經(jīng)濟學(xué)學(xué)年論文new

1、住房消費信貸存在的問題及對策研究摘要近年來，我國個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，業(yè)務(wù)品種不斷增加，己經(jīng)成為我 國銀行利潤新的增長點，我國房地產(chǎn)市場進入了自改革開放以來發(fā)展的第三個高潮， 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，個人住房信貸市場也逐漸形成并迅速發(fā)展。但與發(fā)達國家相 比，我國的住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展還存在許多問題。本文分析了我國住房消費信貸市場 的發(fā)展現(xiàn)狀，指出了我國個人住房信貸發(fā)展過程中存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決 對策。關(guān)鍵詞住房消費信貸問題對策housing finance problems and countermeasuresabs trac t in rccc nt years，china&qu

2、ot; s rapid dcvelopmen t of in dividual housi ng credit busincss，the business growing species has become china/ s banking profits of a new growth point, china's real estate market has entered a development since the reform and opening up the third peak， with the development of the real estate ma

3、rket , individual housing credit market is gradual 1 y formed and developed rapidly. but compared with developed countries, tn china" s housing credit bus in ess developme nt , t here are still many problems. this paper analyzes the consumer credit market in china the development of the housing

4、 si tuati on, pointing out that chin a s in di victual housi ng credit problems in the development process and put forward corresponding countermeasures.keywords housing consumption credit problem countermeasures目錄一、我國住房消費信貸市場的發(fā)展現(xiàn)狀4二、住房消費信貸市場存在的主要問題4（一）高房價與低收入的矛盾4（-）辦理住房消費信貸手續(xù)繁雜5（三）個人信用制度尚不健全5（四）政府對

5、房地產(chǎn)個人信貸政策變動頻繁及相關(guān)稅收過重6三、住房消費信貸市場問題解決對策6（一）適度降低房產(chǎn)價格6（二）加快商業(yè)銀行內(nèi)部改革7（三）建立健全發(fā)達規(guī)范的住房信貸制度7（四）改革房產(chǎn)稅稅制8結(jié)論8致謝10參考文獻11一、我國住房消費信貸市場的發(fā)展現(xiàn)狀隨著按揭制度的發(fā)展，房貸余額逐年攀升，截止到2007年底，達到418萬億 元，占銀行全部信貸的比例也逐步擴大。至2007年上半年，房貸余額占金融機構(gòu) 全部信貸余額的17.113% ,房貸已經(jīng)成為銀行信貸的重中之重，倘若此行業(yè)出現(xiàn)起 伏，勢必影響我國金融業(yè)的穩(wěn)定。另一方面我國的住房消費者，償債能力比較高，據(jù) 統(tǒng)計截止至2005年，我國10大城市居民債務(wù)

6、率和月供收入比例都低于50%。此外, 中國現(xiàn)在的城市化標準大約為37%,按照正常發(fā)展計算，如果中國5年后城市化水平 能達到45%的話，會產(chǎn)牛約2萬億人民幣的個人住房信貸市場。現(xiàn)在中國個人住房面 積還很低，如果今后10年能從人均20平方米提高到30平方米的話，估計還有2萬 多億的住房信貸市場，兩者相加市場規(guī)模超過4萬億人民幣。近幾年來我國居民消 費觀念也有了較大的變化，但傾向于儲蓄的仍為主流，有著極高的儲蓄率，可以確保 首付的支付。即使如此也不能對房貸危機掉以輕心，從美國的次債危機中，我們可 以發(fā)現(xiàn)，房貸市場極易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。因此、加強住宅領(lǐng)域銀行與企業(yè)間合作是推 進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的有力保證，

7、其中發(fā)展住房消費信貸是促進我國住房建設(shè)新經(jīng)濟 增長點的一項重要政策措施。但是我們通過對我國住房消費信貸市場的實證調(diào)查分析 后，發(fā)現(xiàn)其運作過程中仍然存在著一些問題有待研究解決。二、住房消費信貸市場存在的主要問題(一) 高房價與低收入的矛盾高房價與低收入的矛盾，成為制約我國住房消費信貸發(fā)展的主要因素。對比國外 住房抵押貸款的經(jīng)驗，合理的房價收入比例應(yīng)在3- 6倍之間，否則就會因為居民的 承受力不足而導(dǎo)致住房信貸風(fēng)險加大，而我國的這一比例高達10倍以上，即使按“安 居工程”房價計算也大致為12倍，一些大城市甚至超過15倍。過高的房價使得消 費者倍感貸款購房的壓力太大，對于貸款購房也只能望而卻步，這無

