房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本管理工作的要點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程中本錢管理工作的要點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)工程中本錢管理工作的要點(diǎn) 摘要：跟隨著中國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)的疾速開展，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈，怎么加強(qiáng)工程本錢控制，提高本身的競(jìng)爭(zhēng)力，是房地產(chǎn)商面對(duì)的重要課題之一。這就要求房地產(chǎn)單位要結(jié)合優(yōu)化各方面資源，然后合理有效的控制房地產(chǎn)工程造價(jià)本錢。本文詳細(xì)從房地產(chǎn)在投資期間、設(shè)計(jì)期間和施工期間剖析工程造價(jià)的本錢。 關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開發(fā)；本錢管理；控制；工程 中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 1.房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理的意義 企業(yè)進(jìn)行本錢管理的最終目的絕對(duì)不是單純的為了節(jié)約，更不是刻意地降低本錢，主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的劇烈競(jìng)爭(zhēng)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)力而采用的一種

2、管理措施。而本錢控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，加強(qiáng)本錢管理有利于適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)開展的要求，可以讓房企有下調(diào)房?jī)r(jià)的主動(dòng)權(quán)。從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國(guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。 2.房地產(chǎn)工程本錢管理存在的問題 2.1本錢管理的范圍過(guò)小 受方案經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于本錢管理而言，往往只是關(guān)注生產(chǎn)本錢如何管理，而對(duì)供給與銷售的環(huán)節(jié)卻未有過(guò)多的考慮，這種觀念往往是達(dá)不到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。根據(jù)本錢動(dòng)因的理論來(lái)看，企業(yè)的所有本錢，從生產(chǎn)到消費(fèi)者手中的所有過(guò)程，其本錢不僅僅是指制造本錢，而是貫穿于產(chǎn)品生命周期的一切本錢。所以，本錢管理不僅僅

3、是涵蓋了物質(zhì)產(chǎn)品本錢，同時(shí)也涵蓋了非物質(zhì)產(chǎn)品本錢，如人力資源本錢、環(huán)境本錢等。 2.2本錢管理觀念較為落后 以往的本錢管理理念認(rèn)為降低本錢的主要手段就是節(jié)約，而按照現(xiàn)代本錢管理的理論來(lái)看，本錢降低也是有一定的極限的。在一些情況下，減少本錢的費(fèi)用可能會(huì)使企業(yè)效益和工程質(zhì)量下降。所以，這樣的本錢管理是一種消極的而不是積極的本錢管理。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，企業(yè)不應(yīng)該只是采用減少本錢來(lái)到達(dá)管理本錢的目的，而是要利用科技進(jìn)步來(lái)提高生產(chǎn)率，以便獲得更大的收益。 2.3本錢增加，管理力度下降 如今的地價(jià)、建筑勞務(wù)、材料價(jià)格都有大幅度的上漲，而房地產(chǎn)生產(chǎn)本錢也就隨之上升，但很多企業(yè)存在本錢管理落后、物流管理失控，

4、嚴(yán)重的浪費(fèi)現(xiàn)象，致使本錢無(wú)形中大大上升了。除此之外，還會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)本錢核算不實(shí)的現(xiàn)象，其一是由于核算從業(yè)人員未能從思想上引起重視，其二是企業(yè)管理者為了到達(dá)某些目的成心調(diào)節(jié)所致，企業(yè)好似是盈余，其實(shí)是在虧損，企業(yè)管理者缺乏科學(xué)的本錢管理意識(shí)。所以，本錢管理的力度不大，存在巨大的浪費(fèi)。 3.加強(qiáng)本錢控制管理的措施 3.1決議方案期間工程造價(jià)本錢的控制 在決議方案期間，是房地產(chǎn)商要做工程造價(jià)本錢的最為重要的期間，因而，好的籌劃方案書和精確的本錢報(bào)價(jià)核算是房地產(chǎn)工程能否順暢進(jìn)行確實(shí)保。因而，要做好房地產(chǎn)根底材料的收集和商場(chǎng)研討。房地產(chǎn)工程比擬復(fù)雜，觸及許多類別和專業(yè)，簡(jiǎn)單受許多的要素干擾，要求收集許多根

5、底材料和做好商場(chǎng)研討。在工程施工開端前，決議方案人員要安排優(yōu)異的對(duì)施工地址的地質(zhì)狀況、大型設(shè)備以及建筑施工材料報(bào)價(jià)收購(gòu)進(jìn)行全方位的了解，要對(duì)周邊的環(huán)境和經(jīng)濟(jì)開展水平做一個(gè)牢靠的剖析和研討。為核算造價(jià)本錢人員供給牢靠的數(shù)據(jù)和豐厚的材料，然后為方案單位方案好的施工方案打下良好根底。 商場(chǎng)研討主要是對(duì)行將建造的工程進(jìn)行可能性和可行性進(jìn)行剖析，有關(guān)部門要對(duì)進(jìn)行證明，對(duì)商場(chǎng)占有率和房地產(chǎn)要求做一個(gè)合理的評(píng)估；要仔細(xì)剖析研討國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)職業(yè)出臺(tái)的各項(xiàng)規(guī)那么方法，猜想將來(lái)開展的趨勢(shì)，為房地產(chǎn)公司開展供給極好的前提條件，為全部工程工程的建造供給牢靠的依據(jù)。 其次，工程工程建造的決議方案應(yīng)多方面征求意見，要采納

