蘇州吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告83頁

1、城市篇區(qū)位解讀區(qū)位解讀 東臨上海，接受上海經(jīng)濟(jì)輻射 北依長(zhǎng)江，長(zhǎng)三角重要經(jīng)濟(jì)中 心之一 西抱太湖，風(fēng)景旅游城市 接壤無錫，蘇錫常都市圈重要 城市 歷史悠久，國家歷史文化名城重要經(jīng)濟(jì)城市風(fēng)景旅游城市歷史文化名城 蘇州全市近年蘇州全市近年gdpgdp及增速及增速2001年以來蘇州經(jīng)濟(jì)一直保持著高速發(fā)展的勢(shì)頭，2004年以后，由于受到國家宏觀政策的影響，經(jīng)濟(jì)軟著陸，蘇州gdp增長(zhǎng)速度有所緩減，但2006年以來蘇州經(jīng)濟(jì)依然保持15%以上的較高增速。在全國各大城市中，蘇州經(jīng)濟(jì)總量近幾年保持第五的位置，且隨著其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，仍有較大發(fā)展?jié)摿Α?國民經(jīng)濟(jì)走勢(shì)國民經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 12361927214451978

2、31627612877185321450002000400060008000100001200014000160001800020000人均可支配收入（元）12361144511627618532人均消費(fèi)支出（元）9272978312877145002003200420052006人均可支配收入與人均消費(fèi)支出人均可支配收入與人均消費(fèi)支出 蘇州市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，人民生活水平也得到穩(wěn)步提高，人均可支配收入和人均消費(fèi)支出都呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。近幾年來，蘇州市人均可支配收入及人均消費(fèi)支出均保持在13左右的幅度增長(zhǎng)。三角城市三角城市g(shù)dpgdp對(duì)比對(duì)比 對(duì)比長(zhǎng)三角對(duì)比長(zhǎng)三角1616個(gè)城市，上海市個(gè)城市，上

3、海市g(shù)dpgdp依然遙遙領(lǐng)先于其他城市，并突破依然遙遙領(lǐng)先于其他城市，并突破1 1萬億大關(guān)，萬億大關(guān)，蘇州排名第二。蘇州排名第二。三角城市人均可支配收入對(duì)比三角城市人均可支配收入對(duì)比 2006年蘇州市城市居民人均可支配收入繼續(xù)居長(zhǎng)三角第6位。 城市人口城市人口 2003-2006年市區(qū)戶籍人口增幅同比上年增幅分別為2.1%、1.79%、1.97%、2.06%，人口增幅逐年上升。城市格局城市格局 軌道交通規(guī)劃軌道交通規(guī)劃 1 1號(hào)線：號(hào)線：起點(diǎn)在天平山東側(cè)靈山路站，終點(diǎn)在金雞湖鐘南街站，途徑蘇州樂園、市政府、蘇州大學(xué)、園區(qū)商貿(mào)中心。線路長(zhǎng)26.1公里，設(shè)站24座，計(jì)劃2011年建成。 2 2號(hào)線

4、：號(hào)線：起于相城京滬高速鐵路蘇州站，由北至南沿古城區(qū)西外域河縱橫市區(qū) ，止于吳中區(qū)迎春南路，途徑平江新城、火車站、石路、滄浪新城。線路長(zhǎng)27公里，設(shè)站22站，計(jì)劃2012年建成。3 3號(hào)線：號(hào)線：起于滬寧城際線路蘇州新區(qū)站，經(jīng)古城區(qū)南面橫穿蘇州市區(qū)，途徑高新區(qū)中心、吳中區(qū)、工業(yè)園區(qū)，止于滬寧城際鐵路唯亭站。全長(zhǎng)43.5公里，設(shè)站31座，計(jì)劃2020年建成。 4 4號(hào)線：號(hào)線：起于相城區(qū)旺埂上村，途徑蘇州火車站、北寺塔、觀前街、南門、石湖風(fēng)景區(qū)、國際教育園，止于吳中區(qū)蘇旺路。線路長(zhǎng)31.2公里，設(shè)站22站，計(jì)劃2020年建成。 本案本案城市認(rèn)識(shí)城市認(rèn)識(shí) 蘇州地理位置優(yōu)越，自然、人文資源豐富 城市

5、經(jīng)濟(jì)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭 市民收入穩(wěn)步增長(zhǎng) 城區(qū)人口增長(zhǎng)快速 城市主體格局已經(jīng)成型，吳中區(qū)定位城市風(fēng)景帶依托旅游資源 軌道交通推進(jìn)城市外擴(kuò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)是房地產(chǎn)的源動(dòng)力經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)是房地產(chǎn)的源動(dòng)力產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入、城市外擴(kuò)有利于拉動(dòng)房產(chǎn)消費(fèi)需產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入、城市外擴(kuò)有利于拉動(dòng)房產(chǎn)消費(fèi)需求求城市房產(chǎn)篇840145825763844460050584235577791129160014400100020003000400050006000200120022003200420052006施工面積竣工面積蘇州歷年商品房供應(yīng)狀況蘇州歷年商品房供應(yīng)狀況萬平方米蘇州大市蘇州大市市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)蘇州大市蘇州大

6、市供求對(duì)比供求對(duì)比04008001200160020000.00.51.01.52.02.53.0新開工面積495 986 1604 1871 1800 1119 銷售面積433 536 575 707 786 868 供需比1.14 1.84 2.79 2.65 2.29 1.29 200120022003200420052006(1-9月)蘇州商品房供求狀況蘇州商品房供求狀況萬平方米 03年以來，蘇州市區(qū)年居住用地出讓面積在550萬平方米，樓面面積年均在600萬平方米左右。06年居住用地出讓量有所增加，07年年初進(jìn)行了大規(guī)模的土地出讓，預(yù)計(jì)07年總量將突破06年水平。出讓土地規(guī)模出讓土地規(guī)

7、模 受土地供應(yīng)所處區(qū)域、物業(yè)類型等結(jié)構(gòu)性因素影響，近年來，居住用地出讓樓面地價(jià)保持在18001900元/平方米。從對(duì)同區(qū)域地塊的跟蹤研究分析得到：土地價(jià)格在不斷上漲，特別是發(fā)展利好多、發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域，漲勢(shì)明顯，如規(guī)劃中的相城cbd區(qū)域、主城區(qū)等。出讓土地價(jià)格出讓土地價(jià)格 城市中心區(qū)土地漸顯稀缺，土地出讓向郊區(qū)化發(fā)展。06年蘇州市區(qū)居住用地出讓，原城區(qū)（金閶區(qū)、滄浪區(qū)、平江區(qū)）所占比例僅為8，本地塊所在的主城區(qū)則僅約為5，供應(yīng)量很小。土地出讓區(qū)域分布土地出讓區(qū)域分布 從出讓地塊的平均容積率來看，從出讓地塊的平均容積率來看，0606年原城區(qū)出讓居住用地平均容積慮為年原城區(qū)出讓居住用地平均容積慮為

8、1.251.25，主城區(qū)內(nèi)平均容積慮則平均在主城區(qū)內(nèi)平均容積慮則平均在1.01.0以內(nèi)，物業(yè)類型以聯(lián)體別墅和多層為主。以內(nèi)，物業(yè)類型以聯(lián)體別墅和多層為主。出讓土地容積率出讓土地容積率 市區(qū)住宅市場(chǎng)分析市區(qū)住宅市場(chǎng)分析 2004年蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，商品住宅成交量與成交價(jià)格都有著較大幅度的提升。05年，受國家宏觀調(diào)控影響，市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)整。商品住宅的成交量有所下降，但價(jià)格保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。06年，市場(chǎng)回暖，量?jī)r(jià)齊升。 從2007年1季度市場(chǎng)情況看，蘇州市區(qū)商品住宅仍保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，部分區(qū)域，甚至出現(xiàn)價(jià)格快速增長(zhǎng)的情況。由于土地供應(yīng)量偏大，預(yù)計(jì)未來12年蘇州市區(qū)商品住宅整體房?jī)r(jià)仍將平穩(wěn)提升。

