第08章 剩余法

1、第八章 剩余法 剩余法的理論依據(jù)剩余法的理論依據(jù)馬克思的土地價(jià)格理論：馬克思的土地價(jià)格理論：“一切地租都是剩余一切地租都是剩余價(jià)值，是剩余勞動(dòng)的產(chǎn)物價(jià)值，是剩余勞動(dòng)的產(chǎn)物” ” 用公式表示即為：用公式表示即為： 地租量地租量市場(chǎng)價(jià)格正常成本市場(chǎng)價(jià)格正常成本 正常利潤(rùn)正常利息正常稅收正常利潤(rùn)正常利息正常稅收杜能在杜能在孤立國(guó)同農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系孤立國(guó)同農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系一一書(shū)中被提及：書(shū)中被提及：“有一田莊，莊上全部房屋、樹(shù)有一田莊，莊上全部房屋、樹(shù)木、垣籬都遇焚毀，凡想購(gòu)置這一田莊的人，木、垣籬都遇焚毀，凡想購(gòu)置這一田莊的人，在估值時(shí)總首先考慮，田莊建設(shè)完備之后，這在估值時(shí)總首先考慮，田莊

2、建設(shè)完備之后，這塊土地的純收益是多少，然后扣除建筑房屋等塊土地的純收益是多少，然后扣除建筑房屋等投資和利息，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)確定買(mǎi)價(jià)投資和利息，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)確定買(mǎi)價(jià)”。剩余法的基本思想 v根據(jù)收益還原法以外的方法（如市場(chǎng)比較法或根據(jù)收益還原法以外的方法（如市場(chǎng)比較法或成本逼近法），先求得基地（或建筑物）任何成本逼近法），先求得基地（或建筑物）任何一方的價(jià)格，再據(jù)此價(jià)格得到歸屬于基地（或一方的價(jià)格，再據(jù)此價(jià)格得到歸屬于基地（或建筑物）的收益，然后從房地總收益中扣除歸建筑物）的收益，然后從房地總收益中扣除歸屬于基地（或建筑物）的收益部分，求得屬于屬于基地（或建筑物）的收益部分，求得屬于建筑物（或基地）

3、的純收益，最后將剩余的純建筑物（或基地）的純收益，最后將剩余的純收益進(jìn)行資本還原，即可求得建筑物（或基地）收益進(jìn)行資本還原，即可求得建筑物（或基地）的收益價(jià)格。的收益價(jià)格。v剩余法也被認(rèn)為是收益還原法中的一種。剩余法也被認(rèn)為是收益還原法中的一種。1. 特點(diǎn)l（1 1）預(yù)期性）預(yù)期性預(yù)測(cè)未來(lái)的各種價(jià)格和費(fèi)用，是估價(jià)中的預(yù)測(cè)未來(lái)的各種價(jià)格和費(fèi)用，是估價(jià)中的重點(diǎn)與難點(diǎn)；重點(diǎn)與難點(diǎn)；l（2 2）時(shí)點(diǎn)不同）時(shí)點(diǎn)不同預(yù)期性估價(jià)中的各種價(jià)格與費(fèi)用的時(shí)間預(yù)期性估價(jià)中的各種價(jià)格與費(fèi)用的時(shí)間不同，估價(jià)時(shí)應(yīng)注意資金的時(shí)間價(jià)值。不同，估價(jià)時(shí)應(yīng)注意資金的時(shí)間價(jià)值。 所以剩余法是否正確取決于是否正確假設(shè)了土地的最所以剩余

4、法是否正確取決于是否正確假設(shè)了土地的最佳開(kāi)發(fā)利用形式，是否正確掌握了地產(chǎn)市場(chǎng)行情及供求公佳開(kāi)發(fā)利用形式，是否正確掌握了地產(chǎn)市場(chǎng)行情及供求公式，并正確判斷了開(kāi)發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價(jià)。式，并正確判斷了開(kāi)發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價(jià)。l （1 1）適用于適用于待開(kāi)發(fā)的土地的估價(jià)（或具有潛在開(kāi)發(fā)價(jià)值待開(kāi)發(fā)的土地的估價(jià)（或具有潛在開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地的估價(jià)）；的土地的估價(jià)）；l （2 2）適用于適用于拆遷改造的土地估價(jià)或進(jìn)行土地整理的地價(jià)拆遷改造的土地估價(jià)或進(jìn)行土地整理的地價(jià)評(píng)估，如對(duì)原有建筑物拆除后，再在原有地址建造新項(xiàng)目評(píng)估，如對(duì)原有建筑物拆除后，再在原有地址建造新項(xiàng)目的估價(jià)；的估價(jià)；l （3

