旭輝集團(tuán)偷面積方略淺析PPT學(xué)習(xí)教案

1、會計學(xué)1旭輝集團(tuán)偷面積方略淺析旭輝集團(tuán)偷面積方略淺析 何為“偷面積” “偷面積”之常用方法 “偷面積”經(jīng)典案例本文綱要：第1頁/共45頁【概念詮釋】： 依據(jù)：建筑工程建筑面積計算規(guī)范 偷法： 把只計算半建筑面積（比如未封閉的陽臺，挑梁等） 和不計算建筑面積的各類建筑（比如層高小于2.20m以下的夾層，插 層，技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 臺，飄窗等)的面積盡量的放大； 增加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層實用（多為頂樓復(fù)式），通過減少分?jǐn)?，增?實惠，促進(jìn)銷售。第2頁/共45頁不計面積的不計面積的1 1、 凸窗凸窗( (外飄窗外飄窗) )無限度外擴(kuò)無限度外擴(kuò)( (凸窗高凸窗高

2、2.22.2米內(nèi)米內(nèi)) () (空間的延伸空間的延伸) )2 2、 落地凸窗落地凸窗(2.2(2.2米內(nèi)米內(nèi)) ) ( (空間的延伸，實際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實用面積空間的延伸，實際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實用面積) )3 3、 可局部拆卸內(nèi)假凸窗可局部拆卸內(nèi)假凸窗 ( (增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高) ) 4 4、 兩層高以上的普通大露臺兩層高以上的普通大露臺 ( (增加使用面積但是不占用房間面積增加使用面積但是不占用房間面積) )5 5、 兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶花園兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶花園 ( (

3、增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實用面積增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實用面積) )6 6、 層高小于層高小于2.22.2米的地下室，半地下室空間米的地下室，半地下室空間 ( (增加輔助使用空間增加輔助使用空間) )7 7、 雙首層設(shè)計的雙首層設(shè)計的”地下空間地下空間” ( (增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實用面積增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實用面積) ) 二、二、 “偷面積偷面積”的幾種常用方法的幾種常用方法第3頁/共45頁 8 8、 一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e ( (增加輔助使用空間增加輔助使用空間) ) 9 9、 超高內(nèi)庭院超高內(nèi)庭院 (

4、 (可變現(xiàn)實用面積可變現(xiàn)實用面積) )1010、室內(nèi)層高、室內(nèi)層高2.22.2米以下的夾層，插層，技術(shù)層米以下的夾層，插層，技術(shù)層 ( (增加輔助使用面積增加輔助使用面積) )計半面積的計半面積的1 1、一層普通大陽臺，未封閉的陽臺，挑廊、一層普通大陽臺，未封閉的陽臺，挑廊2 2、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、與房屋相連有上蓋無柱的走廊3 3、可以變房間的內(nèi)陽臺、可以變房間的內(nèi)陽臺4 4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊第4頁/共45頁計一層面積的室內(nèi)超高層計一層面積的室內(nèi)超高層1 1、室內(nèi)、室內(nèi)4.04.0米以下米以下 ( (增加空間體量和舒適度增加空間體量和舒適

5、度) )2 2、室內(nèi)、室內(nèi)4.44.4米米6 6米甚至更高米甚至更高 ( (增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積) )少分?jǐn)偣裁娣e少分?jǐn)偣裁娣e1 1、不計面積的公共面積、不計面積的公共面積 ( (高層高，夾層等高層高，夾層等) )( (減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實用面積減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實用面積) )2 2、計一半面積的公共面積、計一半面積的公共面積 ( (陽臺形式等陽臺形式等) )( (減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實用面積減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實用面積) )3 3模糊公共空間模糊公共空間( (裝飾性園林建筑裝飾性園林建筑 與入戶大堂相連與入戶大堂

6、相連) )( (增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內(nèi)實用面積增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內(nèi)實用面積) )第5頁/共45頁第6頁/共45頁第7頁/共45頁三、深圳偷面積由來三、深圳偷面積由來 背景：典型移民城市，置業(yè)需求旺盛；背景：典型移民城市，置業(yè)需求旺盛； 地根緊縮，寸土寸金，樓面地價日益飆升，銷售單價地根緊縮，寸土寸金，樓面地價日益飆升，銷售單價水水 漲船高，高容積率、高土地使用率、高得房實用率的漲船高，高容積率、高土地使用率、高得房實用率的產(chǎn)產(chǎn) 品成為市場不二選擇，偷面積的各類有效辦法成為深品成為市場不二選擇，偷面積的各類有效辦法成為深圳圳

7、所有開發(fā)商贏得市場的利器；所有開發(fā)商贏得市場的利器；第8頁/共45頁l其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。 在設(shè)計中，為了層高不超過2.2米，通常開發(fā)商會做一個較低的平臺，這稱為低臺凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進(jìn)，開發(fā)商在設(shè)計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。 這樣通過低臺

