房地產(chǎn)測(cè)量中測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用

1、房地產(chǎn)測(cè)量中測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用 房地產(chǎn)測(cè)量中測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用 摘要: 房地產(chǎn)方面的測(cè)繪是常規(guī)的測(cè)繪的技術(shù)與房地產(chǎn)方面相關(guān)管理業(yè)務(wù)相綜合的專(zhuān)業(yè)性測(cè)繪, 房地產(chǎn)測(cè)繪為了保證房屋和房屋用地的相關(guān)信息的公正、客觀、準(zhǔn)確、完整的重要手段, 假設(shè)將房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用好那么能夠有效地標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的交易行為, 大幅度提高房產(chǎn)管理方面的準(zhǔn)確性和科學(xué)地、實(shí)際保護(hù)相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。 關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)測(cè)繪；技術(shù)； 應(yīng)用 中圖分類(lèi)號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 房地產(chǎn)測(cè)繪是測(cè)繪學(xué)學(xué)科的其中一個(gè)重要分支, 是使用測(cè)繪手段、測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù), 依據(jù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的需求, 憑借測(cè)量的方法手段, 將權(quán)屬作為核心, 權(quán)屬單元區(qū)別為根

2、本, 房產(chǎn)的二維面積、位置、形狀為重點(diǎn), 描繪成房屋產(chǎn)權(quán)圖的專(zhuān)業(yè)性測(cè)繪, 是產(chǎn)籍管理業(yè)務(wù)和測(cè)繪技術(shù)相結(jié)合的專(zhuān)業(yè)性測(cè)量。房地產(chǎn)方面測(cè)繪是根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)管理的需要和要求, 為了方便房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍的管理, 房地產(chǎn)征收稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利用、交易, 還有為城鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè)提供資料和數(shù)據(jù),有鮮明的政策性和法律效力及較強(qiáng)的技術(shù)性。 最近幾年來(lái)，房地產(chǎn)方面的市場(chǎng)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)日新月異的迅猛開(kāi)展，與此同時(shí)也有力帶動(dòng)了房地產(chǎn)方面的測(cè)繪行業(yè)的快速開(kāi)展。除此之外，由于住房程度的不斷改革，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)向著復(fù)雜化和多元化不斷變化，為了保證產(chǎn)權(quán)管理方面的公平性，產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)部門(mén)逐漸提高測(cè)繪技術(shù)能力，并且得到更為精確的測(cè)繪相關(guān)材料。房地

3、產(chǎn)方面的測(cè)繪技術(shù)，在房產(chǎn)日趨市場(chǎng)化的現(xiàn)在有著無(wú)法比較的效果。房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的準(zhǔn)確與否是嚴(yán)重的影響著房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、交易、權(quán)屬管理等房產(chǎn)相關(guān)活動(dòng)的開(kāi)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)方面的測(cè)繪工作的技術(shù)含量相對(duì)較高，難度與工作量比較大，怎樣使房產(chǎn)管理奉獻(xiàn)精確可信度高的測(cè)繪材料，是現(xiàn)在房地產(chǎn)方面測(cè)繪行業(yè)所要面對(duì)的重要問(wèn)題。 一、房地產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)特點(diǎn) 1.1 房地產(chǎn)測(cè)繪采用比例尺大 房地產(chǎn)方面測(cè)繪大都在城鎮(zhèn)和城市內(nèi)進(jìn)行, 圖上顯示的內(nèi)容較多, 有關(guān)于歸屬界限等房地產(chǎn)關(guān)鍵要素, 都一定準(zhǔn)確清晰地標(biāo)注, 所以房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都相對(duì)較大。 1.2 房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容要素 房地產(chǎn)測(cè)繪的關(guān)鍵對(duì)象是房屋和房屋用地的質(zhì)量、數(shù)量、位置

4、、權(quán)屬, 用途等一些狀況和房地產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)的地形一些要素。房地產(chǎn)相關(guān)測(cè)繪對(duì)房屋和用地必要測(cè)定位置, 測(cè)定范圍和界線, 調(diào)查使用權(quán)或所有權(quán)的性質(zhì), 計(jì)算面積。 1.3 及時(shí)變更、修測(cè)、補(bǔ)測(cè)測(cè)繪。 房地產(chǎn)測(cè)繪最終成果要按時(shí)及時(shí)進(jìn)行變更測(cè)繪和修補(bǔ)測(cè),根本表達(dá)在城市的 擴(kuò)大要求要及時(shí)對(duì)土地、房屋進(jìn)行再次測(cè)量; 用地和房屋尤其是權(quán)屬發(fā)生改變時(shí)必須要及時(shí)進(jìn)行修整測(cè)量;對(duì)房屋和用地的不是權(quán)屬改變必須及時(shí)進(jìn)行更改測(cè)繪, 為了保持房地產(chǎn)測(cè)繪成果的現(xiàn)狀性、現(xiàn)勢(shì)性, 和保持表、冊(cè)、圖、卡與實(shí)際情況一致。 1.4 對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)人員要求高 房地產(chǎn)測(cè)繪人員不僅僅必須熟練掌握測(cè)繪業(yè)務(wù)、測(cè)繪技術(shù), 并且利用各式各樣測(cè)繪的方

