房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制探究

1、房地產(chǎn)企業(yè)的本錢控制探究 房地產(chǎn)企業(yè)的本錢控制探究 摘 要：我國房地產(chǎn)行業(yè)在最近一年出現(xiàn)了回調(diào)，據(jù)相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，2021年10月與上月相比，70個(gè)大中城市中，出現(xiàn)價(jià)格下降的城市有69個(gè)，持平的有1個(gè)，沒有出現(xiàn)上漲的城市；環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，價(jià)格最大降幅為1.6%。在市場不景氣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好本錢的控制，保證企業(yè)的利潤。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；本錢控制；建議 中圖分類號：F27 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X05-0240-02 房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)情況，存在著資金占用量大與高本錢的雙重特征。房地產(chǎn)企業(yè)的本錢包括土地本錢、開發(fā)本錢、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等。當(dāng)

2、前，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了回調(diào)，但是相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)本錢卻持續(xù)增加，如土地本錢、人力本錢、資金本錢等，一直在持續(xù)高位，甚至某些工程如政府費(fèi)用等方面卻不斷增加。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，經(jīng)營壓力十分巨大。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)需要對本錢進(jìn)行控制，保證在價(jià)格下滑的情況下，利潤不會(huì)受到太大的影響，以維持企業(yè)的正常經(jīng)營與穩(wěn)健開展。 一、房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制的主要步驟 重視本錢控制 在近三年來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，高價(jià)格、高利潤的時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過了十幾年的快速開展以后，逐漸趨于平穩(wěn)，因此，控本錢，練內(nèi)功，成了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的不二選擇。過去房地產(chǎn)企業(yè)把主要的精力放在拿地、銷售方面

3、，由于市場需求旺盛，預(yù)售的商品房很快被搶購一空，這中間存在著巨大的利潤，增值率超過100%，房地產(chǎn)企業(yè)也就不太注意本錢的控制。但是隨著市場不再如過去那般繁榮，商品房價(jià)格出現(xiàn)回落后，本錢卻在持續(xù)增長，企業(yè)的利潤也就逐漸降低，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉。在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要重視本錢的控制，盡可能的降低開發(fā)中的不必要支出。企業(yè)的管理層要加大對本錢控制的重視，在企業(yè)內(nèi)部形成良好的本錢控制氣氛。 編制本錢方案 對于房地產(chǎn)本錢的控制，需要有詳細(xì)的本錢方案。首先，要做好房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢預(yù)測，制定科學(xué)的目標(biāo)本錢。這是本錢控制方案的重要環(huán)節(jié)，也是本錢控制的前提。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其涉及的本錢也

4、較高，需要對工程的本錢進(jìn)行合理、準(zhǔn)確預(yù)測，本錢及相關(guān)費(fèi)用包括土地本錢、開發(fā)本錢、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、應(yīng)交稅費(fèi)等，其中的土地本錢和開發(fā)本錢占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)工程的主要局部。除了對房地產(chǎn)開發(fā)工程做好本錢預(yù)測外，還要充分考慮企業(yè)外部的影響因素，如外部的政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等，這些都會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的本錢。通過對這些影響因素的分析，盡量防止失誤決策，以及由此導(dǎo)致的本錢增加。其次，依據(jù)現(xiàn)有的預(yù)測做好房地產(chǎn)企業(yè)的綜合方案。在房地產(chǎn)本錢控制方面，是指通過綜合分析、考慮，制訂最正確的方案，然后制訂本錢方案書，依據(jù)工程本錢方案書，明確各個(gè)部門的本錢控制目標(biāo)，把本錢控制細(xì)化，通過這一方法把本錢控制在合理的

5、范圍之內(nèi)。按房地產(chǎn)開發(fā)工程的生命周期，通過對本錢制定的方案、跟蹤以及控制來實(shí)現(xiàn)對開發(fā)本錢的動(dòng)態(tài)控制。 注重過程控制 制定出可行的本錢控制方案以后，執(zhí)行是重要環(huán)節(jié)，對于工程的開發(fā)，即使有很好的本錢控制方案，得不到很好的實(shí)施，也無法發(fā)揮其應(yīng)有的效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要有明確的本錢控制執(zhí)行制度，然后依據(jù)這一制度，嚴(yán)格執(zhí)行。在執(zhí)行過程中就需要有相應(yīng)的部門進(jìn)行過程控制，一旦在本錢執(zhí)行中出現(xiàn)較大的偏差，由相應(yīng)的部門及時(shí)進(jìn)行修正，促進(jìn)本錢控制在預(yù)計(jì)的方向上。具體的控制環(huán)節(jié)包括土地的取得、工程開發(fā)、工程驗(yàn)收以及后期的管理，此外，還有涉及到相關(guān)的融資、銷售等。這些都是房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制的組成局部，每一個(gè)局部一旦