5、3）適用于適用于現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中的地價(jià)或房?jī)r(jià)的單獨(dú)評(píng)估，現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中的地價(jià)或房?jī)r(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除建筑物的價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除建筑物的價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。 （在土地或建筑物的價(jià)格依其他方法不能明確把握時(shí)，且建（在土地或建筑物的價(jià)格依其他方法不能明確把握時(shí)，且建筑物比較新、處于最有效使用狀態(tài)時(shí)，剩余法才是最有效筑物比較新、處于最有效使用狀態(tài)時(shí)，剩余法才是最有效的方法）的方法）2. 適用范圍基本公式 式中：式中：V V購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格; ; A A總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)資本價(jià)值總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)資本價(jià)值; ; B

6、 B整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本； C C開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)。具體計(jì)算公式：土地價(jià)格土地價(jià)格= =房屋的預(yù)期售價(jià)建筑總成本房屋的預(yù)期售價(jià)建筑總成本 利潤(rùn)稅收利息利潤(rùn)稅收利息 v1.1.在香港在香港 地價(jià)地價(jià)= =樓價(jià)建筑費(fèi)用專(zhuān)業(yè)費(fèi)用利息樓價(jià)建筑費(fèi)用專(zhuān)業(yè)費(fèi)用利息 發(fā)展商利潤(rùn)發(fā)展商利潤(rùn) 或地價(jià)或地價(jià)= =總開(kāi)發(fā)價(jià)值開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)者的收益總開(kāi)發(fā)價(jià)值開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)者的收益 取得土地所取得的費(fèi)用取得土地所取得的費(fèi)用v 2.2.在國(guó)內(nèi)在國(guó)內(nèi)地價(jià)地價(jià)= =樓價(jià)建筑費(fèi)用專(zhuān)業(yè)費(fèi)用利息利潤(rùn)樓價(jià)建筑費(fèi)用專(zhuān)業(yè)費(fèi)用利息利潤(rùn) 其中：專(zhuān)業(yè)費(fèi)用建筑費(fèi)用其中：專(zhuān)業(yè)費(fèi)用建筑費(fèi)用i 利息利息=(=(建筑費(fèi)

7、用建筑費(fèi)用+ +專(zhuān)業(yè)費(fèi)用專(zhuān)業(yè)費(fèi)用+ +地價(jià)地價(jià)) )r 利潤(rùn)利潤(rùn)=(=(建筑費(fèi)用建筑費(fèi)用+ +專(zhuān)業(yè)費(fèi)用專(zhuān)業(yè)費(fèi)用+ +地價(jià)地價(jià)) )p 具體計(jì)算公式：其中：i以建筑費(fèi)用為基數(shù)的用來(lái)得出專(zhuān)業(yè) 人士費(fèi)用的百分比 r正常利息率 p正常利潤(rùn)率（這里不考慮稅收負(fù)擔(dān)）l 式中：i以建筑費(fèi)用為基數(shù)的用來(lái)得出專(zhuān)業(yè) 人士費(fèi)用的百分比 r正常利息率 p正常利潤(rùn)率（這里不考慮稅收負(fù)擔(dān)）將將、代入公式代入公式得得pripirpri11)建筑費(fèi)（樓價(jià)地價(jià)v 3.3.在臺(tái)灣在臺(tái)灣式中：式中：V V最適的土地價(jià)格；最適的土地價(jià)格； P P銷(xiāo)售總價(jià)；銷(xiāo)售總價(jià)； C C營(yíng)建成本；營(yíng)建成本； OO其他成本（代銷(xiāo)、管理費(fèi)用等）；其他

8、成本（代銷(xiāo)、管理費(fèi)用等）； R R合理利潤(rùn)。合理利潤(rùn)。 具體計(jì)算公式：（一）程序查清待估宗地的基本情況查清待估宗地的基本情況選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式估計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 估計(jì)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、估計(jì)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn) 預(yù)測(cè)土地價(jià)格預(yù)測(cè)土地價(jià)格 （二）方法步驟 (4) (4) 調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況，包括弄清權(quán)利性調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況，包括弄清權(quán)利性質(zhì)、使用年限、能否續(xù)期，以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵質(zhì)、使用年限、能否續(xù)期，以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。查清這些權(quán)利狀況，主要是為押

