[云南]房地產(chǎn)市場調(diào)研及項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、20122012年年6 6月月xxxx房地產(chǎn)市場調(diào)研小結(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)研小結(jié)一、xx樓市概況二、房產(chǎn)政策解讀三、本土營銷案例四、經(jīng)典項(xiàng)目借鑒 五、項(xiàng)目發(fā)展方向構(gòu)想一、一、xxxx樓市概況樓市概況1、xx城市規(guī)劃發(fā)展方向2、xx樓盤板塊分布解讀PART 1城市規(guī)劃 云南省、xx市提出了建設(shè)現(xiàn)代新xx的偉大構(gòu)想，xx將圍繞滇池實(shí)施“一湖四片一湖四片”（一湖（一湖滇池、四片滇池、四片安寧、安寧、富寧、宜良、崇明）富寧、宜良、崇明）、“一湖四環(huán)”工程。把xx建設(shè)成為集集湖光山色、滇池景觀、春城新姿，融人文景色和自然湖光山色、滇池景觀、春城新姿，融人文景色和自然風(fēng)光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可持續(xù)發(fā)

2、展風(fēng)光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可持續(xù)發(fā)展的高原湖濱特色生態(tài)城市的高原湖濱特色生態(tài)城市。 規(guī)劃以xx中心城區(qū)為核心，以楚雄-xx-紅河、曲靖-xx-玉溪、祿勸-富民-安寧-晉寧、東川-尋甸-嵩明-宜良、尋甸-祿勸為發(fā)展軸的“一核五軸”，形成形成“中心城區(qū)、二級城市、三級城鎮(zhèn)中心城區(qū)、二級城市、三級城鎮(zhèn)(市市)、重點(diǎn)鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)、重點(diǎn)鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)”五級配置的市域城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)。五級配置的市域城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)。到2020年，xx市域城市化水平將達(dá)73%。 中心區(qū)新增中心區(qū)新增190190平方公里平方公里核心核心xx=xx=主城主城+ +呈貢新區(qū)呈貢新區(qū)+ +空港經(jīng)濟(jì)區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū), ,以東西、南北兩軸帶

3、動周邊二線城市、三線城鎮(zhèn)發(fā)展以東西、南北兩軸帶動周邊二線城市、三線城鎮(zhèn)發(fā)展 空港經(jīng)濟(jì)區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)東西向發(fā)展主東西向發(fā)展主軸軸南北向發(fā)展主南北向發(fā)展主軸軸宜良宜良安寧安寧海口新城?？谛鲁菚x寧新城晉寧新城主主城城嵩明嵩明xxxx城市總體規(guī)劃（城市總體規(guī)劃（2010-20202010-2020）PART 1 城市規(guī)劃“一湖四片”+航空港規(guī)則未來未來xxxx將圍繞滇池構(gòu)建將圍繞滇池構(gòu)建 “ “一湖四片一湖四片” ” （東西南北城）（東西南北城）+ +一航空港，建設(shè)一航空港，建設(shè)現(xiàn)代新現(xiàn)代新xxxx市區(qū)市區(qū)?？傄?guī)劃用地面積?？傄?guī)劃用地面積490490平方公里，總規(guī)劃人口平方公里，總規(guī)劃人口450450萬

4、人。萬人。其中東城呈貢新城其中東城呈貢新城為大為大xxxx市區(qū)啟動區(qū)。市區(qū)啟動區(qū)。東城東城即呈貢新城，形成新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代城市物流業(yè)中心。規(guī)劃人口95萬人，用地100平方公里。南城南城即晉城晉寧新城，形成新型旅游度假城。規(guī)劃人口75萬人，用地80平方公里。西城西城即昆陽海口新城，形成以磷礦精加工、機(jī)械制造、電子儀表、旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)的工業(yè)城。規(guī)劃人口60萬人，用地60平方公里。北城北城即現(xiàn)在的主城，以五華、盤龍、官渡、西山4個區(qū)為依托，形成金融商貿(mào)旅游服務(wù)中心、現(xiàn)代新xx城市的核心區(qū)。規(guī)劃人口220萬人，用地220平方公里?？崭劢?jīng)濟(jì)區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)航空

