珠江怡景灣整體營銷策劃方案建議.

1、【珠江怡景灣】項(xiàng)目溝通案【珠江怡景灣】項(xiàng)目溝通案二零零九年六月二零零九年六月目 錄1. 我們理解的珠江怡景灣2. 珠江怡景灣的客戶在哪3. 銷售價格建議4. 怎么樣推廣珠江怡景灣5. 我們的服務(wù)架構(gòu)1、我們理解的珠江怡景灣、我們理解的珠江怡景灣我們的理解交通便捷交通便捷豪宅氛圍豪宅氛圍江景資源江景資源稀有戶型稀有戶型 交通便捷交通便捷西臨華南快速干線，北緊接番禺西臨華南快速干線，北緊接番禺迎賓大道，南面向珠江三支香水迎賓大道，南面向珠江三支香水道，與珠海東線、虎門大橋、廣道，與珠海東線、虎門大橋、廣深高速及京珠高速相連深高速及京珠高速相連號線與號線雙地鐵配套，擁號線與號線雙地鐵配套，擁有連接番

2、禺至廣州多條公交車線有連接番禺至廣州多條公交車線路通達(dá)路通達(dá)華南板塊最近廣州的項(xiàng)目華南板塊最近廣州的項(xiàng)目我們的理解 濃厚的豪宅氛圍濃厚的豪宅氛圍知名發(fā)展商扎根沙窖島多年，形成知名發(fā)展商扎根沙窖島多年，形成濃厚豪宅氛圍，半島地塊價值不斷濃厚豪宅氛圍，半島地塊價值不斷提升；提升；憑借周邊成功豪宅聲勢，令項(xiàng)目順憑借周邊成功豪宅聲勢，令項(xiàng)目順勢而為，提高項(xiàng)目定位起點(diǎn)勢而為，提高項(xiàng)目定位起點(diǎn)我們的理解 獨(dú)有江景資源獨(dú)有江景資源我們的理解坐擁臨江生活，江景生活資源觸手可及坐擁臨江生活，江景生活資源觸手可及高層單位更享有獨(dú)特的三面江景環(huán)繞，高層單位更享有獨(dú)特的三面江景環(huán)繞，開創(chuàng)開創(chuàng)270270度江景空間度江

3、景空間 罕有的戶型罕有的戶型區(qū)內(nèi)在售的適中兩房產(chǎn)品供區(qū)內(nèi)在售的適中兩房產(chǎn)品供應(yīng)欠缺，而且產(chǎn)品設(shè)計較為應(yīng)欠缺，而且產(chǎn)品設(shè)計較為舒適舒適戶型方正實(shí)用，部分單位帶戶型方正實(shí)用，部分單位帶入戶花園設(shè)計，南北對流設(shè)入戶花園設(shè)計，南北對流設(shè)計提升產(chǎn)品質(zhì)量計提升產(chǎn)品質(zhì)量我們的理解周邊專業(yè)批發(fā)市場導(dǎo)致環(huán)境較差，人員復(fù)雜，前期周邊專業(yè)批發(fā)市場導(dǎo)致環(huán)境較差，人員復(fù)雜，前期產(chǎn)品檔次低，對項(xiàng)目中高檔次定位有影響；產(chǎn)品檔次低，對項(xiàng)目中高檔次定位有影響； 建議聘請值得信賴的物業(yè)管理公司，保證區(qū)內(nèi)生活質(zhì)量區(qū)內(nèi)園林建設(shè)沒完善，現(xiàn)場展示效果欠缺，整體展區(qū)內(nèi)園林建設(shè)沒完善，現(xiàn)場展示效果欠缺，整體展示規(guī)模不足；示規(guī)模不足； 建議盡

4、快動工改善園林景觀，并通過模型及規(guī)劃展示，知會客戶項(xiàng)目未來的前景區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施不足，如沒有地下停車場，露天區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施不足，如沒有地下停車場，露天車位過少，已規(guī)劃的幼兒園、小學(xué)及菜市場沒落實(shí)車位過少，已規(guī)劃的幼兒園、小學(xué)及菜市場沒落實(shí)動工，令業(yè)主產(chǎn)生意見，影響項(xiàng)目整體水平；動工，令業(yè)主產(chǎn)生意見，影響項(xiàng)目整體水平； 建議先著手修建如停車場、菜市場等基本生活設(shè)施一期由于各方面問題影響的原因，令業(yè)主對樓盤有一期由于各方面問題影響的原因，令業(yè)主對樓盤有部分抱怨，影響了樓盤的口碑；部分抱怨，影響了樓盤的口碑； 建議做好安撫舊業(yè)主的工作，落實(shí)相關(guān)承諾，擴(kuò)大業(yè)主的人脈我們的理解周邊豪宅項(xiàng)目如星河灣半島

5、下半年即將推出新產(chǎn)品，憑借其聲勢打響本項(xiàng)目，獲得更多客戶資源。我們的理解新設(shè)經(jīng)濟(jì)區(qū)板塊新設(shè)經(jīng)濟(jì)區(qū)板塊番禺西北部將被設(shè)定為新型商貿(mào)旅游區(qū)港資地產(chǎn)背景，實(shí)力港資地產(chǎn)背景，實(shí)力信心信心新福港地產(chǎn)重新接手，項(xiàng)目從產(chǎn)品、配套到定位、營銷等得到全方位重整，將迎來更大的發(fā)展空間。商貿(mào)業(yè)帶動發(fā)展商貿(mào)業(yè)帶動發(fā)展必定帶動項(xiàng)目周邊商貿(mào)業(yè)發(fā)展，提升項(xiàng)目升值潛力，投資前景廣闊商業(yè)功能增強(qiáng)商業(yè)功能增強(qiáng)本區(qū)將成為廣州中心城區(qū)商業(yè)功能最重要的戰(zhàn)略接替帶和延伸區(qū)廣州最重要商務(wù)區(qū)廣州最重要商務(wù)區(qū)客戶資源的擴(kuò)展客戶資源的擴(kuò)展我們的理解 戶型與本項(xiàng)目類似，總價也與本產(chǎn)品接近,綜合配套均比本項(xiàng)目有優(yōu)勢；本年底將沒有新貨推出，預(yù)計新貨將

