齊明MOMA中央產(chǎn)品定價(jià)方案辦公、公寓建筑主體部分

1、齊明·MOMA中央產(chǎn)品定價(jià)方案（辦公、公寓建筑主體部分）起草知本營銷策劃齊明項(xiàng)目組批準(zhǔn)日期方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。目 錄第一部分 產(chǎn)品定價(jià)說明01一、 價(jià)格定位目標(biāo)01二、 價(jià)格定位基礎(chǔ)01三、 產(chǎn)品定價(jià)原則01第二部分 項(xiàng)目主體部分定價(jià)02一、 定價(jià)產(chǎn)品簡析02二、 競品樓盤選取03三、 權(quán)重取值明細(xì)04四、 競品區(qū)域類比04五、 產(chǎn)品特征類比05六、 基準(zhǔn)均價(jià)制定06七、 細(xì)分價(jià)格修正07第三部分 項(xiàng)目主體部分價(jià)格明細(xì)表13 一、 垂直樓層銷售均價(jià)表13二、 各樓層銷售價(jià)格明細(xì)14方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。第一部分 產(chǎn)品定價(jià)說

2、明一、價(jià)格定位目標(biāo)1、銷售目標(biāo)：² 弱化銷售抗性，提升銷售速率。² 合理定價(jià)，提高產(chǎn)品市場占有額。2、競爭目標(biāo)： 合理定價(jià)，區(qū)別市場競爭產(chǎn)品，提高本產(chǎn)品市場競爭力。3、市場目標(biāo)： 樓市遇冷，客群觀望的市場環(huán)境下，快銷是項(xiàng)目發(fā)展最終目標(biāo)，價(jià)格策略不宜過于冒進(jìn)，因此本案定價(jià)采用相對保守的定價(jià)思路，以提高銷售量為最終目標(biāo)，進(jìn)而根據(jù)市場反應(yīng)靈活調(diào)控。二、價(jià)格定位依據(jù)² 本案定價(jià)采用市場競爭定價(jià)法，按照行業(yè)中同類物業(yè)的現(xiàn)行平均市場價(jià)格水平為參照來定價(jià)。² 采取此方法，在很大程度上就是以競爭對手的市場價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，進(jìn)而通過項(xiàng)目自身的產(chǎn)品特征進(jìn)行微調(diào)，由于競爭對手的

3、現(xiàn)行價(jià)格已被市場所檢驗(yàn)，而且也反映了本行業(yè)的集體智慧，是最易被市場接受的定價(jià)方法。² 本項(xiàng)目定價(jià)結(jié)合項(xiàng)目自身因素及市場競爭因素確定項(xiàng)目整體均價(jià)，進(jìn)而根據(jù)產(chǎn)品自身特征確定產(chǎn)品垂直修正系數(shù)、朝向修正系數(shù)、面積修正系數(shù)等，根據(jù)修正系數(shù)的不同進(jìn)行價(jià)格修正，并最終確定每套房源銷售價(jià)格。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。第二部分 項(xiàng)目主體部分定價(jià)一、定價(jià)產(chǎn)品簡析1、本次定價(jià)樓棟綜合體北樓（天成苑8#樓），主體23層，筒子樓結(jié)構(gòu)，主體建筑面積26373.93，商業(yè):3032.11?？傆?jì)：440套房源（主體）、15套房源（商業(yè)）。地塊獨(dú)立，屬天成苑項(xiàng)目地塊的單體樓，景觀組團(tuán)匱乏，位

4、于黃山五路與黛溪三路街角，鄰近汽車站。2、本次定價(jià)貨量A1A2A2A3A3A4A4A5A5A6BBC1C2C2C3C3C2C2C2C2C1本次定價(jià)樓棟為筒子樓，主體部分（4層至23層）房源分為南向、東西向、北向三大類型；A部分北向戶型，共含A1A2A3A4A5A6六種戶型；B部分為東西向戶型， C部分南向戶型，共含C1C2C3三種戶型。部分北向（A）東西向南向（C）戶型A1A2A3A4A5A6BC1C2C3方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。面積64.9261.3254.6761.6654.4172.0661.9568.3757.8658.16套數(shù)204040404020404

5、012040占比5%9%9%9%9%5%9%9%27%9%方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。二、競品樓盤選取競爭樓盤選取說明： ² 競品項(xiàng)目選取，以直接與我項(xiàng)目客戶群沖突者為主； ² 以項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的競品項(xiàng)目為主； ² 以具有區(qū)域類似性和影響的產(chǎn)品的為參考。 競爭樓盤選取標(biāo)準(zhǔn)： ² 近期推售或即將銷售的競爭產(chǎn)品； ² 與項(xiàng)目屬性類似，客戶重疊性較大的產(chǎn)品； 競品項(xiàng)目分布情況：競品項(xiàng)目一覽：項(xiàng)目名稱戶型()價(jià)格(元/)交房配置產(chǎn)品總量去化量銷售模式時(shí)代廣場964006000簡裝修103套78現(xiàn)房銷售廣電中心主力505000簡裝修約

