物業(yè)管理人員應(yīng)知應(yīng)會(huì)

1、物業(yè)管理從業(yè)人員的應(yīng)知應(yīng)會(huì)國(guó)家法律中華人民共和國(guó)民法通則中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國(guó)土地管理法中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)公司法中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法行政法規(guī)物業(yè)管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院379號(hào)令，自2003年9月1日施行）城市私有房屋管理?xiàng)l例城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例城市綠化條例中華人民共和國(guó)消防條例部門規(guī)章建設(shè)部令：城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定（1989年）；建設(shè)部令：城市新建住宅小區(qū)管理辦法（1994年）；建設(shè)部令：城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定；建設(shè)部令：城市房屋修繕管理規(guī)定；建設(shè)部令：前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法（2003年）國(guó)務(wù)院發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（2003

2、年）建設(shè)部令：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（2004年）（原物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法（建住房【1999】261號(hào)不執(zhí)行，兩個(gè)管理辦法的差異不少）公安部：高層居民住宅樓防火管理規(guī)則（ 1992年）全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則地方性法規(guī)廣東省有關(guān)物業(yè)管理之政策文件物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例（1998年7月29日通過(guò)并自同年10月1日起施行）深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（小區(qū)、工業(yè)區(qū)）達(dá)標(biāo)考評(píng)辦法地方政府規(guī)章深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法（1998年7月20日發(fā)布施行）廣州是物業(yè)管理辦法（2001年3月23日發(fā)布施行）廣州市其它有關(guān)規(guī)定市國(guó)土局、

3、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國(guó)房字1999185號(hào)關(guān)于加強(qiáng)我市物業(yè)管理的通知市國(guó)土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國(guó)房辦字199932號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)市物價(jià)局關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)和住宅公用電攤分辦法的通知；市建委下發(fā)的穗建開(kāi)1999350號(hào)關(guān)于規(guī)范商品住宅樓管理的通知»市財(cái)政局、地方稅務(wù)局下發(fā)的財(cái)字1999804號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知；市國(guó)土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國(guó)房字1999218號(hào)關(guān)于印發(fā)廣州市物業(yè)管理公司資質(zhì)管理暫行辦法的通知；市建委下發(fā)的穗建開(kāi)1999118號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收管理工作的通知。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)：普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（2004年）物業(yè)管理?xiàng)l例

4、的主要內(nèi)容（7847624）:建立了7項(xiàng)基本制度；明令8個(gè)方面的告知規(guī)定； 明令業(yè)主的4項(xiàng)權(quán)益；明令物業(yè)管理企業(yè)的7 項(xiàng)職責(zé)；明令6項(xiàng)禁止行為；規(guī)范2項(xiàng)書(shū)面合同；授權(quán)4項(xiàng)規(guī)定。7項(xiàng)基本制度：1. 業(yè)主大會(huì)制度：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，并對(duì)業(yè)主大會(huì)的職責(zé)等作了明確的規(guī)定；2. 業(yè)主公約制度：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。并規(guī)定業(yè)主大會(huì)有訂立、修改業(yè)主公約的職責(zé)，業(yè)主、使用人有遵守業(yè)主公約的義務(wù)；3. 物業(yè)管理招投標(biāo)制度：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選

5、聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，明確了違背這一規(guī)定的法律責(zé)任；4. 承接驗(yàn)收制度：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)、退出管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收、資料移交手續(xù)等作了規(guī)定；5. 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度：國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度；6. 物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度：應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)；7. 專項(xiàng)維修資金制度：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。除了以上基本制度外，條例還對(duì)建設(shè)單位的保修責(zé)任、公用事業(yè)單位的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)

6、任、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)物業(yè)管理企業(yè)的交接責(zé)任、業(yè)主委員會(huì)備案等作了明確的規(guī)定8個(gè)方面的告知規(guī)定：1. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議告知居委會(huì)；2. 主管部門撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的違規(guī)規(guī)定應(yīng)通告全體業(yè)主；3. 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定告知居委會(huì)；4. 業(yè)主改變公共建筑、實(shí)施用途告知物業(yè)管理企業(yè)；5. 業(yè)主裝飾裝修房屋告知物業(yè)管理企業(yè)；6. 物業(yè)管理企業(yè)將裝飾裝修禁止行為告知業(yè)主；7. 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告；8. 發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告業(yè)主的4項(xiàng)權(quán)益：1. 業(yè)主大會(huì)有權(quán)選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，

7、必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)2. 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分3. 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途4. 專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造、不得挪作他用物業(yè)管理企業(yè)的7項(xiàng)職責(zé)1. 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格2. 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。3. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理

8、企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé) 任，保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得損害公民的合法權(quán)益。4. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用于服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部 門制定的物業(yè)管理收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納5. 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定6.

