溫泉洗浴休閑廣場可研報告

1、第一章總論1.1 項目簡介1.1.1 項目名稱項目名稱：*國際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴 休閑廣場）1.1.2 項目承辦單位概況項目承辦單位：*大酒店*大酒店是2007年經(jīng)改制后由*集團全資收購的一 家準四星級酒店。該酒店位于*市黃河大道東段，是全市目前主要的集會議接待、住宿、餐飲、休閑娛樂為一體的大型 酒店。該酒店不僅是*市的標(biāo)志性建筑，同時也是焦作周邊 地區(qū)較具影響力的星級酒店，已成為*市以接待服務(wù)為主的重要場所，為*的經(jīng)濟和社會發(fā)展做由了積極的貢獻。1.1.3 項目建議書編制依據(jù)原則和范圍1.1.3.1 項目建議書的編制依據(jù) 市場調(diào)研的有關(guān)資料； 現(xiàn)場勘查所得資料和數(shù)據(jù)； 國家發(fā)改

2、委、建設(shè)部建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參 數(shù)（第三版） 行業(yè)主管部門制定頒布的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定。1.1.3.2 編制原則從國家產(chǎn)業(yè)政策、市場需求以及項目單位的實際情況由 發(fā)，全面考察該項目經(jīng)營狀況等因素，合理確定工程規(guī)模和 建設(shè)方案，力求達到設(shè)施一流、特色經(jīng)營，更大限度地滿足 社會經(jīng)濟發(fā)展日益需求。1.1.3.4項目建議書的編制范圍本項目建議書的主要研究范圍包括：項目提由的理 由與過程、項目建設(shè)的必要性和建設(shè)規(guī)模的確定、項目的建 設(shè)條件、項目的建設(shè)方案、投資估算、經(jīng)濟與社會效益初步 分析及結(jié)論。1.2 項目概況1.2.1 建設(shè)地點項目建設(shè)位于現(xiàn)大酒店后側(cè)空余地。地理位置優(yōu)越，擴 建富余量充足，交通、運

3、輸、通訊十分方便，水、電等配套 設(shè)施齊備，符合有關(guān)部門對選址的要求。1.2.2 建設(shè)內(nèi)容根據(jù)目前*國際大酒店的設(shè)施現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有的地?zé)?井資源，并充分考慮*及周邊尚未有利用地?zé)豳Y源建設(shè)溫泉 洗浴、游泳休閑的斷檔服務(wù)空間，擬建設(shè)以下內(nèi)容：a、新建一座建筑面積為 1800平方米的溫泉洗浴廣場；b、配套建設(shè)一個建筑面積為 600平方米的小型室內(nèi)溫泉游泳館；c、新建一座建筑面積為 1600平方米的多功能廳；d、附屬配套工程包括：花房、茶吧、酒吧、棋牌室、 園林小品、綠化、道路等。1.2.3 主要建設(shè)條件項目建設(shè)地地勢平坦，地上、地下水豐富，且溫泉并以 具備，項目區(qū)基礎(chǔ)條件完備，用水、用電有保障，交通非

4、常 便捷。1.2.4 建設(shè)投資與資金來源本項目總投資為990.82萬元，其中建設(shè)投資955.5萬元， 建設(shè)期利息21萬元，流動資金14.32萬元。資金來源：酒店自籌369.82萬元，請銀行貸款本金 600 萬元，建設(shè)期利息 21萬元。1.3 主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)表主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)量財務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬元990.822固定資產(chǎn)投資萬元921.53項目資本金萬元369.824營業(yè)收入（經(jīng)營期平均）萬元6005營業(yè)稅金及附加（經(jīng)營期平均）萬元336總成本費用（經(jīng)營期平均）萬元4157利潤總額（經(jīng)營期平均）萬元1528所得稅（經(jīng)營期平均）萬元389稅后利潤（經(jīng)營期平均）萬元114

