房地產(chǎn)股權(quán)投資項目盡職調(diào)查報告

1、太陽城股權(quán)投資項目盡職調(diào)查報告1 項目背景與交易結(jié)構(gòu)概述1.1 項目背景河北卓達太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“卓達太陽城”）是隸屬于卓達房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“卓達集團”）的子公司。卓達太陽城在緊鄰河北石家莊南三環(huán)附近開發(fā)建設(shè)卓達·太陽城項目群。該筆投資資金將用于卓達·太陽城項目群中青年城一期項目和陽光國際項目的開發(fā)建設(shè)。卓達太陽城成立于2004年，注冊資金2億元人民幣，其中卓達集團出資16000萬元，占股80%，河北卓達山水園林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資4000萬元，占股20%。公司注冊地址為河北省欒城縣冶河鎮(zhèn)呈上村東西大街，公司法定代表人張建平，經(jīng)營范圍包括城市

2、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，物業(yè)管理，具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。1.2 交易結(jié)構(gòu)總募集資金規(guī)模5億元，期限兩年，募集資金用于對卓達太陽城進行股權(quán)投資。該公司原注冊資本和實收資本為2億元，實施增資后該公司注冊資本和實收資本將增至7億元，其中合作資金方持有卓達太陽城71.43%的股權(quán)（以下簡稱“標(biāo)的股權(quán)”），原股東以其原出資額持有卓達太陽城28.57%的股權(quán)。信托資金將專項用于卓達·太陽城項目群中青年城一期項目和陽光國際項目的開發(fā)建設(shè)。本次投資到期時，合作方可對外轉(zhuǎn)讓標(biāo)的股權(quán)，卓達集團因其股東身份享有受讓合作方所持卓達太陽城股權(quán)的優(yōu)先權(quán)。自合作方成立起，卓達集團承諾每季度向合作方支付優(yōu)先權(quán)維持費。如

3、未來青年城一期項目和陽光國際項目的銷售進度未達到預(yù)期目標(biāo)，合作方投資的卓達太陽城股權(quán)未達到預(yù)期價值，卓達集團有義務(wù)按照約定價格收購合作方持有的全部卓達太陽城股權(quán)。卓達集團及其實際控制人投資注冊的全資子公司威海星際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、威海星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、威海騰飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、威海旺都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、威海恒通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、威海中陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“威海星際”、“威海星河”、“威海騰飛”、“威海旺都”、“威海恒通”、“威海中陽”）以其擁有的位于山東省文登市南海新區(qū)價值為124,714萬元的十五宗土地為卓達集團按期支付優(yōu)先權(quán)維持費及在約定條件下卓達集團以約定價格收購

4、合作方持有的全部卓達太陽城股權(quán)提供抵押擔(dān)保。2 項目公司資信情況2.1 項目公司基本情況2.1.1 項目公司情況融資公司河北卓達太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住所河北省欒城縣冶河鎮(zhèn)呈上村東西大街1號法定代表人張建平身份證業(yè)類型有限責(zé)任公司注冊資本2億元實收資本2億元經(jīng)營范圍城市房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理經(jīng)營期限2004年3月3日-2014年3月2日營業(yè)執(zhí)照號130000000018810稅務(wù)登記證號130124758923191組織機構(gòu)代碼證號75892319-1貸款卡號130105000081171801房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)二級2.1.2 項目公司實際控制人情況簡

5、介實際控制人楊卓舒先生，男，58歲，1993年從河北日報社辭職創(chuàng)辦卓達集團，任董事長、總裁。1966年1971年，黑龍江省肇東縣中學(xué)高中畢業(yè)后即參加工作。1971年1978年，分別在大慶、北京、華北油田從事宣傳工作。1978年，調(diào)往河北日報社任記者。1979年1986年，曾先后在河北大學(xué)、河北師院、中國人民大學(xué)、中國社科院研修和函授班學(xué)習(xí)中文、新聞、政教及信息與決策管理。1993年以前，在河北日報社分別擔(dān)任編輯、處長、出刊創(chuàng)作編輯部主編?，F(xiàn)所擔(dān)任的社會職務(wù)有：國家文化產(chǎn)業(yè)人才培訓(xùn)基地主任、中華民族文化促進會副主席、河北省政協(xié)委員、河北省慈善總會副會長、河北省民營企業(yè)家聯(lián)誼會會長、河北省少兒基金

6、會副會長、河北省紅十字協(xié)會副會長等。2.1.3 項目公司控股股東情況簡介（1） 卓達集團概況控股股東卓達集團創(chuàng)建于1993年7月，注冊資本1.08億元，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，正在申報房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。經(jīng)過十幾年的發(fā)展壯大，現(xiàn)已發(fā)展為以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為龍頭，涵蓋教育、文化、科技、商貿(mào)、建筑安裝、物業(yè)管理、旅游等領(lǐng)域，下轄河北卓達住宅公司、北京卓達公司、天津卓達公司、唐山卓達公司、三亞卓達公司、威海卓達公司、呼倫貝爾卓達公司、卓達星辰公司、卓達服裝產(chǎn)業(yè)公司、卓達太陽城公司、卓達山水園林公司、北京卓達大學(xué)城等，跨行業(yè)、跨地域的大型民營企業(yè)集團。卓達集團成立17年來，先后成功開發(fā)卓達花園、卓達書香園、

