西安寫字樓市場調(diào)查doc45

1、 西安市寫字樓市場調(diào)查報告一、 西安市場寫字樓總體市場態(tài)勢（一）從開發(fā)量看，近期寫字樓開發(fā)量逐漸下降，這主要有兩大因素，一是市場因素，目前西安市寫字樓市場空置率有增無減，市場接受能力和消化能力有限；二是政府職能因素，政府職能通過宏觀監(jiān)控，限制寫字樓的過量開發(fā)，在一些區(qū)域嚴格甚至停止寫字樓物業(yè)報批，如城區(qū)內(nèi)寫字樓基本上停止報批。（二）從銷售量看，近期寫字樓銷售量差強人意，較上期下降了61.09%。市場已進入“飽中求渴”狀態(tài)，主要體現(xiàn)在兩方面，一是寫字樓總體市場進入飽和狀態(tài)，另一方面在有效細分市場的下仍可以達到供需兩旺狀態(tài)。（三）從產(chǎn)品面積間隔看，中小戶型產(chǎn)品仍備受市場青睞，40130平米市場接受

2、率較高，而大戶型500平米以上的市場接受率較低。（四）從消費者看，受“非典”影響后，人們對健康的、生態(tài)的、主題式的寫字樓不斷追捧。（五）從市場板塊看，南二環(huán)、西高新成為西安市場寫字樓的亮點，尤其是南二環(huán)就架立交橋的建設，更加快了南二環(huán)寫字樓的價值的提升。二、調(diào)查總量分析本次調(diào)查樓盤項目共112個(此數(shù)據(jù)是根據(jù)功能計算而非單純樓盤個數(shù))。其中純寫字樓項目47個，公寓式寫字樓項目33個，高層住宅項目32個。（詳細資料見附件一）。為了便于調(diào)查、形成對比，特將地域分為六個部分，即南A區(qū)（長安路以西、環(huán)城南路西段以南，含西高新）、南B區(qū)（長安路以東、環(huán)城南路東段以南，含東高新）、中A區(qū)（環(huán)城西路以西）、

3、中B區(qū)（城墻內(nèi)區(qū)域）、中C區(qū)（環(huán)城東路以東）和北區(qū)（環(huán)城北路以北，含城北經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）。從區(qū)域分布來看，南A區(qū)共有樓盤項目45個，數(shù)量居各區(qū)域之首。中A區(qū)共有樓盤項目6個，數(shù)量居各區(qū)域之末。從樓盤類型的區(qū)域分布來看，南A區(qū)仍屬最多。純寫字樓、公寓式寫字樓、高層住宅的數(shù)量分別為14、12和19個。最少的仍屬中A區(qū)，數(shù)量分別為2、4和0個。有所變化的是寫字樓的數(shù)量排序為南A區(qū)第一、中B區(qū)第二、南B區(qū)第三，而在公寓式寫字樓的數(shù)量排序中南B區(qū)成了第二、北區(qū)成了第三。在高層住宅的數(shù)量排序中南B區(qū)和中C區(qū)并列第二，中B區(qū)位居第三。表六：所調(diào)查樓盤項目各類型及區(qū)域數(shù)量 樓盤類型/區(qū)域南A區(qū)南B區(qū)中A區(qū)中B

4、區(qū)中C區(qū)北 區(qū)合 計寫字樓1492116547公寓式寫字樓126433533高層住宅195025132合計45206161411112在六個區(qū)域中，南A區(qū)可謂一枝獨秀，無論是住宅還是辦公，發(fā)展速度他人無可企及，相比之下，中A區(qū)的發(fā)展顯得滯后，至今純寫字樓、公寓式寫字樓和高層住宅的數(shù)目寥寥可數(shù)，而其余各區(qū)域都是此短彼長，難分伯仲。從地域環(huán)境分析，南A區(qū)由于地處高新區(qū)和南郊文化區(qū)，是西安市未來發(fā)展的重點區(qū)域，高校林立、科研院所眾多，高科技公司密集，區(qū)域內(nèi)人口密度大，人口素質(zhì)和受教育程度高，同時，高收入者數(shù)量遠高于其他區(qū)域，此外，南A區(qū)交通便利、可發(fā)展空間大，因此備受發(fā)展商和購房者、投資者青睞。而從

5、中A區(qū)的地域環(huán)境分析，區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)眾多、人口密度大，人均收入中等且收入穩(wěn)定，此外，由于發(fā)展空間限制，中A區(qū)難以得到規(guī)模發(fā)展，因此才有今天調(diào)查之結(jié)果，但另一方面，這種滯后發(fā)展的背后也蘊涵了許多的需求潛力。通過總量分析，我們看到了西安市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及各區(qū)域、各類型樓盤的分布情況。同時讓我們認識到：地理位置和地域環(huán)境仍是決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度的決定性因素以及南A區(qū)對于西安市房地產(chǎn)市場的引導作用值得關(guān)注。三、寫字樓、公寓式寫字樓和高層住宅的對比分析在本次調(diào)查中，純寫字樓共有46個，公寓式寫字樓共有28個，如果拋開使用及銷售狀況不談，單從數(shù)量來看，公寓式寫字樓的發(fā)展速度讓我們感到詫異，同時讓我們

6、認識到：如今購買辦公空間，您又多了一種選擇。通過對比分析我們發(fā)現(xiàn)，寫字樓和公寓式寫字樓各有利弊。從公司形象角度來看，寫字樓優(yōu)勢大于公寓式寫字樓；從辦公的舒適性和功能方面來看，寫字樓仍然優(yōu)于公寓式寫字樓。但公寓式寫字樓的優(yōu)勢在于可以居住，又可以辦公，用途多。此外，公寓式寫字樓的售價和使用成本（如管理費）均比寫字樓低，因此對于許多小型公司而言，選擇公寓式寫字樓經(jīng)濟實用，符合公司現(xiàn)狀，如果公司今后購買了純寫字樓，現(xiàn)有的辦公空間又可以當住宅用或出租，仍舊實用受益。表七：不同因素/類型寫字樓公寓式寫字樓高層住宅位置及地域環(huán)境交通便利，位置好，主干道沿線。交通便利、位置較好。無特別要求。外觀外觀好。無特別

7、要求。無特別要求。配置配置好，除電梯外，有中央空調(diào)。配置較好，有電梯，無中央空調(diào)。有電梯，無中央空調(diào)。面積及間隔大開間，少數(shù)自由間隔。面積普遍較大。有間隔，一般在200300平方米之間。間隔面積普遍小于公寓式寫字樓。使用率使用率低。一般在6065%之間。使用率高。一般在7085%之間。使用率高，一般在7085%之間。價格價格在45006000元之間。價格在35004500元之間。價格在30004000元之間。功能辦公。功能單一。可辦公，可居住。居住。管理費812元之間。（含中央空調(diào)費）1.53元。12元。以志誠大廈和亞美大廈為例，前者屬于高檔次純寫字樓，入駐客戶有南方航空、深圳華為等，客戶規(guī)模

