房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制

1、房地產(chǎn)行業(yè)的本錢控制 房地產(chǎn)行業(yè)的本錢控制 【摘 要】本文以房地產(chǎn)行業(yè)的本錢控制為研究對象，從房地產(chǎn)行業(yè)前期階段、行業(yè)設(shè)計(jì)階段和招投標(biāo)階段等方面對本錢控制的問題進(jìn)行了詳細(xì)的闡述和分析。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；行業(yè)；本錢控制 1 房地產(chǎn)行業(yè)前期階段的本錢控制 對于房地產(chǎn)行業(yè)來說前期階段的本錢控制是事前控制，由于前期階段影響工程投資的程度最高，因此在前期階段就應(yīng)對工程投資本錢進(jìn)行預(yù)測，建立本錢控制目標(biāo)體系，確定投資控制目標(biāo)。該階段的本錢控制目標(biāo)就是投資估算，投資估算的準(zhǔn)確與否，是決定前期階段本錢控制的關(guān)鍵。 投資估算是在對開發(fā)工程的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、新技術(shù)及設(shè)備方案、建筑設(shè)計(jì)方案及工程實(shí)施進(jìn)度等進(jìn)行

2、研究并根本確定的根底上，估算開發(fā)工程所需資金總額并測算建設(shè)期各年資金使用方案。投資估算是擬開發(fā)建設(shè)工程建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成局部，是工程決策的重要依據(jù)之一。 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在工程的建設(shè)各階段中，前期階段中的投資決策影響工程投資的程度最高，可到達(dá) 80%-90%。按照投資決策的過程，它是一個(gè)由淺入深、不斷深化的過程。依次分為假設(shè)干工作階段，不同階段決策的深度不同，投資估算的精確度也不同，工程投資的控制結(jié)果也不同。 2 房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)階段的本錢控制 2.1 加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化和比選 設(shè)計(jì)是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)單位在其中起著舉足輕重的作用。作為開發(fā)單位，要抓住這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，使設(shè)計(jì)單位

3、不僅要對所承當(dāng)工程的技術(shù)可行性負(fù)責(zé)，而且必須嚴(yán)格控制其投資。從選擇建設(shè)場地和工程總平面布置開始，直到最后結(jié)構(gòu)構(gòu)件的設(shè)計(jì)，都應(yīng)進(jìn)行多方案比選，從中選取技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的最正確設(shè)計(jì)方案，以提高工程建設(shè)的投資效果。通過技術(shù)比擬、經(jīng)濟(jì)分析和效果評價(jià)，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下確保技術(shù)先進(jìn)，以最少的投入創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益。對方案進(jìn)行選擇時(shí)，必須綜合考慮各方面因素，對方案進(jìn)行全方位技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與比擬，結(jié)合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際條件，運(yùn)用價(jià)值工程的原理來選擇功能完善、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案。開發(fā)商在提供應(yīng)設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)任務(wù)書中必須有一個(gè)準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)定位，可根據(jù)工程所處的地理位置和規(guī)劃設(shè)計(jì)指

4、標(biāo)，合理確定樓座的布置、戶型的大小、戶型比例、外立面的形式、裝修的檔次等。這些對確定工程的本錢起著至關(guān)重要的作用。 2.2 在建筑設(shè)計(jì)中引入價(jià)值工程的概念 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化常采用價(jià)值工程法，將工程工程的功能要求與投資有機(jī)結(jié)合，根據(jù)工程的實(shí)際情況，既不單純追求降低本錢，也不片面追求提高功能，而是力求提高功能與本錢的比值，獲得最正確的設(shè)計(jì)方案。 在這一過程中，需引入價(jià)值工程理念以提高最終新產(chǎn)品的核心價(jià)值?！皟r(jià)值工程并不是片面追求本錢最低的“唯本錢最低論，而是要通過功能和價(jià)值的分析，將技術(shù)問題與經(jīng)濟(jì)問題緊密地結(jié)合起來，把具體工程的功能和本錢兩個(gè)方面綜合起來進(jìn)行科學(xué)的分析和考慮，以求花較少的錢辦相對最大或

5、最好的事，即求“最大成效比。就此問題筆者認(rèn)為，在滿足一般的使用要求的前提下，考慮所謂的“功能點(diǎn)不是絕對的，而是要視具體工程情況而言；這需要投資方做實(shí)際的產(chǎn)品市場調(diào)查，選擇終端顧客相對看重或關(guān)注的“功能點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)投資，而可以“無視他們不太看重或關(guān)注的功能點(diǎn)，以求花較少的本錢生產(chǎn)相對最“優(yōu)的產(chǎn)品。 2.3 推行限額設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)階段的投資控制，說到底是編制出滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書要求，造價(jià)又受控于決策投資的設(shè)計(jì)文件，限額設(shè)計(jì)就是根據(jù)這一點(diǎn)要求提出來的。所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算來控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證到達(dá)使用功能的前提下，按分配的投資限額控

6、制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資額不被突破。限額設(shè)計(jì)并不是一味的考慮節(jié)約投資，也絕不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)、尊重實(shí)際、實(shí)事求是、精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。為了使投資控制在限額內(nèi)，在初步設(shè)計(jì)開始時(shí)，設(shè)計(jì)員工程總負(fù)責(zé)人應(yīng)將批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告向各專業(yè)設(shè)計(jì)人員和技經(jīng)人員交底，按技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、適用、平安可靠、美觀并符合國情的建設(shè)方針，按照工藝、土建、給排水、暖通、電氣等專業(yè)將投資限額分解成各專業(yè)限額，下達(dá)給各專業(yè)技術(shù)人員，對設(shè)備選型、工藝流程、總圖布置、建筑方案進(jìn)行反復(fù)比擬，研究實(shí)現(xiàn)投資控制的具

7、體措施，分塊進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，同時(shí)技經(jīng)人員對每一階段的設(shè)計(jì)都要進(jìn)行造價(jià)核算，發(fā)現(xiàn)超過限額及時(shí)與設(shè)計(jì)人員溝通，分析原因，修改設(shè)計(jì)，確保在設(shè)計(jì)階段將工程造價(jià)控制在投資估算內(nèi)，到達(dá)動(dòng)態(tài)控制投資的目的。工程建設(shè)過程中采用限額設(shè)計(jì)是我國工程建設(shè)領(lǐng)域控制投資支出、有效使用建設(shè)資金的有力措施。 3 房地產(chǎn)行業(yè)招投標(biāo)階段的本錢控制 招投標(biāo)階段是工程實(shí)施的重要環(huán)節(jié)，是把工程從圖紙狀態(tài)轉(zhuǎn)化為實(shí)物狀態(tài)的一個(gè)紐帶，也是整個(gè)工程實(shí)施過程中資金支付額度最大，周期最長的一個(gè)過程，在招投標(biāo)環(huán)節(jié)需要做好以下幾方面的事情： 3.1 招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原那么。招標(biāo)前， 應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)， 必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，防止“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場等不正?，F(xiàn)象，這對工程本錢控制非常不利。 3.2 做好招標(biāo)文件的編制工作。造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼，以利于日后的造價(jià)控制。 3.3、合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)， 作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價(jià)中標(biāo)， 以防止投標(biāo)單位以低于本錢價(jià)惡性競爭。所謂合理低價(jià)， 是在保證質(zhì)量、工期前提下的