9、等的有關(guān)規(guī)定等。查清這些權(quán)利狀況，主要是為確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、售價(jià)及租金水平等確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、售價(jià)及租金水平等服務(wù)。服務(wù)。 投資商在競(jìng)投過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)，也是剩余法能投資商在競(jìng)投過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)，也是剩余法能否成功運(yùn)用的關(guān)鍵。否成功運(yùn)用的關(guān)鍵。 要根據(jù)最有效使用和最合理開(kāi)發(fā)的原則，在政府規(guī)劃要根據(jù)最有效使用和最合理開(kāi)發(fā)的原則，在政府規(guī)劃及管理等限制所允許的范圍內(nèi)，設(shè)計(jì)出待估土地的最佳利及管理等限制所允許的范圍內(nèi)，設(shè)計(jì)出待估土地的最佳利用方式。用方式。 包括包括確定建筑物用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建確定建筑物用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑式樣、建筑高度、建筑裝修檔次和

10、外觀等。在選擇最佳筑式樣、建筑高度、建筑裝修檔次和外觀等。在選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇的開(kāi)發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇最佳的土地用途最佳的土地用途。要認(rèn)真分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的接受能力，現(xiàn)實(shí)社會(huì)的實(shí)際需要程要認(rèn)真分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的接受能力，現(xiàn)實(shí)社會(huì)的實(shí)際需要程度及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。度及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。（二）方法步驟（二）方法步驟 開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價(jià)值，是指開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價(jià)值，是指開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值。由于房地完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是未來(lái)的而不是估價(jià)時(shí)產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是未來(lái)的而不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，因此需要進(jìn)行預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)的價(jià)格點(diǎn)的價(jià)

11、格，因此需要進(jìn)行預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)的價(jià)格通常是單價(jià)，再由此計(jì)算總價(jià)。通常是單價(jià)，再由此計(jì)算總價(jià)。（二）方法步驟（二）方法步驟l預(yù)測(cè)的方法很多，如趨勢(shì)法、統(tǒng)計(jì)法、灰預(yù)測(cè)的方法很多，如趨勢(shì)法、統(tǒng)計(jì)法、灰色預(yù)測(cè)法等。色預(yù)測(cè)法等。v注意：用何種方法，必須有一定的基礎(chǔ)價(jià)注意：用何種方法，必須有一定的基礎(chǔ)價(jià)格資料，這一基礎(chǔ)價(jià)格資料即是目前的和格資料，這一基礎(chǔ)價(jià)格資料即是目前的和以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類(lèi)型房地產(chǎn)的價(jià)格以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類(lèi)型房地產(chǎn)的價(jià)格或收益資料或收益資料( (在有收益資料的前提下，可根在有收益資料的前提下，可根據(jù)收益法將收益還原成價(jià)格據(jù)收益法將收益還原成價(jià)格) )。 （二）方法步驟n4. 4. 估計(jì)

12、建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)估計(jì)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn) （1 1）開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)：）開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)：用同時(shí)期同類(lèi)建筑的平均建筑用同時(shí)期同類(lèi)建筑的平均建筑費(fèi)用來(lái)推算。費(fèi)用來(lái)推算。 （2 2）專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：）專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資料，一般采用根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資料，一般采用建筑費(fèi)用的一定比率來(lái)推算。建筑費(fèi)用的一定比率來(lái)推算。 （3 3）估算不可遇見(jiàn)費(fèi)用）估算不可遇見(jiàn)費(fèi)用 為保證估價(jià)結(jié)果的安全性，剩余法估價(jià)中往往預(yù)備有為保證估價(jià)結(jié)果的安全性，剩余法估價(jià)中往往預(yù)備有不可遇見(jiàn)費(fèi)用，一般為總建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的不可遇見(jiàn)費(fèi)用，一般為總建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的2 25%5%。

