恒大地產(chǎn)公司海灣大橋西項目投資開發(fā)可行性報告

1、 目錄 調(diào)查人員聲明  第一部分：項目總論 1.1項目背景 1.2項目概況 1.2.1項目名稱 1.2.2項目建設(shè)單位概況  1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 . 1.2.4項目規(guī)劃控制要點 1.2.5項目發(fā)展概況  1.3可行性研究報告編制依據(jù) 1.4可行性研究結(jié)論及建議 8 第二部分：市場研究  2.1宏觀環(huán)境分析  2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析   2

2、.3本市房地產(chǎn)市場分析  2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢   2.4板塊市場分析  2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況 2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征   2.4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究   2.5項目擬定位方案  2.5.1可類比項目市場調(diào)查   2.5.2項目SWOT分析  2.5.3項目定位方案 第三部分：項目開發(fā)方案 

3、60;3.1項目地塊特性與價值分析  3.2規(guī)劃設(shè)計分析  3.3產(chǎn)品設(shè)計建議  3.4項目實施進度  3.5營銷方案  3.6機構(gòu)設(shè)置  3.7合作方式及條件 第四部分：投資估算與融資方案 4.1投資估算 4.1.1投資估算相關(guān)說明 4.1.2分項成本估算 4.1.3總成本估算 4.1.4單位成本 4.1.5銷售收入估算  4.1.6稅務(wù)分析 4.1.7項目資金預(yù)測 

4、;4.1.8現(xiàn)金流量表 . 4.1.9自有資金的核算  4.2融資方案 4.2.1項目融資主體  4.2.2項目資金來源  4.2.3融資方案分析  4.2.4投資使用計劃  4.2.5借款償還計劃 .第五部分：財務(wù)評價 5.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 5.2財務(wù)評價（方案1） 5.2.1財務(wù)盈利能力分析  5.2.2靜態(tài)獲利分析  5.2.3動態(tài)獲利分析  5.2

5、.4償債能力分析  5.2.5綜合指標(biāo)表 5.3財務(wù)評價（方案2）5.4財務(wù)評價結(jié)論  第六部分：不確定性分析 6.1盈虧平衡分析 6.2敏感性分析 6.2.1變動因素一成本變動 6.2.2變動因素二售價變動  6.2.3變動因素一容積率變動  6.3風(fēng)險分析 .6.3.1風(fēng)險因素的識別和評估  6.3.2風(fēng)險防范對策 第七部分：綜合評價  7.1社會評價（定性）  7.2環(huán)境評價（影響

6、及對策） 7.3公司資源匹配分析  第八部分：研究結(jié)論與建議 8.1結(jié)論 8.2建議  第九部分：附錄 9.1附件： 9.2附表： 9.3附圖：     雅居樂地產(chǎn)湛江海悅城項目投資開發(fā)可行性報告1.項目概況1.1項目名稱、性質(zhì)、開發(fā)方式 湛江海悅城是一棟多層式建筑，設(shè)計堅持簡單、經(jīng)濟、實用、高效益但同時也不失美感。海悅城集休閑、娛樂、健身、購物等于一體的休閑購物中心。由雅居樂地產(chǎn)控股有限責(zé)任公司獨家開發(fā)，依托城中央，便捷的交通，臨海的優(yōu)勢，建設(shè)

7、一個五星級的家。1.2項目背景 1.2.1地段優(yōu)勢 地處有中國“十大休閑城市”之稱的湛江，位于湛江海灣大橋西，附近有完善的生活配套設(shè)施，附近有城堡幼兒園、市第二中學(xué)等學(xué)校，有萬達、嘉俊等大廣場，商業(yè)基礎(chǔ)好，靠近海邊，無線風(fēng)光，溫差較小，是個宜居地段。 1.2.2交通情況本項目臨湛江樂山路而建，直通湛江海灣大橋，東通海濱大道，西達人民大道中、綠華路等，出門就是湛江海灣大橋西公交站，交通便捷，四通八達。1.3地理位置和現(xiàn)狀 該項目位于湛江霞山區(qū)樂山路東側(cè)，樂山路東通海濱大道，湛江海灣大橋，西達人民大道中、綠華路等。 1.4項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 按照規(guī)劃局下達的規(guī)劃目標(biāo)，該項目占地面積X平方米，總

