資本化率計(jì)算方法及例題資產(chǎn)評(píng)價(jià)師

1、第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、適用范圍收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓等。不適用于政 府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。二、基本思路(一) 收益為無(wú)限年期的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=純凈益/資本化率(5-1)這種理論的抽象，包含著三個(gè)假設(shè)前提：(1) 凈收益每年不變；(2) 資本化率固定；(3) 收益為無(wú)限年期。提示：參見(jiàn)教材52頁(yè)的公式2-14,二者是一樣的原理，大家要理解。(二) 收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算公式為：這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，r為資本化率，成立條件為:(1) 凈收益每年不變；(2) 資本化率固定且大于

2、零；(3) 收益年期有限為n。提示：參見(jiàn)教材52頁(yè)的公式2-15,二者是一樣的原理，大家要理解。（三）以上思路的具體運(yùn)用運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，首先通過(guò)總收益減總費(fèi)用求得凈收益；然后確定資本化率 最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值。三、凈收益（一）凈收益的含義1. 定義（接近于財(cái)務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念）凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。2. 在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀收益的區(qū)別。（1）實(shí)際凈收益 指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益例如：i、當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這

3、些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓?zhuān)籭i、當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；iii、收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值；iv、土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，無(wú)當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值。 由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估（2）客觀凈收益含義房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。這個(gè)收益稱(chēng)為客觀純收益。由于評(píng)估的結(jié)果是用來(lái)作為正常市場(chǎng)交易的參考，因此，必須對(duì)存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。3. 凈收益的計(jì)算公式凈收益=客觀總收益-客觀

4、總費(fèi)用（二）客觀總收益（接近于會(huì)計(jì)中收入的概念 ）1. 含義總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。2. 確定客觀總收益時(shí)候要注意以下問(wèn)題（1）求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。（2）在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí)，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。 最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。（3）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用 正常客觀的租金，并在評(píng)

5、估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況?！纠}】（08年度考試題）被評(píng)估房地產(chǎn) A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評(píng)估人員經(jīng) 調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在 2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年 限。2006年5月底開(kāi)發(fā)建設(shè)完工并投入運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年（租期到2011年5月31日結(jié)束），租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準(zhǔn)，每年增加10元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，合同同時(shí)規(guī)定，如果房地產(chǎn)A的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬(wàn)元。評(píng)估人員還了解到，評(píng)估基準(zhǔn)日（2

6、008年5月31日）市場(chǎng)上同類(lèi)商業(yè)用房的正常租金（與評(píng)估對(duì)象A租金口徑一致）保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后的前3年的市場(chǎng)租金水平將在評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%評(píng)估基準(zhǔn)曰3年后的市場(chǎng)租金水平基本維持在評(píng)估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為 10%。要求：評(píng)估房地產(chǎn)A的最佳轉(zhuǎn)讓價(jià)值（寫(xiě)出評(píng)估過(guò)程，給出得出評(píng)估結(jié)論的理由或根據(jù)）?！敬鸢浮?.收益總年限=40(法定最高年限)-2-2=36年2. 現(xiàn)有合同是否應(yīng)該違約目前已有租賃合同的年限為3年，首先判斷這幾年是否應(yīng)該執(zhí)行合同。如果不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過(guò)執(zhí)行合同的收益分

7、別為：2009 年： 【150*(1+1%)-(110+20)】*1 000=21 500 元2010 年： 【(150*(1+1%)2-(110+30)】*1 000=13 015 元2011 年： 【(150*(1+1%)3-(110+40)】*1 000=4 545.15 元這些違約多獲得的收益現(xiàn)值之和為21 500*(1+10%)-1+13 015*(1 + 10%)-2+4 545.15*(1+10%)-3=33 716元違約的收益小于違約賠償金5萬(wàn)，所以不能夠違約。3. 現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值基準(zhǔn)日后前三年按照合同租金計(jì)算，因?yàn)檫`約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。收益

8、現(xiàn)值=(110+10+10)*1000/(1 + 10%)+140*1000/(1+10%)A2+150*1000/(1+10%)A3=346 581.52(元)4. 合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為客觀收益年限=40-2-5=33年基準(zhǔn)日三年后未來(lái)年租金收益=150*(1+1%)A3*1000=154 545.15( 元)收益現(xiàn)值=154 545.15*【1-1/(1 + 10%)人33/10% 】/ (1+10%)人3=1 111 126.49(元)5. 最佳轉(zhuǎn)讓價(jià)值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01( 元)3. 在確定收益值時(shí)，可以按照以