5、二財務(wù)評價指標(biāo)1銷售利潤率%25.33%2投資利潤率%15.34%3財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%19.72%4財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元366.625投資回收期（所得稅前）年5.966資本金收益率%18.07%7資產(chǎn)負債率（經(jīng)營期第1期）%51.62%8利息備付率（償還期內(nèi)平均）6.139償債備付率（償還期內(nèi)平均）0.6410總投資收益率%15.89%11項目資本金凈利潤率%30.83%1.4 結(jié)論與建議 隨著焦作旅游業(yè)的異軍突起，*市酒店行業(yè)的潛在商機日益顯現(xiàn)。這一潛在商機，引得諸多外地投資者紛至沓來,大量的民間資本紛紛搶灘 *市場。酒店服務(wù)業(yè)作為第三產(chǎn) 業(yè)，伴隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人們生

6、活水平的不斷提 高，其服務(wù)功能將更加顯現(xiàn)，更待提高，更加全面。溫泉洗 浴休閑娛樂作為*國際大酒店的附屬配套二期工程的建設(shè)， 不僅可以拉動酒店的餐飲住宿，為酒店主業(yè)帶來更加旺盛的 人氣和效益，而且可以為人們提供更加溫馨舒適的休閑環(huán) 境，對提升*國際大酒店的星級服務(wù)、品牌服務(wù)將產(chǎn)生更加 深厚的影響和作用。經(jīng)過對本項目從市場服務(wù)、建設(shè)條件、以及盈利能力等 多方面的分析，本項目有很好的發(fā)展前景。鑒于洗浴休閑娛樂行業(yè)具有基礎(chǔ)設(shè)施一次性投資大，營 業(yè)收入收市場變化影響較大，因此建議要一方面要加強經(jīng)營 管理工作，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系；另外還要樹立長期經(jīng)營的理念, 做到注重前期投入和各項實施的完善，然后逐步收回投資

7、， 在15年之后在考慮盈利的經(jīng)營預(yù)期。第二章 項目提出的背景和建設(shè)的必要性2.1 項目提由的背景*市行政上隸屬于焦作市，位于豫北平原西部，是一個 以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代工業(yè)為主的新興縣級市，地理位置十 分優(yōu)越，南依黃河，與孟津、鞏義市隔河相望，北接沁陽市、 濟源市，遙望太行山、東臨溫縣，西與洛陽吉利區(qū)相接。東 距省會鄭州79公里，西南距洛陽40公里，北距焦作57公里， 交通四通八達。新洛、焦洛、常洛公路、207國道以及二廣高速公路貫境而過。全市轄6鎮(zhèn)1鄉(xiāng)4個辦事處，265個行政村，總?cè)丝?36萬。*市氣候溫和，光熱資源充足，土地肥沃，農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 以達。由于優(yōu)越的地理位置和富饒的區(qū)域經(jīng)濟，*歷來是商

8、賈云集、商品集散之地，商品經(jīng)濟發(fā)達、被譽為“南北 之咽喉，東西之要津”。近年來，隨著改革開放的不斷深入， *市經(jīng)濟和各項社會事業(yè)得到了長足的發(fā)展。2007年，全市國民生產(chǎn)總值達 113億元，同比增長19.6%,全社會固定 資產(chǎn)投資完成 71.3億元，同比增長 52.8%,社會消費品零 售總額完成21.5億元，同比增長20.8%,由口創(chuàng)匯完成18900 萬美元，同比增長35%,經(jīng)濟增長質(zhì)量明顯提高。農(nóng)民人均收入5498元，綜合經(jīng)濟實力居全省109個縣（市）第12 位。焦作旅游業(yè)的崛起為*酒店業(yè)帶來無限商機。據(jù)調(diào)查， 2000年至2006年，來焦旅游人數(shù)分別以每年 86.3%、133%、 104%

9、、25.8%、21.64%、16.19%和 18%的增速激增至 950 萬人。焦作旅游業(yè)短時間內(nèi)的快速崛起，對整個旅游鏈條的 運轉(zhuǎn)提由了嚴峻考驗。由于酒店業(yè)占據(jù)了吃、住、行、游、 購、娛旅游“六要素”的前兩個要素，因此酒店業(yè)在這場考 驗中表現(xiàn)生的不適應(yīng)癥最為突生。2005年之前,每逢旅游黃金周，焦作市大小賓館、酒店爆滿，很多游客只好下榻到周 邊的*市、沁陽市、濟源市、鄭州市，即使在雙休日，這種 住宿緊張的情況也都存在，讓游客“住得下、住得好”成為 焦作旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的重要因素。旅游業(yè)快速發(fā)展與酒店業(yè)服務(wù)功能滯后形成的供需矛 盾，為*市酒店業(yè)大發(fā)展孕育了難得的商機。隨著經(jīng)濟的不 斷發(fā)展和對外