8、建筑面積，綠化率，海悅城位于湛江霞山區(qū)樂山路，靠近海岸，湛江海灣大橋。建筑面積，計劃投資億元，地下一層，地上商用兩層，住房21層。具體布局如下： 負1樓，停車場 1樓，超市和室外步行街等 2樓，高級餐飲、電影院、美容SPA等服務(wù)門店。 3樓，商品房和空中花園。 4-22樓，商品房。1.5經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)用款計劃表項目金額（萬元）停車場商業(yè)區(qū)商品房土地費用前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用銷售費用開發(fā)期費用其他費用不可預(yù)見費用 2.市場分析預(yù)測 2.11 城鎮(zhèn)居民收入分析 2010年霞山區(qū)完成生產(chǎn)總值230.92億元，比2009年增15.3%。第一產(chǎn)業(yè)增加值4

9、.66億元，比 2009年增1.3%。第二產(chǎn)業(yè)增加值118.39億元，比2009年增24%。第三產(chǎn)業(yè)增加值107.86億元，比2009年增9%。三次產(chǎn)業(yè)比例由 1.9:45.2:52.9調(diào)整為2.0:51.3:46.7。全社會固定資產(chǎn)投資58.02億元，比2009年增15.5%。外貿(mào)出口總額1.59億美元，比2009年增14.6%。實際利用外資810萬美元，比2009年增15.4%。財政總收入57.4億元，比2009年增52.63%。地方財政一 般預(yù)算收入4.05億元，比2009年增31.4%，比2009年純增9681萬元，首破4億元大關(guān)。城區(qū)居民人均可支配收入15305元，農(nóng)村居民人均 純收

10、入7400元，均比2009年增12%。  2011年霞山區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值286.74億元，比2010年增長13.9%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值2.1億元，比 2010年增長4.5%。第二產(chǎn)業(yè)增加值150.08億元，比2010年增長12.4%。第三產(chǎn)業(yè)增加值134.56億元，比2010年增長15.5%。 三次產(chǎn)業(yè)比重由2.0:51.3:46.7調(diào)整為0.7:52.3:47。 2012年，霞山區(qū)完成生產(chǎn)總值288.87億元，比2011年增長7%。固定資產(chǎn)投資80.17億元，比2011 年增長12%。外貿(mào)進出口總額3.82億美元，比2011年增長14.7%。霞山的財政總收入73.5億元，比2011

11、年增長4.1%。地方公共財政預(yù)算 收入5.6億元，比2011年增長15.4%。需求分析1.需求特點1.有效購買力充足。該項目位于霞山區(qū)商業(yè)區(qū)，有白領(lǐng)、商人、高校教師，他們收入高且穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著商業(yè)區(qū)人口的增多和經(jīng)濟的進一步發(fā)展，就業(yè)機會增加，居民生活水平提高，住房消費支出將進一步增多。 C、投資人對霞山區(qū)升值潛力看好。霞山區(qū)目前的房價處于中等水平，隨著宏觀政策的支持、高速的建通和粵西經(jīng)濟的互動發(fā)展，將使湛江房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。 2.需求構(gòu)成 A、 企業(yè)的中等收入層是購房的主力。包括白領(lǐng)、高校教師、商人等。 白領(lǐng)階層是相對較高端的階級群體

12、，追求高品質(zhì)的生活。我們的項目設(shè)計主要是針對白領(lǐng)階層。海灣大橋西靠近湛江市中心，交通發(fā)達，白領(lǐng)階層人群及流動人員較多。 C、外地來人員。從消費者構(gòu)成情況看，外地消費者具有很大的購買潛力。包括外地來經(jīng)商人員、外地機構(gòu)駐辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。 D、房地產(chǎn)投資者，相對于跌宕起伏、充滿投機和風(fēng)險的股票市場，房地產(chǎn)具有低風(fēng)險、保值增值性強等特點，具有很好的投資價值。新城房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會忽視。 2.供給分析B、社區(qū)主題化   打出“遠見、心建、共建未來”標(biāo)語的雅居樂，致力于打造未來精品建筑、綠色建筑、人文建筑、未來建筑，為顧

