鎮(zhèn)江星寶汽配城招商調(diào)研報告

1、鎮(zhèn)江星寶汽配城招商調(diào)研報告鎮(zhèn)江星寶汽配城招商調(diào)研報告一、泰州汽車市場情況 從泰州汽車市場情況來看，整個 泰州汽車銷售及相關(guān)業(yè)態(tài)的商家約319家，摩托車及電動車銷售及維修相關(guān)店面約 95家左右。這些商家主要集中在城東及城南位置，城西及城北也有 不少；均為沿街店面，眾多商家為一些連家店或裙樓底商， 為自發(fā)性形成的小商圈且比較分散，不集中。但是，在消費者心里已經(jīng)形成買汽車去城南，修汽車往 城東、買重工機(jī)械及配件去城東的習(xí)慣。南京1、寧南國際汽配城 總投資5億元的寧南國際汽 配城占地300畝，建筑面積18萬M , 一期汽配市場 6萬M 的產(chǎn)權(quán)式商鋪全部售完，方正、唯達(dá)、奧通、軍威、寶德、 金海獅、威登

2、等百多家南京知名汽配商戶都開門營業(yè)。市場初步形成，交易額逐月上升。除周邊汽修廠外，來自江寧、馬鞍山、蕪湖、漂水、高 淳的采購者亦日益在增多。二期汽車用品市場 8萬M ,是全省第一家汽車用品專業(yè) 批發(fā)大市場，目前招商工作正在火熱進(jìn)行中，上海車龍、南 京久久、車都世家等五十多家商戶已入駐裝修。南京寧南國際汽配城位處江蘇省十大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地 寧南商貿(mào)集聚區(qū)的中心。南鄰面積達(dá)45萬M的明發(fā)商業(yè)廣場；西靠金飛龍二手車 交易市場；東連寧漂路和大明路國際汽車街。在雨花區(qū)寧南大道南京寧南國際汽配城周邊還有奔馳、 陸虎、沃爾沃、保時捷、韓國現(xiàn)代、一汽奧迪、上海通用、 雷克薩斯、凱迪拉克、寶馬、馬自達(dá)、豐田等近百

3、家汽車4S店，周邊還有兩個汽車城，三個二手車市場，一個汽車快修 市場和數(shù)以百計的汽車美容及汽車俱樂部。秦淮的大明路、雨花的寧漂路、寧南大道和江寧的中馳汽車園、雨花的寧南汽貿(mào)園組合成的三路兩園”形成全國最集聚的汽車產(chǎn)業(yè)鏈，得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢在全國獨此第一 家。南京寧南國際汽配城距南京祿口國際機(jī)場僅20多公里，距即將開工建設(shè)的亞洲最大的火車南京南站僅一千米。據(jù)政府對外宣傳，京滬高速鐵路工程年內(nèi)就要開工，屆 時從南京到北京只需 4小時，到上海僅1小時。從市場由發(fā)三分鐘車程即可抵達(dá)繞城公路，直接連貫滬 寧、京滬、寧合、寧杭、寧連、寧通、寧徐等十多條高速， 步行三分鐘即是南京地鐵 1號線由入口，地鐵三號

4、、五號、 六號線都在市場周邊。市場門口更有南京汽車總站和十多條公交線路，直達(dá)市 區(qū)各處。交通便捷，物流發(fā)達(dá)。區(qū)域與交通優(yōu)勢使寧南汽配城成為長三角地區(qū)汽車配件 和汽車用品廠商首選的經(jīng)營場所，其江蘇總部或南京旗艦店 都紛紛建在寧南。南京寧南國際汽配城是南京市人民政府重點招商項目， 是江蘇省十大現(xiàn)代服務(wù)基地之一，也是全國工商聯(lián)汽摩配用 品業(yè)商會的重點市場，并得到全國汽車用品行業(yè)聯(lián)合會的鼎 力支持。寧南國際汽配城由溫州知名民營企業(yè)家投資5億元打造的南京主流市場。江蘇一流市場和全國樣板市場。2006年被南京市人民政府評選為先進(jìn)單位。2007年12月1日，南京寧南國際汽配城的汽車配件市 場將迎來周歲生日，