9、違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。7. 物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)6項(xiàng)禁止行為1.條例19條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理物管的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)（政府監(jiān)管）2.條例27條規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)的共用部位。共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分（否則，處510萬(wàn)元的罰款）3. 條例38條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途（否則，處110萬(wàn)元

10、的罰款）4. 條例40條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)無(wú)委托改專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人（若違反，則限期改正，處合同款30%50%罰款，吊銷資質(zhì)證書(shū)；承擔(dān)損失賠償責(zé)任）5. 條例50條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途（否則，處1千1萬(wàn)元，520萬(wàn)元的罰款）6. 條例51條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、 場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益（否則，處 1千1萬(wàn)元，520萬(wàn)元的罰款）2項(xiàng)書(shū)面合同1. 前期物業(yè)服務(wù)合同：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂

11、書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同2. 物業(yè)服務(wù)合同：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù) 合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)度物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定4項(xiàng)授權(quán)規(guī)定1. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定2. 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定3. 國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。4. 專項(xiàng)維修

12、資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定。辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料：1. 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料2. 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用、和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料3. 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件4. 物業(yè)管理所必需的其他文件物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。建設(shè)工程的最低保修期限（建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第 40條）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面

13、的防滲漏，為5年供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和維修工程為2年其他項(xiàng)目的保修期限，由雙方約定。下列情況不屬于保修范圍：因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷 不可抗力造成的質(zhì)量缺陷新建房屋保修期的期限規(guī)定（一般房屋維修管理教材上的說(shuō)法）1. 民用與公共建筑的土建工程為一年2. 建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個(gè)月3. 建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個(gè)采暖、供冷期4. 室外的上下和小區(qū)道路為一年保修期滿后的規(guī)定由業(yè)主承擔(dān)修繕責(zé)任，并承擔(dān)修繕費(fèi)用對(duì)業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè)，有以下規(guī)定：1.物管企業(yè)承擔(dān)公建部分的修繕責(zé)任2.業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部分和自用設(shè)備的

14、修繕責(zé)任凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償 對(duì)公產(chǎn)房屋修繕，按租賃合同約定辦理業(yè)主委員會(huì)成立的條件物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十、 且使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)依照廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主公約業(yè)主公約是物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的基本法則，應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)， 違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 主要訂明各項(xiàng)管理規(guī)則，使物業(yè)各業(yè)主、住戶、租戶及物業(yè)管理公司在使用 物業(yè)的公共設(shè)施及私人地方時(shí)或在

15、成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，知所遵守，從而明白自身的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任。業(yè)主公約包含的基本內(nèi)容：1. 有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理：物業(yè)管理區(qū)域的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；共用場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備狀況；建筑物各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)、管理和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、 專項(xiàng)維修資金以及依照業(yè)主大會(huì)決定的有關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用等的交納2. 業(yè)主的共同利益：業(yè)主使用建筑物和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共用場(chǎng)所、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益；業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守的行為準(zhǔn)則；業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定重大事項(xiàng)的方式3. 業(yè)主享有的權(quán)利與應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)：業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利與義務(wù)；業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督的權(quán)利；建筑物毀滅的修復(fù)與重建的權(quán)利和義務(wù)

16、4. 違反業(yè)主公約的法律責(zé)任預(yù)售商品房必須核驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否具備以下的五證兩書(shū)”。五證”是：1. 國(guó)有土地使用證；2. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；4. 建設(shè)工程開(kāi)工證；5. 商品房預(yù)售許可證。兩書(shū)”是：1. 住宅質(zhì)量保證書(shū)2. 住宅使用說(shuō)明書(shū)?，F(xiàn)房開(kāi)發(fā)商須提供房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證。上述資料你也可以到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行查詢。物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)：安全防范1 .封閉式的保安管理；2 . 24小時(shí)治安及消防防范；3 .公共秩序的維護(hù)；4 .物業(yè)范圍的交通及車輛導(dǎo)向、停放管理；5 .施工及搬運(yùn)人員、貨物的進(jìn)出管理。維護(hù)保養(yǎng)建筑物內(nèi)場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)與維修；物業(yè)附屬的共享設(shè)施、設(shè)備（

