能。 2.5 產(chǎn)業(yè)突出生產(chǎn)性服務(wù)，突破傳統(tǒng)的產(chǎn)品生產(chǎn)流通方式，以市場(chǎng)發(fā)展需要為支持，以生產(chǎn)性服務(wù)為主體，以研發(fā)設(shè)計(jì)、虛擬工廠為表現(xiàn)手法，從而把整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈聯(lián)系起來。綜上所述，某區(qū)成為中國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的先鋒，在發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤其是在發(fā)展商貿(mào)服務(wù)和文化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)集聚基地等方面，都給予了高度的重視，并在政策扶持和導(dǎo)向上做出了積極的努力，為本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境氛圍。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的微觀背景本項(xiàng)目選址在某區(qū)倫教街道熹涌工業(yè)區(qū)，之所以選擇在此，主要是綜合考慮某區(qū)熹涌村當(dāng)前良好的微觀環(huán)境

8、。倫教是某核心城區(qū)，發(fā)展主題為“陽光智城”，定位為珠三角城市群的區(qū)域中心，重點(diǎn)完善政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心功能，發(fā)展科研、商務(wù)、金融服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)，集聚信息、人才、 資本、 技術(shù)等優(yōu)勢(shì)城市資源， 打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總部基地。倫教目前有長(zhǎng)鹿農(nóng)莊、香云紗基地、木工機(jī)械城、華潤(rùn)萬佳、某珠寶城等農(nóng)莊、文化基地、專業(yè)展館、購物中心、珠寶主題公園等為結(jié)構(gòu)的多種商貿(mào)業(yè)態(tài)。與此相對(duì)應(yīng)的文化產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃上，有倫教敬貽職業(yè)中學(xué)，位于大良的南方智谷，某職業(yè)技術(shù)學(xué)院，位于北窖的省工業(yè)設(shè)計(jì)城，將形成某區(qū)文化產(chǎn)業(yè)的基本格局。對(duì)比珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域的市的文化與商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局可以發(fā)現(xiàn)，某區(qū)目前尚沒有一個(gè)以珠寶首飾主題的大型集聚基地。

9、以擁有周大福及周生生兩大珠寶巨頭的某，居然沒有一個(gè)珠寶產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，因此，攜中國(guó)珠寶兩大巨頭及某眾多珠寶企業(yè)的珠寶產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)勢(shì)在必行。倫教做為某中心城區(qū)，羊大路周邊地塊整體規(guī)劃為商業(yè)用地，倒避企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，淘汰落后產(chǎn)業(yè)。也迫切需要高端商業(yè)中心帶動(dòng)地段整體轉(zhuǎn)型。自周大福、周生生設(shè)廠于倫教， 20 年來聚集了大量專業(yè)的珠寶人才。 隨著某人民醫(yī)院、 體育館、 五星級(jí)酒店的建設(shè)，龍洲路升格為 326 國(guó)道，萬科等一大批地產(chǎn)落戶倫教，消費(fèi)力巨大的倫教同樣在成熟城區(qū)需要以特定文化主題引領(lǐng)下的大型文化產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)商貿(mào)集聚基地。按照新的倫教整體規(guī)劃，羊大路邊的熹涌工業(yè)區(qū)已全部規(guī)劃為商業(yè)用地，因此，綜合考慮區(qū)域優(yōu)

10、勢(shì)、地理位置、建筑品質(zhì)、業(yè)態(tài)組合、營(yíng)商氛圍等因素，倫教街道熹涌工業(yè)區(qū)都是開發(fā)和改造成為主題文化產(chǎn)品與商貿(mào)集散地的首選。第三節(jié) 項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境分析本項(xiàng)目選擇的珠寶首飾行業(yè)，具有十分巨大的市場(chǎng)前景和廣闊的發(fā)展空間。而以此為主題形成的及產(chǎn)品開發(fā)、制造和銷售為一體的集聚基地，不僅可以吸引周邊地區(qū)的消費(fèi)群體，還可以利用其所處的優(yōu)越地理?xiàng)l件，吸納更廣泛地區(qū)的采購受眾，并且使項(xiàng)目成為人們?nèi)粘Ｐ蓍e、旅游、娛樂和學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所。首先， 隨著中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和珠寶產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展， 2010年，中國(guó)已成為世界奢侈品消費(fèi)大國(guó)，但中國(guó)女性飾品人均占有率不足5%,市場(chǎng)潛力十分巨大。全國(guó)每年有近1000 萬對(duì)新人喜結(jié)良緣 ,

11、因結(jié)婚而產(chǎn)生的消費(fèi)高達(dá)2500 億元。眾多世界知名珠寶名牌，更是非?？春弥袊?guó)的消費(fèi)市場(chǎng)及制造環(huán)境，對(duì)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)躍躍欲試。從中國(guó)珠寶產(chǎn)業(yè)的整體格局來看，黃金珠寶企業(yè)的國(guó)市場(chǎng)銷售額約占全國(guó) 1 3, 市場(chǎng)占有率居國(guó)第一。珠寶產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值在 430 億元以上， 生產(chǎn)能力占國(guó)珠寶市場(chǎng)70 以上。珠寶產(chǎn)業(yè)成為了經(jīng)濟(jì)騰飛新的“增長(zhǎng)引擎”和“城市名片”。從市珠寶產(chǎn)業(yè)布局來看，大都集中在中港國(guó)際珠寶城、水貝工業(yè)區(qū)、沙頭角工業(yè)區(qū)等東部地區(qū)，其中水貝工業(yè)區(qū)又占到全市珠寶生產(chǎn)和交易的七成規(guī)模，在全國(guó)珠寶行業(yè)處于舉足輕重的地位。但水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園也經(jīng)歷了三舊改造到以商貿(mào)為主的珠寶產(chǎn)業(yè)園升級(jí)的過程。水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園廠房