5、而同一天，二期的汽車用品市場也將隆 重開業(yè)。整個汽配城建成后，將實現(xiàn)年交易額50多億元，提供就業(yè)崗位1萬多個。全國汽車用品行業(yè)聯(lián)合會秘書長郭平在考察寧南汽配 城時說過這樣的評語南京是長三角的經(jīng)濟(jì)核心，寧南將是長 三角的汽配用品的貿(mào)易基地?！蹦暇┢囉闷肥袌鰧⒎衷O(shè)汽車座墊、汽車影音、防爆貼膜、汽車改裝、汽車護(hù)理、汽車百貨、汽車安全導(dǎo)航和汽車 快修等8條專業(yè)街。細(xì)分市場、方便車主、彰顯特色、品種齊全。主力店金鷹國際汽車美容，久久國際汽車用品管，新華億汽車用品超市，威固汽車維修，2、大明路汽配城 大明路汽配城坐落于大明路、寧漂路交界處?？傉嫉?3畝，其中實際使用面積 40畝。建成后占地面積12298

6、平方米，建筑總面積 19281平方 米，建筑 45.5,建筑容積率 0.71,中心綠化廣場面積 2000 平方米。項目為7棟框架結(jié)構(gòu)單體組成，采用法國世構(gòu)建筑技術(shù)。其中沿主干道為兩層，其余一層。作為大明路汽車產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的重要組成部分，該汽配城 不僅提供汽配服務(wù)，還因地理位置顯著可為汽配廠家提供形 象展示機(jī)會，2萬平方米經(jīng)營場地吸引了眾多汽配企業(yè)入駐。從2001年5月被市政府正式命名為南京市首個汽車特色街區(qū)，大明路汽車街經(jīng)過五年的艱苦創(chuàng)業(yè)，已經(jīng)從當(dāng)初的一條位于城郊接合部、 雜草叢生、名不見經(jīng)傳的交通次干道，發(fā)展成為南京輻射力最強(qiáng)的汽車交易中心，蘇皖地區(qū)規(guī)模最 大的汽車銷售服務(wù)特色街，華東地區(qū)功能

7、最完善的汽車專業(yè) 市場。目前，大明路汽車街已有汽車相關(guān)企業(yè)300多家，其中品牌汽車銷售公司 36家，經(jīng)營品牌79個系列，汽車一類維 修企業(yè)20余家，汽車快修市場 1個，由租車客運(yùn)公司 8家， 汽車檢測企業(yè)4家，配件供應(yīng)、汽車美容、汽車用品銷售、 汽車人才培訓(xùn)等相關(guān)企業(yè) 200多家，注冊資本15億元，汽 車街經(jīng)營面積達(dá)50萬平方米。汽車街擁有中國第一家跨省市綜合性自駕游服務(wù)機(jī)構(gòu) 華東自駕游南京咨詢服務(wù)中心、省內(nèi)最大的汽車快修市場 128個工位，每天可維修3000輛汽車、省內(nèi)最大的二手車交 易市場、省內(nèi)最高規(guī)格的汽車檢測線、全市第一個車輛牌照 現(xiàn)場辦證點、全市第一家汽車行業(yè)商會、車輛購置 站式 服

8、務(wù)中心、消費者維權(quán)服務(wù)站、車友俱樂部等機(jī)構(gòu)設(shè)施，還 牽頭制定了全國第一個汽車銷售及售后服務(wù)規(guī)范，形成了一 條集整車銷售、汽車維修、汽車檢測上牌及汽車文化旅游等 相關(guān)服務(wù)為一體的汽車產(chǎn)業(yè)鏈。時至今日，大明路汽車街已經(jīng)成為南京市汽車市場的 代名詞，秦淮區(qū)發(fā)展區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)的新亮點。2002年以來，汽車街年均稅收增幅達(dá) 175,今年1-8月份, 銷售整車含二手車27000輛，占南京市整車銷售的半壁江山，實現(xiàn)稅收6000多萬元，同比增長 38.8。2005年大明路汽車街被市政府評為“2002005年度質(zhì)量興市先進(jìn)單位"今年又被評為南京市百城萬店無假貨活動 示范街”，南京大明路，中國汽車街”、買