5、港占地30平方公里，旅客吞吐量達(dá)到3500萬人次/年，奠定全國第四、西部第一的國家大型門戶樞紐機(jī)場地位。東城東城南城南城西城西城主城主城空港空港經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)一、一、xxxx樓市概況樓市概況1、xx城市規(guī)劃發(fā)展方向2、xx樓盤板塊分布解讀PART 2 xx城市概況/城市功能片區(qū)北市區(qū)北市區(qū)中心區(qū)中心區(qū)東市區(qū)東市區(qū)西市西市區(qū)區(qū)南市區(qū)南市區(qū)北市區(qū)發(fā)展引導(dǎo)區(qū)xx北部城市教育、文化、商務(wù)的副中心和城市向北的對外交通樞紐，煙草、光機(jī)電產(chǎn)業(yè)以及中高級住宅區(qū)集中的區(qū)域西市區(qū)-發(fā)展優(yōu)化區(qū)形成以傳統(tǒng)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游度假、生活居住功能為主綜合功能地區(qū)東市區(qū)發(fā)展促進(jìn)區(qū)形成城市東部的鐵路、公路對外交通的

6、樞紐，以現(xiàn)代工業(yè)、主題公園及住宅建設(shè)為主，是綠色生態(tài)屏障南市區(qū)發(fā)展限制區(qū)形成以體育休閑、旅游度假、生活居住、行政辦公和對外交通等各種功能集中的地區(qū)二環(huán)路內(nèi)二環(huán)路內(nèi)形成商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、城市風(fēng)光、旅游購物、休閑娛樂等功形成商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、城市風(fēng)光、旅游購物、休閑娛樂等功能集中區(qū)域能集中區(qū)域PART 2 xx樓盤板塊分布/板塊住宅及商業(yè)西市區(qū)：xx的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，發(fā)展較為落后，但隨著房地產(chǎn)規(guī)劃式開發(fā)的進(jìn)程，西市區(qū)的兩個板塊西山區(qū)板塊和高新板塊都有大量新項(xiàng)目浮出北市區(qū)北市區(qū)中心區(qū)中心區(qū)東市區(qū)東市區(qū)西市西市區(qū)區(qū)南市區(qū)南市區(qū)中心區(qū)：xx的城市商業(yè)核心區(qū)域，商業(yè)價(jià)值最高的區(qū)域。隨著中心區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)的開

7、發(fā)，加速的帶動中心區(qū)商業(yè)的發(fā)展，中心區(qū)將始終引領(lǐng)xx商業(yè)的發(fā)展北市區(qū)：隨著住宅社區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，以及便利的交通條件，成為了北市區(qū)成為區(qū)域商業(yè)核心的先決條件，而北市區(qū)的商業(yè)形態(tài)，也由最初的社區(qū)商業(yè)，開始向臨街商業(yè)，獨(dú)立商業(yè)進(jìn)行發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)也開始豐富，依托大體量住宅形成的特色商業(yè)的北市區(qū)正在發(fā)生了質(zhì)的變化，而未來輕軌的開通，也將促進(jìn)北市區(qū)商業(yè)向更高層面發(fā)展，形成城市副中心。南市區(qū)：區(qū)域成熟較早，地塊較大，包括滇池板塊，官南板塊及東南板塊，目前各個板塊都有多個商業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行運(yùn)作東市區(qū)：東市區(qū)隨著大量工業(yè)園區(qū)的開發(fā)以及隨著xx行政中心遷移帶動各大星級酒店及5A寫字樓、高級商業(yè)的聚集，逐漸成為xx城市

8、新中心。城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的快速發(fā)展加快推動城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的快速發(fā)展加快推動xxxx商業(yè)由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，并形成商業(yè)由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，并形成多個組團(tuán)式的區(qū)域商業(yè)中心，商業(yè)區(qū)域多個組團(tuán)式的區(qū)域商業(yè)中心，商業(yè)區(qū)域化發(fā)展初步成型。化發(fā)展初步成型。三環(huán)的“圈層”效應(yīng)城市的環(huán)路猶如一個圈子，形成很明顯的分界，產(chǎn)生強(qiáng)烈的“圈內(nèi)”和“圈外”的感覺。 “一環(huán)內(nèi)”和“三環(huán)外”，天壤之別。xx樓市一環(huán)板塊的價(jià)值已經(jīng)體現(xiàn)，主要為舊城改造、城中村改造。二環(huán)板塊的價(jià)值正在朝著以前一環(huán)的價(jià)值靠攏。而三環(huán)板塊的重要價(jià)值之一在于，內(nèi)接xx主城，外接安寧、嵩明、富民等郊縣，形成圈層效應(yīng)。區(qū)位房價(jià)（20072007年年“