17、公共照明系統(tǒng)、公共電梯、公共娛樂(lè)設(shè)備、其它機(jī)電設(shè)施設(shè)備等）的養(yǎng)護(hù)與維修；綠化環(huán)境的布置、養(yǎng)護(hù)服務(wù)；經(jīng)常公共設(shè)施、公共場(chǎng)所的清潔服務(wù)；客戶的上門維修服務(wù)。客戶服務(wù)物業(yè)客戶檔案資料的管理；客戶的訪問(wèn)及處理客戶投訴；商務(wù)服務(wù)（代購(gòu)、代訂、清潔及清理等）業(yè)主和使用人委托的其它服務(wù)事項(xiàng)（包括帶兒童、代管寵物等）物業(yè)管理費(fèi)（物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出）的構(gòu)成：1. 管理、服務(wù)人員的工資社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等（保險(xiǎn)、公積金等）。2. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。如：燈光、通風(fēng)空調(diào)、電梯、保安監(jiān)控、消防設(shè)備、配套的娛樂(lè)設(shè)施等維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：電梯維護(hù)（分維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)）房屋維護(hù)費(fèi)用；

18、電器、電訊的維護(hù)；給排水的維護(hù)（包括消防水的維護(hù)）3. 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用：物業(yè)公共地方、樓宇外墻的清潔，日常生活垃圾的處理費(fèi)等。4. 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：公共綠化的設(shè)置、擺放、補(bǔ)充及養(yǎng)護(hù)等。5. 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用：如保安費(fèi)：自建保安隊(duì)伍營(yíng)運(yùn)及地方政府或行政部門規(guī)定之治安費(fèi)用、保安、消防器材用品的費(fèi)用等。保安費(fèi)用有：a服裝；b警棍；c通訊器材。6. 辦公費(fèi)用：物業(yè)管理公司日常運(yùn)作之辦公開(kāi)支費(fèi)用，公共開(kāi)支、交通通訊、管理行政 費(fèi)用及節(jié)日布置等。（辦公費(fèi)用包括通訊費(fèi)、辦公用品費(fèi)和水電費(fèi)（指辦公的水電費(fèi)，并不是公用水電費(fèi)）7. 物業(yè)管理企業(yè)直接用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。8.

19、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：公共水、電費(fèi)用的開(kāi)支（商場(chǎng)）公共照明、通風(fēng)、空調(diào)、電梯、扶手梯等設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)作用電。公共電費(fèi)：電梯用電；道路照明（包括路燈、射燈、圍墻燈、彩燈） ；消防用電；樓道照明； 地下車庫(kù)照明；智能化系統(tǒng)用電；排水系統(tǒng)用電；其它設(shè)施用電（如噴泉，高檔的小區(qū)有溫水泳池）公共水費(fèi)：綠化用水；清潔用水；公共設(shè)施用水（小橋流水、噴泉、泳池）9. 經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以 列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法自 2004年1月1日起執(zhí)行，原國(guó)家計(jì)委、 建設(shè)部印發(fā)

20、的城市住宅小區(qū)物業(yè)掛你服務(wù)收費(fèi)暫行辦法（計(jì)價(jià)費(fèi)【1996】266號(hào)同時(shí)廢止）。物業(yè)管理費(fèi)的使用使用原則是所收取的管理費(fèi)全部使用在物業(yè)管理工作方面，如有結(jié)余將轉(zhuǎn)入下一年物業(yè)管理使用，并需定期（半年）向業(yè)主 /用戶公布管理費(fèi)的開(kāi)支使用情況，供業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)管理的監(jiān)管機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)委員會(huì)或國(guó)土房管局物業(yè)管理處負(fù)責(zé)管理。房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理房屋共用部位包括：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部分（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂 等）、戶外墻面、樓門廳、樓蓋、樓梯間、走廊通道等。房屋共用設(shè)施、設(shè)備包括：共用的上下水道管、落水管、水箱、加壓水泵、天線、供電線路、配電系統(tǒng)、垃圾道、煙囪；樓內(nèi)共

