房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本精細(xì)化管理研究

1、房地產(chǎn)建設(shè)工程本錢精細(xì)化管理研究 房地產(chǎn)建設(shè)工程本錢精細(xì)化管理研究 【摘 要】伴隨著土地價(jià)格逐年上升，建設(shè)本錢和勞動(dòng)力本錢逐漸增加，房地產(chǎn)的行業(yè)利潤率正在逐年下降。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行精細(xì)化的本錢管理，就顯得尤為重要。本文通過文獻(xiàn)研究法，在大量閱讀國內(nèi)外文獻(xiàn)的根底上，針對(duì)國內(nèi)外對(duì)于本錢管理的開展歷程、現(xiàn)狀，提出了本錢精細(xì)化管理這一全新的本錢管理思路，并針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)工程的前期、設(shè)計(jì)、施工、竣工結(jié)算各個(gè)階段提出了相應(yīng)的本錢精細(xì)化管理措施。 【關(guān)鍵字】建設(shè)工程；本錢管理；本錢精細(xì)化管理 1、引言 國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)開建設(shè)目的本錢管理研究主要強(qiáng)調(diào)的是全過程管理中的某一個(gè)階段的管理，

2、比方前期規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、建設(shè)階段等。其理論分布于各類期刊雜志，理論聯(lián)系不夠，缺乏系統(tǒng)性、精細(xì)化的管理，本文那么從建設(shè)工程各階段去研究精細(xì)化控制。 2、工程建設(shè)各階段本錢精細(xì)化控制 所謂工程的本錢精細(xì)化研究，就是要對(duì)工程全過程，從工程的建議書到工程的竣工結(jié)算各個(gè)階段的本錢目標(biāo)做到嚴(yán)格控制，確保做到精細(xì)化管理。下面我們就依次對(duì)各個(gè)階段的精細(xì)化管理進(jìn)行論證。 2.1工程前期階段本錢精細(xì)化管理 2.1.1工程前期決策階段 工程前期決策階段是一個(gè)工程工程的起點(diǎn)，正確的前期決策不僅是影響施工企業(yè)取得工程的結(jié)果，更是會(huì)影響后期工作的正常開展。工程投資決策階段的造價(jià)控制是決定工程造價(jià)的根底，它

3、直接影響著各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)的控制是否科學(xué)合理，對(duì)工程的工程造價(jià)有重大影響，特別是工程選址，布局規(guī)劃設(shè)計(jì)，開發(fā)籌劃及推廣，土地使用，市場研究，規(guī)劃研究。 2.1.2工程征地和拆遷補(bǔ)償階段 房地產(chǎn)要開發(fā)建設(shè)工程，就要有相應(yīng)的建設(shè)用地。這里主要講的是房地產(chǎn)工程建設(shè)用地的選址。現(xiàn)在房地產(chǎn)工程建設(shè)用地一般都是靠當(dāng)?shù)赝恋夭块T掛牌出讓或拍賣出讓的土地，這就要求房地產(chǎn)公司在進(jìn)行買地時(shí)要考慮地塊的用途，分析該地塊的升值空間。 2.2設(shè)計(jì)階段的本錢精細(xì)化管理 設(shè)計(jì)階段開展本錢精細(xì)化本錢管理的具體措施： 提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、增強(qiáng)設(shè)計(jì)意識(shí)。工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，來源于工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和科研成果，是工程建設(shè)必須遵循的科

