土地管理學(xué)案例與作業(yè)

1、精品文檔第4章第三節(jié) 土地登記案例1某市A學(xué)校于2001年8月1日經(jīng)批準(zhǔn)，以劃撥 方式取得一宗地國有土地使用權(quán)，批準(zhǔn)用途為教育 用地，現(xiàn)A學(xué)校提出土地登記申請，要求辦理土地 登記。應(yīng)該如何辦理？要點(diǎn)：1、A學(xué)校應(yīng)申請劃撥國有土地使用權(quán)初始登 記。申請人為A學(xué)校法人及法人代表。2、該宗地A學(xué)校應(yīng)該在接到關(guān)于土地劃撥決定 書之日起30日內(nèi)辦理土地使用權(quán)初始登記。3、應(yīng)提交的資料：（1） 土地使用權(quán)登記申請 表；（2）A學(xué)校法人證明、法人代表身份證明和個(gè)人 身份證明；（3）縣級以上人民政府建設(shè)用地批準(zhǔn)書； （4）國有土地劃撥決定書；（5）委托代理的應(yīng)提交土 地登記委托及代理人身份證明等。案例2B縣第

2、一機(jī)械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出 讓方式取得一宗地國有土地使用權(quán)，面積為18000平方米，用途為工業(yè)，使用年限 50年，未辦理土地 登記。1998年8月該廠進(jìn)行技術(shù)改造，又在原宗地 緊鄰購置了 8000平方米工業(yè)用地，使用年限50 年。現(xiàn)為抵押貸款之需。該廠急來辦理土地登記。 問應(yīng)當(dāng)如何申請土地登記？如何確定土地使用期 限？要點(diǎn)：B縣第一機(jī)械廠應(yīng)分別申請兩宗地的出讓國有土 地使用權(quán)初始登記。申請人為該廠法人及法定代表 人。申請時(shí)限按規(guī)定：一是按出讓合同約定，受讓 方一次支付全部土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)在支付出讓金后30日內(nèi)；二是成片開發(fā)用地采取一次出讓、 分期付款、分期提供出讓國有土地使用

3、權(quán)的。應(yīng)當(dāng) 在每期付款后30日內(nèi)申請國有土地使用權(quán)初始登 記。B縣第一機(jī)械廠未按規(guī)定及時(shí)申請土地登記， 應(yīng)進(jìn)行處理后再予以辦理出讓土地使用權(quán)初始登 記。案例31978年，A企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)在某城區(qū)擁有一宗地劃 撥土地使用權(quán)，用途為工業(yè)，1993年初始土地登記 時(shí)，依法申請，領(lǐng)取了國有土地使用證。1998年企 業(yè)為開拓業(yè)務(wù)，把廠區(qū)遷移到了開發(fā)區(qū)，原用地準(zhǔn) 備用來開發(fā)商業(yè)?，F(xiàn)已得到市規(guī)劃局和市土地管理 局同意，并于1998年12月5日與市土地管理局簽 訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，合同規(guī)定土地用途 為商業(yè)，使用期限為40年。問該如何辦理土地變更 登記？要點(diǎn)：(1) 本宗地變更登記實(shí)際包含兩大變更登記類 型

4、，一是劃撥國有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)辦理變 更登記；二是土地用途變更登記。(2) A企業(yè)應(yīng)在繳納土地出讓金后 30日內(nèi)申請土 地變更登記，應(yīng)提交的資料除申請表、申請人身份 證明等，主要還應(yīng)包括：市規(guī)劃局對 A企業(yè)改變土 地用途申請的批復(fù)、市土地管理局與 A企業(yè)簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)出讓金 和有關(guān)稅費(fèi)交納憑證、原國有土地使用證等。(3) 土地變更登記的一般程序是：申請、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊登記、核發(fā)土地證書。兩宗地應(yīng)分別提交：1) 土地使用權(quán)登記申表；2) 該企業(yè)法人證明、土地登記法定代表人身份證明和法定代表人個(gè)人身份證明；3）建設(shè)用地批準(zhǔn) 書；4）國有土地使用權(quán)出讓合同；

