大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)全程操作PPT學習教案

1、會計學1大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)全程操作大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)全程操作第1頁/共36頁購物中心購物中心車流中心車流中心交通暢、客源廣消費中心消費中心消費力高銷售量就大發(fā)展中心發(fā)展中心政府重視發(fā)展空間就大地理中心地理中心輻射面廣消費吸納力強人流中心人流中心人氣旺、商場就旺第2頁/共36頁擬建擬建區(qū)域商業(yè)價值及區(qū)域商業(yè)價值及商業(yè)機會分析商業(yè)機會分析A、調(diào)查消費人口、消費成本、消費模式、購買力、消費偏好調(diào)查消費人口、消費成本、消費模式、購買力、消費偏好 的現(xiàn)狀和發(fā)展狀況；的現(xiàn)狀和發(fā)展狀況；B、調(diào)查目標地塊的所處商圈（商圈比單個商業(yè)建筑的影響更大）；調(diào)查目標地塊的所處商圈（商圈比單個商業(yè)建筑的影響更大）；C

2、、調(diào)查競爭者分布、經(jīng)營狀況、租金狀況現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢；調(diào)查競爭者分布、經(jīng)營狀況、租金狀況現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢；D、調(diào)查目標城市近、遠期城市規(guī)劃的商業(yè)規(guī)劃；調(diào)查目標城市近、遠期城市規(guī)劃的商業(yè)規(guī)劃；E、調(diào)查目標地塊的商業(yè)價值和機會點；調(diào)查目標地塊的商業(yè)價值和機會點；F、調(diào)查商鋪置業(yè)者投資購買力、投資心理。調(diào)查商鋪置業(yè)者投資購買力、投資心理。第3頁/共36頁項目項目選址選址區(qū)域區(qū)域分析分析內(nèi)容內(nèi)容構(gòu)成構(gòu)成城市規(guī)劃城市規(guī)劃競爭商家競爭商家投資者投資者目標地塊目標地塊消費消費商圈商圈功能規(guī)劃、近期規(guī)劃、遠期規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、市政規(guī)劃功能規(guī)劃、近期規(guī)劃、遠期規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、市政規(guī)劃強項和優(yōu)、弱項和劣勢、機會和機遇、

3、威脅與競爭強項和優(yōu)、弱項和劣勢、機會和機遇、威脅與競爭政治人文、業(yè)態(tài)構(gòu)成、經(jīng)濟發(fā)展、輻射能力、范圍政治人文、業(yè)態(tài)構(gòu)成、經(jīng)濟發(fā)展、輻射能力、范圍消費人口、消費群體、消費模式、購買力、消費偏好消費人口、消費群體、消費模式、購買力、消費偏好發(fā)展趨勢、規(guī)模狀況、價格狀況、經(jīng)營狀況、位置分布發(fā)展趨勢、規(guī)模狀況、價格狀況、經(jīng)營狀況、位置分布投資購買力、投資心理投資購買力、投資心理第4頁/共36頁用用地區(qū)位和地區(qū)位和交通人口狀況交通人口狀況用用地物理狀況地物理狀況規(guī)劃超前性分析規(guī)劃超前性分析第5頁/共36頁用用地區(qū)位及交通人口地區(qū)位及交通人口狀況分析要素狀況分析要素用地用地選擇選擇用地用地經(jīng)濟經(jīng)濟狀況評估狀

4、況評估區(qū)位分析區(qū)位分析交通交通易達性分析易達性分析購物人口購物人口分析分析第6頁/共36頁用用地形狀地形狀周圍情況周圍情況可可進入性進入性平整性平整性用用地物理狀況分析要素構(gòu)成地物理狀況分析要素構(gòu)成第7頁/共36頁項目所在地塊規(guī)劃超前性分析內(nèi)容項目所在地塊規(guī)劃超前性分析內(nèi)容X、擬選址在、擬選址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價值城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價值X、是否靠近大型機關、單位、廠礦企業(yè)是否靠近大型機關、單位、廠礦企業(yè)X、未來人口增加的速度、規(guī)模及其購買力提高度未來人口增加的速度、規(guī)模及其購買力提高度X、是否有是否有“集約效應集約效應”，即商場建設如果設選在商業(yè)中心區(qū)，雖然使企業(yè)面對多，即商場建