13、 l （4 4）確定開(kāi)發(fā)建設(shè)周期）確定開(kāi)發(fā)建設(shè)周期 開(kāi)發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)一直到不動(dòng)產(chǎn)全開(kāi)發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)一直到不動(dòng)產(chǎn)全部銷(xiāo)售或出租完畢的這一段時(shí)期。部銷(xiāo)售或出租完畢的這一段時(shí)期。估計(jì)建設(shè)期的目的估計(jì)建設(shè)期的目的是為是為了把握建筑完成時(shí)的時(shí)間和推測(cè)建筑物完成時(shí)的價(jià)格、建了把握建筑完成時(shí)的時(shí)間和推測(cè)建筑物完成時(shí)的價(jià)格、建筑費(fèi)用的投入、利息的負(fù)擔(dān)和各項(xiàng)收入支出的貼現(xiàn)值的數(shù)筑費(fèi)用的投入、利息的負(fù)擔(dān)和各項(xiàng)收入支出的貼現(xiàn)值的數(shù)量。量。l （5 5）確定投資利息）確定投資利息 利息是開(kāi)發(fā)全部預(yù)付資本的融資資本。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利息是開(kāi)發(fā)全部預(yù)付資本的融資資本。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)付資本包括地

14、價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可遇見(jiàn)費(fèi)預(yù)付資本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可遇見(jiàn)費(fèi)用等，這些費(fèi)用在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中投入的時(shí)間是不用等，這些費(fèi)用在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中投入的時(shí)間是不同的。在確定利息額時(shí)，必須根據(jù)地價(jià)款、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、專(zhuān)同的。在確定利息額時(shí)，必須根據(jù)地價(jià)款、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用等的投入額、各自在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短業(yè)費(fèi)用等的投入額、各自在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)的貸款利率高低進(jìn)行計(jì)算。和當(dāng)時(shí)的貸款利率高低進(jìn)行計(jì)算。 l （6 6）估算稅費(fèi)）估算稅費(fèi) 稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐亩愂照?，估算從獲取土地使用稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐亩愂照撸浪銖墨@取土地使用權(quán)到租售期結(jié)束期間的稅費(fèi)額度。

15、一般按建成后不動(dòng)產(chǎn)權(quán)到租售期結(jié)束期間的稅費(fèi)額度。一般按建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算?？們r(jià)的一定比例計(jì)算。l （7 7）估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用）估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用 租售費(fèi)用一般按總開(kāi)發(fā)價(jià)值的一定比率來(lái)計(jì)算。租售費(fèi)用一般按總開(kāi)發(fā)價(jià)值的一定比率來(lái)計(jì)算。l （8 8）估算開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)）估算開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)一般按總開(kāi)發(fā)價(jià)值（或預(yù)付總資開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)一般按總開(kāi)發(fā)價(jià)值（或預(yù)付總資本）的一定比率來(lái)計(jì)算。比率的高低可參考同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)本）的一定比率來(lái)計(jì)算。比率的高低可參考同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)與不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的比率來(lái)推算。目利潤(rùn)與不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的比率來(lái)推算。（二）方法步驟 將上述數(shù)據(jù)

16、代入原始公式，結(jié)合其他估價(jià)方法與估將上述數(shù)據(jù)代入原始公式，結(jié)合其他估價(jià)方法與估價(jià)人員實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，修正計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)值。價(jià)人員實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，修正計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)值。 此外開(kāi)發(fā)商還要支付取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律手此外開(kāi)發(fā)商還要支付取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律手續(xù)費(fèi)用、土地估價(jià)費(fèi)用及登記發(fā)證費(fèi)用等。因此，必須續(xù)費(fèi)用、土地估價(jià)費(fèi)用及登記發(fā)證費(fèi)用等。因此，必須從計(jì)算出的剩余值中扣除上述費(fèi)用，一般按未知地價(jià)的從計(jì)算出的剩余值中扣除上述費(fèi)用，一般按未知地價(jià)的一定比例計(jì)算。最后再根據(jù)測(cè)算得到的地價(jià)額，結(jié)合估一定比例計(jì)算。最后再根據(jù)測(cè)算得到的地價(jià)額，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和其他因素，綜合確定估價(jià)額。價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和其他因素，

17、綜合確定估價(jià)額。 n1 1估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象概況n2 2估價(jià)要求估價(jià)要求 n3 3估價(jià)過(guò)程估價(jià)過(guò)程 (1)(1)選取估價(jià)方法；選取估價(jià)方法； (2) (2) 確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式；確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式； (3) (3) 市場(chǎng)調(diào)查，確定建設(shè)期、開(kāi)發(fā)價(jià)值和投入成本等；市場(chǎng)調(diào)查，確定建設(shè)期、開(kāi)發(fā)價(jià)值和投入成本等； (4) (4) 求取地價(jià)。求取地價(jià)。 待估宗地為待估宗地為“六通一平六通一平”的建筑用地，規(guī)劃建住宅樓，總的建筑用地，規(guī)劃建住宅樓，總建筑面積為建筑面積為9000m2，土地使用年限為，土地使用年限為70年，現(xiàn)招標(biāo)出讓。某投年，現(xiàn)招標(biāo)出讓。某投資公司所進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析顯示，該