8、疑制約了個人住 房信貸市場的發(fā)展。(-)辦理住房消費信貸手續(xù)繁雜個人住房消費信貸涉及的部門多、環(huán)節(jié)多、手續(xù)多、收費高，使得人們對此望而 生畏。目前辦理一-筆住房貸款，首先需要借款人提出中請，并提供一些基本資料，信 貸部門收到如上資料后，對其資料的真實性、借款人償還貸款本息的能力進行調(diào)查， 確定貸與不貸、貸款的金額和期限，然后審貸部門進行審查，審查后，提出貸款額度 和期限，與借款人、開發(fā)商簽訂個人購房借款合同，直接報有權(quán)審批人審批。簽 訂借款合同時，經(jīng)辦人主動向借款人、保證人講解合同條款。在借款人辦妥房屋保險、 公證和抵押預(yù)登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款。這樣，消費者需要往返銀行少則兩三次, 多則七八

9、次，費時大約二三周，周期長、手續(xù)繁，這樣也影響了個人住房消費信貸業(yè)務(wù) 的開展。（三）個人信用制度尚不健全目前，我國尚未建立一個科學(xué)、完備、統(tǒng)一的對消費者個人信用進行評估和調(diào)查 的體系，對個人資產(chǎn)進行客觀、公正的評價，加上城鄉(xiāng)居民收入并未完全貨幣化，以 及借款人的未來收入的不確定性，使得銀行難以對借款人的資信狀況作出準確的評 估。一般來說，銀行方面只是了解貸款中請人的一些普通資料，如在什么地方工作、 從事什么職業(yè)、性別、年齡等，對于申請人的實際收入、信用狀況就不那么容易了解 to按照國外消費信貸通行的規(guī)則，為了保證家庭住房貸款的償述能力，住房支出與 收入比率一般控制在28% - 33%之間。由于

10、我國居民收入中包含著許多非貨幣化收入 和“灰色收入”，并且普遍存在國營企事業(yè)單位開出的收入證明往往偏低，私營企業(yè) 開出的收入證明偏高，銀行無法確切計算和查證貸款申請人的實際收入水平。由于沒 有建立與個人信用制度相配套的個人信用評估、個人資信調(diào)查及個人破產(chǎn)制度，銀行 也無法調(diào)查確定申請人目前是否負債，過去是否有不良信用記錄，個人信用難以準確 把握。此外，隨著市場經(jīng)濟改革的深入，出現(xiàn)宏觀經(jīng)濟波動、企業(yè)興衰變化是正常現(xiàn)象, 借款人在還貸期間可能出現(xiàn)收入減少或下崗失業(yè)等情況，也會導(dǎo)致貸款本息不能如期 償還。對于貸款申請人的信用調(diào)查的種種不確定性因素以及借款人未來收入的不確定 性，迫使銀行在發(fā)放住房消費

11、貸款時不得不謹慎行事，個人住房貸款無論是事前的抵 押物和借款人的資信評估審核，還是事后貸款的建檔、監(jiān)測、債務(wù)催繳和不良貸款的 處置，都會加人銀行的經(jīng)營管理成本，這些對于個人住房貸款的發(fā)展來說是一個很強 的制約因素，無形中影響了個人住房貸款市場的發(fā)展步伐。（四）政府對房地產(chǎn)個人信貸政策變動頻繁及相關(guān)稅收過重由于我國政策對各行各業(yè)，尤其是對房地產(chǎn)的影響特別大。為了保證經(jīng)濟的穩(wěn)步 發(fā)展，國家害怕房地產(chǎn)的過熱或過慢發(fā)展造成對整體國民經(jīng)濟的不利影響，因而通過 各種政策、辦法、法規(guī)來影響房地產(chǎn)市場和個人信貸的發(fā)展。同時，財政部與央行也 通過隨行就市的調(diào)節(jié)銀行基準利率來影響房地產(chǎn)個人信貸的利率。這些現(xiàn)象最明