7、玫瑰園、院士園、星辰花園、星辰國際廣場、星辰一號、太陽城一期、西柏坡黨校、三亞東方巴哈馬項目一二期、商貿(mào)廣場、卓達服裝產(chǎn)業(yè)園、北京大學(xué)城等項目，已完工建筑面積320萬平方米的，在建面積180萬平米，積累了豐富的項目經(jīng)驗，贏得了良好的口碑。卓達集團曾先后獲得“河北省十大民營企業(yè)”、“河北納稅先進企業(yè)”、“中國名牌房產(chǎn)”、“中國建筑系統(tǒng)企業(yè)形象AAA級企業(yè)”等榮譽稱號；在“2007中國房地產(chǎn)企業(yè)200強”評選中，卓達集團位列第11位；在2008年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告中，卓達集團名列第33位；在“2009年中國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)百強榜單”中排名第54位；其卓達花園還被評為“全國城市

8、物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、卓達太陽城榮獲“中國百佳經(jīng)典樓盤生態(tài)景觀人文高檔豪宅范例獎”、卓達星辰花園榮獲“中國百佳經(jīng)典樓盤品牌營銷創(chuàng)新高尚社區(qū)范例獎”。（2） 卓達集團本部財務(wù)情況2008年-2010年資產(chǎn)負(fù)債情況（單位：萬元）項目/年度2008年12月31日2009年12月31日2010年12月31日資產(chǎn)總計312,495.40338,975.07420,777.75流動資產(chǎn)204,965.24237,473.80241,433.38貨幣資金13,250.6322,465.1832,908.26存貨117,855.04206,799.84190,281.81固定資產(chǎn)合計2,588.363,20

9、0.7881,071.30負(fù)債合計183,429.54187,708.08274,281.05短期借款000預(yù)收賬款149,471.64140,151.64166,705.69長期借款014,000.0097,800.00流動負(fù)債183,429.54173,708.08176,481.05凈資產(chǎn)總計129,065.86151,266.99146,496.702008年-2010年利潤情況（單位：萬元）項目/年度2008年2009年2010年營業(yè)收入175,435.3780,492.0030,880.21營業(yè)利潤40,150.0824,853.71-3,078.80利息支出573.65130.5

10、8733.33利潤總額73,039.8424,817.12-3,812.14凈利潤64,320.0922,201.13-4,770.29主要財務(wù)指標(biāo)指標(biāo)名稱2008年2009年2010年盈利能力狀況凈資產(chǎn)收益率49.84%14.68%-總資產(chǎn)報酬率34.74%7.62%-營業(yè)利潤率22.89%30.88%-資產(chǎn)質(zhì)量狀況總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率83.44%24.71%8.13%流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率128.35%36.39%12.90%債務(wù)風(fēng)險狀況流動比率1.121.371.37 速動比率0.470.180.29 資產(chǎn)負(fù)債率58.70%55.38%65.18%剔除預(yù)收賬款后的實際資產(chǎn)負(fù)債率20.83%23.92%4

11、2.34%截至2010年12月，卓達集團的凈資產(chǎn)達到146,497萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為65.18，負(fù)債率較2009年末的55.38有一定的提升。集團負(fù)債中，預(yù)收賬款余額為166,706萬元，主要為未結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入的賬款，剔除預(yù)收賬款后的實際資產(chǎn)負(fù)債率為42.34%；長期借款余額為97,800萬元，較2009年新增83,800萬元，主要是因為集團本部近期開發(fā)的項目較多，項目融資有所增加。2008、2009、2010年卓達集團營業(yè)收入分別為17.5億、8億元、3億元，呈遞減趨勢，主要因為近年度的開發(fā)項目多在子公司名下，集團本部名下的老項目余量不多，而處于開發(fā)中的新項目未進入銷售期，所以營業(yè)利潤暫時顯

12、示為負(fù)。2010年底卓達集團合并報表總資產(chǎn)近99億元，凈資產(chǎn)34.86億元，凈利潤13.4億元，開發(fā)經(jīng)營能力較強，財務(wù)管理穩(wěn)健。（3） 卓達集團信用情況截止至2011年2月24日，經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)，卓達集團貸款余額為18,800萬元，為2010年9月新華信托向卓達集團書香園三期項目提供的期限一年半的信托融資貸款，由威海卓達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供土地抵押擔(dān)保。另有如下融資信息未錄入人民銀行征信系統(tǒng)：名稱貸款額度（億元）融資期限利率融資事由貸款主體擔(dān)保方式中鐵信托1.42010.1-2012.1平均利率在10%左右，一般按季度支付或年度支付與中鐵信托合作的趙二街融資業(yè)務(wù)卓達集團卓達太陽城4.