9、分析06年蘇州市區(qū)各區(qū)商品住宅預(yù)售面積，園區(qū)、吳中區(qū)在150160萬平方米之間，各約占市區(qū)總量的27。原城區(qū)為110萬平方米，該區(qū)域住宅成交主要集中在古城區(qū)周邊的三個(gè)新城，以滄浪新城項(xiàng)目上市最為集中，原城區(qū)內(nèi)的主城區(qū)板塊（即不含三個(gè)新城的區(qū)域）所占份額則相對(duì)較小，約占市區(qū)總量的7%，即44萬平方米。結(jié)合近年量數(shù)據(jù)分析得到，主城區(qū)商品住宅年均預(yù)售面積在35萬平方米左右。市區(qū)住宅預(yù)售面積市區(qū)住宅預(yù)售面積 比較蘇州市區(qū)各區(qū)域商品住宅預(yù)售均價(jià)，園區(qū)以6140元/平方米高居各區(qū)之首。如果從滄浪區(qū)、平江區(qū)和金閶區(qū)分離出成交價(jià)格較低的三大新城，主城區(qū)的商品住宅預(yù)售均價(jià)將超過園區(qū)。但我們認(rèn)為主城區(qū)生活配套完善

10、，區(qū)域發(fā)展成熟，其土地價(jià)格仍未被充分挖掘，房?jī)r(jià)未同周邊區(qū)域拉開明顯差距，隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)入和產(chǎn)品品質(zhì)的提高，預(yù)計(jì)主城區(qū)房?jī)r(jià)將會(huì)有較大幅度的提升。市區(qū)住宅預(yù)售價(jià)格市區(qū)住宅預(yù)售價(jià)格 蘇蘇 州州新區(qū)新區(qū)園區(qū)園區(qū)古城區(qū)古城區(qū)吳中區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)相城區(qū) 蘇州城市萌芽階段，人口主要居住在古城區(qū) 隨著城市的飛速發(fā)展及擴(kuò)張，演變成了主要由中心城區(qū)向新區(qū)及園區(qū)兩個(gè)大版塊分流 市場(chǎng)發(fā)展逐步成熟，吳中與相城兩區(qū)崛起，市中心回歸概念出現(xiàn)，市場(chǎng)分化成5大板塊新區(qū)新區(qū)園區(qū)園區(qū)市場(chǎng)分化市場(chǎng)分化版塊演變版塊演變城市萌芽城市萌芽市區(qū)市場(chǎng)市區(qū)市場(chǎng)發(fā)展軌跡發(fā)展軌跡主力價(jià)格主力價(jià)格5500-62005500-6200主力價(jià)格主力價(jià)格

11、4200-47004200-4700主力價(jià)格主力價(jià)格3500-45003500-4500主力價(jià)格主力價(jià)格4700-57004700-5700主力價(jià)格主力價(jià)格5500-60005500-6000注：所標(biāo)價(jià)格為公寓價(jià)格注：所標(biāo)價(jià)格為公寓價(jià)格 長(zhǎng)期以來，由于古城區(qū)人口密度較大，市政拆遷進(jìn)展緩慢而且成本較高，因此古城區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稀少。產(chǎn)品以類別墅和酒店式公寓為主。受供求關(guān)系影響，加上便利的生活條件，古城區(qū)房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升，部分酒店式公寓超過萬元大關(guān)。 長(zhǎng)期以來，由于工業(yè)廠房的關(guān)系，區(qū)域地段的認(rèn)同度不高，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較慢。在吳中區(qū)并入市區(qū)范圍之后，區(qū)域面貌得到了極大的改善，工廠開始搬遷，眾多

12、住宅項(xiàng)目開發(fā)啟動(dòng)。依托山水自然條件，該區(qū)大部分樓盤都是以滿足自住需求為主。由于吳中區(qū)地域廣闊，因此形成幾大主要居住板塊，其中以石湖越溪板塊、靠城木瀆板塊、環(huán)太湖板塊、澄湖甪直板塊為主。該區(qū)別墅供應(yīng)量較大，價(jià)格在8000-18000元/平米。 相城區(qū)早先受鐵路所阻隔，發(fā)展滯后，近兩年由于蘇州整體樓市快速升溫的帶動(dòng)，加上政府大力扶持，房產(chǎn)市場(chǎng)從04年開始快速啟動(dòng)，產(chǎn)品形態(tài)以多層、小高層為主。當(dāng)前酒店式公寓也占到一定份額，價(jià)格在5000元/平米以上。區(qū)域特征區(qū)域特征 區(qū)內(nèi)獅山路最先發(fā)展，商業(yè)氛圍成熟，為新區(qū)高檔樓盤聚集地，未來發(fā)展地塊不多。新區(qū)向西發(fā)展空間不足，南北擴(kuò)成為新區(qū)發(fā)展主旋律，滸關(guān)板塊將成

13、為新區(qū)主要居住板塊.目前在售樓盤以中小盤而且小高層、多層形式居多，購房人群是以新蘇州人為主。代表樓盤有新港主語城、新創(chuàng)理想城等。 園區(qū)一直以來就是蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，這里集中了蘇州三分之一以上的商品房供應(yīng)量，價(jià)格也一直是蘇州樓市中最高的區(qū)域（不包括古城區(qū)）。園區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)最早從湖西地區(qū)啟動(dòng)，價(jià)格從1997年的1500多上漲到現(xiàn)在5500-6200元/。目前湖西地區(qū)已經(jīng)逐漸成熟，發(fā)展重心轉(zhuǎn)移至湖東地區(qū)。聯(lián)排市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)接近20000元/平方米區(qū)域特征區(qū)域特征 大蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)供大于求 調(diào)控作用顯現(xiàn)，緩解供求矛盾 土地放量持續(xù)增長(zhǎng)，土地出讓價(jià)格平穩(wěn) 市區(qū)房產(chǎn)供應(yīng)、需求、價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)，宏觀調(diào)控作用供大

14、于 求矛盾縮減 老城為中心東南西北放射狀發(fā)展，各區(qū)域差異化顯著 園區(qū)、吳中區(qū)成為市區(qū)房產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)，兩區(qū)基本持平，價(jià)格 相差較大園區(qū)公寓價(jià)格突破6000元/，吳中區(qū)接近5000元/城市房地產(chǎn)發(fā)展認(rèn)識(shí)城市房地產(chǎn)發(fā)展認(rèn)識(shí)宏觀政策后市區(qū)房地產(chǎn)保持穩(wěn)步發(fā)展宏觀政策后市區(qū)房地產(chǎn)保持穩(wěn)步發(fā)展外圍區(qū)域是蘇州市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)外圍區(qū)域是蘇州市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)26區(qū)域篇地理位置地理位置吳中區(qū)位于蘇州南部，北依蘇州古城區(qū)，東連昆山，南接吳江， 西銜太湖； 四周還分別與蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)(虎丘區(qū))、相城區(qū)接壤；與無錫、宜興、浙江湖州隔湖相望。全區(qū)總面積770平方公里(不含太湖水面)，太湖水域面積24

15、25平方公里 ，屬吳中區(qū)水面約1459平方公里。全境東西寬9295公里，南北長(zhǎng)48.1公里 ，人口54.9萬。吳中區(qū)是典型的東部水網(wǎng)地區(qū)，地處長(zhǎng)江下游，為太湖水網(wǎng)平原的一部分。吳中區(qū)吳中區(qū)wuzhongwuzhong交通、地質(zhì)、氣候交通、地質(zhì)、氣候 吳中區(qū)交通便捷，北有滬寧鐵路、滬寧高速公路，東有蘇嘉滬寧鐵路、滬寧高速公路，東有蘇嘉杭高速公路。京杭大運(yùn)河杭高速公路。京杭大運(yùn)河縱越全境。區(qū)境扼太湖之出口，為長(zhǎng)江三角洲重要水利和交通樞紐。境內(nèi)20多條骨干河道縱橫交錯(cuò)，溝通太湖、澄湖、石湖等湖蕩。 境內(nèi)水網(wǎng)稠密，江河湖泊眾多境內(nèi)水網(wǎng)稠密，江河湖泊眾多。東部以平原為主，由水網(wǎng)平東部以平原為主，由水網(wǎng)平