21、用照明、樓內(nèi)外消防設(shè)施設(shè)備、道路、室外上下水道管、化糞池、溝、渠、池、井、停車場(chǎng)、車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。配電系統(tǒng)、電梯、中央空 調(diào)系統(tǒng)、紅線內(nèi)市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、路燈、自行車庫(kù)、室外泵房、配電間、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、小區(qū)所有公共設(shè)施、設(shè)備。園藝及環(huán)境衛(wèi)生管理1、小區(qū)內(nèi)公共綠化、園林小品等的養(yǎng)護(hù)與管理（不包括保質(zhì)期內(nèi)的公共綠化的養(yǎng)護(hù)工作）2、公共場(chǎng)所、房屋共用部位以及其他公共環(huán)境的衛(wèi)生保潔，生活垃圾的收集、清運(yùn)，對(duì)室內(nèi)裝修、裝飾垃圾收集和清運(yùn)。安全及消防管理1、配合、協(xié)助公安部門進(jìn)行安全監(jiān)控、巡視和門崗值勤，結(jié)合本小區(qū)智能化設(shè)施，維護(hù)本 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序和

22、公共安全。2、做好消防教育宣傳工作，加強(qiáng)消防培訓(xùn)及演練，做好消防安全的防范工作。交通和車輛停放秩序的管理對(duì)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通狀況進(jìn)行正確預(yù)測(cè)和安排，確保本物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛停放有序和交通順暢。物業(yè)檔案資料的管理1、管理與本物業(yè)相關(guān)的房屋竣工、共用設(shè)施設(shè)備及接管驗(yàn)收的檔案、圖紙、資料。2、管理業(yè)主及物業(yè)使用人的檔案資料。與業(yè)主及物業(yè)使用人另行約定，物業(yè)管理公司可以從事下列管理服務(wù)事項(xiàng)：1、受業(yè)主及物業(yè)使用人委托，對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)。2、對(duì)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所等受有關(guān)單位委托對(duì)其所屬、附屬配套建筑和設(shè)施進(jìn) 行維修、養(yǎng)護(hù)和管理。3、受有關(guān)單位委托，對(duì)本物業(yè)

23、區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)與管理。其他管理服務(wù)事項(xiàng)1、組織開(kāi)展健康有益的社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)，每半年至少一次。2、根據(jù)本物業(yè)的情況和特點(diǎn)，開(kāi)展形式多樣的有償社區(qū)服務(wù)及商務(wù)服務(wù)；向業(yè)主及物業(yè)使 用人提供各類特約有償服務(wù)。3、從事符合我國(guó)法律法規(guī)和本合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。物業(yè)安保培訓(xùn)方案為規(guī)范保安工作，使保安工作系統(tǒng)化 /規(guī)范化，最終使保安具備滿足工作需要的知識(shí)和技能，特制定本教學(xué)教材大綱。一、課程設(shè)置及內(nèi)容全部課程分為專業(yè)理論知識(shí)和技能訓(xùn)練兩大科目。其中專業(yè)理論知識(shí)內(nèi)容包括：保安理論知識(shí)、消防業(yè)務(wù)知識(shí)1 職業(yè)道德、法律常識(shí)、保安禮儀、救護(hù)知識(shí)。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事

24、技能。二,培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的1）保安人員培訓(xùn)應(yīng)以保安理論知識(shí)、消防知識(shí)、法律常識(shí)教學(xué)為主，在教學(xué)過(guò)程中，應(yīng)要求學(xué)員全面熟知保安理論知識(shí)及消防專業(yè)知識(shí)，在工作中的操作與運(yùn)用，并基本掌握現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)及處理知識(shí)2）職業(yè)道德課程的教學(xué)應(yīng)根據(jù)不同的崗位元而予以不同的內(nèi)容，使保安在各自不同的工作崗位上都能養(yǎng)成具有本職業(yè)特點(diǎn)的良好職業(yè)道德和行為規(guī)范）法律常識(shí)教學(xué)是理論課的主要內(nèi)容之一，要求所有保安都應(yīng)熟知國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，成為懂法、知法、守法的公民，運(yùn)用法律這一有力武器與違法犯罪分子作斗爭(zhēng)。工作入口門衛(wèi)守護(hù)，定點(diǎn)守衛(wèi)及區(qū)域巡邏為主要內(nèi)容，在日常管理和發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能夠運(yùn)用所學(xué)的技能保護(hù)公司財(cái)產(chǎn)以及自身安全。