13、52010.2-2012.2與中鐵信托合作三亞項目融資業(yè)務(wù)卓達集團 合作方22010.8-2011.8與合作方合作書香園三期項目融資業(yè)務(wù)卓達集團吉林信托1.4522010.12-2011.12太陽城漢府二期開發(fā)貸款卓達太陽城卓達集團卓達集團無未結(jié)清信用證信息，無貸款卡暫停、解停信息，無借款人違規(guī)、被起訴、欠息、逃廢債、提供虛假資料、發(fā)行債券、發(fā)行股票情況，信用記錄良好。2.1.4 融資公司管理層情況公司法人張建平，男，1955生人，漢族，1990年畢業(yè)于河北財經(jīng)學(xué)院會計系，?？茖W(xué)歷，會計師職稱。1976年-1984年，石家莊市設(shè)備安裝公司，會計；1984年-1992年，石家莊市設(shè)備安裝公司機械

14、廠，財務(wù)科長；1992年-1995年，石家莊市設(shè)備安裝公司中外合資企業(yè)，財務(wù)部長；1995年，銀都房地產(chǎn)公司，成本控制組負(fù)責(zé)人（工作4個月）；1995年-1999年，石家莊靈芝實業(yè)公司，財務(wù)副處長。1999年3月9日入職卓達集團，歷任財務(wù)部經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)，現(xiàn)任卓達集團副總裁，卓達太陽城總經(jīng)理。2.1.5 融資公司稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營業(yè)稅5%土地使用稅（二類）80土地增值稅（預(yù)繳）1%（普通住宅）2%（非普通）房產(chǎn)稅70%*1.2%土地增值稅（清算）城市建設(shè)稅/費營業(yè)稅*7%企業(yè)所得稅（預(yù)繳）13%×25%3.25%教育和衛(wèi)生附加費營業(yè)稅*3%企業(yè)所得稅（清算）地方教育費

15、附加營業(yè)稅*1%施工合同印花稅3購房合同印花稅52.2 融資公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況卓達太陽城通過招、拍、掛方式取得位于裕華區(qū)石家莊石欒公路與京珠高速交叉口，鄰近南三環(huán)的1300畝土地的開發(fā)權(quán)，開發(fā)建設(shè)卓達·太陽城項目群。卓達·太陽城總占地面積1752畝（包括道路綠化湖面公建用地），規(guī)劃總建筑面積180萬平米，其中包括商業(yè)建筑10萬平米，學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施3萬平米。目前已開工建設(shè)110萬平米，已建及在建的項目包括Townhouse一期聯(lián)排別墅、花園洋房、陽光2008、漢府一二期、希望之洲、青年城（包含青年之都和自由之邦）和陽光國際等。除Townhouse一期聯(lián)排別墅、漢府

16、項目為低密度別墅類住宅，八幢花園洋房為低樓層住宅外，其余均為高層住宅。一期聯(lián)排別墅及花園洋房開工建設(shè)較早，目前已完工，其他住宅類項目都是在2007年后新開工的項目。2009年8月卓達·太陽城榮膺聯(lián)合國人居獎及國際花園社區(qū)大獎。2.3 融資人財務(wù)狀況（1） 資產(chǎn)負(fù)債狀況 資產(chǎn)負(fù)債表 （單位：萬元）資產(chǎn)2008年12月31日2009年12月31日2010年12月30日流動資產(chǎn)：貨幣資金3,64520,3233,248其他應(yīng)收款4861,3297,719預(yù)付賬款1,8161,2336,161存貨123,30576,818203,527 流動資產(chǎn)合計82,190147,274221,159長

17、期投資3,8003,500固定資產(chǎn)凈額10,4938,2488,145無形資產(chǎn)64長期待攤費用資產(chǎn)總計92,683159,328232,808短期借款應(yīng)付賬款3977,6548,007預(yù)收賬款35,45280,63151,246應(yīng)交稅金-4,740-5,768-4,699其他應(yīng)付款172,8113,582 流動負(fù)債合計38,03993,27358,013 長期負(fù)債合計13,00014,520 負(fù)債合計51,03993,27372,533所有者權(quán)益：實收資本20,00020,00020,000 減：已歸還投資實收資本凈額20,00020,00020,000未分配利潤5,64430,056105,

18、634 所有者權(quán)益合計41,64466,056160,275（2） 損益狀況損 益 表（單位：萬元）項目/年度2008年2009年2010年營業(yè)收入81,055240,054營業(yè)利潤-3,10126,80299,241利息支出利潤總額-3,08527,12499,663凈利潤-3,08524,41294,220注：2008年無銷售收入，因前期項目已售罄，在建項目還未拿到預(yù)售許可證。（3） 主要財務(wù)指標(biāo)指標(biāo)名稱2008年2009年2010年盈利能力狀況凈資產(chǎn)收益率-7.41%37%59%總資產(chǎn)報酬率-3.33%17%43%營業(yè)利潤率-33%41%資產(chǎn)質(zhì)量狀況總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率-64%122%流動資產(chǎn)周

19、轉(zhuǎn)率-71%130%債務(wù)風(fēng)險狀況流動比率2.16 1.58 3.81 速動比率0.14 0.26 0.30 資產(chǎn)負(fù)債率55%59%31%剔除預(yù)收賬款后的實際資產(chǎn)負(fù)債率17%8%9%2.3.1 財務(wù)評價（1） 盈利能力分析卓達太陽城2008年由于已開盤項目售罄，大部分在建項目尚未拿到預(yù)售許可證，暫無銷售收入。2009、2010年的凈利潤分別為24,412萬元、94,220萬元，凈資產(chǎn)收益率分別為37%、59%，總資產(chǎn)報酬率分別為17%、43%，營業(yè)利潤率分別為33%、41%。近兩年卓達太陽城各項盈利指標(biāo)均呈大幅上升趨勢，顯示其盈利能力越來越強。（2） 短期償債能力分析從速動比率看，2008、20

