物業(yè)管理知識(物管人員).

1、1物業(yè)管理小知識物業(yè)管理小知識2 “ “物業(yè)物業(yè)”一詞是粵語對一詞是粵語對“房地產(chǎn)房地產(chǎn)”的稱呼。它最早的稱呼。它最早在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)與在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)與房地產(chǎn)是一個詞（房地產(chǎn)是一個詞（Real estateReal estate或或Real propertyReal property）。廣）。廣義上講，義上講，“物業(yè)物業(yè)”泛指一切房地產(chǎn)；通常我們說的泛指一切房地產(chǎn)；通常我們說的“物物業(yè)業(yè)”是狹義上的，是指已建成竣工并投入使用的房地產(chǎn)是狹義上的，是指已建成竣工并投入使用的房地產(chǎn)及其附屬設施設備和相關場地。及其附屬設施設備和相關場地。

2、單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設施的樓單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應是房產(chǎn)和地宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。產(chǎn)的統(tǒng)一。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。 1 1、什么是物業(yè)、什么是物業(yè)3 物業(yè)管理是順應房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生的物業(yè)管理是順應房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生的產(chǎn)物，它與房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展息息相關、相互作用。產(chǎn)物，它與房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展息息相關、相互作用。 中華人民共和國國務院中華人民共和國國務院379379號令頒布的號令頒布的物業(yè)管理條物業(yè)管理條例例第一章

3、第二條對物業(yè)管理定義為：物業(yè)管理，是指第一章第二條對物業(yè)管理定義為：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。生和秩序的活動。 物業(yè)管理行業(yè)的主管部門是政府房地產(chǎn)行政管理部門。物業(yè)管理行業(yè)的主管部門是政府房地產(chǎn)行政管理部門。 2 2、什么是物業(yè)管理、什么是物業(yè)管理4 廣義的物業(yè)管理泛指一切有關房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、廣義的物業(yè)管

4、理泛指一切有關房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務。銷售及售租后的服務。 狹義的含義則指樓宇的維修及相關機電設備和公共狹義的含義則指樓宇的維修及相關機電設備和公共設施的管護，治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內容。設施的管護，治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內容。 理論上可總結為：由專業(yè)化的企業(yè)組織，運用現(xiàn)代理論上可總結為：由專業(yè)化的企業(yè)組織，運用現(xiàn)代管理手段和先進的維修養(yǎng)護技術，為物業(yè)售后的整個使管理手段和先進的維修養(yǎng)護技術，為物業(yè)售后的整個使用過程提供對房屋及其設備、基礎設施與周圍環(huán)境的專用過程提供對房屋及其設備、基礎設施與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理。它是以經(jīng)濟方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維業(yè)化管理。它是以經(jīng)濟

5、方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效優(yōu)質、經(jīng)濟的服務。修等方面提供高效優(yōu)質、經(jīng)濟的服務。5 物業(yè)管理的對象是物業(yè)管理的對象是“物業(yè)物業(yè)”，也就是房地產(chǎn)和附，也就是房地產(chǎn)和附屬設備設施及相關場地；物業(yè)管理能夠使物業(yè)得到良好屬設備設施及相關場地；物業(yè)管理能夠使物業(yè)得到良好的維護，促進房屋的保值增值。但是，物業(yè)管理是一項的維護，促進房屋的保值增值。但是，物業(yè)管理是一項目服務性的工作，物業(yè)管理服務的對象是目服務性的工作，物業(yè)管理服務的對象是“人人”，歸根，歸根結底是為結底是為“人人”服務。服務。 6 通常我們說物業(yè)管理是起源于通常我們說物業(yè)管理是起源于1919世紀世紀6060年代的英國年代的英

6、國女士奧克維婭女士奧克維婭希爾希爾(Octavia.Hill(Octavia.Hill) )為自己的出租物業(yè)為自己的出租物業(yè)制定的一套管理辦法。制定的一套管理辦法。 其實，早在其實，早在20002000多年前我國古代宮廷管理就是某多年前我國古代宮廷管理就是某種意義上的物業(yè)管理了。種意義上的物業(yè)管理了。 現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理產(chǎn)生于現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理產(chǎn)生于1919世紀末的美國世紀末的美國, ,建建筑機械等技術的發(fā)展使裝有電梯的高層樓宇出現(xiàn)之后，筑機械等技術的發(fā)展使裝有電梯的高層樓宇出現(xiàn)之后，這類建筑附屬設備多這類建筑附屬設備多, ,結構復雜結構復雜, ,需要專業(yè)性很強的日常需要專業(yè)性很強的日常養(yǎng)