6、出現(xiàn)在明年。9月推出的星河灣半島，亦有90二房產(chǎn)品，但預(yù)估其價格高企，可借其推貨聲勢提高本項(xiàng)目知名度，截留其客戶。二手資源二手資源項(xiàng)目周邊二手房源豐富，亦不乏星河灣這樣的優(yōu)秀產(chǎn)品，本項(xiàng)目可憑借綜合高性價比與其競爭n交通便捷交通便捷n提高定位提高定位n江景資源江景資源n罕有適中兩房罕有適中兩房 Strength n專業(yè)市場的影響專業(yè)市場的影響 n欠缺現(xiàn)場展示效果欠缺現(xiàn)場展示效果n配套設(shè)施不足配套設(shè)施不足n口碑有待改善口碑有待改善 eAkness Wopportunity n新福港地新福港地產(chǎn)重新接手產(chǎn)重新接手n新設(shè)經(jīng)濟(jì)區(qū)板塊新設(shè)經(jīng)濟(jì)區(qū)板塊n商貿(mào)業(yè)帶動發(fā)展商貿(mào)業(yè)帶動發(fā)展n客戶資源擴(kuò)展客戶資源擴(kuò)展h

7、reat Tn 大品牌競爭對手大品牌競爭對手雅居樂、星河灣雅居樂、星河灣 2、珠江怡景灣的客戶在哪、珠江怡景灣的客戶在哪客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶n 各單元的消化較為不平均，特別是兩房單位，銷售情況較為參差。目前剩余貨量分布狀況目前剩余貨量分布狀況客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶目前剩余貨量分布狀況目前剩余貨量分布狀況n 對比推出的貨量與成交貨量，功能性和舒適性較高的大三房單位消化率較高，但兩房單位的消化不理想，消化率僅為50%；n 剩余單位中，兩房單位占73%，是下階段重點(diǎn)消化的對象?？纯催^往兩房單位成交客戶來源構(gòu)成看看過往兩房單位成交客戶來源構(gòu)成客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶n 番

8、禺區(qū)的客戶占了本項(xiàng)目兩房成交的30%，占有最大比例的是“大石”和“洛浦”兩個鎮(zhèn)區(qū)；n “海珠”和“天河”是除番禺本地以外的主要客戶來源，這兩個區(qū)域與本項(xiàng)目有著較近的地緣性關(guān)系；沿交通線尋找我們的客戶群沿交通線尋找我們的客戶群本項(xiàng)目從地鐵往北到達(dá)天河、海珠，南往市橋公交接駁洛溪新城、海珠華南快線直達(dá)天河洛溪新城洛溪新城海珠區(qū)海珠區(qū)天河區(qū)天河區(qū)大學(xué)城大學(xué)城結(jié)合項(xiàng)目過往的成交和對市場的分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目余貨的客戶主要來源于洛溪、結(jié)合項(xiàng)目過往的成交和對市場的分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目余貨的客戶主要來源于洛溪、海珠、天河和大學(xué)城。海珠、天河和大學(xué)城。客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶過江隧道直達(dá)大學(xué)城客戶

9、分析客戶分析圈出客戶圈出客戶 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶布匹、服裝配料布匹、服裝配料專業(yè)市場片區(qū)專業(yè)市場片區(qū)生活百貨批發(fā)市場生活百貨批發(fā)市場糧油批發(fā)市場糧油批發(fā)市場酒店用品批發(fā)市場酒店用品批發(fā)市場五洲裝飾材料城五洲裝飾材料城二手車交易市場片區(qū)二手車交易市場片區(qū)他們分布在海珠區(qū)的中大他們分布在海珠區(qū)的中大天雄布匹市場片區(qū)、南泰批發(fā)市場、廣州大道二手車市天雄布匹市場片區(qū)、南泰批發(fā)市場、廣州大道二手車市場，以及番禺洛溪大石的裝飾材料城、酒店用品批發(fā)市場、茶葉市場等地場，以及番禺洛溪大石的裝飾材料城、酒店用品批發(fā)市場、茶葉市場等地 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析

10、客戶分析圈出客戶圈出客戶n 年齡：2545歲，青、中年一代n 家庭結(jié)構(gòu)：小三口之家，年輕夫婦，23人n 家庭月入：8000-10000元/月n 教育程度：大專以上學(xué)歷n 背景：本區(qū)域成長起來或多年在此居住和工作的人群，熟悉和習(xí)慣本區(qū)域居住環(huán)境n 主要交通工具：公共交通工具（公交、地鐵）；n 購房信息獲知渠道：口碑傳播、廣州日報、宣傳單張、短信、網(wǎng)絡(luò)客戶特征描述推廣手段啟示：外展、單張派發(fā) 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶n購房心理：原來居住的環(huán)境已經(jīng)陳舊，硬件和物業(yè)管理?xiàng)l件逐步看落后，希望更換新的居住環(huán)境；希望給家中的下一代或即將出生的下一代，更理想的成長環(huán)境和舒適

11、的生活空間；希望有便利的交通條件，生活配套完善；購買兩房滿足目前的居住需求，同時希望房子有保值功能，日后經(jīng)濟(jì)條件改善也可更換更大的居所，將現(xiàn)有房產(chǎn)用于出租或出售，幫補(bǔ)新房子的租金或首期壓力；購房關(guān)鍵字：客戶特征描述 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城寶崗板塊寶崗板塊工業(yè)大道工業(yè)大道板塊板塊南洲板塊南洲板塊赤崗板塊赤崗板塊客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶洛溪板塊洛溪板塊大石板塊大石板塊他們目前居住在海珠的寶崗板塊、赤崗板塊、工業(yè)大道板塊和南洲板塊，以及番禺他們目前居住在海珠的寶崗板塊、赤崗板塊、工業(yè)大道板塊和南洲板塊，以及番禺的洛溪和大石板

12、塊的洛溪和大石板塊 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶n 年齡：25-35歲n 家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家，未來有可能有小朋友n 家庭月入：8000-10000元/月n 教育程度：大專以上學(xué)歷n 背景：在洛溪、大石或海珠區(qū)居住多年，希望在父母家附近置業(yè)，又能有自己的小家庭，番禺是離家最近、可承受購房壓力的地方，對番禺的認(rèn)可度較高；n 主要交通工具：公共交通工具（公交、地鐵）；n 購房信息獲知渠道：南方都市報、周末畫報、地鐵廣告、巴士車身廣告、巴士站廣告、短信、網(wǎng)絡(luò)客戶特征描述推廣手段啟示：DM直投、報紙廣告、單張派發(fā) 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客