20、09、2010年的速動比率分別為0.14、0.26、0.30，雖然相對偏低，但呈現(xiàn)逐年上升趨勢?？紤]卓達太陽城存貨中在建房產(chǎn)和土地儲備均具有較強的變現(xiàn)能力，實際短期償債能力較強。（3） 長期償債能力分析2008、2009年12月底卓達太陽城的資產(chǎn)負(fù)債率分別為55%、59%，相對持平。2010年12月底的資產(chǎn)負(fù)債率明顯降低為31%；剔除預(yù)收賬款后的實際資產(chǎn)負(fù)債率僅為9%，與同行業(yè)主要上市公司比較，處于極低水平。2010年新增的14,520萬元長期負(fù)債，為吉林信托的信托融資。即使在較嚴(yán)厲的宏觀政策調(diào)控下，卓達太陽城的資金壓力依然較輕。2.4 融資人銀行貸款、其他融資及對外擔(dān)保情況 卓達太陽城負(fù)債的

21、主要部分為房屋預(yù)售款項未結(jié)轉(zhuǎn)至銷售收入而形成。2010年末，公司預(yù)收賬款達到5.12億元，占負(fù)債總額的70.7%。卓達太陽城獲得的最近一期的銀行開發(fā)貸款1.3億元，由建行提供，用于漢府項目，此筆貸款已于2010年3月還清，目前已無銀行貸款。2010年12月，吉林信托向卓達太陽城發(fā)放1.452億元信托貸款，用于漢府二期項目的開發(fā)建設(shè)，期限一年。卓達集團通過卓達商貿(mào)廣場北樓作為抵押資產(chǎn)，于2009年12月向中鐵信托融資1.4億元，期限兩年，卓達太陽城為其提供擔(dān)保責(zé)任。通過人民銀行征信系統(tǒng)查詢以上情況真實，且企業(yè)無不良記錄。3 項目概況和建設(shè)情況3.1 項目基本情況 卓達·太陽城所在地塊位

22、于裕華區(qū)石家莊石欒公路與京珠高速交叉口，近鄰京深高速路和308國道，據(jù)石家莊火車站12公里，距南二環(huán)路7.5公里，距建設(shè)中南三環(huán)700米。青年城一期項目位于卓達·太陽城的北面，含1#、2#兩個地塊，總占地面積約為104,952平方米（157畝），土地價款已全部繳清，已取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及部分商品房預(yù)售許可證。該項目總建筑面積為39.5萬平方米（含商業(yè)和地下車庫），設(shè)計定位為中低價位、高品質(zhì)高層住宅，1#地塊（青年之都）和2#地塊（自由之邦）均設(shè)計建設(shè)為六棟32層高層。項目已于2008年10月開工，預(yù)計2011年上半年竣工，

23、預(yù)計銷售收入11.34億元（不含商業(yè)和地下車庫），預(yù)計總投資9.83億元，已投入資金4.45億元。陽光國際項目位于卓達·太陽城的南面，前守太陽城大門，背靠太陽城青年廣場、太陽城國際俱樂部，位置絕佳。陽光國際項目總占地10萬平方米（150畝），凈地，以土地出讓方式獲得，土地價款已全部繳清，用地性質(zhì)為綜合用地性質(zhì)，已取得國有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。該項目總建筑面積為20.8萬平方米（含地下車庫），項目設(shè)計建設(shè)為六棟32層高層。項目總工期預(yù)計為3年，已于2008年4月開工建設(shè)，預(yù)計于2011年12月竣工驗收并交付使用。預(yù)計銷售收入8.32億元，預(yù)計總投資5.18億元，已投入資金2

24、.29億元。卓達·太陽城項目群總規(guī)劃圖如下所示：3.1.1 項目現(xiàn)狀青年城一期項目目前主體已封頂，正實施外部裝修、市政管網(wǎng)配套、景觀綠化等工程，預(yù)計2011年上半年完成景觀綠化等全部工程，達到全景現(xiàn)房銷售狀態(tài)，截止目前已銷售及預(yù)約面積達到10萬平方米。陽光國際項目目前主體結(jié)構(gòu)已接近封頂，該項目地塊于2010年12月抵押給吉林信托進行融資，擬于2011年12月3日解押。項目實際施工面積及進度情況列表如下：項目產(chǎn)品形態(tài)住宅面積（萬平） 車庫面積 （萬平）商業(yè)面積 （萬平）總建筑面積 （萬平）已取得銷售許可證面積（萬平）進度青年城1#地塊（青年之都）板式住宅高層164.81.622.49.