5、設如果設選在商業(yè)中心區(qū)，雖然使企業(yè)面對多 個競爭對手，但因眾多商家云集在一條街上，可以滿足消費者多方面的需求，個競爭對手，但因眾多商家云集在一條街上，可以滿足消費者多方面的需求， 因而能夠吸引更多的顧客前來購物，從而產(chǎn)生商業(yè)集約效應。因而能夠吸引更多的顧客前來購物，從而產(chǎn)生商業(yè)集約效應。第8頁/共36頁購物中心項目開發(fā)外部因素構(gòu)成圖購物中心項目開發(fā)外部因素構(gòu)成圖購物購物中心中心經(jīng)濟經(jīng)濟技術(shù)技術(shù)社會環(huán)境人文社會環(huán)境人文競爭競爭政治、法律政治、法律購物中心項目開發(fā)的購物中心項目開發(fā)的外部市場環(huán)境調(diào)研外部市場環(huán)境調(diào)研A、生活結(jié)構(gòu)生活結(jié)構(gòu)B、城市結(jié)構(gòu)城市結(jié)構(gòu)C、零售業(yè)結(jié)構(gòu)零售業(yè)結(jié)構(gòu)D、消費者消費者E、

6、競爭對手競爭對手第9頁/共36頁生活結(jié)構(gòu)調(diào)查生活結(jié)構(gòu)調(diào)查人口調(diào)查人口調(diào)查消費水平消費水平購買行為購買行為收入水平收入水平家庭戶數(shù)構(gòu)成家庭戶數(shù)構(gòu)成城市結(jié)構(gòu)調(diào)查城市結(jié)構(gòu)調(diào)查地勢結(jié)構(gòu)地勢結(jié)構(gòu)地段的調(diào)查地段的調(diào)查城市規(guī)劃調(diào)查城市規(guī)劃調(diào)查各項機制的調(diào)查各項機制的調(diào)查交通情況交通情況第10頁/共36頁零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查生活結(jié)構(gòu)調(diào)查生活結(jié)構(gòu)調(diào)查購買能力的調(diào)查購買能力的調(diào)查購買量的調(diào)查購買量的調(diào)查購買習慣的調(diào)查購買習慣的調(diào)查零售業(yè)態(tài)的調(diào)查零售業(yè)態(tài)的調(diào)查零售業(yè)種的調(diào)查零售業(yè)種的調(diào)查城市商圈的調(diào)查城市商圈的調(diào)查第11頁/共36頁競爭對手的調(diào)查競爭對手的調(diào)查場所調(diào)查場所調(diào)查商品構(gòu)成的調(diào)查商品構(gòu)成的調(diào)查人流

7、調(diào)查人流調(diào)查第12頁/共36頁經(jīng)濟環(huán)境的分析和經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究生活結(jié)構(gòu)研究X、地區(qū)總?cè)丝诩敖Y(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入地區(qū)總?cè)丝诩敖Y(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入 水平、消費水平等研究分析。水平、消費水平等研究分析。X、GDP發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況X、全社會消費品零售總額全社會消費品零售總額X、全市商業(yè)增加值全市商業(yè)增加值X、城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入X、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查X、公共設施狀況公共設施狀況X、交通體系狀況（交通規(guī)劃）交通體系狀況（

8、交通規(guī)劃）X、道路狀況、通行量道路狀況、通行量X、各項城市的機能各項城市的機能X、城市規(guī)劃調(diào)研城市規(guī)劃調(diào)研第13頁/共36頁區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析市場調(diào)查與分析X、地區(qū)間的銷售動向地區(qū)間的銷售動向X、各業(yè)種的銷售動向各業(yè)種的銷售動向X、各商圈間的競爭狀況各商圈間的競爭狀況X、大型主力店的動向大型主力店的動向區(qū)域性產(chǎn)品供求關區(qū)域性產(chǎn)品供求關系市場調(diào)研系市場調(diào)研X、產(chǎn)品市場供求關系的價格影響調(diào)研產(chǎn)品市場供求關系的價格影響調(diào)研X、商場項目內(nèi)部產(chǎn)品供求平衡體系調(diào)研商場項目內(nèi)部產(chǎn)品供求平衡體系調(diào)研第14頁/共36頁第15頁/共36頁第16頁/共36頁如何確定購物中心如何確定購物中

