物業(yè)項目節(jié)能方案

1、物業(yè)運行節(jié)能方案物業(yè)項目的物業(yè)管理與一般類型物業(yè)管理的是有區(qū)別的，最大的不同之處就在于物業(yè)的一項重要工作是進行國家級樓宇形象的宣傳和推廣。通過不斷提高國際知名度，樹立良好的國際形象，吸引更多的國、內(nèi)外投資商、引進更多的5A級展會。物業(yè)具有客戶群體綜合性強、內(nèi)部環(huán)境舒適性要求高、設備設施養(yǎng)護要 求嚴格和服務要求人性化等特點，且需要確保物業(yè)的安全性、配合營銷推廣。而 上述要求的實現(xiàn)與能耗的管理密不可分的。物業(yè)能源消耗具有品種多、用量大、費用高等特點。能源消耗主要指：物業(yè)在運行過程中所消耗的水、電、氣等，具體有：1、物業(yè)運行所需要的照明用電、電梯空調(diào)運行、展會用電等動力用電，夕卜 圍照明、廣告、形象

2、展示所需的亮化照明用電；2、景觀水、衛(wèi)生間、空調(diào)用水、消防用水、生活用水、展會工藝用水、綠 化灌溉用水供應，保潔服務中消耗的用水；3、餐飲、能源中心等場所消耗的天然氣。我司在制定物業(yè)節(jié)能管理方案時，應注意遵循的一個原則是：一切節(jié)能活動 的開展必須是在不降低服務標準的前提下進行， 否則將是本末倒置，甚至會對物 業(yè)經(jīng)營活動的順利進行產(chǎn)生負面影響。（一）節(jié)電總體思路及策略1、建立健全一級、二級、三級電表，通過每月、每年對電表數(shù)據(jù)的抄錄和分析， 能有效分析用電能耗綜合情況，對存在的用電異常的點進行排查，并分析原因；2、通過制定完善巡檢和保養(yǎng)等制度，做好機電設備的保養(yǎng)巡檢工作，可有效降 低設備耗電量并提

3、高設備使用壽命；3、通過合理制定自控系統(tǒng)相關設備（照明、排風、空調(diào)等）啟閉時間參數(shù)的設 定，可有效降低用電能耗；4、 根據(jù)國務院辦公廳公共建筑空調(diào)溫度控制標準的通知國辦發(fā)（2007） 42 號的要求，通過對各區(qū)域空調(diào)溫度的設定（夏季不低于 26C）,有效降低末端空調(diào)設備的用電量；5、通過制定完善合理的巡檢制定、設施設備保養(yǎng)制度、員工培訓制定、節(jié)能意 識的培訓、節(jié)能標識的完善等有效做好節(jié)能工作。6、通過合理的設備設施改造，如國展項目樓內(nèi)玻璃幕墻新增隔熱膜，控制空調(diào) 能耗有效降低。（二）節(jié)水總體思路及策略1、建立健全一級、二級、三級水表，通過每月、每年對水表數(shù)據(jù)的抄錄和分析， 能有效分析用水能耗綜

4、合情況，對在的用水異常的點進行排查，并分析原因；2、 做好給水、冷凍水、熱水、冷卻水等系統(tǒng)管道、閥門、水泵的檢查保養(yǎng)工作， 杜絕跑冒滴漏現(xiàn)象的產(chǎn)生。3、通過制定完善巡檢和保養(yǎng)等制度，做好公共區(qū)域衛(wèi)生問馬桶、水龍頭、小便 斗等設各的巡檢保養(yǎng)工作，效減少設施故障及合理設置用水量， 從而達到節(jié)水效 果；4、通過制定完善合理的巡檢制度、設施設備保養(yǎng)制度、員工培訓制度、節(jié)能意 識的培訓、節(jié)能標識的完善等有效措施，做好用水節(jié)能工作；5、通過制定合理的生活水箱活洗操作流程，充分利用水箱剩余水資源；6、有效監(jiān)管中央空調(diào)循環(huán)水（冷凍水、冷卻水、熱水系統(tǒng)）水處理工作，通過現(xiàn)場質(zhì)量把控、系統(tǒng)水質(zhì)活洗保養(yǎng)萬案的審核優(yōu)

5、化，可以有效降低各系統(tǒng)水損耗；7、通過合理設備設施改造如推廣使用節(jié)水龍頭、節(jié)水型馬桶、節(jié)水型小便斗等， 從而達到節(jié)水效果；通過對國家會展綜合體展會時間分布特點，我司根據(jù)這一特點針對照明電 力和空調(diào)系統(tǒng)及給排水系統(tǒng)運行進行如下初步規(guī)劃：（一） 空調(diào)系統(tǒng)物業(yè)建筑內(nèi)部空間大，層高高、幕墻多等特點，乂是重要的服務展示窗口， 所以對物業(yè)的空調(diào)設置及控制對能耗管理及現(xiàn)場舒適度提出了很高的要求。為確保滿足能耗管理及舒適度的要求，我司在后期設備運行管理中做好以下工作：1. 通過現(xiàn)有設備深挖節(jié)能潛力：對現(xiàn)場末端空調(diào)設備情況進行排摸、根據(jù)現(xiàn)場設備（傳感器、電動閥的 設定）等綜合情況通過 BA控制系統(tǒng)的設定、參數(shù)調(diào)