5、5）出讓金支 付憑證等；6）委托代理的還應(yīng)提交土地登記委托書 及代理人身份證明等。土地使用期限應(yīng)按出讓合同的規(guī)定來推定終止 日期，而不能從現(xiàn)在土地登記之日起 50年計(jì)算。 案例4集體土地所有權(quán)變更登記一宗地原屬D縣武義鎮(zhèn)東山村所有，位于武義 鎮(zhèn)東平村行政區(qū)域內(nèi)，為東山村在東平村的飛地。 另一宗地，原屬東平村，位于東山村行政區(qū)域內(nèi)，為東平村在東山村的飛地?，F(xiàn)為實(shí)施土地整理項(xiàng) 目，東山村和東平村簽訂了交換這兩宗土地的協(xié) 議，并報(bào)當(dāng)?shù)乜h人民政府批準(zhǔn)。為加強(qiáng)土地整理中 的權(quán)屬管理，問該如何辦理這兩宗地的土地變更登 記手續(xù)？要點(diǎn)：（1）因土地交換引起集體土地所有權(quán)變更登記， 所以要求兩宗地共同申請，并依

6、照法定程序進(jìn)行變 更登記。(2) 申請人：分別為D縣武義鎮(zhèn)東山村、東平村 及其兩村的法定代表人。應(yīng)提交的證明文件主要有：集體土地所有權(quán)變 更登記申請表；東山村和東平村關(guān)于交換土地的 協(xié)議；D縣人民政府對東山村和東平村關(guān)于交換 土地的協(xié)議的批復(fù)；原集體土地所有證；申 請人身份證明。三種土地登記類型區(qū)別作業(yè):某市M企業(yè)，以劃撥方式擁有三宗國有土地使 用權(quán)，用途為工業(yè)。現(xiàn) M企業(yè)進(jìn)行企業(yè)改制，擬組 建N股份有限公司，現(xiàn)經(jīng)土地權(quán)屬界定、地價(jià)評 估，擬定了土地資產(chǎn)處置方案，并經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī) 關(guān)批準(zhǔn)，同意以國家作價(jià)人股方式處置該三宗地國 有土地使用權(quán)。問土地資產(chǎn)處置后，該怎樣辦理土 地變更登記？程序是什么

7、？參考答案：1、三宗土地應(yīng)該分別辦理土地使用 權(quán)變更登記手續(xù)。權(quán)利人由 M企業(yè)變更為N股份有 限公司；土地使用權(quán)類型由劃撥變更為作價(jià)入股。應(yīng)該注意以下問題：（1）變更登記申請期限：簽訂 入股合同之日起30日內(nèi)；（2）、申請人為N股份 有限公司的法人及法人代表；（3）、三宗地分別申 請土地使用權(quán)變更登記。2、應(yīng)該提交的材料：（1）、土地使用權(quán)變更登記 申請表；（2）N股份有限公司法人證明、土地登 記法人代表人身份證明和法定代表人身份證明；（3）、公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)處置 方案批準(zhǔn)文件及土地管理部門與 N股份有限公司簽 定的委托合同；（4）、土地估價(jià)備案材料；（5）、原國有土地使用證

8、；（6）、房屋所有 權(quán)證及其他地上附著物證明；（7）、委托代理的應(yīng) 該提交土地登記委托書及代理身份證明等。3、權(quán)屬審核要注意的問題：（1）、對申請人的審 核。要注意申請人是新設(shè)的N股份有限公司，且申 請人必須與公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán) 處置方案批復(fù)文件土地使用者一致。（2）、對土地 權(quán)屬來源文件的審核。要著重對公司審批機(jī)關(guān)的批 準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)處置方案批準(zhǔn)文件以及土地管理部門與N股份有限公司簽訂的委托持股合同進(jìn)行 審核；（3）、對使用期限的審核。要注意出讓年限 是否符合土地使用權(quán)最高使用期限。案例5 土地他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)）登記某市A公司，1991年8月以劃撥方式取得一宗 地國有土地

