2017拍賣師考試之拍賣實務教程考試知識點整理..

1、拍賣實務教程第一章拍賣市場（新增）一、我國拍賣市場的形成1 起步：我國的拍賣業(yè)恢復于 20 世紀 80 年代中期，最早的拍賣活動是一些零星的破產企業(yè)財產拍賣。從 1986 年國營廣州拍賣行成立開始，到拍賣法實施之前的1996 年底， 是我國拍賣行業(yè)起步和拍賣市場初步形成的階段。這一階段的拍賣總體呈現(xiàn)以下特點：標的含義不清，標的組成較為混亂；主持拍賣的企業(yè)不明確；傭金支付不規(guī) 范；處置渠道多樣化。2 第一次轉折（質的飛躍）：上世紀末，圍繞公物拍賣的委托減少，拍賣市場競爭加劇，從而導致拍賣行業(yè)的一次轉折，即從 以公物拍賣為主轉為以司法強制拍賣為主的市場態(tài)勢。到本世紀初，司法強制拍賣已經成為我國拍賣

2、行業(yè)最為主要的市場之一。這一時期的拍賣市場具有以下特點：（1）標的主要涉及公物和涉案物品；（2）拍賣標的已涉及不動產和無形資產；（3）行業(yè)較為依賴政策性拍賣而缺乏主動開拓市場的能力。3 快速成長：目前，我國的拍賣市場體系終于形成，行業(yè)發(fā)展達到新的高峰，標的物空前豐富，幾乎涵蓋了可流 通商品的全部，包括動產、不動產、無形資產，既有物質資料，又有精神產品。二、目前我國拍賣市場的構成（簡記： 國有資產、 金融房產、土地機車、文藝無形）1 國有資產拍賣市場：最重要的拍賣市場之一2 .破產企業(yè)財產拍賣：重要的拍賣市場。普遍性、案值大、涉及問題多且復雜3 金融資產拍賣市場：最為重要的拍賣市場之一4 房地產

3、拍賣市場：最為重要的拍賣市場，所占成交比重極大5 國有建設用地使用權拍賣市場：前景光明6 機動車拍賣市場：快速發(fā)展7 文物藝術品拍賣市場：市場化、專業(yè)化程度高，與國際接軌，最具活力的拍賣市場8無形資產拍賣市場：我國拍賣行業(yè)的創(chuàng)新，最具中國特色的拍賣市場三、目前我國拍賣市場的特點1 政策性拍賣占主導地位 ：由公物拍賣起步，由司法強制拍賣發(fā)展，由國有企業(yè)改制、金融不良資產處置等逐 步壯大，皆因法定或政策規(guī)定使然，導致過度依賴政策性業(yè)務，不利于行業(yè)發(fā)展。2 運作過程缺乏技術含量：以政策性拍賣為主的現(xiàn)實使拍賣企業(yè)更多注重的是人際關系和公關，而普遍忽略專 業(yè)技術的提高，運作過程較為簡單。3 拍賣形式單一

4、：從接受委托到拍賣會上使用的競價方式，二十多年沒有多大變化，尤其缺少對國際行業(yè)新變 化、網上拍賣的研究。4、市場拓展乏力且缺乏手段 ：面對新的市場，缺乏方向、思想準備、人才。四、我國拍賣市場現(xiàn)狀與行業(yè)發(fā)展的關系1 市場適合行業(yè)發(fā)展初期人員結構和企業(yè)規(guī)模：行業(yè)恢復之初以政策性拍賣為主的市場正好與行業(yè)初起階段的人員結構、企業(yè)規(guī)模合拍，從而給了行業(yè)發(fā)展較好的外部環(huán)境。2 為行業(yè)發(fā)展奠定了經濟實力和人才基礎：拍賣行業(yè)在完成拍賣委托的同時，鍛煉了隊伍，增長了知識，增強了業(yè)務能力，也壯大了企業(yè)實力，為行業(yè)的發(fā)展奠定了較為堅實的經濟和人才基礎。3 形成了較為完善的拍賣體系： 拍賣流程及管理科學有效， 風險防

5、范措施逐步完善，從單一的現(xiàn)場拍賣增加到密封投標拍賣、網上拍賣等方式，職業(yè)教育健康穩(wěn)步發(fā)展。五、我國拍賣市場面臨的主要問題及其對策（一）存在的問題1 .行業(yè)業(yè)務存在差異性 ：拍賣市場標的豐富并不代表區(qū)域之間、企業(yè)之間、企業(yè)內部員工之間從事拍賣的實踐 相同、能力相當。東部沿海地區(qū)企業(yè)在無形資產、股權、債權拍賣方面經驗豐富且覆蓋面廣，但西部地區(qū)經驗缺失。 西部地區(qū)在采礦權、采砂權、林權承包等資源類拍賣上有優(yōu)勢，而東部沿海地區(qū)少有類似機會。在同一城市中，企業(yè) 規(guī)模、市場拓展力度、業(yè)務量差別、內部分工等因素導致企業(yè)與企業(yè)之間、員工與員工之間業(yè)務能力的差異。2 .缺乏應對市場變化的能力，市場拓展乏力： 面

6、對企業(yè)數(shù)量增多、 委托量減少、委托人要求提高、競買人惡意串通增多等變化，行業(yè)運作和思維的方式并沒有隨之發(fā)生變化，又缺乏開拓新市場的手段，形成了傳統(tǒng)拍賣沒有做的 更好，找不到新標的尷尬局面。3 .無形資產拍賣市場空間大 ：由于市場發(fā)育程度不一，拍賣技術要求高，運作難度大，尤其是宣傳、招商需要 花費很大精力，大部分拍賣企業(yè)沒有無形資產拍賣的運作能力和實踐經驗。4 .拍賣的專業(yè)化、大眾化水準低，市場細分不夠。（二）采取的對策要使我國的拍賣行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須提高行業(yè)經營管理水平，加大市場開拓能力，提高運行的專業(yè)水準。1 做好傳統(tǒng)的拍賣市場業(yè)務 。在今后很長一段時間內，政策性拍賣仍然是絕大多數(shù)綜合性拍