16、原、低洼圩田平原等構(gòu)成。西部有低山丘陵原、低洼圩田平原等構(gòu)成。西部有低山丘陵，系浙西天目山向東北延伸的余脈，成東北延伸的余脈，成“島島”狀分布在太湖狀分布在太湖之中和沿岸鎮(zhèn)內(nèi)。境境內(nèi)山脈最高峰為穹窿山，主峰笠帽峰海拔內(nèi)山脈最高峰為穹窿山，主峰笠帽峰海拔3417米。 吳中區(qū)地處中亞熱帶北緣，吳中區(qū)地處中亞熱帶北緣，屬季風(fēng)氣季風(fēng)氣候過度類型。因受海洋和太湖水體的調(diào)節(jié)作用，常年四季分明太湖水體的調(diào)節(jié)作用，常年四季分明，氣候宜人，雨量充沛，沛，日照充足，無霜期長(zhǎng)，故宜農(nóng)宜林日照充足，無霜期長(zhǎng)，故宜農(nóng)宜林，宜漁宜牧，是名副其實(shí)的的江南江南“魚米之鄉(xiāng)魚米之鄉(xiāng)”。 吳中區(qū)歷史悠久是古吳文化的發(fā)源地。秦初，吳

17、縣地域包括現(xiàn)在的常熟、吳江、嘉興等地在內(nèi)。至東漢末年，吳地屬孫權(quán)割據(jù)地。晉武帝滅孫皓，分天下為十九州，吳屬揚(yáng)州。晉太康四年(283)縣境北部析置海虞縣(今常熟市)。宋、齊、梁、陳四代吳縣均為吳郡。梁代侯景之亂時(shí)，吳郡一度還曾被稱為吳州，后吳州、吳郡、吳縣治所同駐一城。隋開皇九年(589)改吳州為蘇州。十一年(591)吳縣縣治遷徙至橫山(今新郭鎮(zhèn))。唐武周萬歲通天元年(696)析吳縣東部地置長(zhǎng)洲縣，兩縣分境合城而治。北宋太平興國三年(978)，吳、長(zhǎng)洲兩縣均屬浙江。清雍正二年(1724)，劃長(zhǎng)洲縣東南部建立元和縣，與吳縣、長(zhǎng)洲縣合城而治。后又劃吳縣東山、西山建太湖、靖湖兩廳。歷史沿革歷史沿革記史

18、. 歷史沿革歷史沿革1912年：復(fù)并三縣兩廳為吳縣1928年：劃吳縣城區(qū)設(shè)蘇州市，1930年：撤消市建置，轄區(qū)復(fù)歸吳縣19491949年年4 4月月2727日日：吳縣解放，市、縣分設(shè)，析城區(qū)和郊區(qū)置 蘇州市，周圍鄉(xiāng)村為吳縣，東山、西山及太湖湖區(qū)劃建 太湖行政辦事處19531953年年5 5月月：蘇南人民行政公署太湖辦事處改建震澤縣19591959年：年：撤消震澤縣，復(fù)并人吳縣，隸屬蘇州專員公署19841984年年：吳縣在離蘇州市中心約3公里的城南開辟總面積為 20平方公里的新城區(qū)19891989年年8 8月月：吳縣機(jī)關(guān)遷入新城區(qū)。19951995年年6 6月月：經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤消吳縣，建立吳縣

19、市(縣級(jí))， 以原吳縣行政區(qū)域?yàn)閰强h市區(qū)域，仍由蘇州市管轄 20002000年年1212月月3131日日：國務(wù)院批準(zhǔn)撤消吳縣市，原吳縣市轄區(qū)分 設(shè)為吳中區(qū)與相城區(qū)20012001年年2 2月月2828日：日：正式宣布撤市改區(qū)變遷.吳中區(qū)的古鎮(zhèn)甪直、東山、西山、木瀆、光福等地，其中以甪直“水鄉(xiāng)橋鎮(zhèn)”最具特色。甪直鎮(zhèn)內(nèi)古有“72頂半橋”，今存各式石橋41座，是我國橋梁最多的市鎮(zhèn)，有“古橋博物館”之稱。境內(nèi)還有依傍京杭大運(yùn)河的寶帶橋，是我國現(xiàn)存最長(zhǎng)的連拱橋。1992年，在胥口新建蘇州太湖國家旅游度假區(qū)，增添了許多新的旅游景點(diǎn)；1994年建成中國內(nèi)湖第一長(zhǎng)橋太湖大橋，更是錦上添花，形成了獨(dú)特的橋島勝景

20、。吳中區(qū)自然資源雄厚，物產(chǎn)富饒，名品眾多。銀魚、梅鱭魚和白蝦被譽(yù)為“太湖三寶”。吳中是枇杷和桂花全國五大產(chǎn)區(qū)之一、銀杏全國十大產(chǎn)區(qū)之一，吳中還是全國三大種蜂基地之一。特產(chǎn)洞庭(山)碧螺春茶被列入全國十大名茶，享譽(yù)海內(nèi)外。東部水鄉(xiāng)盛產(chǎn)鮮藕、荸薺、水紅菱等蔬果。境內(nèi)擁有豐富的銅、鐵、鉛、鋅、高嶺土(全國開采量最多)、花崗巖、瓷石、太湖石等各類礦產(chǎn)資源。吳中工藝最具特色的有蘇繡、緙絲、澄泥硯、金山石雕等等。古跡、物產(chǎn)古跡、物產(chǎn)蘇州太湖國家蘇州太湖國家旅游度假區(qū)旅游度假區(qū)西山國際現(xiàn)代西山國際現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)農(nóng)業(yè)示范園區(qū)省級(jí)吳中省級(jí)吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃n 吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)

21、區(qū)：占地平方公里n 環(huán)太湖旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)：環(huán)太湖旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)：占地平方公里，近年投入近億元搞載體建設(shè)n 西山國際現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)：西山國際現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)：陸地面積82.36平方公里，水域面積153.16平方公里 gdp2001-20022001-2002年全區(qū)國民生產(chǎn)總值增幅在年全區(qū)國民生產(chǎn)總值增幅在10%10%左右，到了左右，到了2003-20062003-2006年全區(qū)年全區(qū)gdpgdp出現(xiàn)高速穩(wěn)步增長(zhǎng)，近幾年的年均增出現(xiàn)高速穩(wěn)步增長(zhǎng)，近幾年的年均增幅都在幅都在20%20%以上，以上，20062006年已經(jīng)突破年已經(jīng)突破300300億。億。 2005 2005年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到年，全區(qū)地

22、區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到265265億元，億元，“十五”期間年均增長(zhǎng)21.3；全口徑財(cái)政收入達(dá)到49.18億元，年均增長(zhǎng)40；地方一般預(yù)算收入21.27億元，年均增長(zhǎng)32。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營步伐，為發(fā)展都市農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)奠定了基礎(chǔ)；加快城南工業(yè)帶建設(shè)步伐和工業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，形成了以生物醫(yī)藥、新材料、機(jī)電一體化、電子信息等工業(yè)特色板塊經(jīng)濟(jì)，技術(shù)裝備水平、經(jīng)濟(jì)外向化程度進(jìn)一步提高；科技創(chuàng)新力度加大，科技對(duì)工農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)份額不斷提高，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到33.4%；以太湖國家度假區(qū)為龍頭的環(huán)太湖旅游業(yè)方興未艾，傳統(tǒng)商貿(mào)流通

23、業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)共同發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重加大。 開放型經(jīng)濟(jì)和民營經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。開放型經(jīng)濟(jì)和民營經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。“十五”期間，平均每年引進(jìn)注冊(cè)外資近10億美元，實(shí)際利用外資3-5億美元，累計(jì)有42個(gè)國家和地區(qū)的1600多家外資企業(yè)在吳中區(qū)投資置業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)投資總額超100億美元；累計(jì)完成外資進(jìn)出口總額103.48億美元，年均增長(zhǎng)38.5，其中出口57.89億美元，年均增長(zhǎng)34.3。全區(qū)民資內(nèi)資企業(yè)發(fā)展到9300多家，個(gè)體工商戶發(fā)展到17600多戶，民資內(nèi)資注冊(cè)資金達(dá)220多億元。 2005年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到265億元，“十五”期間年均增長(zhǎng)21.3；全口徑財(cái)政收入達(dá)