9、使用權(quán).面積 15567平方米，用途為工 業(yè)，2001年8月15日，A公司與B銀行簽訂了土 地使用權(quán)抵押貸款合同。貸款金額為100萬元，期限三年，問該如何辦理土地他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)）登 記手續(xù)？要點(diǎn)：土地抵押權(quán)登記的一般程序?yàn)椋和恋氐怯浬暾?一地籍調(diào)查一權(quán)屬審核一注冊登記一核發(fā)土地他項(xiàng) 權(quán)利證明書。土地使用權(quán)抵押登記要求：“雙方申請”，即 抵押人和抵押權(quán)人共同提出申請。應(yīng)當(dāng)提交的證明 文件主要有：1）土地使用權(quán)變更登記申請表；2）丫企 業(yè)和M企業(yè)的法人證明、土地登記法定代表人身 份證明和法定代表人個(gè)人身份證明；3）轉(zhuǎn)讓合同；4）原土地使用證；5）變更后的房屋所有權(quán)證；6） 稅費(fèi)交納證明；第5章

10、第四節(jié) 國有土地使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理 案例1新城郵局于1979年5月經(jīng)批準(zhǔn)取得10畝土地 建辦公樓，后由于資金緊張，于 1980年1月與新城 信用社簽訂協(xié)議，由信用社出資 500萬元共同建造8 層辦公樓，約定房屋建成后 14層歸郵局使用，58 層歸信用社使用，雙方各占50%建筑面積。辦公樓建 成后雙方按協(xié)議分配并使用房屋至今。2002年信用社改制要求辦理土地登記，但郵局以自己是用地批 準(zhǔn)文件的主體以及合建協(xié)議未約定土地歸屬為由， 認(rèn)為該土地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬自己。該宗地土地使 用權(quán)應(yīng)當(dāng)如何來確定？要點(diǎn)：首先，根據(jù)確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干 規(guī)定第39條的規(guī)定：以土地使用權(quán)為條件與其他 單位合

11、建房屋的，根據(jù)批準(zhǔn)文件、合建協(xié)議或者投 資數(shù)額確定土地使用權(quán)。其次，根據(jù)1982年頒布的國家建設(shè)征用土地 條例，條例公布后合建的，應(yīng)依法辦理土地轉(zhuǎn)讓1980手續(xù)后再確定土地使用權(quán)。雙方合建發(fā)生在 年，并簽訂了合建協(xié)議，因此應(yīng)按建筑面積比例來 分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積。該宗地是新城郵局與新城信 用社共有土地使用權(quán)，根據(jù)合建協(xié)議確定各占土地 使用權(quán)面積的50% 案例21999年9月，某公司通過協(xié)商出讓方式，購得 處于某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的未開發(fā)土地 20公頃的土地使 用權(quán)，用于建設(shè)與工業(yè)區(qū)配套的住宅小區(qū)。為籌集 開發(fā)資金，某公司在取得有關(guān)土地使用權(quán)屬證明 后，立即將其中的10公頃土地的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給 A公司

12、，將另10公頃土地的土地使用權(quán)抵押給 M銀 行并獲得了貸款。某公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為是 否合法？為什么？要點(diǎn)：是違法的。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn) 管理法第三十八條（二）規(guī)定：按照出讓合同約 定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā) 投資總額的百分之25%以上，屬于成片開發(fā)土地的， 形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的才可以轉(zhuǎn) 讓。某公司顯然未履行合同約定進(jìn)行投資開發(fā)。 案例3：某市育金房地產(chǎn)開發(fā)公司于 1992年5月17日 從該市土地管理局獲得位于某市北海大道西側(cè)，共 13400平方米土地的建設(shè)用地許可證。1993年3月 仃日，育金房地產(chǎn)開發(fā)公司將土地使用權(quán)以總價(jià) 880萬元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給