18、項(xiàng)建設(shè)開(kāi)資公司所進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析顯示，該項(xiàng)建設(shè)開(kāi)發(fā)周期為發(fā)周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可開(kāi)工，建成后即可對(duì)外出年，取得土地使用權(quán)后即可開(kāi)工，建成后即可對(duì)外出租，出租率估計(jì)為租，出租率估計(jì)為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為300元，元，年出租費(fèi)用為年租金的年出租費(fèi)用為年租金的25%。建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方米為米為1000元，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)第一年投入總額的元，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)第一年投入總額的40%，第二年，第二年投入其余的投入其余的60%。目前借貸資金的年利率為。目前借貸資金的年利率為5.85%，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)綜合

19、還原利率為產(chǎn)綜合還原利率為5%，取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)及登記費(fèi)，取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)及登記費(fèi)用為地價(jià)的用為地價(jià)的3%，該開(kāi)發(fā)公司要求的總利潤(rùn)不得低于所開(kāi)發(fā)不動(dòng)，該開(kāi)發(fā)公司要求的總利潤(rùn)不得低于所開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的產(chǎn)總價(jià)的15%。 要求估算投資公司其目前所能投標(biāo)的最高地價(jià)額。要求估算投資公司其目前所能投標(biāo)的最高地價(jià)額。n 測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，采取收益還原法，使用年限測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，采取收益還原法，使用年限為為70年，開(kāi)發(fā)期年，開(kāi)發(fā)期2年，可取得收益年限為年，可取得收益年限為68年。年。 不動(dòng)產(chǎn)出租年純收益不動(dòng)產(chǎn)出租年純收益 =3009 00090%（1-25%） =1.8225106元元n不動(dòng)

20、產(chǎn)總價(jià)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)n 1.8225106 /51-1/（1+5）6835129236元元n建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)=1 0009 000=9106元元n計(jì)算利息計(jì)算利息 利息計(jì)算采用復(fù)利計(jì)算，計(jì)算期到開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完成止。地價(jià)投入經(jīng)利息計(jì)算采用復(fù)利計(jì)算，計(jì)算期到開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完成止。地價(jià)投入經(jīng)歷整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，計(jì)息期為歷整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，計(jì)息期為2年，專(zhuān)業(yè)費(fèi)和建筑費(fèi)的投入是持續(xù)不斷年，專(zhuān)業(yè)費(fèi)和建筑費(fèi)的投入是持續(xù)不斷的，在計(jì)息時(shí)，假設(shè)各年內(nèi)建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)均勻投入，因此，年度的，在計(jì)息時(shí)，假設(shè)各年內(nèi)建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)均勻投入，因此，年度投入量在當(dāng)年的平均投入期限為半年，第一年與第二年的投入量的投入量在當(dāng)年的平均投入期

21、限為半年，第一年與第二年的投入量的計(jì)息期則分別為計(jì)息期則分別為1.5年和年和0.5年。年。n總利息總利息=地價(jià)地價(jià)(1+5.85%)21+910640% (1+5.85%)1.51 +910660% (1+5.85%)0.51=0.12地價(jià)地價(jià)+476 181.1元元n開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=3512923615% =5269385元n不動(dòng)產(chǎn)出租稅費(fèi)已在確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)予以考慮n將上述數(shù)據(jù)代入公式 地價(jià) =351292369106(0.12地價(jià) +476 181.1)5269385 地價(jià)=18199705n由于開(kāi)發(fā)商取得場(chǎng)地使用權(quán)時(shí)要支付地價(jià)由于開(kāi)發(fā)商取得場(chǎng)地使用權(quán)時(shí)要支付地價(jià)3%的的法律、估價(jià)等專(zhuān)業(yè)費(fèi)用

22、，因此，開(kāi)發(fā)商所能投資法律、估價(jià)等專(zhuān)業(yè)費(fèi)用，因此，開(kāi)發(fā)商所能投資的投標(biāo)地價(jià)應(yīng)從的投標(biāo)地價(jià)應(yīng)從中扣除上述費(fèi)用。中扣除上述費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商所能投資的最高款項(xiàng)=181997051+3%=17669617元n不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=35 129 236元元n建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)=9106元元n建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)利息建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)利息 = 9 10640%(1+5.85%)1.51 +910660%(1+5.85)0.51 = 47 6181.1元元 n開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=5 269 385元元n代入公式即可得到該土地在開(kāi)發(fā)完成時(shí)的土地代入公式即可得到該土地在開(kāi)發(fā)完成時(shí)的土地價(jià)格。價(jià)格。 開(kāi)發(fā)完成時(shí)的地