8、較大、實力普遍比較雄厚。亞美大廈屬于高檔次公寓式寫字樓，客戶類型普遍較小，但大多卻經(jīng)營得有聲有色，在業(yè)內(nèi)成績不俗。如華宇建筑設計公司、廣告公司便是如此。因此不能僅憑純寫字樓或公寓式寫字樓來評判客戶實力與業(yè)績?？蛻糁赃x擇純寫字樓或公寓式寫字樓，關(guān)鍵與其所從事行業(yè)和現(xiàn)狀規(guī)模有關(guān)，此外，發(fā)展理念也影響其選擇。以設計公司為例，人員少、客戶之間的聯(lián)絡不是非常頻繁。且此類公司利潤空間有限、缺乏規(guī)模發(fā)展的可能性，因此，為了節(jié)約成本又不影響其發(fā)展，公寓式寫字樓往往成為其理想選擇。從結(jié)果來看，純寫字樓的配置普遍高于公寓式寫字樓，而公寓式寫字樓的配置又略高于高層住宅。以純寫字樓為例，一般都配有中央空調(diào)系統(tǒng)和2

9、部以上電梯，并有較大規(guī)模的停車場，有部分寫字樓為了提高其檔次而設有會所和商務中心，以方便客戶。此外寫字樓一般都采用了自動化報警系統(tǒng)，智能化程度高。相比之下，公寓式寫字樓一般沒有中央空調(diào)，雖然大多有寬帶網(wǎng)接入但整體智能化程度低，停車場較小或不是有規(guī)劃性的來建造，檔次較低。配有會所和商務中心的公寓式寫字樓項目寥寥無幾，但公寓式大多有24小時熱水供給，這一點是純寫字樓所沒有的。而高層住宅的整體配置和公寓式寫字樓比較接近，部分高檔次高層住宅的配置往往和中高檔次的公寓式寫字樓不相上下。和公寓式寫字樓有所不同的是高層住宅其配置和管理偏向于居住功能，而公寓式寫字樓偏向于辦公功能而已。從三者的價差來看，純寫字

10、樓的平均售價高出公寓式寫字樓10002000元，這其中有建造成本的因素，也有市場價格的引導因素。而高層住宅的平均售價往往與公寓式寫字樓相差無幾，在同地點項目中，即使存在二三百元的價差，也主要是由于兩者之間的不同配置所造成的。從管理費用和使用成本來看，寫字樓的管理費平均在10元上下，這當中主要的費用來自于空調(diào)費用和管理費用。此外，純寫字樓的停車費用也較高，并不在管理費之內(nèi)包含。而公寓式寫字樓和高層住宅因為沒有中央空調(diào)和較多的管理費用，月管理費平均在13元之間。另外，公寓式寫字樓和高層住宅的停車費用也較低，每月只需幾百元便可。以目前廣州、北京房地產(chǎn)市場為例，由于競爭加劇，每個公司都想突出自己、體現(xiàn)

11、公司實力與形象，因此，95%以上的公司都選擇純寫字樓作為其辦公空間，即使以前選擇住宅作為創(chuàng)業(yè)陣營的公司也不例外。此外，由于商用水、電及地產(chǎn)發(fā)展導向等方面的原因，政府也發(fā)布政令，禁止公司在非寫字樓辦公。而以廣州與西安的經(jīng)濟發(fā)展速度和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀相比，兩者的差距在10年左右。因此從發(fā)展的角度看：公寓式寫字樓是經(jīng)濟發(fā)展過程中的一個平衡物。它并不能替代寫字樓而成為市場主導，相反隨著市場的規(guī)范和公司間競爭的加劇，公寓式寫字樓的發(fā)展空間會受到越來越大的限制，并將最終隨著一個時代的結(jié)束而結(jié)束。但市場的轉(zhuǎn)型需要一個過程，而從西安市目前的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和企業(yè)類型來看，經(jīng)營性公司多、私營公司多、小規(guī)模公司多，因此無論

12、是純寫字樓，還是公寓式寫字樓，因為其不同檔次配置、售價及使用成本等方面的制約性因素而必然各自存在一定規(guī)模的需求群體。由此來看，西安公寓式寫字樓市場在未來幾年內(nèi)應不會萎縮，仍舊存在一定的發(fā)展空間。這一點，從近兩年公寓式寫字樓的發(fā)展速度與規(guī)模也可以窺得一斑。四、純寫字樓項目基本配置與面積間隔分析如果以價格和配置將樓盤分成高中低檔三種檔次，那么價格在4000元以上中高檔次樓盤項目占了主流，且95%都配有中央空調(diào)，反映了市場的普遍趨勢。而價格在4000元以下的低檔次樓盤只有寥寥7個，有6個沒有中央空調(diào)。因此，其難以代表現(xiàn)時寫字樓市場的需求特征。在寫字樓的配置中，除中央空調(diào)外，電梯、自動報警、寬帶網(wǎng)、商

13、務中心、停車場一般都不可或缺，這些因素是一般寫字樓所應具備的。而以中央空調(diào)來說，大多中高檔次的寫字樓項目有，但也有部分寫字樓尤其是低檔次寫字樓沒有。從調(diào)查中我們看出，中央空調(diào)一方面影響寫字樓的建造成本。另一方面，它也是寫字樓舒適度和檔次的體現(xiàn)。此外，有沒有中央空調(diào)對使用成本的影響較大。一般來說，有中央空調(diào)的寫字樓其管理費要比沒有中央空調(diào)的寫字樓管理費高出812元。如果以500平方米寫字間為例，有中央空調(diào)的其每月管理費應在4000元至6000元，最高可達7500元左右。而沒有中央空調(diào)的其每月管理費約在750元至1000元之間，最高也一般不會超過1500元。由于管理費用相差甚遠，對于創(chuàng)業(yè)初期的中小

14、型公司來說，這也是一筆不小的費用，因此，往往有公司退而求其次，選擇沒有中央空調(diào)的寫字樓辦公，以待創(chuàng)業(yè)成功，再另遷新址。表八：西安市純寫字樓面積分類統(tǒng)計表價格范圍數(shù)量有無中央空調(diào)間隔銷售率實用率有無主流面積占本類的比例次選面積占本類的比例最大值最小值4000元/ M2以下的716100M2以下約70%100160 M2約20%1300 M2整層26 M280%70%居多40004999元/ M218144100200 M2約55%自由間隔約33%1000M2半層35 M270%72%居多5000元/ M2以上的19181以大面積為主，100、200、300均有約60%自由間隔、整層出售約20%1