25、05已封頂青年城2#地塊（自由之邦）板式住宅高層132.21.917.1-已封頂青年城一期合計板式住宅高層2973.539.59.05已封頂陽光國際板式住宅高層16.84-20.8-主體接近封頂3.1.2 項目用地情況青年城一期項目土地成本情況統(tǒng)計表（單位：萬元）項 目已繳資金成本情況未繳資金成本情況金 額土地成本（含配套）1500 -1500 契稅等稅金60 -60 拆遷補償1586.98 -1586.98 合計3146.98 -3146.98 土地單價300（元/平方米）樓面地價80（元/平方米）陽光國際項目土地成本情況統(tǒng)計表（單位：萬元）項 目已繳資金成本情況未繳資金成本情況合 計土地成

26、本（含配套）1414.50-1414.50契稅等稅金56.58-56.58拆遷補償1528.92-1528.92合計3000.00-3000.00土地單價300（元/平方米）樓面地價144（元/平方米）3.1.3 項目基本控規(guī)指標(biāo)青年城一期項目：指標(biāo)名稱數(shù)值單位規(guī)劃總用地104,952.04平方米總建筑面積39.5萬平方米1、住宅及公寓總建筑面積29萬平方米商業(yè)建筑面積3.5萬平方米車庫建筑面積7萬平方米2、其它指標(biāo)平方米容積率2.9建筑密度35%綠地率35%停車位3000個陽光國際項目：指標(biāo)名稱數(shù)值單位規(guī)劃總用地100,050平方米總建筑面積20.8萬平方米1、住宅及公寓總建筑面積16.8萬

27、平方米車庫建筑面積4萬平方米2、其它指標(biāo)平方米容積率2.5建筑密度35%綠地率35%3.2 項目建設(shè)條件青年城一期項目：資質(zhì)名稱證 號取得時間可研立項批復(fù)市計貿(mào)【2003】667號2003年10月21日國有土地使用權(quán)證欒國用（2007）第76號2007年9月19日建設(shè)用地規(guī)劃許可證征（04）02號2004年2月13日建設(shè)工程規(guī)劃許可證欒建工（07）29號2007年6月30日建筑工程施工許可證編號130124x070190101編號130124x0702001012007年10月10日1#地商品房預(yù)售許可證（部分）欒房預(yù)字第2008-002號2008年陽光國際項目：資質(zhì)名稱證 號取得時間石家莊市

28、發(fā)展和改革委員會關(guān)于河北卓達太陽城置業(yè)有限公司太陽城住宅小區(qū)項目可行性研究報告的批復(fù)市發(fā)改投2004406號2004年6月25日石家莊市發(fā)展和改革委員會關(guān)于欒城冶河工貿(mào)小區(qū)千米經(jīng)濟長廊項目可行性研究報告的批復(fù)市發(fā)改貿(mào)2004226號2004年4月19日石家莊市發(fā)展計劃委員會關(guān)于河北卓達集團欒城冶河工貿(mào)小區(qū)東方商都項目可行性研究報告的批復(fù)市計貿(mào)2003667號2003年10月21日國有土地使用權(quán)證欒國用（2007）第80號2007年建設(shè)用地規(guī)劃許可證征（04）03號2004年2月13日3.3 項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況青年城一期項目:設(shè)計單位河北省建筑設(shè)計研究院有限責(zé)任公司施工單位江蘇省建工集團

29、有限公司（青年城1#地 1#-6#樓土建及地下車庫等工程）江蘇江中集團有限公司（青年城2#地土建及暖通等工程）監(jiān)理單位1#地河北冀咨工程監(jiān)理有限責(zé)任公司2#地河北九潤工程管理有限責(zé)任公司陽光國際項目：設(shè)計單位河北省建筑設(shè)計研究院有限責(zé)任公司施工單位江蘇省蘇中建設(shè)集團股份有限公司監(jiān)理單位河北環(huán)渤工程建設(shè)監(jiān)理有限公司河北冀咨工程監(jiān)理有限責(zé)任公司3.4 項目區(qū)域交通情況卓達·太陽城位于308國道、石家莊石環(huán)路、京珠高速三條路的交叉口，交通便利。未來石家莊將以京珠高速公路（規(guī)劃改造為城市快速路）加上兩側(cè)城市綠化帶為核心，形成城市中心軸線，而卓達·太陽城就位于這條中心軸線之上，而且處

30、于未來省會城市中心履帶和南北快速通道的核心位置，發(fā)展前景廣闊。3.5 項目所在地經(jīng)濟發(fā)展情況2009年，河北省生產(chǎn)總值達17026.6億元，居全國第六位；全部財政收入達2018.1億元，；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成6310.2億元，實現(xiàn)利潤總額1256.2億元；全社會固定資產(chǎn)投資完成12310.5億元，社會消費品零售總額實現(xiàn)5764.9億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達14718.3元。2010年上半年，全省經(jīng)濟繼續(xù)回升向好，財政收入整體處于高位增長狀態(tài)。前4個月，全省規(guī)模以上工業(yè)增加值增長22.1%，同比提高15個百分點，工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤412.1億元，增長1.1倍。2010年，石家莊市地區(qū)生產(chǎn)總值

31、初步核算完成3401億元，全部財政收入完成387.9億元，社會固定資產(chǎn)投資完成2958億元。17月份，全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值679.04億元，同比增長17.5%；17月份全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1445.9億元，同比增長23.5%；17月全市累計實現(xiàn)社會消費品零售總額715.4億元，同比增長18.3%，高于全省增速0.3個百分點。3.6 項目周邊主要土地成交情況周邊無可參照土地成交情況，現(xiàn)提供南二環(huán)兩側(cè)相對近鄰太陽城項目方向，2010年年末石家莊土地市場實際拍賣及擬出讓土地起始價情況：實際拍賣土地情況編號土地位置土地面積（平方米）土地用途容積率建筑密度綠地率產(chǎn)業(yè)類型成交價（萬元）受讓人2010

