浙江金西文化互動(dòng)體驗(yàn)園營銷提案

1、浙江金西文化互動(dòng)體驗(yàn)園營銷提案浙江金西文化互動(dòng)體驗(yàn)園營銷提案目錄目錄1項(xiàng)目基礎(chǔ)分析項(xiàng)目基礎(chǔ)分析3項(xiàng)目推廣方案項(xiàng)目推廣方案2項(xiàng)目銷售方案項(xiàng)目銷售方案4項(xiàng)目調(diào)整建議項(xiàng)目調(diào)整建議項(xiàng)目基礎(chǔ)分析項(xiàng)目基礎(chǔ)分析地理位置地理位置千年的璀璨古城，現(xiàn)代的人居新城項(xiàng)目所在的浙江金西經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是省級(jí)開發(fā)區(qū)，地處浙江金衢盆地腹部，距金華市區(qū)25公里，開發(fā)區(qū)所在地湯溪鎮(zhèn)原為古婺八縣之一，即明成化七年（公元1471年）置縣，1958年撤縣并入金華縣，具有近500年縣治歷史?，F(xiàn)湯溪鎮(zhèn)為浙江省綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)、浙江省中心鎮(zhèn)。金西民風(fēng)淳樸，崇尚儒學(xué)，具有高素質(zhì)的勞動(dòng)力資源。境內(nèi)有被譽(yù)為江南第一廟湯溪城隍廟，省級(jí)（國家AA級(jí)）風(fēng)景旅

2、游區(qū)九峰山，金西也是豐子愷先生的祖地，正在建設(shè)中九峰水庫將是金華地區(qū)最大的人工湖，九峰山水相連，人文景觀相應(yīng)，及具有旅游開發(fā)優(yōu)勢。25分鐘：45分鐘：90分鐘：區(qū)塊生活圈區(qū)塊生活圈區(qū)塊規(guī)劃區(qū)塊規(guī)劃本規(guī)劃區(qū)將形成本規(guī)劃區(qū)將形成“一區(qū)、四片、五軸、七心一區(qū)、四片、五軸、七心”的功能結(jié)的功能結(jié)構(gòu)構(gòu) “一區(qū)”：商務(wù)人居新城區(qū)。在金西大道、白湯下公路、橫四西路和經(jīng)發(fā)街圍合而成的區(qū)域內(nèi)，圍繞峙壟湖布置大面積景觀綠地、而商務(wù)、居住、商業(yè)、休閑、行政和文化等功能穿插布置在綠地之間?！八钠保烘?zhèn)區(qū)東居住片區(qū)以及經(jīng)發(fā)街以東的北、中、南三個(gè)工業(yè)組團(tuán)。 “五軸”：由白湯下路、金西大道、經(jīng)發(fā)街、湯南路和橫四路構(gòu)成的“三

3、橫兩縱”空間聯(lián)系軸。“七心”：商務(wù)辦公中心、行政文化中心、商業(yè)服務(wù)中心、生活服務(wù)中心和三個(gè)工業(yè)組團(tuán)中心。 房產(chǎn)政策分析房產(chǎn)政策分析項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位核心要素項(xiàng)目定位核心要素 格局 板塊 產(chǎn)品 目前區(qū)域市場住宅以多層為主，商業(yè)體量不多，中式風(fēng)格作為該地塊格局，必將轟動(dòng)市場。地塊四面環(huán)路，四通發(fā)達(dá)，自身優(yōu)勢明顯，文化、山水路線是權(quán)威地塊規(guī)整，圍繞水上樂園規(guī)劃建設(shè)，文化與特色的并行，商業(yè)與游樂的融合。創(chuàng)造全新投資休閑方向。項(xiàng)目須有特色-簡約中式演變主打游樂、休閑、文化、景觀配套主題政府大力支持+ +水上樂園配套+ +自身文化景點(diǎn)建設(shè)文化樂園風(fēng)情商業(yè)街人文理念觀景美宅精神附加四季

