物業(yè)公司接管樓盤驗收工作規(guī)程

1、 精品word文檔 值得下載 值得擁有1.0范圍適用于各物業(yè)服務中心物業(yè)接管驗收工作。2.0內(nèi)容2.1 竣工驗收與接管驗收2.2 接管驗收的作用2.3 物業(yè)接管驗收的程序及條件2.4 物業(yè)接管驗收的標準3.1 定義3.1 竣工驗收當一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設備安裝之后，達到了該工程項目設計文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。工程項目竣工以后，施工單位需向建設單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會（小組）對竣工項目進行查驗，在人為工程合格后辦理工程接受手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設單位，這一交接過程稱為竣工驗收?？⒐を炇帐枪こ添椖坑山ㄔO投入使用的標志，

2、也是對工程項目的 設計質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗。3.2 接管驗收接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設單位或個人托管的新建房 屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢 驗。在完成接管驗收后，整個物業(yè)連同設備就應移交給物業(yè)管理公司。之 所以履行這一程序，是因為物業(yè)在完成驗收后，就進入了使用階段，而使 用管理是由物業(yè)管理公司來進行的，物業(yè)管理公司早已為投入使用作了各 精品word文檔 值得下載 值得擁有 種準備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進行崗位培訓等。另外，在房屋產(chǎn) 權(quán)分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗收，才能保證全體業(yè) 主的權(quán)益不受侵犯。當物業(yè)管理公司向業(yè)主移

3、交時，移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂管理公約、領(lǐng)取用戶手冊、裝修手冊等。3.3 接管驗收的作用接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗 收是馬虎從事，放寬標準，最后可能自食其果。因為一旦接管合同生效， 物業(yè)管理公司就必須承擔合同中規(guī)定的義務和責任。而且物業(yè)能夠長期使 用，在日后使用中出現(xiàn)的問題必須有物業(yè)管理公司和業(yè)主來應付。因此， 物業(yè)管理公司應充分利用自己在工程驗收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補償?shù)臋?quán) 力。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后管理的影響，另一方面還應站在業(yè)主 的立場上，充分維護業(yè)主的權(quán)益。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在：. 明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系。通

4、過接管驗收和接管合同的簽訂， 實現(xiàn)權(quán)利和義務的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務和權(quán)利。. 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護自身和業(yè)主的利益。通過 物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗收，能進一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標 準進行設計和建設，減少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補部分 業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。. 為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求， 減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān) 物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預防管理事務中可能出現(xiàn) 精品word文檔 值得下載 值得擁有的問題，計劃安排好各管理事項，建立物

5、業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。4.1 物業(yè)接管驗收的程序及條件4.1 接管驗收程序4.1.1 建設單位書面提請接管單位驗收；4.1.2 接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；4.1.3 接管單位會同建設單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗；4.1.4 對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；4.1.5 經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文 件。4.2 接管驗收的條件新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。接管驗收應具備以下條件：4.

6、2.1 建設工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格；4.2.2 供電、空調(diào)采暖、通風消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用；4.2.3 房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認。4.3 物業(yè)接管驗收應檢索提交的資料4.3.1 產(chǎn)權(quán)資料： 規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準的選址意見書；建設用地規(guī)劃許可證； 精品word文檔 值得下載 值得擁有 精品word文檔 值得下載 值得擁有建設工程規(guī)劃許可證；拆遷安置資料。4.3.2 技術(shù)資料： 竣工圖：包括總平面圖、各層建筑平面圖、結(jié)構(gòu)圖、效果圖、各專業(yè)平 面圖、系統(tǒng)圖、室外綜合管網(wǎng)圖、道路、綠化、室外照明圖、設備圖、附 屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)

7、勘察報告； 工程合同及開、竣工報告；工程預決算；圖紙會審記錄； 工程設計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗收證明書；(10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；(ID新材料、新配件的簽定合格證書；(12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的說明書；檢驗合格證書；保修 單據(jù)等文件；(13)消防驗收合格，由消防局頒發(fā)的驗收合格證；(14)砂漿、混凝土試塊試壓報告； 供水、供暖的試壓報告。4.4.1 驗收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參 與，會同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原則進行驗收。4.4.2 參與驗收人員須明確