9、車就到大明路的理念已經(jīng)深入人心。大明路國際汽車街區(qū)天鴻二手車市場，歐特隆汽車用品，中譽(yù)，金連發(fā)汽配公司，黃海汽車，萬友汽車維修，殼 牌漆，中意快修，風(fēng)行新宇，華泰汽配，雷諾，美國強(qiáng)生膜,東方汽修，典奇汽修，普得利快修，寧楓快修，快飛特汽修， 上海匯眾伊恩坦納汽配，歐邁克裝潢，萬穗汽車公司，九龍 汽車，南京舊機(jī)動車交易市場3、新伊汽配城 南京新伊汽配商城位于主城中心區(qū)域，總投資1.2億元，占地100畝、建筑面積55000平方米，于原新莊汽配商城以東，市車管所 對面,312國道經(jīng)五路，立交橋側(cè)。毗鄰火車站、長江大橋、二橋、滬寧高速。南京新伊汽配商城由南京從事汽配市場投資和經(jīng)營最早 的大型國有企業(yè)南

10、京市園林實業(yè)總公司和南京東揚(yáng)物流集 團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同投資興建。新伊汽配商城開業(yè)以后， 經(jīng)營銷售火爆，社會反響強(qiáng)烈。 目前一期商鋪已滿，商戶入住已全部開門營業(yè)，二期市 場也僅剩少量商鋪。經(jīng)營戶和消費者普遍反映，新伊汽配商城凸顯五大優(yōu)勢 一是品牌優(yōu)勢，美譽(yù)度高。秉承 新莊汽配”的老品牌血統(tǒng)，老品牌、老客戶，市場占 有率高。二是成熟市場，專業(yè)管理。由于是新莊汽配市場整體搬遷而來，市場投資者和管理 團(tuán)隊有二十多年的從業(yè)經(jīng)驗，不會有其他市場那樣的磨合期、市場培育期。三是黃金地段，城區(qū)中心。新伊汽配商城是目前南京城市中心區(qū)域唯一一座超大規(guī) 模、專業(yè)品牌的汽配市場，無論是商家經(jīng)營還是消費購物， 坐擁天時、地

11、利之極。四是租賃式商鋪，設(shè)施及環(huán)境一流。新伊汽配商城摒棄產(chǎn)權(quán)式銷售，以租代售，以經(jīng)營者和 消費者為本，減少經(jīng)營資金沉淀，降低經(jīng)營成本，提高商戶 的盈利水平。同時，園林式的市場環(huán)境令經(jīng)營和消費成為享受。五是物業(yè)配套齊全，市場發(fā)展空間廣闊。新伊汽配市場擁有大型停車、餐飲、金融、財稅代理、辦公等配套設(shè)施，專業(yè)化服務(wù)，人性化管理。新伊汽配市場規(guī)劃未來占地將達(dá) 300畝，可容納1200戶 商家，按照”規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化”的總體思路，提升市 場更廣闊的發(fā)展空間。隨著企業(yè)的發(fā)展壯大和經(jīng)濟(jì)實力的進(jìn)一步增強(qiáng)，作為南 京汽配業(yè)界龍頭企業(yè)的南京新伊汽配商城，以回報社會為己 任，以樹企業(yè)品牌、創(chuàng)企業(yè)文化為宗旨，積