12、大都是上世紀(jì)80 年代的建筑，外表舊，區(qū)道路狹窄，區(qū)臨街一樓和廠房一樓大部分以汽車維修、裝飾材料和雜貨店為主，與珠寶、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)環(huán)境難以相容。市分多次投入巨資對(duì)水貝區(qū)域進(jìn)行市政改造，通過三舊改造的辦法，將一個(gè)工業(yè)區(qū)變成了今天以商貿(mào)為主的真正的珠寶時(shí)尚商城。相比之下，以擁有中國(guó)珠寶連鎖經(jīng)營(yíng)鼻祖周大福、周生生兩大巨頭的某，無論是珠寶首飾制造還是連鎖銷售的某，卻沒有產(chǎn)品展示和銷售的集散場(chǎng)所。綜上可見，盡管同樣擁有眾多強(qiáng)大實(shí)力的研發(fā)、設(shè)計(jì)和制造企業(yè)，以及便利的交通條件、大量的消費(fèi)人群，以擁有中國(guó)珠寶連鎖經(jīng)營(yíng)鼻祖周大福、周生生兩大巨頭的某，卻沒有產(chǎn)品展示和銷售的集散場(chǎng)所。這為項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施開辟了市場(chǎng)的

13、機(jī)會(huì)窗口。水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展歷程，也為某珠寶產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)提供了可借鑒的樣板。在對(duì)某的消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查后顯示，某區(qū)域消費(fèi)水平極高。2010年奧區(qū)GD嘀達(dá)1935.6億，區(qū)域零售消費(fèi)總額已經(jīng)達(dá)到 500 億元。這些數(shù)據(jù)都足以說明某區(qū)已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)。而且，項(xiàng)目所在的倫教街道，聚集了萬科沁園、唯美嘉園、濤匯領(lǐng)御花園、海琴水岸、凱藍(lán)名都、濤匯領(lǐng)御居住區(qū)等高尚居住群體，這使得其周邊不僅人流量大，而且具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，足以讓項(xiàng)目發(fā)揮聚集人氣的作用。第三章 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的定位本項(xiàng)目的定位是“立足倫教，以某珠寶城為中心，通過對(duì)現(xiàn)有舊工

14、業(yè)區(qū)進(jìn)行翻新和改造，建設(shè)具有區(qū)域性影響力的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)積聚基地，并通過賦予基地文化涵，使其成為倫教乃至某全新的珠寶文化休閑與旅游購物中心。上述項(xiàng)目定位中，包含幾個(gè)關(guān)鍵詞及核心概念，分別闡釋如下：1、“立足倫教”正如在本報(bào)告第三章中所分析的，從目前某區(qū)和倫教的未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局來看，缺少高水平、上檔次的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)集聚基地，這和倫教相關(guān)產(chǎn)業(yè)在某乃至全國(guó)的實(shí)際地位是不相稱的。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)首先是彌補(bǔ)了某倫教珠寶產(chǎn)業(yè)的一塊產(chǎn)業(yè)空白。中國(guó)兩大珠寶巨頭周大福、周生生均起源于倫教，成為項(xiàng)目立足倫教的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2、“產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)集聚基地”產(chǎn)業(yè)離不開商業(yè)平臺(tái)的促動(dòng)作用，而平臺(tái)的價(jià)值也取決于產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

15、。因此，本項(xiàng)目在定位中，著眼于構(gòu)建完整的珠寶經(jīng)濟(jì)鏈條，從產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計(jì)，到制造加工，到高端展示交易，特別是利用目前現(xiàn)有周大福、周生生珠寶在全國(guó)的連鎖店將某珠寶推廣出去，以某珠寶城現(xiàn)有的高端銷售場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)零售、旅游、文化相結(jié)合的銷售模式，再經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)和反饋后進(jìn)行新的開發(fā)和設(shè)計(jì)，構(gòu)成一個(gè)微縮的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。圈上下游配套企業(yè)、同行競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)以及公共服務(wù)企業(yè)利用集聚基地的整合效應(yīng)，最大限度降低市場(chǎng)開拓的成本和投入。高端展示交易是指在高端的商場(chǎng)中展示和銷售包括國(guó)際名牌在的珠寶首飾等奢侈品，并提供五星級(jí)的酒店餐飲住宿服務(wù)。3、“文化涵”與“文化休閑與旅游購物中心”本項(xiàng)目并非單純的、傳統(tǒng)意義上的工業(yè)園區(qū)或高新

16、技術(shù)園區(qū)，也不是單純的批發(fā)市場(chǎng)。從項(xiàng)目所在的區(qū)位周邊環(huán)境和項(xiàng)目自身檔次水平出發(fā)，最終希望建設(shè)的應(yīng)該是賦予深刻文化涵的項(xiàng)目。之所以如此，和項(xiàng)目選擇的產(chǎn)業(yè)主題有很大關(guān)系。珠寶首飾本身就不是一般的商品，如果希望獲得市場(chǎng)的青睞，就必須具有豐富的文化底蘊(yùn)；同時(shí)，此類產(chǎn)業(yè)不僅是簡(jiǎn)單的加工制造，創(chuàng)意與設(shè)計(jì)在產(chǎn)品價(jià)值中所占的比重是很高的。由此可見，項(xiàng)目主題本身就和文化產(chǎn)業(yè)不可分，其中的從業(yè)人員也和文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)，加上本項(xiàng)目所在的區(qū)位是某區(qū)中心城區(qū)，區(qū)人群的消費(fèi)水平和整體素質(zhì)較高，加上某美食及水鄉(xiāng)文化，所有這些因素決定了項(xiàng)目完全可以通過建設(shè)成以文化休閑、娛樂購物為外在吸引的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)集聚基地。兩者相輔相成，相互