9、451”451”格局格局）房價(jià)（20122012年年“67915”“67915”格局格局）三環(huán)外區(qū)域逼近6000元 /平方米二環(huán)至三環(huán)區(qū)域（二環(huán)外）奔“四，3000元-4000元/平方米7000-10000元/平方米一環(huán)至二環(huán)區(qū)域4000元-5000元/平方米9000-13000元/平方米一環(huán)內(nèi)6500元-10000元/平方米15000-20000元/平方米xx房價(jià)曾經(jīng)的“451“格局就是依據(jù)一環(huán)和二環(huán)所分的三個區(qū)間形成的。xx三環(huán)的建成，再次定位xx房價(jià)格局，成為價(jià)格標(biāo)桿，重塑2012年“67915”格局，僅僅用了五年。PART 2xx樓市中的三環(huán) “圈層效應(yīng)”效應(yīng)5呈貢新城板塊：別墅140

10、00-22000元/平米住宅5000-7000元/平米2南片區(qū)（官渡區(qū)）別墅18000-20000元/平米住宅7000-9000元/平米1西片區(qū)（西山區(qū)）別墅18000-40000元/平米住宅7000-10000元/平米6安寧板塊別墅14000-20000元/平米住宅3000-6000元/平米6254133北片區(qū)（五華區(qū)）別墅9000-22000元/平米住宅6600-12000元/平米44東片區(qū)（盤龍區(qū)）別墅20000-30000元/平米住宅8000-10000元/平米7其中晉寧新城也有少量樓盤xx新建樓盤主要集中在二環(huán)內(nèi)，主要按方向分為四大板塊，價(jià)格基本遵循xx環(huán)路圈層效應(yīng)理論，但同時(shí)也形成

11、了環(huán)滇池高檔住宅區(qū)。由于三環(huán)以及骨干高速公路的的修成通車，使得樓盤開發(fā)逐漸向外圍擴(kuò)散，輻射到3大新城以及安寧。PART 2xx樓市板塊分布解讀二、房產(chǎn)政策解讀二、房產(chǎn)政策解讀1、國家宏觀政策2、xx本土政策 PART 1 國家宏觀政策宏觀調(diào)控落實(shí)保障性住房抑制投資投機(jī)完善首套房優(yōu)惠政策保證住房剛性需求國八條限購政策差別化信貸政策PART 1 國家宏觀政策二、房產(chǎn)政策解讀二、房產(chǎn)政策解讀1、國家宏觀政策2、xx本土政策 根據(jù)2012年國家及地方政策出臺的調(diào)控政策，未來中國房地產(chǎn)的調(diào)控手段可能從限購、限價(jià)等行政手段轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)手段，但抑制投資性需求的目標(biāo)不會變，控制房價(jià)上漲不動搖，同時(shí)加大保障性

12、住房供給，滿足市場剛性需求。PART 2xx2012最新房產(chǎn)政策序號序號標(biāo)題標(biāo)題時(shí)間時(shí)間內(nèi)容內(nèi)容01關(guān)于印發(fā)國務(wù)院2012年立法工作計(jì)劃的通知2012-04-09近日國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于印發(fā)國務(wù)院2012年立法工作計(jì)劃的通知，規(guī)定了三檔總計(jì)190件相關(guān)法律規(guī)章的起草、修改工作，基本住房保障條例位列第二檔，權(quán)威人士透露，條例有望在今年10月前基本完成草案起草，并于本年底前上交國務(wù)院法制辦。這意味著住房保障終于即將有法可依。02住房公積金管理?xiàng)l例二次修訂2012-04-104月9日下午，北京市西城區(qū)車公莊西路的世紀(jì)國建賓館里，聚集了數(shù)位房地產(chǎn)專家，就住房公積金管理的相關(guān)問題展開了討論。意味著住房公積金

13、管理?xiàng)l例的第二次修訂，住建部已啟動前期工作。條例修訂工作爭取在2013年6月前完成，并上報(bào)國務(wù)院法制辦。修訂內(nèi)容主要包括三個方面：一是住房公積金的用途和功能的調(diào)整；二是對覆蓋人群的重新梳理；三是對監(jiān)管的制度化約束。其中，公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)將繼續(xù)擴(kuò)大。03關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定2012-04-10昨日，最高法發(fā)布關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定，對法院如何受理行政機(jī)關(guān)申請強(qiáng)制執(zhí)行房屋征收、受理后如何進(jìn)行審查和裁定等問題進(jìn)行了規(guī)范，并確立了“裁執(zhí)分離”為主導(dǎo)的強(qiáng)制執(zhí)行方式。自2012年4月10日起