12、極投身社會事業(yè) 和政府公益活動，冠名贊助中國綠化博覽會大型專題焰火晚 會，積極支持綠博園的建設(shè)，成為中國綠化博覽會特別合作 單位，獲得社會各界的廣泛贊譽(yù)，極大地提升了企業(yè)行象。南京名帥汽配，南京特緣商貿(mào)有限公司，南京順程電噴,新宇特商貿(mào)有限公司 南京鴻興發(fā)汽配有限公司，南京舜安 汽配有限公司，南京金飛泓工貿(mào)有限公司南京澤寶科技有限公司（美國杜邦汽車漆蘇皖授權(quán)代理，3M汽車美容產(chǎn)品蘇皖授權(quán)代理），南京美宏汽車服務(wù)有限公司，南京長興汽車 服務(wù)有限公司臺灣裕龍江蘇總經(jīng)銷，南京有望汽配有限公 司，南京安宜汽配有限公司，南京正延欣瑞汽配有限公司， 南京鴻建汽車服務(wù)有限公司，南京南希奧迪車友俱樂部配件 專

13、賣店，南京盛全汽車配件有限公司，南京恒業(yè)汽配有限公 司，南京建偉貿(mào)易有限公司，南京鈴豐汽配，南京華德力汽 車配件有限公司 4、高力 一汽轎車、解放商用汽車銷售服 務(wù)中心、鄭州日產(chǎn)汽車瑞風(fēng)昌河鈴木、中國重汽商用汽車、 通楊商用汽車、中順汽車、長安汽車、泰州明玉福田時代銷 售處、吉利汽車、JAC泰州直營、五菱汽車、泰州蘇北汽銷、 江鈴汽車泰州銷售公司、輕卡泰州江堰特可證、東風(fēng)汽車、 福田汽車、速派奇電動車、時代歐鈴、躍進(jìn)泰州德明店、泰 州安奇特許銷售（奇瑞）、朝陽汽配、愛東汽車銷售、泰州 天順達(dá)汽貿(mào)（馬自達(dá)）、特福萊汽車美容裝飾、泰州佳駿汽 配經(jīng)營部、車麗雅、上海汽車服務(wù)公司、良圣洗車、海斌汽 車

14、美容裝潢、車尚主意汽車精品生活路、小早馬汽車裝潢、 車同專業(yè)汽車美容、聚車緣裝潢鍍金烤漆、車藝家汽車裝潢 用品商行、廣州汽車真皮布套現(xiàn)場制作、 汽車美容專業(yè)中心、泰和汽車裝飾、大眾汽車維修部、南通銀達(dá)汽車銷售有限公 司、新春汽修部、特福萊全球汽車美容裝飾中心、泰州市通 揚(yáng)汽車貿(mào)易有限公司、合力叉車、車之都汽車裝潢、佳通輪 胎、東南汽車、泰州東菱分公司、金杯海明泰州維修站、意 中貨車保、工昌車行、蘇中汽保、一汽大眾、泰州雨田寶捷 汽車公司、寶泰汽車快修、廣本4S、福特4S、天安達(dá)、三星汽配、米其林輪胎、小明摩配、中國重型汽車集團(tuán)有限公 司、SATA達(dá)達(dá)、寶驪叉車、推土機(jī)配件、蘇源、迪泰汽保 SA

15、TA工具、安華汽配、順華汽配、小曾摩托、韓泰輪胎、 機(jī)關(guān)汽修、佳通輪胎、豪輝汽車、豪輝、寶星、東風(fēng)悅達(dá)起 亞、豪輝國際進(jìn)口汽車展示廳、豪輝悅車場、邦捷汽車維修 有限公司、東風(fēng)康明斯5、仙林6、鎮(zhèn)江 鎮(zhèn)江市的汽車零部件產(chǎn)業(yè)年銷售達(dá)數(shù)十億元，僅丹陽一地去年銷售就達(dá)68億元，丹陽界牌，大概有 3000家以上大小都包括了，主要 以汽車的內(nèi)外裝飾件，保險杠，前后尾燈，轉(zhuǎn)向燈，大燈， 雨刷等等為主江蘇超力電器有限公司董事長、丹陽汽配產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長沈中泉說，鎮(zhèn)江汽配產(chǎn)業(yè)有了一定的基礎(chǔ)和規(guī) 模，而且在各大汽車生產(chǎn)企業(yè)管理者中人脈資源非常好。但是，劣勢也非常明顯，那就是產(chǎn)品技術(shù)含量偏低，同 類化的產(chǎn)品比較多。要想