9、心的有效商圈的有效商圈X、什么叫商圈什么叫商圈X、商圈的構(gòu)成商圈的構(gòu)成X、商圈分析的必要性商圈分析的必要性X、商圈分析應考慮的因素商圈分析應考慮的因素X、影響商圈大小的因素影響商圈大小的因素項目內(nèi)部項目內(nèi)部關鍵分析因素關鍵分析因素X、項目規(guī)劃設計項目規(guī)劃設計X、項目開發(fā)人員配置項目開發(fā)人員配置X、項目開發(fā)融資項目開發(fā)融資X、項目經(jīng)營管理四大方面項目經(jīng)營管理四大方面第17頁/共36頁項目項目影響因素影響因素權(quán)重權(quán)重評分評分加權(quán)分加權(quán)分項項目目內(nèi)內(nèi)部部優(yōu)優(yōu)勢勢廣州市最大的購物中心廣州市最大的購物中心0.0540.20投資商資金實力投資商資金實力0.1040.40開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)和經(jīng)驗開發(fā)商的開發(fā)資

10、質(zhì)和經(jīng)驗0.0530.15項目籌資渠道項目籌資渠道0.1540.60項目規(guī)劃建筑設計處于國內(nèi)領先水平項目規(guī)劃建筑設計處于國內(nèi)領先水平0.0530.15承建商資質(zhì)承建商資質(zhì)0.0530.15項目管理水平項目管理水平0.0530.15取得國內(nèi)大型零售商取得國內(nèi)大型零售商“百佳超市百佳超市”的招商承的招商承諾諾0.0540.20項目順應政府城市規(guī)劃的方向項目順應政府城市規(guī)劃的方向0.0530.15項目投資回報率項目投資回報率0.0530.15項項目目內(nèi)內(nèi)部部劣劣勢勢項目投資組合復雜項目投資組合復雜0.0510.05項目產(chǎn)權(quán)劃分項目產(chǎn)權(quán)劃分0.0520.15項目規(guī)模過大項目規(guī)模過大0.0520.10項

11、目投資回收期長項目投資回收期長0.1010.10項目風險高項目風險高0.1010.10總計總計1.002.75分析結(jié)論分析結(jié)論:廣州正佳廣場項目內(nèi)部因素總加權(quán)分為廣州正佳廣場項目內(nèi)部因素總加權(quán)分為2.75，說明該項目的主要優(yōu)勢在其規(guī)模、投資開發(fā)商實力、資，說明該項目的主要優(yōu)勢在其規(guī)模、投資開發(fā)商實力、資本運營。項目劣勢同時也在項目開發(fā)規(guī)模上。規(guī)模大是優(yōu)勢，也是劣勢，規(guī)模大，投資額大，開發(fā)周期長，項目本運營。項目劣勢同時也在項目開發(fā)規(guī)模上。規(guī)模大是優(yōu)勢，也是劣勢，規(guī)模大，投資額大，開發(fā)周期長，項目內(nèi)險率高，如果項目如商不力，會形成高空置率。內(nèi)險率高，如果項目如商不力，會形成高空置率。第18頁/共

12、36頁總體市場分析總體市場分析分析市場周期分析市場周期地點地點/地段分析地段分析分析市場特征分析市場特征/評估人口統(tǒng)計資料評估人口統(tǒng)計資料估計需求量估計需求量/確定供給量確定供給量確定市場價格確定市場價格確定供給確定供給/需求缺口需求缺口確定地步特征和聯(lián)結(jié)成本確定地步特征和聯(lián)結(jié)成本確定可行性和最高最優(yōu)使用方案確定可行性和最高最優(yōu)使用方案第19頁/共36頁第20頁/共36頁第21頁/共36頁前期市場調(diào)研前期市場調(diào)研客流量測算客流量測算分析模型建分析模型建所在地區(qū)平均零售額測算所在地區(qū)平均零售額測算項目零售額測算項目零售額測算商圈商圈分析分析市場潛力市場潛力項目特定位置項目特定位置項目規(guī)模確定項目