13、戶n購房心理：新婚或準(zhǔn)備結(jié)婚，與父母居住的房子空間已經(jīng)不足夠，希望購房組建新家庭，希望擁有與父母之間的“一碗湯距離” ；現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件不足以在父母周邊購買新房現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件不足以在父母周邊購買新房，二手房價高而且硬件條件較差，愿意到番禺置業(yè)；對連接番禺與海珠、天河的公共交通線路較為注重，也希望小區(qū)有完善的生活配套；重視子女未來的教育問題；客戶特征描述購房關(guān)鍵字： 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶天河公園板塊天河公園板塊北天河板塊北天河板塊天河北板塊天河北板塊他們在天河區(qū)地鐵沿線工作為主他們在天河區(qū)地鐵沿線工作

14、為主 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶n 年齡：25-40歲n 家庭結(jié)構(gòu)：兩至三口之家n 家庭月入：10000-15000元/月n 教育程度：大專以上學(xué)歷n 背景：他們大多是外地人，來廣州較長時間，擁有一定的積蓄，希望在廣州購房落地生根；n 主要交通工具：公共交通工具（公交、地鐵），部分家庭擁有1臺小汽車；n 購房信息獲知渠道：廣州日報、口碑傳播、短信、網(wǎng)絡(luò)客戶特征描述推廣手段啟示：DM直投、報紙廣告、外展 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶n購房心理：經(jīng)過在廣州多年的打拼，希望購房在此生根；以目前的經(jīng)濟(jì)條件無法承受工作區(qū)域附近的新房，二手

15、房的價格同樣高企，不想屈就在市區(qū)狹窄的居住空間，愿意接受周邊區(qū)域的房子；十分看重居住地到工作地點(diǎn)的交通條件，也希望能擁有完善的小區(qū)配套和舒心的物業(yè)管理服務(wù)；對物業(yè)未來的升值潛力較為關(guān)注，也希望能同質(zhì)而居對物業(yè)未來的升值潛力較為關(guān)注，也希望能同質(zhì)而居；客戶特征描述購房關(guān)鍵字： 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶n 年齡：25-45歲n 家庭結(jié)構(gòu)：兩至三口之家n 家庭月入：8000-10000元/月n 教育程度：本科以上學(xué)歷n 背景：在大學(xué)城任教或負(fù)責(zé)后勤工作的年輕老師、職工，希望購買環(huán)境舒適、性價比較高的房子

16、；n 主要交通工具：公共交通工具（公交、地鐵）；n 購房信息獲知渠道：廣州日報、口碑傳播、短信、網(wǎng)絡(luò)客戶特征描述推廣手段啟示：外展、產(chǎn)品推介會 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶n購房心理：參加工作的時間不長，或者是手上的積蓄不是很豐厚，購買市中心區(qū)的新房壓力大，也二手房價格高而且還有二次裝修的煩惱，不愿意購入；看中日后有過江隧道直接連通項(xiàng)目與大學(xué)城之間，上班較為方便；重視他人對自己品味的評價，注重居住環(huán)境的舒適性注重居住環(huán)境的舒適性，關(guān)注周邊居住人群的素質(zhì)，希望能與較高素質(zhì)的人群居??；客戶特征描述購房關(guān)鍵字： 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出

17、客戶社會新生代年輕有活力獨(dú)立自主追求個性品味有前瞻眼光勇于接受新事物不受約束有前途“新”族群客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶他們?yōu)槭裁床贿x擇在原來居住的地方置業(yè)？n 番禺目前在售的項(xiàng)目較少，價格在番禺目前在售的項(xiàng)目較少，價格在800011000元元/不等，主要供應(yīng)以廣州雅居樂為主，而不等，主要供應(yīng)以廣州雅居樂為主，而且兩房單位較為欠缺；且兩房單位較為欠缺；客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶他們?yōu)槭裁床贿x擇在原來居住的地方置業(yè)？江南大道在售翠城花江南大道在售翠城花園、江南苑價格在園、江南苑價格在1-1-1.31.3萬萬/ /工業(yè)大道片區(qū)濱江瑞工業(yè)大道片區(qū)濱江瑞城、光大花園在售價城、光大花園在售價格

18、格0.9-1.30.9-1.3萬萬/ /濱江路片區(qū)在售十里濱江路片區(qū)在售十里江灣價格江灣價格1-1.31-1.3萬萬/ /n 目前海珠區(qū)一手產(chǎn)品供應(yīng)較少，售價在目前海珠區(qū)一手產(chǎn)品供應(yīng)較少，售價在900013000元元/不等，部分樓盤（光大花園）新組不等，部分樓盤（光大花園）新組團(tuán)甚至報出團(tuán)甚至報出15000元元/的價格，與此同時，周邊二手樓盤的價格也直逼一手，整體價格較高。的價格，與此同時，周邊二手樓盤的價格也直逼一手，整體價格較高。n 大型社區(qū)樓盤減少，景觀資源較為欠缺。大型社區(qū)樓盤減少，景觀資源較為欠缺?？蛻舴治隹蛻舴治鋈Τ隹蛻羧Τ隹蛻羲麄?yōu)槭裁床贿x擇在原來居住的地方置業(yè)？珠江新城珠江新城

19、在售星匯在售星匯云錦、朱美拉、領(lǐng)峰等云錦、朱美拉、領(lǐng)峰等價格維持在價格維持在1.8-2.21.8-2.2萬萬/ /北天河北天河- -燕嶺路燕嶺路- -粵墾路粵墾路在售日出觀山、天壽大在售日出觀山、天壽大廈維持在廈維持在0.9-10.9-1萬萬 / /華南植物園片區(qū)在售漫谷、華南植物園片區(qū)在售漫谷、翰林翰林1+11+1、寶翠園、君林天、寶翠園、君林天下等價格下等價格0.9-10.9-1萬萬/ / /廣州大道片區(qū)僑英花廣州大道片區(qū)僑英花園、駿景花園在售項(xiàng)園、駿景花園在售項(xiàng)目價格目價格0.9-10.9-1萬萬 / /n 天河在售樓盤較多集中在珠江新城板塊，售價為全市最高水平，以他們目前的經(jīng)濟(jì)能力無法

