物業(yè)接管驗(yàn)收方案

1、白各莊新村（二期）物業(yè)接管驗(yàn)收方案二0一六年七月北京嘉瑞宏祥物業(yè)管理有限公司目 錄接管驗(yàn)收方案 02物業(yè)接管驗(yàn)收程序 06物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及方法 08產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料交接單 13資料接管驗(yàn)收遺留問題登記表 16資料接管驗(yàn)收遺留問題整改表 17機(jī)電設(shè)備/設(shè)施移交單 18接管驗(yàn)收機(jī)電設(shè)施/設(shè)備遺留問題登記表 20接管驗(yàn)收機(jī)電設(shè)施/設(shè)備遺留問題整改表 21房屋本體現(xiàn)狀接管驗(yàn)收單 22房屋本體接管驗(yàn)收問題登記表 23房屋本體接管驗(yàn)收問題整改表 24接 管 驗(yàn) 收 方 案一、成立物業(yè)接管驗(yàn)收小組組 長：鄭春河；下設(shè)兩個小組：1、文件資料接管小組 責(zé)任人：吳連蘭、王鳳芝職責(zé)：負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資

2、料的驗(yàn)收移交工作；2、現(xiàn)場驗(yàn)收接管小組 責(zé)任部門：工程部、客服部； 責(zé)任人：王東立、孔祥林、吳連蘭 職責(zé)：負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交和鑰匙接管工作。二、接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備1、與工程部聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。 責(zé)任人：鄭春河2、派出先頭技術(shù)人員前往樓區(qū)進(jìn)行查看，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。 責(zé)任人：王東立、孔祥林、吳連蘭、劉志忠3、提前參與工程部申請的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作。 責(zé)任人：王東力、孔祥林三、接管驗(yàn)收內(nèi)容（一）資料的接管驗(yàn)收A、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料；1、項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報告；2、規(guī)劃許可證；3、投資許可證；4、土地使用合同；5、建筑開工許可證；6、用地紅線圖

3、。B、綜合竣工驗(yàn)收資料：1、竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；2、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；3、建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；4、公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；5、供水合同；6、供電協(xié)議書、許可證；7、供氣協(xié)議書、許可證；8、有線電視合格證；9、通信設(shè)施合格證；10、施工設(shè)計(jì)資料：11、地質(zhì)報告書；12、全套設(shè)計(jì)圖紙；13、圖紙會審記錄；14、設(shè)計(jì)變更通知單；15、工程預(yù)決算報告書；16、重要的施工會議紀(jì)要；17、隱蔽工程驗(yàn)收記錄；18、沉降觀測記錄；19、其他可能會影響將來管理的原始記錄。20、機(jī)電設(shè)備資料：21、機(jī)電設(shè)備出廠合格證；

4、22、機(jī)電使用說明書（要求中文）；23、機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；24、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。C、其他相關(guān)資料：（二）房屋主體接管驗(yàn)收1、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。（見附件）2、驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。四、工程接管驗(yàn)收流程1、資料的接管驗(yàn)收（附表）按技術(shù)資料交接單進(jìn)行交接，確認(rèn)簽字。2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗(yàn)收（附表）按房屋本體現(xiàn)狀驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收，確認(rèn)簽字，接管鑰匙。把不合格項(xiàng)目記錄到接管驗(yàn)收遺留問題登記表中。3、機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收（附表）按照機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收，確認(rèn)簽字。把不合格項(xiàng)目記錄到接管驗(yàn)收遺留問題登記表中。4、對接管驗(yàn)收遺留問題進(jìn)行登記（附表）對所有

5、不合格項(xiàng)目分類整理，登記，存檔。5、把接管驗(yàn)收遺留問題提交給工程部工程部，在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行整改（附表）將所有不合格項(xiàng)目分類整理出的資料提交給工程部工程部，整改后再進(jìn)行接管驗(yàn)收，確認(rèn)簽字。（五）接管驗(yàn)收遺留問題的處理1、對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表中并交工程部相關(guān)人員簽字確認(rèn)；2、對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表中并請工程部相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同工程部聯(lián)系補(bǔ)充。3、對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題要求工程部

6、在兩周內(nèi)解決；重大問題要求工程部在一個月內(nèi)解決。4、對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)公司將以備忘錄的形式將問題登記后交給工程部進(jìn)行備案。5、接管驗(yàn)收遺留問題登記表和備忘錄交公司歸檔長期保存。物業(yè)接管驗(yàn)收程序一、工作程序1、工程部擬定移交接管工作進(jìn)度計(jì)劃，成立移交小組，任命專職移交并送達(dá)接管驗(yàn)收通知書，由物業(yè)公司備案；2、物業(yè)公司的“驗(yàn)收小組”，按物業(yè)接管資料的移交核對所接收的資料，在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收回復(fù)函并約定驗(yàn)收時間，對其提供的建筑、設(shè)備、配件清冊，逐項(xiàng)清查驗(yàn)收；3、物業(yè)公司驗(yàn)收小組同移交人對房屋質(zhì)量使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施/設(shè)備等進(jìn)行接管驗(yàn)收；4、對未按設(shè)計(jì)要求配套