4、舒景金西文化互動(dòng)體驗(yàn)園金西文化互動(dòng)體驗(yàn)園得出項(xiàng)目定位得出項(xiàng)目定位地理優(yōu)勢：地處金西開發(fā)區(qū)、是金華“一中兩翼兩三角”城市發(fā)展的重要組成部分，更是金華未來發(fā)展中新的文化旅游集散地、金華城市的后花園所在。環(huán)境優(yōu)勢：周邊配套公園，四龍水庫，山水自然景觀，周邊旅游景點(diǎn)豐富。設(shè)計(jì)優(yōu)勢：我們采用“現(xiàn)代徽派”這一備受市場追捧的建筑風(fēng)格，與湯溪傳統(tǒng)文化相互融合，加上單棟面積較小，“文化宅院”、“店連宅”、“別墅會(huì)所”、“大面積中式庭院”風(fēng)格搶眼。配套優(yōu)勢：項(xiàng)目南臨湯溪鎮(zhèn)，西南面為省級(jí)風(fēng)景區(qū)九峰山，自身有水上樂園、河谷漂流與娛樂表演、商業(yè)休閑等多重商居功能配套。項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目優(yōu)勢周邊樓盤狀況周邊樓盤狀況綠洲香島項(xiàng)目

5、概況：作為金區(qū)首個(gè)大型水岸別墅項(xiàng)目,位于金西開發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)面。地處金西開發(fā)區(qū)核心地段，區(qū)域環(huán)境得天獨(dú)厚，項(xiàng)目總占地面積約173畝，擁有18000平方米天然水系物業(yè)類型：獨(dú)立別墅、雙拼別墅、景觀高層等產(chǎn)品，還配套有近2萬平方米的準(zhǔn)四星級(jí)酒店和800米商業(yè)街。目前售價(jià)：別墅起價(jià)158萬/套，高層起價(jià)3598元/平方周邊樓盤狀況周邊樓盤狀況君悅上城 樓盤地址：金西開發(fā)區(qū)湯溪中學(xué)對(duì)面目前售價(jià)： 3860元/樓盤概況：項(xiàng)目共有14棟多層組成，主力戶型為80127平方米的多層住宅。 項(xiàng)目雄踞金西開發(fā)區(qū)戰(zhàn)略要地，坐擁古鎮(zhèn)湯溪的龍首位置，扼守主動(dòng)脈白湯下和橫四路。周邊樓盤狀況周邊樓盤狀況金城花園樓盤地址：婺城

6、婺城區(qū)湯溪鎮(zhèn)白湯下公路以西，禾邊程村以東 目前售價(jià)： 4000元/平米左右 樓盤概況：項(xiàng)目雄踞金西核心生活商圈。東鄰湯溪老城區(qū)，西鄰大規(guī)模詠隆商業(yè)廣場，與開發(fā)區(qū)管委會(huì)相距不遠(yuǎn)；南接33萬平方米超大規(guī)模農(nóng)貿(mào)市場，北臨白湯下交通動(dòng)脈。發(fā)展環(huán)境得天獨(dú)厚。項(xiàng)目銷售方案項(xiàng)目銷售方案銷售策略銷售策略據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，基本銷售策略可以采取先易后難，也可以采取先難后易的方法，先進(jìn)行試銷，根據(jù)試銷的情況做一些適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，最后全面鋪開，市場旺銷時(shí)蓄勢待發(fā)，重兵投入一發(fā)而不可收，抓住銷售高潮，廣告投放量和銷售力度不斷跟進(jìn)，一鼓作氣，不能惜售。根據(jù)明確的銷售目標(biāo)和目的，從市場推廣到銷售完成，大致需要9個(gè)月的時(shí)間，這段時(shí)間可

7、以分為以下幾個(gè)階段：（一）形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購期。（二）開盤期、強(qiáng)銷期。（三）收盤期尾盤沖刺期。 上述情況，該項(xiàng)目的銷售工作做如下安排： 1、2013年3月、4月為該案的形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期。 2、2013年5月8月為該案的開盤及強(qiáng)銷期。 3、2013年9月11月為該案的尾盤沖刺期。營銷模式營銷模式本案以坐銷和行銷兩種形式為主本案以坐銷和行銷兩種形式為主v行銷可分為：電話、短信營銷，市場陌拜，社區(qū)設(shè)點(diǎn)，派發(fā)單頁等。v坐銷只是在案場接待主動(dòng)上門的客戶和置業(yè)顧問每天電話營銷進(jìn)行市場陌拜和客戶維護(hù)。v人際營銷：使用新帶新、轉(zhuǎn)介、老帶新的合作策略，全面發(fā)動(dòng)各方人脈資源進(jìn)行保險(xiǎn)式的銷售模式。人員及售樓部