15、230 M233 M260%6070%居多合 計44個3311以寫字樓的面積和間隔來分析，我們發(fā)現(xiàn)：1 寫字樓每層面積多在1300平方米左右，最大3000平方米/層，最小454平方米/層。2 間隔取向中，出現(xiàn)售價越高戶型間隔面積越大的現(xiàn)象，從中反映出客戶群與寫字樓檔次的關(guān)系：對于高價高檔次的樓盤客戶有大面積間隔的需求；而低價盤和租售均有的樓盤，以小面積間隔為主。3 在實用率中，低價盤實用率并不高，有的甚至低于70%，可能由于設計不合理的原因所致；40004999元/平方米的樓盤，實用率較高，以72%居多；5000元/平方米以上的樓盤，實用率亦較低，主要是公共部分裝修檔次高、占用的面積大以體現(xiàn)樓

16、盤價值。4 從銷售模式看，高檔次寫字樓一般都是大面積或整層銷售，而中低檔次的寫字樓一般都是自由間隔出售，銷售面積可大可小。因此來看：通常情況下，有沒有中央空調(diào)成了寫字樓檔次高低的分水嶺，同時也是不同檔次寫字樓在售價和管理費方面的明顯區(qū)別因素。從目前情況下，大多數(shù)寫字樓都有中央空調(diào)，且多數(shù)分布在南A區(qū)和中B區(qū)，其它區(qū)域可能由于目標群體的不同檔次而使得沒有中央空調(diào)的低檔次寫字樓相對較多，但隨著中小型寫字樓的推出，分體式空調(diào)應用逐漸被推崇，如西部電力大廈、和平銀座等。對于寫字樓的面積和間隔定位，主要取決于樓盤檔次和客戶群體的狀況。一般而言，高檔次寫字樓層面積大多在15002500平方米之間，對于注重

17、形象的大公司而言，往往比較看中高檔次寫字樓，需求面積也較大，往往是半層或整層以上購買。而對于中低檔次寫字樓而言，層面積普遍在8001500平方米之間，且多為小面積出售。雖然高檔次寫字樓實用率低，但并不影響其銷售。而對于中小型公司來說選擇的寫字樓檔次可以低一些，而實用率會有所偏高，但其需求面積一般較小，同時比較在意管理費等細節(jié)問題。五、公寓式寫字樓與高層住宅基本配置與間隔面積分析由于高層住宅的客戶群體主要以高收入者為主。因此，其配置往往較高，雖然沒有中央空調(diào)，但中高檔次的高層住宅一般都有品牌電梯、大堂、24小時熱水、寬帶網(wǎng)接入、停車場、自動化報警系統(tǒng)和休閑會所，而普通高層住宅智能化程度會略低一些

18、，此外也沒有會所。而高層住宅的面積與間隔比較注重實用性。相對于傳統(tǒng)的多層住宅而言，高層住宅的面積普遍較大，功能更多，實用性更好。以調(diào)查來看，高層住宅和公寓式寫字樓的間隔面積多在100200平方米之間，而對于多層住宅而言，其面積大多在90130平方米之間。對比公寓式寫字樓和高層住宅的配置，兩者比較相似，而公寓式寫字樓由于偏向辦公用途，配置會略高一些。這主要體現(xiàn)在電梯的數(shù)量、管理的檔次、停車場的大小等方面。當然，也有小部分公寓式寫字樓配備中央空調(diào)。從面積與間隔可以看出，公寓式寫字樓和高層住宅之間的面積90%以上都在200平方米之內(nèi)， 200平方米以上的面積所占比例很低，但100平方米以下的公寓式寫

19、字樓要比高層住宅多出三個百分點，而200平方米以上的公寓式寫字樓要比高層住宅多出六個百分點。由此來看，公寓式寫字樓和高層住宅之間的配置和面積間隔之間沒有明顯的差異性，幾乎接近。表九：樓盤類型100 M2以下所占比例100199 M2所占比例200 M2以上所占比例公寓式寫字樓17%74%9%高層住宅14%83%3%從區(qū)域之間的面積與間隔對比來看，南A區(qū)無論是公寓式寫字樓還是高層住宅其平均面積均高于其它區(qū)域，面積取向在150200平方米之間。中A區(qū)的平均面積最低，其公寓式寫字樓的平均面積取向在70100平方米之間。而高層住宅平均面積最小的屬中B區(qū)，面積取向在100120平方米之間。由此我們認為，

20、南A區(qū)由于其位置和地域環(huán)境的獨有優(yōu)勢而成為了居家辦公的理想之選，其它區(qū)域難以望其項背，這一點，可以從表十三、表十四中看出。中A區(qū)由于推出的樓盤項目少，因此，可比性差。但從其項目的良好銷售狀況來看，基本上反映了該區(qū)域的需求特征。而中B區(qū)屬于中心商業(yè)區(qū)，寸土寸金，大多房地產(chǎn)項目以商業(yè)和中高檔次辦公間作為其主要用途。面對該區(qū)域公寓式寫字樓和高層住宅的潛在需求，發(fā)展商往往只有選擇位置較偏的位置開發(fā)建造。如果面積過大，相對于該區(qū)域的地價成本和平均樓價來說，購買者的購買難度就會增大，而最終會影響整個項目的銷售。表十：樓盤類型南A區(qū)間隔主要取向南B區(qū)間隔主要取向中A區(qū)間隔主要取向中B區(qū)間隔主要取向中C區(qū)間隔

21、主要取向北區(qū)間隔主要取向公寓式寫字樓170200 M2100150 M270100 M2100150 M2140180 M2100200 M2高層住宅150200 M2140170 M2100120 M2140200 M2100180 M2通過分析可以我們認為：對于發(fā)展商而言，無論投資公寓式寫字樓還是高層住宅，在面積和間隔定位時，一方面應該與市場大的需求趨勢相吻合。另一方面，應該認真分析區(qū)域內(nèi)的位置、環(huán)境、人口、交通、經(jīng)濟等要素，明晰潛在客戶的現(xiàn)有居住、辦公狀況及需求特征，明確項目定位并依此作出判斷和選擇。六、銷售狀況分析（一）銷售業(yè)績優(yōu)秀和業(yè)績較差的寫字樓項目分析從調(diào)查來看，銷售業(yè)績優(yōu)秀的純