17、促進(jìn)，還可以聚集人氣，擴(kuò)大影響，成為倫教中心商貿(mào)組團(tuán)的中心，進(jìn)一步形成對(duì)周邊地區(qū)的帶動(dòng)和輻射。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)綜合考慮本項(xiàng)目所處的宏觀與微觀環(huán)境，以及自身?xiàng)l件， 項(xiàng)目具有十大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：1、區(qū)域優(yōu)勢(shì)從某的整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來講，項(xiàng)目彌補(bǔ)了產(chǎn)業(yè)空白，因此，實(shí)現(xiàn)了某珠寶產(chǎn)業(yè)的聚集，也為項(xiàng)目的發(fā)展預(yù)留了廣闊的空間。而從某區(qū)的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)來看，項(xiàng)目落戶后，可以成為帶動(dòng)全區(qū)及周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大引擎，成為經(jīng)濟(jì)文化中心北擴(kuò)的催化劑。同時(shí)，由于倫教毗鄰番禺沙灣珠寶產(chǎn)業(yè)園、珠寶產(chǎn)業(yè)群，珠三角地區(qū)的珠寶首飾和工藝禮品產(chǎn)業(yè)在全國(guó)乃至世界上也占有舉足輕重的地位，這為實(shí)現(xiàn)某區(qū)在珠三角城市群的區(qū)域中心，及鞏固某區(qū)

18、在珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所處的引領(lǐng)和帶動(dòng)地位將會(huì)起到積極的作用，反過來，也為項(xiàng)目的未來運(yùn)作成功，奠定了基礎(chǔ)。2、交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所處的倫教， 105 國(guó)道南北而過， 326 國(guó)道東西而過，距一環(huán)、 北二環(huán)、 廣珠輕軌某站、 碧桂路等不足5 分鐘車程。如此便利的交通條件，使得項(xiàng)目吸引消費(fèi)群體、帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及便捷的物流服務(wù)成為可能。3、規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總占地面積為 90000 平方米， 總建筑面積約 270000平方米，在以珠寶首飾為主的文化產(chǎn)業(yè)基地，已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模，足夠?qū)χ苓叜a(chǎn)生較大的影響。4、定位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的定位并沒有一味地追求大、新、奇，而是結(jié)合實(shí)際的情況，突出區(qū)域性領(lǐng)先和產(chǎn)商結(jié)合的特點(diǎn)，并最終落

19、腳在文化休閑與娛樂購物中心上，這使得項(xiàng)目未來聚集人氣的能力大大提升，而且也符合項(xiàng)目所在區(qū)域周邊地區(qū)的現(xiàn)實(shí)發(fā)展情況，從而借助已經(jīng)發(fā)展起來的成熟社區(qū)環(huán)境促進(jìn)項(xiàng)目自身的成功運(yùn)作。5、功能優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目提供的是產(chǎn)業(yè)鏈條中全方位服務(wù)，從開發(fā)設(shè)計(jì)到生產(chǎn)加工，從交易展示到休閑娛樂高端消費(fèi)，因此，不同需要的客戶都可以在本項(xiàng)目中找到適合自己的服務(wù)容，并且特別為中小企業(yè)的需要設(shè)計(jì)了面積適合的開發(fā)設(shè)計(jì)工作室和集中的多功能展示與方案演播室，既滿足其成本控制的需要，又不失其體面。類似的功能考慮在項(xiàng)目規(guī)劃中還可以找出很多，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目強(qiáng)大的功能優(yōu)勢(shì)。6、專業(yè)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目并不是簡(jiǎn)單意義上的舊工業(yè)區(qū)翻新后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而是具

20、有明確發(fā)展訴求和深厚文化涵的項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)方將與中國(guó)地質(zhì)大學(xué) （） 、 復(fù)旦大學(xué)、 華南理工大學(xué)、美術(shù)學(xué)院、珠寶行業(yè)協(xié)會(huì)、展覽業(yè)、珠寶檢測(cè)中心、電子商務(wù)網(wǎng)等專業(yè)海外商協(xié)會(huì)合作，不僅聚集廠家和商家，還主動(dòng)為其搭建對(duì)外出口和交流合作的橋梁，使其真正實(shí)現(xiàn)生意上的成功。因此，本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。7、營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目將依托眾多的專業(yè)合作伙伴，將國(guó)際貿(mào)易、旅游概念、展會(huì)經(jīng)濟(jì)等結(jié)合在一起，可以幫助入駐單位促成大宗交易成功，因此項(xiàng)目具有強(qiáng)大的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。8、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)珠寶首飾乃至整個(gè)中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)目前正處在歷史上的最好時(shí)期，以此為概念的商業(yè)行為勢(shì)必成為商業(yè)潮流的新寵。9、政策優(yōu)勢(shì)由于本項(xiàng)目的選題完全符合某區(qū)政府

21、的發(fā)展規(guī)劃，還彌補(bǔ)了城市產(chǎn)業(yè)布局中的空白，所以區(qū)街兩級(jí)政府對(duì)項(xiàng)目都會(huì)給予政策方面的扶持和傾斜，進(jìn)而使進(jìn)入項(xiàng)目的商家受惠。10 、管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目采用建設(shè)單位成立專業(yè)項(xiàng)目管理公司的方式，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、 統(tǒng)一管理、 統(tǒng)一推廣， 從而確保項(xiàng)目能夠順利實(shí)施。加上新品研發(fā)平臺(tái)、 設(shè)計(jì)產(chǎn)品交易平臺(tái)、 文化創(chuàng)意發(fā)布平臺(tái)、電子信息服務(wù)平臺(tái)、金融服務(wù)平臺(tái)、研發(fā)設(shè)計(jì)人才交流平臺(tái)、 配套服務(wù)平臺(tái)這七個(gè)平臺(tái)的綜合運(yùn)營(yíng)，保證進(jìn)入項(xiàng)目的商家 成功。第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則一、項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想本項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想是“以文促商，以商養(yǎng)文”。歷來“文”、“商”二者之間難以相容，隨著改革開放的 不斷深入，尤其是各級(jí)政府對(duì)于

