奉賢南橋09單元住宅地塊可行性研究報(bào)告20p

1、20132013年年4 4月月目目 錄錄一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況二、市場(chǎng)分析及機(jī)會(huì)選擇二、市場(chǎng)分析及機(jī)會(huì)選擇三、產(chǎn)品解決方案三、產(chǎn)品解決方案四、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)四、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)五、團(tuán)隊(duì)情況五、團(tuán)隊(duì)情況六、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)六、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)七、總結(jié)與建議七、總結(jié)與建議2.1 宏觀背景解析2.2 區(qū)域市場(chǎng)分析2.3 可比競(jìng)品解析2.4 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析2.5 項(xiàng)目發(fā)展方向2.1 宏觀背景分析宏觀背景分析政策調(diào)控政策調(diào)控2009年至今上海商品住宅供求價(jià)月度走勢(shì)圖萬(wàn)元/12月14日，國(guó)四條：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年1月10日，國(guó)十一條：二套房貸款首付款比例不得低于40%4月17日新國(guó)十條：各地

2、限購(gòu)政策出臺(tái)，上海和重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)1月27日，新國(guó)八條：二套房首付款提至六成3月1日，新國(guó)五條：二手房交易個(gè)稅嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%征收n 自2009年12月份開(kāi)始政策調(diào)控以來(lái)，樓市經(jīng)歷了包括2013年 “國(guó)五條”在內(nèi)的五次調(diào)控升級(jí)；樓市降溫明顯，市場(chǎng)低位平穩(wěn)運(yùn)行；2011年至今房?jī)r(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。9月29日新政：首套房首付提升至3成；二套房首付50%，利率1.1倍調(diào)控之下上海樓市低位平穩(wěn)運(yùn)行，呈穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)2.1 宏觀背景分析宏觀背景分析政策調(diào)控政策調(diào)控2013年3月1日國(guó)務(wù)院公布樓市調(diào)控“國(guó)五條”細(xì)則，要求：二手房交易從嚴(yán)按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅2013年3月30日上海細(xì)則：對(duì)出售自有住房按照規(guī)

3、定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，。市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商銷售 持續(xù)向好南橋新城是上海“十二五”期間重點(diǎn)推進(jìn)建設(shè)的三個(gè)新城之一。n 南橋新城：定位于綜合性服務(wù)型核心新城以及服務(wù)長(zhǎng)三角南翼以及大浦東地區(qū)的重要樞紐和門戶。目前已被列為本市8個(gè)低碳發(fā)展實(shí)踐區(qū)試點(diǎn)，是郊區(qū)新城中唯一的試點(diǎn)城區(qū)。n 規(guī)劃總面積約為84平方公里，2020年規(guī)劃總?cè)丝?5-100萬(wàn)(現(xiàn)狀不足20萬(wàn)).十二五期間南橋新城將因政策支持而迎來(lái)快速發(fā)展期;cbd屬性吸引著奉賢百萬(wàn)人口，生態(tài)、宜居是南橋新城的居住賣點(diǎn)本項(xiàng)目2.1 宏觀背景分析宏觀背景分析區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃n 生態(tài)核心區(qū)工程：南橋

4、新城將保留4.78平方公里中央生態(tài)林地和開(kāi)發(fā)建設(shè)2.53平方公里“上海之魚(yú)”項(xiàng)目。n南橋新城cbd已初具規(guī)模，百聯(lián)購(gòu)物中心和東方商廈已成功運(yùn)營(yíng)。南橋已成為奉賢百萬(wàn)人口認(rèn)定的“小香港”。n 虹梅路金海路越江隧道工程 (黃浦江底最長(zhǎng)隧道):軌道和隧道等重大項(xiàng)目的實(shí)施促進(jìn)南橋與中心城的接軌，主題公園建設(shè)將提升板塊價(jià)值2.1 宏觀背景分析宏觀背景分析區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃n“上海之魚(yú)”主題公園： “上海之魚(yú)”規(guī)劃圖n 規(guī)劃目標(biāo)：將建成以游艇文化為核心的體育及水上運(yùn)動(dòng)公園，并成為南橋新城景觀中心與旅游集散服務(wù)中心。n 擬建設(shè)高品質(zhì)住宅及各類度假村、野餐水灣、湖心生態(tài)島、游艇文化館、水岸商業(yè)街及五星級(jí)水療酒店等