7、護、維修。于是養(yǎng)護、維修。于是, ,專業(yè)的物業(yè)管理機構開始出現(xiàn)。專業(yè)的物業(yè)管理機構開始出現(xiàn)。 我國的物業(yè)管理始于我國的物業(yè)管理始于8080年代初，最早開始于經(jīng)濟特年代初，最早開始于經(jīng)濟特區(qū)深圳。區(qū)深圳。 7 國家建設部向全國推廣的國家建設部向全國推廣的前期物業(yè)管理服務協(xié)議前期物業(yè)管理服務協(xié)議標準格式文本中，對標準格式文本中，對“前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理”作了這樣的定義：作了這樣的定義：前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。生效時止的物業(yè)管理。這說明這說明“前期物業(yè)管理前

8、期物業(yè)管理”，有別于一般意義的物業(yè)管理，有別于一般意義的物業(yè)管理一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理”僅存在僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權機構，委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權機構，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務，那只但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位。能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位。 3

9、 3、什么是前期物業(yè)管理、什么是前期物業(yè)管理8 物業(yè)管理公司是專門從事商業(yè)性物業(yè)管理業(yè)務經(jīng)營，物業(yè)管理公司是專門從事商業(yè)性物業(yè)管理業(yè)務經(jīng)營，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的、具有法人資格實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的、具有法人資格的經(jīng)濟組織，也稱物業(yè)公司，具有專業(yè)性、商業(yè)性、獨的經(jīng)濟組織，也稱物業(yè)公司，具有專業(yè)性、商業(yè)性、獨立性。立性。 國家對從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)實行資質管國家對從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)實行資質管理制度，建設部第理制度，建設部第125125號令號令物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法法把物業(yè)管理公司分為一、二、三級三個等級，申請把物業(yè)管理公司分為

10、一、二、三級三個等級，申請不同的等級需要具備相應的條件。一級資質企業(yè)可以承不同的等級需要具備相應的條件。一級資質企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目，二級資質企業(yè)可以承接接各種物業(yè)管理項目，二級資質企業(yè)可以承接3030萬平米萬平米以下住宅項目和以下住宅項目和8 8萬平米以下非住宅項目，三級資質企萬平米以下非住宅項目，三級資質企業(yè)可以承接業(yè)可以承接2020萬平米以下住宅項目和萬平米以下住宅項目和5 5萬平米以下非住萬平米以下非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。 4 4、物業(yè)管理公司與資質、物業(yè)管理公司與資質9 物業(yè)管理的服務范圍通常分為常規(guī)性的公共服務、物業(yè)管理的服務范圍通常分為常規(guī)性的公共

11、服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三類。針對性的專項服務和委托性的特約服務三類。 其中公共服務主要有以下其中公共服務主要有以下8 8個方面的內容：個方面的內容： 房屋建筑主體的管理房屋建筑主體的管理 房屋設備設施的管理房屋設備設施的管理 公共環(huán)境衛(wèi)生的管理公共環(huán)境衛(wèi)生的管理 綠化管理綠化管理 安全防范管理安全防范管理 車輛管理及道路管理車輛管理及道路管理 消防管理消防管理 公眾性的代辦服務（代收水電煤氣費用等）公眾性的代辦服務（代收水電煤氣費用等） 5 5、物業(yè)管理服務范圍與內容、物業(yè)管理服務范圍與內容10 專項服務是物業(yè)公司針對物業(yè)使用人為改善和提高居住、專項服務是物業(yè)公司針對物業(yè)使用

12、人為改善和提高居住、生活條件的需求事先設定服務項目、制定服務質量和收費生活條件的需求事先設定服務項目、制定服務質量和收費標準，供物業(yè)使用人選擇的服務。專項服務是面向大多數(shù)標準，供物業(yè)使用人選擇的服務。專項服務是面向大多數(shù)人的，是物業(yè)公司開展多種經(jīng)營的主要渠道，在發(fā)達地區(qū)人的，是物業(yè)公司開展多種經(jīng)營的主要渠道，在發(fā)達地區(qū)已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)收入和利潤的主要來源。已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)收入和利潤的主要來源。 委托性的特約服務是為滿足物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的個別委托性的特約服務是為滿足物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務；通常指在物業(yè)管理委托合同需求受其委托而提供的服務；通常指在物業(yè)管理委托合