7、到位，和不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備（包括水、電、暖等），物業(yè)提出整改意見，由工程部負(fù)責(zé)落實(shí)，直至合格；5、對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時間復(fù)核；6、對單元內(nèi)物件無明顯不符和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鑰匙。7、業(yè)主入住時，由業(yè)主對其進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整改后報告工程部，由其限令施工隊(duì)逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后清項(xiàng)；8、在保修期內(nèi)，在使用過程中由業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的，由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷，報告工程部查驗(yàn)證實(shí)后，由其責(zé)令施工隊(duì)更換或返修。二、注意事項(xiàng)1、接管驗(yàn)收工作必須依靠工程部、物業(yè)公司雙方密切合作

8、，才能順利完成。2、應(yīng)選派素質(zhì)好、對工作負(fù)責(zé)的技術(shù)人員參與驗(yàn)收；3、物業(yè)公司應(yīng)首先站在業(yè)主的立場上，對將要交付使用的物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，同時也應(yīng)從物業(yè)日后維修保養(yǎng)的角度進(jìn)行驗(yàn)收；4、驗(yàn)收中出現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，督促工程部（或指定的施工單位）維修、改進(jìn)；5、移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)，物業(yè)公司接收的只是管理權(quán)。附件一： 物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及方法一、梁柱、板主體、按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫； 、無鋼筋外露。二、頂棚、抹灰面平整，面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮；、無裂紋、無霉點(diǎn)、無滲水痕跡、無污漬。三、墻面、抹灰面平整，面層膩?zhàn)泳鶆?/p>

9、、無漏刮、無面層剝落、無明顯裂縫、無污漬、無透地、掉粉、皮堿、起皮、咬色等質(zhì)量缺陷； 、表面光滑、潔凈，顏色均勻，無明顯抹紋；線角和灰線平直方正； 3、無空鼓、垂直度和平整度在規(guī)范允許范圍內(nèi)。四、地（樓）面1、水泥砂漿面層與基層應(yīng)粘結(jié)牢固，不應(yīng)空鼓。2、水泥砂漿面層表面應(yīng)密實(shí)壓光，不允許有裂縫、脫皮、起沙等缺陷。3、衛(wèi)生間、廚房：（1）向地面倒水，觀察水流向準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水，倒泛水；（2）有防水的地面應(yīng)做48小時閉水試驗(yàn)，檢查樓下頂板有無滲漏。五、門窗、塑鋼窗扇開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，五金件牢固，無翹曲變形、無破損。 、單指輕擊玻璃安裝

10、牢固，無輕微晃動現(xiàn)象，玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無裂縫，無損傷和刮花痕跡。 、從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活。 、油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形，鎖芯突出一致。 、電子對講門： （1）開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚； （2）不銹鋼門無刮花痕。 、防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡。 、窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷。六、樓梯、扶手1、混凝土結(jié)構(gòu)的樓梯：裂縫，面層剝落，鋼筋無外露。、鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯： （1）用力輕搖晃動，無彎曲。 （2）鋼筋銹蝕，無彎曲。 （3）木塊表面無龜裂，油漆脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手。七、插座、電器插座，單指輕擊，檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無

11、損壞，符合安全要求。試電筆檢查，每個插座電源接通是否正常。 、天線插座，單指輕擊，蓋板安裝牢固，蓋板無損壞（收視效果由業(yè)主入住后檢查）。 、電話插座，只進(jìn)行外觀驗(yàn)收，單指輕擊，蓋板安裝牢固，蓋板無損壞。八、接線盒、單指輕擊，蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞；、用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭。九、開關(guān)、安裝牢固，目視蓋板損壞；、開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好。十、照明燈具、用木或硬竹片等物體碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損。 、打開所有燈具，檢查電源接通是否正常燈具發(fā)光是否正常。 、產(chǎn)品合格，使用壽命達(dá)到要求，室內(nèi)公共照明燈全部接通。連續(xù)工作天，