24、到49.18億元，年均增長(zhǎng)40；地方一般預(yù)算收入21.27億元，年均增長(zhǎng)32。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營步伐，為發(fā)展都市農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)奠定了基礎(chǔ)；加快城南工業(yè)帶建設(shè)步伐和工業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，形成了以生物醫(yī)藥、新材料、機(jī)電一體化、電子信息等工業(yè)特色板塊經(jīng)濟(jì)，技術(shù)裝備水平、經(jīng)濟(jì)外向化程度進(jìn)一步提高；科技創(chuàng)新力度加大，科技對(duì)工農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)份額不斷提高，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到33.4%；區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)以太湖國家度假區(qū)為龍頭的環(huán)太湖旅游業(yè)方興未艾，傳統(tǒng)商貿(mào)流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)共同發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重加大。

25、 開放型經(jīng)濟(jì)和民營經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展開放型經(jīng)濟(jì)和民營經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展?！笆濉逼陂g，平均每年引進(jìn)注冊(cè)外資近10億美元，實(shí)際利用外資3-5億美元，累計(jì)有42個(gè)國家和地區(qū)的1600多家外資企業(yè)在吳中區(qū)投資置業(yè)，投資總額超100億美元；累計(jì)完成外資進(jìn)出口總額103.48億美元，年均增長(zhǎng)38.5，其中出口57.89億美元，年均增長(zhǎng)34.3。全區(qū)民資內(nèi)資企業(yè)發(fā)展到9300多家，個(gè)體工商戶發(fā)展到17600多戶，民資內(nèi)資注冊(cè)資金達(dá)220多億元。 城鎮(zhèn)建設(shè)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面推進(jìn)。“十五”期間累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資423.4億元，全區(qū)建成了一批水利、交通、能源、通信和市政公用等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)

26、目?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)入了新的發(fā)展階段，城區(qū)不斷完善和提升城市功能，各鎮(zhèn)布局逐步優(yōu)化，全區(qū)城市化水平進(jìn)一步提高。教育、衛(wèi)生、文化、體育等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)均取得新的進(jìn)展。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)生態(tài)環(huán)境明顯改善生態(tài)環(huán)境明顯改善?！笆濉逼陂g，全區(qū)大力開展環(huán)境綜合整治，全區(qū)飲用水源水質(zhì)、大氣環(huán)境質(zhì)量等主要環(huán)境要素保持良好狀態(tài)，污染源得以有效控制，生態(tài)環(huán)境明顯改善。2003年10月通過了國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)的考核驗(yàn)收，并創(chuàng)建了甪直、西山、木瀆三個(gè)全國優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)和旺山省級(jí)生態(tài)示范村。國土資源得到有效保護(hù)，全面加強(qiáng)土地利用管理和土地復(fù)墾整治，全面停止開山采石，實(shí)行宕口復(fù)耕復(fù)綠和墓地整治。 人民生活水平穩(wěn)步提高人民

27、生活水平穩(wěn)步提高。2005年，全區(qū)農(nóng)民人均純收入達(dá)8760元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18220元，“十五”期間年均分別增長(zhǎng)11和21。全區(qū)2005年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)48億元，“十五”期間年均增長(zhǎng)18.4。社會(huì)保障體系進(jìn)一步完善，城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療保險(xiǎn)參保覆蓋率均超過90；農(nóng)村基本養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋率分別達(dá)到97.7和100。城市居民人均住宅使用面積達(dá)27平方米，農(nóng)村居住條件進(jìn)一步改善。人民身體素質(zhì)不斷提高，平均預(yù)期壽命達(dá)76歲。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 吳中區(qū)交通便利，歷史悠久自然資源、人文資源、物產(chǎn)豐富 全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持高速增長(zhǎng)，居民收入增長(zhǎng)快速 區(qū)域居住環(huán)境日趨完善 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)園、旅

28、游度假區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)構(gòu)成全區(qū)經(jīng)濟(jì)主體 外向型經(jīng)濟(jì)和民營經(jīng)濟(jì)占據(jù)主導(dǎo)自然人文、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成對(duì)于旅游房產(chǎn)和別墅類產(chǎn)品自然人文、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成對(duì)于旅游房產(chǎn)和別墅類產(chǎn)品的市場(chǎng)開發(fā)潛力較大的市場(chǎng)開發(fā)潛力較大區(qū)域認(rèn)識(shí)區(qū)域認(rèn)識(shí)胥口簡(jiǎn)介胥口簡(jiǎn)介本案本案胥口鎮(zhèn)胥口鎮(zhèn)xukouxukou 胥口鎮(zhèn)位于蘇州的西郊約15公里，因春秋時(shí)期吳國宰相伍子胥而得名。南依太湖，北靠穹隆香山，東接天平靈巖。 胥口與古城蘇州同齡，距今已有2500多年歷史。春秋戰(zhàn)國時(shí)期，胥口乃吳國的戰(zhàn)略要地。蘇州歷史上的三大名人闔閭、伍子胥、孫武都與胥口結(jié)下了不解之緣。被譽(yù)為“兵圣”的孫武子曾隱居胥口一帶，其孫子兵法13篇完稿于此。唐代“塑圣”楊惠之就誕生在這里

29、，與“畫圣”吳道子齊名。明代書畫大師董其昌先后10余年寄居胥口漁洋山。據(jù)香山水志記載，書畫名家華再鋒、朱鵬、朱智，蘇鄉(xiāng)藝師朱煥文，微雕家徐鴻，或長(zhǎng)于胥口，或居于胥口。胥口不只是書畫藝術(shù)家還造就了聞名中外的“香山幫”藝人。如今的北京故宮就是由“香山幫”鼻祖、建筑藝術(shù)大師蒯祥親手締造的。胥口概況胥口概況胥口是吳文化發(fā)祥地之一。“書畫之鄉(xiāng)”享譽(yù)海內(nèi)外，享譽(yù)“郁牡丹”之稱的上海著名畫家郁文華，就是胥口人?，F(xiàn)南藝教授徐建明、書畫鑒賞家徐純?cè)?、著名書畫家徐源紹、顧榮源等都是從胥口走向全國。上個(gè)世紀(jì)的七八十年代，畫作大多出自農(nóng)民子弟之手，又稱“胥口農(nóng)民畫”。打造書畫為主的文化產(chǎn)業(yè)基地以“香山青年書畫研究會(huì)”

30、為中心，胥口形成了一個(gè)中青年的畫家群體和裱畫師群體。書畫逐漸成為胥口的一個(gè)特色文化產(chǎn)業(yè)，形成了一個(gè)龐大產(chǎn)業(yè)鏈。從繪畫、制畫、裝裱到銷售形成了一條龍經(jīng)營格局。郁舍等村70的勞力從事書畫生產(chǎn)，全鎮(zhèn)從事創(chuàng)作、裝裱、銷售的達(dá)1500余人，年產(chǎn)書畫10多萬幅，這些畫作通過50多位書畫經(jīng)紀(jì)人銷往全國各大旅游景點(diǎn)，以及日本、東南亞、香港、臺(tái)灣、歐美等國家和地區(qū)，年銷售收入超過3000萬元。從事書畫的家庭年收入均在五六萬元左右，書畫經(jīng)紀(jì)人的收入自然更高。書畫成了胥口人的致富產(chǎn)業(yè)。胥口文化胥口文化胥口文化產(chǎn)業(yè)胥口文化產(chǎn)業(yè)在把大量的書畫銷往海內(nèi)外的同時(shí)，胥口自身自然而然地成了華東乃至全國最大的書畫交易集散中心。先