13、規(guī)模確定階段性目標市場定位階段性目標市場定位確定項目確定項目目標市場定位目標市場定位目標市場定位流程目標市場定位流程第22頁/共36頁第23頁/共36頁近郊區(qū)域近郊區(qū)域第一區(qū)域第一區(qū)域員員村、冼村、石牌、集團內(nèi)部、省高院村、冼村、石牌、集團內(nèi)部、省高院第二區(qū)域第二區(qū)域棠棠下、東圃、車陂下、東圃、車陂第三區(qū)域第三區(qū)域體育中心周邊、五山體育中心周邊、五山第四區(qū)域第四區(qū)域天河區(qū)其它區(qū)域天河區(qū)其它區(qū)域主要目標投資小業(yè)主主要目標投資小業(yè)主村民、商人、白領村民、商人、白領遠郊區(qū)域遠郊區(qū)域 第一區(qū)域第一區(qū)域黃埔區(qū)、東山區(qū)黃埔區(qū)、東山區(qū)第二區(qū)域第二區(qū)域越秀越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、白云區(qū)區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、白云

14、區(qū)第三區(qū)域第三區(qū)域廣州其它區(qū)域廣州其它區(qū)域第四區(qū)域第四區(qū)域珠珠三角一帶三角一帶主要目標投資小業(yè)主主要目標投資小業(yè)主商人、白領商人、白領第24頁/共36頁投資者投資者80%90%自營者自營者10%20%投資者投資者80%90%第一類第一類經(jīng)濟基礎雄厚，趁改革開放大潮，先富起來的人士經(jīng)濟基礎雄厚，趁改革開放大潮，先富起來的人士第二類第二類經(jīng)濟富裕的本地村民經(jīng)濟富裕的本地村民第三類第三類經(jīng)濟基礎扎實經(jīng)濟基礎扎實 ，收入豐厚，尤指專業(yè)人士，收入豐厚，尤指專業(yè)人士第四類第四類經(jīng)濟基礎一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層經(jīng)濟基礎一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶和中小型個體戶自營者

15、自營者10%20%第25頁/共36頁第26頁/共36頁主力店鋪主力店鋪賣賣場面積場面積賣場賣場布置布置消費者消費者商品組合商品組合玩具反斗城玩具反斗城1250平平米米美式美式標準店面，天花板高標準店面，天花板高且進門沒天窗，采光佳，且進門沒天窗，采光佳，貨品堆積如山，集客能力貨品堆積如山，集客能力強強帶帶小孩家庭、小孩家庭、中等、大業(yè)中等、大業(yè)主同伴、祖主同伴、祖孫相伴孫相伴從紙從紙尿布、拼圖玩具到電尿布、拼圖玩具到電視游戲器材、軟三硬件一視游戲器材、軟三硬件一應俱全，號稱提供應俱全，號稱提供10-15歲孩童所有必需品歲孩童所有必需品汽車用品店汽車用品店160平米平米設有汽車作業(yè)坑，可現(xiàn)場設有

16、汽車作業(yè)坑，可現(xiàn)場更換零件及機油，店內(nèi)陳更換零件及機油，店內(nèi)陳列各式輪胎及鋼圈，給人列各式輪胎及鋼圈，給人量足的感覺，店內(nèi)還沒有量足的感覺，店內(nèi)還沒有兒童游藝游戲區(qū)、休息區(qū)兒童游藝游戲區(qū)、休息區(qū)有有車一族車一族豐富的汽車用品豐富的汽車用品書像店書像店家庭用戶家庭用戶書籍、書籍、CD、CD錄影帶租錄影帶租賃兒童及商業(yè)書籍賃兒童及商業(yè)書籍服飾店服飾店雙層建筑，上有廣告語，雙層建筑，上有廣告語，備感豪華備感豪華個人消費個人消費一一樓，一般服飾，其中牛樓，一般服飾，其中牛仔褲、粗棉布衣服睡衣褲仔褲、粗棉布衣服睡衣褲極有特色，二樓，禮服、極有特色，二樓，禮服、西裝及上班族服飾西裝及上班族服飾照相器材店照

17、相器材店60經(jīng)營照相機照相器材沖印經(jīng)營照相機照相器材沖印外食外食部門部門欽食欽食第27頁/共36頁購物購物外食外食玩具反斗城、汽車用品、紳士服、高爾規(guī)用品、照相機及玩具反斗城、汽車用品、紳士服、高爾規(guī)用品、照相機及書籍唱片等書籍唱片等6家專賣店，計家專賣店，計2200平米；平米；開業(yè)二年后，在隔著大路的基地對面，增開了鞋業(yè)流通中開業(yè)二年后，在隔著大路的基地對面，增開了鞋業(yè)流通中心，皮件園地及禮品沙龍三家店鋪。心，皮件園地及禮品沙龍三家店鋪。麥當麥當勞、家庭餐廳、冰淇淋、批薩、速簡餐廳和日本料理勞、家庭餐廳、冰淇淋、批薩、速簡餐廳和日本料理等六家，計等六家，計800平米。平米。第28頁/共36頁