8、自己的身份。 作為物業(yè)管理公司，在驗收中須表 明自己客觀的意見，反映物業(yè)的真實狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份， 表達這些意見時應與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào)，與他們?nèi)〉靡恢隆?.4.3 參與驗收人員不可接受施工方禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理、 發(fā)展商的批準，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理。精品word文檔值得下載值得擁有 精品word文檔 值得下載 值得擁有接管驗收程序應具備的條件:1）建設工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格。2）供配電、消防、給排水、排煙、備用電源、空調(diào)、通風、電梯、公共照明、程控 電話、鍋爐、衛(wèi)星接收、樓宇自動控制等系統(tǒng)及其他設施能正常使用。3）經(jīng)有關(guān)部門確認*地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設

9、計部、工程部提交的資料：產(chǎn)權(quán)資料：.項目批準文件 .用地批準文件 .建筑執(zhí)照 .拆遷資料技術(shù)資料：.項目竣工圖 .地質(zhì)勘察報告 .工程合同，開、竣工報告?zhèn)?.工程 預決算書 .圖紙會審記錄 .工程設計變更通知 .隱蔽工程驗收簽證人.沉降觀察記錄 .竣工驗收證明書 .鋼材水泥等主要材料質(zhì)保書（11）.新材料、構(gòu)配件 的合格書（12）.物業(yè)內(nèi)所有設備安裝、調(diào)試、檢驗合格書.砂漿混凝土試塊試壓報告 （14）.管道試壓報告 精品word文檔 值得下載 值得擁有 精品word文檔 值得下載 值得擁有5.1 物業(yè)接管驗收的標準在接管驗收過程中，對工程質(zhì)量，要以國家設計、施工、驗收標準中 的相應條文為準。當

10、工程合同中另有規(guī)定時，要以較高的標準為驗收依據(jù)。 依據(jù)各施工項目的驗收標準，對今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司 管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出，要求施工單位改進。這些標準 應包括但不限于下列項目：5.1 主體結(jié)構(gòu)5.1.1 地基基礎(chǔ)的沉降不得 GB50007-2002建筑地基基礎(chǔ)設計規(guī)范表5.3.4 及設計要求的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；5.1.2 地下室防水工程應符合GB50208-2002地下防水工程質(zhì)量驗收規(guī)范 的規(guī)定；5.1.3 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫，不得超過GB50010-2002混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范表3.3.4及設計要求的規(guī)定值（一般為

11、0.2mn）;5.1.4 木結(jié)構(gòu)應結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合 GB50206-2002木結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定；5.1.5 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；5.1.6 凡應抗震設防的房屋，必須符合 GB50011-2001建筑抗震設計規(guī)范 的規(guī)定。5.2 外墻：5.2.1 不得滲水；5.2.2 保溫層完好；5.2.3 幕墻石材、玻璃安裝牢固，無損壞； 精品word文檔 值得下載 值得擁有5.2.4 符合JGJ133-2001金屬與石材幕墻工程技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。5.3 屋面：5.3.1 各類屋面必須符合 GB50207-2002屋面工程

12、質(zhì)量驗收規(guī)范中的規(guī)定，排水暢通，無積水、不滲漏；5.3.2 平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔；5.3.3 平臺及屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口 嚴密、不滲漏。5.4 樓地面：5.4.1 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角；5.4.2 衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；5.4.3 樓地面應平整牢固，接縫密合；5.4.4 符合GB50209-2002建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定。5.5 裝修：5.5.1 鋼木門

13、窗應安裝平整牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度；5.5.2 木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢；5.5.3 門玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；5.5.4 抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷； 精品word文檔 值得下載 值得擁有5.5.5 飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角；5.5.6 油漆，刷漿應色澤一致。表面不應有脫皮、漏刷等現(xiàn)象；5.5.7 符合GB50210-2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定。5.6 強電：5.6.1 電氣線路應安裝平整、牢固、順直，過墻應有套

14、管。導線連接必須緊 密，導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、 可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠接地；5.6.2 應按套安裝電表或預留表位，并有電氣接地裝置；5.6.3 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置準確；5.6.4 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合 GB50169-2006電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規(guī)范的要求；5.6.5 電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲和震動 聲不得超過GB50310-2002電梯工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定值。制動 器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。試