23、價(jià)開(kāi)發(fā)完成時(shí)的地價(jià) = =351292369106476181.15269385 =20383670元元 n由于由于得到的價(jià)格是開(kāi)發(fā)完成時(shí)的價(jià)格，得到的價(jià)格是開(kāi)發(fā)完成時(shí)的價(jià)格，即兩年后的價(jià)格，因此即兩年后的價(jià)格，因此元）（場(chǎng)地當(dāng)前價(jià)格18199705%85. 51203836702n開(kāi)發(fā)商所能投開(kāi)發(fā)商所能投資的最高款項(xiàng)資的最高款項(xiàng)=181997051+3%=17669617元元2.2.剩余法測(cè)算開(kāi)發(fā)商的預(yù)期利潤(rùn)剩余法測(cè)算開(kāi)發(fā)商的預(yù)期利潤(rùn) 某開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得某宗地某開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得某宗地70年土地使用權(quán)，該宗地年土地使用權(quán)，該宗地為七通一平空地，面積為七通一平空地，面積1000m2，土地價(jià)格為，土地

24、價(jià)格為3106元，元，取得土地使用權(quán)過(guò)程中所支付的法律、估價(jià)及登記等費(fèi)取得土地使用權(quán)過(guò)程中所支付的法律、估價(jià)及登記等費(fèi)用為地價(jià)的用為地價(jià)的3%。城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為住宅，最。城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為住宅，最大容積率為大容積率為3。根據(jù)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性研。根據(jù)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性研究顯示，該項(xiàng)目工程在取得土地使用權(quán)后即可開(kāi)工，建究顯示，該項(xiàng)目工程在取得土地使用權(quán)后即可開(kāi)工，建筑時(shí)間為筑時(shí)間為2年，建成后即可全部售出，根據(jù)目前的市場(chǎng)年，建成后即可全部售出，根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，住宅平均售價(jià)預(yù)計(jì)為行情，住宅平均售價(jià)預(yù)計(jì)為3000元元/m2，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)為預(yù)

25、計(jì)為1000元元/m2，在建筑期間的投入情況為：第一年投，在建筑期間的投入情況為：第一年投入入40%，第二年投入為，第二年投入為60%，目前資金信貸為，目前資金信貸為5.85%，不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。 估算該開(kāi)發(fā)公司在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的預(yù)期利潤(rùn)。估算該開(kāi)發(fā)公司在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的預(yù)期利潤(rùn)。1估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象概況 某開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得某宗地某開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得某宗地70年土地使用權(quán)，年土地使用權(quán)，該宗地為七通一平空地，面積該宗地為七通一平空地，面積1 000m2，土地價(jià)格，土地價(jià)格為為3106元，取得土地使用權(quán)過(guò)程中所支付的法律、元，取得土地使用權(quán)過(guò)程中所

26、支付的法律、估價(jià)及登記等費(fèi)用為地價(jià)的估價(jià)及登記等費(fèi)用為地價(jià)的3%。城市規(guī)劃規(guī)定該。城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為住宅，最大容積率為地塊用途為住宅，最大容積率為3。 2估價(jià)要求估價(jià)要求估算該開(kāi)發(fā)公司在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的預(yù)期利潤(rùn)。估算該開(kāi)發(fā)公司在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的預(yù)期利潤(rùn)。3評(píng)估過(guò)程評(píng)估過(guò)程（1）該宗地為待開(kāi)發(fā)空地，適宜采用剩余法估價(jià)）該宗地為待開(kāi)發(fā)空地，適宜采用剩余法估價(jià)（2）根據(jù)規(guī)劃要求，該宗地最佳利用方式為住宅用）根據(jù)規(guī)劃要求，該宗地最佳利用方式為住宅用地，容積率為地，容積率為3。 （3）根據(jù)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性研究顯示，）根據(jù)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性研究顯示，該項(xiàng)目工程在取得土地使用