18、建筑規(guī)模建筑規(guī)模覆蓋商圈覆蓋商圈定位定位3萬平米萬平米以上以上覆蓋整個城市，服務人口覆蓋整個城市，服務人口30萬以上萬以上市級市級購物中心購物中心13萬平米萬平米覆蓋城市局部，服務人口覆蓋城市局部，服務人口1030萬人萬人地區(qū)購物中心地區(qū)購物中心300010000平米平米覆蓋城市的一個居住區(qū)，服務人口覆蓋城市的一個居住區(qū)，服務人口1至至5萬人萬人居住區(qū)購物中心居住區(qū)購物中心3000平米以下平米以下服務人口服務人口1萬人以下萬人以下鄰里型購物中心鄰里型購物中心差異性經(jīng)營差異性經(jīng)營功能定位功能定位經(jīng)營方式定位經(jīng)營方式定位經(jīng)營特色定位經(jīng)營特色定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位第29頁/共36頁購物功能購物

19、功能最最基本的功能，體現(xiàn)在購物中心商品品種、檔次上?；镜墓δ埽w現(xiàn)在購物中心商品品種、檔次上。服務功能服務功能基本功能之一，體現(xiàn)在物業(yè)管理和客戶經(jīng)營主體服務兩方面?；竟δ苤唬w現(xiàn)在物業(yè)管理和客戶經(jīng)營主體服務兩方面。休閑功能休閑功能附加功能，體現(xiàn)在購物中心的休閑配套設施上。附加功能，體現(xiàn)在購物中心的休閑配套設施上。娛樂功能娛樂功能附加功能，體現(xiàn)在各類游戲活動的設置上。附加功能，體現(xiàn)在各類游戲活動的設置上。餐飲餐飲功能功能中西快餐、中餐、西餐、冷飲、咖啡店、小吃店、酒巴、茶藝館、特色店。中西快餐、中餐、西餐、冷飲、咖啡店、小吃店、酒巴、茶藝館、特色店。修理功能修理功能家電維修。家電維修。批發(fā)

20、功能批發(fā)功能批零兼批零兼營。營。商務功能商務功能商務服務中心。商務服務中心。第30頁/共36頁 花園型購物中心花園型購物中心/園林型購物中心園林型購物中心借鑒點：借鑒點：X、注重環(huán)境設計，室外場地極大且風景優(yōu)美，有噴泉、瀑布、水池、假山注重環(huán)境設計，室外場地極大且風景優(yōu)美，有噴泉、瀑布、水池、假山 花壇等組成大花園。花壇等組成大花園。 X、非單體建筑，而是由大百貨商廈、大賣場、美食娛樂城、名店一條街，非單體建筑，而是由大百貨商廈、大賣場、美食娛樂城、名店一條街， 醫(yī)院、賓館等醫(yī)院、賓館等35幢建筑有機結(jié)合在一起。幢建筑有機結(jié)合在一起。 購物樂園型購物中心購物樂園型購物中心借鑒點：購物中心內(nèi)設有

21、大型的室內(nèi)或室內(nèi)游樂園。借鑒點：購物中心內(nèi)設有大型的室內(nèi)或室內(nèi)游樂園。對標項目：朝園樂天等得門樂園、美國愛民購物中心。對標項目：朝園樂天等得門樂園、美國愛民購物中心。 特色型購物中心特色型購物中心借鑒點：以獨特的人文歷史建筑來吸引客流。借鑒點：以獨特的人文歷史建筑來吸引客流。對標項目：上海新天地一、二、三期，而上海豫園商城、南京夫子廟商城則可算對標項目：上海新天地一、二、三期，而上海豫園商城、南京夫子廟商城則可算“準準” 購物中心。購物中心。第31頁/共36頁 購物中心群購物中心群/購物中心商圈購物中心商圈借鑒點：多幢購物中心聚集在起，形成購物中心群。借鑒點：多幢購物中心聚集在起，形成購物中心