20、接天河在售樓盤較多集中在珠江新城板塊，售價為全市最高水平，以他們目前的經(jīng)濟(jì)能力無法接受；受；n 價格相對較低的項(xiàng)目則位于較為邊遠(yuǎn)的地方，產(chǎn)品整體素質(zhì)未如理想；價格相對較低的項(xiàng)目則位于較為邊遠(yuǎn)的地方，產(chǎn)品整體素質(zhì)未如理想；客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶他們?yōu)槭裁床贿x擇在原來居住的地方置業(yè)？n如選購一手新房：如選購一手新房： 現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)條件不允許購買中心區(qū)的產(chǎn)品； 經(jīng)濟(jì)能力可承受的產(chǎn)品，位置偏遠(yuǎn)、產(chǎn)品素質(zhì)一般、景觀資源欠缺、社區(qū)規(guī)模過?。籲如選購二手房：如選購二手房： 需承受產(chǎn)品陳舊、二次裝修的不便； 物業(yè)管理?xiàng)l件落后； 心理上認(rèn)為二手房不如一手新房，該問題尤以首次置業(yè)的年輕人為多；客戶分析客戶

21、分析圈出客戶圈出客戶綜合對幾個區(qū)域人群的情況進(jìn)行分析，我們抓取了具有共性的關(guān)鍵詞：1、地鐵：地鐵3號線，未來的地鐵7號線；2、公交；302、地鐵公交6線等；3、華南快線：10分鐘直達(dá)天河；4、過江隧道：連接大學(xué)城5、番禺區(qū)離廣州最近的在售項(xiàng)目1、處于高端樓盤云集的沙窖島上，未來的“珠江新城”地位不可取代；2、新福港集團(tuán)的介入，為項(xiàng)目注入發(fā)展新血；3、目前處于區(qū)域價格洼地，升值前景無可限量；1、處于三江匯聚的福地，擁有優(yōu)越的江景資源，可以享受的江景；2、產(chǎn)品人性化設(shè)計，部分兩房單位帶入戶花園設(shè)計，產(chǎn)品舒適性較高；3、帶裝修發(fā)售，免去二次裝修的煩惱廣州之南廣州之南具有升值潛力具有升值潛力江景、高性

22、價比江景、高性價比客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶 因此，我們概括了項(xiàng)目貼近廣州、擁有性價比和升值潛力、江景社區(qū)因此，我們概括了項(xiàng)目貼近廣州、擁有性價比和升值潛力、江景社區(qū)的核心優(yōu)勢，得出項(xiàng)目的定位語：的核心優(yōu)勢，得出項(xiàng)目的定位語：3、銷售價格建議、銷售價格建議大市情況大市情況價格建議價格建議 現(xiàn)時房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展，市場消費(fèi)信心已局部恢復(fù)，中心城區(qū)價格上漲勢頭強(qiáng)勁，近現(xiàn)時房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展，市場消費(fèi)信心已局部恢復(fù)，中心城區(qū)價格上漲勢頭強(qiáng)勁，近郊區(qū)域由于供應(yīng)大，后市銷售壓力仍未消除。郊區(qū)域由于供應(yīng)大，后市銷售壓力仍未消除。n 2008年廣州市十區(qū)整體樓市市場持續(xù)買賣雙方博弈，整體成交價

23、格維持在8000元/平方米水平。n 進(jìn)入2009年后，廣州十區(qū)將有249萬平方米的剩余供應(yīng)量進(jìn)入2009年市場。其中番禺區(qū)剩余供應(yīng)量為79萬平方米，占2009年全市十區(qū)剩余供應(yīng)量的32%，番禺區(qū)域的銷售壓力明顯高于中心城區(qū)。大市情況大市情況價格建議價格建議20092009年供應(yīng)量萎縮，成交量增加，價格維持平穩(wěn)。年供應(yīng)量萎縮，成交量增加，價格維持平穩(wěn)。 2009年番禺區(qū)新增供應(yīng)量逐漸減少，但市場整體存有供應(yīng)量充足，并沒出現(xiàn)區(qū)域供求關(guān)系緊張，價格攀升的情況。現(xiàn)時成交價格持續(xù)穩(wěn)定，成交量逐漸增加。 大市情況大市情況價格建議價格建議高層住宅是番禺區(qū)主要的住宅供應(yīng)類型，高層住宅市場銷售價格平穩(wěn)發(fā)展高層住

24、宅是番禺區(qū)主要的住宅供應(yīng)類型，高層住宅市場銷售價格平穩(wěn)發(fā)展n2008年至今，番禺區(qū)受到政策和市場觀望氣氛濃厚等影響，曾出現(xiàn)區(qū)域商品住宅價格大幅度下調(diào)。n由于番禺區(qū)高層住宅市場多以依靠廣州中心城區(qū)購買力為主，所以高層住宅并沒有出現(xiàn)明顯波動，大部分時間都出處自我調(diào)節(jié)的小幅度波動發(fā)展。大市情況大市情況價格建議價格建議番禺主要鎮(zhèn)區(qū)未來供應(yīng)一覽表番禺主要鎮(zhèn)區(qū)未來供應(yīng)一覽表情況小結(jié)情況小結(jié)大市情況大市情況價格建議價格建議1、現(xiàn)時房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展，但市場消費(fèi)信心局部恢復(fù)，后市銷售壓力仍未消除的狀態(tài)；2、2009年上半年番禺區(qū)供應(yīng)量萎縮，成交量增加，價格升幅放緩。下半年市場供應(yīng)集中在南村鎮(zhèn)，以及項(xiàng)目所在

25、的大石鎮(zhèn)，這兩個板塊的競爭相對激烈；3、番禺區(qū)的項(xiàng)目依靠廣州中心城區(qū)購買力，高層住宅市場自我調(diào)節(jié)能力強(qiáng)大市情況大市情況價格建議價格建議與在售項(xiàng)目進(jìn)行市場比較與在售項(xiàng)目進(jìn)行市場比較根據(jù)市場競爭項(xiàng)目權(quán)重定價法，得出本案單位均價為根據(jù)市場競爭項(xiàng)目權(quán)重定價法，得出本案單位均價為70007000元元/ /平米平米（毛坯）（毛坯）。對比原則：對比原則： 與珠江怡景灣存在可比性的競爭對手主要位于華南板塊、沙滘島和南浦島的住宅項(xiàng)目，下面的權(quán)重對比以本案與競爭對手的園景單位為比較基礎(chǔ)，再通過自身比較模擬出整體價格體系作為價格調(diào)整的重要依據(jù)。（對比競爭對手的兩房和三房單位）大市情況大市情況價格建議價格建議華南碧桂