13、同中未要求、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設立，而物業(yè)中未要求、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設立，而物業(yè)產(chǎn)權人、使用人又提出該方面的需求，此時物業(yè)公司為滿產(chǎn)權人、使用人又提出該方面的需求，此時物業(yè)公司為滿足其需求而提供的服務。如特約服務為較多的物業(yè)使用人足其需求而提供的服務。如特約服務為較多的物業(yè)使用人所需求時候，物業(yè)公司則可將其納入專項服務。所需求時候，物業(yè)公司則可將其納入專項服務。 11 物業(yè)管理服務是一種商品，享受物業(yè)管理公司提供的服物業(yè)管理服務是一種商品，享受物業(yè)管理公司提供的服務是需要付費的消費行為。物業(yè)服務費應遵循合理、公開以務是需要付費的消費行為。物業(yè)服務費應遵循合理、公開以及費用

14、與服務水平相適應的原則。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以及費用與服務水平相適應的原則。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采用包干制和酬金制等形式約定物業(yè)管理服務費用。采用包干制和酬金制等形式約定物業(yè)管理服務費用。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)管理包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)管理費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服務計費方式。務計費方式。 酬金制是指在預收的物業(yè)管理服務資金中按約定比例或酬金制是指在預收的物業(yè)管理服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)、其余全部用于物者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企

15、業(yè)、其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或承擔業(yè)服務合同約定的支出，節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或承擔的物業(yè)服務計費方式。的物業(yè)服務計費方式。 物業(yè)管理收費應當遵循合理、公開及費用與服務水平相物業(yè)管理收費應當遵循合理、公開及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務辦法，在物業(yè)服務合同中約定。門制定的物業(yè)服務辦法，在物業(yè)服務合同中約定。 6 6、物業(yè)管理服務費用、物業(yè)管理服務費用

16、12 物業(yè)管理服務成本通常包含以下項目：物業(yè)管理服務成本通常包含以下項目：管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費公共設施、設備正常運行、維修及保養(yǎng)費公共設施、設備正常運行、維修及保養(yǎng)費綠化管理費綠化管理費清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費保安費保安費辦公費辦公費固定資產(chǎn)折舊費固定資產(chǎn)折舊費法定稅費法定稅費物業(yè)保險費物業(yè)保險費維修基金范圍應支出費用維修基金范圍應支出費用7 7、物業(yè)管理服務成本、物業(yè)管理服務成本13 物業(yè)管理合同是業(yè)主或物業(yè)的開發(fā)商與物業(yè)公司之物業(yè)管理合同是業(yè)主或物業(yè)的開發(fā)商與物業(yè)公司之間為明確各自責權利關系、按照經(jīng)濟合同原則簽定的具間為明確各自責權利關系

17、、按照經(jīng)濟合同原則簽定的具有法律效力的契約性文件。有法律效力的契約性文件。物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例及及城市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例等規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在等規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋前必須落實物業(yè)管理問題，在銷售房屋前必須銷售房屋前必須落實物業(yè)管理問題，在銷售房屋前必須選定物業(yè)管理公司并與物業(yè)管理公司簽定前期物業(yè)管理選定物業(yè)管理公司并與物業(yè)管理公司簽定前期物業(yè)管理委托合同。前期物業(yè)管理委托合同在業(yè)主委員會成立后委托合同。前期物業(yè)管理委托合同在業(yè)主委員會成立后選聘新的物業(yè)管理企業(yè)后即失效。成立業(yè)主委員會后則選聘新的物業(yè)管理企業(yè)后即失效。成立業(yè)主委員會后則由業(yè)主委員會代