22、寫字樓項目共有9個、公寓式寫字樓項目有13個、高層住宅項目有11個。而銷售業(yè)績較差的純寫字樓項目有7個、公寓式寫字樓項目有3個、高層住宅項目有4個。從整體市場來看，公寓式寫字樓表現(xiàn)出色，反映了市場趨勢和需求潛力，前景比較樂觀。而相比之下純寫字樓的表現(xiàn)喜憂參半，成敗與否則受多個因素制約，發(fā)展商必須謹慎從事。在銷售業(yè)績優(yōu)秀的9個純寫字樓中，樓盤自身配置達到了寫字樓的基本配置，差異不是很大。此外，有4個樓盤居南A區(qū)、4個樓盤居南B區(qū)，1個樓盤居中A區(qū)。而在銷售業(yè)績較差的7個寫字樓中，3個居北區(qū)、2個居中C區(qū)。從價格來看，南A區(qū)和南B區(qū)其售價普遍高出中C區(qū)和北區(qū)10001500元左右。從現(xiàn)狀來看，南A

23、區(qū)和中B區(qū)的商務辦公區(qū)的主導地位正在形成，并得到了市場的認同，而其它區(qū)域從整體看較為遜色。但這并不代表其它區(qū)域就不適宜開發(fā)中高檔次的寫字樓項目，而最終成敗與否，有效的需求才是最終關(guān)鍵所在。表十一：銷售率達90%以上的優(yōu)績寫字樓項目統(tǒng)計表在9個優(yōu)秀樓盤中，從間隔的角度看，既有大開間，又有小間隔，這種結(jié)果與客戶的規(guī)模與所從事行業(yè)有密切關(guān)系，因此，無論是大開間，還是小間隔，都有其相應的市場需求。以西北文化藝術(shù)中心為例，層面積1300平方米，由于其處在鬧市區(qū)，商業(yè)氣氛濃郁，交通便利，升值潛力巨大，因此，銷售勢頭良好，不少客戶都是整層購買，象民生銀行、福龍裝飾工程公司、世經(jīng)廣告等。再以百隆廣場A座為例，

24、其位置優(yōu)勢帶動了售價，此外它間隔較小、總的銷售價格遠遠低于整層銷售的大面積寫字間，客戶的選擇性較大而購買價格壓力又不是很大，因此吸引了不少客戶購買。在現(xiàn)有客戶中，既有房地產(chǎn)公司，又有信息公司，類型規(guī)模不一。鑫盛大廈的成功在于它迎合了區(qū)域內(nèi)客戶的需求，其良好的銷售勢頭也為原本平平淡淡的中A區(qū)寫字樓市場注入了新的活力，讓我們看到了中A區(qū)所蘊涵的市場潛力和未來前景。表十二：銷售六各月以上銷售率低于40%的寫字樓項目統(tǒng)計表在7個銷售業(yè)績較差的樓盤項目中，除位置因素外，價格及其它因素也不容忽視。以麗華科技大廈為例，其價格高但實用率低，而外觀與配置檔次相比周邊的志誠大廈和E陽國際而言卻顯得有些遜色，精明的

25、客戶自然貨比三家之后，明白其選擇所在。此外，麗華科技大廈工期拖延時間較長，影響了其聲譽，最終導致了其銷售業(yè)績比較慘淡。此外，象興慶花園配置與檔次雖然不低，但銷售價格卻遠遠高于區(qū)域內(nèi)其它同類寫字樓售價不少，與南A區(qū)高檔次寫字樓售價不相上下，這可能是導致其銷售結(jié)果的主要因素。從樓盤現(xiàn)狀角度來分析，我們發(fā)現(xiàn)，在9個優(yōu)秀樓盤中，8個是現(xiàn)樓，1個是期樓。而在7個銷售業(yè)績較差的樓盤中，5個是期樓，2個是現(xiàn)樓。如此看來，目前寫字樓市場可供客戶選擇的余地較大，大多數(shù)客戶希望買了以后能盡快使用，很少將資金押在漫長的等待過程中。此外，期樓的不穩(wěn)定因素多，其風險性也普遍高于現(xiàn)樓，這也是造成其銷售結(jié)果的主要因素之一。

26、因此，從有利于銷售的角度看，動工初期，寫字樓的銷售難度較大，而在封頂之后，銷售局面往往會有較大改觀。這一點，可以從志誠大廈、華融國際商務大廈等多個樓盤項目的銷售情況得到驗證。（二）銷售業(yè)績優(yōu)秀和業(yè)績較差的公寓式寫字樓項目分析從銷售良好的13個公寓式寫字樓項目看，有8個處在南A區(qū)，其中，有三個是期樓。其余的5個樓盤都不同程度的分布在南B區(qū)、中B區(qū)和中C區(qū)。而從銷售業(yè)績較差的3個樓盤項目看，有兩個處在北區(qū)，且都是期樓。從數(shù)量方面分析，我們也許可以這樣認為：公寓式寫字樓的市場整體優(yōu)于寫字樓市場。從開發(fā)商的角度看還是從購買者的角度看都應該如此。此外，從公寓式寫字樓的硬件配置看，大多沒有中央空調(diào)，但都一

27、定數(shù)量的電梯，寬帶網(wǎng)、報警系統(tǒng)、集中供熱、天然氣和自動化管理系統(tǒng)，這反映了現(xiàn)時公寓式寫字樓的整體配置情況和用途設定：既方便辦公，又符合居住要求和條件。當然，其中也不乏個別配有中央空調(diào)的特殊情況。象西北文化藝術(shù)中心和新興大廈，管理費較高，但同樣取得了較好的銷售成績。如果悉心分析其成功原因，可能與新興大廈推出時間早，當時寫字樓少而其位置又接近鬧市區(qū)等因素有關(guān)。從西北文化藝術(shù)中心來看，它處在鬧市區(qū)，交通便利，寸土寸金，升值潛力大，自然會成搶手樓宇。從地域環(huán)境分析，公寓式寫字樓沒有純寫字樓那樣地域差異非常明顯，而表現(xiàn)得比較平衡。在中B區(qū)和中C區(qū)都有銷售良好的公寓式寫字樓，象松江廣場、天彩大廈等，雖然不

28、在南A區(qū)和南B區(qū)，但卻都處在人口密集、交通便利的區(qū)域。由此可以說明：人口的密度和區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及大眾經(jīng)濟收入、交通條件等因素構(gòu)成了公寓式寫字樓產(chǎn)生需求的前提條件。而這一點，可以從銷售狀況較差的雅荷中環(huán)大廈和海洋大廈得到證實。這兩個樓盤都處在北區(qū)，雖然交通便利，但人口密度小，缺少商業(yè)氛圍，因此，盡管它們的外觀、配置和價格能被客戶認可接受，但構(gòu)成需求的潛力小往往成了其銷售的最大障礙?？赡苡捎谡麄€公寓式寫字樓市場的火熱，從而使得期樓與現(xiàn)樓在銷售過程中沒有表現(xiàn)出大的差異。因為在調(diào)查中，雅荷中環(huán)大廈和海洋大廈均已封頂，但銷售平平。而藍色硅谷BC座和華融商務大廈公寓式寫字樓在封頂之前，就已銷售過半。因此