26、園華南碧桂園均價：6400本案本案東海花園東?；▓@均價：7000今日麗舍今日麗舍均價：5600濱江綠園濱江綠園均價：6000新月明珠花園新月明珠花園均價：6200廣州雅居樂廣州雅居樂均價：6700星河灣星河灣均價：8500南國奧林匹克花園南國奧林匹克花園均價：6500華南新城華南新城均價：5800海龍灣海龍灣均價：6200洛溪新城洛溪新城均價：4600麗江花園麗江花園 均價：5800珊瑚灣畔珊瑚灣畔均價：6500大市情況大市情況價格建議價格建議與二手產(chǎn)品進(jìn)行市場比較與二手產(chǎn)品進(jìn)行市場比較l 整體而言，番禺地區(qū)10年樓齡以上二手單位均價主要集中在6200-6800元/（非江景單位）。10年以上樓

27、齡單位均價在56006000元/l 番禺地區(qū)的二手項(xiàng)目價格的獨(dú)立性較高，已自身的產(chǎn)品為價格導(dǎo)向。在同一地段可以出現(xiàn)單價相差較大的不同項(xiàng)目l 番禺華南地區(qū)的項(xiàng)目一手跟二手的價差相對廣州地區(qū)小，一二手市場的產(chǎn)品差距平均在500元/元之間（一手毛坯對比二手價格）。根據(jù)根據(jù)市場一二手的差價市場一二手的差價，在非一線江景中推算出本項(xiàng)目毛坯價格在在非一線江景中推算出本項(xiàng)目毛坯價格在6800720068007200大市情況大市情況價格建議價格建議與二手產(chǎn)品進(jìn)行市場比較與二手產(chǎn)品進(jìn)行市場比較大市情況大市情況價格建議價格建議 綜合比較目前同區(qū)域市場上，在售的新住宅和二手住宅的售價，提升項(xiàng)目附加值，增加標(biāo)準(zhǔn)裝修，

28、建議本項(xiàng)目的售價為：注：此價格建議是以目前的市場狀況厘定，如項(xiàng)目展示條件逐步完善，價格仍有調(diào)升的空間。4、怎么樣推廣珠江怡景灣、怎么樣推廣珠江怡景灣策略思路策略思路推廣操作推廣操作客源組織客源組織銷售操作銷售操作信心回歸信心回歸除了常規(guī)的大眾傳播媒體之外，須根據(jù)目標(biāo)區(qū)域客戶接收信息的特點(diǎn)進(jìn)行有針對性的傳播推廣，以取得更有效的宣傳效果。采用“爆發(fā)式銷售”的方式重新引爆項(xiàng)目，制造轟動的市場效應(yīng)；針對產(chǎn)品賣偏的現(xiàn)象，進(jìn)行貨量控制，先消化戶型較差的產(chǎn)品，形成價格低開高走的勢頭。借助新福港集團(tuán)進(jìn)入項(xiàng)目，對項(xiàng)目進(jìn)行重新的包裝，以全新的形象推出市場，通過現(xiàn)場包裝及未來規(guī)劃的展示，令客戶重新認(rèn)識本項(xiàng)目，盡可能

29、降低原有負(fù)面信息對項(xiàng)目的影響，讓市場信心回歸。策略思路策略思路推廣操作推廣操作線上宣傳線下推廣報紙廣告（廣州日報、南方都市報）電臺廣告夾報增加曝光率提高認(rèn)知度舉辦外展DM直投、單張派發(fā)短信息樓體掛幅截流公關(guān)活動有針對性地逐個擊破 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作策略思路策略思路推廣操作推廣操作 是直接、有針對性的推廣工作，能達(dá)到較為理想的效果，根據(jù)目標(biāo)群體接收信息的特點(diǎn)，制定不同的推廣方案，人群人群分布特點(diǎn)分布特點(diǎn)針對性手段針對性手段新精英族群新精英族群主要分布在洛溪、大石及海珠的專業(yè)市場，及周邊小區(qū)n專業(yè)市場單張派發(fā)n專業(yè)市場設(shè)外展攤位nDM直郵n夾報新生代族群新生代族群

30、海珠寶崗-工業(yè)大道-新港路-赤崗-廣州大道南片區(qū)的舊住宅小區(qū)n小區(qū)DM直郵n單張派發(fā)新資性族群新資性族群天河北、體育中心周邊的大型寫字樓，崗頂-天河公園的住宅小區(qū)n寫字樓DM直郵n寫字樓外展及單張派發(fā)靈魂工程師族群靈魂工程師族群大學(xué)城各高校內(nèi)n高效飯?zhí)猛庹梗髲堎Nn團(tuán)購及活動組織 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作策略思路策略思路推廣操作推廣操作 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作中地行客戶資源利用中地行客戶資源利用來客來客業(yè)主業(yè)主業(yè)主： 436組越秀區(qū)越秀區(qū)業(yè)主： 2300組業(yè)主： 122組業(yè)主： 4509組業(yè)主： 2819組天河區(qū)天河區(qū)業(yè)主： 2874

31、組珠江新城珠江新城來客： 8599組東山區(qū)東山區(qū)來客： 18229組荔灣區(qū)荔灣區(qū)海珠區(qū)海珠區(qū)來客： 16387組來客： 13075組來客： 20171組策略思路策略思路推廣操作推廣操作 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作中地行客戶資源利用中地行客戶資源利用策略思路策略思路推廣操作推廣操作 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作中地行客戶資源利用中地行客戶資源利用業(yè)主： 802組白云區(qū)白云區(qū)業(yè)主： 115組業(yè)主： 550組來客： 6089組黃埔區(qū)黃埔區(qū)省內(nèi)城市省內(nèi)城市業(yè)主： 481組蘿崗區(qū)蘿崗區(qū)業(yè)主： 1930組業(yè)主： 1468組來客： 6263組四郊市四郊市來客

32、： 9857組國內(nèi)城市國內(nèi)城市來客： 8558組來客： 6067組備注：備注： 四郊市四郊市包括從化、番禺、花都、增城等 省內(nèi)其他城市省內(nèi)其他城市包括佛山、中山、珠海、肇慶等 國內(nèi)其他城市國內(nèi)其他城市包括南昌、南寧、貴州等策略思路策略思路推廣操作推廣操作 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作中地行客戶資源利用中地行客戶資源利用 從中地行的資源中篩選出符合本項(xiàng)目客戶特征的客戶，并通過以下方式進(jìn)行客源組織：團(tuán)購組織；團(tuán)購組織；客戶回訪及推介；客戶回訪及推介；短信息發(fā)送；短信息發(fā)送；公關(guān)活動組織；公關(guān)活動組織；策略思路策略思路推廣操作推廣操作 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售