10、開放的深入，境外企業(yè)和外來投資者紛紛涌入 * ,投資環(huán)境的改善和城市形象的不斷提升，促使外商與企 業(yè)員工人數(shù)不斷增加，從而推進了*的酒店服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展。2.2 項目建設(shè)的必要性*市現(xiàn)有賓館酒店兩家，正在裝修改造的還有一家，其 中，華鑫賓館是一家準三星級酒店，具洗浴中心設(shè)施條件目前居*首位。華鑫賓館又是*國際大酒店的主要競爭對手。 盡管*國際大酒店作為*市一家準四星級大酒店，住宿、餐 飲、會議接待堪稱* 一流，承接著*乃至周邊地區(qū)的各類會 議，但由于內(nèi)部服務(wù)設(shè)施局限，沒有一個像樣的可容納住店 人員和吸引外來人員來酒店洗浴、娛樂的休閑場所，從而導(dǎo) 致住宿客源下降，酒店主業(yè)效益下滑。隨著社會經(jīng)濟的不

11、斷發(fā)展，人們生活不斷提高，人們對 休閑娛樂方式的追求也不斷更新提高，向往高層次的洗浴娛 樂境界是酒店服務(wù)業(yè)未來必不可少的服務(wù)內(nèi)容和發(fā)展方向。 由于*國際大酒店院內(nèi)已具有一口地?zé)峋?，地?zé)豳Y源非常豐 富，如何充分利用其地?zé)豳Y源，打造*首家酒店服務(wù)業(yè)洗浴休閑新境界，是帶動*國際大酒店主業(yè)發(fā)展的主攻方向。因 此，*國際大酒店充分利用其地?zé)峋畠?yōu)勢，建設(shè)集洗浴、休 閑、娛樂、茶吧、酒吧、演藝、棋牌為一體的多功能服務(wù)設(shè) 施，不僅必要，而且對拉動酒店主業(yè)效益、增加人氣、活躍 *文化夜生活，提升城市品位都將產(chǎn)生積極的影響和作用。第三章建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件3.1 建設(shè)規(guī)模的確定根據(jù)*國際大酒店的發(fā)展目標(biāo) ，結(jié)合目前

12、酒店業(yè)的發(fā)展 狀況和趨勢，合理確定發(fā)展規(guī)模，以適應(yīng)*服務(wù)產(chǎn)業(yè)市場需求 趨勢。因此，建設(shè)規(guī)模擬定為總建筑面積為 4000平方米的溫 泉洗浴廣場。3.2 建設(shè)內(nèi)容根據(jù)目前*國際大酒店的設(shè)施現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有的地?zé)?井資源，并充分考慮*及周邊尚未有利用地?zé)豳Y源建設(shè)溫泉 洗浴、游泳休閑的斷檔服務(wù)空間，擬建設(shè)以下內(nèi)容：a、新建一座建筑面積為 1800平方米的溫泉洗浴廣場；b、配套建設(shè)一個建筑面積為 600平方米的小型室內(nèi)溫泉 游泳館；c、新建一座建筑面積為 1600平方米的多功能廳；d、附屬配套工程包括：花房、茶吧、酒吧、棋牌室、 園林小品、綠化、道路等。3.3 建設(shè)選址經(jīng)過對項目單位提供的選址方案實地考察

13、，結(jié)合項目建 設(shè)的實際情況，建設(shè)地址在現(xiàn) *國際大酒店主樓后側(cè)，地理 位置優(yōu)越，交通四通八達。場區(qū)地域廣闊，交通便利，符合*亞國際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴休閑廣場） 建設(shè)選址要求。3.4 建設(shè)條件初步分析3.4.1 自然條件*市屬大陸性季風(fēng)型氣候，四季分明。春季干旱多風(fēng)， 夏季炎熱雨足，秋季日照較長，冬季雨雪較少。平均年降水 量641.2mm；最多的1958年為1014.3mm,最少的1966年 340.4mm,且降水量在年際、季節(jié)的分布上也極不均勻，其 中夏季平均降水量 329.9mm,占全年總降水量的 54%;冬季 降水量26.4mm,占全年降水量的4%,春秋則介于兩者之間。 年平