4、學(xué)依據(jù)。 實(shí)行限額設(shè)計(jì)，樹立本錢動(dòng)態(tài)管理的觀念。限額設(shè)計(jì)就是按標(biāo)準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按標(biāo)準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，即將上階段審定的投資額作為下一設(shè)計(jì)階段投資控制的總體目標(biāo)。從而把技術(shù)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)一起來，改變目前設(shè)計(jì)過程中沒有考慮本錢要素，由“畫了算變?yōu)椤八阒嫛?注重技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的價(jià)值工程分析，并總結(jié)成的可操作和實(shí)用的數(shù)據(jù)【2】。設(shè)計(jì)階段的本錢不完全是省出來的，而是與客戶感知、產(chǎn)品精細(xì)定位、精細(xì)決策確定出來的。換句話說，在設(shè)計(jì)階段本錢管理是創(chuàng)造價(jià)值的過程，而并非簡單的省錢過程。但在這價(jià)值創(chuàng)造過程中，需要長期進(jìn)行價(jià)值工程分析 并最終總結(jié)一套可實(shí)際操作的數(shù)據(jù)出來。 2.3 招投標(biāo)階段本

5、錢精細(xì)化管理 在整個(gè)招投標(biāo)過程總本錢管理的精細(xì)化表達(dá)在以下幾個(gè)方面： 合理確定工程招投標(biāo)底價(jià)格。對(duì)于有標(biāo)底的招標(biāo)，其招標(biāo)價(jià)格通常都會(huì)有一個(gè)有效價(jià)格浮動(dòng)范圍，這個(gè)范圍確實(shí)定，一般是在開標(biāo)之前，測算出各項(xiàng)工作對(duì)于工程造價(jià)的影響系數(shù)，然后加總，得到一個(gè)總的有效招標(biāo)浮動(dòng)系數(shù)，然后進(jìn)行一定的修正，得出有效的招標(biāo)價(jià)格范圍；對(duì)于沒有標(biāo)底的招標(biāo)價(jià)格確定， 有效控制招標(biāo)價(jià)格。第一，建立合理的管理管理?xiàng)l例。往往從設(shè)計(jì)就要開始介入，通過確保嚴(yán)格、精確、細(xì)致的設(shè)計(jì)，做出相對(duì)精確的本錢估算，減少施工過程中的變更數(shù)量。第二，充分發(fā)揮信息技術(shù)，對(duì)投標(biāo)單位了解充分。充分利用網(wǎng)絡(luò)資源，對(duì)各個(gè)投標(biāo)單位的誠信、技術(shù)、施工等方面進(jìn)行

6、了解，再結(jié)合投標(biāo)實(shí)際情況，科學(xué)的選擇最適合的施工單位。 招標(biāo)過程中的本錢控制。我們?cè)谶M(jìn)行招標(biāo)工作的工程中，一定要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)所涉及的主要材料的市場價(jià)格有一個(gè)清醒的了解，并且盡量選用公開招標(biāo)的方式，這樣才能有效掌握和理性比擬投標(biāo)單位的投標(biāo)價(jià)格是否合理。在進(jìn)行評(píng)標(biāo)的過程中，一定要要認(rèn)真審查施工單位編制的進(jìn)度方案，方案論證工作，最后還要做到單價(jià)與工作內(nèi)容、施工方案、技術(shù)工藝的綜合評(píng)審，從而擇優(yōu)選擇適宜的施工單位。 2.3 施工階段 2.3.1施工階段本錢精細(xì)化管理 施工階段的工程造價(jià)確實(shí)定和控制，是工程建設(shè)全過程工程造價(jià)管理中最重要的局部，為做好此階段的造價(jià)控制工作需注意以下幾個(gè)方面： 制定合理的工程

7、本錢方案。工程本錢方案是工程經(jīng)理進(jìn)行工程本錢管理的主要依據(jù)和重要內(nèi)容，也是實(shí)現(xiàn)工程目標(biāo)本錢管理的重要依據(jù)，是優(yōu)化和實(shí)現(xiàn)工程目標(biāo)本錢、總目標(biāo)及其分工程標(biāo)，提高經(jīng)濟(jì)效益的最有利的保障。 現(xiàn)場建立良好造價(jià)管理系統(tǒng)。施在工現(xiàn)場的本錢控制實(shí)施過程中，現(xiàn)場造價(jià)工程師必須與施工技術(shù)人員、材料機(jī)械人員密切結(jié)合，互相了解，以經(jīng)營管理為核心，以節(jié)約本錢為目的。 加強(qiáng)索賠意識(shí)、熟悉索賠程序。由于施工現(xiàn)場條件、氣候條件的變化， 施工進(jìn)度的變化， 以及合同條款、標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)文件和施工圖紙的變更、差異、延誤等因素的影響，使得工程承包中不可防止地出現(xiàn)索賠。造價(jià)工程師首先要結(jié)合簽訂的合同，在對(duì)合同根本條款、涵蓋內(nèi)容有較深入的了