31、后興建的2萬多平方米的“中國書畫市場(chǎng)”和富有特色的“中國書畫名家街”，吸引了來自北京、上海、內(nèi)蒙古、浙江、福建等地的眾多書畫家以及當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民書畫家在此或設(shè)立藝術(shù)館，或創(chuàng)辦畫廊和書畫工作室。為打造“文化胥口”的品牌，全面提升胥口書畫藝術(shù)的品位，近日胥口鎮(zhèn)與中國美術(shù)家協(xié)會(huì)達(dá)成協(xié)議，成立“中國美術(shù)家協(xié)會(huì)蘇州胥口藝術(shù)中心”，聯(lián)合開發(fā)“中國書畫名家街”。中國美協(xié)黨組書記、常務(wù)副主席劉大為、中國書協(xié)主席沈鵬、中國美協(xié)副主席肖鋒、著名畫家陸一飛、王錫麟等書畫名家的工作室、藝術(shù)館即將落成開放。在此基礎(chǔ)上，占地40畝建筑面積達(dá)1.4萬平方米的高標(biāo)準(zhǔn)的“中國書畫城”即將破土動(dòng)工。胥口鎮(zhèn)在致力發(fā)掘書畫藝術(shù)、發(fā)展書畫

32、產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，整合區(qū)內(nèi)的傳統(tǒng)藝術(shù)資源，著力建設(shè)全國性文化產(chǎn)業(yè)示范基地。圍繞“一把刀”(香山幫匠人)，計(jì)劃建設(shè)具有地方特色的香山古建筑群；以“一把刀”(藤器工藝制品)，建設(shè)藤器工藝品一條街等。 胥口總面積36平方公里，形成了胥江工業(yè)園、香山工業(yè)園和市鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)為主體的“二園一區(qū)”發(fā)展框架。位于鎮(zhèn)東的胥江工業(yè)園，規(guī)劃面積7平方公里，寬達(dá)50米的主干道東欣路貫穿區(qū)內(nèi)，并與蘇州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)金楓路環(huán)通，區(qū)內(nèi)水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施已全部到位，已落戶外資、內(nèi)資企業(yè)150余家，其中規(guī)模較大的企業(yè)有：總投資7500萬美元的威鑫金屬材料(蘇州)有限公司、總投資3000萬美元的日立電線(蘇州)有限公司、愛而泰可新

33、材料(蘇州)有限公司、三洋能源(蘇州)有限公司、威捷新型建材(蘇州)有限公司等一大批日資企業(yè)和臺(tái)資企業(yè)。與胥江工業(yè)園遙相呼應(yīng)的香山工業(yè)園位于胥口鎮(zhèn)西部，面積3平方公里，背依香山、面朝太湖，先期開發(fā)的2平方公里已基本形成，進(jìn)駐外資、內(nèi)資企業(yè)50多家，其中投資3000萬美元的三洋家用電器(蘇州)有限公司就落戶于此。胥口產(chǎn)業(yè)格局胥口產(chǎn)業(yè)格局胥江工業(yè)園5.8萬平方米的上供標(biāo)準(zhǔn)廠房、2.2萬平方米的東欣標(biāo)準(zhǔn)廠房和2萬平方米的沿專線公路標(biāo)準(zhǔn)廠房，目前已全部出租。香山工業(yè)園建起了3萬平方米的香溪標(biāo)準(zhǔn)廠房，目前已出租3幢。占地197畝的新峰標(biāo)準(zhǔn)廠房和占地100畝的香山標(biāo)準(zhǔn)廠房目前正在規(guī)劃實(shí)施。兩區(qū)中間便是規(guī)劃

34、4.5平方公里的市鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)區(qū)?，F(xiàn)1.5平方公里的市鎮(zhèn)中心區(qū)已初具規(guī)模，形成了商業(yè)、文化娛樂、社會(huì)事業(yè)和別墅區(qū)等四大功能小區(qū)。區(qū)內(nèi)建有設(shè)施一流的學(xué)校、醫(yī)院、娛樂中心、療養(yǎng)院、金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，其中的中國胥口書畫市場(chǎng)已初具規(guī)模。三橫三豎的交通主干線把市鎮(zhèn)區(qū)連成一體。由香港流星實(shí)業(yè)公司投資的五星級(jí)賓館已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。由“二園一區(qū)“構(gòu)成的一體兩翼發(fā)展框架，有力地推動(dòng)了胥口鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。幾年來，落戶胥口的日本、臺(tái)灣、香港、美國、韓國等國家和地區(qū)的企業(yè)達(dá)80多家，其中日資企業(yè)35家，臺(tái)資企業(yè)26。 胥口產(chǎn)業(yè)格局胥口產(chǎn)業(yè)格局 日本三洋公司總部相繼在胥口舉辦了“三洋家電”、“三洋機(jī)電”、“三洋能源”等三

35、家企業(yè)，總投資6500萬美元，同時(shí)日立公司、西鐵城公司、威鑫公司、 愛泰而可公司等國際知名公司也紛紛到胥口投資置業(yè)，胥口已成為日本、臺(tái)灣等國家和地區(qū)在中國大陸投資的密集區(qū)之一?，F(xiàn)在，胥口年產(chǎn)吸塵器200萬臺(tái)，成為中國最大的吸塵器生產(chǎn)基地，年產(chǎn)自行車摩電燈300萬臺(tái)，成為全國最大的自行車摩電燈生產(chǎn)基地，年產(chǎn)各式男女服裝450萬件(套)，成為中國服裝生產(chǎn)和出口的重要基地。 胥口鎮(zhèn)形成了家用電器、金屬材料 、電子資訊、服裝服飾四大支柱產(chǎn)業(yè)。2003年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值34億元，銷售28.5億元，新增合同外資2.8億美元，注冊(cè)資本1.1億美元，三資企業(yè)出口創(chuàng)匯2.2億美元。胥口鎮(zhèn)綜合實(shí)力的增長(zhǎng)率已連續(xù)十

36、年達(dá)到20%以上。 胥口產(chǎn)業(yè)發(fā)展胥口產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)、鎮(zhèn)認(rèn)識(shí)區(qū)、鎮(zhèn)認(rèn)識(shí) 歷史悠久名人輩出 以書畫為龍頭的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá) 胥江工業(yè)園區(qū)和香山工業(yè)園區(qū)構(gòu)成全鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)主體 外資經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)快速 家用電器、金屬材料 、電子資訊、服裝服飾四大支柱產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)的有利于旅游文化房產(chǎn)開發(fā)，外資經(jīng)濟(jì)文化產(chǎn)業(yè)的有利于旅游文化房產(chǎn)開發(fā)，外資經(jīng)濟(jì)和私營經(jīng)濟(jì)對(duì)于別墅、高檔公寓需求潛力較大和私營經(jīng)濟(jì)對(duì)于別墅、高檔公寓需求潛力較大47區(qū)域房產(chǎn)篇 吳中區(qū)得天獨(dú)厚的自然資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成為了蘇州最適宜 居住的區(qū)域之一。 實(shí)力雄厚的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)吳中區(qū)板塊的關(guān)注度不斷提高， 開發(fā)力度不斷加大，尤其是環(huán)太湖板塊，休閑地產(chǎn)的蓬勃發(fā)開發(fā)力度不斷加大

37、，尤其是環(huán)太湖板塊，休閑地產(chǎn)的蓬勃發(fā) 展，更是成為了別墅產(chǎn)品的聚集地展，更是成為了別墅產(chǎn)品的聚集地。 吳中區(qū)屬于房產(chǎn)開發(fā)的成熟板塊，區(qū)內(nèi)項(xiàng)目眾多，別墅、住 宅和商業(yè)項(xiàng)目林立，并且已經(jīng)發(fā)展到了一定的規(guī)模，是蘇州樓蘇州樓 盤的成交大戶盤的成交大戶，也同時(shí)成為了購房者可選擇的主力區(qū)域，板成為了購房者可選擇的主力區(qū)域，板塊塊 價(jià)值日益凸顯價(jià)值日益凸顯。 隨著國家政策的出臺(tái)，太湖板塊可開發(fā)面積的減少、中心城太湖板塊可開發(fā)面積的減少、中心城 區(qū)土地的稀缺和政府的總體規(guī)劃，吳中區(qū)房產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)的也區(qū)土地的稀缺和政府的總體規(guī)劃，吳中區(qū)房產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)的也 逐漸轉(zhuǎn)移，開始向周邊城鎮(zhèn)延伸逐漸轉(zhuǎn)移，開始向周邊城鎮(zhèn)延伸。吳