33、操作銷售操作 新福港集團(tuán)的進(jìn)入，為項(xiàng)目注入了全新的發(fā)展動力，但由于項(xiàng)目過往在客戶當(dāng)中的口碑一般，以及舊業(yè)主對項(xiàng)目未來發(fā)展的信心不足，導(dǎo)致市場對項(xiàng)目的評價不一，因此，我們須借助新一階段的推廣和細(xì)致的服務(wù)工作，扭轉(zhuǎn)這一現(xiàn)象，具體建議如下：未來發(fā)展規(guī)劃展示未來發(fā)展規(guī)劃展示現(xiàn)場包裝整改現(xiàn)場包裝整改項(xiàng)目區(qū)位展示（包含交通干線、江景等）項(xiàng)目整體規(guī)劃展示（包含二期位置、配套設(shè)施等）增加客戶對項(xiàng)目增加客戶對項(xiàng)目未來發(fā)展的認(rèn)識未來發(fā)展的認(rèn)識銷售中心整體包裝風(fēng)格整改現(xiàn)場指示系統(tǒng)整改強(qiáng)化現(xiàn)場展示效果強(qiáng)化現(xiàn)場展示效果營造熱烈的銷售氛圍營造熱烈的銷售氛圍樣板房整改氣氛營造增加（空飄、道旗、樓體掛幅等）策略思路策略思路推

34、廣操作推廣操作 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作未來發(fā)展規(guī)劃展示未來發(fā)展規(guī)劃展示n 規(guī)劃新的區(qū)域模型，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目整體的交通路網(wǎng)，突出華南快速干線、華南快速干線、地鐵地鐵3 3號線、地鐵號線、地鐵7 7號線、大學(xué)城隧號線、大學(xué)城隧道道以及以及江景江景；n 在項(xiàng)目規(guī)劃部分，需告知未來二期的告知未來二期的規(guī)劃，以及學(xué)校、市場等共建配套規(guī)劃，以及學(xué)校、市場等共建配套等細(xì)節(jié)；策略思路策略思路推廣操作推廣操作 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作現(xiàn)場包裝整改現(xiàn)場包裝整改設(shè)置道旗設(shè)置道旗空飄空飄指示系統(tǒng)指示系統(tǒng) 修改方案通過對04、06、07樣板的整改設(shè)計，對前期戶型存

35、在的一些問題進(jìn)行了修正。本次修改方案以提高項(xiàng)目的實(shí)用性為主，功能分區(qū)明顯，各個房間的空間充分利用。體現(xiàn)出自住型住房的實(shí)用性。 由于這次整改著重于實(shí)用性的設(shè)計，從樣板房的展示效果來看，存在一些不足，可以加強(qiáng)空間劃分上的空間感，適當(dāng)減少一些不必要家私家具建議從銷售的角度對樣板房進(jìn)行修改。提高樣板房的實(shí)用性加強(qiáng)樣板房的空間感增強(qiáng)房間的收納系統(tǒng)加強(qiáng)廚房的設(shè)計改造增加樣板房的創(chuàng)意賣點(diǎn)樣板房修改建議 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作3 3棟棟20072007戶型整改建議戶型整改建議 充分利用陽充分利用陽臺空間，加設(shè)臺空間，加設(shè)陽光茶座陽光茶座增設(shè)鞋柜增設(shè)鞋柜針對兩房單位針對兩房單位的使

36、用改換成的使用改換成4人餐桌人餐桌次臥設(shè)計空間小，次臥設(shè)計空間小，建議去掉書桌改建議去掉書桌改造成兒童房造成兒童房去掉雙人床的床頭去掉雙人床的床頭柜，把主人房的衣柜，把主人房的衣櫥向上移，讓次臥櫥向上移，讓次臥騰出更多空間騰出更多空間戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議7 7棟棟22042204戶型整改建議戶型整改建議餐臺設(shè)計不合理，餐臺設(shè)計不合理，建議去掉；榻榻米建議去掉；榻榻米上面加上小茶座上面加上小茶座加大收納柜加大收納柜梳妝臺做小一點(diǎn)梳妝臺做小一點(diǎn)建議改成建議改成兒童房或兒童房或書房書房戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意

37、賣點(diǎn)建議7 7棟棟22062206戶型整改建議戶型整改建議餐臺設(shè)計不合理，餐臺設(shè)計不合理，建議去掉；榻榻米建議去掉；榻榻米上面加上小茶座上面加上小茶座廚房建議用廚房建議用推拉門推拉門飄窗臺建議不飄窗臺建議不要放柜要放柜06單位入戶花園單位入戶花園大，建議增加園大，建議增加園藝展示效果藝展示效果戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議 為了提升兩房單位的功能性，建議增加收納功能的使用空間，提升產(chǎn)品的實(shí)用性，建議從以下幾個方面進(jìn)行調(diào)整：增加部分增加家電收藏柜、升降吊柜、整體式抽屜、水槽柜、酒瓶收

38、納柜等鞋柜、雜物柜等利用榻榻米中間的空間，增加擺放物品的位置廚房部分玄關(guān)部分和式榻榻米部分 由于余貨單位的廚房面積偏小，如何將此劣勢轉(zhuǎn)變成優(yōu)勢是由于余貨單位的廚房面積偏小，如何將此劣勢轉(zhuǎn)變成優(yōu)勢是廚房改造重點(diǎn)，必須加強(qiáng)廚房空間的利用。廚房改造重點(diǎn)，必須加強(qiáng)廚房空間的利用。廚房整改建議廚房整改建議戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議廚房整改建議廚房整改建議轉(zhuǎn)角柜：轉(zhuǎn)角柜： 充分利用轉(zhuǎn)角空間，中間的抽拉式拉籃可放置砧板、刀具、調(diào)味料等。兩旁的空間，利用擱板放置平時不常使用的物品。 調(diào)味柜：調(diào)味柜： 可放置各類調(diào)味品，輕松取用。有效利用空間，保持臺面整潔。 雙層翻