16、做強(qiáng)做大，就必須在科技創(chuàng)新上下工夫，通過提升 產(chǎn)品質(zhì)量和檔次贏得市場。江蘇文光集團(tuán)總經(jīng)理張文學(xué)說，2003年以前，他們的企業(yè)主要生產(chǎn)客車車燈，雖然已做到了全國第一的規(guī)模，但是大多屬于低端產(chǎn)品，企業(yè)也只能算是三流企業(yè)2004年企業(yè)開始轉(zhuǎn)向轎車配套，并先后從武漢、常州等 地聘到了總工程師、分管副總，同時以月薪2. 5萬元的薪酬，柔性引進(jìn)了一名享受國務(wù)院特殊津貼的專家，此外引進(jìn)70余名本科以上學(xué)歷畢業(yè)生， 使企業(yè)的研發(fā)力量、 產(chǎn)品品質(zhì) 及市場開拓等都有了質(zhì)的飛躍。江蘇圓通集團(tuán)有限公司是我國車輪行業(yè)中規(guī)模最大、 設(shè)備最先進(jìn)、品種最齊全的大型生產(chǎn)企業(yè)之一，也是國家認(rèn) 證定點的車輪專業(yè)制造廠家， 產(chǎn)品98

17、%以上由口到美國和歐 洲市場。2007年1 4月份，企業(yè)銷售已超過 1億元。集團(tuán)董事長郭衛(wèi)東塔山路附近有一個大型汽車修理廠和零部件的汽配城，一度時間占道修車嚴(yán)重、門面店亂設(shè)廣 告牌、亂堆亂放泛濫，環(huán)境衛(wèi)生臟亂。整治中，共清理店鋪一樓墻體廣告、小店牌、倉戈牌85塊;清理亂堆亂放、亂釘亂桂、亂貼亂畫20多處。同時，各門面店鋪統(tǒng)一自配垃圾桶，經(jīng)營店門前的人行 道由經(jīng)營戶自行清掃、收集垃圾，由區(qū)環(huán)衛(wèi)所每天統(tǒng)一收集 垃圾一次，確保全路段市容環(huán)境的優(yōu)美整潔。老葉德勝汽車裝潢部，老李專業(yè)汽車整形噴漆，鎮(zhèn)江華普汽配公司，鎮(zhèn)江富達(dá)汽配公司，鎮(zhèn)江油緣石化物資有限公 司，鎮(zhèn)江市俊達(dá)輪胎公司，永順汽車裝飾，空調(diào)維修，

18、金環(huán) 球汽配有限公司鎮(zhèn)江連鎖店，鎮(zhèn)江市塔山機(jī)械銷售有限公 司，富強(qiáng)汽車裝潢美容中心，通達(dá)專業(yè)汽車裝潢美容，鎮(zhèn)江 大陸汽配，鎮(zhèn)江市博匯汽保設(shè)備，富達(dá)汽車裝潢，鎮(zhèn)江市京 口紅安汽配銷售中心，鎮(zhèn)江市京口區(qū)明光汽車玻璃裝潢店， 鹽龍汽車快修，鎮(zhèn)江同創(chuàng)汽車鍍金做漆，騰達(dá)汽修，鎮(zhèn)江恒 安汽車診所，鎮(zhèn)江市恒美潤滑油公司句容市四方潤滑油公 司，湖北汽配直供電，正太汽配，鎮(zhèn)江金江南汽車配件有限 公司，塔山汽修，車營汽車服務(wù)，舜天殼牌，中國重汽配件 專營店，米其林輪胎，鎮(zhèn)江京西汽配，鎮(zhèn)江匯興汽車涂料有 限公司，老王汽車用品批發(fā)中心，鎮(zhèn)江天成汽配有限公司， A高爾夫球車旅游觀光車前橋，后橋總成。姜堰市飛達(dá)汽車配件廠