13、建銀公司，合同簽訂后，建銀公 司以合同約定的期限、價(jià)款交付了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 價(jià)款。建銀公司未取得土地使用權(quán)。1993年4月19 日，建銀公司與環(huán)珠公司訂立合作開發(fā)土地合 同約定，建銀公司將土地與環(huán)珠公司合股開發(fā)； 環(huán)珠公司同意建銀公司提前退股，并提前支付1000萬元。雙方還約定了交款期限、方式、違約責(zé)任及 其他權(quán)利義務(wù)。合同訂立后，環(huán)珠公司按合同約定 于1993年4月20日將第一期540萬元匯入建銀公 司的帳戶。問這中間存在什么問題？要點(diǎn)：建銀公司未取得土地使用權(quán)。育金公司與建銀 公司之間簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并未生效。因 為雙方當(dāng)事人在合同簽訂后未及時(shí)辦理過戶手續(xù)， 而依法向土地管理部門辦

14、理過戶手續(xù)是土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓合同生效的要件。因此，雖然建銀公司支付了 價(jià)款，但合同并未生效。因此，建銀公司并未取得 土地使用權(quán)。建銀公司和環(huán)珠公司訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合 同是無效的。首先，建銀公司未取得土地使用權(quán)。 其次，建銀公司在前一土地使用權(quán)簽訂一個(gè)多月 內(nèi)，就把土地使用權(quán)再次轉(zhuǎn)讓，沒有投入建設(shè)資 金，屬于炒賣土地的行為。再次，建銀公司與環(huán)珠 公司簽訂的合同，名為合作開發(fā)土地合同，實(shí) 為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)合同內(nèi)容可知：環(huán)珠 公司允許建銀公司提前退股，建銀公司退股后留下 了土地使用權(quán)，環(huán)珠公司支付了 1000萬元的價(jià)款。 實(shí)際上是環(huán)珠公司以1000萬元購買了建銀公司的土 地使用權(quán)。案例

15、4:2005年7月，某市A單位由于機(jī)構(gòu)精簡，有一幢行政辦公樓空閑出來。該宗地位于市區(qū)，地勢較 好，屬于劃撥用地，占地面積 620平方米，建筑面 積3100平方米。A單位于當(dāng)年10月份將該幢辦公樓 出租給B公司經(jīng)營賓館，B公司與A單位簽定了房 屋租賃協(xié)議，協(xié)議約定：B公司每年向A單位交納 租金30萬元，租期為三年。請問該單位出租行為是 否合法？為什么？要點(diǎn)：不合法。A單位的行政辦公樓屬于劃撥用地，如 要出租給B公司，需先補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交土 地出讓金；或者將租金中所含的土地收益上繳國 家。但A單位的出租行為未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)， 因此，A單位和B公司的行為構(gòu)成非法出租土地行 為。案例5：某市

16、一家物資公司向當(dāng)?shù)劂y行貸款，以該公司 位于市區(qū)一塊劃撥土地作為抵押。當(dāng)貸款期限界滿 時(shí)，該公司因經(jīng)營不善，無力償還銀行貸款，被法 院依法宣布破產(chǎn)。于是，銀行主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，但 破產(chǎn)清算組對該抵押持有異議，最終法院裁定該抵 押無效。案例評析：這是一起以劃撥方式取得土地使用 權(quán)初始抵押，被法院判決無效的案例。劃撥土地使用權(quán)要想抵押，必須符合下列四個(gè) 條件：1、土地使用者必須是公司、企業(yè)、其它經(jīng)濟(jì) 組織和個(gè)人；2、持有合法土地權(quán)屬證明；3、必須 取得市、縣政府土地管理部門的批準(zhǔn)； 4、還必須補(bǔ) 簽土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。 該物資公司抵押劃撥土地前，未經(jīng)當(dāng)?shù)厥?、縣政府 土地管理部門批

17、準(zhǔn)，也未補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合 同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，因此該抵押無效。第5章第六節(jié)土地征收案例6某工廠為擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，投資80萬元建一分 廠，向某縣級人民政府申請用地 2畝（以出讓方式 取得土地使有權(quán)），經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)使用城市規(guī) 劃區(qū)內(nèi)屬于A村集體所有的土地（非耕地）2畝。為 保證按時(shí)使用土地，工廠與 A村簽訂了土地使用權(quán) 合同。合同規(guī)定A村向工廠出讓土地2畝，土地所 有權(quán)出讓金30萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使 用權(quán)出讓年限為70年。有關(guān)合同的其他內(nèi)容均參照 國家出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同寫明。據(jù)此，請回答以下問題：（1）該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什 么？（2）縣級人民政府批準(zhǔn)的該