32、042號體育東街以東，塔南路以北，塔北路以南，規(guī)劃路以西 103976.1商服、住宅3.525%30%商服四十年、住宅七十年62400合400萬/畝河北永昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司近期擬出讓土地情況編號土地位置土地面積（平方米）土地用途容積率建筑密度綠地率產(chǎn)業(yè)類型底價（萬元）萬元/畝2010047號裕翔街以東、省軍供儲備庫以北20894.7城鎮(zhèn)住宅3.025%30%七十年67002132010049號體育大街以西，育才街以東，談南路以南60134.5住宅、商服2.830%30%住宅七十年、商服四十年513505682010051號談固大街以西、東崗路以北4772.4城鎮(zhèn)住宅七十年31004323.7

33、 項目所在地房地產(chǎn)市場情況由于石家莊市建市時間短，加之人口增長和城市發(fā)展的因素，住房問題仍然是石家莊市較突出的社會問題，到2000年底石家莊市城區(qū)居民人均住房建筑面積約19.25平方米，比全國平均水平少0.75平方米。2009年1-12月，市區(qū)商品房當(dāng)期上市面積500.52萬平方米，商品住房394.6萬平方米，同比分別增長44.18%、56.22%；其中批準(zhǔn)預(yù)售面積商品房400.74萬平方米，商品住房323.4萬平方米，同比分別增長50.48%、67.92%；現(xiàn)房備案面積商品房99.78萬平方米，商品住房71.2萬平方米，同比分別增長23.43%、18.67%。國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示，2010年

34、16月份，石家莊市房地產(chǎn)價格總水平同比上漲7.0%。一季度同比上漲5.2%，二季度同比上漲9.0%，二季度漲幅比一季度擴大3.8個百分點。上半年，石家莊市房屋銷售價格同比上漲7.4%，其中新建房價格同比上漲9.1%。石家莊市市區(qū)房地產(chǎn)市場漲勢明顯，全年市區(qū)商品住房銷售203.62萬平方米，同比增長64.82%。石家莊地產(chǎn)市場，歷經(jīng)起步與興起時期、平穩(wěn)發(fā)展時期，現(xiàn)已進入整合高漲期。近年石家莊房地產(chǎn)市場供求增長速度快，在2010年幾次銷售形勢大好，導(dǎo)致房價大幅上漲，1-6月份成交均價同比上漲近800元/平米，同時幾乎也創(chuàng)下了石家莊市房價最高點。目前全市在售樓盤產(chǎn)品多以高層為主，小高層12層板樓為輔

35、，絕大多數(shù)樓盤的建筑容積率較高，綠化率低，建筑規(guī)劃設(shè)計水平低，開發(fā)商缺少現(xiàn)代化住宅的操作經(jīng)驗和理念，造成石家莊住宅整體素質(zhì)低。石家莊住宅消費已從安居型轉(zhuǎn)向康居型，二次改善型置業(yè)漸成主流，消費者更加注重改善自家的居住條件和生活環(huán)境，人們更加傾向于有文化內(nèi)涵、物業(yè)服務(wù)好、社區(qū)配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、水系多的項目，而不再是僅僅停留在對地理位置的選擇上。自國務(wù)院出臺房地產(chǎn)調(diào)控 “新國八條”后，2011年2月22日，石家莊市出臺的限購令，按照購房者的戶籍、已購房屋數(shù)量、納稅或者社會保險繳納年限這三個標(biāo)準(zhǔn)，對石家莊市內(nèi)五區(qū)以及高新區(qū)范圍內(nèi)的第三套購房進行限制。本項目位于欒城縣，鄰近南三環(huán)，不屬于本次限購令

36、范圍，而本次限購令將導(dǎo)致石家莊市內(nèi)購房壓力向周邊縣鎮(zhèn)疏導(dǎo)，而臨近南三環(huán)、欒城縣的卓達太陽城項目群也將承載部分分流。據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)測資料顯示，石家莊數(shù)十個待售樓盤一再推遲開盤時間，在售樓盤出現(xiàn)集體漲價現(xiàn)象。3.8 項目目標(biāo)市場分析1）私營企業(yè)主：這部分人群集中在周邊縣區(qū)及市區(qū)東部地區(qū)，有一定的資金實力，購房用于居住或投資，對住房的居住環(huán)境及硬件設(shè)施有較高要求。2）周邊區(qū)域的公務(wù)員：這部分人群追求生活穩(wěn)定，但又希望有所變化與改善，購房用于改善居住條件與環(huán)境。對住房要求舒適、具有良好的私密性，隔音好；配套功能齊全（健身房、網(wǎng)絡(luò)、娛樂室），社區(qū)寧靜、有車庫、休憩處。3）石家莊市部分中高收入群體：這部分人群