13、客創(chuàng)造一個美好的家園。 E、價格呈上升趨勢。 近年來，人們越來越追求生活上的享受，盡管政府一再調(diào)控房價。房價也由4500元/平方米一路上揚沖高到了5000-7000元/平方米。  G、戶型趨向于小康型。 海悅城開發(fā)的項目在進行充分的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，戶型設(shè)計趨向小康型。  3.競爭分析  海悅城目前在售樓盤總開放規(guī)模約X平方米，價格主要在6500-7500元/平方米之間，比霞山區(qū)同時的其它房地產(chǎn)開發(fā)項目稍貴，但海悅城在地理位置上有明顯的優(yōu)勢，戶型以小康型 三室、四室為主，110-260平方米為主。 

14、; 一、湛江市海悅城房地產(chǎn)市場環(huán)境（SWTO）分析 3.1外部環(huán)境3.1.1潛在外部威脅（T） ：1.湛江市政府房地產(chǎn)有一定的打壓。房地產(chǎn)行業(yè)所受到的政策制約已大大影響企業(yè)的生產(chǎn)力和競爭力 。2.政府的金融政策趨緊，提高了對房地產(chǎn)商資金實力的要求。 3.對土地供給的宏觀調(diào)控以及土地交易市場化，增加了難度。政府對土地的供給以及土地招拍的市場運作，增加了企業(yè)資金需求。 4.市場競爭加劇，碧桂園，恒大等地產(chǎn)高速擴張，削弱了雅居樂的競爭優(yōu)勢，對未來增長構(gòu)成威脅。潛在外部機會（o）：1.房價穩(wěn)中有升，在中央政府和地方政府開始放緩對房地產(chǎn)的打壓。

15、央行下調(diào)銀行貸款利率，促進了房地產(chǎn)貸款需求釋放。 2.本地需求為主。從購房對象劃分來看，各樓盤的購房對象以市區(qū)改善型換房和首次置業(yè)以本地需求為主。 3.中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度較低，雅居樂將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。3.2內(nèi)部環(huán)境3.2.1潛在內(nèi)部優(yōu)勢（s）：1.該項目位于樂山路海灣大橋西東側(cè)，直通湛江海灣大橋，靠近海岸，風(fēng)光無限。2.項目位于湛江市霞山區(qū)，是湛江市核心區(qū)域，升值空間大。 3.項目自身配套齊全，周邊設(shè)施齊全，環(huán)境好，宜居性極高。3.2.2潛在外部劣勢（w）：1.地價較貴。 2.附近房地產(chǎn)和商業(yè)廣場較多，競爭壓力大。 3.屬于商

16、業(yè)用地，住房年限較短。根據(jù)SWOT矩陣分析，可以看出雅居樂應(yīng)采用ST戰(zhàn)略。依托集團較高的內(nèi)部管理水平、房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗等，結(jié)合海悅城地產(chǎn)的優(yōu)勢，采用滲透整合優(yōu)勢戰(zhàn)略，提升競爭力，從而大造物業(yè)品牌，合理規(guī)避風(fēng)險。 5.市場分析有關(guān)結(jié)論 A海悅城位于湛江霞山區(qū)海灣大橋西東側(cè)，靠近海邊，海景伊人，溫差小，通風(fēng)采光極好。附近景點多，臨近湛江海灣大橋、寸金橋公園、廣東海洋大學(xué)濱海校區(qū)、湛江國際會展中心、湛江奧林匹克體育中心等。交通非常方便，距離湛江機場8.4公里駕車約花費20分鐘，湛江中心客運站6.9公里駕車約花費15分鐘，湛江南站8.2公里花費約19分鐘，途徑海灣大橋西公交車站得有41路、42

17、路、43路、908路、909路、911路、912B路共7路公交?？拷虡I(yè)中心，臨近市中心，各種商業(yè)大廈，大型廣場等。C 消費者對雅居樂生活價值具備較高的選擇性認(rèn)知。由于雅居樂整體宣傳力度的加強，使消費者在廣度層面上對其悠閑個性、增值潛力及上風(fēng)上水等特征形成較高認(rèn)同率。 D 湛江市整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品消費者由潛在購買欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實購買行為的市場可得性。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費者評價即為“生活不舒服”。 海岸生活，引領(lǐng)世界的生活方式三、項目用地分析及評價 （一）地塊解析 1.交通條件