29、，對于公寓式寫字樓而言，由于市場推出量相對純寫字樓而言較小而需求又偏大，以致銷售成功與否在現(xiàn)時來看并沒有與樓盤的工期，或現(xiàn)樓或期樓的狀況之間表現(xiàn)出明顯區(qū)別和不同。表十三：銷售率達90%以上的優(yōu)績公寓式寫字樓項目統(tǒng)計表表十四：銷售六各月以上銷售率低于40%的公寓式寫字樓項目統(tǒng)計表整體來看，公寓式寫字樓市場表現(xiàn)良好，個別的失敗并不能歸咎于市場原因。以新城國際為例，它雖然處在鬧市區(qū)，但建成時間較早，采光與通風條件差，整體結(jié)構(gòu)不合理，定位不明確，都是阻礙其銷售的直接原因。（三） 銷售業(yè)績優(yōu)秀和業(yè)績較差的高層住宅項目分析高層住宅與公寓式寫字樓的市場表現(xiàn)比較接近。11個樓盤業(yè)績良好，4個樓盤業(yè)績較差，數(shù)量

30、上前者占了主角，代表了市場的需求和趨勢。從地域分布來看，10個業(yè)績優(yōu)秀的樓盤項目集中分布在南A區(qū)，中C區(qū)只占了一個招商局廣場，且由于推出時間較早，難以代表現(xiàn)時趨勢。而在銷售業(yè)績較差的4個樓盤中，有2個處在南A區(qū)，另外2個分別處在中B區(qū)和中C區(qū)。分析全局我們認為，象明德廣廈，即使其售價較低且處在明德門區(qū)域內(nèi)較好位置，也并不能保證項目的絕對性成功。因此看來，成功是所有關(guān)鍵性因素的集合，任何單一的因素都難以改變最終結(jié)果。從現(xiàn)狀來看，高層住宅較高的售價是它的位置和地價所造成的，它也并不能成為高尚住宅的代名詞。通常情況下，高層住宅都地處主干道或黃金地段，地價普遍較高，在此情況下，發(fā)展商為了獲取足夠利潤，

31、只有提高容積率。此外目前由于不少高層住宅配置較高，售價也較高，因此給大眾造成了一種錯覺，片面認為高層住宅就是豪宅，是高尚生活的體現(xiàn)。從現(xiàn)有各區(qū)域的高層住宅數(shù)量來看，南A區(qū)最多，而中B區(qū)由于地價及城市規(guī)劃限制等原因高層住宅數(shù)量較少。從調(diào)查結(jié)果來看，南A區(qū)目前無疑是高層住宅的最佳選擇區(qū)域。從位置和配置來看，高層住宅對位置的要求并沒有公寓式寫字樓那樣嚴格，象明德千禧閣、名人居等，雖然距離主干道較遠，但這并沒有影響其銷售。此外，高層住宅的配置和智能化程度普遍略低于公寓式寫字樓，但大多都是寬帶網(wǎng)接入，這可能與信息時代的發(fā)展趨勢有關(guān)。除便利性和實用性外，高層住宅都是天然氣到戶，間隔更加注重私密性，售價和使

32、用成本也普遍低于公寓式寫字樓，因此從多個方面來看，高層住宅更加偏向、適合于居住。從樓盤的交付時間來看，全是2000年以來的新開發(fā)項目，這表明了高層住宅這兩年的發(fā)展速度和市場需求狀況。但從銷售業(yè)績較差的4個項目來看，有3個都是在2002年及2003年才交付使用。因此對于高層住宅來說，客戶的等待時間有限，期樓的銷售難度相對而言大于現(xiàn)樓或封頂以后的準現(xiàn)樓。除此之外，象福園瑞市和興慶花園相對價格較高但樓盤整體質(zhì)素一般、明德廣廈和金源雅居建筑面積大但周邊環(huán)境差都可能是導致其銷售業(yè)績差的主要因素。另外，從間隔面積、實用率、管理費和配置等方面看，績優(yōu)樓盤和業(yè)績較差的樓盤基本相同，兩者之間沒有明顯區(qū)別，不構(gòu)成

33、決定樓盤成敗的主要因素。表十五：銷售率達90%以上的高層住宅項目統(tǒng)計表表十六：銷售六個月以上銷售率低于40%的高層住宅項目統(tǒng)計表七、價格走勢分析（一）寫字樓價格走勢分析在47個寫字樓項目中，有3個樓盤沒有價格記錄或只租不售，除此之外的44個項目中，5000元以上的占19個，40005000元之間的占18個，僅有7個寫字樓售價在4000元以下。在40005000元的18個項目中，推出時間自98年開始每年都有，其中10個是現(xiàn)樓。而在5000元以上的19個項目中，大多是2000年以后推出的，期樓有8個，現(xiàn)樓有9個。由此來看，價格在5000元以上的寫字樓項目反映了目前的需求特征，占據(jù)了主流位置，且有進

34、一步壯大發(fā)展之勢。從區(qū)域分布來看，南A區(qū)寫字樓項目最多，價格在5000元以上的有6個，大多分布在高新開發(fā)區(qū)主干道沿線，位置好。而價格在4000元以下的有4個，大多分布在位置較偏遠或商務氛圍不太濃郁的區(qū)域，象西部電子A座寫字樓、雁塔商務都屬于此類。但從南A區(qū)在每個價格范圍內(nèi)樓盤的數(shù)量來看，都處在各區(qū)域前列，真可謂“成也蕭何，敗也蕭何”。盡管中B區(qū)不象南A區(qū)那樣高新技術(shù)公司密集并有足夠的發(fā)展空間，但其寸土寸金地價高、濃郁的商業(yè)氛圍奠定了其最終售價絲毫不會遜色于南A區(qū)。在中B區(qū)的10個樓盤中，有8個價格在5000元以上，有2個在40005000元之間，而4000元之下的寫字樓為零，因此，如果哪位客戶

35、如果想在中B區(qū)尋找4000元以下的寫字樓，那可真是找錯了地方。即使等待若干年，中B區(qū)的寫字樓價格預計也不會下跌。由于受位置和區(qū)域環(huán)境的影響，其它區(qū)域的寫字樓價格就沒有南A區(qū)和中B區(qū)那樣高高在上。在5000元以下的樓盤中，有13個處在南B區(qū)、中A區(qū)、中C區(qū)和北區(qū)。這反映了此類區(qū)域?qū)懽謽莾r格的普遍走勢和現(xiàn)狀。如果從樓盤檔次和配置來看，5000元以上的寫字樓項目一般所處環(huán)境好、位置顯要，交通便利，外觀流暢美觀，公共部分裝修與檔次普遍較高，此外，其智能化程度高、電梯與中央空調(diào)都采用國外名牌，且都有商務會所、停車場、自動報警系統(tǒng)和寬帶網(wǎng)接入，能順應時代潮流提供完善舒適的辦公環(huán)境和優(yōu)良的管理服務，但相應地