14、施行。04金融企業(yè)準(zhǔn)備金計(jì)提管理辦法2012-04-174月17日，財(cái)政部下發(fā)金融企業(yè)準(zhǔn)備金計(jì)提管理辦法，明確自今年7月1日起實(shí)施金融企業(yè)動態(tài)撥備管理，將金融企業(yè)從凈利潤中提取的一般準(zhǔn)備比例由此前的1%提高至1.5%，金融企業(yè)信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)調(diào)整。05北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（征求意見稿）2012-04-20 北京市住建委昨日發(fā)文宣布，北京市住建委昨日發(fā)布北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（征求意見稿），擬在建設(shè)過程中，為開發(fā)商提取預(yù)付款增加2次，同時(shí)資金監(jiān)管不再涉及經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。 06xx市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則 2012-04-24 23日，從xx市住房公積金

15、管理中心了解到，根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行建金管20055號文件精神及xx市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，將對今年xx市住房公積金繳存工資基數(shù)上、下限進(jìn)行調(diào)整。今年起，單位職工繳存住房公積金的工資基數(shù)上限為10410元；繳存工資基數(shù)下限分別為：一類區(qū)為950元/月，二類區(qū)為845元/月。據(jù)了解，此次住房公積金繳存基數(shù)上、下限調(diào)整的執(zhí)行期間為2012年1月1日至2012年12月31日。 PART 2xx房地產(chǎn)重點(diǎn)政策解讀序號序號標(biāo)題標(biāo)題政策要點(diǎn)政策要點(diǎn)政策評析政策評析01下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)2012年05月12日 中國人民銀行中國人民銀行決定，從2012年

16、5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。 這是央行今年以來第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，上次下調(diào)準(zhǔn)備金率是在2月24日。同時(shí)，這也是自去年11月30日中國央行宣布近三年來首次“降準(zhǔn)”之后，中國央行連續(xù)第三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此次“降準(zhǔn)”并不是為了挽救樓市泡沫，如果政府現(xiàn)在還想挽救，要做的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。 存款準(zhǔn)備金率下調(diào)主要目的是緩解銀行體系的流動性壓力，避免信貸收縮影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，流動性增加后，肯定會有部分資金進(jìn)入樓市。然而，此舉對企業(yè)和個人信貸自然也是好消息。02xx市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則 4月23日，從xx市住房公積金管理中心了解到，根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行

17、建金管20055號文件精神及xx市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，將對今年xx市住房公積金繳存工資基數(shù)上、下限進(jìn)行調(diào)整。今年起，單位職工繳存住房公積金的工資基數(shù)上限為10410元繳存工資基數(shù)下限分別為：一類區(qū)為950元/月，二類區(qū)為845元/月。據(jù)了解，此次住房公積金繳存基數(shù)上、下限調(diào)整的執(zhí)行期間為2012年1月1日至2012年12月31日。 2012年4月，武漢、南昌、鄭州、沈陽、山東濱州等二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度。在此背景下，中央相關(guān)部委多次明確支持首套房購房需求，而上調(diào)公積金貸款額度正好是支持了剛性需求者的首套房購房需求。因此，雖然在北京、上海等一線城市，住房公積金上限仍

18、未有松動，但此次部分二、三線城市上調(diào)公積金貸款額度，且上調(diào)幅度在15%至25%之間的消息，還是讓對數(shù)字斤斤計(jì)較的剛需群體大為歡呼。 再看xx今年xx市住房公積金繳存工資基數(shù)上、下限進(jìn)行調(diào)整這件事。毋庸置疑，住房公積金制度是一項(xiàng)惠民政策，重點(diǎn)在于支持中低收入者及住房困難戶的住房需求，政策的調(diào)整主要是基于這部分人群的實(shí)際購房困難，最大限度滿足他們提取公積金和公積金貸款的需求PART 2 xx二手別墅、商業(yè)、非住宅房產(chǎn)交易稅費(fèi)大幅提升 個稅繳納標(biāo)準(zhǔn)為成交價(jià)全額的1%或差額的20%，即不滿5年的非住宅個稅按成交價(jià)全額的1%征收，滿5年的非住宅按有原始發(fā)票的（契稅發(fā)票、不動產(chǎn)說明書等一系列）的按照成交價(jià)

19、與原房價(jià)差額的20% 征收。 xx市針對非住宅（商鋪、寫字樓、廠房等）二手轉(zhuǎn)讓土地增值稅的調(diào)整，除沿用原來按交易額1%征收土地增值稅的同時(shí)，也按照增值率不同征收30%-60%（四級累進(jìn)制）土地增值稅，即征收標(biāo)準(zhǔn)是按成交價(jià)減去扣除項(xiàng)目金額后的30%-60%征收(扣除金額包括最初購房時(shí)的納稅證明和發(fā)票證明等)。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，實(shí)行稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金200%的部分，適用稅率為60%。 2012年以前按照成交價(jià)的1%來征收 2012