14、均氣溫14oC,最高氣溫 42.8oC,最低氣溫-18.3oCo全 年日照總時間2491.1小時，年平均太陽輻射總量為122.3千卡/平方厘米，無霜期為 209.8天。根據(jù)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)資料，該地屬黃沁河沖積平原，區(qū)域內(nèi)土 壤類型為沖積褐土，土層厚度不一，第一層為褐土，第二層 為粘土，第三層為粉質(zhì)粘土。區(qū)域內(nèi)地震烈度為六度。地下 水埋深17米左右，地震設(shè)防烈度為 7度，地基承載力 _ 2fk=120kN/m2。3.4.2 供電、供水項目區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有用電設(shè)施齊全，項目建設(shè)用電有保證。項目區(qū)地下水豐富，場區(qū)內(nèi)配備自備井兩眼，其中，一眼 為地?zé)釡厝?，以滿足項目用水的需求，供水有保障。3.4.3 防雷措施在建

15、筑物的頂部，設(shè)置避雷針，以避免雷害侵襲。3.4.4 土建原材料供應(yīng)條件該項目建設(shè)主要原材料為水泥、鋼材、石料、磚、沙、 材料等，可由當(dāng)?shù)亟ú氖袌龉?yīng)，貨源充足，渠道暢通，運 輸距離短，供應(yīng)有保障。第四章工程建設(shè)方案4.1 工程方案4.1.1 設(shè)計依據(jù)原則 建筑工程設(shè)計施工標(biāo)準； 2002年版工程建設(shè)標(biāo)準強制性條文（建筑工程部分）中有關(guān)建筑、消防、安全等方面的規(guī)定。 酒店業(yè)安全經(jīng)營規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準 場區(qū)布局合理，設(shè)施先進，安全可行。 功能分區(qū)明確，布置流程順暢，辦公與營業(yè)區(qū)均有 獨立由入口和專用通道，便于人員安全由人與疏散。 洗浴區(qū)應(yīng)選擇適應(yīng)的園林植物，樓前設(shè)置花壇、綠 地，形成優(yōu)美的環(huán)境。 加強

16、環(huán)境監(jiān)測與治理，對經(jīng)營過程中產(chǎn)生的廢水應(yīng) 達到標(biāo)準排放。 洗浴區(qū)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，場區(qū)內(nèi)至少應(yīng)配備一口自 備并，以滿足消防需要。4.1.2 總平面布置*市*國際大酒店溫泉洗浴廣場位于該酒店主樓后側(cè) 空余地?？偨ㄖ娣e 4000平方米，其中，洗浴中心 1800平 方米；小型室內(nèi)溫泉游泳館 600平方米；多功能廳1600平方 米。洗浴中心布置于主樓左側(cè)西邊，游泳館位于洗浴中心正面南側(cè)，多功能廳位于主樓后邊東側(cè)，配套附屬工程（花房、茶吧、酒吧、棋牌、停車場、綠地等）按功能區(qū)不同環(huán)境布 局，以適應(yīng)經(jīng)營管理的便捷與客人由入方便為前提。4.2 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計與建筑材料 工程地質(zhì)根據(jù)場區(qū)已建工程巖石工程勘察報告

17、 ，擬建項目場 地為n類場地，場地土類型為中硬土，場區(qū)存在 6級左右地 震的背景，因此，擬建項目抗震按七度設(shè)防。 主體工程洗浴中心工程按4層框架結(jié)構(gòu)設(shè)置，一、二層分別為男 女部，三層為自助餐廳和棋牌休息室，四層為演藝大廳；室 內(nèi)游泳館采用水立方外觀形狀框架結(jié)構(gòu)，水池為橢圓形；多 功能廳采用方椎體五層框架結(jié)構(gòu)，扇形屋頂；花房等配套工 程為磚混結(jié)構(gòu)，整體工程全部采用新型墻體材料。裝修裝飾部分按照設(shè)計部門的設(shè)計方案施工，力求達到 大氣、美觀，具有獨特的建筑風(fēng)格。 建筑材料混凝土：樁基礎(chǔ)采用硅 C20、鋼材采用一HPB235級 和一HPB335級。輕鋼結(jié)構(gòu)廠房及屋面外購或加工組裝。4.3 動力供應(yīng)供電