6、整，區(qū)域控制模式的 合理劃分及分層控制方式的有效集合滿足環(huán)境需求并做好能耗管控；通過制定完善合理的巡檢制度、設施設備保養(yǎng)制度、員工培訓制度、節(jié) 能意識的培訓、節(jié)能標識的完善等有效措施做好節(jié)能工作；通過制定合理的空調(diào)機組及相關設各的操作制度，在滿足物業(yè)項目環(huán)境 要求的同時，做好節(jié)能降耗工作。通過大量運行數(shù)據(jù)累積，制定科學合理的空調(diào)末端運行策略，分時分層 啟閉，從而降低空調(diào)系統(tǒng)的運行時間，達到節(jié)能目的。通過在換季時充分利用排風排煙系統(tǒng)使室內(nèi)外空氣形成自然對流，同時 合理關閉部分空調(diào)機組，達到節(jié)能目的。在冬季供熱期間，由于物業(yè)展館部分，人流密集，展臺照明燈具發(fā)熱量 大，展商及觀眾冬季衣著較多的特點，

7、通過運行中積累的數(shù)據(jù)進行分析， 可對現(xiàn)場人流密集程度較多的區(qū)域適當減少或關閉部分空調(diào)箱的運行，或 通過BA設置空調(diào)箱控制溫度在16C從而達到節(jié)能的目的。加強對末端空調(diào)設備的維護保養(yǎng)。因場館在布展、撤展期間，館內(nèi)灰塵 及異味較大，加速了空調(diào)過濾網(wǎng)的堵塞，從而降低了空調(diào)較高，提高能耗 的消耗。針對這一特點，我司將展會期間加強觀察機組壓差報警，并提高 在展期維保頻次。2. 節(jié)能改造：辦公樓玻璃幕墻較多，通過新增太陽隔熱幕進行節(jié)能改造。玻璃窗是建 筑物中，隔熱和保溫最薄弱的環(huán)節(jié)。太陽隔熱膜能使窗戶增加隔熱和保溫 性能從而有助于增加舒適性，減少空調(diào)的能耗。在炎熱的U天，貼于窗戶 玻璃表面的太陽隔熱膜可阻

8、擋高達 79%太陽輻射熱量，有助于降低空調(diào)制 冷費用。（二）電力照明系統(tǒng)作為國展中心設施重要部分之一的照明系統(tǒng)， 物業(yè)照明系統(tǒng)的電能消耗總量 非常大僅靠控制各展館的照明功率密度值、采用高性能照明燈具及節(jié)能光源等措 施還達不到真正意義上對照明的節(jié)能。因此必須合理運用物業(yè)項目自控系統(tǒng)中智能照明控制系統(tǒng)。根據(jù)室內(nèi)外光亮度的變化或系統(tǒng)設定的參數(shù)自動調(diào)節(jié)燈光開啟的時間、數(shù)量、亮度達到預先設定 的燈光效果、場景，從而合理節(jié)約電能，我司在后期設備運行管理中做好以下工 作：1. 通過現(xiàn)有設備深挖節(jié)能潛力：根據(jù)展會需求特點，調(diào)整照明控制模式?？筛鶕?jù)展會流轉(zhuǎn)單內(nèi)容結合現(xiàn) 場實際情況，調(diào)整照明模式。例如可根據(jù)布展商

9、加班申請單，展廳內(nèi)只保 留加班區(qū)域和必要的走道照明。例如可根據(jù)開展期間展臺照明集中的特點， 將照明模式調(diào)整為節(jié)能或 50%勺控制模式。也可根據(jù)閉展期間人流離場情 況及時調(diào)整照明模式，從而合理節(jié)約電能。利用原有節(jié)能設施調(diào)整控制模式，G區(qū)地下車庫部分區(qū)域配有采光筒將 日光引入地下室部分區(qū)域，通過這一設施可結合燈控系統(tǒng)，白天配有采光 筒區(qū)域的照明模式可調(diào)至應急模式，從而合理節(jié)約電能。根據(jù)辦公樓日常辦公時間節(jié)點，調(diào)整照明模式。辦公樓大堂照明模式可 依據(jù)室外日光照度進行調(diào)整，模式調(diào)整應當注意避免上、下班和中午用餐峰時|可。二裝環(huán)節(jié)控制管理?，F(xiàn)今絕大多數(shù)的店家都希望自己店面在商業(yè)區(qū)或場 館區(qū)里最亮的一個，