19、，生產(chǎn)機(jī)械零件加工；汽車消聲器 摩托車消聲器；姜堰萬年青汽車配件廠，生產(chǎn)汽車氤氣大燈、 柴油機(jī)、大燈、前照燈、發(fā)動機(jī)總成。姜堰市宏順汽車配件廠，生產(chǎn)各種規(guī)格、材質(zhì)的法蘭、軸 瓦、軋棍鍛件.據(jù)了解，姜堰靖江泰興興化等地汽車配件及 服務(wù)維修一些產(chǎn)品，大部分從南京、上海、無錫、長春等多 個地方直接發(fā)貨，屬于二三級以下級別經(jīng)銷商。在詢問重新選址有無意向到另一個距離較近的集中型 大市場中去時，由于泰州國際汽車城和錦天汽配港的存在絕大部分泰州地區(qū)本地客戶表示不去考慮，僅個把外地客戶 表示如果免租期長的話可以關(guān)注一下。從泰州國際汽車城和錦天汽配港兩個新市場經(jīng)營情況 來看，大部分配件商家生意均一般偏清淡，汽車

20、銷售公司的 經(jīng)營情況也較為一般。通過整體對泰州汽車市場的調(diào)查了解，泰州汽車市場目 前狀況屬于如下幾種狀況 1、整體布局偏向合理，大的商圈 逐步形成2、汽配、汽修業(yè)態(tài)分布仍然較為零散，3、 4s店雖然大部分集中在城南，但也分布在幾個不同的位置，不 集中4、由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，汽車消費存在選擇面比較 小，特別是在購買中、高檔型汽車上存在客戶區(qū)域性傾向消 費的問題（由于交通便利，不少泰州周邊的客戶選擇南京、無錫等地購買整車）同時，通過我們駐外招商小組對各地汽配商會和4S店老板的調(diào)查也了解到，很多汽配和整車經(jīng)營 戶一致認(rèn)為，一個地級市，集中性的汽配整車市場只能有一 個，而且姜堰錦天汽車市場的經(jīng)營失敗

21、，導(dǎo)致部分客戶對汽 車城專業(yè)市場的信心不是很足。相當(dāng)多的龍頭客戶在聽取了我們對華東汽車城的項目簡 介和定位后一致認(rèn)為在西有泰州國際汽車城，東有姜堰錦天汽配港的情況下，該項目處于上述兩個汽車專業(yè)市場短距離 夾板中間，而且錦天汽配 2期面臨竣工，該項目未經(jīng)行業(yè)內(nèi)部 專業(yè)人士長期綜合考察論證而草率上馬，很不理智.結(jié)論是沒有行業(yè)發(fā)展前景，招商和銷售前途很不明朗，項目資金回收周期也會因為面臨多種不確定性因素而延長.5、由于泰州和姜堰現(xiàn)存的兩個汽車市場的存在，和姜堰區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展緩慢導(dǎo)致汽車潛在消費能力的低速增長，對于我們以后的招商而言極其不利。招商建議由于泰州國際汽車城和姜堰錦天汽配港的存在，以及姜堰汽

22、車保有量嚴(yán)重不足，加上姜堰農(nóng)村市場汽車和汽配市場沒有形成相對規(guī)模，綜合以上因素，我們認(rèn)為，華東汽車城項目嚴(yán)重缺乏區(qū)位和資源優(yōu)勢，85以上的客戶需要從外地招商入場.而且，根據(jù)我們的長期經(jīng)驗，我們認(rèn)為，如果招 商不能形成火爆局面，對于展廳式商鋪的銷售將是致命打擊，直接嚴(yán)重影響開發(fā)商的資金回收和預(yù)期收益.通過我們對泰州周邊汽配和整車市場的調(diào)研，和這幾天對蘇州，常州，無錫, 南京等大型汽配城項目的考察，以及各地招商小組反饋的形勢和數(shù)據(jù)信息，我們認(rèn)為1,本案應(yīng)該在以汽車整車和配件的 為主導(dǎo)的前提下，綜合姜堰經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，導(dǎo)入摩托車整車和配件， 電動車整車和配件的銷售.配比農(nóng)機(jī)和工程機(jī)械的展覽銷售，形成華東機(jī)