6、130套120出租疾控中心80-1005000簡裝修150余套130出租金坤化工200600約4000元毛坯房10套2套可租可售中天國際70230約4100元毛坯房大平層3套只租不售北都花園304100簡裝修100間40間可租可售方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。三、權(quán)重取值明細(xì)參考項(xiàng)目選取原因權(quán)重時(shí)代廣場純辦公樓，代表性強(qiáng)，產(chǎn)品性質(zhì)同類20%中天國際臨近項(xiàng)目，屬性類似30%金坤化工臨近項(xiàng)目，屬性類似30%廣電中心政務(wù)辦公余量，產(chǎn)品形象及接受度高10%疾控中心政務(wù)辦公余量，產(chǎn)品形象及接受度高10%四、競品區(qū)域類比（地段及配套對比分析）本項(xiàng)目時(shí)代廣場中天國際金坤化工廣電中心疾控

7、中心項(xiàng)目區(qū)位1001059999105100地段印象1001059999103103交通方便度100102100100101103周邊自然環(huán)境100106100100106105居住氛圍100106100100103105教育方便度100101999999100生活方便度1009910010099103未來城市規(guī)劃1001069999105106周邊繁華度1001039999103105周邊噪音100105100100103105綜合分值1000103899599510271035區(qū)域評分100103.899.599.5102.7103.5本案與競品差距最大因素在于片區(qū)發(fā)展、區(qū)域配套、及交通的

8、便捷性方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。五、產(chǎn)品特征類比（產(chǎn)品內(nèi)部特征對比分析）本項(xiàng)目時(shí)代廣場中天國際金坤化工廣電中心疾控中心地塊規(guī)模1001039999103103項(xiàng)目規(guī)劃1009999999999本批產(chǎn)品位置1001069999103103戶型設(shè)計(jì)10010099989999園林景觀100100100100100100產(chǎn)品附加值100999898103105智能化設(shè)備1009897989999發(fā)展商品牌100999797101101物業(yè)管理1001009797103103工程進(jìn)度100106103103105105綜合分值1000101098898810151017項(xiàng)目評

9、分10010198.898.8101.5101.7項(xiàng)目與各競品相比，所具備的優(yōu)勢大于劣勢； 評分總計(jì)：本項(xiàng)目時(shí)代廣場中天國際金坤化工廣電中心疾控中心區(qū)域評分100103.899.599.5102.7103.5項(xiàng)目評分10010198.898.8101.5101.7綜合評分200204.8198.3198.3204.2205.2比較得分11.0240.99150.99151.0211.026六、基準(zhǔn)售價(jià)制定方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。本項(xiàng)目時(shí)代廣場中天國際金坤化工廣電中心疾控中心銷售價(jià)格X60004100400050005000比較得分11.0240.99150.9915

10、1.0211.026修正價(jià)格X5859 4135 4034 4897 4873 權(quán)重100%20%30%30%10%10%綜合市場價(jià)46001172 1241 1210 490 487 注：所涉及計(jì)算公式比較得分=競品綜合評分/本項(xiàng)目綜合評分；修正價(jià)格=銷售價(jià)格/比較得分；各項(xiàng)目綜合市場價(jià)=修正價(jià)格×項(xiàng)目對應(yīng)權(quán)重；本項(xiàng)目綜合市場價(jià)=競品1+競品2+競品3+競品4+競品5基準(zhǔn)售價(jià)結(jié)論：通過競品項(xiàng)目加權(quán)平均分析，得出本項(xiàng)目主體部分價(jià)格為：比準(zhǔn)均價(jià)：4600元/ 據(jù)各項(xiàng)目自身競爭情況，取各項(xiàng)目權(quán)重系數(shù)，根據(jù)加權(quán)市場比較法，項(xiàng)目合理的市場售價(jià)為：合理均價(jià)：4600元/ +260元/（裝修）