5、設(shè)施，進(jìn)而打造多位一體的新型主題國(guó)際社區(qū)。n “上海之魚(yú)”建成后，其創(chuàng)意和硬件設(shè)施將可與候選“世界第八奇跡”的棕櫚島一較高下預(yù)計(jì)2013年7月實(shí)現(xiàn)貫通，總長(zhǎng)5.26公里，工程投資額近30億元。通車后將成為上海城市南部的“大動(dòng)脈” “上海之魚(yú)”項(xiàng)目的逐步建成，將提升整個(gè)板塊功能定位和區(qū)位價(jià)值，對(duì)環(huán)境品質(zhì)、形象塑造等方面產(chǎn)生積極的影響。n 軌道5號(hào)線延伸奉賢段： 預(yù)計(jì)2015年通車。軌交5號(hào)線南延伸段一期力爭(zhēng)在2013年年內(nèi)開(kāi)工2.2 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)n 區(qū)域土地市場(chǎng)特征板塊土地供求基本平衡。2011年至今南橋板塊共成交含住宅屬性用地約63萬(wàn)方，其中2011年成交41萬(wàn)方，

6、2012年至今僅22萬(wàn)方，供應(yīng)放緩。近2年含住宅屬性土地成交樓板價(jià)主要集中在4000-6000元/之間，其中50%的成交地塊為底價(jià)成交；成交地塊多為純住宅用地，少有綜合屬性，容積率集中在1.5-2.5間，以多層和小高層公寓產(chǎn)品為主，無(wú)低密度用地；成交土地多處外郊環(huán)間，主要集中于南橋新城規(guī)劃區(qū)域2011-3-25恒大投資，16299，8000元/；2012-6-27恒大投資，13349 ， 4167元/2011-10-12中環(huán)投資&南橋城建，75495 ，6000元/ 2011-10-12鑫金圓， 27557 ，6236元/ 2012-9-3奉通置業(yè)， 9277 ，3001元/ 2011

7、-11-9蘇寧電器，42121 ，5319元/ 2012-9-28綠地， 82807，5568元/2011-9-15軒安&朗潤(rùn)&合景， 103723 ，2848元/2011-10-31建都&江海，28767 ，5400元/ 2013-2-27申通地鐵，43876 ，4000元/ 地塊周邊新近成交的土地信息2.2 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)地塊名稱土地用途土地面積（）容積率中標(biāo)人中標(biāo)價(jià)（萬(wàn)元）樓板價(jià)（元/）溢價(jià)率底價(jià)成交時(shí)間南橋新城03單元04-06、05-01區(qū)域地塊住宅43876.12上海申通地鐵351004000 0%351002013-2-27南橋新

8、城08單元b-01-03,b-01-06區(qū)域地塊住商82807.31.8綠地地產(chǎn)830005568 11%745272012-9-28南橋鎮(zhèn)a06-02區(qū)域地塊住宅9276.91.4上海奉通置業(yè)38973001 0%38972012-9-3南橋新城04單元11-02（2）區(qū)域地塊住宅133491.6上海恒大投資89004167 16%76892012-6-27南橋新城09單元14a-02a區(qū)域地塊住商辦42120.52.5上海蘇寧電器560125319 0%558102011-11-9南橋新城09單元07a-02a區(qū)域地塊住商28767.12.5上海建都,上海江海置業(yè)388365400 0%3

9、88362011-10-31南橋新城09單元10a-03a（西塊）區(qū)域地塊住宅275572上海鑫金圓置業(yè)343716236 1%341712011-10-12南橋新城09單元02a-02a區(qū)域地塊住宅38756.71.6中糧地產(chǎn)347265600 0%347262011-10-12南橋新城09單元03a-04a、06a-01a地塊住宅68425.92.5中糧地產(chǎn)740224327 0%740222011-10-12南橋新城04單元02-04地塊住宅75495.31.8上海中環(huán)投資、南橋城建815356000 0%815352011-10-12南橋新城08單元a-01-03、a-01-05、a-

10、01-07地塊住商辦103722.63軒安投資,朗潤(rùn)控股，上海合景886102848 -招標(biāo)2011-9-15航南公路南側(cè)、遠(yuǎn)東路東側(cè)區(qū)域地塊住宅16298.71.6上海恒大投資208628000 71%122242011-3-25n2011年至今南橋含住宅屬性用地成交明細(xì)2.2 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)整體市場(chǎng)n 2010年至今南橋住宅市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)面積130萬(wàn)，年均約40萬(wàn)。n 2010年至今累計(jì)成交107萬(wàn)，年均去化約35萬(wàn)，主要依托奉賢本地或地緣性客戶。n 2012年至今南橋住宅市場(chǎng)供求基本平衡、價(jià)格平穩(wěn)，均價(jià)15000元/左右。n 南橋住宅市場(chǎng)屬典型的內(nèi)向型市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)模不大，