22、發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的高度重視， 將“文化”與“產(chǎn)業(yè)”相提并論，為我們發(fā)展相關(guān)項(xiàng)目創(chuàng)造 了良好的宏觀環(huán)境。所謂“以文促商”，就是通過賦予普通的商業(yè)行為以文 化涵和主題，提升商業(yè)行為的檔次，使其傳遞的不僅僅是商 品本身的價(jià)值，還有其隱含的文化。這樣，可以提高交易的 成功率，并且提升產(chǎn)品交易過程中的價(jià)值增值空間。所謂“以商養(yǎng)文”，就是利用交易獲取的收益，反哺為 交易成功創(chuàng)造條件的文化本身。單純的文化與文化產(chǎn)品，不 與市場(chǎng)化的商業(yè)交易行為相結(jié)合，不能滿足消費(fèi)群體的需 求，只能是陽春白雪，曲高和寡。而能夠走入尋常人家的文 化，則更加具有生命力。能夠認(rèn)識(shí)和接受文化中的不同側(cè)面 需求，并接受通過商業(yè)行為促進(jìn)文化的

23、交流，才能為文化的發(fā)展提供更多的發(fā)展空間。二、項(xiàng)目建設(shè)的原則1、特色性原則特色是項(xiàng)目成功發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿蜁?huì)愈強(qiáng)。突出珠寶文化主題、融入文化、休閑和購物、覆蓋完整的產(chǎn)業(yè)鏈條等等都是本項(xiàng)目的特色。園區(qū)規(guī)劃要秉承“綠色、自然、恬靜、適宜、環(huán)?！钡囊螅ΡＷo(hù)原始生態(tài)環(huán)境，重視環(huán)境綜合治理，嚴(yán)防項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)過程產(chǎn)生新的環(huán)境污染，注重和周邊和平醫(yī)院、某區(qū)人民醫(yī)院、某體育館、長(zhǎng)鹿農(nóng)莊、羊大路綠道等相關(guān)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)發(fā)展，與某水鄉(xiāng)融于一體。2、先進(jìn)性原則項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)具有一定的前瞻性，要能適應(yīng)國(guó)際、國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。單純的制造加工或者產(chǎn)品批發(fā)集散地已經(jīng)趨于飽和， 為最大限度縮

24、短產(chǎn)業(yè)鏈條流程， 更加吸引消費(fèi)群體，創(chuàng)造良好的采購環(huán)境，本項(xiàng)目的建設(shè)就是巧妙地將生產(chǎn)與商貿(mào)相結(jié)合，將商貿(mào)與展示相結(jié)合。3、經(jīng)濟(jì)性原則項(xiàng)目建設(shè)的目的是為了帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，要始終遵循經(jīng)濟(jì)性原則：一是項(xiàng)目建設(shè)要在保持高標(biāo)準(zhǔn)的前提下，力求降低項(xiàng)目投資；二是要注重項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，防止建設(shè)低效益或效益項(xiàng)目。從項(xiàng)目定位的確立就可以看出，本項(xiàng)目更加務(wù)實(shí)。4、生態(tài)環(huán)保原則項(xiàng)目雖然不存在重污染產(chǎn)業(yè)，但仍然要注重“生態(tài)環(huán)保原則”。在規(guī)劃布局上，應(yīng)充分利用綠化、園藝等點(diǎn)綴產(chǎn)業(yè)園區(qū)，采用節(jié)能設(shè)施和屋頂綠化等。第四章 項(xiàng)目建設(shè)容第一節(jié) 項(xiàng)目的功能規(guī)劃根據(jù)本項(xiàng)目的定位，項(xiàng)目建設(shè)容的功能夠規(guī)劃

25、概括為“一中心、一基地、五區(qū)域”。所謂 “一中心、 一基地” 表示本項(xiàng)目涵蓋了滿足 “專業(yè)”與“大眾”兩方面的需求。單純的“專業(yè)”會(huì)使項(xiàng)目變成傳統(tǒng)意義上的加工制造園區(qū)，缺少與市場(chǎng)和消費(fèi)群體的良好互動(dòng)；單純的“大眾”會(huì)使項(xiàng)目變成沒有產(chǎn)業(yè)依托的傳統(tǒng)意義上的商業(yè)街區(qū)，不利于使商業(yè)氛圍更上檔次，缺乏后勁。“一中心”是指“珠寶文化旅游中心”，“一基地”是指“珠寶首飾加工交易基地”。圍繞上述兩個(gè)主題，整個(gè)項(xiàng)目從功能上將分為五個(gè)區(qū)，即“生產(chǎn)加工區(qū)”、“展示交易區(qū)”、 “文化旅游區(qū)”、“教育研發(fā)區(qū)”和“公共服務(wù)區(qū)”。、生產(chǎn)加工區(qū)專為珠寶首飾和工藝禮品類產(chǎn)品的加工制造而劃分的區(qū)域，除成品組裝和加工外，與此類產(chǎn)品

26、相關(guān)的配套零部件制造也包含在本區(qū)。通過吸引更多同類型產(chǎn)品的加工與制造廠商進(jìn)入園區(qū)，一方面使產(chǎn)業(yè)逐步產(chǎn)生集聚效益，降低生產(chǎn)制造過程中的產(chǎn)業(yè)鏈成本；另一方面，最大限度縮短產(chǎn)業(yè)制造與展示交易之間的距離，取消眾多的中間環(huán)節(jié)，使產(chǎn)業(yè)更貼近市場(chǎng)。二、展示交易區(qū)專為生產(chǎn)廠家和批發(fā)零售商進(jìn)行珠寶首飾與工藝禮品類產(chǎn)品交易和展示的區(qū)域。在這個(gè)區(qū)域里，廠家可以全面展示自身的產(chǎn)品，形成永不落幕的展覽交易會(huì)。而專業(yè)批發(fā)商則可以利用具備集聚效應(yīng)的交易區(qū)域進(jìn)行專業(yè)產(chǎn)品的交易。根據(jù)展示和交易容的不同類別， 該區(qū)域共包含6 個(gè)子功能區(qū)：1、珠寶首飾展示交易區(qū)集中展示和交易珠寶首飾類產(chǎn)品。2、工藝禮品展示交易區(qū)集中展示和交易工藝