27、權(quán)后即可開(kāi)工，建筑時(shí)間為該項(xiàng)目工程在取得土地使用權(quán)后即可開(kāi)工，建筑時(shí)間為2年，建成后即可全部售出，根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，住宅年，建成后即可全部售出，根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，住宅平均售價(jià)預(yù)計(jì)為平均售價(jià)預(yù)計(jì)為3 000元元/ m2 ，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)為，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1 000元元/m2，在建筑期間的投入情況為：第一年投入，在建筑期間的投入情況為：第一年投入40%，第二年投入為第二年投入為60%，目前資金信貸為，目前資金信貸為5.85%，不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售，不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。 n（4）測(cè)算開(kāi)發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)）測(cè)算開(kāi)發(fā)商預(yù)期利潤(rùn) 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=3 0001 000

28、3 = 9106（元）（元） 建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi) =1 00010003 =3106（元）（元） 地價(jià)及法律、估價(jià)等費(fèi)用地價(jià)及法律、估價(jià)等費(fèi)用 =3106(13%) =3.09106（元）（元）n總利息總利息=3.09106(15.85%)213 10640%(15.85%)1.513 10660%(15.85%)0.51 =530 831.8（元）（元）n銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)=91066%=5.4105（元）（元）n開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)= = 910631063.09106 530831.85.4105 =1 839 168.2 n利潤(rùn)占不動(dòng)產(chǎn) 總價(jià)的百分比=1839168.29000

29、000=20.45%n利潤(rùn)占開(kāi)發(fā)總成本的百分比=3.0106+3.09106+530831.8+5.4105=25.7%1839168.2 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已取得某宗地某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已取得某宗地50年土地使用權(quán)，該宗地年土地使用權(quán)，該宗地為五通一平空地，面積為五通一平空地，面積2104m2，地價(jià)及相關(guān)的法律、估價(jià)等，地價(jià)及相關(guān)的法律、估價(jià)等費(fèi)用為費(fèi)用為5106元，城市規(guī)劃規(guī)定該宗地用途為工業(yè)廠(chǎng)房，最大元，城市規(guī)劃規(guī)定該宗地用途為工業(yè)廠(chǎng)房，最大容積率為容積率為1。根據(jù)該開(kāi)發(fā)公司的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性研究顯示，。根據(jù)該開(kāi)發(fā)公司的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性研究顯示，該項(xiàng)工程在取得土地使用權(quán)后即可開(kāi)工，建

30、筑時(shí)間為該項(xiàng)工程在取得土地使用權(quán)后即可開(kāi)工，建筑時(shí)間為2年，建成年，建成后即可全部售出，根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，同類(lèi)工業(yè)廠(chǎng)房的售價(jià)后即可全部售出，根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，同類(lèi)工業(yè)廠(chǎng)房的售價(jià)預(yù)計(jì)每平方米為預(yù)計(jì)每平方米為1000元，開(kāi)發(fā)資金的投入為均勻投入，當(dāng)?shù)啬吭?，開(kāi)發(fā)資金的投入為均勻投入，當(dāng)?shù)啬壳百J款年利率為前貸款年利率為5.85%，開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的，開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的20%，不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的，不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。確定該開(kāi)發(fā)公司。確定該開(kāi)發(fā)公司在該項(xiàng)目中的建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。在該項(xiàng)目中的建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。n1估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)

31、對(duì)象概況 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已取得某宗地某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已取得某宗地50年年土地使用權(quán)，該宗地為五通一平空地，面土地使用權(quán)，該宗地為五通一平空地，面積積2104m2，地價(jià)及相關(guān)的法律、估價(jià)等費(fèi)，地價(jià)及相關(guān)的法律、估價(jià)等費(fèi)用為用為5106元，城市規(guī)劃規(guī)定該宗地用途為元，城市規(guī)劃規(guī)定該宗地用途為工業(yè)廠(chǎng)房，最大容積率為工業(yè)廠(chǎng)房，最大容積率為1。n1.1.土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)都應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)都應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用，即應(yīng)是按照評(píng)估期日的有關(guān)規(guī)定和物價(jià)水平確定用，即應(yīng)是按照評(píng)估期日的有關(guān)規(guī)定和物價(jià)水平確定土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)費(fèi)項(xiàng)目和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)