25、2、培訓(xùn)要求1）保安理論培訓(xùn)通過(guò)培訓(xùn)使保安熟知保安工作性質(zhì)、地位、任務(wù)、及工作職責(zé)權(quán)限，同時(shí)全面掌握保安專業(yè)知識(shí)以及在具體工作中應(yīng)注意的事項(xiàng)及一般情況處置的原則和方法。2）消防知識(shí)及消防器材的使用通過(guò)培訓(xùn)使保安熟知掌握消防工作的方針任務(wù)和意義，熟知各種防火的措施和消防器材設(shè)施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保護(hù)公司財(cái)產(chǎn)和員工生命財(cái)產(chǎn)的安全。3）法律常識(shí)及職業(yè)道德教育通過(guò)法律常識(shí)及職業(yè)道德教育，使保安樹(shù)立法律意識(shí)和良好的職業(yè)道德觀念，能夠運(yùn)用法律知識(shí)正確處理工作中發(fā)生的各種問(wèn)題；增強(qiáng)保安人員愛(ài)崗敬業(yè)、無(wú)私奉獻(xiàn)更好的為公司服務(wù)的精神。4）工作技能培訓(xùn)其中專業(yè)理論知識(shí)內(nèi)容包括：保安理論知識(shí)、消防業(yè)

26、務(wù)知識(shí)0、職業(yè)道德、法律常識(shí)、保安禮儀、救護(hù)知識(shí)。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二.培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書(shū)為了進(jìn)一步落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，做到“責(zé)、權(quán)、禾/相結(jié)合，根據(jù)我公司2015年度安全生產(chǎn)目標(biāo)的內(nèi)容，現(xiàn)與 財(cái)務(wù)部簽訂如下安全生產(chǎn)目標(biāo):、目標(biāo)值:1、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人數(shù)為零。2、現(xiàn)金安全保管，不發(fā)生盜竊事故。3、每月足額提取安全生產(chǎn)費(fèi)用，保障安全生產(chǎn)投入資金的到位。4、安全培訓(xùn)合格率為100%二、本單位安全工作上必須做到以下內(nèi)容:1、對(duì)本單位的安全生產(chǎn)負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，必須模范遵守公司的各項(xiàng)安全管理制度，不發(fā)布與公司安全

27、管理制度相抵觸的指令，嚴(yán)格履行本人的安全職責(zé)，確保安全責(zé)任制在本單位全面落實(shí)，并全力支持安全工作。2、保證公司各項(xiàng)安全管理制度和管理辦法在本單位內(nèi)全面實(shí)施，并自覺(jué)接受公司安全部門的監(jiān)督和管理。3、在確保安全的前提下組織生產(chǎn)，始終把安全工作放在首位，當(dāng)“安全與交貨期、質(zhì)量”發(fā)生矛盾時(shí)，堅(jiān)持安全第一的原則。4、參加生產(chǎn)碰頭會(huì)時(shí)，首先匯報(bào)本單位的安全生產(chǎn)情況和安全問(wèn)題落實(shí)情況；在安排本單位生產(chǎn)任務(wù)時(shí)，必須安排安全工作內(nèi)容，并寫入記錄。7、以身作則，不違章指揮、不違章操作。對(duì)發(fā)現(xiàn)的各類違章現(xiàn)象負(fù)有查禁的責(zé)任，同時(shí)要予以查處。8、虛心接受員工提出的問(wèn)題，杜絕不接受或盲目指揮;9、發(fā)生事故，應(yīng)立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，按照“四不放過(guò)”的原則召開(kāi)事故分析會(huì)，提出整改措施和對(duì)責(zé)任者的處理意見(jiàn)，并填寫事故登記表，嚴(yán)禁隱瞞不報(bào)或降低對(duì)責(zé)任者的處罰標(biāo)準(zhǔn)。10、必須按規(guī)定對(duì)單位員工進(jìn)行培訓(xùn)和新員工上崗教育;11、嚴(yán)格執(zhí)行公司安全生產(chǎn)十六項(xiàng)禁令，保證本單位所有人員不違章作業(yè)。三、安全獎(jiǎng)懲:1、對(duì)于全年實(shí)現(xiàn)安全目標(biāo)的按照公司生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定和工作說(shuō)明書(shū)進(jìn)行考核獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于