6、團(tuán)體決議方案的手法，處理好當(dāng)時(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的聯(lián)系，嚴(yán)格各項(xiàng)準(zhǔn)那么法令，防止房地產(chǎn)出資的盲目性，然后完結(jié)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)職業(yè)良性開展。 3.2方案期間工程造價(jià)本錢的控制 方案期間是全部房地產(chǎn)工程進(jìn)行造價(jià)本錢控制的要害，在這一期間要求建筑師和方案師采納盡可能多的技巧和方法，爭(zhēng)取方案出最優(yōu)化最文眉的方案。這就要求公司和方案人員做到以下幾個(gè)方面：榜首，要嚴(yán)格方案方案的評(píng)定，包括根底構(gòu)造、平面方案、施工圖方案以及核算進(jìn)程等方面，鋼筋含量、混凝土含量、施工圖核算和變更費(fèi)用等要到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)。第二，在具體施工安排方案上，要方案優(yōu)化，不能存在趕工的表象，防止呈現(xiàn)過(guò)錯(cuò)，不然就會(huì)有很大的費(fèi)事，后果不堪設(shè)想。第

7、三，在方案變更上要依據(jù)實(shí)際狀況，要多從施工方案上考慮，方案的變更會(huì)給工程造價(jià)本錢添加可猜想性的難度，影響施工工期和質(zhì)量，因而，方案變更要充分考慮技術(shù)、法令、經(jīng)濟(jì)和質(zhì)量多方面要素，盡量不添加本錢，掌握好這個(gè)度，既不能太高也不能太低，這對(duì)造價(jià)人員提出了更高的要求。第四，依據(jù)簽定合同進(jìn)行限額方案，假設(shè)方案概算超出審定的工程造價(jià)或許其他一些過(guò)錯(cuò)，就可以采納以下方法：在方案進(jìn)程中發(fā)現(xiàn)的過(guò)錯(cuò)，就要在不變更本來(lái)方案構(gòu)思、標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度下進(jìn)行無(wú)償修正；在施工期間發(fā)現(xiàn)過(guò)錯(cuò)，就要依據(jù)合同采納相應(yīng)的結(jié)局方法，方案單位就要承當(dāng)損失和進(jìn)行補(bǔ)償。方案方案不只要有極好的可行性，還要愈加合理愈加經(jīng)濟(jì)，這樣才干極好的控制和辦理工程

8、造價(jià)的本錢。 3.3招投標(biāo)收購(gòu)期間 招投標(biāo)收購(gòu)是房地產(chǎn)工程本錢控制進(jìn)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在這個(gè)期間通常存在工程量是不是準(zhǔn)確，評(píng)標(biāo)是不是標(biāo)準(zhǔn)，是不是有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等一系列問題存在。所以說(shuō)，在這一期間，我們對(duì)設(shè)備、材料收購(gòu)一定要堅(jiān)持選用確保工程質(zhì)量，削減收購(gòu)本錢的準(zhǔn)那么。材料收購(gòu)貨品質(zhì)量好欠好，報(bào)價(jià)是不是有競(jìng)爭(zhēng)力，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)工程的總本錢，以及最終的收益都會(huì)有一定的影響。為了對(duì)收購(gòu)期間的費(fèi)用辦理進(jìn)行辦理，我們要進(jìn)行限額收購(gòu)，并對(duì)其間顯著違背辦理基準(zhǔn)的費(fèi)用做出科學(xué)的剖析，一起做出科學(xué)的決議方案。 3.4施工期間工程造價(jià)本錢的控制 施工期間是房地產(chǎn)資金投入量比擬大的期間，對(duì)這一期間造價(jià)本錢的具體控制和辦