27、禮品類產(chǎn)品。3、家居飾品展示交易區(qū)集中展示和交易家居飾品類產(chǎn)品。4、高端國(guó)際奢侈品展示交易區(qū)集中展示和交易各類國(guó)際高端奢侈品相關(guān)產(chǎn)品。包含一個(gè)高端商場(chǎng)。5、民間創(chuàng)意展示交易區(qū)面向民間，收集各類自己設(shè)計(jì)制作的工藝、飾品、玩具等，提供集中展示、寄售和交流的平臺(tái)，通過發(fā)揮群眾的創(chuàng)造智慧，使本項(xiàng)目的吸引力大幅提升。6、珠寶首飾與工藝禮品拍賣區(qū)該區(qū)域是對(duì)產(chǎn)品展示與交易功能的補(bǔ)充，通過提供專業(yè)的拍賣服務(wù)，面向高檔珠寶首飾、限量版工藝禮品和民間孤品飾品等的交易。三、文化旅游區(qū)面向消費(fèi)市場(chǎng)，以參與體驗(yàn)為主的區(qū)域，其目的是吸引更多的人群來本項(xiàng)目游覽和消費(fèi)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響。文化旅游區(qū)的建設(shè)將使本項(xiàng)目成為某區(qū)又一群眾

28、消費(fèi)、休閑和旅游的中心。文化旅游區(qū)按其容類別，包含四個(gè)子功能區(qū)：1、珠寶文化主題廣場(chǎng)該廣場(chǎng)以珠寶文化主題雕塑、文化小品為主，提供群眾休閑和交流，并可以作為日常舉辦社區(qū)文化活動(dòng)的場(chǎng)所。2、珠寶主題體驗(yàn)區(qū)該區(qū)域主要是結(jié)合珠寶文化，建立珠寶博物館、金礦、鉆石礦等。通過實(shí)物標(biāo)本、互動(dòng)電腦屏等多種方式，傳播珠寶文化。3、酒文化體驗(yàn)與特色酒吧街該區(qū)域?qū)⒓腥澜绺鞯孛?，介紹和展示各地酒文化，建設(shè)顧客專用酒窖，定期舉辦品酒會(huì)，珍藏名酒交換和以酒會(huì)友活動(dòng)。在此基礎(chǔ)上，建設(shè)成特色酒吧街，引入特色文化表演項(xiàng)目進(jìn)入酒吧街，建設(shè)小型露天電影放映場(chǎng)等，使本項(xiàng)目成為文化氛圍濃厚的中高檔消費(fèi)區(qū)。4、休閑會(huì)所與俱樂部休閑會(huì)

29、所和俱樂部面向園區(qū)人員和市場(chǎng)消費(fèi)群體，以及專為私人酒窖擁有者等提供小型聚會(huì)、休閑娛樂等服務(wù)，如餐飲、KTM棋牌、沐足、水療、SPA等。特別提供絕無僅有的黃金大餐。遠(yuǎn)期包含一個(gè)五星級(jí)酒店。四、教育研發(fā)區(qū)配合珠寶首飾與工藝禮品產(chǎn)業(yè)主題，尤其是文化產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，集中相關(guān)的設(shè)計(jì)開發(fā)與培訓(xùn)項(xiàng)目，不僅服務(wù)本園區(qū)客戶，更面向周邊地區(qū)。本區(qū)域包含兩個(gè)子功能區(qū)：1、設(shè)計(jì)開發(fā)區(qū)本區(qū)域的核心容是產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作室和裝飾工程與居家設(shè)計(jì)工作室。產(chǎn)業(yè)鏈條的上游環(huán)節(jié)基本集中在此，可以形成專業(yè)創(chuàng)意與設(shè)計(jì)基地，創(chuàng)意與設(shè)計(jì)成果既可以進(jìn)入展示交易區(qū)進(jìn)行直接展示和交易，也可以為園區(qū)制造工廠所采用。裝飾工程與居家設(shè)計(jì)工作室可以直接為珠寶連鎖

30、店提供店面設(shè)計(jì)裝修及周邊日益增多的樓盤提供服務(wù)。2、培訓(xùn)區(qū)本區(qū)域?qū)⒓懈黝惻嘤?xùn)項(xiàng)目，包括“珠寶首飾設(shè)計(jì)”、“珠寶鑒定”、“裝飾工程設(shè)計(jì)”、“動(dòng)漫設(shè)計(jì)”、“工業(yè)設(shè)計(jì)”等專業(yè)培訓(xùn)項(xiàng)目，也包括面向普通消費(fèi)人群的培訓(xùn)項(xiàng)目，包括珠寶 DIY、樂器培訓(xùn)、美術(shù)培訓(xùn)、舞蹈培訓(xùn)、茶藝培訓(xùn)、棋類培訓(xùn)等。通過上述項(xiàng)目的實(shí)施，可以使本園區(qū)成為周邊地區(qū)集中進(jìn)行專業(yè)和群眾培訓(xùn)的中心。五、公共服務(wù)區(qū)本項(xiàng)目中專為其他功能區(qū)提供公共服務(wù)的區(qū)域，實(shí)現(xiàn)新品研發(fā)平臺(tái)、設(shè)計(jì)產(chǎn)品交易平臺(tái)、文化創(chuàng)意發(fā)布平臺(tái)、電子信息服務(wù)平臺(tái)、金融服務(wù)平臺(tái)、研發(fā)設(shè)計(jì)人才交流平臺(tái)、配套服務(wù)平臺(tái)七大功能，共包含五個(gè)子功能區(qū)：1、珠寶質(zhì)量鑒定中心與國(guó)知名質(zhì)量鑒定