12、統(tǒng)計(jì)有多少自然損壞的。十一、供水系統(tǒng)、安裝牢固搖晃，打開每棟的供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥），管道完好無損，無滲漏水、無銹跡； 、管道接頭無滲水； 、水龍頭：打開水閥，流水暢通，接頭無漏水。十二、排污管道（含塑料管）、安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；、從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實(shí)無滲水，樓上排水暢通無阻。十三、地漏地濾的金屬網(wǎng)安放穩(wěn)固、管道密實(shí)、無滲漏水、無堵塞、排水暢通。十四、衛(wèi)生潔具、安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污跡和刮花痕跡； 、灌水后排水口接口密實(shí)，無滲水，接水軟管無銹跡。十五、室內(nèi)配電箱、安裝牢固，配件齊全，試驗(yàn)操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常。 、開關(guān)符合型

13、號規(guī)定。 、導(dǎo)線與設(shè)計(jì)相符，布線規(guī)范。 、目視配電箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活。十六、其他水表、電表和煤氣表。安裝牢固，無搖晃，打開室內(nèi)水閥看表內(nèi)讀數(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，目視外觀完好無損傷，鏡面玻璃無損傷。十七、機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收1、機(jī)電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理、配件安全、標(biāo)識清楚、表面光潔平整、明亮。2、變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護(hù)裝置齊全、標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。3、消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥

14、、通風(fēng)、采光良好。 4、給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標(biāo)識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機(jī)房配置完整。附件二：產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料交接單物業(yè)地址：工程部資料名稱數(shù)量移交日期接收人備注產(chǎn)權(quán)資料1.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件2.建設(shè)用地批準(zhǔn)文件3.建筑執(zhí)照4.拆遷文件5.北京市房地產(chǎn)權(quán)證（復(fù)印件）6.住宅使用許可證7.住宅使用說明書8.新建住宅質(zhì)量保證書技術(shù)資料1.竣工工程項(xiàng)目一覽表2.各類設(shè)備清單（隨機(jī)資料、合格證、操作維護(hù)說明書、備品備件）例如：水泵、監(jiān)控設(shè)備、電子對講門等3.竣工圖總平面、各類房型平面、建筑（包含地面地下）、結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備、管線、附屬工程及隱蔽管線的全套

15、圖紙4.綠化設(shè)計(jì)施工圖及綠化植物種類清單5.地質(zhì)勘察報告6.工程合同及開工報告7.工程竣工驗(yàn)收證書（報告）8. 用電批準(zhǔn)文件9.工程預(yù)決算10.圖紙會審記錄11.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位，包括質(zhì)量事故處理記錄12.隱蔽工程驗(yàn)收記錄13.土建施工記錄14.設(shè)備安裝調(diào)試記錄15.建筑物各項(xiàng)指標(biāo)的測試記錄、沉降觀察記錄16.工程質(zhì)量事故和處理記錄17.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書18.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書19.砂漿、混凝土試塊試壓報告20.供水、管道煤氣的試壓報告21.供水、供電、監(jiān)控、消防及其他各類設(shè)備的檢驗(yàn)合格證22.第一次水池清洗、檢驗(yàn)報告23.其它重要技術(shù)決定和文件附件三：

16、資料接管驗(yàn)收遺留問題登記表資料名稱問題簡述備注施工單位： 開發(fā)單位： 物業(yè)公司：附件四：資料接管驗(yàn)收遺留問題整改表資料名稱問題簡述整改內(nèi)容整改結(jié)果備注 施工單位： 開發(fā)單位： 物業(yè)公司：26附件五：機(jī)電設(shè)備/設(shè)施移交單NO.設(shè)備名稱：型號/規(guī)格：數(shù)量：安裝地點(diǎn)：安裝時間：單價：供貨商名稱：供貨商聯(lián)系人：供貨商聯(lián)系電話安裝單位名稱：安裝單位聯(lián)系人：安裝單位聯(lián)系電話設(shè)備保修年限設(shè)備使用壽命/運(yùn)行年限：采購合同中是否有隨設(shè)備奉送備品/備件：設(shè)備外觀描述：設(shè)備運(yùn)行功能狀況描述：采購合同/安裝合同復(fù)印件是否齊全？其它問題：移交方簽字：接受方簽字：移交日期：接收日期：說明：接受方在接受該設(shè)備/設(shè)施后，僅對該設(shè)備/設(shè)施進(jìn)行日常運(yùn)作及日常/定期維護(hù)保養(yǎng)，不代表對該設(shè)備/設(shè)施擁有所有權(quán)。附件六：接管驗(yàn)收機(jī)電設(shè)施/設(shè)備遺留問題登記表設(shè)施、設(shè)備名稱位置遺留問題簡述備注施工單位： 開發(fā)單位： 物業(yè)公司： 附件七：接管驗(yàn)收機(jī)電設(shè)施/設(shè)備遺留問題整改表設(shè)施、設(shè)備名稱位置