15、運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄 完整，安裝的隱蔽工程和圖紙資料應符合要求；5.6.6 對電視信號有屏蔽影響的寫字樓，電視信號場強微弱或被高層建筑遮 擋及反射波復雜地區(qū)的寫字樓，應設置共用天線；5.6.7 除上述要求外，同時應符合“低壓電器安裝規(guī)程”的有關(guān)要求。5.7 水、衛(wèi)、消防：5.7.1 管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應試驗，保溫及 防腐措施必須符合GB50242-2002建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收 精品word文檔 值得下載 值得擁有規(guī)范的要求；5.7.2 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修；5.7.3 衛(wèi)生間的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道

16、排水必須流暢；5.7.4 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊全、操作靈活；5.7.5 水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動；5.7.6 消防設施必須符合 GB50016-2006建筑設計防火規(guī)范、GB50045-95高層民用建筑設計防火規(guī)范的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。5.8 采暖：5.8.1 鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證；5.8.2 各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關(guān)靈活；5.8.3 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GB50242-2002建筑給水排

17、水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固；5.8.4 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，保溫、防腐措施必須符合采 暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。5.8.5 鍋爐輔機應運轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應符合環(huán)保要求。5.8.6 經(jīng)過48小時連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖 精品word文檔 值得下載 值得擁有區(qū)室溫必須符合設計要求。5.9 附屬工程及其他：5.9.1 室外排水系統(tǒng)的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合GB50242-2002建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范第二章2、3

18、、4節(jié)的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈；5.9.2 化糞池應按排污量合理設置，池內(nèi)無垃圾雜物，立管與糞池間的連接 管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎；5.9.3 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象；5.9.4 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；5.9.5 煙道、通風道應暢通，無阻塞物；5.9.6 單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設計要求；5.9.7 群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的 質(zhì)量和使用功能要求。5.10 以上為接管驗收的一般要求，具

19、體驗收區(qū)域、驗收內(nèi)容、驗收項目詳見各相關(guān)程序。5.2 物業(yè)移交：在完成了物業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設備在驗收簽字的同時應可予以移交。物業(yè)管理公司在接受 移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查對 責成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時，每把鑰匙和門牌都要 精品word文檔 值得下載 值得擁有作好清楚的標記，以免弄錯。6.1 交接雙方的責任6.1.1 為盡快發(fā)揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應提交 的資料提前做好房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接 管單位應在15日內(nèi)審核完畢，及時簽發(fā)驗收通知并約定時

20、間驗收，經(jīng)檢驗 符合要求，接管單位應在 7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應及時簽發(fā)接管文 件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。6.1.2 接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時，雙方 協(xié)議處理辦法，并商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。6.1.3 房屋接管使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應由接管單位會同 建設單位，共同分析研究，查明原因。如屬設計、施工、材料的原因應由 建設單位負責處理。如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負 責處理。6.1.4 新建房屋從驗收之日起，應執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設單 位負責保修，并向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要

21、時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收接管時，雙方達成協(xié)議。建設單位一 次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。7.0物業(yè)接管驗收中需注意的問題7.1 接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗收為合格工程， 但不意味著接管驗收時沒有 問題。因為有些質(zhì)量問題，如墻壁污跡、劃痕、地磚斷裂、缺角、玻璃破 裂、衛(wèi)生間排水不暢等不影響竣工驗收，但物業(yè)管理企業(yè)接管驗收時必須 逐一列出，并要開發(fā)商承諾在一定期限內(nèi)解決。 精品word文檔 值得下載 值得擁有精品word文檔 值得下載 值得擁有7.2 現(xiàn)實中的物業(yè)接管驗收很少有整個物業(yè)同時驗收，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須堅持合格一項接管一項，未經(jīng)調(diào)試合格驗收的不能簽字接管，否則， 就要承擔責任。7.3 重視硬件驗收的同時，要加強對軟件的接管驗收，力求硬、軟件系統(tǒng)的 協(xié)調(diào)一致。7.4 接管驗收一定要寫明接管的日期，以表明物業(yè)管理企業(yè)僅對接管后的物 業(yè)所產(chǎn)生的問題負責。5771001803090012095 5790368228596330825771001803090012386 576137399735