39、轉(zhuǎn)柜雙層翻轉(zhuǎn)柜 上層的物品夠不著 。雙層翻轉(zhuǎn)柜可以輕松地將柜子上下層的物品互換位置,方便取用。戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議其他整改建議其他整改建議玄關(guān)收納玄關(guān)收納 玄關(guān)是進(jìn)入家門的第一步，松下玄關(guān)收納產(chǎn)品的內(nèi)部劃分充分考慮了各種收納需求，對燈光設(shè)計和展示的關(guān)心，使其超越了普通收納的形式，必能讓您的玄關(guān)更顯高貴不凡。戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議其他整改建議其他整改建議和榻收納和榻收納 7棟2204樣板房的榻榻米可以充分利用空間，采用和榻收納柜，尺寸和形狀都能隨意搭配，既可坐臥也可儲藏大量物品。整潔的空間，簡潔

40、的形體，在房間的任意一角調(diào)和出寧靜致遠(yuǎn)、淡泊明志的意境。小空間的充分利用 兼具坐臥和收納功能的和式家具 戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議樣板房創(chuàng)意賣點(diǎn)建議樣板房創(chuàng)意賣點(diǎn)建議 珠江怡景灣要改變和樹立項(xiàng)目形象，除了在產(chǎn)品、銷售上面作出改變外，更重要的是為項(xiàng)目帶來新的元素，沖擊市場，改變舊有客戶對項(xiàng)目的既定概念，從而引發(fā)出一輪新的銷售。 我們的建議是我們的建議是設(shè)計主題式樣板房設(shè)計主題式樣板房這種樣板房不是憑空的想象，而是有針對式，通過引發(fā)出不同戶型特有的價值和概念，從而引發(fā)出不同客戶對產(chǎn)品的潛在需要。增加其購買的沖動和欲望。主題式樣板房能夠幫助項(xiàng)目在市場上打

41、響知名度，加強(qiáng)項(xiàng)目的賣點(diǎn)，提高項(xiàng)目檔次。戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議3 3棟棟20072007主題主題建議建議3 3棟棟20072007戶型（兩房戶型（兩房 8585）p客戶定位：精英白領(lǐng)；中層主管；年齡介于2530歲之間家庭結(jié)構(gòu)簡單，多為單身多從事藝術(shù)創(chuàng)作類，思想較前衛(wèi)， 追求個性化，自我意識強(qiáng)p設(shè)計理念：紅色基調(diào)，以簡潔手法融入p主色調(diào)：冷色，黑色，白色p裝修布置建議：風(fēng)格統(tǒng)一，現(xiàn)代簡約，個性化強(qiáng)避免一切不必要的裝飾，可打通，創(chuàng)造一個通透開放的空間飾品同樣以極簡的線條如方塊、直線組成設(shè)計力求簡潔，避免凌亂，在家具選樣是考慮容易清潔、整理，同時還要

42、迎合他們的現(xiàn)代品位。純粹德國現(xiàn)代主義風(fēng)格純粹德國現(xiàn)代主義風(fēng)格 紅色基調(diào)主題紅色基調(diào)主題戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議3 3棟棟20072007主題主題建議建議戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議7 7棟棟20042004主題主題建議建議7 7棟棟20042004戶型（兩房戶型（兩房 8989）p客戶定位：年齡介于2535歲之間。家庭結(jié)構(gòu)簡單，多為二口之家。家庭觀念較重，生活健康向往輕快明朗的生活調(diào)子平日可能喜歡旅游，生活中的小創(chuàng)意是其欣賞的自然主義者，溫情主義者對自然質(zhì)材、柔和線條有好感p設(shè)計理念：暖色基調(diào)，溫馨、樂

43、趣p主色調(diào)：暖色，白色p裝修布置建議：整體風(fēng)格溫馨明快，充滿北歐的童話現(xiàn)代生活感，裝飾富溫情與心思，如手工制作的布娃娃，自己DIY的紙藝畫等家具線優(yōu)美，富創(chuàng)意，具多功能組合。人性化的北歐現(xiàn)代主義人性化的北歐現(xiàn)代主義 溫馨芭蕾舞主題溫馨芭蕾舞主題戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議7 7棟棟20042004主題主題建議建議戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議7 7棟棟20062006主題主題建議建議7 7棟棟20062006戶型（三房戶型（三房 131131）p客戶定位：年齡介于3045歲之間。多為三口之家。低調(diào)內(nèi)斂，隨和，

44、但潛意識具較強(qiáng)的自我主張。洞察力強(qiáng)，鑒賞力高，包容度廣。從生活的細(xì)微可領(lǐng)悟生命，有獨(dú)到之處見解。多元主義者，品位主義者。欣賞傳統(tǒng)文化的精妙，同時欣賞現(xiàn)代主義的簡約p設(shè)計理念：以簡潔手法融入中式符號p主色調(diào)：暖色，黑色，白色p裝修布置建議：整體風(fēng)格可以中式元素（如典型圖案、材質(zhì)、織物）貫穿，但時加入現(xiàn)代元素，兩者融合，。中國味的簡約現(xiàn)代主義風(fēng)格中國味的簡約現(xiàn)代主義風(fēng)格 中式簡約主題中式簡約主題戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議7 7棟棟20062006主題主題建議建議戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議 客源組織客源組織

45、信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作策略思路策略思路推廣操作推廣操作 項(xiàng)目已經(jīng)封盤2個月，在市場上沉寂了一段時間，為了再度引起市場對項(xiàng)目的關(guān)注、重新引爆項(xiàng)目，我們認(rèn)為有必要，累積大量的誠意客戶，借助公開發(fā)售熱鬧的場面，給客戶“項(xiàng)目很搶手”、“錯過這次機(jī)會就難以再有”的感覺，帶動項(xiàng)目一次性銷售多套單位，并且為后續(xù)銷售打開良好的局面。累積客源為開售作鋪墊便于更詳盡了解客戶需求，為下階段工作、策略調(diào)整提供更準(zhǔn)確的依據(jù)為公開發(fā)售一炮而紅提供了基礎(chǔ)為后續(xù)銷售打開良好的銷售局面 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作策略思路策略思路推廣操作推廣操作9月12月10月 根據(jù)目前項(xiàng)目整改的工程節(jié)點(diǎn)與