12、顯的 莫過于近兩年來，國家對土地使用的控制以及國家七部委為穩(wěn)定房價聯(lián)合出臺的房產(chǎn) 新政。政策的變動使消費者對房地產(chǎn)市場的走勢捉摸不清，因而在買房和貸款購房時 更加謹慎，也間接影響了個人信貸市場的發(fā)展壯大。并口，房地產(chǎn)市場稅費過重，目 前涉及房地產(chǎn)業(yè)的大小稅種有十幾個，有些是針對土地占用或使用征收的。這些稅的 設(shè)置帶有強烈的因事設(shè)稅、因項目設(shè)稅色彩。至于房地產(chǎn)業(yè)面對的費就更多了。據(jù)粗 略估計，目前房地產(chǎn)業(yè)涉及的政府收費不下40種。這些收費出自方方面面，包括很 多帶有行政職能的事業(yè)機構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)活動的任何一個環(huán)節(jié)都要面臨多種收費，人 們很難劃清收費的具體針對性。如此眾多的房地產(chǎn)業(yè)稅費，不僅使納稅

13、人產(chǎn)生了強烈 的逆反心理，以致避稅逃費時有發(fā)牛，而且從政府角度看，也加大了稅費制度建設(shè)成 木和稅費征管成木。同時，也嚴重制約了廣大消費者的購買能力。隨著我國住房體制 改革的不斷深入，住房的商品化和進入流通市場己成為一個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。然而, 在許多城市中，收費種類多而雜，費用高而亂，成為影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一個主 要因素。三、住房消費信貸市場問題解決對策（-）適度降低房產(chǎn)價格房地產(chǎn)商不應(yīng)該一味的追求眼前的巨額利潤，而應(yīng)該放眼未來，以消費者能承受 的價格提供住宅。鑒于我國房價收入比過高、居民無法承擔(dān)，政府有必要采取有效手 段控制房產(chǎn)價格。而開發(fā)商也應(yīng)該開發(fā)各種高屮低檔商品房,尤其是經(jīng)濟型住房

14、。房 地產(chǎn)降價有兩種方式，一是剛才提到的同樣品質(zhì)的樓盤價格下跌，另一種是同樣價格 的樓盤質(zhì)量更高。這是提高消費者與購房者福利的辦法。經(jīng)濟學(xué)界在衡量勞動生產(chǎn)率 時，一條很重要的標準就是同樣價格的產(chǎn)品性能與質(zhì)量提高了多少，只要能夠做到性 價比提升，就相當(dāng)于產(chǎn)品隱性降價。所以，切實滿足購房居民的需要，才能推進住房 消費信貸市場的進步。（二）加快商業(yè)銀行內(nèi)部改革由于信貸的手續(xù)繁雜，內(nèi)容煩瑣,辦事部門的效率低下，導(dǎo)致我國金融市場效率不 高，給消費者帶來了很大不便。加快銀行內(nèi)部改革，提高效率，精簡流程,方便消費者開 展個人業(yè)務(wù)是非常必要的?？赏ㄟ^開通專用網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)個人房貸“一點通” o房貸涉 及三個環(huán)節(jié)：

15、房產(chǎn)交易、房產(chǎn)抵押、銀行貸款，這三個環(huán)節(jié)涉及多個方面：產(chǎn)權(quán)人、 房產(chǎn)交易中心、房產(chǎn)商、銀行、國土房產(chǎn)規(guī)劃局、公證處、保險公司。如果能由一個 部門牽頭設(shè)計開通專用網(wǎng)絡(luò)，使各個環(huán)節(jié)鏈接起來，實現(xiàn)房貸“一點通”，即無論是 購房手續(xù)、交易鑒證、貸款申請、房產(chǎn)抵押、還是申請房產(chǎn)證、房產(chǎn)投保都可通過專 用網(wǎng)絡(luò)進行中辦，這樣就可提高房貸手續(xù)的效率，方便了房貸的申請人?；蛘?，通過 降低購買按揭房屋的保險費來減輕購房者的壓力。按揭買房保險，是銀行規(guī)避風(fēng)險的 通常做法，無可厚非，但大多數(shù)按揭申請人的收入并不高，他們應(yīng)該比銀行更珍惜財 產(chǎn)的安全，是否可由銀行界與各保險公司協(xié)商，降低保費，減輕按揭戶的負擔(dān)，提高 城市

16、居民購房申請按揭的欲望。還應(yīng)進一步擴大住房消費信貸服務(wù)品種，擴展服務(wù)領(lǐng) 域，優(yōu)化服務(wù)環(huán)境。針對消費者的不同要求，開辟房改房貸款、使用權(quán)房貸款、房屋 互換貸款、私房二手房買賣貸款，盡快形成品種齊全，層次分明的住房消費信貸的格 局，充分發(fā)揮其主觀能動性，擴大住房消費信貸的規(guī)模。此外，在具體的服務(wù)層次、 服務(wù)方式、服務(wù)態(tài)度上，銀行內(nèi)部也要有一個實際的大的改進，使消費者真正感到方 便、快捷、滿意。（三）建立健全發(fā)達規(guī)范的住房信貸制度歷史經(jīng)驗表明，一國在進入“住”與“行”消費升級階段時，居民的消費模 式也隨之發(fā)生變化，逐步由自我積蓄型滯后消費變?yōu)樾庞弥С中吞崆跋M，即進入消 費信用化時代。目前，我國正在