38、中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)位、自然資源區(qū)位、自然資源開發(fā)加大開發(fā)加大熱點(diǎn)區(qū)塊熱點(diǎn)區(qū)塊土地稀缺土地稀缺城鎮(zhèn)發(fā)展城鎮(zhèn)發(fā)展 甪直、東山、西山、木瀆、光福甪直、東山、西山、木瀆、光福等鎮(zhèn)都是歷史悠久的古鎮(zhèn)。這些古鎮(zhèn)保存完好的自然生態(tài)和古韻深厚的歷史人文，從而也逐漸成為了房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 吳中區(qū)房地產(chǎn)板塊，除了中心區(qū)域的板塊已經(jīng)發(fā)展成熟外，其它熱點(diǎn)區(qū)域也在迅速崛起最具代表是木瀆、澄湖和小石湖板塊等。 古鎮(zhèn)的房產(chǎn)開發(fā)不大，區(qū)域的資源也保存完好，而這也恰恰成了其升溫的主因。輕軌一號(hào)線對(duì)于吳中區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展帶來輕軌一號(hào)線對(duì)于吳中區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇了新的機(jī)遇。 吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況吳

39、中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況城鎮(zhèn)市場(chǎng)主導(dǎo)未來城鎮(zhèn)市場(chǎng)主導(dǎo)未來住宅成交體量住宅成交體量 市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)，5月出現(xiàn)高點(diǎn)五一期間對(duì)成交作用較大 今年上半年全區(qū)住宅成交面積達(dá)837294.46平方米 ，去年全年的成交量是154萬方，下半年九、十月會(huì)有購房高峰出現(xiàn)，保守估計(jì)全年的成交量170萬方。住宅成交價(jià)格住宅成交價(jià)格 4月份開始價(jià)格一路走高，由于區(qū)域別墅產(chǎn)品上市價(jià)格上升幅度較大 隨著需求的增長(zhǎng)和區(qū)域配套和房產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟價(jià)格上漲勢(shì)在必行，去年全區(qū)住宅均價(jià)4791元/平方米，按照上半年均價(jià)計(jì)算半年的價(jià)格為5362元/平方米，全年的價(jià)格肯定沖破5000大關(guān)環(huán)太湖板塊環(huán)太湖板塊靠城板塊靠城板塊越溪板塊越溪板塊澄

40、湖板塊澄湖板塊板塊布局板塊布局本案本案西山鎮(zhèn)西山鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)示范園農(nóng)業(yè)示范園香山街道香山街道光福鎮(zhèn)光福鎮(zhèn)項(xiàng)目項(xiàng)目吳中區(qū)太湖板塊吳中區(qū)太湖板塊太湖太湖.胥香園胥香園中信太湖城中信太湖城太湖太湖.帕堤歐帕堤歐太湖之星太湖之星 蘇州太湖國家旅游度假區(qū)是國務(wù)院1992年首批批準(zhǔn)建立的12個(gè)國家級(jí)旅游度假區(qū)之一。下轄香山街道、西山鎮(zhèn)、光福鎮(zhèn)和下轄香山街道、西山鎮(zhèn)、光福鎮(zhèn)和西山國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)西山國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)。是蘇州環(huán)太湖旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶的龍頭和中心區(qū)。 度假區(qū)旅游資源豐富。有太湖風(fēng)景名勝區(qū)中的2個(gè)主要景區(qū)、國家森林公園、國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)、2個(gè)省級(jí)歷史文化名鎮(zhèn)、4個(gè)省級(jí)文保單位、18個(gè)開放景點(diǎn)。

41、吳中區(qū)太湖板塊在政府新一輪的總體規(guī)劃中是將其性質(zhì)定位為湖濱型旅游度假小城鎮(zhèn)湖濱型旅游度假小城鎮(zhèn)。同時(shí)，“規(guī)劃”還按功能將中心區(qū)劃分為五個(gè)區(qū)，西北部為濱湖度假賓館區(qū)，南部為濱湖親水度西北部為濱湖度假賓館區(qū)，南部為濱湖親水度假村區(qū)，中部為核心商貿(mào)娛樂區(qū)，北部為動(dòng)遷居住區(qū)，東部為假村區(qū)，中部為核心商貿(mào)娛樂區(qū)，北部為動(dòng)遷居住區(qū)，東部為入口居住區(qū)入口居住區(qū)，項(xiàng)目地塊位于板塊的東部。吳中區(qū)太湖板塊吳中區(qū)太湖板塊 隨著太湖休閑旅游業(yè)的快速發(fā)展，一系列相關(guān)的休閑配套設(shè)施也在逐漸得到完善，憑借繞城高速和太湖大道的便利，太湖板塊進(jìn)入了蓬勃發(fā)展時(shí)期。 太湖板塊逐漸的成為了養(yǎng)生和休閑的寶地，一批別墅項(xiàng)目依托周邊良好的

42、自然生態(tài)環(huán)境而迅速崛起。同時(shí)也把房地產(chǎn)和房地產(chǎn)以外的包括生態(tài)、旅游、體育等其他產(chǎn)業(yè)資源有效融入，將旅游休閑、運(yùn)動(dòng)休閑、文化休閑、田園山水休閑等元素充分融合，太湖板塊兼具山水、田園、物產(chǎn)和古物四大文化為一體。 除了圍繞太湖一些高端的別墅項(xiàng)目外，在該板塊上更是出現(xiàn)了一批以休閑和養(yǎng)老為主題的住宅項(xiàng)目，如西山樂府、西山假日灣等，更是養(yǎng)生的理想居所。 蘇州太湖屬國家級(jí)風(fēng)景區(qū)，土地資源稀有。并且隨著國家對(duì)離湖1 公里、離山100 米以內(nèi)的項(xiàng)目不再審批的政策的出臺(tái)，無形中也提升了該板塊的價(jià)值，更讓已有的別墅產(chǎn)品獲取了更大的升值空間。 吳中區(qū)太湖板塊吳中區(qū)太湖板塊 光福是吳中區(qū)房產(chǎn)開發(fā)重要的板塊之一，全鎮(zhèn)總面

43、積約58平方公里，距蘇州約28公里2004年開始，從光福拍出第一塊地到現(xiàn)在，該鎮(zhèn)的板塊價(jià)值已經(jīng)初見端倪。作為開發(fā)比較晚的鎮(zhèn)級(jí)區(qū)域，光福名勝古跡眾多，人文資源豐富，是著名的錦繡江南“度假勝地”。依托該區(qū)獨(dú)特的自然資源、人文資源、深厚的文化歷史底蘊(yùn)和眾多名勝古跡的完善保存，使得該板塊成為了眾多別墅項(xiàng)目的落腳地。而太湖山莊、蘇州福園等別墅項(xiàng)目的相繼落戶，也催生了光福板塊別墅項(xiàng)目的發(fā)展。 2006年底該區(qū)域幾次大規(guī)模的土地放量，也預(yù)示著該板塊價(jià)值的升溫，而且在未來的發(fā)展中的潛力較大。吳中區(qū)太湖板塊吳中區(qū)太湖板塊項(xiàng)目名稱：中信太湖城項(xiàng)目名稱：中信太湖城板塊：太湖板塊項(xiàng)目地址：吳中區(qū)蘇州太湖國家旅游度假區(qū)

44、銷售電話: 68786668建筑面積：70萬方建筑類型：多層、小高層、高層、別墅價(jià)格：未定項(xiàng)目名稱：太湖項(xiàng)目名稱：太湖 胥香園胥香園板塊：太湖板塊項(xiàng)目地址：胥口鎮(zhèn)子胥路88號(hào) 售樓處地址：吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)孫武大道 電話地面積：13萬方 容積率：1.15建筑類型：多層，聯(lián)體、雙拼、獨(dú)立別墅、小高層、商業(yè)價(jià)格：3800-4000（公寓）太湖板塊典型樓盤太湖板塊典型樓盤項(xiàng)目名稱：太湖帕堤歐項(xiàng)目名稱：太湖帕堤歐板塊：太湖板塊項(xiàng)目地址：吳中區(qū)蘇州東山環(huán)湖路菱湖渚公園東側(cè) 售樓處電話品戶型：別墅面積在168-200平米；公寓面積在65-120平米建筑