18、0; 海悅城位于湛江霞山區(qū)海灣大橋西東側(cè)，靠近海邊，海景伊人，溫差小，通風(fēng)采光極好。附近景點多，臨近湛江海灣大橋、寸金橋公園、廣東海洋大學(xué)濱海校區(qū)、湛江國際會展中心、湛江奧林匹克體育中心等。交通非常方便，距離湛江機場8.4公里駕車約花費20分鐘，湛江中心客運站6.9公里駕車約花費15分鐘，湛江南站8.2公里花費約19分鐘，途徑海灣大橋西公交車站得有41路、42路、43路、908路、909路、911路、912B路共7路公交?？拷虡I(yè)中心，臨近市中心，各種商業(yè)大廈，大型廣場等。3. 水電氣保障。海悅城位于商業(yè)區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善。以居住為主的高層電梯公寓 1、開發(fā)為居住為主的22層的單元式框

19、架結(jié)構(gòu)中高檔電梯公寓。在中心二樓地面修建生態(tài)休閑廣場，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營造小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和建筑立面的特色。 、 項目的建筑設(shè)計 建筑外觀采用外觀簡明、色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，用石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計，彰顯高檔生活品質(zhì)。建筑層數(shù)為22層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中高檔電梯公寓。地面起建負一層，二層商業(yè)城，商業(yè)城以上為兩棟商品房和空中花園，每棟22城，每層有四戶。、 項目的戶型設(shè)計 在戶型設(shè)計上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為100m2-150m2的三室一廳和四室兩廳的錯層、平層為主；每戶設(shè)置外飄式窗臺延景入室；在戶

20、型空間上，采用通透式大空間，運用移動式隔墻來自由分隔，達到空間與人的完全互動；充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動靜分區(qū)； 、 項目的環(huán)境規(guī)劃 在空中花園規(guī)劃設(shè)計一個主要由綠色草坪、園藝小品、體育設(shè)施組合而成的休閑廣場，突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色。  、 項目的配套 建一層地下室，用于物管配套和停放車輛。安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng)，24小時保安巡邏； 供電系統(tǒng)：每戶設(shè)有配電箱以及10A（40A）或15A(60A)新型電表，設(shè)計用電負荷標(biāo)準(zhǔn)層為6000W，躍層為8000W，六

21、回路供電方式 ； 電訊、電視：每戶直播電話戶兩門，三個電話接口，每戶電視插座三個 ； 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶均設(shè)internet寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口 ； 消防報警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個消火栓配有按鈕接入消防中心，實現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠程抄送系統(tǒng)。  、 物業(yè)服務(wù) 除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。 、 項目的客戶定

22、位 二次置業(yè)的中、高收入者。 （二）投資估算 1.項目土地成本測算 本項目的土地價格按553萬元/畝測算。 土地成本=土地價格×土地面積=10元×552700=5527000（萬元） 項目測算開發(fā)技術(shù)參數(shù)  22  方案一： 總占地面積 ：552700畝 建筑面積：924800m2； 綠化率： 40.25 容積率： 2  方案二： 總占地面積：5527000畝 建筑面

23、積：938900m2； 綠化率：:50.25 容積率 ：3  2.項目建安成本估算 項目主體為12層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算 建安成本=144元/M2   3.項目分項投資估算    項目總投資估算   方案1：單位綜合成本為：144元/M2 項目總投資為：1.3（億元）   22  方案一： 總占地面積 ：552700畝 建筑面積：9

24、24800m2； 綠化率： 40.25 容積率： 2  方案二： 總占地面積：5527000畝 建筑面積：938900m2； 綠化率：:50.25 容積率 ：3  2.項目建安成本估算 項目主體為12層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算 建安成本=144元/M2   3.項目分項投資估算    項目總投資估算   方案1：單位綜合成本為：144元/M2&#