17、從住房消費福利分配制向住房消費貨幣分配制度的轉(zhuǎn) 化，而消費貨幣化則是消費信用化的基礎(chǔ)。所以，建立健全發(fā)達而規(guī)范的住房信貸制 度迫在眉睫。首先政府應(yīng)抓緊包括住房消費信貸在內(nèi)的有關(guān)立法工作，特別是在著手 建立區(qū)域性的個人信用體系的基礎(chǔ)上，盡快建立全國性的個人信用體系，并制定個人 信用的統(tǒng)一征信標準與征信辦法。其次要進一步完善住房消費信貸商業(yè)保險制度，制 定政府的保險和保證、保障措施，建立必要的住房消費信貸資金供給機制。最后就是 結(jié)合我國目前資本市場發(fā)育的現(xiàn)狀，培育一些能夠融通長期資金的市場主體，吸引和 集中資本市場中的私人分散資金和機制投資者掌握的人壽保險金，養(yǎng)老保險資金等 長期資金，為住房消費信

18、貸提供更為廣泛的資金來源。（四）改革房產(chǎn)稅稅制鑒于我國房地產(chǎn)價格偏高的現(xiàn)實情況和有必要利用稅收政策刺激房地產(chǎn)業(yè)不斷 發(fā)展以緩解房產(chǎn)供求矛盾并有效促進經(jīng)濟增長的客觀要求，房產(chǎn)稅稅負不宜確定在高 限，為此，我國似應(yīng)采用低稅率、寬稅基的思路確保房產(chǎn)稅收入的正常增長。房產(chǎn)稅 稅率可分類設(shè)計，對經(jīng)營性房產(chǎn)，可采行1%-3%的浮動稅率，具體選擇值的確定由省 級政府進行。對個人房產(chǎn)，可區(qū)分兩種情況，一般商品房可采行0. 1%-1%的稅率。具 體稅率選擇由省級政府定。由公房轉(zhuǎn)為私房的房產(chǎn)，可采取定額稅收，具體數(shù)值由省 級政府根據(jù)財政供給人員工資水平和本地房產(chǎn)價值情況白行確定，中央政府可提出一 個全國平均價格供

19、省級政府參考。其次，鑒于各地房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)交易規(guī)模以及 市場發(fā)育水平差異非常大，同吋各地財政收支狀況高度不平衡，房產(chǎn)稅的具體稅收政 策可由各省級政府自行確定。這其中包括稅率選擇、房產(chǎn)評估周期、區(qū)域內(nèi)優(yōu)惠政策 確定等。鑒于房產(chǎn)稅屬地方稅，該稅可由地稅局征管，而且省級政府不得參予下級政 府房產(chǎn)稅收入分配。改革房產(chǎn)稅稅制還涉及到多方外部制度環(huán)境優(yōu)化。首先，改革房產(chǎn)稅稅制應(yīng)相應(yīng) 理順土地的收費和課稅。目前我國房地產(chǎn)價格相對中、低收入階層的人來講，處于畸 高狀態(tài)。這在大、中城市表現(xiàn)很突出。房產(chǎn)價格畸高人為抬高了房產(chǎn)稅稅基，難免造 成房產(chǎn)稅負擔(dān)不合理。為此，有必要在土地買賣方面嚴厲打擊腐敗和哄抬物價行為， 各級政府應(yīng)清理土地流轉(zhuǎn)方面的不合理收費，并降低土地交易方面的一些稅種的稅 率。其次，降低房產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅種的稅率。目前我國房產(chǎn)流轉(zhuǎn)方面的稅種稅率比較高，而 且層層征、不規(guī)范。比如契稅，特別是大中城市的房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)上的契稅稅率明顯偏 高。目前有必要通過降低房產(chǎn)交易方面的稅費來為房產(chǎn)稅創(chuàng)造運轉(zhuǎn)空間。再其次，完 善房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理制度，有關(guān)部門應(yīng)組織力量對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行普查并重新核準、登記。結(jié)論我國房地產(chǎn)正面臨著高速發(fā)展的輝煌階段，這種趨勢將持續(xù)很長一段時間，完善 我國房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和市場，特別是培育好