11、=4860元/ 七、細(xì)分價(jià)格修正考慮項(xiàng)目僅一棟單體建筑，價(jià)格調(diào)整僅考慮垂直系數(shù)、水平系數(shù)等因素對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，詳細(xì)情況如下：方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。垂直系數(shù)：樓層差值根據(jù)不同樓層適當(dāng)有所區(qū)分。水平系數(shù)： 朝向：考慮房源朝向問題對銷售價(jià)格進(jìn)行修正。戶型：考慮面積控制、實(shí)用功能、空間設(shè)置因素。 景觀：考慮同一樓層內(nèi)景觀、視野因素影響制定不同價(jià)格水平。細(xì)分價(jià)格修正流程：基準(zhǔn)均價(jià)確定垂直系數(shù)修正垂直樓層均價(jià)水平系數(shù)修正細(xì)分價(jià)格修正最終價(jià)格明細(xì)方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。1、垂直系數(shù)修正樓層系數(shù)差值（元）23層-0.017-28722層0.042102

12、1層0.041020層0.0384919層0.0283418層0.0213417層0.0142916層0.0081915層0.0041914層0013層0012層-0.002-1011層-0.004-1010層-0.006-109層-0.009-158層-0.019-497層-0.027-396層-0.033-295層-0.037-194層-0.04-15原則一：優(yōu)先去化客戶抗性較大樓層 ² 引導(dǎo)性銷售劣勢房源，針對客戶抗性較大樓層單獨(dú)設(shè)立差值；² 層差設(shè)置0/30/50為基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)；最低和最高總差值為400元內(nèi)；原則二：南向/北向/東西向?qū)硬罱y(tǒng)一設(shè)置 ² 低樓層視

13、野差別小，頂層抗性較大，層差適當(dāng)增大。 ² 8-20層客戶認(rèn)可度最高，為銷售主力區(qū)，層差相對平穩(wěn)， 方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。垂直樓層均價(jià)：樓層系數(shù)差值（元）樓層均價(jià)23層-0.017-316477722層0.04211506421層0.0411505420層0.03854504519層0.02837499618層0.02137496217層0.01432492816層0.00821489915層0.00421487914層00486013層00486012層-0-0-0-0.

14-0-0-0-0-0.04-164666方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。2、朝向系數(shù)修正N同一層次單元的朝向差異制定不同價(jià)格水平，用朝向系數(shù)表示：0.0040.0030.004-0.002-0.002-0.002-0.002-0.002-0.002-0.002-0.0020.004A1A2A2A3A3A4A4A5A5A6BBC1C2C2C3C3C2C2C2C2C10.0080.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0

15、060.0081、北向日照采光相對較差，朝向系數(shù)于基準(zhǔn)系數(shù)降低。2、南向日照采光相對較強(qiáng)，朝向系數(shù)于基準(zhǔn)系數(shù)提高。3、拐角處呈雙面采光，朝向影響較小，朝向系數(shù)相對提高。3、戶型系數(shù)修正0.0070.006A1A2A2A3A3A4A4A5A5A6BBC1C2C2C3C3C2C2C2C2C1N0.0020.00200000.0020.0020.0050.004同一層戶型面積大小不同及結(jié)構(gòu)的合理性，制定不同價(jià)格水平。N0.0080.0080.0080.0080.0080.0140.0140.0080.0080.008拐角處戶型結(jié)構(gòu)舒適度高，系數(shù)相對提高；同一進(jìn)深下，北向和南向開間較大的戶型系數(shù)相對提

16、高。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。4、景觀系數(shù)修正考慮同一樓層內(nèi)房源視野因素影響不同，制定不同的價(jià)格水平。A1A2A2A3A3A4A4A5A5A6BBC1C2C2C3C3C2C2C2C2C10.002000000000.004N0.0010.0010.006000000000.0045、水平系數(shù)綜合修正C3C3C2C2C1A1A6A5A5A4C1A4A3A3A2A2BBC2C2C2C200-0.0020.013-0.002-0.002-0.002000.012N0.0120.010.0310.0140.0140.0140.0140.0140.0140.0140.0140.

17、026說明：以上水平系數(shù)為朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、景觀系數(shù)總和；垂直方向中各樓層水平單價(jià)計(jì)算依次為基準(zhǔn)。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。6、水平細(xì)分價(jià)格示意圖（以基準(zhǔn)價(jià)4860元/示意本層各房源價(jià)格變動情況）4923485048504860486048504850486048604918N491849094996492849284928492849284928492849284986說明： 房源價(jià)格=垂直樓層均價(jià)×水平系數(shù)+垂直樓層均價(jià)。項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層房源編號示意圖（樓層：X）X13X14X15X16X12X18X19X20X21X17NX22X11X09X08X07X0

18、6X10X05X04X02X03X01方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。第三部分 項(xiàng)目主體部分價(jià)格明細(xì)表一、垂直樓層銷售均價(jià)表：樓層樓層均價(jià)（元/）23層477722層506421層505420層504519層499618層496217層492816層489915層487914層486013層486012層485011層484110層48319層48168層47687層47296層47005層46804層4666方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。二、各樓層銷售價(jià)格明細(xì)4層銷售價(jià)格明細(xì)（4層均價(jià)4666元/）樓層/房號銷售單價(jià)40147974024731403