9、下思路進(jìn)行 需以類(lèi)似房地產(chǎn)的收益作比較（2）需對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)（3）必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。（三）客觀總費(fèi)用（接近于財(cái)務(wù)管理中付現(xiàn)費(fèi)用的概念 ）1. 定義總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)（付現(xiàn)）支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。2. 總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用。3. 房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等四、資本化率資本化率又稱(chēng)為還原利率，它是決定評(píng)估價(jià)值的最關(guān)鍵的因素。（一）資本化率的實(shí)質(zhì)1. 資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率提示：這里實(shí)質(zhì)上和教材第二章50頁(yè)的內(nèi)容一致，請(qǐng)大家對(duì)比學(xué)習(xí)。2. 資

10、本化率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。3. 投資風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。（二）求取資本化率的方法1. 凈收益與售價(jià)比率法（這個(gè)方法本質(zhì)上和139的例題方法接近）（1）收集市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資 料。（2）計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率（這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率。（3）對(duì)所得實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評(píng)估房地產(chǎn)的資本化率。例5-1在房地產(chǎn)市場(chǎng)中收集到五個(gè)與待估房地產(chǎn)類(lèi)似的交易實(shí)例，見(jiàn)表5-1(假設(shè)交易價(jià)格為無(wú)限年期)。表5-1凈收益與售價(jià)交易實(shí)例正確答案對(duì)以上

11、五個(gè)可以實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均就可以得到資本化率為：r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%注意：(1)在這里，凈收益/交易價(jià)格=投資收益率=折現(xiàn)率，事實(shí)上隱含著一個(gè)假設(shè)，即該收益是無(wú)限年限的，同時(shí)交易價(jià)格也是房地產(chǎn)無(wú)限使用年限的交易價(jià)格。這樣就有P=A/r,從而有r=A/P。(2)但是在教材139頁(yè)那個(gè)例題是基于機(jī)器設(shè)備的使用年限最大為n,所以P= AX(P/A,i,n)=A/rA ，從而有rA=A/P，在使用內(nèi)插法才能夠計(jì)算獲得折現(xiàn)率r。2. 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法資本化率=安全利率(銀行中長(zhǎng)期利率)+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值3. 各種投資收益率排序插入法(三)

12、資本化率的種類(lèi)1. 綜合資本化率(1) 定義將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本化率。(2) 適用對(duì)象及凈收益的范圍內(nèi)涵評(píng)估的是房地產(chǎn)整體的價(jià)值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。2. 建筑物資本化率(1)適用對(duì)象建筑物資本化率用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)值。(2)凈收益的范圍內(nèi)涵采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。3. 土地資本化率(1) 適用對(duì)象土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)值。(2) 凈收益的范圍內(nèi)涵采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。4. 綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系房地

13、合一的凈收益=土地凈收益+建筑物凈收益房地合一的凈收益=房地合一的價(jià)值(L+B) X房地合一的年收益率(即綜合資本化率r)土地凈收益=土地價(jià)值(L) X 土地的年收益率(r1)建筑物凈收益=建筑物價(jià)值(B) X建筑物的年收益率(r2)(L+B) x r= L x r1+B x r2很容易得到：式中：r-綜合資本化率；r1- 土地資本化率；r2-建筑物資本化率；L- 土地價(jià)值;B-建筑物價(jià)值明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率（還原率）就是資產(chǎn)的收益率,期望投資收益率，和我們?cè)诘诙轮v收益法的基本原理時(shí)講授的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是一樣的。五、計(jì)算公式（一）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)

14、價(jià)值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 （5-5）房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用 蘋(píng)理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值1. 由土地收益評(píng)估土地價(jià)值一-適用于空地出租土地價(jià)值=土地凈收益/ 土地資本化率（5-6）土地凈收益=土地總收益-土地總費(fèi)用土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金2. 由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值（1）方法一（建筑物價(jià)值扣除法）土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值 （5-7）建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額X已使用年數(shù)當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額=（建筑物重置成本-殘值）/耐用年限當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額=建筑物重置成本