31、機(jī)構(gòu)合作，在本園區(qū)設(shè)立珠寶質(zhì)量鑒定中心，通過提供中立的第三方鑒定服務(wù)，使在本園區(qū)經(jīng)營(yíng)的商家遵守質(zhì)量和誠信守則，也使來此消費(fèi)的不同類型的消費(fèi)者安心消費(fèi)。 同時(shí)， 堅(jiān)定中心還將定期舉辦專業(yè)知識(shí)講座，以及為個(gè)人收藏愛好者提供鑒定等服務(wù)。2、會(huì)議與創(chuàng)意演播中心為充分考慮園區(qū)中小型商家的需要，盡量降低其運(yùn)營(yíng)成本，園區(qū)將設(shè)立集中公共的會(huì)議與創(chuàng)意與演播中心，提供商家與客戶召開會(huì)議，向客戶進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計(jì)演示的專業(yè)場(chǎng)所和設(shè)施，包括遠(yuǎn)程展示、大屏幕演播、專業(yè)演示文件制作、專業(yè)會(huì)議設(shè)施等。此類設(shè)施由于造價(jià)較高，中小商家由于使用頻率并不高，因此自己配制不經(jīng)濟(jì)，而通過有需要時(shí)租用則可以大幅度降低成本，此類設(shè)施還可以考慮向

32、園區(qū)以外的用戶開放，以擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響。3、電子商務(wù)服務(wù)中心項(xiàng)目建設(shè)單位將專為本項(xiàng)目開設(shè)網(wǎng)上展示與交易平臺(tái)，所有入駐商家可以通過該平臺(tái)不受國(guó)界限制，與海外商家開展交易和展示，也可以利用系統(tǒng)提供的專業(yè)服務(wù)進(jìn)行在線支付和商家調(diào)查等，以確保交易的安全和快捷。4、物流服務(wù)中心面向園區(qū)商家，提供及時(shí)、周到的物流運(yùn)輸服務(wù)，專門制定信息、 資金、人、貨、車的立體分流路線和指揮中心，方便各項(xiàng)交易的開展。5、設(shè)計(jì)師公寓園區(qū)專門為商家設(shè)立公寓設(shè)施，服務(wù)商家員工。6、建立專項(xiàng)基金通過和銀行、風(fēng)投公司合作成立專項(xiàng)基金，為園區(qū)企業(yè)服務(wù)。第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃本項(xiàng)目的建設(shè)將在保留現(xiàn)有熹涌工業(yè)區(qū)建筑和基本道路格局的前提下，

33、通過對(duì)現(xiàn)有建筑進(jìn)行翻新、加固，對(duì)區(qū)間道路進(jìn)行拓寬和修繕等，使其滿足項(xiàng)目功能規(guī)劃的需要。建設(shè)規(guī)劃主要分為 4 部分，即“建筑單體規(guī)劃” 、 “道路與園區(qū)規(guī)劃” 、 “市政設(shè)施規(guī)劃”和“園林綠化規(guī)劃” 。“建筑單體規(guī)劃”主要結(jié)合功能規(guī)劃，按照不同功能，對(duì)現(xiàn)有建筑進(jìn)行改造和翻新。規(guī)劃原則是依據(jù)建筑不同功能，對(duì)于同一功能的建筑采用同一色彩和風(fēng)格的外部裝飾，以區(qū)分園區(qū)不同功能的建筑。對(duì)于建筑部的改造，則視不同產(chǎn)業(yè)的具體特點(diǎn)，采用不同的改造方法。例如，對(duì)于珠寶首飾類加工制造工廠，由于其所占面積并不大，因此可以選擇建筑體量較小的原有廠房，而對(duì)于工藝禮品類工廠，有些需要較大規(guī)模的生產(chǎn)面積和較大尺量的電梯運(yùn)輸條

34、件，則可以考慮現(xiàn)有園區(qū)中建設(shè)期較晚的大廠房進(jìn)行改造。對(duì)于園區(qū)現(xiàn)存較多的員工宿舍，其改造方向可以重點(diǎn)考慮設(shè)計(jì)師公寓、創(chuàng)意設(shè)計(jì)工作室、樂器培訓(xùn)、藝術(shù)培訓(xùn)、休閑娛樂、酒窖儲(chǔ)藏等用途，因?yàn)樯鲜龉δ苄枰拿娣e不大，更多考慮的是環(huán)境和氛圍，因此，完全有條件經(jīng)過改造和翻新，使其滿足功能需要?！暗缆放c園區(qū)規(guī)劃”是本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃的重頭，因?yàn)楦鶕?jù)本項(xiàng)目的功能規(guī)劃可見，占地9 萬余平方米的園區(qū)，將包含 5 大功能分區(qū)，每個(gè)功能分區(qū)又包含若干子功能區(qū)，未來園區(qū)工作人員與游覽和消費(fèi)人員的數(shù)量將比當(dāng)前高出數(shù)倍甚至十幾倍。如何很好地將這些人群分入到不同建筑，并疏導(dǎo)整體人流，對(duì)于道路和園區(qū)規(guī)劃提出了很高的要求。在園區(qū)規(guī)劃中，