25、160;項目總投資為：1.3（億元）  方案2：單位綜合成本為：144元/M2 項目總投資為：1.4（億元）  4.項目銷售收入估算 方案1：總建筑面積 924800m2  單價5000元/m2 項目銷售收入=924800*5000 = 46（億元） 方案2：總建筑面積938900m2  單價5500元/m2 項目銷售收入=938900*5500=52（億元）  5.項目利潤與利潤率估算 方案1： 

26、;項目利潤=42億元（參照下面6方案1） 項目利潤率=項目利潤/項目投資總額*100% =4200000000/130000000*100%=32.31% 方案2：項目利潤=47億元（參照下面6方案2） 項目利潤率=項目利潤/項目投資總額*100% =4700000000/140000000= 33.57% 6、項目稅后利潤與利潤率分析 項目稅后利潤 若項目稅收費用根據(jù)項目銷售收入的5.7%計算，則 方案1：稅收費用=項目銷售收入*5.7%=4600000000*5.7%=2.6億元 

27、項目利潤=項目銷售收入-項目總投資-稅收費用=42億元  方案2：稅收費用=項目銷售收入*5.7%=5200000000*5.7%=3億元 項目利潤=項目銷售收入-項目總投資-稅收費用=47億 項目稅后利潤率分析 方案1：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100%                       

28、=260000000/130000000*100%=2 方案2：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100%                       =300000000/140000000*100%=2.1  五、方案評估項目 優(yōu)點 a. 區(qū)域內(nèi)消費人群對電梯公寓的需求較大； b.&#

29、160;中等收入者對區(qū)域的中、高樓盤的認(rèn)可度大； c. 能夠提升項目自身的形象； d. 容易很好進行戶型布局和特色環(huán)境的設(shè)計； e. 可獲得更多的利潤； a. 在環(huán)境設(shè)計和營造上有較大難度； b. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈； c. 需花大量精力對項目進行包裝和宣傳； d.開發(fā)周期長，資金投入較大  采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢： A、小高層電梯公寓在新城市場比較成熟，消費者認(rèn)可度高，進入市場容易。 B、小高層電梯公寓的售價

30、高，總體利潤價值大。 C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。 D、容易營造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤，顯示更高的檔次。 E、整個項目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。  針對以上的優(yōu)勢，此方案具有較強的操作性和操作空間。就收益而言，收益相對較大，開發(fā)難度較?。粚儆诳刹僮餍暂^強的開發(fā)方案。  （三）項目定位 本項目定位為：通過對上面方案的比較，按照利潤較大，風(fēng)險較小的原則，我們將此項目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。開發(fā)形式為22層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的

31、生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。 六、項目開發(fā)進度安排及資金籌措 （一）開發(fā)周期 按以上方案本項目從立項、拆遷到竣工交驗、產(chǎn)權(quán)辦理共需時間 為18個月。  （二）開發(fā)各階段的周期安排（附表1） 工作項目 時間（月） 備注 立項 15天  初規(guī)設(shè)計 3  報規(guī) 1  項目施工圖設(shè)計 2  報建 1  項目土建施工 3&#

32、160; 項目室內(nèi)安裝 2  項目外裝 2  項目室外安裝及環(huán)境 2  竣工交驗 15天  項目產(chǎn)權(quán)辦理 1  合計 18   （三）資金籌措 整個項目開發(fā)的資金主要來源于三個方面： 其中：開發(fā)商自有資金3千萬元； 項目土地銀行抵押貸款7千萬元； 銷售期銷售回款5千萬元； （四）投資使用計劃 （見附表1）  七、銷售及

33、經(jīng)營收入預(yù)測 （一）電梯公寓銷售收入估算  電梯公寓按5000元/m2計算： 項目銷售收入=5000元*144=72萬元 （二）財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)現(xiàn)金流量表計算可得出本方案的財務(wù)內(nèi)部收益率為 9.24 %。在現(xiàn)金流量表中基準(zhǔn)收益率取6.7%，按月計算。 八、風(fēng)險分析與回避的手段 （一）開發(fā)風(fēng)險評測 1.靈敏度的測算 對項目投資利潤率影響較大的是投資額，售價及開發(fā)成本，在此對三個影響投資利潤率的因素作敏感性分析。 可見,售價變化對利潤率影響最大,其他