8、凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來。 l缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計上下功夫。第9頁/共45頁創(chuàng)新戶型之凸窗運(yùn)用：通風(fēng)采光佳，實用，視野開闊，建筑立面美觀，有效增加了客戶的套內(nèi)面積，賣點(diǎn)實在。綠洲豐和的臥室基本上都有綠洲豐和的臥室基本上都有1.51.5米深的落地凸窗米深的落地凸窗, ,就是衛(wèi)生間也有就是衛(wèi)生間也有0.90.9米深的凸窗，衛(wèi)生間的米深的凸窗，衛(wèi)生間的凈高要求低，落地凸窗的應(yīng)用最為理想凈高要求低，落地凸窗的應(yīng)用最為理想第10頁/共45頁第11頁/共45頁l開發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計

9、出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設(shè)計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。l缺點(diǎn)：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫 。第12頁/共45頁如圖，佳兆業(yè)如圖，佳兆業(yè)“桂芳園桂芳園”就利用可拆卸凸窗，為客戶就利用可拆卸凸窗，為客戶“偷偷”出了一個很出了一個很大的空間。步入式凸窗搖身變成一個獨(dú)立空間，實現(xiàn)了凸窗的盡量擴(kuò)

10、大。大的空間。步入式凸窗搖身變成一個獨(dú)立空間，實現(xiàn)了凸窗的盡量擴(kuò)大。第13頁/共45頁2021-12-1215上圖的頂柜為上圖的頂柜為可以打掉的部可以打掉的部分的上梁，將分的上梁，將低于低于2.22.2米的凸米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成窗空間轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)高標(biāo)準(zhǔn)高進(jìn)深的足夠大，進(jìn)深的足夠大，可以把這個凸窗可以把這個凸窗空間隔離成一個空間隔離成一個獨(dú)立的空間獨(dú)立的空間上圖為打掉頂柜上圖為打掉頂柜后的臥室空間。后的臥室空間。這樣空間不再壓這樣空間不再壓抑，還能隔離出抑，還能隔離出一個小辦公間一個小辦公間上圖為沒有上圖為沒有打掉頂柜的打掉頂柜的臥室樣板房臥室樣板房第14頁/共45頁從上述分析可以看出從上述分析可以

11、看出: :凸窗有如下優(yōu)點(diǎn)：凸窗有如下優(yōu)點(diǎn)：給業(yè)主帶來實惠：只要凸窗高度小于給業(yè)主帶來實惠：只要凸窗高度小于2.22.2米，可不計入建筑面積；米，可不計入建筑面積；通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好；通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好；美觀的建筑外立面；精心設(shè)計的凸窗建筑能把房間、自然融為一體；美觀的建筑外立面；精心設(shè)計的凸窗建筑能把房間、自然融為一體；但凸窗本身亦存在局限性：但凸窗本身亦存在局限性：政策對凸窗高度的限制，使進(jìn)深不可避免產(chǎn)生局限。這一點(diǎn)，政策對凸窗高度的限制，使進(jìn)深不可避免產(chǎn)生局限。這一點(diǎn)， 即使即使“可拆卸可拆卸凸窗凸窗”的誕生，也未能有更好的突破；的誕生，也未能有更好

12、的突破；正當(dāng)凸窗無法為客戶帶來更極致的面積上的實惠，于是，另外一種正當(dāng)凸窗無法為客戶帶來更極致的面積上的實惠，于是，另外一種“偷法偷法”誕誕生。生。第15頁/共45頁l隱藏式衣櫥的設(shè)計方法有點(diǎn)類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。l缺點(diǎn)：外墻的保溫和整個小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。隱藏式衣柜，落地衣柜隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積偷面積”的無微不至的無微不至第16頁/共45頁l由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶

13、型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。l缺點(diǎn)：作為購房者，由于入戶花園要計一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺適合多大的戶型。第17頁/共45頁入戶花園可以隔成一個小書房，非常實用第18頁/共45頁大陽臺設(shè)計，陽臺面積12第19頁/共45頁錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積” 第20頁/共45頁錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積” 第21頁/共45頁亮點(diǎn)亮點(diǎn) 【錯層錯層】有效解決了平層中送出不有效解決了平層中送出不計面積的露臺。計面積的露臺。【優(yōu)勢優(yōu)勢】：1.“偷偷”出更大實惠。出更大實惠。2.2.增加有力賣點(diǎn)。增加有力賣

14、點(diǎn)。3.3.滿足客戶與室外大接滿足客戶與室外大接觸心愿。觸心愿。第22頁/共45頁相對“中央悅城”的大膽的露臺錯層“西岸官邸”的錯層露臺的設(shè)計更為人性化。它不僅為客戶送出了面積，更重要的是它相對前者更強(qiáng)調(diào)私人空間。上面兩副圖片為“西岸官邸”樓盤的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和樣板房模型，可以看出“西岸官邸”更有選擇性：它為偶數(shù)層增加了賣點(diǎn)，從而提高了每平米的價格。而奇數(shù)層則能得到相對偶數(shù)層的單位建筑面積更為便宜的實惠。第23頁/共45頁相對于前二者的錯層大露臺，“京地海世界”的露臺在設(shè)計上沒有那么突出。但是很大膽，它的兩層高的內(nèi)凹大露臺更加強(qiáng)調(diào)私人空間，更注意處理建筑外立面效果和減少施工難度。施工時故意留出一個兩