18、項目區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有用電設(shè)施齊全，項目建成后用電有保證。供水項目用水按照循環(huán)、使用的原則。經(jīng)營期內(nèi)年新鮮水用 量為8萬立方/年，酒店現(xiàn)有深水井，水量可完全滿足項目用 水需要。本項目采用DN100鍍鋅鋼管暗敷供水管道，絲扣連接。給水管道應(yīng)作壓力試驗，試驗壓力不應(yīng)小于0.6Mpa,在10分鐘內(nèi)壓力下降不應(yīng)大于 0.05Mpa,然后將試驗壓力降至工作 壓力以作外觀檢查，以不滲不漏為合格。該項目區(qū)地下溫泉 水質(zhì)良好，符合生活衛(wèi)生標(biāo)準，水壓為2.03.0Kg/cm2,水溫 > 46 C。排水洗浴廣場內(nèi)排水為洗浴和游泳污水。場區(qū)東西走向設(shè)總 排水暗溝，污水經(jīng)處理后，排于兩側(cè)道路排水溝內(nèi)。消防按照建筑設(shè)計防

19、水規(guī)范 GBJ16 87規(guī)定，場區(qū)內(nèi)應(yīng) 設(shè)置消防栓，消防給水以場內(nèi)兩口自備井為主水源，房間應(yīng) 配置手推型滅火器。該區(qū)室外消防用水量按15升/秒計，室內(nèi)消防用水量按10升/秒計，合計為25升/秒，折合為最大 小時消防用水量為 90噸/小時，室外消防采用低壓消防制， 控制半徑以1000米計，部分室外地面建三由口式消防栓若干 處。防雷措施在建筑物的頂部，作防雷裝置，以避免雷害侵襲。4.4通風(fēng)室外氣象參數(shù)冬季通風(fēng)-1 C夏季通風(fēng)32 C冬季平均風(fēng)速2.7米/秒夏季平均風(fēng)速2.3米/秒夏季通風(fēng)相對濕度 49%年主導(dǎo)風(fēng)向西南風(fēng)通風(fēng)形式經(jīng)營過程中，基本無污濁氣體，為美化環(huán)境，在以自然 通風(fēng)為主的情況下，將采

20、取全面自然通風(fēng)和局部機械通風(fēng)的 措施。擬建洗浴中心南、北兩側(cè)上方均設(shè)置通風(fēng)口，安裝排 風(fēng)裝置，保持換氣暢通。第五章項目實施進度本項目嚴格按工程基建程序進行，項目建議書一經(jīng)批復(fù)，就將積極進行技術(shù)交流和商務(wù)談判，待項目建議書和初步設(shè)計批準后，開始施工設(shè)計，同時簽訂設(shè)備購買合同，土建施工過程中在互不影響的情況下 ，可穿插開展地下管道、 設(shè) 備基礎(chǔ)和部分設(shè)備的就位與安裝。具體時間安排如下：2008年12月完成項目建議書申報或備案；2009年1月-10月完成土建和裝修；2009年月-12月預(yù)運行;第六章投資估算及資金籌措6.1 投資估算依據(jù)項目投資估算依據(jù)有河南省建筑工程單位估價表、河南省建筑工程費用定

21、額、建設(shè)部發(fā)布的建筑工程項 目，請報告估算編制辦法以及河南省政府、省發(fā)改委、省 建設(shè)廳的有關(guān)補充文件等。6.2 投資估算6.2.1 建設(shè)投資估算本項目建設(shè)投資估算為 955.5萬元，其中建筑工程費660 萬元，設(shè)備購置費150萬元，設(shè)備安裝費15萬元，工程建設(shè) 其他費用85萬元，預(yù)備費45.5萬元。詳見建設(shè)投資估算表。6.2.2 流動資金本項目流動資金估算為14.32萬元，詳見流動資金估算表。6.2.3 建設(shè)期利息本項目需貸款600萬元，銀行貸款年利率按 7.00%執(zhí)行， 建設(shè)期利息估算為21萬元。該項目總投資估算為 990.82萬元。6.3 資金來源資金由酒店自籌 369.82萬元，請銀行貸