10、以此來吸引顧客的眼球。無限制地增加店面的照度， 不僅造成電能的浪費，甚至會形成光污染，給顧客帶來不舒服的感覺。所 以在二裝報備階段，要嚴格的安裝相關標準，實行用電控制。對于超標用 電，除要進行相應的報批以外，還應讓其承擔超標用電的所有超標費用。2. 節(jié)能改造：通過對物業(yè)展廳附樓、辦公樓、商業(yè)區(qū)樓梯走道、設備機房區(qū)域走道照 明控制模式改造，從原來遠程控制模式改為較為節(jié)能本地紅外控制模式。 只需在每層樓道適當位置紅外探測器，即可實現(xiàn)對該區(qū)域的燈光自動控制。 除保留個別應急燈之外，其余照明改為由紅外探測器進行控制。當有人經(jīng) 過公共區(qū)域的時候，燈光自動點亮并實現(xiàn)最佳照度。人離開該區(qū)域或沒人 的時候，燈

11、光自動延時熄滅。目前紅外探測器帶光感控制，當白天光線足 夠的時候紅外探測器不起作用，人來時燈也不會亮；當光線低于照度設定 值，紅外探測器功能自動開啟，從而達到合理節(jié)約電能。因國展項目占地面積較大，夜間照明用電耗較大，可考慮新增智能路燈 節(jié)電器。節(jié)電器是一種具有系統(tǒng)凈化和電磁補償功能的節(jié)電裝置，它可穩(wěn) 定供電電壓，消除高次諧波、瞬變、浪涌的十擾，提高路燈系統(tǒng)的功率因 數(shù)，減少線損，延長路燈的使用壽命，它是一種高科技高效率節(jié)電產(chǎn)品。 該節(jié)電器可有效抑制不必要的電力消耗或減少浪費因素，并可吸收浪費部 分再轉(zhuǎn)換為有用電能，以達到減少電力消耗的目的。因國展垂直電梯數(shù)量較多，展期時電梯使用頻繁，可考慮新增

12、PFE電梯廠配套電梯節(jié)能裝置。該裝置應用于垂直升降電梯，將電梯運行過程中直 流母線產(chǎn)生的再生能量回收到電網(wǎng)，實現(xiàn)電梯節(jié)能的目的。一般節(jié)電率在 2045沱問。燈具改造。國展項目大部分區(qū)域采用了 LED照明燈具，部分區(qū)域照明仍 使用了熒光燈燈具，可以在今后運行中，將損壞的照明燈具更換成LED節(jié)能燈具。（三）給排水系統(tǒng)作為三大能耗種類，水資源消耗在整個能耗系統(tǒng)中，也有舉足輕重的地位。 物業(yè)項目建筑面積147萬平方米，其中各類用水消耗也非常巨大。1.通過現(xiàn)有設備深挖節(jié)能潛力：通過原有設在Bd D0的中水回收系統(tǒng)，利用雨水回收、沉淀、水處理等 工藝流程，將處理后的中水用于綠化灌溉、車庫地面沖洗，降低水資

13、源使 用。通過調(diào)節(jié)衛(wèi)生問內(nèi)小便感應器的開關水閥時間，延長時間，水量大小， 縮短時間，降低水資源使用。可利用南廣場水景觀定期活洗工作，配合保潔或綠化養(yǎng)護部門，將水景 觀內(nèi)的景觀水通過潛水泵沖洗地面或綠化澆灌，降低水資源使用。通過制定合理的生活水箱活洗操作流程，充分利用水箱剩余水資源，如 配合年度2次專業(yè)單位活洗生活水箱時，根據(jù)場館日常用水量統(tǒng)計，判斷 館內(nèi)單個生活水箱裝水量正常時，能夠滿足供應場館 2層及以上供水時長 范圍，且活洗單個水箱大致需要時長。提前關閉水箱進水閥門及水箱之間 連通閥門，使單個水箱通過場館內(nèi)正常使用用空，此時關閉第二個水箱進 水閥門，依此類推等場館正常用水用到最后一個水箱中的說足以滿足在一 個水箱活洗完畢過程中足以滿足場館內(nèi)正常供水時，對已被正常使用放空 后的水箱進行活洗?；钕赐戤叺谝粋€水箱后打開該水箱進水閥門，待水位 達到安全水位能滿足供水泵啟泵要求時，逐個活洗剩下的水箱。按照此方 法活楚生活水箱可以有效杜絕由于活洗水箱而造成的大量水資源浪費，且 節(jié)省水箱活洗操作時間。2. 節(jié)能改造：以瓷芯節(jié)水龍頭和充氣水龍頭代替普通水龍頭。在水壓相同的條件下，節(jié)水龍頭比普通水龍頭有著更好的節(jié)水效果，節(jié)水量為3吩50%大部分在2