7、賣公司的重要業(yè)務， 留給拍賣行業(yè)的空間是巨大的。拍賣行業(yè)要通過各種措施提高運作能力和拍賣效率，最大限度地爭取獲得拍賣標的， 最大限度地實現(xiàn)標的成交的價值。2 .提高專業(yè)化運作水平。隨著市場的調整和委托人要求的提高，拍賣行業(yè)需要通過走專業(yè)化道路細分市場，緩 解委托減少而競爭加劇的局面。拍賣企業(yè)應該立足自身實際，選定擅長或有一定基礎的市場，形成拳頭和特色，凝聚 客戶群，為專業(yè)化經營奠定運作模式、人才隊伍、市場營銷等方面的基礎。3 .努力打造學習型行業(yè) ?，F(xiàn)行的拍賣標的需要行業(yè)認真學習研究，未來的市場開拓及新出現(xiàn)的拍賣形式、拍賣 標的更需要行業(yè)學習，一個與時俱進具有開拓創(chuàng)新精神的行業(yè)，應該是個注重學

8、習的學習型行業(yè)。六、我國拍賣市場的發(fā)展前景經過二十多年的發(fā)展，我國的拍賣市場體系終于形成，標的物空前豐富，幾乎涵蓋了可流通商品的全部，拍賣行 業(yè)發(fā)展達到新的高峰，是正處于發(fā)展階段的朝陽行業(yè)。同時，由于種種原因，我國的拍賣行業(yè)尚存在技術含量不高、 拍賣形式單一、市場拓展乏力、重復建設較多、業(yè)務差異性明顯等問題和不足。面對經濟環(huán)境的新形勢和市場發(fā)展的 新變化，拍賣行業(yè)應該吸取教訓，調整策略，明確思路，做好三方面工作。一是努力做好傳統(tǒng)的拍賣市場業(yè)務，減緩 市場急劇變化、金融危機、其他行業(yè)包括政府有關部門對市場的蠶食帶來的壓力。二是強化企業(yè)管理，提高專業(yè)化運 作水平，引進新的拍賣方式，把比較成熟的房地

9、產、文物藝術品、物資等拍賣做得更好更深入，加大對不成熟的農產 品、無形資產等拍賣的投入，積極開拓新市場。三是主動打造學習型行業(yè)，努力提高行業(yè)素質，鍛煉培養(yǎng)人才隊伍， 從而保持行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。隨著經濟轉暖，市場更加規(guī)范，經過全行業(yè)的不懈努力， 我國拍賣市場的發(fā)展前景光明,拍賣行業(yè)必定后來居上，立于世界行業(yè)之林。第二章強制拍賣（新增）一、強制拍賣的概念強制拍賣是指人民法院在民事訴訟強制執(zhí)行程序中，對依法將查封、扣押、凍結的被執(zhí)行財產委托商業(yè)性機構予 以拍賣的活動。、法定拍賣的概念法定拍賣是指轉讓有關財產，依照法律規(guī)定必須采用拍賣的交易方式，如人民法院民事執(zhí)行程序中依法扣押、查 封、凍結的財產，處

10、置時必須委托拍賣。三、強制拍賣的五個特點1.國家強制性：法院根據國家賦予的執(zhí)行權而強制拍賣被執(zhí)行財產，被執(zhí)行人是否同意不影響拍賣的進行，體 現(xiàn)了國家意志對當事人意志的干預和強制。國家強制性是僅就拍賣的委托環(huán)節(jié)而言的。2 .標的的非自有性：強制拍賣的不是法院的自有財產，而是被執(zhí)行人的財產。此乃區(qū)別于任意拍賣的一個基本 特點。3 .主體的特定性：一方必然是法院，另一方必然是拍賣機構，使強制拍賣的效率和效益的提高成為可能。4 .目的的利他性：依法保障和實現(xiàn)執(zhí)行當事人的合法權益。5 .權利義務的不對等性：法院比拍賣機構享有更多的權利（中止拍賣、撤銷委托、監(jiān)督拍賣程序、單方確認拍 賣結果等權利），承擔較

11、少的義務，二者之間的權利義務時不對等的。這是由強制拍賣的性質和特點以及強制拍賣過程的復雜性所決定的。四、強制拍賣的三個基本原則（一）法院處置權限定原則1 對法院的處置權予以嚴格的限定， 充分保障執(zhí)行當事人的合法權益， 這是由強制拍賣標的非自有性所決定的。2. 主要表現(xiàn)： 法院必須在被執(zhí)行人自動履行義務后及時、 主動地終止拍賣程序；法院原則上應當對拍賣標的 確定保留價；法院確定的保留價不得過低，應當有一個底線；如果案外人對拍賣標的提岀執(zhí)行異議，法院不得繼 續(xù)強行拍賣。（二）禁止無保留價原則1 法院在強制拍賣被執(zhí)行財產時， 必須對拍賣標的設定保留價， 拍賣機構不得以低于保留價的價格拍賣成交。2.

12、最新司法解釋規(guī)定，司法強制拍賣必須確定保留價，如經評估則按評估價確定第一次拍賣的保留價。3. 適用范圍不是絕對的，對于價值低微、鮮活物品的拍賣可以免于該原則的適用。（三）法院主導拍賣程序原則1 拍賣程序的啟動、進行、中止、終結、拍賣結果裁定等均由法院決定。這是由司法強制拍賣的國家強制性和目 的利他性決定的。2.主要體現(xiàn)：決定是否委托；岀現(xiàn)中止事由時有權單方中止拍賣；岀現(xiàn)終結事由時有權單方解除委托拍賣 合同，終結拍賣程序；有權對拍賣的各個環(huán)節(jié)進行嚴格的監(jiān)督； 有權審查拍賣結果并依法作岀是否予以確認的裁 定。五、強制拍賣和其他拍賣的區(qū)別1 強制拍賣和公物拍賣：相同屬于法定拍賣范疇，必須優(yōu)先選擇拍賣

13、、事先指定拍賣機構。不同一一強制拍賣強調拍賣行為本身的性質，公物拍賣強調拍賣的財產或財產權利的性質；強制拍賣的成交 價款用于清償債務，公物拍賣的成交價款上繳國庫；強制拍賣的委托人只有法院，公物拍賣的委托人包括法院、檢 察院、公安、海關、工商等機關。2 強制拍賣和任意拍賣：是否具有國家強制性。3 強制拍賣與法定拍賣：法定拍賣是強制拍賣的上位范疇，除強制拍賣外還有公物拍賣、國有資產拍賣、破產企業(yè)財產拍賣、國有建設用地使用權拍賣等4 強制拍賣與國有資產拍賣： 相互區(qū)別又相互交叉， 進入強制拍賣的標的可能是國有資產，強制執(zhí)行必須拍賣， 國有資產轉讓中拍賣不是唯一方式。六、強制拍賣的主體強制拍賣的主體，