8、解的前提下，切實(shí)維護(hù)合同賦予甲方的權(quán)益，盡量減少施工方的索賠，有些情況下甚至可以實(shí)習(xí)反索賠。 2.4竣工驗(yàn)收階段本錢精細(xì)化管理 在工程竣工結(jié)算階段，通常出現(xiàn)的本錢方面的問題有：冒算多算、高價(jià)套定額單價(jià)、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。其主要原因是施工單位所編制工程結(jié)算書不真實(shí)，另外建設(shè)單位大多數(shù)對(duì)施工單位的結(jié)算審查不完善。為防止這種情況，具體精細(xì)化管理過程控制要點(diǎn)如下： 嚴(yán)格控制竣工結(jié)算編制的主要依據(jù)。建設(shè)工程竣工結(jié)算是施工企業(yè)所承包的工程按照建設(shè)工程施工合同所規(guī)定的施工內(nèi)容全部完工交付使用后，向發(fā)包單位辦理工程竣工后工程價(jià)款結(jié)算的文件【3】?？⒐そY(jié)算編制的主要依據(jù)為：建設(shè)工程施工合同及補(bǔ)充協(xié)議、設(shè)計(jì)施工圖及

9、竣工圖、設(shè)計(jì)變更通知書、現(xiàn)場簽證記錄、甲、乙方供料手續(xù)或有關(guān)規(guī)定、采用有關(guān)的工程定額及與工期相應(yīng)的市場材料價(jià)格以及有關(guān)預(yù)結(jié)算文件等、開、竣工報(bào)告書、國家和地方政府公布的現(xiàn)行工程造價(jià)計(jì)價(jià)依據(jù)。 工程結(jié)算的實(shí)施及內(nèi)容。工程完成后，必須進(jìn)行工程結(jié)算，作為企業(yè)內(nèi)部本錢核算的依據(jù)。對(duì)內(nèi)局部包的施工結(jié)算，對(duì)過程中所以產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行認(rèn)真審核，重新核定新的單位工程造價(jià)。在建設(shè)單位的竣工結(jié)算及內(nèi)局部包單位的施工結(jié)算完成審查定案后，應(yīng)及時(shí)收回工程款以便企業(yè)加強(qiáng)資金管理，加快資金周轉(zhuǎn)。工程完工后，施工單位還要認(rèn)真總結(jié)，進(jìn)行細(xì)致的本錢分析。必要時(shí)還要采取一些本錢預(yù)測模擬21，以便更精細(xì)化的對(duì)下一個(gè)工建設(shè)工程的本錢進(jìn)行預(yù)測與管理。 3、結(jié)論 本文主要是圍繞房地產(chǎn)建設(shè)工程本錢精細(xì)化管理控的問題來展開的。本錢精細(xì)化管理不僅涉及房地產(chǎn)本錢方面的管理知識(shí)還講到本錢管理的操作方法，具體展開了對(duì)建設(shè)前期、設(shè)計(jì)、施工、竣工結(jié)算階段的本錢管理分析，并針對(duì)每一個(gè)建設(shè)過程提出相應(yīng)的精細(xì)化管理措施.?？傊?，工程本錢管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理過程，強(qiáng)調(diào)在過程中進(jìn)行主動(dòng)管理、并針對(duì)管理效果積極分析、總結(jié)、反應(yīng)，如假設(shè)出現(xiàn)較大偏差要及時(shí)調(diào)整，這樣才能真正做到精細(xì)化。 參考文獻(xiàn)： 【1】胡震.淺談房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段本錢管