37、構(gòu)成復(fù)雜，購房用于居住兼投資，對住房要求配套成熟、有獨特賣點、價格適中，有升值潛力。4）石家莊市中低收入群體：由于該項目沒有在繁華的鬧市區(qū)，相對土地成本要比市中心繁華路段的土地價格低很多，連帶房屋價格也較市區(qū)同類房屋價格低很多，對于購買能力不足以支付城市中心地段且需要購置房產(chǎn)的消費群體，市區(qū)周邊的住宅項目是首選，而且人們的普遍心理是在能夠承受的價位內(nèi)，希望購買的樓盤品質(zhì)較高，小區(qū)配套較完善、綠化較好。由于項目地塊特殊區(qū)位及相關(guān)因素的影響（石環(huán)路南側(cè)、地價較低、市政配套及生活服務(wù)配套條件差），綜合考慮本項目市場、場址區(qū)位、開發(fā)成本、建設(shè)規(guī)模等因素，本項目適宜定位在高品質(zhì)、中低價位的開發(fā)檔次上，以

38、大規(guī)模開發(fā)降低成本，完善各種配套與服務(wù)，建設(shè)成以居住為主、規(guī)劃合理、配套設(shè)施齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化居住小區(qū)。3.9 周邊競爭項目分析項目名稱位置規(guī)模體量（平方米）銷售均價房型戶型備注距太陽城陽光新城石家莊市翟營南大街10 萬4956元/平方米板式高層普通住宅主力戶型80140平方米尾盤銷售北3.5公里晶彩翟營南大街56路終點站5萬4500元/平方米4棟高層，戶型面積66130平方米，以小戶型為主尾盤銷售北3公里風(fēng)尚水郡建華大街與東崗路交口東南角35萬5200元/平方米四證俱全板式高層普通住宅80140平方米多款奢華戶型一期四棟北8.5公里天山新伯爵三環(huán)以外，欒城縣惠源路45號（體院館

39、東臨）8萬4200元/平方米低密居所，小戶型聯(lián)排別墅、花園洋房、景觀高層現(xiàn)證現(xiàn)房南8公里項目所在位置圖示：天山新伯爵欒城縣城所在地晶彩陽光新城風(fēng)尚水郡4 項目投資估算和籌資評價4.1 項目總投資估算4.1.1 項目總投資估算青年城一期項目：項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)數(shù)值單位占地面積157.35畝104952.04平方米容積率2.9建筑總面積 （含車庫6萬平米、商業(yè)3.5萬平米）39.5萬平方米土地總費用3146.98萬元土地單價20萬元/畝項目投資估算表成本項目建筑單位成本（元/平方米）樓面地價80建安費1250規(guī)劃設(shè)計勘探費（建安費3%）40市政公建配套費80配套建設(shè)費70人防工程費40景觀費40不可預(yù)見

40、費50管理費（總投資3%）95營銷費用（售價3%）115財務(wù)費（總投資8%）245綜合稅費（售價10%）385合計2490按照石家莊計費標(biāo)準(zhǔn)，將建安、配套、景觀、裝修等費用適當(dāng)提高，以建筑面積39.5萬平方米計算，總投資額為9.83億。陽光國際項目：項目投資估算表成本項目單位成本（元/平方米）樓面地價144建安費1250規(guī)劃設(shè)計勘探費（建安費3%）40市政公建配套費80配套建設(shè)費70人防工程費40景觀費40不可預(yù)見費50管理費（總投資3%）75營銷費用（售價3%）115財務(wù)費（總投資8%）200綜合稅費（售價10%）385單位成本合計2489按照石家莊計費標(biāo)準(zhǔn)，將建安、配套、景觀、裝修等費用適

41、當(dāng)提高，以建筑面積20.8萬平方米計算，總投資額為5.18億。4.2 項目籌資計劃分析青年城一期項目總投資共【98300】萬元。序號項目金額（萬元）比例1自籌資金35,00035.6%2合作方投資額35,00035.6%3部分銷售收入28,30028.8%4總投資98,300100%陽光國際項目總投資共【51800】萬元。序號項目金額（萬元）比例1自籌資金20,00038.6%2合作方投資額15,00029.0%3部分銷售收入16,80032.4%4總投資51,800100%4.2.1 自有資金青年城一期項目和陽光國際項目總投資共【150,100】萬元,自有資金投入共【55,000】萬元，占比

42、36.64%。4.2.2 預(yù)售收入青年城一期項目2009-2010年住宅銷售金額合計35,000萬元，占住宅總投資額的48.47%，占住宅總收入的30.9%。4.2.3 項目資金投入情況截止至2011年1月底，企業(yè)以自有資金及部分銷售回款形式已投入項目資金合計6.74億元，其中青年城一期投入4.45億元，陽光國際投入2.29億元，主要用于支付項目的開發(fā)建設(shè)費用，具體投入明細(xì)詳見下表。青年城一期和陽光國際項目總投資合計15.01億元，尚需8.27億元資金投入。青年城一期（萬元）土地3147 1#地塊 青年之都23950 2#地塊 自由之邦16119 商業(yè)841 車庫471 合 計44529 陽光

43、國際（萬元）土地3000 住宅、車庫19862 合 計22862 4.2.4 合作方股權(quán)投資及用款計劃本合作方資金運用方式為股權(quán)投資，金額5億元，資金用途為支付青年城一期和陽光國際項目的工程建設(shè)、材料款。5 項目財務(wù)效益評估5.1 項目銷售收入預(yù)測5.1.1 項目銷售方式卓達太陽城擁有自己專業(yè)的銷售團隊銷售，同時通過聘請專業(yè)策劃公司為項目進行全程策劃，提升產(chǎn)品概念。5.1.2 銷售前景分析青年城一期項目自開盤至今已銷售了近千套房，均價為3800元/平方米，客源以石家莊市和周圍市縣居民為主，其中2009年銷售1億，2010年銷售2.5億。根據(jù)項目銷售計劃，保守預(yù)計2011-2013年銷售額為7.