8、配備人員及售樓部配備銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排（一）形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購期完成工作時(shí)間及責(zé)任部門（一）形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購期完成工作時(shí)間及責(zé)任部門3、4月為該盤的推廣、蓄水期，在現(xiàn)場為正式啟動(dòng)銷售前，做月為該盤的推廣、蓄水期，在現(xiàn)場為正式啟動(dòng)銷售前，做一些市場的預(yù)熱，以互補(bǔ)的模式將自有隊(duì)伍與中介公司一些市場的預(yù)熱，以互補(bǔ)的模式將自有隊(duì)伍與中介公司分銷分銷相結(jié)合。相結(jié)合。（二）開盤期、強(qiáng)銷期工作安排 58月，由于一期水上樂園項(xiàng)目在6月份開園，在這期間會(huì)吸引相當(dāng)一大部分游客，借此機(jī)會(huì)，做好宣傳工作，跟幾個(gè)比較知名的旅游公司達(dá)成合作意向，利用旅游公司平臺(tái)促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。（三）收盤期尾盤沖刺期的工作

9、安排收盤期以浙中最大的游樂項(xiàng)目、實(shí)惠的價(jià)格為訴求，廣告主要是以宣傳整個(gè)樓盤的銷售業(yè)績，樹立公司的整體形象，以銷掉剩余房子，低價(jià)是金為目的。項(xiàng)目推廣方案項(xiàng)目推廣方案推廣策略推廣策略樹立形象高度，樹立形象高度，讓整個(gè)金華人聽見項(xiàng)目的聲音！讓整個(gè)金華人聽見項(xiàng)目的聲音！樹立價(jià)值高度，樹立價(jià)值高度，讓所有長沙人看見項(xiàng)目的優(yōu)勢！讓所有長沙人看見項(xiàng)目的優(yōu)勢！樹立品牌高度，樹立品牌高度，讓項(xiàng)目形象與企業(yè)形象實(shí)現(xiàn)雙贏！讓項(xiàng)目形象與企業(yè)形象實(shí)現(xiàn)雙贏！凸顯差異，確立項(xiàng)目核心競爭力凸顯差異，確立項(xiàng)目核心競爭力目前的消費(fèi)者理性有加，單靠知名度和形象，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法博得客戶群體的真目前的消費(fèi)者理性有加，單靠知名度和形象，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無

10、法博得客戶群體的真心青睞，因此，凸顯項(xiàng)目差異優(yōu)勢，強(qiáng)化項(xiàng)目的核心競爭力，才能令項(xiàng)目心青睞，因此，凸顯項(xiàng)目差異優(yōu)勢，強(qiáng)化項(xiàng)目的核心競爭力，才能令項(xiàng)目在眾盤林立的市場突圍而出；在眾盤林立的市場突圍而出；推廣目標(biāo)推廣目標(biāo)提升形象，樹立項(xiàng)目及企業(yè)品牌高度提升形象，樹立項(xiàng)目及企業(yè)品牌高度在素愛面子的金華人之中，要吸引更多關(guān)注，有效推動(dòng)銷售，品牌與形象的建在素愛面子的金華人之中，要吸引更多關(guān)注，有效推動(dòng)銷售，品牌與形象的建立是首要的因素。打開市場知名度，讓項(xiàng)目成為街頭巷尾輿論的焦點(diǎn)，項(xiàng)目便立是首要的因素。打開市場知名度，讓項(xiàng)目成為街頭巷尾輿論的焦點(diǎn)，項(xiàng)目便成功了一半；成功了一半；強(qiáng)化價(jià)值，推動(dòng)項(xiàng)目快速銷售