11、市場(chǎng)趨勢(shì)易受個(gè)案影響而波動(dòng)。 2010年至今南橋板塊住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)2010年至今南橋板塊公寓市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)n 南橋住宅市場(chǎng)近年來(lái)以公寓產(chǎn)品為主導(dǎo)，公寓市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)特征基本相同。n 2010-2012年板塊公寓年均去化約28萬(wàn)，公寓成交價(jià)格呈平穩(wěn)上行態(tài)勢(shì)，目前整體均價(jià)接近15000元/。n 主力在售項(xiàng)目為銀河麗灣、銘邦華府、陽(yáng)光家園等，2013年以來(lái)銷售均價(jià)超17000元/。南橋住宅市場(chǎng)屬典型的內(nèi)向型市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)模不大，發(fā)展態(tài)勢(shì)平穩(wěn)老城片區(qū) 剛需及改善產(chǎn)品兼有，檔次差異大中低端13000-14000元/中高端16000-18000元/綠地觀邸13155眾旺苑14045同盛南橋花園16155銀河

12、麗灣17246新城生態(tài)核心區(qū)品質(zhì)剛需及改善產(chǎn)品目前無(wú)在售項(xiàng)目前期14000-16000元/聚賢煌都11196上院南里13255正陽(yáng)世紀(jì)星城公寓售罄 聯(lián)排24400陽(yáng)光家園17725陽(yáng)光四季16599新民旺苑11957景源名墅10752 新城商務(wù)核心區(qū)城市綜合體開(kāi)發(fā)為主，住宅項(xiàng)目少，目前僅銀河麗灣住宅在售，均價(jià)超17000元/ 新城生態(tài)核心區(qū)依托上海之魚(yú)及南橋中央公園打造新城景觀核心，資源占有型片區(qū)；早期開(kāi)發(fā)有恒盛湖畔豪庭等。目前無(wú)住宅項(xiàng)目在售 老城片區(qū)開(kāi)發(fā)已較成熟，配套相對(duì)完善，目前在售住宅項(xiàng)目較多，檔次參差不齊，價(jià)格差異較大 城北產(chǎn)業(yè)區(qū)目前僅有兩個(gè)住宅項(xiàng)目在售，中低端剛需產(chǎn)品為主，品質(zhì)較差，

13、價(jià)格水平低南橋板塊在售公寓項(xiàng)目12個(gè)集中在老城區(qū)范圍內(nèi)11個(gè)，新城區(qū)僅1個(gè)，市場(chǎng)最高均價(jià)項(xiàng)目：陽(yáng)光家園：17725元/2.2 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)整體市場(chǎng)新城是城市發(fā)展的新方向，但目前新建住宅供應(yīng)稀缺銘邦華府17150 2010年至今南橋新城公寓成交戶型與面積段交叉分析 （按成交套數(shù)） 70以下70-9090-100100-120120-150150-180180以上房型供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交一房75885673280100300000二房00116711372494169711468685127000097%68%76%三房00001818221

14、1632280173236222820100%74%76%63%四房及以上0000002402013433317458348合計(jì)7588173414672512171613911031235417727955454603482.2 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析公寓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)歷史供應(yīng)以舒適戶型為主，緊湊戶型成交較佳但供應(yīng)稀缺n 板塊供應(yīng)以兩房、三房為主體，其中兩房以90-100為主，三房以120-150為主，戶型面積偏向常規(guī)舒適型。n 兩房中偏緊湊的70-90的成交最佳；三房以常規(guī)120-150去化為主體，100以下三房供應(yīng)量極少、快速去化n 板塊歷史供應(yīng)以舒適戶型為主，緊湊三房幾無(wú)供應(yīng)。湯臣臻園