9、理就顯得尤為重要。 加強(qiáng)合同管理 合同在控制與辦理工程造價(jià)本錢中的重要性不言而喻，從核算到結(jié)算，從付款到索賠，合同是一個(gè)很重要的依據(jù)和確保。這就要求房地產(chǎn)公司要有清晰的法令意識(shí)和職責(zé)意識(shí)，盡可能的剖析和總結(jié)出各施工工程的特色，簽定的合同條款要全部緊密，不能呈現(xiàn)一絲疏忽，不能發(fā)作歧義，導(dǎo)致不必要的膠葛和費(fèi)事。要依據(jù)合同樹立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，清晰資金的流向，清晰具體施工細(xì)那么和職責(zé)分工，從本錢辦理上樹立資金控制系統(tǒng)，按合同對(duì)工程進(jìn)度款進(jìn)行審閱，防止腐敗表象發(fā)作，防止資金失控，削減工程出資風(fēng)險(xiǎn)和資金補(bǔ)償膠葛，確保工程按期順暢的進(jìn)行。 對(duì)工程變更的控制 工程變更是為了非常好的完結(jié)工程工程按期竣工，而在施

10、工進(jìn)程中進(jìn)行剖析、評(píng)估和改善，確保施工更平安合理。工程變更辦理人員不得隨意對(duì)工程進(jìn)行變更，在多方考慮的狀況下，要與工程造價(jià)人員密切配合，做好具體的技術(shù)鑒定和本錢剖析，充分表現(xiàn)各自的優(yōu)勢(shì)，使用各方面資本，對(duì)工程變更的形成的有利和不利影響作出明確評(píng)估，在歸納各方面定見后斷定是不是進(jìn)行變更。工程工程變更不能違背合同的各項(xiàng)條款規(guī)那么，必須在合同要求規(guī)模以內(nèi)。變更后的報(bào)價(jià)要依據(jù)本來(lái)規(guī)那么履行，假設(shè)沒有本來(lái)報(bào)價(jià)，就要萬(wàn)確按合同要求進(jìn)行合理評(píng)價(jià)，在通過(guò)各方仔細(xì)剖析研討后，工程工程才干按變更方案進(jìn)行。 對(duì)施工材料報(bào)價(jià)的控制 施工材料出資在房地產(chǎn)施工中占有很大比重，控制好原材料報(bào)價(jià)可以極好的降低工程造價(jià)的本錢，

11、進(jìn)步工程的經(jīng)濟(jì)效益。而影響施工原材料報(bào)價(jià)要素許多，比方運(yùn)送間隔、天氣狀況、質(zhì)量品牌、質(zhì)料產(chǎn)地、存放時(shí)刻等，都會(huì)使材料報(bào)價(jià)的距離很大，這種報(bào)價(jià)的動(dòng)搖會(huì)對(duì)工程造價(jià)的本錢發(fā)作很大的影響。這就要求造價(jià)人員要有敏銳的觀察力和洞察力，對(duì)商場(chǎng)行情了假設(shè)指掌，挑選報(bào)價(jià)適宜質(zhì)量有確保的材料；要掌握商場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)和信息，對(duì)于不一樣材料的根本狀況進(jìn)行分類和剖析，收集生產(chǎn)商和銷售商的有關(guān)信息，要求最優(yōu)報(bào)價(jià)和材料；要有一些固定的供貨商和貨品來(lái)源地，確保在施工期間材料可以源源不斷地供給。只要挑選質(zhì)量牢靠，報(bào)價(jià)合理的材料，才可有效控制工程造價(jià)的本錢，進(jìn)步工程的經(jīng)濟(jì)效益和贏利，確保工程施工的質(zhì)量。 3.5竣工審閱期間工程造價(jià)的

12、控制 最終的竣工期間也不能忽略對(duì)工程造價(jià)的辦理，假設(shè)收官作業(yè)做欠好，還會(huì)對(duì)全部工程形成不良影響，要確保工程高質(zhì)量的完結(jié)，就要仔細(xì)對(duì)待竣作業(yè)業(yè)，不得隨意敷衍塞責(zé)。主管部門要安排施工單位和方案單位等進(jìn)行工程質(zhì)量檢驗(yàn)，造價(jià)人員要依據(jù)合同對(duì)全部工程的出資進(jìn)行決算，對(duì)財(cái)政進(jìn)行盤查清點(diǎn)，依據(jù)施工方案圖和變更的工程工程進(jìn)行總結(jié)，理清各方要承當(dāng)?shù)穆氊?zé)和責(zé)任，調(diào)整工程核算和出資。還要導(dǎo)致對(duì)竣工材料辦理作業(yè)的重視，按實(shí)際狀況陳述工程量和工程造價(jià)，不得隱秘虛報(bào)，要合理分配竣工中所需費(fèi)用，仔細(xì)照實(shí)的核算本錢，一起要防止壞賬死賬表象，確保工程款準(zhǔn)時(shí)回收；加強(qiáng)工程收尾作業(yè)監(jiān)督力度，準(zhǔn)時(shí)完結(jié)竣工，不得拖拖拉拉，防止人力物力財(cái)力的浪費(fèi)，要活潑表現(xiàn)檢驗(yàn)審閱監(jiān)督作用，加強(qiáng)竣工期間各項(xiàng)資金辦理，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為今后的施工供給學(xué)習(xí)和協(xié)助。 4.結(jié)束