23、動車大型綜合市場.增加可利用的商戶資源.2,加大外地廣告投入力度，廣宣傳，大覆蓋.3,立足外地招商，大比 例增加駐外招商經(jīng)費預(yù)算.4,制定絕對優(yōu)惠的招商免租政策，以便最大限度吸引各方面潛在客戶.5,增加途經(jīng)本案的公交路線，增設(shè)本案公交站點，方便商戶前來咨詢考察，為入駐后經(jīng)營散戶和顧客提供交通便利.6,和政府溝通，由臺本案經(jīng)營戶 的稅收優(yōu)惠政策和工商注冊綠色通道.7,建議工商聯(lián)組建汽車汽配行業(yè)商會，為項目招商和未來的管理提供便利.8,重點城市舉辦招商說明會.9,建立汽車整車，汽車配件和摩托車電 動車資源共享網(wǎng)絡(luò)平臺，幫助商戶增加經(jīng)營機(jī)會的把握.10,每年定期舉辦大型汽車，汽配，工程機(jī)械展銷活動和

24、行業(yè)高峰 論壇，拉動市場知名度，培育人氣.一、招商意義及目標(biāo) 1、招商先行，邊招商邊銷售，招 商成果促進(jìn)銷售，有利于加強(qiáng)本項目對發(fā)展商和項目經(jīng)營前 景的信心，體現(xiàn)發(fā)展商一貫的優(yōu)秀地產(chǎn)”開發(fā)理念；2、隨著招商工作的深入，階段性招商成果的發(fā)布起到堅定客戶信 心的作用，為下階段的營銷活動和事件營銷埋下伏筆；3、因市場環(huán)境復(fù)雜，競爭對手優(yōu)勢明顯，盡早開始招商，可以 為項目銷售進(jìn)入尾期、市場準(zhǔn)備開業(yè)前爭取更多的準(zhǔn)備時 間，實現(xiàn)招商銷售開業(yè)經(jīng)營的良性循環(huán)，延續(xù)泰州汽車城的 良好經(jīng)營口碑。為此，各階段的招商目標(biāo)初步計劃為階段 時段 招租率各階段招商主題第一階段 2010.122011.5 30%以大戶為主

25、第二階段2011.6-2011.11 50%以大帶小，活動跟 進(jìn) 第三階段 2011.12-2012. 60%70%市場營銷帶動二、 項目功能區(qū)域業(yè)態(tài)組合和搭配方式根據(jù)項目綜合 定位、泰州汽配市場各業(yè)態(tài)比例以及投資價值最大化原則,將項目區(qū)按室內(nèi)商場組團(tuán)分為幾大經(jīng)營區(qū)域序號 功能區(qū)域 分布區(qū)域 室內(nèi)商鋪數(shù)量（按銷售單元）經(jīng)營面積（按建筑面積）備注1整車區(qū)7500 m2 2工程機(jī)械區(qū) 4666.36M微型車備招 3輪胎區(qū)2835.60 m2工程機(jī)械備招 4小車 配件區(qū) 3889.02 m2 5汽車裝潢區(qū) 8079.84 m2 6汽車快修區(qū) 3456.60 m2物流備招 合計約100000 m2 （