15、地塊上海恒大投資地塊上海合景、朗潤(rùn)、軒安合作投資地塊鑫金圓置業(yè)地塊中環(huán)投資、南橋新合作投資地塊上海蘇寧電器地塊綠地上海之魚(yú)地塊銀河麗灣土地增量項(xiàng)目存量奉通置業(yè)地塊正陽(yáng)世紀(jì)星城陽(yáng)光家園上院佳庭景源名墅卓越世紀(jì)中心2.2 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)n 南橋新城在售項(xiàng)目存量情況2.2 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)n 未來(lái)住宅地塊潛在上市量在售項(xiàng)目余量總計(jì)約53萬(wàn)未來(lái)新上市地塊中住宅新增量約70萬(wàn)產(chǎn)品仍以寬松戶型為主后市競(jìng)爭(zhēng)激烈 差異化的產(chǎn)品力 將有利于跑贏市場(chǎng)陽(yáng)光家園南橋鎮(zhèn)中心區(qū)2012年9月開(kāi)盤區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿與本案距離3.7公里南橋新、老城區(qū)交界處2012年4月首次開(kāi)盤原主

16、打精裝修公寓銘邦華府與本案距離2.3公里南橋新、老城區(qū)交界處2010年11月開(kāi)盤剛需，主打經(jīng)濟(jì)舒適同盛南橋與本案距離2.5公里南橋新城商務(wù)區(qū)2012年5月開(kāi)盤大平層銀河麗灣與本案距離1.1公里南橋鎮(zhèn)中心區(qū)2012年9月開(kāi)盤緊湊戶型陽(yáng)光四季園與本案距離3.3公里2.3 可比競(jìng)品分析可比競(jìng)品分析項(xiàng)目分布項(xiàng)目分布恒盛湖畔豪庭南橋新城生態(tài)核心區(qū)2009年12月開(kāi)盤2012年12月交房與本項(xiàng)目區(qū)位最近、2010-2011年度板塊最熱銷樓盤公寓推案32萬(wàn)， 主力為70-100二房/130-150三房?jī)赡陰资垠?，月均銷售約1. 5萬(wàn)2.3 可比競(jìng)品分析可比競(jìng)品分析銘邦華府銘邦華府新老城交界處品質(zhì)標(biāo)桿，原計(jì)劃

17、全精裝后改毛坯，戶型偏舒適型戶型/面積段供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率成交均價(jià) （元/）二房90-120787090%16436三16364四房150-170482348%16442復(fù)式200-25014214%190672房2廳1衛(wèi) 983房2廳2衛(wèi) 138主力戶型圖n 概況：總建面56169(容積率1.8)，由8棟12-18層小高層組成。2012年4月10日首次開(kāi)盤，推出精裝房源228套/30920，10月27日第二次開(kāi)盤，推出毛坯房源154套/20978n 產(chǎn)品：主推130-140的三房(63%)；功能分區(qū)明顯，動(dòng)靜分離；贈(zèng)送南北陽(yáng)臺(tái)；主臥套房設(shè)計(jì)，贈(zèng)送飄窗n

18、精裝修：原規(guī)劃為南橋首個(gè)高品質(zhì)精裝修項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)3000元/,開(kāi)盤后銷售受阻，后續(xù)房源改為毛坯出售。n 銷售情況：月均去化19套，強(qiáng)銷月均去化27套（第二毛坯開(kāi)盤），整盤去化59%，其中最小戶型90-120兩房去化最好n 客戶分析：主要為南橋本地中高收入人群，以私營(yíng)企業(yè)主和政府官員為主，年齡36-45歲中壯年為主分戶型產(chǎn)品去化情況項(xiàng)目開(kāi)盤至今普通公寓量?jī)r(jià)走勢(shì)第一批推案第二批推案會(huì)所1236511121516871092.3 可比競(jìng)品分析可比競(jìng)品分析陽(yáng)光家園陽(yáng)光家園南橋老城中心區(qū)標(biāo)桿，本地知名度高，去化較佳，戶型以寬松二房、三房為主3房2廳2衛(wèi) 139主力戶型圖n 概況：項(xiàng)目總建面17萬(wàn)(容積率2

19、.03)，由12棟11-18層小高層組成。2012年9月12日首次開(kāi)盤。目前在售23-24棟為133-139的三房、18棟主力為90-100兩房，報(bào)價(jià)18000元/。預(yù)計(jì)5月份加推21、25棟145送精裝修房源，報(bào)價(jià)19000-21000元/n 產(chǎn)品：主推130-150的三房(46%)和80-100兩房(32%)； 功能分區(qū)明顯，動(dòng)靜分離；南向大陽(yáng)臺(tái)；每個(gè)臥室贈(zèng)送飄窗n “陽(yáng)光”系列：本地知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，當(dāng)?shù)亟邮芏雀遪 銷售情況：月均去化56套，強(qiáng)銷期去化約65%（前二次開(kāi)盤），開(kāi)盤半年整盤去化44%。其中緊湊兩房比寬松兩房去化更快。n 客戶分析：主要為奉賢本地自住改善人群，以政府官員、企業(yè)骨