20、年以前按照成交價(jià)的1%來征收 土地增值稅個人所得稅政策解讀總結(jié)：1抑制投資投機(jī)抑制投資投機(jī)2惠民政策保證剛需惠民政策保證剛需3大力發(fā)展保障性住房大力發(fā)展保障性住房三、本土營銷案例三、本土營銷案例1、東盟森林2、云南華僑城3、星耀水鄉(xiāng) 開發(fā)商：云南實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團(tuán) 項(xiàng)目狀態(tài)：一期售罄，二期剩余少量房源 項(xiàng)目類型：綜合體 所在區(qū)域：xx東南板塊 建筑面積：340萬 平方米 銷售價(jià)格：住宅5300-5800/平方米 商鋪15000-30000/平方米 項(xiàng)目地址：云南省xx市彩云北路興呈路 由浙商投資和浙滇置業(yè)聯(lián)合開發(fā)的大型綜合地產(chǎn)項(xiàng)目東盟商貿(mào)港開篇項(xiàng)目的東盟森林占地2000余畝，集鉑金超五星酒

21、店、商品交易、會展、民俗文化交流、東南亞風(fēng)情商業(yè)街、配套寫字辦公、商業(yè)廣場、配套住宅為一體的大型商業(yè)綜合體，涵蓋5萬希爾頓鉑金五星級酒店，10萬地中海式品質(zhì)住宅，集東南亞民俗風(fēng)情街，旅游休閑，購物娛樂，文化餐飲，酒店商務(wù)于一體的以國際化精神為靈魂的大型綜合項(xiàng)目，已被列為省政府雙百重點(diǎn)項(xiàng)目及xx市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。PART 1東盟森林基本信息項(xiàng)目簡介2011年8月17日，周三，云南信息報(bào)甫一出街，頭版出位搶眼，引起南方都市報(bào)、新京報(bào)、華商報(bào)、華西都市報(bào)、新民晚報(bào)、楚天都市報(bào)、大河報(bào)、新周刊、鳳凰網(wǎng)等30余家媒體關(guān)注，此廣告更是通過微博這個媒介，在全國范圍內(nèi)瘋狂流轉(zhuǎn)，短短半天時(shí)間內(nèi)，微博關(guān)注達(dá)到上十萬

22、人。 PART 1東盟森林-出位廣告營銷云南信息報(bào)頭版 整版涂黑廣告封面頭條新聞下面，是一大片的涂黑，中間小的不能再小的空白地，露出一行小字“東盟森林，白金五星社區(qū)”。2012年3月，東盟森林打出二期紫檀“全部房源統(tǒng)統(tǒng)一口價(jià)3800元/競拍”的廣告。如此低價(jià)競拍，似乎是要一夜之間將xx房價(jià)拉回十年前。而廣告中“不必再羨慕十年前買了房賺翻的人”的聳動，勾得不少置業(yè)者心癢癢。據(jù)了解， 若購房者想?yún)⒓颖敬闻馁u活動，需繳納5萬元的保證金。根據(jù)拍賣會現(xiàn)場參會人員達(dá)近2000人統(tǒng)計(jì)，此次拍賣活動開發(fā)商收取保證金就可達(dá)一億元左右。4月21日東盟森林拍賣活動在國際會展中心舉行，邀請了云南電視臺著名主持人小從作

23、為主持，并準(zhǔn)備了很多表演活動暖場，聚集了很多人氣。但現(xiàn)場拍賣叫價(jià)都是由開發(fā)商邀請的拍賣師掌握，價(jià)格始終控制在5500以上。拍賣會的實(shí)質(zhì)為開發(fā)商廣告作秀及收取保證金緩解資金壓力。PART 1東盟森林/房價(jià)3800起拍賣以低房價(jià)拍賣為噱頭，圈錢緩解資金壓力PART 1東盟森林/賣點(diǎn)總結(jié)物業(yè)增值知名酒店及大型商超、知名酒店及大型商超、影院的入駐會為社區(qū)物影院的入駐會為社區(qū)物業(yè)帶來更大的增值空間業(yè)帶來更大的增值空間。區(qū)位優(yōu)勢毗鄰毗鄰1號輕軌王家營站，號輕軌王家營站，緊鄰彩云北路、昆玉高緊鄰彩云北路、昆玉高速、呈榮大道，便捷交速、呈榮大道，便捷交通通 宜居環(huán)境臨昆玉路百畝生態(tài)公園臨昆玉路百畝生態(tài)公園，x