5、法, 相比較更加重要的是要熟練掌握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)知識(shí), 熟悉房地產(chǎn)法規(guī)、法律, 因此能夠正確的測(cè)量計(jì)算出房屋的面積,以此保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。 二、房地產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中的技術(shù)控制 房地產(chǎn)測(cè)繪的過(guò)程是具體的實(shí)施測(cè)繪的過(guò)程, 具體包含了外業(yè)數(shù)據(jù)的分?jǐn)傆?jì)算、采集及內(nèi)業(yè)圖形處理, 具體實(shí)施測(cè)繪的過(guò)程的具體完成狀況將直接影響房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)量, 這是技術(shù)控制方面的難點(diǎn)和重點(diǎn)。 2.1 外業(yè)數(shù)據(jù)采集 外業(yè)數(shù)據(jù)采集應(yīng)采用經(jīng)檢驗(yàn)?zāi)艿竭_(dá)相應(yīng)精度的、合格的工具和儀器來(lái)進(jìn)行的。大都應(yīng)該按照先外部后內(nèi)部, 先整體后局部的原那么, 也就是先采集房屋 (主體 )外圍的數(shù)據(jù), 然后采集房屋內(nèi)部房屋附屬結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)和所分割數(shù)據(jù)。在對(duì)

6、外業(yè)數(shù)據(jù)記錄的同時(shí)可以核對(duì)測(cè)量后繪制草圖中所標(biāo)注得數(shù)據(jù),仔細(xì)檢查這兩者的差值是不是超出了技術(shù)誤差的范圍,假設(shè)發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題一定要復(fù)查。以此防止錯(cuò)量、漏量,憑此提高日常工作效率。 2.2 內(nèi)業(yè)圖形處理及分?jǐn)傆?jì)算 外業(yè)數(shù)據(jù)搜集完成后應(yīng)該及時(shí)的進(jìn)行圖形處理和內(nèi)業(yè)平差,以防止兩次測(cè)繪時(shí)間間隔過(guò)長(zhǎng),從而造成返工和遺忘。 數(shù)據(jù)處理時(shí)必須統(tǒng)一籌劃兼顧, 不僅要考慮某一層和某一套的具體數(shù)據(jù), 而且要考慮上下一樣樓層的數(shù)據(jù)是否具有一致 性。在內(nèi)業(yè)計(jì)算前、圖形處理工作完成后, 必須對(duì)數(shù)據(jù)處理進(jìn)行整體檢查。內(nèi)業(yè)計(jì)算的過(guò)程第一就是要考慮是否滿(mǎn)足計(jì)算所需建筑面積的必要條件, 其次就是要再次考慮怎樣計(jì)算、怎樣分?jǐn)偟膯?wèn)題。

7、三、房地產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)代化技術(shù)的應(yīng)用 3.1 全站儀在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用 全站儀是目前現(xiàn)代化房地產(chǎn)測(cè)量中經(jīng)常用的數(shù)據(jù)采集儀器。它是一種集微處理器、測(cè)距裝置和測(cè)角裝置為一體的最新型測(cè)量?jī)x器。全站儀不僅自動(dòng)測(cè)量和計(jì)算, 而且能夠通過(guò)電子簿和直接實(shí)現(xiàn)對(duì)數(shù)據(jù)自動(dòng)存儲(chǔ)、輸出和記錄。現(xiàn)在新型全站儀的距離測(cè)量精度和測(cè)量角度非常高,已經(jīng)不僅可以自動(dòng)操作也可以手動(dòng)操作, 可以機(jī)載應(yīng)用程序控制下使用也可以遠(yuǎn)距離遙控運(yùn)行。全站儀這是最為常規(guī)的測(cè)量?jī)x器在現(xiàn)代化的房地產(chǎn)測(cè)量中起著越來(lái)越大的效果。 3.2 RTK技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用 RTK技術(shù)一經(jīng)出現(xiàn), 它在測(cè)量中的應(yīng)用馬上受到人們的青睞和重視。利用 RTK技術(shù)進(jìn)行定位工

8、作時(shí), 基準(zhǔn)站所接收機(jī)實(shí)時(shí)地要把數(shù)據(jù)及所觀測(cè)的數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)傳送給流動(dòng)站 GPS的接收機(jī), 流動(dòng)站可以快速求解出整周的模糊度, 可以立刻地求解出厘米級(jí)的流動(dòng)站的動(dòng)態(tài)位置。房地產(chǎn)測(cè)量中所應(yīng)用得RTK技術(shù)可以立刻測(cè)定一些地物點(diǎn)的位置及在權(quán)屬界址點(diǎn)并可以到達(dá)所要求的厘米級(jí)別的精度。將GPS所獲得的數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)處理后可直接錄入 GPS系統(tǒng), 方可立即精準(zhǔn)地獲取房地產(chǎn)相關(guān)圖。 3.3 機(jī)助制圖在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用 在如此眾多的制圖系統(tǒng)中, 人們根本都采用美國(guó)AUTODESK公司的AUTOCAD對(duì)經(jīng)過(guò)測(cè)量得到的房地產(chǎn)圖為之修改和整飾。在對(duì)圖形的處理方面, AUTOCAD具有很強(qiáng)大很完備的功能, 操作簡(jiǎn)單易操作。除此