36、其管理費用也高，一般都在1015元之間，使用成本高于低質(zhì)素寫字樓。表十七：純寫字樓銷售價格統(tǒng)計表價格范圍/區(qū)域南A區(qū)南B區(qū)中A區(qū)中B區(qū)中C區(qū)北 區(qū)合計（個）4000元/平方米以下511000740005000元/平方米之間241245185000元/平方米以上63081119 注：由于個別樓盤沒有價格記錄或只租不售，因此不在本統(tǒng)計表之列。而從5000元以下的寫字樓現(xiàn)狀來看，位置和周邊環(huán)境相比5000元以上的寫字樓項目而顯得有些不如，如凱鑫國際大廈外觀和配置均不錯，但位置決定了其最終售價不可能突破5000元。另外，此類寫字樓有些位置雖然好，但推出時間早，或外觀形象差、配置較低，從而影響了其整體檔

37、次，制約了其售價。如新興大廈、華苑大廈、百隆廣場A座等都屬于此類。通過以上分析我們可以初步認為：位置決定了寫字樓的價格范圍，屬于先天性決定因素。而推出時間和軟硬件配置決定了項目的檔次，屬于后天性決定因素。從客戶的類型和需求來看，5000元以上的高檔次寫字樓和5000元以下的中低檔次寫字樓都有其市場潛力和發(fā)展空間。但隨著寫字樓市場的規(guī)范完善以及市場競爭的加劇，一部分小規(guī)模的公司不斷被市場淘汰，從而使另一部分小公司發(fā)展壯大，這種結(jié)果使得低檔次寫字樓的發(fā)展空間越來越小，而中高檔次的寫字樓市場會借機得以進一步擴充和發(fā)展。因此我們不妨可以預測：未來的寫字樓市場將以中高檔次為主，而價格普遍不會低于4500

38、元。從統(tǒng)計結(jié)果看，中A區(qū)寫字樓項目最少。但其售價趨于中等，而中A區(qū)和中C區(qū)在經(jīng)濟發(fā)展程度和人口密度、交通狀況方面有一定的等同性，因此，這表明中A區(qū)和中C區(qū)一樣，具有等同位置的先天性價格取向。且由于中A區(qū)開發(fā)時間短、寫字樓市場供給量小、競爭程度低而使得該地區(qū)具有中C區(qū)不可比擬的市場需求潛力，有待商家挖掘。（二） 公寓式寫字樓價格走勢分析通過表九、表十的對比分析，我們發(fā)現(xiàn)，公寓式寫字樓的售價明顯低于寫字樓，兩者的平均價差在10002000元之間。拋開兩者之間建筑成本方面的差距而單從購買成本來看，也就不難理解公寓式寫字樓為什么會得到如此快速和規(guī)模性發(fā)展。從數(shù)量和區(qū)域分布來看，公寓式寫字樓共有33個，

39、其中，12個分布在南A區(qū)、6個分布在南B區(qū)、5個分布在北區(qū)、其余不同數(shù)量分布在其它三個區(qū)域之內(nèi)。而在4000元以上的7個公寓式寫字樓當中，南A區(qū)占了4個，中B區(qū)占了2個，南B區(qū)占了1個。在30003999元之間的11個公寓式寫字樓之中，仍舊有4個在南A區(qū)，南B區(qū)有3個，其余各區(qū)各有1個。在2999元以下的公寓式寫字樓項目中，北區(qū)占了4個，南A區(qū)、南B區(qū)和中C區(qū)各占1個。由此來看，30004000元之間的公寓式寫字樓為市場主流，而4000元以上的公寓式寫字樓代表了部分高檔次市場的需求趨勢。和寫字樓一樣，公寓式寫字樓的地域特征比較明顯。高質(zhì)素項目大多分布在南A區(qū)和中B區(qū)。相比之下，南B區(qū)略低一等，

40、公寓式寫字樓以中檔次為主。而北區(qū)雖然總體數(shù)量不少，但大多價格在2999元之下，由此可見，位置和地域環(huán)境同樣對公寓式寫字樓的售價起主導性作用。此外，各種軟硬件配置因素決定了公寓式寫字樓的檔次和定價。從配置方面看，價格在4000元以上的公寓式寫字樓項目檔次普遍較高。以藍色硅谷BC座為例，售價每平方米4700元，雖然和其它公寓式寫字樓一樣沒有中央空調(diào)，但其配備4部德國電梯、寬帶網(wǎng)接入、采用智能化管理、并建有商務中心、會所和停車場，此外，其外觀新穎、富有時代感，即使和中高檔次的寫字樓相比，也不顯遜色。又如瑞欣大廈，外觀獨到大氣，配有兩部電梯和地下停車場、并采用智能化管理系統(tǒng)，在同類型樓盤中，檔次較高，

41、從銷售結(jié)果看，同樣深受市場歡迎。再以售價在2999元以下的7個公寓式寫字樓為例，有4個處在北區(qū)，象海洋大廈、格蘭云天等，雖然外觀和配置與南A區(qū)3000元以上公寓式寫字樓相比不相上下，但其所處的位置和市場需求潛力決定了其售價不可能太高。再以南A區(qū)、南B區(qū)和中C區(qū)售價在2999元以下的公寓式寫字樓來看，吉祥大廈雖然處在交通要道，但推出時間早，外立面一般，其配套自然不可與近兩年新推出的公寓式寫字樓同日爾語。再如正信商住大廈，推出時間較早，且位置和配置一般，智能化程度低，因此，不可能有較高售價。表十八：公寓式寫字樓銷售價格統(tǒng)計表價格范圍/區(qū)域南A區(qū)南B區(qū)中A區(qū)中B區(qū)中C區(qū)北 區(qū)合計（個）2999元/平

42、方米以下110014730003999元/平方米之間431111114000元/平方米以上4102007 注：有三個公寓式寫字樓沒有價格記錄或只租不售，因此不在本表之列。此外，大多數(shù)公寓式寫字樓項目位置較好，外立面普通但不落后，配置不是最好，也不是最差，自然售價也處于中等，需求量表現(xiàn)最大，這反映了現(xiàn)時的市場狀況和需求特征。如果從發(fā)展的角度預測，公寓式寫字樓會出現(xiàn)兩種結(jié)果：一種是4000元以上的公寓式寫字樓會步入純寫字樓功能的行列。另外中檔次公寓式寫字樓會越來越突出居住功能。而低檔次公寓式寫字樓會轉(zhuǎn)變成為功能單一的高層住宅。但如果從未來幾年的發(fā)展趨勢來看，公寓式寫字樓的發(fā)展仍然有一定空間，并有相