45、類型：多層電梯公寓、聯(lián)排別墅價(jià)格：3600-3800（公寓）項(xiàng)目名稱：太湖之星項(xiàng)目名稱：太湖之星板塊：太湖板塊項(xiàng)目地址：吳中區(qū)蘇州太湖國家旅游渡假區(qū)長(zhǎng)沙島售樓處地址：蘇州太湖國家旅游渡假區(qū)長(zhǎng)沙島 電話021-64318299建筑類型：別墅三期山體別墅容積率：017 建筑密度：85% 每戶面積：24776-363價(jià)格：12000太湖板塊典型樓盤太湖板塊典型樓盤吳中區(qū)靠城板塊吳中區(qū)靠城板塊木瀆鎮(zhèn)木瀆鎮(zhèn)胥口鎮(zhèn)胥口鎮(zhèn)項(xiàng)目項(xiàng)目金楓美地金楓美地棕櫚灣尼盛山莊棕櫚灣尼盛山莊p 木瀆鎮(zhèn)是吳中區(qū)快速崛起的新型板塊之一，開發(fā)也相對(duì)較早，發(fā)展相對(duì)成熟。政府的規(guī)劃促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。木瀆

46、鎮(zhèn)東與蘇州市西南郊相鄰，南與橫涇、越溪兩鎮(zhèn)交界，西與胥口、藏書兩鎮(zhèn)相接，北與楓橋鎮(zhèn)和蘇州國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)相連。p 木瀆鎮(zhèn)四周環(huán)山，西北部有靈巖山、天池山；西部有穹窿山、小王山；西南部有清明山；南部有堯峰山、鳳凰山；東南部有七子山、花園山、和合山；東北部有獅山、何山；北部有天平山、金山。p 木瀆鎮(zhèn)緊靠滬寧高速公路、312國道和京杭大運(yùn)河， 為吳縣市西南部各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和風(fēng)景區(qū)之交通樞紐。交通的便利，逐漸成熟的配套設(shè)施和相對(duì)較低的價(jià)格已使木瀆逐漸成為中青年置業(yè)的首選。p 在蘇州城市化進(jìn)程中，向西是高新區(qū)，而目前高新區(qū)儲(chǔ)備土地已經(jīng)不多，木瀆是新區(qū)和吳中區(qū)的延伸交叉區(qū)域，所以占據(jù)一定的天然地理優(yōu)勢(shì)。在新區(qū)“

47、北擴(kuò)西進(jìn)”、吳中區(qū)延伸拓展的過程中，木瀆板塊成了延伸的第一站。吳中區(qū)靠城板塊吳中區(qū)靠城板塊p 板塊土地大規(guī)模的放量，使得該區(qū)土地儲(chǔ)備數(shù)量可觀，隨著開發(fā)進(jìn)度的推進(jìn)，該板塊也必將成為吳中區(qū)最具發(fā)展前景的區(qū)域，再加上木瀆的景觀資源以及人文積淀，成了下一個(gè)聚焦點(diǎn)。p 今年木瀆鎮(zhèn)政府還特別進(jìn)一步規(guī)劃了古鎮(zhèn)內(nèi)四大商貿(mào)圈和四條商業(yè)軸線，以接軌木瀆“蘇州城西南商貿(mào)副中心、旅游次中心”的規(guī)劃定位，市政規(guī)劃的出臺(tái)，對(duì)購房者產(chǎn)生了良好的市場(chǎng)導(dǎo)向性。p 憑借交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，木瀆從別墅項(xiàng)目、普通住宅到商業(yè)項(xiàng)目一應(yīng)俱全，并已經(jīng)日趨成熟。而且隨著中澳廣場(chǎng)等一批商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域房產(chǎn)的發(fā)展。 p 木瀆鎮(zhèn)的相關(guān)規(guī)劃

48、來看，在金楓美地周邊還將出現(xiàn)近1400畝住宅與商業(yè)配套，該區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)完成一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的商貿(mào)中心與居住領(lǐng)地，成為西區(qū)極具都市風(fēng)情的潛力板塊，增值潛力非常突出。 吳中區(qū)靠城板塊吳中區(qū)靠城板塊項(xiàng)目名稱：金楓美地項(xiàng)目名稱：金楓美地板塊：木瀆板塊項(xiàng)目地址：吳中區(qū)金楓路與蘇福路交匯處售樓處地址：木瀆金山路180-9號(hào)（金天地大酒店對(duì)面 電話66560777建筑面積：13萬方建筑類型：多層、小高層價(jià)格：4300項(xiàng)目名稱：棕櫚灣尼盛山莊項(xiàng)目名稱：棕櫚灣尼盛山莊板塊：木瀆板塊項(xiàng)目地址：吳中區(qū)木瀆向陽路售樓處地址：干將西路1301號(hào) 電話：66561666/68292288建筑面積：1

49、0萬方建筑類型：別墅、花園洋房?jī)r(jià)格：8500靠城板塊典型樓盤靠城板塊典型樓盤吳中區(qū)越溪板塊吳中區(qū)越溪板塊越溪街道越溪街道小小石石湖湖石湖之韻石湖之韻石湖華城石湖華城石湖小鎮(zhèn)石湖小鎮(zhèn)越湖名邸越湖名邸n 吳中區(qū)的越溪版塊與小石湖板塊是由于區(qū)政府在該區(qū)的安家落戶才帶動(dòng)了該區(qū)域的發(fā)展。n 目前該區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)和生活配套都已相對(duì)完善，已經(jīng)成為未來吳中區(qū)的副中心，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。n 而從區(qū)域的產(chǎn)品上來看，該區(qū)的產(chǎn)品以別墅和住宅為主。不過隨著政府的改造，也催生了該區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展。如石湖華城等大型商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)駐，更是為該區(qū)的發(fā)展注入了新的活力，而該板塊也必將成為新的都市商圈。n 小石湖板塊相似，自然資源優(yōu)越

50、，房產(chǎn)開發(fā)滯后。只是在幾次拍賣會(huì)上地塊的頻繁亮相才讓該板塊引起了人們的關(guān)注。隨著這些地塊的開工、項(xiàng)目的上市，小石湖板塊將形成一定的氣候 。n 小石湖處在越湖路以南，與石湖相連接，越湖路、蘇震桃公路，讓城市迅速的連接在一起。交通雖然不是決定板塊價(jià)值的決定性因素，卻也起著舉足輕重的作用。吳中區(qū)越溪板塊吳中區(qū)越溪板塊n 小石湖板塊內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，友新高架、越湖路、繞城高速、東太湖大道等優(yōu)質(zhì)高效的交通動(dòng)脈，使得這塊尚處于起步階段的板塊已經(jīng)完全具備了作為與城區(qū)相連的城市南部副中心的輸納功能。友新高架向北15分鐘車程快速對(duì)接城區(qū)，向南連接吳江蘇震桃一級(jí)公路，繞城高速實(shí)現(xiàn)了板塊與城市外的快速交通，經(jīng)由東

51、太湖大道，向西連接太湖風(fēng)景度假區(qū)，承擔(dān)了生態(tài)走廊的任務(wù)。n 從政府規(guī)劃上來說，在這片約10平方公里的土地上，友新高架路兩側(cè)將形成東西兩大片區(qū)，兩大片區(qū)中又規(guī)劃了五大居住區(qū)域。雖然目前該區(qū)域的人口僅為1.4萬人左右，但政府規(guī)劃中已將該區(qū)域人口設(shè)定為12萬，規(guī)劃居住用地400公頃左右，占整個(gè)規(guī)劃用地的48.2%。除了配套國際教育園以及幾大住宅區(qū)的商業(yè)區(qū)域，該區(qū)塊還規(guī)劃有4所小學(xué)（其一為九年一貫制）和兩所中學(xué)（含初高中）。吳中區(qū)越溪板塊吳中區(qū)越溪板塊項(xiàng)目名稱：石湖華城項(xiàng)目名稱：石湖華城板塊：石湖越溪項(xiàng)目地址：吳中區(qū)越湖路1083號(hào)國際教育園對(duì)面售樓處地址：吳中區(qū)越湖路1083號(hào)（項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)） 電話：0