46、市場機(jī)遇（黃金周、周邊項(xiàng)目推廣時機(jī)）考慮，建議本項(xiàng)目一期余貨的推廣階段進(jìn)行如下劃分：籌備期籌備期持續(xù)熱銷期持續(xù)熱銷期蓄客期蓄客期公開發(fā)售公開發(fā)售工作安排：工作安排： 推售計劃； 現(xiàn)場包裝方案； 媒體計劃； 廣告設(shè)計； 銷售人員培訓(xùn)；硬件配合硬件配合1. 售樓部整改（區(qū)域模型、裝修裝飾等）2. 樣板房整改（裝修、軟裝等）工作安排：工作安排： 誠意客戶儲備； 外展、廣告、DM、短信等推廣工作； 價格制定 開售方案制定 公關(guān)活動進(jìn)行硬件配合硬件配合現(xiàn)場包裝完成（售樓部、樓體掛幅、道旗、空飄、指示系統(tǒng)等）工作安排：工作安排： 持續(xù)常規(guī)銷售工作 持續(xù)的線下推廣（團(tuán)購、外展、單張派發(fā)等） 公關(guān)活動 根據(jù)項(xiàng)

47、目狀況進(jìn)行不定期的廣告推廣 根據(jù)消化狀況和市場情況及時調(diào)整策略 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作策略思路策略思路推廣操作推廣操作策略依據(jù)：策略依據(jù)：n目前貨量集中在兩房，但兩房單位之間因產(chǎn)品設(shè)計的差異，造成單位賣偏的現(xiàn)象；n兩房單位的客戶大部分為剛性需求客戶，購房的迫切性相對明顯；n三房單位因其功能性、戶型設(shè)計的均好性比較明顯，消化速度較快，剩余貨量較少；策略建議：策略建議：n控制推出產(chǎn)品的數(shù)量和戶型，先推出銷售難度較高的89的兩房單位，減少貨量供應(yīng)，引導(dǎo)客戶的選購目標(biāo)向這部分單位傾斜；n首推整體素質(zhì)較低的單位，以相對較低的價格吸引客戶，再根據(jù)銷售狀況加推產(chǎn)品，遵循產(chǎn)品素質(zhì)

48、由低到高的原則，形成價格低開高走的態(tài)勢；n同時推出少量三房單位，與兩房單位形成價格差異，讓客戶流向低價的兩房單位，達(dá)到促進(jìn)剩余兩房單位消化的目的。5、我們的服務(wù)架構(gòu)、我們的服務(wù)架構(gòu)項(xiàng)目總指揮項(xiàng)目總指揮董事長：董事長：徐建平項(xiàng)目總監(jiān)控項(xiàng)目總監(jiān)控副總經(jīng)理：副總經(jīng)理：鄭雋宸項(xiàng)目總監(jiān)控項(xiàng)目總監(jiān)控副總經(jīng)理：副總經(jīng)理：李 梅項(xiàng)目總負(fù)責(zé)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)項(xiàng)目副總監(jiān)：項(xiàng)目副總監(jiān)：謝 沁全案銷售總負(fù)責(zé)全案銷售總負(fù)責(zé)銷售部高級經(jīng)理：銷售部高級經(jīng)理：易權(quán)偉全案策劃負(fù)責(zé)全案策劃負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理：項(xiàng)目經(jīng)理：溫慶娟全案策劃執(zhí)行全案策劃執(zhí)行項(xiàng)目主任：項(xiàng)目主任：陳偉杰項(xiàng)目助理項(xiàng)目助理：楊卓婷售后支援售后支援客戶服務(wù)部客戶服務(wù)部人力資源人

49、力資源行政人事部行政人事部項(xiàng)目智囊團(tuán)項(xiàng)目智囊團(tuán)董事總經(jīng)理董事總經(jīng)理投資咨詢公司投資咨詢公司策劃部全體策劃部全體銷售部總監(jiān)銷售部總監(jiān)市場部總監(jiān)市場部總監(jiān)資訊支援資訊支援市場部市場部現(xiàn)場銷售現(xiàn)場銷售銷售部銷售部服務(wù)架構(gòu)服務(wù)架構(gòu)人員簡介及主要職能人員簡介及主要職能項(xiàng)目總指揮：徐建平（董事長）項(xiàng)目總指揮：徐建平（董事長） 近18年房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)及代理銷售經(jīng)驗(yàn)，在廣州、北京、上海、沈陽以及武漢等中國各大城市均成功開發(fā)及代理多個大型項(xiàng)目。理論水平、綜合素質(zhì)高，專業(yè)能力強(qiáng)，經(jīng)驗(yàn)豐富，為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的頂級人物。項(xiàng)目運(yùn)作統(tǒng)籌監(jiān)控到位，作風(fēng)穩(wěn)健、功夫扎實(shí)，銷售策劃指導(dǎo)能力極強(qiáng)，員工認(rèn)同度高，近期更加榮獲“2003年度

50、中國10大優(yōu)秀營銷策劃師”稱號。 在該項(xiàng)目運(yùn)作中，將負(fù)責(zé)全程幕后運(yùn)作指導(dǎo)及整體方向把控。項(xiàng)目總監(jiān)控：李梅（副總經(jīng)理）項(xiàng)目總監(jiān)控：李梅（副總經(jīng)理） 暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)系研究生畢業(yè)，10年以上房地產(chǎn)代理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，知識面廣博，項(xiàng)目策劃以思路清晰、部署嚴(yán)密及理性實(shí)操的作風(fēng)著稱；工作責(zé)任心強(qiáng)，有沖勁，對高尚住宅項(xiàng)目尤其是高層項(xiàng)目銷售有獨(dú)特策劃創(chuàng)意，曾經(jīng)服務(wù)于：力迅上筑、東方都會廣場上寓、鉑林國際公寓、保利香檳花園、麗江花園、雅郡花園伯朗、廣州奧林匹克花園、天立大廈、天立俊園、東山雅筑、雍雅園、薈賢大廈、金穗雅園、東海嘉園城心林澗及淘金華庭等多個知名地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策劃工作，對于項(xiàng)目理解透徹、操作自如。 在該項(xiàng)目運(yùn)作中，將負(fù)責(zé)全程策劃、銷售總體監(jiān)控與跟進(jìn)、參與該項(xiàng)目階段性策略會議研討。人員簡介及主要職能人員簡介及主要職能項(xiàng)目總監(jiān)控：鄭雋宸（副總經(jīng)理）項(xiàng)目總監(jiān)控：鄭雋宸（副總經(jīng)理） 廣東工業(yè)大學(xué)