22、群。對標項目：一般體現(xiàn)在對標項目：一般體現(xiàn)在CBD商圈商圈 免稅購物中心免稅購物中心借鑒點：免稅購物中心內(nèi)所有業(yè)態(tài)的商店均為免稅店借鑒點：免稅購物中心內(nèi)所有業(yè)態(tài)的商店均為免稅店對標項目：菲律賓馬尼拉機構(gòu)旁的對標項目：菲律賓馬尼拉機構(gòu)旁的OUTY FREE FESTIVAL MALL 內(nèi)所有商店包括內(nèi)所有商店包括 大賣場百貨公司大賣場百貨公司 、專賣店等均為免稅店。、專賣店等均為免稅店。 購物中心（購物中心（MALL）商業(yè)城商業(yè)城準購物中心準購物中心借鑒點：通過天橋成地道將周圍的借鑒點：通過天橋成地道將周圍的10幾家大型商業(yè)城連接起來，從而形成幾家大型商業(yè)城連接起來，從而形成2030 萬平方米的

23、準購物中心。萬平方米的準購物中心。對標項目：大連新瑪特大商集團由購物中心（對標項目：大連新瑪特大商集團由購物中心（MALL）商業(yè)街武漢商場，武漢廣場、商業(yè)街武漢商場，武漢廣場、 世貿(mào)廣場世貿(mào)廣場20萬平方米的開商集團萬平方米的開商集團“購物中心（購物中心（MALL）商業(yè)城商業(yè)城”（包括同莊（包括同莊 勝崇光、漢商新武展購物廣場），上海浦東新上海商業(yè)城。勝崇光、漢商新武展購物廣場），上海浦東新上海商業(yè)城。第32頁/共36頁 交通綜合樞紐，換乘式綜合購物中心交通綜合樞紐，換乘式綜合購物中心借鑒點：將中心周圍的輕軌、地鐵、公交車、出租等交通優(yōu)勢和商業(yè)業(yè)態(tài)實現(xiàn)了最大程度的借鑒點：將中心周圍的輕軌、地鐵

24、、公交車、出租等交通優(yōu)勢和商業(yè)業(yè)態(tài)實現(xiàn)了最大程度的 融合，比美國郊外式的購物中心更符合我國國情；融合，比美國郊外式的購物中心更符合我國國情； 具有內(nèi)地特色的購物中心；具有內(nèi)地特色的購物中心；對標項目：上海長寧肯商城交通樞紐項目，總面積達對標項目：上海長寧肯商城交通樞紐項目，總面積達20萬平方米，其中購物中心的購物面積萬平方米，其中購物中心的購物面積 725萬平方米；北京萬平方米；北京“西環(huán)廣場西環(huán)廣場”即西直片交通綜合樞紐項目，由四幢高達即西直片交通綜合樞紐項目，由四幢高達100米的米的24 層建筑組成，集商業(yè)、辦公、酒店和公寓等功能為一體，總建面為層建筑組成，集商業(yè)、辦公、酒店和公寓等功能為

25、一體，總建面為28萬平方米。萬平方米。 交通綜合樞紐，換乘式綜合購物中心，具有內(nèi)地特色的購物中心交通綜合樞紐，換乘式綜合購物中心，具有內(nèi)地特色的購物中心借鑒點：借鑒點：X、出現(xiàn)較晚，但也已經(jīng)風行了近出現(xiàn)較晚，但也已經(jīng)風行了近10-12年；年； X、坐落在城市的邊緣，利用便宜的地價提供較多的車位；坐落在城市的邊緣，利用便宜的地價提供較多的車位； X、很多大型的獨立的商店，每個商店都是一個獨立的建筑（大盒子），可以是綜合很多大型的獨立的商店，每個商店都是一個獨立的建筑（大盒子），可以是綜合 的百貨公司，如沃爾瑪；或是其他專業(yè)店，如只賣建筑材料、家居裝飾；的百貨公司，如沃爾瑪；或是其他專業(yè)店，如只賣建筑材料、家居裝飾； X、體量大，顧客可以在每個商品目錄中找到許多的選擇。在美國，這些店被稱作體量大，顧客可以在每個商品目錄中找到許多的選擇。在美國，這些店被稱作 目錄殺手，和賣同類商