35、結(jié)合河西工業(yè)區(qū)的建筑現(xiàn)狀，找由面積 足夠大的露天廣場(chǎng)比較有難度，因此，應(yīng)重點(diǎn)考慮開辟現(xiàn)有 建筑首層作為人流公共活動(dòng)空間，創(chuàng)造有別于露天廣場(chǎng)的另 一番風(fēng)情步行街，這樣可以解決大量人員公共活動(dòng)區(qū)域不足 的問題，而且還可以創(chuàng)造由獨(dú)一無二的別樣情調(diào)。在園區(qū)靠近羊大路一側(cè)，重點(diǎn)安排文化主題廣場(chǎng)，因?yàn)?此位置是聯(lián)通周邊的關(guān)鍵，可以迅速到達(dá)周邊已經(jīng)相對(duì)成熟 的商業(yè)街區(qū)，融入其中，可以帶動(dòng)整個(gè)園區(qū)的發(fā)展。在車位規(guī)劃上，應(yīng)考慮園區(qū)現(xiàn)有道路比較狹窄的現(xiàn)狀， 可以選擇在園區(qū)外部靠近河岸的區(qū)域，集中作為公共停車 場(chǎng)；還可以結(jié)合園區(qū)道路翻新和改造，參考香港和澳門道路 狹窄，但仍巧妙安排停車位的經(jīng)驗(yàn)。在道路改造上，應(yīng)為道

36、路融入文化涵，可以考慮按照不 同的功能劃分，將珠寶文化結(jié)合世界各地具有特色的街道風(fēng) 格融入到本園區(qū)的街道翻新改造中。正因?yàn)楸緢@區(qū)街道狹 窄，但兩側(cè)建筑體量并不高，而且由于建筑年份不同，因此 形成了高低錯(cuò)落的現(xiàn)狀。在改造規(guī)劃中，可以充分利用這一 現(xiàn)狀。如果能夠選擇不同地域的街景，配合將兩側(cè)建筑的外 墻及門面也改造成同樣風(fēng)格，再加入珠寶造型做為雕塑和燈 飾，地面變成愛心路、鉆石路等，則園區(qū)本身也可以成為一 個(gè)文化旅游的熱點(diǎn)，再將文化產(chǎn)品的展示、交易融入其中，則項(xiàng)目將會(huì)因此成為莫的一個(gè)旅游亮點(diǎn)。“市政市規(guī)劃”方面，重點(diǎn)包含對(duì)現(xiàn)有園區(qū)供電、 供水、 消防、通訊和排污等設(shè)施的改造。其中，應(yīng)重新建設(shè)集中的

37、 變電站和消防中心，將現(xiàn)在的露天變壓器、分散的消防系統(tǒng) 改為室干式變壓器和集中的消防控制系統(tǒng)，以提升園區(qū)整體 用電和消防安全水平。另外，借助道路翻新，將現(xiàn)有園區(qū)的 市政管網(wǎng)系統(tǒng)進(jìn)行一次翻新改造，將露天管線全部變?yōu)榘德?管線。在排污方面，將集中整理現(xiàn)有管線，結(jié)合建設(shè)公廁， 集中處理全區(qū)的污水和垃圾。建設(shè)集中垃圾處理中轉(zhuǎn)站。除上述考慮之外，對(duì)于園區(qū)重點(diǎn)街道和景點(diǎn)，如主題廣 場(chǎng)、特色酒吧街等，應(yīng)設(shè)立景觀照明，以營(yíng)造浪漫氛圍。“園林綠化規(guī)劃”方面，由于本園區(qū)公共露天面積并不 多，因此不宜采用大面積草坪和花園，而是應(yīng)重點(diǎn)選擇小品 型雕塑、噴泉、綠化和垂直綠化，尤其是配合特色街道的改 造，在街道中布置相應(yīng)

38、的樹木、攀爬植物、花卉和小型噴泉 等，使游客和客商在游覽和交易參觀過程中，感受到來自身 邊的親切和不同風(fēng)格的異域風(fēng)情。屋頂綠化也是本項(xiàng)目考慮的一個(gè)重點(diǎn)，由于園區(qū)建筑高 低錯(cuò)落，由條件將屋面改造為花園， 并在花園設(shè)立特色休閑、 餐飲等設(shè)施，為客商和游客提供交流和休息的良好環(huán)境。第三節(jié) 項(xiàng)目總投資及構(gòu)成本項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為人民幣 15 億元，通過企業(yè)自籌、政府入股、風(fēng)投、土地置換股份等多種方式，分批籌集。項(xiàng)目各功能劃分和相應(yīng)的投資構(gòu)成參見表1。序號(hào)功能區(qū)項(xiàng)目名稱占地面積（M2）建筑面積（m2）投資總額（萬元）1生產(chǎn)加工區(qū)珠寶首飾加工廠1,000.003,000450.0特種高端工藝加工廠1,000.

39、003,000450.02展示交易區(qū)珠寶首飾展示交易區(qū)1,940.007,7603,230.0國(guó)際高端奢侈品展示交易區(qū)（商場(chǎng)）4, 488.0022, 44041,410.0家居飾品展示交易區(qū)2,845.0017,0683,410.0玩具及動(dòng)漫產(chǎn)品展示交易區(qū)1,488.009,1102,270.0民間創(chuàng)意展示交易區(qū)350.001,400280.0拍賣中心470.001,880752.03文化旅游區(qū)文化主題廣場(chǎng)（含園林景觀）12,000.001,000560.0按功能劃分的項(xiàng)目投資構(gòu)成表（表1）酒文化與特色酒吧街（含園林景觀）22,548.009,9798,008.0珠寶文化體驗(yàn)區(qū)1,460.0

40、07,3001,825.0休閑會(huì)所與俱樂部（五星級(jí)酒店）21,000.00,00075984.04教育研發(fā)區(qū)創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心620.005,1,005.0培訓(xùn)中心1,000.003,000600.05公共服務(wù)區(qū)珠寶首飾質(zhì)量鑒定中心291.00582174.0會(huì)議與創(chuàng)意演示中心1,000.003,000900.0設(shè)計(jì)師公寓14,000.0022,0006,600.0海關(guān)物流服務(wù)中心1,500.006,0001,500.0園區(qū)管理中心（含市政、電子商務(wù)平臺(tái)、消防等）1,000.002,000600.06合計(jì)90, 000.00314, 547150,000.0合計(jì)33,527.1本項(xiàng)目分四期，共 3年