15、層高的洞口，在交房時可加板封閉，成為單層的室內(nèi)使用空間。第24頁/共45頁從以上幾個案例可以看出從以上幾個案例可以看出, ,露臺得到地產(chǎn)商廣泛應(yīng)用主要基于下面露臺得到地產(chǎn)商廣泛應(yīng)用主要基于下面幾個理由：幾個理由：對業(yè)主：對業(yè)主： 1.1.“獲贈面積獲贈面積”的誘惑更大；的誘惑更大；2.2.讓小區(qū)景致和房間形成讓小區(qū)景致和房間形成有機(jī)的結(jié)合，露臺成為小戶型的主要置業(yè)群最喜愛的戶型結(jié)構(gòu)之一；有機(jī)的結(jié)合，露臺成為小戶型的主要置業(yè)群最喜愛的戶型結(jié)構(gòu)之一；對地產(chǎn)商對地產(chǎn)商: : 靈活多變的露臺設(shè)計帶來的戶型美感成為樓盤新的賣靈活多變的露臺設(shè)計帶來的戶型美感成為樓盤新的賣點(diǎn)，減少了銷售壓力。點(diǎn)，減少了銷售

16、壓力。露臺的出現(xiàn)，在買房者求實惠的心理與深圳的高房價之間，找到露臺的出現(xiàn)，在買房者求實惠的心理與深圳的高房價之間，找到了一個很好的平衡點(diǎn)。了一個很好的平衡點(diǎn)。同樣，入戶花園的設(shè)計，亦滿足了客戶求實惠的心理，同時以另一同樣，入戶花園的設(shè)計，亦滿足了客戶求實惠的心理，同時以另一種設(shè)計理念給客戶和地產(chǎn)商帶來種設(shè)計理念給客戶和地產(chǎn)商帶來驚喜驚喜。第25頁/共45頁入戶花園經(jīng)典案例第26頁/共45頁入戶花園經(jīng)典案例第27頁/共45頁空中院館“偷面積” 電梯廳第28頁/共45頁空中院館“偷面積” 電梯廳第29頁/共45頁空中院館 空中過道在兩個單元之間做一個連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部在兩個單元之間做

17、一個連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部 分空間。業(yè)主既可以分隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個休閑空間。分空間。業(yè)主既可以分隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個休閑空間。第30頁/共45頁50空中院館 空中過道第31頁/共45頁l萬科.城市風(fēng)景的（紅色部分）的層高為2.2米，可以算“偷面積”的新做法， “陽光房” 擁有通透、華麗的外觀，其三面玻璃墻的設(shè)計讓業(yè)主能和自然有很親密的接觸。l但是，私密性的處理一直是陽光房設(shè)計的一大瓶頸。陽光房陽光房“偷面積偷面積”第32頁/共45頁“陽光房”因為不能完全保障業(yè)主隱私權(quán)，且建筑立面的處理等受到

18、質(zhì)疑，廣泛推廣尚有難度；與“陽光房”異曲同工的產(chǎn)品地下室和半地下室，相對能完善的保護(hù)業(yè)主的隱私，外觀處理更易，面積同樣可偷。第33頁/共45頁地下室和半地下室的可應(yīng)用的“偷面積”政策是：層高小于2.2米的地下室，半地下室空間不計算建筑面積；雙首層設(shè)計的地下空間不計算建筑面積；住宅建筑正負(fù)零之下不計算建筑面積。只要在政策允許的范圍內(nèi)，地下室和半地下室存在較大的可“偷”空間，另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問題，如圖。利用地下室和半地下室利用地下室和半地下室“偷面積偷面積”第34頁/共45頁 兩圖均為萬科“偷”的半地下室。 但是萬科應(yīng)用在了別墅和大戶型上。 不計算建筑面積而又能創(chuàng)造如此大的空間的“偷”法，90平米內(nèi)依然有應(yīng)用空間；第35頁/共45頁【萬科“17英里”應(yīng)用依據(jù)】：“住宅建筑正負(fù)零以下不計算建筑面積?！比鐖D，它幾乎把半地下室的高度做到了近2.8米，貼近了標(biāo)準(zhǔn)層高。沒有壓抑感的空間，實用面積可以更大拓展。第36頁/共45頁夾層的層高低于2.2米，可以不計算建筑面積。客廳設(shè)計成3.9-4米，標(biāo)準(zhǔn)層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標(biāo)準(zhǔn)層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連