20、干為主，年齡30-45歲中青年為主分戶型產(chǎn)品去化情況項(xiàng)目開(kāi)盤至今普通公寓量?jī)r(jià)走勢(shì)戶型/面積段供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率成交均價(jià)（元/）二房60-704125%1613380-10028815554%17089100-12018612065%16640三172662房2廳1衛(wèi) 91191816141517252024232221沿街商業(yè)第一批推案第二批推案第三批推案2.3 可比競(jìng)品分析可比競(jìng)品分析陽(yáng)光四季園陽(yáng)光四季園南橋老城剛需代表，主打經(jīng)濟(jì)舒適，緊湊戶型去化較佳2房2廳1衛(wèi) 97主力戶型圖n 概況：項(xiàng)目總建面150000(容積率1.8)，由5棟14層小高層和4棟6

21、層多層組成。最早一批開(kāi)盤為2005年10月，2008年前期房源售罄。2012年9月15日再次開(kāi)盤，推出毛坯公寓房源342套，目前尾盤在售，僅剩130三房房源；預(yù)計(jì)5月份加推多層非電梯房源（主力80+/90+兩房）n 產(chǎn)品：各戶型比例較為均勻，戶型豐富，主臥贈(zèng)送飄窗；南向大陽(yáng)臺(tái)。其中1房78戶型營(yíng)銷口徑為改為兩房使用。n 銷售情況：月均去化38套，強(qiáng)銷月均去化43套，開(kāi)盤半年已去化78%n 客戶分析：主要為奉賢本地剛需客，以政府、企業(yè)職員為主，年齡26-40歲中青年為主分戶型產(chǎn)品去化情況項(xiàng)目開(kāi)盤至今普通公寓量?jī)r(jià)走勢(shì)1房2廳1衛(wèi) 78戶型/面積段供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率成交均價(jià)（元/）一房70-80

22、847690%15782二房90-100988082%15628111141286%13847122-135282071%15338三房130-140835971%15677152-16514643%14105四房17914321%16045復(fù)式196700%-373854557374757678第一批推案未推房源2.3 可比競(jìng)品分析可比競(jìng)品分析同盛南橋花園同盛南橋花園南橋老城剛需代表，主打經(jīng)濟(jì)舒適，戶型以寬松二房、三房為主3房2廳2衛(wèi) 136主力戶型圖n 概況：項(xiàng)目總建面79661(容積率1.8)，由13棟16-18層小高層組成。2010年11月24日首次開(kāi)盤，推出毛坯公寓279套/3193

23、1，2011年1月和9月再加推550套房源。n 產(chǎn)品：主推90-110的二房 (62%)；功能分區(qū)明顯，動(dòng)靜分離；主臥贈(zèng)送飄窗；南向大陽(yáng)臺(tái)n 銷售情況：月均去化24套，開(kāi)盤首月去化近6成（前二次開(kāi)盤），目前整盤基本告罄。偏緊湊戶型去化相對(duì)較佳。n 客戶分析：主要為南橋本地首置首改客，以政府、企業(yè)職員為主，年齡26-35歲年輕人為主分戶型產(chǎn)品去化情況項(xiàng)目開(kāi)盤至今普通公寓量?jī)r(jià)走勢(shì)2房2廳1衛(wèi) 100戶型/面積段供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率成交均價(jià)（元/）二房90-10020620399%13654100-11020418289%13861三房110-12044100%1321413013913四房150-170727199%1316312345678910111213第一批推案第二批推案第三批推案2.3 可比競(jìng)品分析可比競(jìng)品分析銀河麗灣銀河麗灣南橋新城商務(wù)核心區(qū)標(biāo)桿，首個(gè)高品質(zhì)大平層項(xiàng)目3房2廳2衛(wèi) 142主力戶型圖n 概況：項(xiàng)目總建面298500(容積率3.8)，由16棟20-33層高層組成。2012年5月1日首次開(kāi)盤。n 產(chǎn)品：主推140-150的三房(42%)；功能分區(qū)明顯，動(dòng)靜分離;