41、建設(shè)完成，各期投資構(gòu)成參見表2。按建設(shè)期劃分的項(xiàng)目總投資構(gòu)成表（表2）項(xiàng)目建設(shè)期起止時(shí)間總投資（萬 元）1期2008年1月至2010年12月16,000.02期2012年6月至2013年6月11,000.03期2014年7月至2016年6月63,000.04期2016年7月至2018年6月60,000.0合計(jì)2008年1月至2018年6月150,000.0第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目綜合修繕建筑面積為 270,000平方米，修繕后的園區(qū)物業(yè)租金等綜合收益均價(jià)有望達(dá)到50元/平方米，僅租金一項(xiàng)年收益約為 16,200萬元，項(xiàng)目采取滾動(dòng)方式發(fā)展，自項(xiàng)目啟動(dòng)至前期收益變現(xiàn)，前期所投資金約為人民幣2

42、0,000萬元，按90年不變價(jià)累計(jì)滾動(dòng)發(fā)展之資金成本，項(xiàng)目投資回收期約4年。項(xiàng)目建成后，年資金收益率約為40%其中按項(xiàng)目產(chǎn)能80%+,每年交易額高達(dá)人民幣200億元。同時(shí)解決中、高收入就業(yè) 2,000人，對(duì)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人才及 智力儲(chǔ)備現(xiàn)狀有較大改善。第六章項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與管理第一節(jié)項(xiàng)目管理模式本項(xiàng)目采用委托專業(yè)商業(yè)管理公司模式進(jìn)行管理。即項(xiàng) 目建設(shè)單位在完成項(xiàng)目規(guī)劃、立項(xiàng)和基礎(chǔ)設(shè)施改造建設(shè)后， 項(xiàng)目的招商和運(yùn)營(yíng)管理委托專業(yè)的商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。此管 理模式將充分發(fā)揮專業(yè)公司、人員和技能的優(yōu)勢(shì)，突由“專 業(yè)的人做專業(yè)的事”，從而確保項(xiàng)目能夠在一開始就按照正 確的方向開展。除此之外，項(xiàng)目將“合作” 作為管理

43、的主要形式。 其中, 將重點(diǎn)與專業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)和商會(huì)合作，目的是擴(kuò)大項(xiàng)目的影 響，借助已經(jīng)具備相當(dāng)實(shí)力的社會(huì)權(quán)威機(jī)構(gòu)，幫助進(jìn)入園區(qū) 的商家主動(dòng)擴(kuò)大和挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)。例如，項(xiàng)目建設(shè)單位與奧 區(qū)政府開展合作，將項(xiàng)目列為該政府面向國(guó)際市場(chǎng)的重要由 口展示和供應(yīng)基地； 與中國(guó)地址大學(xué)（）、復(fù)旦大學(xué)等合作， 將項(xiàng)目作為學(xué)校的教學(xué)、研究和交易展示基地；與莫區(qū)旅游 局、省旅游局和各主要旅行社合作，將本項(xiàng)目列為莫旅游景 點(diǎn)之一、成為省工業(yè)旅游示基地、科普教育基地等等。通過 上述合作，一方面擴(kuò)大了項(xiàng)目的影響，同時(shí)為進(jìn)駐項(xiàng)目的商 家提供了更立體的多層次服務(wù)，獲得市場(chǎng)實(shí)惠，反之又促進(jìn) 了項(xiàng)目的影響和招商。第二節(jié) 項(xiàng)目營(yíng)

44、銷管理本項(xiàng)目的服務(wù)對(duì)象分為專業(yè)和普通消費(fèi)群體兩類。所謂專業(yè)群體主要指業(yè)制造商、批發(fā)商和設(shè)計(jì)商等，其 根本的目的，是通過進(jìn)入園區(qū)而獲得更好的產(chǎn)業(yè)氛圍和條 件，并更直接地進(jìn)入市場(chǎng)。因此，針對(duì)此部分群體的營(yíng)銷主 要是宣傳本項(xiàng)目的專業(yè)管理與專業(yè)的合作伙伴。這些都會(huì)使 其認(rèn)可項(xiàng)目所營(yíng)造的強(qiáng)烈的商業(yè)和產(chǎn)業(yè)氛圍。所謂普通消費(fèi)群體主要指參與項(xiàng)目提供的各類文化、娛 樂和休閑購物活動(dòng)的群體。對(duì)于此類對(duì)象，項(xiàng)目營(yíng)造的特色 文化氛圍和良好的購物休閑環(huán)境將作為重點(diǎn)宣傳和營(yíng)銷實(shí) 點(diǎn)。包括特色酒吧、酒文化專區(qū)、動(dòng)漫體驗(yàn)、培訓(xùn)與講座以 及購物休閑等容。因此，項(xiàng)目在營(yíng)銷方面沒，將通過舉辦一 些具有影響力的活動(dòng)來聚攏人氣和關(guān)注。同時(shí)，圍繞項(xiàng)目主 題展開的促銷活動(dòng)和常規(guī)廣告宣傳等也是不可缺少的。第七章 項(xiàng)目的環(huán)境影響分析本項(xiàng)目屬于商業(yè)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的項(xiàng)目，其中，商業(yè)部分 主要產(chǎn)生的是生活垃圾和生活廢水，部分餐飲場(chǎng)所還將有油 煙氣體排放。產(chǎn)業(yè)部分主要是加工場(chǎng)所產(chǎn)生的廢水、廢氣和 廢渣。對(duì)于商業(yè)部分的三廢處理，由于屬于常規(guī)廢物排放，所 以，應(yīng)設(shè)立集中的生活垃圾中