24、x首家低碳環(huán)保綠色生首家低碳環(huán)保綠色生態(tài)小區(qū)態(tài)小區(qū) 新開發(fā)區(qū)輕軌物業(yè)新開發(fā)區(qū)輕軌物業(yè)千畝森林城市綜合體千畝森林城市綜合體希爾頓酒店入駐希爾頓酒店入駐三、本土營銷案例三、本土營銷案例1、東盟森林2、云南華僑城3、星耀水鄉(xiāng) 開發(fā)商：華僑城集團(tuán) 項(xiàng)目狀態(tài)：一期售罄，二期天麓剩余少量房源 項(xiàng)目類型：國家休閑度假區(qū) 所在區(qū)域：xx東南板塊 建筑面積：1244萬平方米 銷售價(jià)格：22000/平方米 項(xiàng)目地址：云南省xx市宜良縣陽宗海北岸 云南華僑城實(shí)業(yè)秉承華僑城集團(tuán) “規(guī)劃就是財(cái)富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢”等先進(jìn)理念，以周圍眾多的旅游景點(diǎn)為依托，按照“生態(tài)優(yōu)先、旅游先行”的原則進(jìn)行旅游項(xiàng)目和主題社區(qū)的系統(tǒng)開發(fā)。

25、云南華僑城旅游項(xiàng)目主要包括滇越鐵路主題旅游、生態(tài)旅游小鎮(zhèn)、體育公園、國際會議中心、頂級溫泉SPA、溫泉水公園、生態(tài)濕地及森林休閑公園等，華僑城立志將該項(xiàng)目建設(shè)成一個融旅游、觀光、娛樂、度假為一體的高標(biāo)準(zhǔn)的國際化旅游度假勝地。 PART 2云南華僑城基本信息項(xiàng)目簡介華僑城集團(tuán)成立于1985年11月11日，是隸屬于國務(wù)院國資委管理的大型中央企業(yè)之一。成立二十多年以來，由深圳灣畔的一片灘涂起步，發(fā)展成為一個跨區(qū)域、跨行業(yè)經(jīng)營的大型國有企業(yè)集團(tuán)，培育了房地產(chǎn)及酒店開發(fā)經(jīng)營、旅游及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、電子及配套包裝產(chǎn)品制造等三項(xiàng)國內(nèi)領(lǐng)先的主營業(yè)務(wù)。 PART 2華僑城主要業(yè)務(wù)構(gòu)成華僑城主要業(yè)務(wù)構(gòu)成PART

26、 2華僑城旅游+酒店+地產(chǎn)發(fā)展模式Text in here地產(chǎn)地產(chǎn)酒店酒店旅游旅游華僑城獨(dú)創(chuàng)的“旅游+地產(chǎn)”的成片開發(fā)模式現(xiàn)在已經(jīng)較為成熟。其“旅游+地產(chǎn)”其實(shí)是“先旅游后地產(chǎn)”的路子，一方面提升了房地產(chǎn)的價(jià)值（保證了地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高毛利率），另一方面也使旅游資源的邊際效應(yīng)得到了充分的挖掘，實(shí)現(xiàn)旅游和地產(chǎn)的雙贏。PART 2華僑城發(fā)展模式研究華僑城的策略是進(jìn)行成片的區(qū)域型綜合開發(fā)：先將大塊地拿到手，再分期開發(fā)，構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)鏈條，進(jìn)行旅游和房地產(chǎn)、酒店、商業(yè)、文化、教育之間的跨產(chǎn)業(yè)資源整合，使各產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢資源彼此結(jié)合，實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)協(xié)同的方式，發(fā)揮主題公園的旅游效應(yīng)。旅游能夠聚人氣、創(chuàng)品牌，但創(chuàng)造的利潤不如房地

27、產(chǎn)豐厚，把可控制的資源最大化整合到地產(chǎn)中，通過區(qū)域資源的優(yōu)化配置，使土地產(chǎn)生出最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，為華僑城旅游提供了比旅游本身更豐厚的利潤。PART 2云南華僑城/賣點(diǎn)總結(jié)旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)超五星酒店超五星酒店旅游度假旅游度假企業(yè)會所定制企業(yè)會所定制高端住宅高端住宅1234天麓豪宅，用地面積近22萬m2，建筑面積5萬m2，均價(jià)22000左右，靠山臨海，風(fēng)景優(yōu)美，周邊高爾夫球場，高級會所，溫泉水療一應(yīng)俱全，專為高端成功人士打造項(xiàng)目分為四大區(qū)： 濱水休閑度假區(qū)、康體運(yùn)動休閑區(qū)、主題文化旅游區(qū)、山谷生態(tài)度假區(qū)，集地中海風(fēng)情建筑，高端SPA，滇越鐵路主題小鎮(zhèn)，高爾夫球場，高級會所為一體的國際旅游度