18、表全體業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)并與其簽由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)并與其簽定物業(yè)管理委托合同。定物業(yè)管理委托合同。8 8、物業(yè)管理合同、物業(yè)管理合同14 管理規(guī)約是業(yè)主對物業(yè)使用、維護以及管理等方面的管理規(guī)約是業(yè)主對物業(yè)使用、維護以及管理等方面的權利義務的具體約定。規(guī)約對全體業(yè)主都具有約束力。權利義務的具體約定。規(guī)約對全體業(yè)主都具有約束力。它是物業(yè)管理中一個基礎性的文件。訂立管理規(guī)約是業(yè)它是物業(yè)管理中一個基礎性的文件。訂立管理規(guī)約是業(yè)主之間同意接受規(guī)約規(guī)定義務約束的民事法律行為。管主之間同意接受規(guī)約規(guī)定義務約束的民事法律行為。管理規(guī)約是由業(yè)主大會制定，須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權理規(guī)約是由業(yè)

19、主大會制定，須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權2 23 3以上通過。業(yè)主公約通過后方生效。在管理規(guī)約生效后以上通過。業(yè)主公約通過后方生效。在管理規(guī)約生效后才確認業(yè)主身份的，應當在辦理有關入住手續(xù)的同時，才確認業(yè)主身份的，應當在辦理有關入住手續(xù)的同時，表示愿意接受業(yè)主規(guī)約的約束。管理規(guī)約的修改程序和表示愿意接受業(yè)主規(guī)約的約束。管理規(guī)約的修改程序和制定程序相同，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權制定程序相同，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權2 23 3以上通以上通過。過。9 9、管理規(guī)約與業(yè)主臨時規(guī)約、管理規(guī)約與業(yè)主臨時規(guī)約15 在前期物業(yè)管理階段是由開發(fā)商以大業(yè)主的身份制訂在前期物業(yè)管理階段是由開發(fā)商以大業(yè)主的身份制訂的，稱

20、為業(yè)主臨時管理規(guī)約，業(yè)主臨時管理規(guī)約規(guī)定了的，稱為業(yè)主臨時管理規(guī)約，業(yè)主臨時管理規(guī)約規(guī)定了物業(yè)買受人在使用物業(yè)時候必須遵守的條件，通常本物物業(yè)買受人在使用物業(yè)時候必須遵守的條件，通常本物業(yè)的第一個買受人簽字后即生效，至業(yè)主大會制訂業(yè)主業(yè)的第一個買受人簽字后即生效，至業(yè)主大會制訂業(yè)主公約后失效。公約后失效。 管理規(guī)約管理規(guī)約是在國家相關法律、法規(guī)的基本上制定是在國家相關法律、法規(guī)的基本上制定的，是一種合同性的公共契約，全體業(yè)主及相關主體必的，是一種合同性的公共契約，全體業(yè)主及相關主體必須遵守。須遵守。管理規(guī)約管理規(guī)約是是物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例的重要補充的重要補充和具體細化，是規(guī)范物業(yè)管理的有效

21、手段。和具體細化，是規(guī)范物業(yè)管理的有效手段。 16 國務院令第國務院令第378378號公布實施的號公布實施的物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例第六條第六條中對業(yè)主與業(yè)主的權利的定義為：中對業(yè)主與業(yè)主的權利的定義為： 房屋的所有權人為業(yè)主。房屋的所有權人為業(yè)主。 1010、業(yè)主與業(yè)主的權利和義務、業(yè)主與業(yè)主的權利和義務17業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服 務；務；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有

22、關事項提出 建議建議（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享 有知情權和監(jiān)督權；有知情權和監(jiān)督權；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設

23、備專項維修資金（以下（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下 簡稱專項維修資金）的管理和使用；簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。18物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例第七條中對業(yè)主與業(yè)主的義務的定義為：第七條中對業(yè)主與業(yè)主的義務的定義為：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的 使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章

24、制度；使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出 的決定；的決定；（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。19物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例中對業(yè)主大會的相關定義和規(guī)定如下：中對業(yè)主大會的相關定義和規(guī)定如下：一、物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會代表一、物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會代表 和維護物業(yè)管理區(qū)域內全

25、體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合 法權益。法權益。二、一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。二、一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的 區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主 大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè) 主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，

26、由業(yè)主共同履行 業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 三、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物三、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物 業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 1111、業(yè)主大會與業(yè)主委員會、業(yè)主大會與業(yè)主委員會20 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1 12 2以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大

27、會會議。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權會會議。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1 12 2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權所持投票權2 23 3以上通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)以上通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會會議分為定期會議域內的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會會議分為