19、47314044731405473140647314074731408473140947314104787411471341247224134666414466641546574164657417466641846664194657420465742147274224722注：建議于四層打通至三層露臺的通道，可提升四層整體價(jià)值，若能實(shí)現(xiàn)，則可在此價(jià)格基礎(chǔ)上提升150元/（相當(dāng)于9層價(jià)格）。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。5層銷售價(jià)格明細(xì)（5層均價(jià)4680元/）樓層/房號銷售單價(jià)5014811502474650347465044746505474650647465074746

20、508474650947465104802511472751247365134680514468051546715164671517468051846805194671520467152147415224736方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。6層銷售價(jià)格明細(xì)（6層均價(jià)4700元/）樓層/房號銷售單價(jià)60148326024766603476660447666054766606476660747666084766609476661048226114747612475661347006144700615469161646916174700618470061946916204691

21、62147616224756方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。7層銷售價(jià)格明細(xì)（7層均價(jià)4729元/）樓層/房號銷售單價(jià)7014861702479570347957044795705479570647957074795708479570947957104852711477671247867134729714472971547207164720717472971847297194720720472072147907224786方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。8層銷售價(jià)格明細(xì)（8層均價(jià)4768元/）樓層/房號銷售單價(jià)8014902802483580348358

22、044835805483580648358074835808483580948358104892811481681248258134768814476881547588164758817476881847688194758820475882148308224825方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。9層銷售價(jià)格明細(xì)（9層均價(jià)4816元/）樓層/房號銷售單價(jià)90149519024883903488390448839054883906488390748839084883909488391049419114864912487491348169144816915480691648069

23、17481691848169194806920480692148799224874方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。10層銷售價(jià)格明細(xì)（10層均價(jià)4831元/）樓層/房號銷售單價(jià)10014966100248991003489910044899100548991006489910074899100848991009489910104957101148791012488910134831101448311015482110164821101748311018483110194821102048211021489410224889方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。

24、11層銷售價(jià)格明細(xì)（11層均價(jià)4841元/）樓層/房號銷售單價(jià)11014977110249091103490911044909110549091106490911074909110849091109490911104967111148891112489911134841111448411115483111164831111748411118484111194831112048311121490411224899方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。12層銷售價(jià)格明細(xì)（12層均價(jià)4850元/）樓層/房號銷售單價(jià)120149861202491812034918120449181205

25、49181206491812074918120849181209491812104976121148991212490812134850121448501215484012164840121748501218485012194840122048401221491312224908方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。13層銷售價(jià)格明細(xì)（13層均價(jià)4860元/）樓層/房號銷售單價(jià)1301499613024928130349281304492813054928130649281307492813084928130949281310498613114909131249181313486

26、0131448601315485013164850131748601318486013194850132048501321492313224918方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。14層銷售價(jià)格明細(xì)（14層均價(jià)4860元/）樓層/房號銷售單價(jià)14014996140249281403492814044928140549281406492814074928140849281409492814104986141149091412491814134860141448601415485014164850141748601418486014194850142048501421492314

27、224918方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。15層銷售價(jià)格明細(xì)（15層均價(jià)4879元/）樓層/房號銷售單價(jià)15015016150249471503494715044947150549471506494715074947150849471509494715105006151149281512493815134879151448791515486915164869151748791518487915194869152048691521494215224938方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。16層銷售價(jià)格明細(xì)（16層均價(jià)4899元/）樓層/房號銷售單價(jià)1601

28、5036160249681603496816044968160549681606496816074968160849681609496816105026161149481612495816134899161448991615488916164889161748991618489916194889162048891621496316224958方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。17層銷售價(jià)格明細(xì)（17層均價(jià)4928元/）樓層/房號銷售單價(jià)17015066170249971703499717044997170549971706499717074997170849971709499

29、717105056171149771712498717134928171449281715491817164918171749281718492817194918172049181721499217224987方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。18層銷售價(jià)格明細(xì)（18層均價(jià)4962元/）樓層/房號銷售單價(jià)18015101180250311803503118045031180550311806503118075031180850311809503118105091181150121812502218134962181449621815495218164952181749621818496218194952182049521821502718225022方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。19層銷售價(jià)格明細(xì)（19層均價(jià)4996元/）樓層/房號銷售單價(jià)190151361902506619035066190450661905506619065066190750661908506619095066191051261911504619125056191349961914499619154986191649861917499619184996191949861920498619215061192