28、假區(qū)依托華僑城國際旅游度假區(qū)優(yōu)勢，推出企業(yè)會所定制服務(wù)，即根據(jù)企業(yè)的要求對800-1000平米大宅從戶型到格局全方位的定制服務(wù)。項(xiàng)目擁有圣托里尼會議超五星酒店 ，皇宮酒店 、高爾夫會所酒店 、城堡酒店等多個五星級酒店以及菲拉精品酒店 、火車主題酒店 、半山藝術(shù)酒店 、山谷木屋酒店 、萬福精舍等多家風(fēng)情酒店三、本土營銷案例三、本土營銷案例1、東盟森林2、云南華僑城3、星耀水鄉(xiāng) 開發(fā)商：xx星耀（國際）俱樂部 項(xiàng)目狀態(tài)：房源充足 項(xiàng)目類型：生態(tài)濕地，別墅 所在區(qū)域：xx北部板塊 建筑面積：55萬平方米 銷售價(jià)格：18000/平方米 項(xiàng)目地址：xx空港經(jīng)濟(jì)區(qū) 嵩明嘉麗澤濕地 星耀水鄉(xiāng)總占地約6500

29、畝，總建筑面積53萬平米，其中住宅42萬平米，公建11萬平米。公建包括主題精品酒店、高爾夫會所、辦公樓、特色商業(yè)街、千人會議中心、垂釣俱樂部、馬術(shù)俱樂部、員工宿舍、綜合運(yùn)動館。 PART 3星耀水鄉(xiāng)基本信息項(xiàng)目簡介u利用特嘉麗澤片區(qū)高原水資源，8條河道貫通整個片區(qū)，規(guī)劃有生態(tài)濕地園；u充分保留農(nóng)場原始生態(tài)環(huán)境，規(guī)劃出了薰衣草莊園以及花海園，養(yǎng)生園等大型生態(tài)主題區(qū)域；u項(xiàng)目住宅區(qū)域周邊規(guī)劃有高爾夫，以及大部分生態(tài)區(qū)域，居住環(huán)境相對較優(yōu)；u項(xiàng)目內(nèi)部的生態(tài)區(qū)域以及住宅區(qū)域的交通規(guī)劃是不可以行車的，只能騎馬，走路或自行車，能更好的保持生態(tài)環(huán)境。PART 3星耀水鄉(xiāng)/項(xiàng)目規(guī)劃PART 3星耀水鄉(xiāng)/濕地資

30、源u利用嘉麗澤片區(qū)高原水資源，8條河道貫通整個片區(qū)；u生態(tài)濕地公園 ，孕育出整個項(xiàng)目自然風(fēng)光；u地處稀缺生態(tài)環(huán)境 區(qū)域，屬于云南保留較完好的原生態(tài)濕湖泊區(qū) 。2009年年 嵩明嘉麗澤高原水鄉(xiāng)嵩明嘉麗澤高原水鄉(xiāng) 張祖林張祖林 最好保持它的原生態(tài)，一定最好保持它的原生態(tài)，一定要處理好保護(hù)和開發(fā)的問要處理好保護(hù)和開發(fā)的問題，保護(hù)好就是最大的開題，保護(hù)好就是最大的開發(fā)。發(fā)。 項(xiàng)目擁有極好的濕地自然風(fēng)光PART 3星耀水鄉(xiāng)/馬術(shù)俱樂部星耀水鄉(xiāng)擁有全xx最好的馬術(shù)俱樂部星耀水鄉(xiāng)馬術(shù)俱樂部馬匹多為百萬以上名馬，星耀集團(tuán)購買所得，很多參加過著名電影拍攝，荷蘭品種占大多數(shù)PART 3星耀水鄉(xiāng)/分時(shí)度假簽約RCI

31、RCI：購房者購買了一套房屋，可能每年只有一個月的時(shí)間自住，其余11個月處于閑置狀態(tài)，通過RCIRCI交換平臺，可將房屋閑置的11個月交換，讓別人住進(jìn)你的房屋，享用這個房屋所在社區(qū)的全部度假資源，自己到不同國家旅游度假時(shí)，可免費(fèi)住進(jìn)相同等級的房屋和享受社區(qū)度假資源。星耀水鄉(xiāng)簽約溫德姆集團(tuán)分時(shí)度假項(xiàng)目PART 3星耀水鄉(xiāng)/建筑特色星耀水鄉(xiāng)建筑材料優(yōu)秀，特色明顯星耀水鄉(xiāng)的別墅，主體建筑全部采用加拿大進(jìn)口木材，為云南首例，防潮，防蟲，防震性能良好。外觀有4種主色調(diào)24種搭配組成，讓人有耳目一新的感覺。彩色搭配的別墅區(qū)，充滿活力，充斥著童話色彩，在別墅樓盤中也較少有此風(fēng)格。PART 3星耀水鄉(xiāng)/賣點(diǎn)總