34、兩個因素變化對利潤率影響較小。故此本項目考慮是以銷售進度作為目標(biāo)還是以銷售利潤作為目標(biāo)至關(guān)重要?？梢钥闯?本方案具有一定的抗風(fēng)險能力，但由于絕對利潤并不高，故仍具有一定的市場風(fēng)險。 2.項目盈虧平衡點分析 本項目盈虧平衡點=總固定成本/1-（單位變動成本/單位銷售價格）                 =3000/1-（300/5000 =7.5（萬元） 由此計算可見本項目銷售回款達到7

35、.5萬元，項目達到盈虧平衡，項目總體有一定的風(fēng)險。  （二）項目市場風(fēng)險及回避 1.項目市場風(fēng)險 市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目的市場風(fēng)險主要體現(xiàn)在：A、其它項目競爭；B、開發(fā)周期過長和成本控制不嚴(yán)使開發(fā)成本增加，使利潤降低。本項目重點考慮如何嚴(yán)格控制開發(fā)周期和開發(fā)成本。 2. 項目市場風(fēng)險的控制 A.工期 

36、0;首先要用科學(xué)方法來編制工程進度計劃，經(jīng)充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進度計劃進行施工，并聘請具有良好業(yè)績的監(jiān)理公司對項目進行監(jiān)理。   B.投資決策 上層決策機構(gòu)的決策對本項目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項目的前期階段的市場調(diào)查，和更多的市場信息的基礎(chǔ)上做出的決策。各部門密切留意和跟蹤市場動態(tài)，做好各個階段的市場預(yù)測，及時調(diào)整策略，避免公司對項目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險，減少不必的損失。  （三）項目其它風(fēng)險 其它風(fēng)險包括：政策

37、風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和信用風(fēng)險等。主要包括以下風(fēng)險 、 項目在拆遷可能遇到困難戶和其他不可預(yù)見的拆遷困難，會加長項目的開發(fā)周期。 、 控規(guī)條件的改變，會影響項目前期的定位和開發(fā)。 、 項目自身的環(huán)境營造不到位，會影響到項目的包裝和銷售。 、 不可預(yù)見的其他風(fēng)險。 在現(xiàn)在*這樣的房地產(chǎn)市場上，上述風(fēng)險對本項目不會造成太大影響。 九、可行性研究結(jié)論及建議 （一）項目評價 1.經(jīng)濟效益評價 通過財務(wù)評價可以看到本項目具有一定的經(jīng)濟性。 2.社會效益評價

38、60; 本項目配套建設(shè)、道路、綠化的改造，提供了優(yōu)越建設(shè)的條件，大大改善了周邊居民的生活環(huán)境，整個方案具有良好的社會效益。 3.環(huán)境效益評價 本項目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，合理進行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。本項目具有良好的環(huán)境效益。 （二）可行性研究結(jié)論 綜上所述，根據(jù)市場分析與財務(wù)分析，本項目開發(fā)為純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠為開發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益，具有較強的抗風(fēng)險能力。 （三）項目運作建議 根據(jù)本項目定位，我們建議項目應(yīng)重點在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部 環(huán)

39、境規(guī)劃上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。在內(nèi)部環(huán)境上應(yīng)結(jié)加強小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實用化，以此提升項目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。 在后期經(jīng)營管理上，物業(yè)經(jīng)營管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營管理和銷售、招商，對本項目的成功運作起關(guān)鍵的推動作用。   房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。 A土地費用： 土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價 拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支）

40、0;圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。 拆遷成本估算： 按照A市城市房屋拆遷管理暫行辦法規(guī)定和補償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。 1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方

41、米=34329*819.20元=28122316.80元 2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元 3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元 經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元 4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元 5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 34929平方米*48元=1676592元 搬家費、臨時過渡費：

42、60;1、搬家費： 住宅：200戶*300元=60000元 經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元 小計：64500元 2、過渡費： 住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元 經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元 小計：632535元 其他費用 3、管理費，委托拆遷費： 34929平方米*15元/平方米=523935元 4、房屋拆遷評估費：35000元 5、獎勵： 34929平方米*100元/平方米=3492900元