15、/土地使用權(quán)尚余年限注意：上述關(guān)于年貶值額的公式的基本原理是65 頁(yè) 2-36 。（這兩個(gè)年限這里計(jì)算年貶值額的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開(kāi)始投入使用的時(shí)候開(kāi)始計(jì)算）中取短。年貶值額本來(lái)是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時(shí)，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿(mǎn)，土地使用權(quán) 由國(guó)家無(wú)償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計(jì)算應(yīng)該使用土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計(jì)算殘值。當(dāng)土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）大于建筑物的

16、耐用年限時(shí)，采用耐用年限計(jì)算年貶值額，而且需要考慮殘值。補(bǔ)充：物權(quán)法規(guī)定，對(duì)于住宅用地到期后自動(dòng)續(xù)期，此處所說(shuō)的自動(dòng)續(xù)期是有前提 的，那就是住宅建設(shè)用地使用權(quán)，也就是說(shuō)你所購(gòu)買(mǎi)的房子的土地使用性質(zhì)是居住用地， 只有這樣的住宅產(chǎn)品用地使用權(quán)屆滿(mǎn)后，可以自動(dòng)續(xù)期。而其它非住宅性質(zhì)用地上的產(chǎn)品， 不論是商業(yè)，還是住宅，其屆滿(mǎn)后的自動(dòng)續(xù)期，則將要依照法律規(guī)定辦理。（2）方法二（建筑物收益扣除法）土地價(jià)值=（房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益）/ 土地資本化率（5-8）建筑物純收益= 建筑物現(xiàn)值x建筑物資本化率（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值1. 建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值 （5-9）2. 建筑物價(jià)值=（房地產(chǎn)

17、純收益-土地純收益）/建筑物資本化率（5-10）特別注意：（1）這里公式（5-5）（5-6）（5-8）（5-10）,計(jì)算的都是無(wú)限年限的土地價(jià)值，而實(shí)際評(píng)估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)該使用公式（5-2）,而且土地的年限應(yīng)該是購(gòu)買(mǎi)的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。（2）房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)六、應(yīng)用舉例例5-2有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10%預(yù)計(jì)未來(lái)前5年的凈收益分 別為15萬(wàn)元、16萬(wàn)元、18萬(wàn)元、15萬(wàn)元、20萬(wàn)元，第6年開(kāi)始凈收益大約可以穩(wěn)定在25萬(wàn)元左右，試評(píng)估該宗土地的收益價(jià)值。正確答案例5-3有一宗房地產(chǎn)，2003年的凈收益為50萬(wàn)元，資本化率為 5%

18、若：（1）未來(lái)各 年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元；（2）未來(lái)各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%試分別評(píng)估兩情況下 2003年初的房地產(chǎn)價(jià)值。正確答案凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的價(jià)值計(jì)算公式為：見(jiàn) bF - + r 尸式中，a為第1年凈收益，以后各年凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增，凈收益每年遞增額為b, r資本率。（此公式的原理和來(lái)源，參見(jiàn) 53頁(yè)公式2-19）凈收益按等比能數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的價(jià)值計(jì)算公式為：式中，a為第1年凈收益，以后凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增，凈收益逐年遞增比率為s, r為資本化率。（此公式的原理和來(lái)源，參見(jiàn) 54頁(yè)公式2-23）因此:如 1_（1）F=+-一 =14

19、00 （萬(wàn)元）（2）P-1250 （萬(wàn)元） 例5-4某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于 2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平米 2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%目前，該類(lèi)建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%每年需要支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的1.5%, 土地使用稅及房產(chǎn)稅合計(jì)為每建筑平方米 20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 0.2

20、%, 土地資本化率7%建筑物資本化率試根據(jù)以上8%假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿(mǎn)，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償收回。資料評(píng)估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價(jià)值?！敬鸢浮?. 選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2. 計(jì)算總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益=50 X 12 X 900 X (1-10%)=486 000(元)3. 計(jì)算總費(fèi)用。(1) 年管理費(fèi)=486 000 X 3.5%=17 010(元)(2) 年維修費(fèi)=2 500 X 900X 1.5%=33 750(元)(3) 年稅金=20 X 900=18000(元) 年保險(xiǎn)費(fèi)=2 500 X 900X 0.2%=4 500(元)年總費(fèi)用=(1)+(3)+(4)=17 010+33 750+18 000+4 500=73 260( 元)4. 計(jì)算房地產(chǎn)凈收益。年房地產(chǎn)凈收益