26、具體分布見所附 平面分布圖）汽車快修裝潢區(qū)門市租賃搭配方式原則上參照南京和揚(yáng)州模式的搭配方法，即 “12；如有要求單獨租賃 單層經(jīng)營的另行處理。三、招商策略1、招商對象1.1根據(jù)多個汽配城的招商 經(jīng)驗，由于泰州本地汽配經(jīng)營戶資源嚴(yán)重不足，招商目標(biāo)客 戶定位以外地為主，具體包括以下幾個客戶層面常州，無錫,蘇州,南通等主要汽配城的經(jīng)營戶；汽車整車銷售通過汽配產(chǎn)地市場如溫州、瑞安、玉環(huán)等地的行業(yè)協(xié)會引進(jìn)的廠家直 銷模式。泰州市區(qū)的工程機(jī)械經(jīng)營戶和摩托車電動車經(jīng)營戶含 泰州，姜堰，靖江，泰興，興化汽配以杭州上海南京三大城市的汽配市場為主。各地品牌汽配汽修廠家辦事處和分公司駐點銷售.1.2客戶主要意向泰

27、州汽配城品牌認(rèn)知度高，是省級重點扶持項目落戶地級市，認(rèn)為泰州國際汽車城是大公司，實力強(qiáng)，認(rèn)為后期市場營運(yùn)不成問題；認(rèn)為華東汽車城市場的規(guī)模和綜合性規(guī)劃和泰州國際汽車城項目嚴(yán)重沖突，擔(dān)心經(jīng)營的穩(wěn) 定性和持續(xù)性；對地理位置不太看好，認(rèn)為本案地處兩個汽車市場的中間地帶 ，客戶資源被兩頭攔截 .認(rèn)為市場太 多，經(jīng)營成本增加，生意沒有相應(yīng)增加。2、招商方式 2.1主要方式招商組進(jìn)駐蘇州 ，常州，無錫, 南京，南通，各大汽配市場直接招商.2.2從屬方式以大帶小， 關(guān)系營銷。先大后小，利用大戶的行業(yè)影響力，借鑒直銷模式，發(fā) 展大戶成為莫市場或莫行業(yè)形式上的招商總代理，通過提點 或特殊優(yōu)惠，使其成為我們的招商

28、代表， 減少心理接受抗性， 提高其他經(jīng)營戶接受的意愿。2.3 免租方式實施 放水養(yǎng)魚”的招商策略，對加盟本市場 的經(jīng)營戶提供一定期的免租期限，是他們能夠安心在本市場 自主經(jīng)營，從近期來看，加大了我們的經(jīng)營成本，降低了商 戶的經(jīng)營風(fēng)險，但從長遠(yuǎn)來看，則降低了我們的經(jīng)營風(fēng)險。2.4 協(xié)會方式通過行業(yè)協(xié)會，開發(fā)其為數(shù)眾多會員單位 汽配廠家，通過開辟專區(qū)，提供物流倉儲等服務(wù)，降低其經(jīng) 營成本，吸引廠家直接或介紹其當(dāng)?shù)亟?jīng)銷商入駐。2.5 廠家展示點方式由廠家布置展廳，市場統(tǒng)一管理， 具有采購信息后和廠家聯(lián)系。3、招商政策 招商政策制定依據(jù)包括泰州市目前同類市場的招商政策；市場名稱 招商政策 招商率 錦天

29、汽配城免租6個月B區(qū)不到50% 泰州市商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式項目名稱 招商政策 招商率 中嘉國際 年免租60%左右 百 飾得年免租20%左右 溫泰城1F2萬1年，2F1萬1年； 租1年免3個月90%以上 泰州項目的運(yùn)作目標(biāo)。確保項目招商成功和市場經(jīng)營的穩(wěn)定和持續(xù)；符合市場培育期的放水養(yǎng)魚政策；符合商業(yè)項目特定節(jié)點的運(yùn)作規(guī)律。招商收取費用包括租金、物業(yè)保證金和市場綜合管理 費。3.1 租金市場實行最高 2年的免租政策。免租期結(jié)束后的租金價格參照市場經(jīng)營狀況及泰州同行業(yè)市場水平制定。初擬試營業(yè)時間 2012年3月28日，擬定開業(yè)時間為 2012 年6月18日，具體免租期根據(jù)租賃合同簽訂日期而定（如 開業(yè)時間延遲則順延，則相應(yīng)關(guān)于時間節(jié)點的優(yōu)惠政策順延）3.2物業(yè)保證金收取標(biāo)準(zhǔn)選定門