11、強(qiáng)化價(jià)值，推動(dòng)項(xiàng)目快速銷售在擁有高知名度和高競爭力的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目欠缺的無疑就是臨門一腳的價(jià)在擁有高知名度和高競爭力的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目欠缺的無疑就是臨門一腳的價(jià)值誘惑，因此，進(jìn)一步強(qiáng)化其他項(xiàng)目無法給予的價(jià)值感，是推動(dòng)項(xiàng)目最終值誘惑，因此，進(jìn)一步強(qiáng)化其他項(xiàng)目無法給予的價(jià)值感，是推動(dòng)項(xiàng)目最終快速銷售的殺手锏?？焖黉N售的殺手锏。推廣方式推廣方式新聞導(dǎo)入新聞導(dǎo)入通過各媒體的新聞炒作，將市場關(guān)注點(diǎn)匯聚于居住創(chuàng)新這一命題，在炒熱創(chuàng)新通過各媒體的新聞炒作，將市場關(guān)注點(diǎn)匯聚于居住創(chuàng)新這一命題，在炒熱創(chuàng)新人居的同時(shí)，凸顯項(xiàng)目創(chuàng)新戶型的優(yōu)勢，從而將市場對(duì)這一方面的關(guān)注嫁接至人居的同時(shí)，凸顯項(xiàng)目創(chuàng)新戶型的優(yōu)勢，從而將市場

12、對(duì)這一方面的關(guān)注嫁接至項(xiàng)目本身。項(xiàng)目本身。廣告引爆廣告引爆通通過報(bào)紙硬廣及軟文的炒作，強(qiáng)化項(xiàng)目核心優(yōu)勢，吸引市場對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注。過報(bào)紙硬廣及軟文的炒作，強(qiáng)化項(xiàng)目核心優(yōu)勢，吸引市場對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注?；顒?dòng)提升活動(dòng)提升通過舉辦各種活動(dòng)，充分吸引市場關(guān)注，同時(shí)通過活動(dòng)進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目創(chuàng)新產(chǎn)通過舉辦各種活動(dòng)，充分吸引市場關(guān)注，同時(shí)通過活動(dòng)進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目創(chuàng)新產(chǎn)品的優(yōu)勢，在吸引客戶參與活動(dòng)的同時(shí)，吸引更多客戶到場參觀。品的優(yōu)勢，在吸引客戶參與活動(dòng)的同時(shí)，吸引更多客戶到場參觀。在廣告泛濫的年代，進(jìn)行項(xiàng)目的形象推廣，最好的方式是深入挖掘目標(biāo)消費(fèi)在廣告泛濫的年代，進(jìn)行項(xiàng)目的形象推廣，最好的方式是深入挖掘目標(biāo)消費(fèi)群感興

13、趣的新聞事件，引起熱點(diǎn)話題，精準(zhǔn)傳播信息，同時(shí)配合軟文、活動(dòng)群感興趣的新聞事件，引起熱點(diǎn)話題，精準(zhǔn)傳播信息，同時(shí)配合軟文、活動(dòng)與硬廣告的輔助配合與補(bǔ)充，編織一張最具價(jià)值的與硬廣告的輔助配合與補(bǔ)充，編織一張最具價(jià)值的“廣告天網(wǎng)廣告天網(wǎng)”。推廣主軸推廣主軸1212月月6 6月月7 7月月銷售動(dòng)線銷售動(dòng)線咨詢蓄客咨詢蓄客推廣節(jié)點(diǎn)推廣節(jié)點(diǎn)懸念導(dǎo)入期懸念導(dǎo)入期強(qiáng)勢蓄客期強(qiáng)勢蓄客期持續(xù)保溫期持續(xù)保溫期傳播動(dòng)線傳播動(dòng)線正式開盤正式開盤 持續(xù)熱銷持續(xù)熱銷開盤引爆期開盤引爆期VIPVIP認(rèn)籌蓄客認(rèn)籌蓄客2012013 3年年2 2月月3 3月月4 4月月工程節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)分展場分展場樣板房開放樣板房開放售樓部開放