32、結(jié)規(guī)劃合理規(guī)劃合理分時(shí)度假分時(shí)度假建筑特色建筑特色濕地資源濕地資源配套豐富配套豐富四、經(jīng)典項(xiàng)目借鑒四、經(jīng)典項(xiàng)目借鑒廣州金地門道科技園PART 1金地門道科技園金地門道-EOD綠色生態(tài)辦公產(chǎn)業(yè)園門道商務(wù)園，占地70余萬平米，共分八大區(qū)塊，以國際綠色生態(tài)商務(wù)辦公區(qū)的先進(jìn)理念，將商務(wù)、匯展、休閑、娛樂等有機(jī)地結(jié)合。引入低容積率、綠色生態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和發(fā)展模式，打造健康、和諧、創(chuàng)造力優(yōu)先的以現(xiàn)代服務(wù)為引領(lǐng)的國際化商務(wù)區(qū)。 PART 1金地門道科技園/項(xiàng)目優(yōu)勢物業(yè)形態(tài)主要有4層和8層輕型物業(yè)兩種。面向文化創(chuàng)意企業(yè)銷售租賃。其樓面空間組合靈活，既可獨(dú)立使用，也可拼接后使用。每層單元面積約250400平方

33、米，每棟面積約10003200平方米。 以大開間，大窗幕為主錯落交置的獨(dú)棟辦公區(qū)在英國著名設(shè)計(jì)院的雕琢之下，合院思想在12萬余平米的建筑規(guī)模中自然流露 PART 1金地門道科技園/功能分區(qū)園區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的總體規(guī)劃，劃分為生活區(qū)、生產(chǎn)區(qū)、價(jià)值提升區(qū)三個空間類別，條件較弱的地塊先轉(zhuǎn)讓，條件較好的地塊后轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)。生活區(qū)統(tǒng)一開發(fā)并迅速啟動，分期進(jìn)度與招商保持同步。生活區(qū)以服務(wù)本項(xiàng)目入園企業(yè)為主，適當(dāng)兼顧洪灣片區(qū)其他企業(yè)，經(jīng)營方式以物業(yè)開發(fā)出售為主，出租為輔。價(jià)值提升區(qū)生產(chǎn)區(qū)生活區(qū)PART 1金地門道科技園/戶型PART 1金地門道科技園/小結(jié)共分八大區(qū)塊，將商務(wù)、匯展、休閑、娛樂等有機(jī)地結(jié)合中心果

34、嶺區(qū)，設(shè)有8層的研發(fā)商務(wù)樓和4層的產(chǎn)業(yè)別墅。規(guī)劃有商務(wù)會所、環(huán)幕電影區(qū)、高爾夫、游泳、桑拿等配套設(shè)施。 以通透高挑戶型為主，獨(dú)棟商業(yè)建筑為輔戶型設(shè)計(jì)合理，空間組合靈活五、項(xiàng)目發(fā)展方向構(gòu)想五、項(xiàng)目發(fā)展方向構(gòu)想1、項(xiàng)目定位2、客戶分析3、營銷方式PART 1項(xiàng)目區(qū)位我公司項(xiàng)目所在地為呈貢縣洛陽片區(qū)小新冊村附近，距離呈貢市政府僅5分鐘車程，鐵路近在咫尺，出門便是呈黃快速公路，地理位置優(yōu)越地處xx主城、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、呈貢新區(qū)三城中心，位于經(jīng)開區(qū)規(guī)劃工業(yè)園大沖片區(qū)PART 1項(xiàng)目定位根據(jù)總公司綠色交易的經(jīng)營理念，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定，項(xiàng)目初步定位為集高端農(nóng)副產(chǎn)品，冷鏈，物流，倉儲為一體的綠色工業(yè)園區(qū)冷鏈倉儲高端食材城物流五、項(xiàng)目發(fā)展方向構(gòu)想五、項(xiàng)目發(fā)展方向構(gòu)想1、項(xiàng)目定位2、客戶分析3、營銷方式PART 2客戶分析目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶 從事冷鏈物流行業(yè)食品加工業(yè)者相關(guān)包裝、倉儲、運(yùn)輸行業(yè) 工業(yè)物業(yè)投資者 別墅投資者 企業(yè)定制會所相關(guān)行業(yè)倉儲、加工、相關(guān)行業(yè)倉儲、加工、物流、包裝