43、 上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。按照A市人民政府第9號令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省城市房屋拆遷管理辦法，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準(zhǔn)價在原基礎(chǔ)上預(yù)計上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計為： 1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米 1203.18元*34929平方米=42025874.2元 影響公共

44、設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 土地費用合計：本項目占地#畝，每畝#萬元，土地總價值為#萬元。  B建設(shè)成本估算 前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期貸款利息等項。 設(shè)計方案一： 對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000，建筑面積：2000。 主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300，三棟

45、12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606，合計建筑面積：17906。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15層29.4*13.8*15層； 一棟 12層29.4*13.8*12層； 三棟 12層40*15*12層； 一棟 15層40*15*15層； 占地面積：3211，建筑面積：41554 總占地面積：5861，建筑密度：20.7% 總建筑面積：61460，容積率：2.17 高層均設(shè)計地下室，面積為4861，總戶數(shù)約為297戶。 建筑成本估算&

46、#160;工程前期費： 前期工程費用包括工程勘察費、工程設(shè)計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。按建安成本的2%取費。（規(guī)劃設(shè)計：10萬元；建筑設(shè)計：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測量定位：10萬元） 建筑安裝工程費用 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標(biāo)，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按1300元/（方案1），1500元/（方案2），綜合樓按1600元/，寫字樓裝修按600元/，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。 工程成本： 樁基：59460*100元/=594.6萬

47、元 地下室：4861*600元/=291.66萬元 主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元 電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元 室外工程費 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況，按50元/計算，本項目的室外工程費為   萬元。 室外水電氣工程：按50元/計算，本項目的室外工程費為   萬元。 建設(shè)配套費用。包括招投標(biāo)費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督

48、費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。按建安成本的10%取費。 工程建設(shè)監(jiān)理費 按建安工程總造價的1%計算，共計為   萬元。 建設(shè)單位管理費 按前五項費用之和的2%計提。 預(yù)備費 由于項目開發(fā)的可預(yù)見性較強，預(yù)備費按建安成本的6%計提。  C營銷預(yù)算 項目前研究及可行性研究的開支 項目策劃的開支 銷售策劃的開支 廣告開支 項目公司日常運作的開支

49、0;項目及企業(yè)的公關(guān)開支  D金融成本 貸款引起的利息支出 按本項目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。 各項保險開支 稅收和行政性收費 不可預(yù)見開支  4.1.3總成本估算 說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 項目總投資估算表（方案1） 項 目 投資總額（萬元） 

50、單位成本（元/m2） 1）土地費用 2）前期工程費用 3）建筑安裝工程費用（含裝修費） 4）建設(shè)配套費用 5）室外工程費 6）管理費用 7）銷售費用 8）財務(wù)費用 9）各種稅金支出 10）預(yù)備費 綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。 4.1.4單位成本  4.1.5銷售收入估算 依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為： 小高層住宅1900元/  

51、商鋪6000元/  地下車庫800元/ 銷售收入  住宅1900*56160=106704000 商鋪6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 總計：142392800元 營業(yè)稅及附加  142392800*5.5%=7831604 各項費用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=

52、137103490.2 毛利潤：銷售收入總成本=142392800-137103490.2=5289309.8元   4.1.6稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅  4.1.7項目資金預(yù)測 項目投入總資金及分年投入計劃 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)

53、現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額  4.1.8現(xiàn)金流量表 要求結(jié)果公司的具體情況，付款時間適當(dāng)控制原則，針對項目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點。  附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬元）： 時間項目   1 2 3 4 5 6 7 8  現(xiàn)金流入量 合計 7794 4

54、63 5409 自有資金投入 1000  主營業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829 借入資金 5000  現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 707 土地費用 3000 1302  前期費用 169  建設(shè)配套費 847  建安工程費 3000 5472  室外工程費 100&

55、#160;220  工程監(jiān)理費 40 45  管理費 130 154  利財務(wù)費用 250 250 250 其他費用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 -7238 6116  4.1.9自有資金的核算 建設(shè)期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。 經(jīng)營期自有資金占用 項目