18、工廠用地 70年是 否合法？為什么？（3）按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)該怎樣取得 土地使用權(quán)？案例評析：（1）無效。因?yàn)榘凑瘴覈嘘P(guān)法律 規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，必須先依法 征為國有，其土地使用權(quán)才能出讓。土地所有權(quán)的 出讓方只能是代表政府的土地管理局，本例中由 A 村直接向工廠出讓土地使用權(quán)是違法的，違法的合 同應(yīng)確認(rèn)為無效。（2）不合法。依照中華人民共和國城鎮(zhèn)國有 土地所有權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，工業(yè)用 地最高年限為50年。（3）該工廠取得土地使用權(quán)的合法方式應(yīng)該 是：由人民政府依法定權(quán)限批準(zhǔn)征收 A村的土地，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，然后再將土地使用權(quán)出 讓給工廠，由土地管理局

19、代表政府與工廠簽訂土地 使用權(quán)出讓合同，工廠依合同向政府繳納土地使用 權(quán)出讓金，并依法登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書后， 取得土地使用權(quán)。第6章 第五節(jié) 實(shí)施土地利用管理的主要手段 作業(yè)：1、對耕地實(shí)行嚴(yán)格保護(hù)是我國的一項(xiàng)基本國 策，你所知道的關(guān)于耕保護(hù)方面的相關(guān)制度有哪 些，內(nèi)容是什么？案例評析：(1)實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)格控制 耕地轉(zhuǎn)為非耕地，控制建設(shè)用地占用 耕地總量；(2)實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度，非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占 用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占 用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量 相當(dāng)?shù)母?。沒有 條件開墾或者開墾的耕地不符合 要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的

20、規(guī)定繳納 耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地；(3) 禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。禁止在 基本農(nóng)田 中挖塘養(yǎng)魚或發(fā)林果業(yè)；(4) 非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用基本農(nóng)田 ' 應(yīng)當(dāng)報(bào)國務(wù)院審批。2、我國實(shí)施土地用途管制中中央政府與地方政 府之間可能存在哪些方面的利用沖突？如何協(xié)調(diào)？案例評析：一、我國農(nóng)用地用途管制存在的問 題1、農(nóng)用地用途管制主體錯(cuò)位。我國對農(nóng)用地轉(zhuǎn) 為建設(shè)用地實(shí)行國務(wù)院和省級人民政府兩級審批的 制度。但是，如果省、自治區(qū)人民政府已經(jīng)授權(quán)設(shè) 區(qū)的市、自治州人民政府審批鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總 體規(guī)劃的仍由設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府審批。由 于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)的下放，導(dǎo)致農(nóng)用地用途管制 主體錯(cuò)

21、位，即農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的權(quán)力實(shí)際上掌握在 市、縣級地方政府手中。2、我國集體土地所有權(quán)主體地位虛置。我國 土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體組織或者村民委員 會經(jīng)營、管理。而現(xiàn)實(shí)生活中，我國存在鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民 集體經(jīng)濟(jì)組織、村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織和村內(nèi)農(nóng)民集 體經(jīng)濟(jì)組織，三者在不同程度上都是農(nóng)村集體土地 所有權(quán)的代表?！凹w”究竟屬于哪一級，各級權(quán) 利如何分配，沒有明確規(guī)定。3、農(nóng)用地用途管制執(zhí)法不嚴(yán)。對于擅自征用基 本農(nóng)田，隨意修改土地利用總體規(guī)劃的行為，或者 是沒有相應(yīng)的法律責(zé)任，或者是難以操作。以至于 在以地方政府為主體的土地違法案件中，往往會假 借“公共利益”的名義，加之“因公違法”的托詞 來逃避和減輕法律制裁。4、農(nóng)用地用途管制手段單一。我國農(nóng)用地用途 管制主要是以行政、法律等強(qiáng)制性手段為主，對經(jīng) 濟(jì)、激勵(lì)等誘導(dǎo)式手段重視不夠。