14、是指在強制拍賣活動中形成的委托拍賣合同法律關系的當事人：委托人和拍賣人，即人民法院、商業(yè)性拍賣機構，他們的意志和行為決定著強制拍賣的啟動、進行、中止和終結。被執(zhí)行人、競買人與買受人都不是 強制拍賣的主體，而只是強制拍賣的關系人。七、強制拍賣標的的構成要件1 應為被執(zhí)行人所有或依法享有處分權的財產，不得為案外人的財產。但有兩種法定情形除外：被執(zhí)行人對案外第三人的到期債權以財產為被執(zhí)行人提供保證的保證人保證責任范圍內的財產。2 必須為人民法院采取了查封、扣押、凍結等控制性措施的財產和財產權利。3 必須是人民法院委托的拍賣人進行拍賣的財產。八、強制拍賣中應該注意的重要問題1 拍賣傭金：單向收取，累進

15、遞減2 拍賣次數(shù)：對動產的拍賣以兩次為限；對不動產、其他財產權利可以拍賣三次，三次流拍后應當在60 日內再進行一次變賣。 3。中止拍賣、暫緩拍賣和終結拍賣。4 避免超標的查封、扣押、凍結和拍賣：以權利人的債權為限；被執(zhí)行人同意全部拍賣；合并拍賣。5 優(yōu)先購買權。6 買受人資格：申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人都可以參加競買，但被執(zhí)行人必須預交保證金。7 被執(zhí)行人的投資利益：須經有限責任公司全體股東過半數(shù)同意，不同意者應當購買，不購買的視為同意轉讓。8 拍賣上市公司國有股和社會法人股：必須拍賣，必須評估。9 拍賣成交后岀現(xiàn)的執(zhí)行回轉：依職權或當事人申請。退還原物，否則折價抵償。第三章公物拍賣（新增）一、 公

16、物拍賣的概念公物是公共財產的總稱，包括國家行政機關依法沒收的物品，充抵稅款、罰款的物品和其他物品，人民法院依法 沒收的物品，充抵罰金、罰款的物品以及無法返還的追回物品公物拍賣是指拍賣企業(yè)為了協(xié)助國家行政機關和人民法院，將依法沒收的充公的物品通過拍賣方式變現(xiàn)上繳國庫 而進行的拍賣活動。二、 公物拍賣的范圍1、國家行政機關：罰沒物品；充抵稅款的物品；充抵罰款的物品；其他物品（公安機關保管的超過招領 期限的遺失物品，車站、港口、機場等貨運處的無主貨物）。2、人民法院：沒收的物品；充抵罰金、罰款的物品；無法返還的物品。三、拍賣是處置公務的最佳方式1. 拍賣具有很高的透明度，面對大眾公開處理，公物處理置

17、于公眾監(jiān)督之下，有利于公物處理制度公開化，有利 于防腐倡廉。2.拍賣的成交規(guī)則是價高者得，競買人在平等、公開的基礎上報價競爭，一般能夠實現(xiàn)公物的最大價值，從而有 效防止低價收購、低價處理、無償贈送等不良做法。3.拍賣提供了一種由中介機構按市場運行規(guī)則、在委托人授權的范圍內經營的公物|處置機制， 既符合公物處置必須采用市場化手段進行的原則，也彌補了有關執(zhí)法機關從事商業(yè)行為無經營權的問題。四、公物拍賣主體資格的確立公物拍賣的主體資格即拍賣人，必須由財產所在地省、自治區(qū)、直轄市人民政府和設區(qū)的市的人民政府制定的拍 賣人進行。公物拍賣人應具備如下條件：依據拍賣法公司法成立的拍賣機構；有豐富的拍賣操作經

18、驗，沒有違 法違規(guī)行為；公司又符合規(guī)定的國家注冊拍賣師及從業(yè)人員，員工素質高；公司經營時間兩年以上；公司有良 好的社會形象及社會信譽；公司有嚴格的管理制度，運作規(guī)范。五、公物拍賣的六個特點1 .公開拍賣公物是我國司法隊伍廉政建設的重大舉措。運用公開拍賣方式處理公物，堵住了公務處理中的漏洞，增強了處置的透明度，便于有關部門和社會公眾的監(jiān)督，有利于防范腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。2 .公物拍賣是執(zhí)法程序的延續(xù)。公物的拍賣是國家行政部門或執(zhí)法機關處罰執(zhí)行程序的重要組成部分，直接關 系到所涉案件的審結質量和執(zhí)行結果。3 變現(xiàn)實公物拍賣的前提和目的。成交是公物拍賣的前提和目的，是“公物”以物的形態(tài)轉換成貨幣形態(tài)并上

19、繳 國庫的唯一途徑。4 .公物拍賣標的一般是緊俏物品。公物尤其是緝私罰沒物品，進入流通或消費領域后，在價格合理的情況下都比較暢銷，是拍賣會中容易出現(xiàn)競價的拍賣標的。5 .公物的拍賣人必須經省、自治區(qū)、直轄市的人們政府和設區(qū)的市的人民政府指定。具有公物處分權的單位只能委托有公物拍賣資質的拍賣人拍賣，自行處理或委托不具備資質的拍賣人或機構處置即為違法。6 .公物拍賣的傭金只能向買受人單方收取，且不超過成交價5%。例外：在定向拍賣中如罰沒香煙拍賣，無論成交額是多少，拍賣人每筆只能收取不超過20 萬元人民幣的傭金。六、公物拍賣應注意的三個重要問題（一）公物拍賣的四個環(huán)節(jié)1 .標的評估：評估是前置程序；

20、 評估價與保留價的關系？評估機構的選擇？2. 傭金的收?。褐荒芟蛸I受人單向收取小于成交價5%的傭金。3. 招商：采用媒體公告、定向寄發(fā)資料、走訪有關客戶、媒體宣傳、網上發(fā)布信息等方式，增大信息覆蓋面， 吸引最大范圍買家的關注。加強與委托方的聯(lián)系，統(tǒng)一宣傳、招商口徑，把握分寸。宣傳招商進展好壞直接關系 到拍賣會的成功與否。4. 惡意串通的防范： 改革傳統(tǒng)單一的現(xiàn)場拍賣的方式， 弓 I 進密封投標拍賣、減價拍賣、電話競買、網上拍賣、設 立委托競投席等方式；加強內部管理與監(jiān)督；積極爭取委托人及公安等部門的支持。（二）公物拍賣的法律責任委托主體：行政責任、賠償責任拍賣人：民事責任、行政責任（罰款、警告