9、之外它還具有良好的自我保護(hù)功能, 即便不標(biāo)準(zhǔn)操作也不會(huì)對(duì)系統(tǒng)本身造成傷害。所以，利用它來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)圖形的編輯工作十分的簡(jiǎn)單方便。 3.4 房地產(chǎn)測(cè)量信息系統(tǒng) (GIS)的使用 決策的科學(xué)化、管理的現(xiàn)代化要求對(duì)房地產(chǎn)所測(cè)量出信息的處理方法由之前手工操作到現(xiàn)在利用計(jì)算機(jī)處理等現(xiàn)代化技術(shù), 它的作用也從一般統(tǒng)計(jì)變化為輔助的決策功能,從而形成房地產(chǎn)測(cè)量信息系統(tǒng)。不過(guò)建立房地產(chǎn)方面測(cè)量信息處理系統(tǒng)是一個(gè)非常繁雜的系統(tǒng)工程過(guò)程,它需要有水平較高的管理水平和技術(shù)素質(zhì)。一直被當(dāng)做世界GIS方面的拓荒者,美國(guó)環(huán)境系統(tǒng)研究所 (ER-SI)在GIS領(lǐng)域內(nèi)已擁有近三十年悠久歷史,它的代表產(chǎn)品ARC/INFO是目前被

10、認(rèn)為世界上現(xiàn)有最完整的GIS系統(tǒng),它所包括的幾千個(gè)GIS分析工具已經(jīng)被每個(gè)領(lǐng)域的工程所使用,給測(cè)量數(shù)據(jù)繪圖、計(jì)算帶來(lái)了真正意義上的技術(shù)革命。房地產(chǎn)方面測(cè)量信息系統(tǒng)正在漸漸應(yīng)用到現(xiàn)代化房地產(chǎn)的測(cè)繪中,從而改變著傳統(tǒng)的測(cè)繪理念和技術(shù)。 四、總結(jié) 綜上所述，目前，房地產(chǎn)測(cè)繪方面相關(guān)法律法規(guī)還不是很健全，房地產(chǎn)測(cè)繪所呈現(xiàn)的壟斷現(xiàn)象比較嚴(yán)重，具有測(cè)繪資質(zhì)的相關(guān)企業(yè)很少能夠進(jìn)入測(cè)繪市場(chǎng)并且與其他企業(yè)進(jìn)行公平的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)督工作和房地產(chǎn)測(cè)繪工作均同屬于房產(chǎn)相關(guān)管理部門(mén)管理，如此就會(huì)造成開(kāi)發(fā)商與房產(chǎn)權(quán)屬人之間的問(wèn)題變得更加普遍。怎樣解決這種現(xiàn)象，關(guān)鍵是房產(chǎn)方面測(cè)繪必須市場(chǎng)化，讓房產(chǎn)權(quán)屬人能夠自由的選擇測(cè)

11、繪企業(yè)。房產(chǎn)管理部門(mén)與房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)應(yīng)當(dāng)完全擺脫所屬關(guān)系，測(cè)繪企業(yè)行為由測(cè)繪方面相關(guān)法律約束，測(cè)繪相關(guān)的監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行具體監(jiān)管。在解決開(kāi)發(fā)商與房產(chǎn)權(quán)屬人關(guān)于的測(cè)量糾紛時(shí)，房產(chǎn)相關(guān)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)對(duì)糾紛事項(xiàng)指定測(cè)繪單位復(fù)檢，促使測(cè)繪工作變得更加透明公平。除此之外，房產(chǎn)管理門(mén)從技術(shù)和業(yè)務(wù)兩方面上進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，以此提高測(cè)繪隊(duì)伍的綜合專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，提高整體測(cè)繪的質(zhì)量和速度。測(cè)繪行業(yè)的市場(chǎng)化不僅有利于提高房地產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)督的質(zhì)量和效率，而且能夠使測(cè)繪更加公平合理。房地產(chǎn)測(cè)繪日趨市場(chǎng)化是測(cè)繪這個(gè)行業(yè)的必然開(kāi)展方向，踏踏實(shí)實(shí)地進(jìn)行測(cè)繪方面工作的市場(chǎng)化管理是現(xiàn)在測(cè)繪機(jī)制進(jìn)行改革的關(guān)鍵步驟。房地產(chǎn)方面的測(cè)繪工作是一項(xiàng)技術(shù)性要求很強(qiáng)的工作，為了能夠保證房地產(chǎn)方面測(cè)繪工作的準(zhǔn)確性，我們必須持續(xù)地加強(qiáng)測(cè)繪技術(shù)方面的使用，