44、84億元，具體情況如下（其中商業(yè)3.5萬平米、車庫7萬平米暫不銷售）： 銷售面積（平方米）銷售價格（元/平方米）銷售收入（萬元）20092010年1000003500350002011年700004000280002012年800004200336002013年40000420016800合計290000-113400陽光國際項目根據(jù)其施工周期，制定相應(yīng)的銷售計劃如下表： 物業(yè)形態(tài)銷售面積（平方米）銷售價格（元/平方米）銷售收入（萬元）2011年住宅40000430017200車庫400020008002012年住宅80000450036000車庫20000200040002013年住宅480

45、00458422000車庫1600020003200合計208000832005.2 項目投資利潤率青年城一期項目投資財務(wù)評價指標(biāo)指 標(biāo) 名 稱數(shù) 值備 注項目總收入113400萬元3910元/平方米（不含預(yù)留商業(yè)及車庫）項目總投資98300萬元項目稅前利潤15100萬元521元/平方米（不含預(yù)留商業(yè)及車庫）所得稅3685.5萬元項目稅后凈利潤11414.5萬元銷售凈利潤率10%總投資凈利潤率11.6%注：青年城一期項目預(yù)測總收入只包含住宅面積的銷售收入，由于商業(yè)及車庫擬暫不對外銷售，未計算其收入。按照衛(wèi)星城鎮(zhèn)中心區(qū)商業(yè)初步測算：車庫7萬平米，按保守市場價值1500元/平米計算，價值約1.05

46、億元；商業(yè)3.5萬平米，按8000元/平米計算，價值約2.8億元。青年城一期商業(yè)與車庫整體價值約3.85億元，以此計算項目稅后凈利潤為40200萬元，銷售凈利潤率為26.5%，總投資凈利潤率為40.8%。陽光國際項目投資財務(wù)評價指標(biāo)指 標(biāo) 名 稱數(shù) 值指 標(biāo) 名 稱數(shù) 值項目總投資51800萬元項目總收入83200萬元項目稅前利潤31400萬元項目稅后凈利潤 23550萬元銷售凈利潤率28.3%總投資凈利潤率45.5%5.3 壓力測試項目壓力測試分析項目價格下降幅度下降后銷售單價項目稅前利潤項目稅后利潤（單位：元/平方米）（單位：萬元）（單位：萬元）青年城一期 （住宅）10%3519 2985

47、02238820%3128 185101388330%2737 71705378陽光國際 （住宅、車庫）10%3600 23109 17332 20%3200 14789 11092 30%2800 6469 4852 5.4 項目銷售盈虧平衡點分析青年城一期項目中住宅面積共29萬平方米，住宅部分總投入為7.22億元，預(yù)計銷售收入為11.34億元，住宅部分的銷售率盈虧平衡點為63.67%（7.22億元/11.34億元），銷售均價盈虧平衡點為2490元/平方米（7.22億元/29萬平方米）。陽光國際項目中總建筑面積共20.8萬平方米, 總投入為5.18億元，預(yù)計銷售收入為8.32億元，銷售率盈虧

48、平衡點為62.26%（5.18億元/8.32億元），銷售均價盈虧平衡點為2490元/平方米（5.18億元/20.8萬平方米）。6 投資價值分析6.1 項目現(xiàn)金流預(yù)測青年城項目現(xiàn)金流量表 (單位：萬元)序號費用名稱2009年2010年2011年2012年2013年合計1資金來源 25,000 37,000 63,000 33,600 16,800 175,400 1.1銷售收入 10,000 25,000 28,000 33,600 16,800 113,400 1.2自有資金 15,000 12,000 27,000 1.3合作資金 35,000 35,000 2資金運用 25,030 19,

49、450 25,744 22,805 37,159 130,188 2.1開發(fā)建設(shè)投資 24,000 17,000 18,000 14,000 73,000 2.2銷售稅金及附加(5.55%) 555 1,388 1,554 1,865 932 6,294 2.3所得稅(預(yù)3.25%) 325 813 910 1,092 546 3,686 2.4土地增值稅(預(yù)1%) 150 250 280 336 168 1,184 2.5支付合作方優(yōu)先權(quán)費 5,000 5,513 513 11,025 2.6歸還合作方本金 35,000 35,000 3盈余資金- 30 17,550 37,256 10,7

50、95 - 20,359 45,212 4累計盈余資金- 30 17,520 54,776 65,571 45,212 注：開發(fā)建設(shè)投資項不含稅費、財務(wù)與管理費用。陽光國際項目現(xiàn)金流量表 (單位：萬元)序號費用名稱2009年2010年2011年2012年2013年合計1資金來源12,0008,00033,00040,00025,200118,2001.1銷售收入18,00040,00025,20083,2001.2自有資金12,0008,00020,0001.3合作資金15,00015,0002資金運用12,00010,00013,76411,98317,77565,5212.1開發(fā)建設(shè)投資12,00010,00010,0005,70037,7002.2銷售稅金及附加(5.55%)9