21、、吊銷）（三）公物拍賣市場的管理市場準入管理、加強財務管理（“收支兩條線”）、對拍賣人的行為管理第四章破產企業(yè)財產拍賣一、破產&破產程序&破產企業(yè)財產&破產財產的概念破產是指債務人岀現(xiàn)了“ 不能清償?shù)狡趥鶆眨?并且資產不足以清償全部債務或者明顯缺乏清償能力的”法定狀態(tài)廣義的破產程序指的是為了使債權人獲得公平清償而對不能清償?shù)狡趥鶆盏膫鶆杖怂M行的一種特別程序，它包括破產清算程序、和解程序和重整程序。狹義的破產程序即破產清算程序，是指在債務人不能清償?shù)狡趥鶆諘r，為使各債權人獲得公平清償，而依法對債務人的財產進行保管、清理、估價、處理和分配的程序。破產企業(yè)財產是指企業(yè)在法院

22、宣告破產時所有的或經營管理的全部財產，以及在破產宣告后至破產程序終結前取得的財產或者財產權利。破產財產是指破產企業(yè)的全部財產中扣除已作為擔保物的財產所剩余的財產，即可以供各個債權人依據債權比例進行分配的財產。二、破產程序的特征1 破產程序是因債務人出現(xiàn)破產原因，不能清償?shù)狡趥鶆斩鸬目偫▊鶆涨鍍敵绦颉? 破產程序以公平清償債務為宗旨 。破產程序可以合理協(xié)調多個債權人之間就債務人的有限財產如何受償?shù)睦?益沖突，使債權人共同分擔損失，共同享受利益。3 破產程序以債務人全部財產為執(zhí)行客體。 破產清算程序屬于司法程序，必須在法院的管轄支配下進行。債務人一旦被法院宣告破產，即喪失了對自己所有的財產管理

23、和處分的權利。4 破產程序具有訴訟和執(zhí)行的雙重性質 。就審查債權人資格、確認破產財產和破產債權范圍及宣告破產等程序 而言，具有訴訟性；就破產財產的清理、清算、清償而言，具有執(zhí)行性。三、破產的主要程序1. 提出破產申請：破產申請時破產程序啟動的初始條件，由當事人或利害關系人提出。2. 破產案件的管轄：由債務人所在地法院管轄，先看主要辦事機構所在地，再看注冊地。3. 破產案件的審查與受理 ：受理裁定書，立案受理的同時指定管理人。4. 指定管理人接管破產企業(yè) ：管理人向法院報告工作，接受債權人會議和債權人委員會的監(jiān)督。管理人在結束破 產清理和估價后，應對破產財產的變價處理和分配提岀方案，提交債權人會

24、議通過，并報請法院裁定批準后執(zhí)行。5. 宣告與公示：破產宣告的裁定標志破產清算程序的開始。6. 召開債權人會議：債權人會議的決議，由岀席會議的有表決權的債權人過半數(shù)通過，并且其所代表的債權額占 無財產擔保債權總額的一半以上。7. 破產財產的變價和分配 ：清償順序：破產費用和共益?zhèn)鶆?所欠的職工工資和醫(yī)療、傷殘補助、撫恤費用，所 欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險費用等-所欠的社會保險費用和稅款-普通破產債權。不足以清償同一順序清償要求的，按照比例分配。8. 破產程序的終結：由于破產原因消除、破產財產分配完畢或破產財產不足以支付破產費用而終結。一般有管理 人提請法院作出終結裁定

25、，并且必須公告。四、破產企業(yè)財產的范圍及法律特征（一）以下財產屬于破產企業(yè)財產的范圍：1 企業(yè)在法院宣告其破產時所有的或者經營管理的一切財產或者財產權利，包括動產、不動產、知識產權、股權 等。2 企業(yè)在破產宣告至破產程序終結前取得的財產或者財產權利，包括追討回來的債權等3 依法應由破產企業(yè)行使的其他財產權利（二）不屬于破產企業(yè)財產范圍的有 （破產企業(yè)財產認定時應把握的幾個問題）：1.專屬于破產企業(yè)的人身權利；2.破產企業(yè)職工因保險合同所產生的請求權；3.破產企業(yè)的股東、職工的個人財產；4.破產企業(yè)占用的但不屬于其所有的財產；5.破產企業(yè)興辦的公益事業(yè)和職工福利事業(yè)；6.已作為擔保物的財產。（三

26、）法律特征： 必須是破產人的責任財產 ，由管理人占有和支配 。五、破產企業(yè)財產拍賣的四個特征1 屬于強制拍賣范疇。2 是資源得以重新配置的過程。3 是資產保值的可靠途徑：透明度高，招商能力強，能夠實現(xiàn)破產企業(yè)財產的最大價值。4是維護破產程序中有關各方利益的好方式。六、破產企業(yè)財產拍賣的六個原則1 法定委托人 原則：只能由管理人委托拍賣。2 以人民法院裁定宣告企業(yè)破產為依據的原則：管理人委托拍賣時必須岀具法院宣告破產的裁定書和指定管理人的決定書。3 拍賣活動依法進行的原則。4 鼓勵整體拍賣 的原則：有利于發(fā)揮財產的整體功能，防止因財產分散造成貶值，從而獲得較高的價款。5 人民法院依法監(jiān)督的原則。

27、6 讓債權人充分享有知情權和監(jiān)督權的原則：有權決定破產財產拍賣標的的范圍并且決定保留價，監(jiān)督拍賣全程，對拍賣活動的質詢權。七、 破產企業(yè)財產拍賣的七個程序1 洽談并簽訂委托拍賣合同；2編制拍賣目錄；3 協(xié)商拍賣方式：整體拍賣、分拆拍賣、捆綁拍賣；4拍賣公告與展示；5 競買人登記：債權人可以競買，破產企業(yè)的股東董事經理原則上不得作為競買人；6 舉行拍賣會；7 .標的物移交。八、 破產企業(yè)財產拍賣的限制1 國有資產拍賣的限制：評估前置，評估報告不需國資管理部門確認，實行備案制。2 土地使用權拍賣的限制：已繳納土地岀讓金的國有建設用地使用權屬于破產企業(yè)財產；國有劃撥土地在繳納土地岀讓金后可以拍賣；城