32、費(fèi)項(xiàng)目和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而不能是按照企業(yè)實(shí)際取得和開(kāi)發(fā)利用土地時(shí)的實(shí)際投不能是按照企業(yè)實(shí)際取得和開(kāi)發(fā)利用土地時(shí)的實(shí)際投入計(jì)算。入計(jì)算。n2 2評(píng)估要求評(píng)估要求 確定該開(kāi)發(fā)公司在該項(xiàng)目中的建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)的確定該開(kāi)發(fā)公司在該項(xiàng)目中的建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。最高控制標(biāo)準(zhǔn)。 n3 3測(cè)算過(guò)程測(cè)算過(guò)程 （1 1）該宗地為待開(kāi)發(fā)空地，適宜采用剩余法測(cè)算。該宗地為待開(kāi)發(fā)空地，適宜采用剩余法測(cè)算。 （2）根據(jù)該開(kāi)發(fā)公司的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性研究顯根據(jù)該開(kāi)發(fā)公司的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性研究顯示，該項(xiàng)工程在取得土地使用權(quán)后即可開(kāi)工，建筑時(shí)示，該項(xiàng)工程在取得土地使用權(quán)后即可開(kāi)工，建筑時(shí)間為間為2年，建成后即可全部售出

33、，根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，年，建成后即可全部售出，根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，同類(lèi)工業(yè)廠(chǎng)房的售價(jià)預(yù)計(jì)每平方米為同類(lèi)工業(yè)廠(chǎng)房的售價(jià)預(yù)計(jì)每平方米為1000元，開(kāi)發(fā)資元，開(kāi)發(fā)資金的投入為均勻投入，當(dāng)?shù)啬壳百J款年利率為金的投入為均勻投入，當(dāng)?shù)啬壳百J款年利率為5.85%，開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的20%，不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售，不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。 n4測(cè)算建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。測(cè)算建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。 假設(shè)建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)的最高控制額為：假設(shè)建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)的最高控制額為：X元。元。（1）不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=1 00020 0001 =21

34、07（元）（元）（2）地價(jià)及法律、估價(jià)等費(fèi)用地價(jià)及法律、估價(jià)等費(fèi)用 =5106（元）（元） （3）總利息總利息= 5106（15.85%）21 X(1+5.85%)11 =602 111.30.06X(元元)（4）開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)= 210720% = 4106（元）（元）（5）銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)= 21076% = 1.2106（元）（元） （6）將上述數(shù)據(jù)帶入公式，則將上述數(shù)據(jù)帶入公式，則 建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)最高控制額建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)最高控制額 X = X = 21075106（602 111.30.06X） 41061.2106 單位面積建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)控制標(biāo)準(zhǔn)為：X=9197888.71.06

35、=8677253（元）867725320001=4338.6（元/建筑平方米）l某市有一塊某市有一塊3km2的生地，擬進(jìn)行的生地，擬進(jìn)行 “七通一平七通一平”成片成片開(kāi)發(fā)后分塊出讓?zhuān)瑩?jù)調(diào)查，附近地區(qū)已開(kāi)發(fā)完成開(kāi)發(fā)后分塊出讓?zhuān)瑩?jù)調(diào)查，附近地區(qū)已開(kāi)發(fā)完成“七七通一平通一平”土地出讓單價(jià)為土地出讓單價(jià)為1200元元/平方米；可出讓土平方米；可出讓土地面積為全部土地的地面積為全部土地的70%，其余為公共設(shè)施用地；土，其余為公共設(shè)施用地；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為3.5億元億元/km2，開(kāi)發(fā)期為，開(kāi)發(fā)期為2年，開(kāi)發(fā)成本年，開(kāi)發(fā)成本在開(kāi)發(fā)期內(nèi)分期均勻投入，第一年投入在開(kāi)發(fā)期內(nèi)分期均勻投入，第一年投入70%，第二年，第二年投入投入30%，貸款年利息率為，貸款年利息率為10%，勘察設(shè)計(jì)、估價(jià)等，勘察設(shè)計(jì)、估價(jià)等專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的3%；投資回報(bào)率為；投資回報(bào)率為20%，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為開(kāi)發(fā)完成后轉(zhuǎn)讓地價(jià)的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為開(kāi)發(fā)完成后轉(zhuǎn)讓地價(jià)的6.5%。試估算該。試估算該成片生地的總價(jià)格和單位面積地價(jià)。成片生地的總價(jià)格和單位面積地價(jià)。作業(yè)作業(yè) 審題過(guò)程中要看清題目要求和所給條審題過(guò)程中要看清題目要求和所給條件，以確定解題方法。在具體細(xì)節(jié)上需件，以確定解題方法。在具體細(xì)節(jié)上需留意：留意：n1.1.