22、款本金 600萬 元解決。6.4 資金使用計劃本項目自資金到位之日起一年內(nèi)建成，固定資產(chǎn)投資在一年內(nèi)完成。流動資金按每年的生產(chǎn)負荷逐年投入，依次為第 一年80%,第二年及以后為100%。第七章經(jīng)濟效益測算7.1 經(jīng)濟評價依據(jù)與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年頒布的建設(shè)項 目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；2、項目計算期：鑒于洗浴休閑娛樂行業(yè)具有基礎(chǔ)設(shè) 施一次性投資大，營業(yè)收入收市場變化影響較大，投資回收 期長的特點，本項目計算器按20年考慮，其中建設(shè)期1年， 經(jīng)營期19年；3、各項稅率按照以下標(biāo)準計?。籂I業(yè)稅：收入的 5% ;城市維護建設(shè)稅：營業(yè)稅的7% ;教育費附加： 營業(yè)稅的3% ;

23、所得稅：25% ;4、財務(wù)基準收益率確定為13% ;5、外購材料及備件費用：本項目主要外購材料 及備件為小食品、飲料及洗浴用品，按15元/人次估算， 每年費用為180萬元；6、燃料動力費用估算：本項目年需外購煤炭800 噸，每噸800元，年費用為64萬元；年需補充新鮮水8 萬立方米，由于使用自備水井取水，故僅需支付水資 源費0.25元/立方米，年費用為2萬元；年需耗電50萬 KWH ,按0.65元/KWH計算，年 費用為32.5萬元；總計 年外購燃料動力費估算為98.5萬元；7、工資及福利費估算：項目新增員工 50人，人均年均工資（含福利費用）按 9600元，年工資及福利費用48萬元。8、折舊

24、、維修費、攤銷費：折舊按平均年限法分類計 提折舊，年計提折舊費 42.66萬元；攤銷費按照 5年進行攤 銷，年攤銷費用11萬元；年維修費按固定資產(chǎn)的5%計提，年費用估算為45.02萬元。7.2 年營業(yè)收入和年營業(yè)稅金及附加7.2.1 營業(yè)收入估算項目建成投入使用后，正常年預(yù)計接待客人12萬人，每人 每次消費額在38-100元左右，本項目暫按50元/人*次估算， 正常年份營業(yè)收入估算為 600萬元。1.1 .2營業(yè)稅金及附加估算年營業(yè)稅金及附加按國家規(guī)定計取，其估算值在正常年 份為33萬元。7.3 總成本費用估算項目經(jīng)營期內(nèi)年平均總成本費用估算為415萬元，具體構(gòu)成詳見總成本費用估算表。7.4

25、利潤總額項目經(jīng)營期內(nèi)年均利潤總額估算為152萬元，所得稅38萬元，稅后利潤114萬元。詳見利潤與利潤分配表。第八章經(jīng)濟與社會效益評價8.1 財務(wù)盈利能力分析8.1.1 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）根據(jù)該表計算以下財務(wù)評價指標(biāo)：全部資金所得稅前：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） : 19.72%財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=13%） : 366.62萬元投資回收期：5.96年全部資金所得稅后：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）： 15.56%財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=13%）:135.33萬元投資回收期：7.08年8.1.2 現(xiàn)金流量表（自有資金）根據(jù)該表計算以下財務(wù)評價指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）： 18.07%;財務(wù)凈現(xiàn)值

26、（Ic=13%） : 196.96萬元；4.728.2 清償能力分析本項目需貸款600萬元，通過計算，貸款償還期為年（含建設(shè)期1年）8.3 不確定性分析8.3.1 敏感性分析本項目測算的各種數(shù)據(jù)在實際運行中會發(fā)生不同程度 的變化，從而影響投資效益，外購原材料價格和建設(shè)投資發(fā) 生變化時，對內(nèi)部收益率的影響來確定敏感性因素。詳見敏感性分析表。敏感度系數(shù)和臨界點分析表（基本方案收益率19.72%）序號不確定因素變化率（）內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點（）臨界值1營業(yè)收入-5.00%16.58%0.63-10.46%洗浴休閑娛樂收入銷售量（單位：萬人*次）臨界值：10.74-10.00%13.35%0.64-15.00%9.98%0.652營業(yè)價格-5.00%16.58%0.63-10.46%洗浴休閑娛樂收入單價（含稅