28、市規(guī)劃區(qū)內的集體土地使用權須征得所有者同意，并辦理土地征用手續(xù)；破產企業(yè)租賃土地不列入破產財產。3 破產企業(yè)的禁止流通物和限制流通物拍賣的限制：禁止流通物應由國家收回，如自然資源、軍事設施、公共設 施、通訊設施等；限制流通物必須轉讓給具備接受標的資質的競買人，如煙草、黃金、文物、特殊的化工產品。九、 破產企業(yè)財產拍賣的潛在風險1 提醒競買人應防范的風險： 管理人不承擔瑕疵擔保責任； 破產企業(yè)可能存在尚未知道的欠費等情況。2 破產企業(yè)財產拍賣實踐中存在的問題：相關法律、法規(guī)不健全；地方性政策不一致；拍賣行為需要進一 步規(guī)范；協(xié)助做好維護社會穩(wěn)定的工作。第五章慈善拍賣（首次出現(xiàn)）一、慈善&

29、公益的概念公益是在“五四”運動之后才出現(xiàn)的，其本意是“公共利益”，公益是它的縮寫。慈善是指公眾以捐贈款物、志愿服務等形式關愛他人、奉獻社會的自愿行為慈善往往和公益相關聯(lián)，慈善的含義略比公益要窄小一些，基本被公益所涵蓋。二、 慈善事業(yè)的五個主要功能1.社會保障功能：社會成員的捐助在一定程度上彌補政府社會保障的不足。2 .社會穩(wěn)定功能：有利于促進城鄉(xiāng)、地區(qū)、民族之間的和諧發(fā)展；有利于促進各階層之間的相互理解、交流和互助；是當代社會化解諸多社會問題，促進社會經濟協(xié)調發(fā)展的重要而有效的途徑。3 .財富或資源的分配 功能：第一次分配注重效率，第二次分配注重公平，第三次分配注重救助。4 .思想教化功能：志

30、愿服務是慈善事業(yè)的核心價值形式，也是社會主義精神文明建設的重要組成部分。5 .彌補政府失靈和市場失靈 的功能。三、 慈善事業(yè)的五個特點1 組織性： 現(xiàn)代慈善組織的主要形式是社會團體、 民辦非企業(yè)單位和基金會；2自愿性；3.民辦性：慈善事業(yè)的本質屬性；4.救助性；5.規(guī)范性。四、 慈善事業(yè)的五個基本原則扶貧濟困，自愿無償，公開公正，政府推動，民間實施五、 中國慈善事業(yè)的發(fā)展模式政府主導、民間興辦、社會參與、科學管理（培育慈善組織，在慈善組織中建立公司法人結構，營造有利于慈善 組織規(guī)范運行的內外環(huán)境）六、 慈善救助的四個主要環(huán)節(jié)1 組織社會捐助；2.資金管理：對捐獻款物的管理是慈善機構運行中的重點

31、與關鍵；3實施救助：促進社會的和諧發(fā)展是現(xiàn)代慈善事業(yè)的最終目的。4 接受監(jiān)督。七、 募捐企業(yè)社會責任的四個層次1 .經濟責任：企業(yè)的盈利是其他更高層次社會責任實現(xiàn)的基礎。2 .法律責任：企業(yè)的一切活動必須遵守法律法規(guī)。3 .倫理責任：企業(yè)的各項工作必須符合公平、公正的社會基本倫理道德。4 .慈善責任：企業(yè)作為社會的組成成員，必須為社會的繁榮、進步和人類生活水平的提高做出自己應有的貢獻。八、 公益營銷和公益?zhèn)鞑サ母拍罟鏍I銷是以關心人類生存發(fā)展、社會進步為出發(fā)點，利用公益活動與消費者溝通，將品牌的營銷活動憑借公益 事業(yè)進行傳播和擴散，在產生公益效益的同時，使消費者對企業(yè)的產品或服務產生偏好，在做

32、購買決策時優(yōu)先選擇該 企業(yè)產品的一種營銷行為。公益?zhèn)鞑ネǔＪ侵羔槍μ囟ü娫O計開展公益、慈善活動，通過傳播引起受眾的注意和支持，與目標受眾產生情 感上的共鳴，起到很好的示范效應，取得行動的合法性，進而喚起更大范圍的公民參與。九、 我國慈善事業(yè)存在的六個問題1 .慈善意識滯后：社會大眾對慈善事業(yè)存在認識誤區(qū)和觀念障礙，多數(shù)慈善組織及其工作人員未能將慈善事業(yè)作為社會分工的產物并不斷發(fā)展的社會事業(yè)來對待。2 .慈善組織和機構數(shù)量較少。3 .慈善組織社會動員的能力較弱：政府和社會對慈善的定位不準確造成的。4 .慈善法規(guī)政策不健全。5 慈善組織行政化色彩濃厚。6 慈善組織缺乏公信力：關鍵在是否透明十、慈

33、善事業(yè)存在的基礎道德基礎 慈愛之心；社會基礎貧富差別；經濟基礎 社會捐獻；思想基礎人道主義；組織基礎一民間公益團體；實施基礎一一捐獻者意愿；發(fā)展基礎一一社會成員的普遍參與。十一、慈善拍賣的策劃和組織 （一）慈善拍賣標的的來源：1 慈善機構或其他組織整體拿出的善品。2完全由社會各界捐獻的物品。3不完全捐獻的物品，即有條件的募捐。（二）選擇適宜的拍賣標的： 易受大眾歡迎； 定價要低， 最好無保留價，有很大的成交把握；單件拍品的價值越 高越好。選擇標準應該根據拍賣交易的特殊性和賣家的競買心理及需求來考慮。（三）尋找競買人： 買家參加慈善拍賣的三個目的：1 就是想捐錢以回報社會或救助弱勢群體，買什么東

34、西并不重要。2 想捐錢，但也想買一些有實用、有收藏或保值價值的物品。3目的不是為了募捐，只是來買自己喜歡的物品。（四）主持拍賣會：拍賣師可更活潑幽默，上下互動，制造氣氛，調動競價，引誘出價第六章文物藝術品拍賣一、藝術品&文物的概念藝術品是指凝聚有人類各種形式的藝術勞動的、有某一具體表現(xiàn)和特定的經濟價值、文化價值、審美價值、科學 價值的物品，是人類精神活動和物質勞動的結晶。文物是指 1949 年以前生產制作的具有歷史、藝術、科學價值特征的物品。二者相互交叉，既有聯(lián)系又有區(qū)別。藝術品可以是文物，但是文物不完全等于藝術品，文物的范圍更寬泛，它由 所在國家的法律來確定。二、藝術品的四個特性1