28、定期會議和臨時會議。和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)召開。經(jīng)2020以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會臨時會議。召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開1515日以前通知全日以前通知全體業(yè)主。體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。委員會。 21物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例中對業(yè)主委員會的相關定義和規(guī)定如下：中對業(yè)主委員會的相關定義和規(guī)定如下：業(yè)主委員會是業(yè)主大

29、會的執(zhí)行機構，履行下列職責：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服 務合同；務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié) 助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督業(yè)管理規(guī)約的實施；（四）監(jiān)督業(yè)管理規(guī)約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。 22 公共維修基金是

30、指住宅樓房的公共部位和共用設施、公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。其本金由售房單位和購房人共同籌設備的維修養(yǎng)護基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權歸交納人，基金用于售出住宅樓房公共部位和集，所有權歸交納人，基金用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養(yǎng)護，不足時由產(chǎn)權人分攤續(xù)籌。共用設施、設備的維修、養(yǎng)護，不足時由產(chǎn)權人分攤續(xù)籌。 維修基金維修范圍包括：住宅共用部位和共用設施設備兩維修基金維修范圍包括：住宅共用部位和共用設施設備兩個方面保修期滿后的大修、更新。個方面保修期滿后的大修、更新。 1212、公共維修基金、公共維修基金23 根據(jù)建設部、

31、財政部根據(jù)建設部、財政部19982131998213號號住宅共用部位、共用住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法設施設備維修基金管理辦法第三條明確了共用部位共用第三條明確了共用部位共用設施設備具體內涵如下：設施設備具體內涵如下： 1 1）共用部位）共用部位-指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。樓梯間、走廊通道等。 2 2）共用設施設備）共用設施設備-指住宅小區(qū)或單幢住宅內，建設費用已指住宅小區(qū)或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售

32、價格的共用的上下水管道、落水管、水分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、曖箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、曖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。設備使用的房屋等。 3 3）維修基金的管理：在銀行專項存儲，?？顚Ｓ谩I(yè)主委）維修基金的管理：在銀行專項存儲，?？顚Ｓ谩I(yè)主委員會成立前動用維修基金，由行業(yè)主管部門審批；業(yè)主委員會成立前動用維修

33、基金，由行業(yè)主管部門審批；業(yè)主委員會成立后動用維修基金，由業(yè)主委員會審批。員會成立后動用維修基金，由業(yè)主委員會審批。 24 物業(yè)管理公司是企業(yè)，街道辦事處和派出所是政府基物業(yè)管理公司是企業(yè)，街道辦事處和派出所是政府基層組織。層組織。 在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司負責按物業(yè)管理合在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司負責按物業(yè)管理合同約定提供物業(yè)管理服務，進行企業(yè)經(jīng)營；而街道和派出同約定提供物業(yè)管理服務，進行企業(yè)經(jīng)營；而街道和派出所是履行作為國家公共機構組織維護公共秩序的義務。所是履行作為國家公共機構組織維護公共秩序的義務。 物業(yè)公司在管理物業(yè)時接受街道和派出所的指導，并物業(yè)公司在管理物業(yè)時接受街道和

34、派出所的指導，并進行協(xié)作搞好所管理的物業(yè)區(qū)域的公共秩序維護比如治安進行協(xié)作搞好所管理的物業(yè)區(qū)域的公共秩序維護比如治安工作。工作。 在很多的時候，由于物業(yè)公司沒有執(zhí)法權，在比如制在很多的時候，由于物業(yè)公司沒有執(zhí)法權，在比如制止損毀破壞物業(yè)等行為時，必須依靠政府相關部門，及時止損毀破壞物業(yè)等行為時，必須依靠政府相關部門，及時向他們報告，由他們進行強制執(zhí)行，達到做好物業(yè)管理服向他們報告，由他們進行強制執(zhí)行，達到做好物業(yè)管理服務的目的。務的目的。 1313、物業(yè)管理公司與、物業(yè)管理公司與 街道辦事處和派出所街道辦事處和派出所25 物業(yè)管理招投標實際上是物業(yè)項目的物業(yè)管理權的一物業(yè)管理招投標實際上是物業(yè)

35、項目的物業(yè)管理權的一種交易形式。種交易形式。 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例中闡述了國家提倡業(yè)主通過公開、中闡述了國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的立法原則。公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的立法原則。為了規(guī)范物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的為了規(guī)范物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，建設部制定了合法權益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，建設部制定了前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法。1414、物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理招投標26 該該“辦法辦法”規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅規(guī)