43、對較大的需求潛力，因為市場的轉(zhuǎn)變往往需要一個過程，越接近末期，市場需求反而表現(xiàn)越大。（三） 高層住宅價格走勢分析對比分析公寓式寫字樓和高層住宅的銷售價格，我們發(fā)現(xiàn)，兩者之間的價差很小，基本接近。由此我們認為，現(xiàn)時的高層住宅質(zhì)素普遍較高，與公寓式寫字樓的檔次比較接近。因此，也就不難理解在高層住宅樓盤中往往有從事商務辦公的用戶。從區(qū)域分布來看，32個樓盤項目中，有19個處在南A區(qū)、南B區(qū)和中C區(qū)各有5個，中B區(qū)有2個，而北區(qū)只有1個。從價格走勢來看，4000元以上的高層住宅有11個在南A區(qū)、南B區(qū)有4個，其余各區(qū)域或很少、或沒有。價格在30003499元之間的高層住宅區(qū)域分布特征不是非常明顯，基本

44、上每個區(qū)域都有。而價格在2999元以下的高層住宅有8個分布在南A區(qū)，1個在中C區(qū)。因此站在居住的角度看，南A區(qū)同樣是最佳之選。并濃縮了目前不同檔次的高層住宅項目的市場現(xiàn)狀和需求特征。表十九：高層住宅項目銷售價格統(tǒng)計表價格范圍/區(qū)域南A區(qū)南B區(qū)中A區(qū)中B區(qū)中C區(qū)北 區(qū)合計（個）25002999元/平方米之間800010930003499元/平方米之間21012173500元/平方米以上114012018 注：有2個高層住宅沒有價格記錄，因此不在本統(tǒng)計表之列。此外，凱旋廣場有兩種售價。從南A區(qū)價格在25002999元之間的8個高層住宅和價格在3500元之上的高層住宅相比來看，前者所處位置相對較偏，

45、象凱旋廣場、瑞鑫家園、明德廣廈、名人居等都是如此。此外，從樓盤檔次和配置來看，前者均低于后者。由此我們分析認為，地域環(huán)境對高層住宅的影響較大，同時也是制訂價格策略的前提條件。象北區(qū)人口密度小、缺少商業(yè)氛圍、生活配套設施不完善、居住條件不太成熟，因此高層住宅現(xiàn)時也就難以有較大的發(fā)展空間和市場需求。此外，從中C區(qū)和北區(qū)高層住宅的價格來看，大多在3500元以下，3500元以上的項目很少或沒有，都可以反映地域環(huán)境對于高層住宅的重要性。從價格走勢來看，由于高層住宅大多地處旺區(qū)，體現(xiàn)了一種高效率的生活，成為了高收入者的首選。而在此需求群體當中，出現(xiàn)了高檔次群體和中低檔次群體，從發(fā)展的角度看，兩者之間的影響

46、程度不大，并將在互不干擾、各行其道的情況下得以存在和發(fā)展。而高層住宅不同檔次的價差則主要取決于地域及其地價成本。從目前市場來看，價格在3500元以上的高檔次高層住宅占了市場主流，且大多分布在南A區(qū)，反映了市場需求特征。在各個區(qū)域中，北區(qū)的高層住宅項目最少，僅有1個，而中A區(qū)沒有，由此我們不能片面地認為中A區(qū)沒有市場需求，因為從人口密度、商業(yè)氛圍和居住成熟條件多個方面來看，中A區(qū)均優(yōu)于北區(qū)而與中C區(qū)相當。因此我們認為，中A區(qū)雖然不可與南A區(qū)等相提并論，但同樣具有一定的市場潛力。如果能迎合需求、科學定位及地價成本合理，相信高層住宅在中A區(qū)同樣能獲得成功。八、多功能項目分析通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，有不少樓

47、盤往往集多種功能于一體，其目的在于降低單一功能定位的風險，可謂是將“雞蛋放在幾個籃子里，一個籃子里的雞蛋碎了，而其它籃子的雞蛋仍然是好的。”從多功能樓盤數(shù)量來看，共有21個樓盤，幾乎占本次所調(diào)查寫字樓總量的50%。從類型來看，有的樓盤兼具純寫字樓、公寓式寫字樓和住宅三種功能為一體，可謂“三合一”，此類樓盤共有2個。有的樓盤集公寓式寫字樓和住宅功能為一體，可謂“二合一”，此類樓盤僅有1個。也有樓盤集純寫字樓和住宅功能為一體，在本次調(diào)查中共有4個。但更多的樓盤則屬于集純寫字樓和公寓式寫字樓為一體的“二合一”類型，共有14個。從某種程度來說，多功能項目的產(chǎn)生基于三種情況：一是發(fā)展商對項目和市場的認識

48、不夠明確，或者說缺少足夠的信心。二是發(fā)展商追求利潤最大化的體現(xiàn)。當然在21個多功能樓盤項目中，有些“多出來的功能”是市場自由選擇的一種結(jié)果，是發(fā)展商在規(guī)劃前沒有想到的，其中并沒有表現(xiàn)出發(fā)展商的自身意愿，屬于第三種情況。從區(qū)域分布來看，有7個多功能項目位于南A區(qū)，南B區(qū)和中C區(qū)分別有5個，北區(qū)有3個，中A區(qū)由于項目少而僅有1個。在南A區(qū)的7個多功能項目中，有5個項目為純寫字樓和公寓式寫字樓功能二合一，這一點反映了南A區(qū)的市場狀況和需求特點，即純寫字樓和公寓式寫字樓的發(fā)展空間和需求量都比較大。因此，發(fā)展商將部分面積作為公寓式寫字樓，既降低了風險，又迎合了市場需要，一舉兩得，象華融國際大廈即屬于此類

49、?；蛴貌糠置娣e作為純寫字樓，以增加利潤，如瑞欣大廈。從這5個樓盤的檔次來看，吉祥大廈和新匯大廈由于推出時間早而顯得檔次較低，此外，如信力大廈、瑞欣大廈、華融國際大廈的檔次都比較高。二十：純寫字樓、公寓式寫字樓、住宅“三合一”項目統(tǒng)計表從上表可以看出，在功能“三合一”的2個項目中，西北文化藝術(shù)中心地處商業(yè)區(qū)和南郊文化區(qū)。因此，無論是作為純寫字樓、還是公寓式寫字樓或者純住宅，都有其市場需求，銷售壓力不是很大。從規(guī)模看，該項目建筑面積較大。從檔次來看，屬于中等偏上。從價格來看，三種類型的售價均偏高，尤其是公寓式寫字樓，價格與純寫字樓同等，比較少有。但從銷售結(jié)果來看，由于位置優(yōu)勢和商業(yè)氛圍，使其并沒有