35、非統(tǒng)一性： 藝術品不是大工業(yè)標準化、大批量生產的產品，而是一種個性化、獨立勞動的產物。受不同民族、不同地域、同一民族不同歷史階段、同一歷史階段不同藝術家、同一藝術家不同創(chuàng)作時期等因素影響。多樣 性、豐富性和獨立性。2 非實用性：不為人的使用需要而存在，它是一種審美活動，而人的審美差異很大，這種差異是拍賣方式存在的 基礎。3 非再生性：藝術家獨創(chuàng)的產物，具有時間性，不能充分創(chuàng)作，具有稀缺性。4非確定性：藝術品具有價值，但價值難以揭示，因人而異，難以達成共識，因此藝術品具有價值多元化的傾向三、藝術品的四個價值藝術價值（審美）；歷史價值；收藏價值；經濟價值（保值增值）。這四種價值統(tǒng)一在藝術品上，互為

36、因果，互為 條件，形成一個整體四、我國對文物的規(guī)定我國文物保護法規(guī)定境內下列具有歷史、藝術、科學價值的文物受國家保護:1 具有歷史、 藝術、 科學價值的古文化遺址、 古墓葬古建筑、 石窟寺和石刻、壁畫2與重大歷史事件、革命運動和著名人物有關的以及具有重要紀念意義、教育意義或者史料價值的近代現(xiàn)代重要 史跡、實物、代表性建筑。3 歷史上各時代珍貴的藝術品、工藝美術品。4 歷史上各時代重要的文獻資料以及具有歷史、藝術、科學價值的手稿和圖書資料等。5 反映歷史上各時代、各民族社會制度、社會生產、社會生活的代表性實物。五、 藝術品的種類1 西方藝術品：油畫、珠寶、名人用品2 中國藝術品：書畫（古代書畫、

37、近代書畫、當代書畫）、瓷器（明清官窯瓷器最為珍貴）、雜件（玉器、絲織品、玉璽印章、手稿、錢幣等）、西畫（中國作家創(chuàng)作的油畫）六、 藝術品拍賣的效應：投資效應，文化效應，廣告效應。七、 藝術品拍賣的實施1 征集拍品： 對藝術品進行基本的鑒定，以決定取舍；商談底價； 洽談委托拍賣條件。2 專場或專題拍賣行的組織 ：拍品要有質量、特色和一定的數(shù)量，拍賣企業(yè)要有強烈的營銷意識。3 拍品終審：除了解決真?zhèn)我酝猓€在于考慮全部拍品的總體質量平衡。4 圖錄制作：圖片及每件拍品的有關資料；每件拍品標明估價；全部拍品編號排序（高價位的重點拍品不 要集中在一起，起首的 1 5 件盡可能安排成交把握大的拍品）；標明

38、文物鑒定的級別；技術性工作。5 推介和招商：向客戶寄贈拍賣圖錄；舉辦拍品展示和巡回展覽；開展新聞宣傳和評論6.組織拍賣會。八、 藝術品拍賣市場的區(qū)位優(yōu)勢1 經濟發(fā)達市場寬松： 人均國民生產總值達到一萬美元的水平， 拍賣市場較易成熟。2 豐富的藝術品存量。3 優(yōu)越的地理位置和國際化程度高：有助于貨源和客源的集中、交流、疏散。4 文化傳統(tǒng)和人才優(yōu)勢。九、判斷文物藝術品價值的主要因素1 真與偽；2 名家與非名家：大師、大名家、中名家、小名家；3精品與非精品：同一位藝術家不同作品的分界；4 少與多；5 保存是否完好：完整與否，有無瑕疵，污損損害；6 玩賞性強與弱。十、判定文物藝術品價格的三個主要依據1

39、 分析藝術品自身的價值 ：六個方面。2 參考市場的價格行情：參考以往拍賣價格和市場上的交易價；對當前行情的分析；對價格進行綜合分 析（過去價格與現(xiàn)時價格、必然性的價格與偶然性的價格）。3 充分考慮委托人的意愿：與委托人協(xié)商并最終尊重他的意愿。以上三點應綜合把握，形成整體，在具體運作時應靈活機動，追求實效，特高價位、高價位、中價位和低價位四 個區(qū)段的藝術品不要弄顛倒。十一、文物藝術品拍賣的法律問題1 所有權問題：一旦發(fā)生物權糾紛，拍賣企業(yè)不宜介入其中，應建議他們自行解決。2 藝術家對本人作品真?zhèn)翁釋缫蓡柕奶幚恚核囆g家對本人創(chuàng)作但不屬于他的作品沒有所有權，但有著作權；藝術家指岀拍品系偽作應提供具體

40、證據，如屬實應接受藝術家的意見。3 關于文物的法律問題：目前國家禁止地下岀土文物和國營單位收藏的一級文物進入拍賣市場；在拍賣圖 錄制作前，要將全部拍品目錄或實物送交省級文物管理部門做行政鑒定；對可岀境的文物蓋印鑒（火漆印）；對真?zhèn)我话悴蛔鰮?；拍賣公司不得自營第七章機動車拍賣一、機動車的分類1 根據社會屬性劃分：公務車輛、罰沒車輛、抵押車輛、破產企業(yè)的清算車輛、海關監(jiān)管的車輛、國外捐贈的車 輛、法人或自然人擁有的車輛。2 根據車輛管理部門的管理辦法劃分：大型汽車、小型汽車。3 根據機動車輛的產地和進入流通體系的渠道劃分：一般貿易進口車輛、 車輛、SKD 部件進口拼裝車輛、走私車輛、特殊進口汽車

41、（免稅進口的由海關監(jiān)管 轉讓）。二、機動車的五個特征1 標的的易移動性；2.使用的時效性：自然老化、技術老化、使用老化;5.價格的不確定性。三、機動車拍賣的特點1 .機動車橫跨新車和二手車兩個范疇。2 拍賣已成為緝私罰沒車輛的唯一處理渠道。3 專業(yè)的機動車拍賣市場正在逐漸形成并穩(wěn)步發(fā)展。4 網上拍賣已經成為機動車拍賣的重要方式。網上拍賣中機動車拍賣市場走在了其他商品拍賣市場的前列。5 .機動車評估日趨規(guī)范和專業(yè)。四、機動車拍賣的具體實施1 委托拍賣：接受委托時的檢查登記；簽訂委托拍賣合同；調查車輛相關手續(xù)。易貨貿易進口車輛、 CKD 散件進口組裝6 年，捐贈進口的非經海關批準不得3.價值的不穩(wěn)