14、售樓部開放蓄客啟動(dòng)期蓄客啟動(dòng)期啟動(dòng)蓄客啟動(dòng)蓄客5 5月月活動(dòng)策略活動(dòng)策略水上樂園漂流活動(dòng)活動(dòng)主題：玩激情漂流，享西城觀瀾（暫名）活動(dòng)目的：體現(xiàn)項(xiàng)目的休閑度假生活氛圍，提升項(xiàng)目檔次?；顒?dòng)時(shí)間地點(diǎn)：2013年6月，水上樂園開園一周內(nèi)。活動(dòng)對(duì)象：項(xiàng)目已購客戶、意向客戶、誠意客戶活動(dòng)形式：免費(fèi)河谷漂流、其他游樂活動(dòng)和參觀項(xiàng)目地中秋賞月會(huì)活動(dòng)主題：賞中秋明月，品西城風(fēng)情活動(dòng)目的：彰顯本項(xiàng)目中式文化特色，引發(fā)市場轟動(dòng)?；顒?dòng)時(shí)間地點(diǎn)：2013年9月19日，項(xiàng)目地附近度假酒店活動(dòng)對(duì)象：項(xiàng)目已購客戶、誠意客戶活動(dòng)形式：共飲中秋月夜，進(jìn)行中秋聯(lián)誼。最后派送中秋節(jié)禮包，促進(jìn)老帶新活動(dòng)。名車試駕活動(dòng) 活動(dòng)主題：名車鑒

15、賞與試駕活動(dòng) 活動(dòng)目的：彰顯本項(xiàng)目時(shí)尚感和身份感，引起市場轟動(dòng)。 活動(dòng)時(shí)間地點(diǎn)：2013年12月，項(xiàng)目地（確定路線圖） 活動(dòng)對(duì)象：本項(xiàng)目已購客戶、誠意客戶 活動(dòng)形式：舉辦名車試乘試駕活動(dòng)。項(xiàng)目調(diào)整建議項(xiàng)目調(diào)整建議建設(shè)性分析建筑風(fēng)格上：以徽派系列的建筑風(fēng)格，非常適合金西地塊。周邊環(huán)境：本案周邊是省級(jí)旅游景點(diǎn)項(xiàng)目眾多，也是本案的一大亮點(diǎn)。本項(xiàng)目目前面積規(guī)劃：本次設(shè)計(jì)的的沿街店連宅戶型面積約260平方米（不含閣樓），銷售價(jià)格按4000元每平方米計(jì)算，每套總價(jià)每套也要接近100萬左右。銷售時(shí)間規(guī)劃：因本案預(yù)計(jì)正式銷售2013年5月份，交付于2013年11月，銷售周期非常緊張，而近兩年在房產(chǎn)市場調(diào)控的情

16、況下，之前的專業(yè)投資房產(chǎn)的的客戶也紛紛退出，而今年金華市場房產(chǎn)銷售有所回暖的樓盤，絕大多數(shù)每套首付在20萬至30萬，總價(jià)在5060萬之間，為了快速回壟資金并在商業(yè)規(guī)劃上能夠更好的布局，建議方案做以下調(diào)整：1部分戶型更改面積為120130平方米，價(jià)格控制5560萬，由于這樣的面積總價(jià)不高，單價(jià)可以相對(duì)適當(dāng)往上走。 2樓梯部分重新調(diào)整，保證上二樓時(shí)不影響一樓的經(jīng)營戶。3本案設(shè)計(jì)商業(yè)街每棟與每棟之間一層的店面樓頂?shù)氖褂脵?quán)歸屬哪方。4在整個(gè)園區(qū)南面及東南面部分考慮做聯(lián)排店連宅，其余部分還是著重以單間店連宅形式為主。建議建議原有原有方案調(diào)整方案調(diào)整部分部分戶型戶型定位與建議定位與建議【住宅定位與建議】【住宅定位與建議】 80130 80130戶型區(qū)間是市場的集中點(diǎn)戶型區(qū)間是市場的集中點(diǎn)l80130是市場主流產(chǎn)品l110130供應(yīng)量最大，而80110市場去化量最理想【商業(yè)定位與建議商業(yè)定位與建議】根據(jù)金西開發(fā)區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域5年后將會(huì)呈現(xiàn)繁榮景象；l水上樂園二期的投入建設(shè)，常住人口和流動(dòng)人口勢