56、0;資金占用量(萬元) 計算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施：2萬元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/;酒店管理辦公設(shè)備：50萬元； 流動資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業(yè)額的50% 不可預(yù)見費 128 上述兩項費用之和的10%  4.2融資方案 4.2.1項目融資主體 4.2.2項目資金來源 籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有： 國家預(yù)算內(nèi)撥款；&#

57、160;國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項貸款等； 國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補償貿(mào)易等； 自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金； 其它資金來源。 可行性研究中，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。 4.2.3融資方案分析 籌資方案要在對項目資金來源、建設(shè)進度進行綜合研究后提出。為保證項目有適宜的籌資方案，要對可能的籌資方式進行比選。 可行性研究中，要對各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、

58、利率和匯率風(fēng)險等進行比較，尋求財務(wù)費用最經(jīng)濟的籌資方案。 （1）資金來源可靠性分析 （2）融資結(jié)構(gòu)分析 （3）融資成本分析 4.2.4投資使用計劃 投資使用計劃要考慮項目實施進度和籌資方案，使用相互銜接。 編制投資使用計劃表。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實際需要。 4.2.5借款償還計劃 借款償還計劃是通過對項目各種還款資金來源的估算得出的，借款償還計劃的最長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應(yīng)對下述內(nèi)容進行說明。 還款資金來源、計算依據(jù)

59、； 各種借款的償還順序； 計劃還款時間。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。還本付息的方式有兩種： 等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。 等額還本，利息照付。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。利息將隨本金逐年償還而減少。     第五部分：財務(wù)評價 在項目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進

60、行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。本部分的評價結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價格，分析測算擬建項目未來的效益費用?？疾祉椖拷ǔ珊蟮墨@利能力、債務(wù)償還能力等財務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項目的盈利能力。 項目投資方案評價的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標(biāo)。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。主要財務(wù)評價報表

61、有：財務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤表、財務(wù)平衡表。  5.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1.財務(wù)價格 2.利率 3.項目計算期選取 4.財務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic）設(shè)定 5.2財務(wù)評價（方案1） 5.2.1財務(wù)盈利能力分析 財務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營、財務(wù)成本計算。 營業(yè)收入估算 營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售2330元/，公開銷售3300元/ 寫字間出租

62、 486/年 90%出租率；50元/ 酒店客房營業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/×天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/×月，不含會議室 停車場出租 36/年 300元/×月×個 合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入1794萬元 成本費用估算 例表： _項目測算表（萬元） 項目名稱 標(biāo)準(zhǔn)  說明 1

63、、土地費用  土地為_萬/畝 2、前期費用  設(shè)計規(guī)劃監(jiān)理費 3、行政性收費 4、建安工程費 5、景觀及配套費用 6、銷售成本  按銷售收入3%控制 7、財務(wù)費用  貸款按總投入50%利率為8% 8、管理費  按總投入的3%計 合計 營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本） 營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫

64、字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/年 按50%的利潤率計算 配套功能營業(yè)收入 168/年 按50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 36/年 100%出租率 合計 1129/年 未計住宅樓銷售利潤1794萬元  項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟指標(biāo) 2001年  20××年 合 計 上

65、半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年  結(jié)算面積（m2） 單位利潤(元/m2) 利潤(萬元)  5.2.2靜態(tài)獲利分析 投資收益率(R) 投資回報率計算 按50年經(jīng)營周期（不變價）計算，<1192×（50-12.5）+1794>÷15487=300% 每年為300%÷50=6% 投資回收期(Pt) 項目總投資的回收期為（15487-1794）÷（1193-250）=1

66、4.5年。（假定貸款本金14.5年后歸還，經(jīng)營期每年只支付利息）  5.2.3動態(tài)獲利分析 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 內(nèi)部收益率 貸款償還期等  5.2.4償債能力分析 流動比率 杠桿比率 5.2.5綜合指標(biāo)表 主要經(jīng)濟指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 直接成本 總投資  毛利率  稅前利潤  稅后利潤  銷售凈利率  投資回報率   5.3財務(wù)評價（方案2） 略 5.4財務(wù)評價結(jié)論 方案的比較分析： 幾種方案的投資回收期基本接近，但是幾種方案的前期資金回收額差別較大，本項目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入，A方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較大。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較小。  &#