42、定性；4.車輛的唯一性；2 公告展示：公告內容一般包括車輛類型、廠牌型號、排氣量、號牌號碼、初次登記時間、展示時間和地點、拍 賣時間和地點、聯(lián)系人（電話）等。3 拍賣會：形式應多樣化，主持風格活潑。4 車輛移交：首先辦理書面移交手續(xù)，其次辦理過戶等權屬變更手續(xù)。五、 機動車拍賣應注意的問題1 相關證件驗收及合同簽署 ：對委托人提供的各種證件、資料的真?zhèn)?、是否有效等情況進行鑒別；逐一登 記這些證件和資料，以便日后核查；必要時到車輛管理部門查詢，確定車輛情況的真實性和準確性。2 核實資料及車況：證車相符、車籍相符、他權利、購置費、費稅、保險、保養(yǎng)維修。3 車輛移交和價款結算：不僅轉移機動車，還包括

43、機動車權利的轉移，且以權利的最終轉移的完成為標準。六、 核實資料及車況對于機動車拍賣的重要作用核實資料和車況的目的在于，盡可能明確地向競買人作岀必要的解釋說明，以爭取更多的賣家參與競買，體現(xiàn)拍 賣企業(yè)的誠實、信用及服務質量，同時也因為已經將所拍賣的機動車有關瑕疵和應注意的問題作了告知，從而拍賣公 司也能規(guī)避交易的法律風險。第八章 房地產拍賣（重點）一、房地產的概念房地產是指房屋及其附屬物 （與房屋相關的建筑物如小區(qū)設施、 建筑附著物、相關林木等）和承載房屋及其附屬 物的土地，以及與它們相應的各種財產權利。二、 房地產的特征1 不可移動性；2 耐用性；3 差異性；4 高價值性；5 供給有限性；6

44、 投資與消費雙重性；7房地產實體構成的二元性（由非勞動產品和勞動產品構成）。三、 房地產的類型1 根據用途劃分：住宅房地產、商業(yè)房地產、辦公房地產、旅館房地產（包括飯店、酒店、度假村等）、餐飲房地產、娛樂房地產（包括 影劇院、高爾夫球場、游樂場等）、工業(yè)和倉儲房地產、農業(yè)房地產、特殊用途房地產（包 括車站、加油站、公路、墓地等）、公益及文化類性質房地產（包括寺廟、教堂、醫(yī)院等）2 根據開發(fā)程度劃分：生地（將用于房地產開發(fā)的農地）； 毛地（將要進行再開發(fā)改造的舊城區(qū)土地）；3熟地（對生地進行改造如進行基礎設施建設、道路修建， 從而增加了效用及價值并能在地上進行房屋建設的土地）4在建工程項目； 建

45、成后物業(yè)（已經通過竣工驗收）。3 根據土地權屬性質分：集體土地上的房地產、國有土地上的房地產。4 根據房屋所有權性質劃分：國有房產（分為直管房產與系統(tǒng)房產）、集體所有房產、私人房產（完全產權與不完全產權）、涉外房產、其他房產。四、 房地產市場的概念及特征房地產市場實際上是房地產的買家和賣家在某個特定的地理區(qū)域內于某一特定的時段內達成的所有交易總和。房地產市場具有如下特征：地區(qū)性、供給調節(jié)滯后性、壟斷競爭性、投機性、交易形式多樣性、交易復雜性、受金融市場的強烈影響性、市場效率低、政府干預性。五、我國的房地產物權類型（一）土地所有權土地所有權是指特定土地的所有權人在法律規(guī)定的范圍內，對于特定土地所

46、擁有的占有、使用、收益、處分、排除他人干涉的權能。我國實行土地的社會主義公有制，即國家（全民）土地所有權和勞動群眾集體土地所有權制度（二）土地使用權土地使用權是指依法占有、使用他人所有的土地，并獲得經濟利益的權利。我國的土地使用權可分為建設用地使用權（國有土地上）和宅基地使用權（集體土地上的建設用地使用權）1.建設用地使用權：使用權人依法享有對國家所有的土地占有、使用和收益的權利。建設用地使用權依照權利的 取得和效力的不同，可以分為四種：1以岀讓方式取得的建設用地使用權一一由土地使用者向國家支付土地使用權岀讓金，或者向原土地使用權人支付地價，從而取得的具有一定使用年限的土地使用權。最高使用年限

47、：居住用地70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或其他用地 50年。2以劃撥方式取得的建設用地使用權一一以政府劃撥方式取得的土地使用權，是以支付征地拆遷補償費為代價或 無償取得的，沒有使用年限的限制。未經國家（縣級以上人民政府）批準，不得隨意進行轉讓、贈與等處分。3以租賃方式取得的建設用地使用權一一國家將國有土地岀租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地 行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。4以作價岀資（入股）方式取得的建設用地使用權一一國家以一定年限的國有

48、土地使用權作價，作為投資入股股 份有限公司或者有限責任公司，相應的土地使用權轉化為國家對企業(yè)岀資的國家資本金或股本金。權利性質與以岀讓 方式取得的建設用地使用權的權利性質一致。2.宅基地使用權：經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。農戶轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地。3 .地役權地役權是指為了自己土地的便利利用而使用他人土地的權利，它屬于一種為增加自己土地的利用價值而使用（包 括消極使用）他人土地的用益物權。設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。未經登記，不得對抗善 意第三人。不得單獨轉讓，不得抵押。4

49、.房地產抵押權房地產抵押權是指債權人對于債務人或第三人提供的、作為債務擔保的_房地產，于債務人不履行債務時，得就其賣得價金優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。抵押權的效力及于全部抵押物?？梢缘盅旱姆康禺a包括：建筑物和其他土地附著物；建設用地使用權；抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒 山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以 建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的廠 房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權一并抵押。不得抵押的房地產包括：土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的

50、土地使用權，但法律規(guī)定可 以抵押的除外；學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公 益設施；所有權、使用權不明或者有爭議的房地產；依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產。5、房屋所有權：房屋所有人對其所有的房屋享有的占有、使用、收益、處分的權利。6、房地產租賃權：土地所有人、土地使用權人或房屋所有權人將土地或房屋岀租給承租人使用，由承租人向岀 租人支付租金的權利。7、房地產共有權：兩個或兩個以上的權利主體共同享有同一個房地產所有權的法律狀態(tài)。8、建筑物區(qū)分所有權： 在多個區(qū)分所有權人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑時，由各區(qū)所有權人（即業(yè)主）對建筑 物專有部分所享