50、表現(xiàn)出多大的銷售阻力，相反，三種類型項目出售率均在80%以上，公寓式寫字樓幾乎售罄。而這種結(jié)果離不開發(fā)展商對市場和自身的悉心分析以及合理準確的規(guī)劃定位。再以中聯(lián)頤華苑來看，建筑面積大，達66625平方米，是西北文化藝術(shù)中心的兩倍還多。再從位置和周邊環(huán)境來看，其處在居住區(qū)內(nèi)，商業(yè)氛圍不是非常濃厚。在此情況下，發(fā)展商將項目進行多功能定位，以求得風險最小化。表二十一：公寓式寫字樓+住宅”二合一”統(tǒng)計表樓盤名稱樓盤現(xiàn)狀裙樓情況樓盤規(guī)模使用情況推廣日期交樓日期樓盤類型間隔面積/層套數(shù)售價租金實用率管理費出售率配置楓葉大廈現(xiàn)樓證券、德克士、書店、其余空置總建28000M2 A：15層 C：25層使用中空置

51、率01999520005公寓式寫字樓177/173/179/275188/257/191/263713M2 4套3600元83%1.3元100%2部上海三菱電梯住宅186373M2 2套3500元83%13元100%智能物業(yè)管理以楓葉大廈為例，其地處高新區(qū)，位置優(yōu)越，周邊環(huán)境和交通狀況良好。它以高檔次住宅定位，因此，無論配置、外觀形象還是管理智能化程度均比較高。此外，它的面積與間隔大，每戶最小面積為173平方米，最大有263平方米，售價也較高，其購買群體以私營老板和高收入者為主。而上述情況也使得楓葉大廈比較符合公寓式寫字樓的間隔面積及配置要求，兼具公寓式寫字樓的功能。因此，有不少客戶購買象楓葉

52、大廈這樣的高檔次高層住宅作為其辦公場所自然也是情理之中的事了。在純寫字樓和住宅“二合一”的樓盤項目中，除翠華大廈位置和周邊環(huán)境較好、發(fā)展商欲獲得較高利潤而將其功能定位于純寫字樓和住宅兼而有之的情況外，其余3個項目均處在中C區(qū)而建筑面積又普遍偏大，因此多功能定位只是其降低風險、減輕銷售壓力的一種手段而已。由于純寫字樓和住宅的建筑要求、配置、售價之間的區(qū)別較大，一般都是分而建之。象興慶花園雖然只有一棟建筑，但寫字樓和住宅從建筑和規(guī)劃本身卻區(qū)分非常明顯。以多功能項目的檔次來看，高低不一。除公寓式寫字樓和高層住宅配置接近外，在有純寫字樓的多功能項目中，有些是分別建造，配置差異較大，而純寫字樓的檔次往往

53、不會太高。有些是一棟建筑中的不同功能規(guī)劃，往往配置共享，如電梯、大堂、管理、空調(diào)系統(tǒng)等，此種情況下存在價差，建造成本之間差別很小，之所以出現(xiàn)價差，主要是發(fā)展商為了利于銷售而制訂的不同價格策略而已。表二十二：純寫字樓+住宅“二合一”統(tǒng)計表公寓式寫字樓和高層住宅在建筑要求和面積間隔、配置、售價等方面比較接近。因此，在多功能項目中，公寓式寫字樓一般都配有廚房和獨立洗手間，盡管目前此類項目的居家功能未得以使用，但從購買者的心理看，他們對居家的功能要求也是非?？粗小６敬握{(diào)查中我們之所以區(qū)分公寓式寫字樓和高層住宅，主要是從兩者的項目外觀、大堂、智能化程度及用戶的功能比例來作出判斷的。象瑞欣大廈，位置和外

54、觀形象好，但用戶幾乎全是做辦公用途，因此我們將其歸入公寓式寫字樓的行列。而玫瑰大樓位置好，配置也高，但用戶大多以居住為主，所以我們將其歸入高層住宅的行列。由于公寓式寫字樓和高層住宅都兼?zhèn)滢k公居家的條件，因此，往往會出現(xiàn)“你中有我、我中有你”的情況，不可能作到絕對用途。表二十三：純寫字樓+公寓式寫字樓“二合一”統(tǒng)計表從多功能項目的不同類型售價分析，其寫字樓和公寓式寫字樓之間的差價在15002000元之間，但也有兩者之間沒有價差的，如西北文化藝術(shù)中心，兩者之間的配置也相同。而一般造成差價的原因是由于不同的建筑成本和配置，如中央空調(diào)、停車場等因素而產(chǎn)生的。而公寓式寫字樓與高層住宅的差價一般很小，通常

55、在二三百元以內(nèi)，也有的沒有差別，同樣是由于建筑成本和配置因素產(chǎn)生的。而之所以有不同功能定位，并非因為硬件配置，而只是表現(xiàn)了發(fā)展商的銷售策略而已。多功能只是一種手段，并非制勝市場的法寶，如果定位失誤，不能迎合市場需求，難免市場反映平平。如翠華大廈，交通便利但不臨主干道，周邊環(huán)境較好但缺少商業(yè)辦公氛圍而比較適合居住，因此將其定位于寫字樓，銷售難度較大，同樣由于受寫字樓銷售不利因素的影響，使它的住宅銷售也非常一般。而距其百米之內(nèi)的藍溪都市花園以高檔次純住宅定位，一期推出市場不到半年時間便銷售一空，取得了良好的業(yè)績。再以天乙大廈、海洋大廈和格蘭云天為例，開盤銷售均在半年以上時間，但銷售并沒有過半，這其

56、中有位置和周邊環(huán)境的影響，也有規(guī)劃與定位中存在的問題。因此，為了降低風險而采用的多功能策略往往會在某些時候增加項目運作的風險和難度。所以，對于多功能項目定位，應認真分析區(qū)域市場、需求特征和項目自身存在的優(yōu)劣勢，并依此作出判斷和決策，切不可盲從。十、影響西安寫字樓購買者的幾大因素因素一：價格是否合理和社會良好形象始終是影響買家作出選擇的關(guān)鍵所在。 因素二：購買的寫字樓所處的位置，總體商業(yè)是否集中，人氣是否興旺是購買考慮的至關(guān)因素。因素三：字樓作為日常的辦公場所，消費者對其周圍的市政配套設施有著較高的要求。主要包括對外道路的交通是否便捷；是否有足夠的停車位；附近是否有相關(guān)服務設施，如銀行、打字、復印、餐飲設施等。因素四：空間布局合理寫字樓配套設施如：電梯、衛(wèi)生設施、寬帶網(wǎng)、空調(diào)和通訊設備是否齊備有效，數(shù)量是否足夠，質(zhì)量是否穩(wěn)定，對影響消費者購買至關(guān)重要。 因素五：物業(yè)管理服務高水準消費者考慮的最后一個因素是物業(yè)管