36、定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的前期物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于前期物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3 3個或者住宅規(guī)模較小的，個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。該可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。該“辦法辦法”規(guī)定，前期物業(yè)管理招標可分為公開招標和邀請規(guī)定，前期物業(yè)管理招標可分為公開招標和邀請招標。招標。 27 招標人（指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)

37、建設單招標人（指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設單位）無論采取公開招標方式，還是采取邀請招標方式，都位）無論采取公開招標方式，還是采取邀請招標方式，都應當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房應當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告。地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告。招標人采取邀請招標方式的，應當向招標人采取邀請招標方式的，應當向3 3個以上物業(yè)管理企個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書。該業(yè)發(fā)出投標邀請書。該“辦法辦法”明確規(guī)定，通過招標投標明確規(guī)定，通過招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售

38、方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前前3030日完成；預售商品房項目應當在取得日完成；預售商品房項目應當在取得商品房預售許商品房預售許可證可證之前完成；非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用之前完成；非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前前9090日完成。日完成。 可以說，參與投標是物業(yè)管理公司進入物業(yè)管理項目的必可以說，參與投標是物業(yè)管理公司進入物業(yè)管理項目的必經(jīng)途徑。經(jīng)途徑。 28 現(xiàn)代建筑設計復雜，技術含量高，建設周期長，安裝、現(xiàn)代建筑設計復雜，技術含量高，建設周期長，安裝、施工難度大。各種新技術、新材料不斷投入使用，社會化施工難度大。各種新技術、新材料不斷投入使用，社會化分工

39、越來越細，專業(yè)門類越來越廣。為了對一個物業(yè)實施分工越來越細，專業(yè)門類越來越廣。為了對一個物業(yè)實施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。理企業(yè)的前期介入。 1515、物業(yè)管理前期介入、物業(yè)管理前期介入29前期介入主要有以下作用和意義：前期介入主要有以下作用和意義：從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。避免物業(yè)建成后的使用和

40、管理問題。積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決設備安裝的質量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用作，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。在房屋建筑階段物業(yè)公司即介

41、入為開發(fā)商提供銷售現(xiàn)場和在房屋建筑階段物業(yè)公司即介入為開發(fā)商提供銷售現(xiàn)場和辦公區(qū)域的安全保衛(wèi)、保潔、停車管理、迎賓接待等服務，辦公區(qū)域的安全保衛(wèi)、保潔、停車管理、迎賓接待等服務，還可向物業(yè)買受人展示物業(yè)管理公司的自身形象和實力，還可向物業(yè)買受人展示物業(yè)管理公司的自身形象和實力，增加買受人的信心，促進物業(yè)的銷售。增加買受人的信心，促進物業(yè)的銷售。30 實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設，實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質量、確保物業(yè)在建成后對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重漫長的

42、使用期間順利的維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。早期介入是保證物業(yè)管理順利起步與開展的重要要作用。早期介入是保證物業(yè)管理順利起步與開展的重要條件，是實施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。條件，是實施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。 31“入伙入伙”是通常對對物業(yè)買受人到物業(yè)管理公司辦理手續(xù)入是通常對對物業(yè)買受人到物業(yè)管理公司辦理手續(xù)入住的稱呼。住的稱呼。“入住入住”與與“入伙入伙”其實是一回事，只是稱呼其實是一回事，只是稱呼的不同而已。辦理入伙通常需要先在開發(fā)商處領取通知書，的不同而已。辦理入伙通常需要先在開發(fā)商處領取通知書，憑此到物業(yè)公司領取房屋鑰匙及業(yè)主證等。一般而言，住憑此到物業(yè)公司領取房屋鑰匙及業(yè)主證等。一般而言，住宅小區(qū)入伙手續(xù)的辦理程序如下：宅小區(qū)入伙手續(xù)的辦理程序如下：由物業(yè)管理公司向業(yè)主發(fā)出入伙通知書；由物業(yè)管理公司向業(yè)主發(fā)出入伙通知書；業(yè)主向物業(yè)公司出示收樓通知書、居民身份證，交納管理業(yè)主向物業(yè)公司出示收樓通知書、居民身份證，交納管理費，并領取住宅鑰匙；費，并領取住宅鑰匙；業(yè)主在正