6、出現(xiàn)偏差，整體的本錢極難以控制到位。因此，在過程控制中，需要對每一個(gè)步驟都做到位，防止因?yàn)槠渲械囊粋€(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差影響到整個(gè)開發(fā)工程的執(zhí)行。 加強(qiáng)監(jiān)督管理 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)對有相應(yīng)的部門來負(fù)責(zé)企業(yè)的本錢管理，在實(shí)際執(zhí)行中對工程的本錢執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，在一定程度上降低本錢控制不到位的情形。房地產(chǎn)開發(fā)工程監(jiān)督不能僅僅靠內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行，需要企業(yè)所有員工的參與，在實(shí)際工作應(yīng)由本錢造價(jià)部門作為主責(zé)部門，內(nèi)部審計(jì)、財(cái)務(wù)部等作為監(jiān)督部門，以充分落實(shí)本錢控制制度，降低操作失誤，盡量防止無效本錢。一旦本錢控制中出現(xiàn)較大的異常，或者與目標(biāo)本錢產(chǎn)生了較大差異，相關(guān)人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)管理部門，以便及早進(jìn)行檢查，盡可

7、能降低相關(guān)事項(xiàng)造成的損失。對于本錢控制到位、嚴(yán)格按照預(yù)定方案執(zhí)行的部門，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，通過這一措施調(diào)動(dòng)企業(yè)全部工作人員的積極性，降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)本錢。 二、降低房地產(chǎn)開發(fā)本錢主要途徑 拓展融資渠道，降低資金本錢 房地產(chǎn)企業(yè)由于資金需要量大，開發(fā)工程通過需要融資解決資金需求，目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道還是銀行貸款。而中國的銀行貸款利率相對存款利率，要高出許多，房地產(chǎn)企業(yè)的融資本錢較高。由于融資渠道相對單一，尤其是在目前銀行貸款額度收緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極拓寬融資渠道，增加融資途徑，降低企業(yè)資金本錢，同時(shí)要合理配置短期和長期貸款的比例。2021年11月21日，央行突然宣布降息，1年

8、期的貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；5年期以上貸款基準(zhǔn)利率由6.55%下調(diào)至6.15%。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一大利好，降低貸款利息率，也就是降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資本錢。由于央行突然的降息，房地產(chǎn)企業(yè)融資本錢降低的同時(shí)，也要考慮貸款期限的問題，降低貸款利息以后，短期貸款和長期貸款的比例要適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行調(diào)整。在特殊情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也可能通過流動(dòng)資金貸款的模式解決短期資金需求，但此時(shí)貸款還款壓力較大；反之，長期貸款利率較高、還款期限長，但對于房地產(chǎn)企業(yè)這樣開發(fā)周期相對較長的企業(yè)來說，還款壓力相對降低。根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢，很多專家學(xué)者預(yù)計(jì)，利率在以后還有下降的可能，因此，可以根據(jù)企業(yè)的自身情況，對

9、企業(yè)的長期貸款和短期貸款進(jìn)行合理配置。 除了貸款之外，符合條件的、信用級別較高的企業(yè)可以考慮發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資。通常高信用的企業(yè)所發(fā)行的債券本錢較低，如萬科、華潤等知名企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券能夠降低融資的本錢。因此，房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，提高自身素質(zhì)，完善內(nèi)部管理機(jī)制，加強(qiáng)信用制度建設(shè)，也是拓展融資渠道的舉措之一。 合理進(jìn)行納稅籌劃，降低企業(yè)稅負(fù) 房地產(chǎn)需要繳納的稅收種類較多，主要的稅收有土地增值稅、企業(yè)所得稅以及營業(yè)稅等，此外還包括房產(chǎn)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地使用稅等。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)研報(bào)告，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程開發(fā)中，除了土地本錢占直接本錢的比例最高達(dá)58.2%之外，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅費(fèi)

10、也較高，并且呈增加的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)稅收占總開發(fā)本錢的比重到達(dá)26.06%，充分說明稅收在房地產(chǎn)企業(yè)本錢中的比例很高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理的進(jìn)行納稅籌劃，在合法合規(guī)的情況下，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。 房地產(chǎn)納稅籌劃主要是從土地增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅三個(gè)方面進(jìn)行。首要的是對土地增值稅進(jìn)行籌劃，一方面是考慮合理規(guī)劃開發(fā)本錢，例如在財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算中，可以考慮將合法的利息支出，與土地本錢及開發(fā)本錢之和的5%相比擬，選擇其中金額較大的進(jìn)行財(cái)務(wù)費(fèi)用的扣除，從而增加企業(yè)的開發(fā)本錢，降低相應(yīng)的稅收計(jì)算基數(shù)。另一方面是在分期方面綜合考慮增值率不同的業(yè)態(tài)，盡量將增值率高和增值率低的業(yè)態(tài)配置在一起，降低分期增值

11、率，使土地增值稅負(fù)優(yōu)化。 提高工作效率，降低時(shí)間本錢 房地產(chǎn)工程的開發(fā)周期較長，企業(yè)可以通過對開發(fā)時(shí)間的合理規(guī)劃，提高工程開發(fā)的效率，縮短工程持續(xù)周期，從而減少企業(yè)工程所占用的資金使用時(shí)間，降低時(shí)間本錢與管理本錢。開發(fā)企業(yè)要制定合理的開發(fā)周期，編制合理的開發(fā)進(jìn)度，對乙方進(jìn)度嚴(yán)格考核，不僅可以減少人員薪酬的支持金額，還可以減少資金占用的本錢。提高工作效率的方法較多，筆者在這里不做過多的闡述。需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)就是時(shí)間本錢，房地產(chǎn)企業(yè)要重視這一本錢，雖然是隱形的本錢，但降低這方面的本錢，將明顯的增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。 結(jié)束語 在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢與政策形勢下，房地產(chǎn)市場的降溫是無法防止的，與其期望市場再次火爆，不如做好