52、512-66552388/66551388建筑面積：46萬方建筑類型：別墅、花園洋房、多層、小高層、高層價(jià)格：4600（公寓）項(xiàng)目名稱：石湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目名稱：石湖小鎮(zhèn)板塊：石湖越溪項(xiàng)目地址：吳中區(qū)越溪售樓處地址：人民路39號(hào)（人民路與南環(huán)路交界處） 電話67077999建筑面積：10萬方建筑類型：多層、別墅價(jià)格：3600（公寓）越溪板塊典型樓盤越溪板塊典型樓盤項(xiàng)目名稱：石湖之韻項(xiàng)目名稱：石湖之韻板塊：石湖越溪項(xiàng)目地址：吳中區(qū)越湖路近國際教育園售樓處地址：蘇州市越湖路1083號(hào) 電話66559388建筑面積：30萬方建筑類型：電梯多層、普通

53、多層、疊加、聯(lián)體、獨(dú)立別墅價(jià)格：4180項(xiàng)目名稱：越湖名邸項(xiàng)目名稱：越湖名邸板塊：越溪板塊項(xiàng)目地址：越湖路以北,濱河路以東售樓處 電話：82126555建筑面積：56萬方建筑類型：多層價(jià)格：待定越溪板塊典型樓盤越溪板塊典型樓盤吳中區(qū)甪直板塊吳中區(qū)甪直板塊甪直鎮(zhèn)甪直鎮(zhèn)天鄰湖景天鄰湖景u 甪直鎮(zhèn)具有2500年的文明歷史。名勝古跡、古橋、古街、古民宅以及具有1300多年歷史的古銀杏樹令人贊嘆不已。水多、橋多、是甪直鎮(zhèn)的另一個(gè)特色。甪直歷來享有江南“橋都”的美稱，一平方公里的古鎮(zhèn)區(qū)原有宋、元、明、清時(shí)代的石拱橋72座半，現(xiàn)存41座，造型各異、各具特色，古色古香。u 甪直鎮(zhèn)目前處于開發(fā)初期，儲(chǔ)備地塊數(shù)量

54、也并不多。不過隨著甪直鎮(zhèn)大面積地塊的推出，將進(jìn)一步加速上述板塊的成型。u 澄湖地處蘇州東南部，緊靠蘇州市工業(yè)園區(qū)，距上海虹橋國際機(jī)場(chǎng)50公里，北靠昆山18公里。北有甪直南有周莊，配有高爾夫球場(chǎng)。周邊城市上海、南京、杭州，觀光旅游十分便捷。水陸空交通便捷，蘇州繞城高速，蘇昆太高速和蘇滬機(jī)場(chǎng)路，東方大道等高等級(jí)公路穿鎮(zhèn)而過，保證鎮(zhèn)內(nèi)車輛5分鐘內(nèi)駛?cè)敫咚佘嚨?，與周邊省市無縫對(duì)接。吳中區(qū)甪直板塊吳中區(qū)甪直板塊n 澄湖周圍早就是在別墅的聚集地。有統(tǒng)計(jì)在這里有2000多幢別墅、與太湖、蘇州古城區(qū)相比，澄湖似乎沒有重的傳統(tǒng)文化壓力，在建筑的風(fēng)格上也沒有太多的限制，因此美式、歐式、日式等別墅層出不窮，建筑風(fēng)格

55、多樣，隔江相望、依水而筑，因此成為了許多年青人追捧的對(duì)象。 n 澄湖周圍進(jìn)駐美國、新加坡、日本、馬來西亞以及中國香港、中國臺(tái)灣等國家和地區(qū)的外商投資開發(fā)企業(yè)200多家，注冊(cè)資金20多億美元，其中上市公司投資的有16家。吳中區(qū)甪直板塊吳中區(qū)甪直板塊甪直板塊典型樓盤甪直板塊典型樓盤項(xiàng)目名稱：天鄰湖景項(xiàng)目名稱：天鄰湖景板塊：澄湖板塊項(xiàng)目地址：吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甫澄南路三陽高爾夫南 售樓處地址：吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甫澄南路三陽高爾夫南 電話建筑面積：5.2萬方建筑類型：獨(dú)棟別墅價(jià)格：起價(jià)300-500萬/套區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí) 自然景觀周邊土地將變得稀缺，城鎮(zhèn)房產(chǎn)市場(chǎng)未

56、來占據(jù)主導(dǎo) 市場(chǎng)需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，軌道交通和市政配套、房產(chǎn)開發(fā)加大推 動(dòng)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展 依托湖、山區(qū)域度假休閑地產(chǎn)發(fā)展前景巨大 吳中區(qū)和胥口同樣存在本地需求有限、外來客源導(dǎo)入條件不 成熟，公寓市場(chǎng)發(fā)展緩慢價(jià)格低廉 區(qū)域房產(chǎn)形成四大板塊，環(huán)太湖旅游休閑地產(chǎn)、靠城木瀆城 鎮(zhèn)、越溪石湖城市副中心、甪直澄湖板塊別墅市場(chǎng)湖畔資源日益稀缺別墅產(chǎn)品市場(chǎng)前景巨大湖畔資源日益稀缺別墅產(chǎn)品市場(chǎng)前景巨大, ,軌道交通市政配套加速區(qū)域公寓市場(chǎng)發(fā)展軌道交通市政配套加速區(qū)域公寓市場(chǎng)發(fā)展73項(xiàng)目篇經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)l 用地性質(zhì)：用地性質(zhì)：居住用地l占地面積：占地面積：103329.89平方米l 容積率：容積率：1.5l 建

57、筑高度：建筑高度：15-36米l 建筑密度：建筑密度： 30%l 綠地率：綠地率：37%l 四至：四至：東白馬寺路，南伍相路，北荊祥 大道，西規(guī)劃路土地性質(zhì)：土地性質(zhì)：居住用地容積率：容積率：1.5限高：限高：15-36米土地價(jià)格：土地價(jià)格：120萬/畝樓板價(jià)：樓板價(jià)：1200元/項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析 地塊距離太湖600-800米，地塊內(nèi)有由北向南的普濟(jì)河貫通，東面有公共綠地規(guī)劃，東南面也有公共綠地，西面還有規(guī)劃的商貿(mào)區(qū)，自然景觀資源豐富。 地塊條件只能打造疊加別墅、花園洋房、多層和小高層產(chǎn)品，由于容積率較高公寓產(chǎn)品比例將占較大量。目前區(qū)域公寓市場(chǎng)還處發(fā)展階段，地塊周邊人口稀少交通生活配套

58、缺乏，距離市中心還有一定的距離，無法形成有效的人口導(dǎo)入市場(chǎng)前景不容樂觀，吳中區(qū)公寓價(jià)格普遍在5000元/以下，局部區(qū)域價(jià)格只有4000元/，這個(gè)價(jià)格基本上與項(xiàng)目的開發(fā)成本持平。項(xiàng)目地塊資源優(yōu)越，地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限制產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目地塊資源優(yōu)越，地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限制產(chǎn)品規(guī)劃太湖國家旅游度假區(qū)概況太湖國家旅游度假區(qū)概況動(dòng)遷居住區(qū)濱湖度假賓館區(qū)核心商貿(mào)娛樂區(qū)入口居住區(qū)濱湖親水度假村區(qū)規(guī)劃：一帶、兩軸、兩島、五區(qū)規(guī)劃：一帶、兩軸、兩島、五區(qū)近期近期（20102010年）年）人口人口5.55.5萬萬建設(shè)用地規(guī)模建設(shè)用地規(guī)模6.346.34平方公里平方公里遠(yuǎn)期：（遠(yuǎn)期：（20202020年）年）人口人口6.36.3萬萬建設(shè)用地規(guī)模建設(shè)用地規(guī)模7.057.05平方公里平方公里漁洋山生態(tài)文化園漁洋山生態(tài)文化園體育休閑公園體育休閑公園泰達(dá)項(xiàng)目泰達(dá)項(xiàng)目太湖水底世界太湖水底世界太湖高爾夫太湖高爾夫商業(yè)水街商業(yè)水街