51、有的專有所有權，與對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業(yè)主轉讓其建筑物專有 部分所有權的，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權利視為一并轉讓。六、 房地產價格市場價格又稱交易價格，是指在市場交易中，特定交易的買賣雙方世界成交的貨幣額。最為公平的市場價格是市 場價值，市場價值是最可能價格?？們r格是某一定范圍面積土地的總價值。單位價格是總價格與土地面積的比值，即單位面積土地價格，簡稱為單價。樓面地價是單位建筑面積地價，它等于土地總價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。基準地價、標定地價都屬于評估價格。經濟適用住房價格是向中、低收入階層岀售的（經濟適用）住房價格，它是由建

52、筑物價格和不完全土地價格構成。以經濟適用房價格 購買的房地產，包括建筑物所有權和劃撥土地所有權。以成本價購買的房地產，包括建筑物所有權和劃撥土地使用權；以標準價購買的房地產，包括部分建筑物所有權和劃撥土地使用權。七、 房地產價格的影響因素1 一般因素（宏觀因素）：對整個社會和地區(qū)的房地產價格水平具有決定性影響的宏觀因素包括社會因素、經濟 因素、政策因素等。不同國家、地區(qū)、城市之間的房地產價格水平差異主要由一般因素的差異導致。2 區(qū)域因素（中觀因素）：房地產所在地區(qū)的特性對房地產價格的影響因素，包括供求情況、商業(yè)繁華度、交通 便達度、生態(tài)環(huán)境質量、城市規(guī)劃等。3 個別因素（微觀因素）：具體影響房

53、地產價格的微觀因素，包括位置、地質情況、日照通風、建筑質量、房型八、房地產拍賣及其特征1. 房地產拍賣的標的可以是國家允許轉讓的以岀讓方式取得的建筑用地使用權、 經過政府批準可轉讓的以劃撥方 式取得的建筑用地使用權及其地上建筑物、集體土地上房地產等。2. 房地產拍賣的特征：房地產拍賣標的的數(shù)量大、價值高；房地產拍賣法律性、政策性強；房地產交易|過程復雜、過程時間長 ；成交后需辦理的 手續(xù)多。九、房地產拍賣業(yè)務的主要來源法院司法強制拍賣委托、債權人委托拍賣的抵押房地產、政府部門委托拍賣的房地產、法人委托其所擁有的房地 產、自然人委托拍賣的房地產。十、房地產拍賣條件及主要交易規(guī)則房地產拍賣特別需要

54、掌握兩個關鍵方面：一是判斷拍賣標的是否符合國家法律法規(guī)、政策規(guī)定的轉讓和交易條件；或雖然不符合，但經政府有關部門審批后，通過補辦手續(xù)和補繳費用可以轉讓和交易的；二是遵守房地產交易的相關 規(guī)則。1 法律法規(guī)禁止買賣和轉讓的下列房地產通常不得拍賣：1未依法取得房地產產權證書的；2共有房地產，未經其他共有人書面同意的；3權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；4權利人對房地產的處分權收到限制的；5以岀讓方式取得土地使用權，但不符合政府相關轉讓條件的；6司法和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；7國家依法收回土地使用權的。2 以出讓方式取得的建筑用地使用權及其地上建筑物的可轉

55、讓條件：1按照岀讓合同的約定支付全部土地使用權岀讓金，且依法登記并取得土地使用權證或房地產產權證。2按照岀讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額25%以上;屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施和公共設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。3轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。3 以劃撥方式取得的建設用地使用權及其地上建筑物拍賣條件和交易規(guī)則1應當報請有關部門批準，由買受人按法律法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定，辦理土地使用權岀讓手續(xù)，并繳納土地使用 權出讓金。2可以不辦理岀讓手續(xù)的，

56、應當由拍賣公司將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。不辦理岀讓的情況有繼 續(xù)劃撥、作價出資、入股等。房改房、經濟適用房轉讓要按規(guī)定繳納土地出讓金，無須審批。3劃撥土地需要轉為有償使用土地的，應按岀讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算岀讓金。4 以租賃方式取得的建設用地使用權及其地上建筑物拍賣條件和交易規(guī)則1承租人在按規(guī)定支付土地租金，依法領取國有建設用地使用證，并按約定完成開發(fā)建設后，經土地行政主管部 門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。2地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場 租金的差值及租金估

57、計，抵押權實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉讓。5 農村集體所有土地上建成的房屋 轉讓條件和交易規(guī)則1取得房地產產權證書，并獲當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準的，可進行拍賣。2居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內具備房屋建設申請條件的人； 非居住房屋競買人為房屋所在地 鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內集體經濟組織或者個體經營者。超過此條件者應當依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。6 已設定抵押權的房地產 拍賣規(guī)則1抵押期間，抵押人未經抵押權人同意轉讓抵押房地產的行為無效。2債務履行期屆滿，債權未受清償?shù)?，抵押權人可以與抵押人通過協(xié)議以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣該抵 押房地產所得的價款優(yōu)先受償；協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可

58、以請求人民法院撤銷該協(xié)議。3抵押房地產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。4同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照下列規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的按照比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償。5建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。拍賣新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。6房屋可連同占用范圍內的劃撥土地使用權一并抵押，但依法拍賣該房地產后，應當首先從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權岀讓金的價款后，抵押權人方可優(yōu)先受償。7抵押人依法承包并經發(fā)包方同意

59、抵押的“四荒”土地使用權，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范 圍內的土地使用權抵押的，實現(xiàn)抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有的性質和土地用途。十一、房地產拍賣應當注意的問題1 拍賣前必須嚴格核查權屬1拍賣的房地產有否重復查封。非抵押權人之間先起訴者先受償。2產權人為國有單位和集體單位時，房地產委托拍賣需要取得上級部門的書面許可意見。3發(fā)生用途轉換的房地產必須進一步收集取證原始產權證辦理過程的必要文件。4共有人的財產必須有共有人的書面同意轉讓意見，共有人、承租人享有優(yōu)先購買權。5房屋分層、分套拍賣時，該房屋占有范圍內的使用權不可分割，該房地產買受人要按照分層、分套的建筑面積 分攤取得相應比例的土地使用權。按照房屋建筑設計為成套的房屋，一般不得分割拍賣。房屋的附屬設施需要一并拍 賣的，可一起拍賣并應在公告中說明。2 拍賣公告應注意的問題1公告與咨詢接待：適當提前發(fā)布公告，內容準確，口徑一致。2已岀租房地產的拍賣公告：通知承租人競買，承租人具有優(yōu)先購買權；維持原租賃的，公告中必須告知競買人。3 實施優(yōu)質的售后服務1協(xié)助買賣雙方辦理產權過戶手續(xù)。2如果是房地產在建項目，應協(xié)助買賣雙方辦理項目更名和轉讓