營口市房地產(chǎn)市場調(diào)研

1、營口市房地產(chǎn)市場分析第一部分、營口宏觀情況一、城市基本情況1、自然地理營口市距離遼寧省省會城市沈陽市179公里；南同“北方明珠”大連市接壤，距離220公里；東北與中國“鋼都”鞍山市相依；東與中國最大的邊境城市丹東市毗鄰；北與遼河油田屬地盤錦市隔河相望，區(qū)域位置十分優(yōu)越。營口市地勢自東南向西北傾斜，自然形成低山、丘陵、平原三種地貌類型。東西寬50.7公里，南北長111.8公里，市域總面積5365平方公里，占遼寧省總面積的4.88%，海岸線長96公里。長大鐵路、沈大高速公路、哈大公路(202國道)、莊林公路(305國道)縱貫?zāi)媳?；大營鐵路、營大公路、蓋岫公路連接?xùn)|西，交通十分方便。營口港(包括鲅魚

2、圈港區(qū)和老港區(qū))為全國19個主樞紐港之一。市域內(nèi)有兩條跨市輸油管道通向營口港(鲅魚圈區(qū))，有一條跨省輸油管道經(jīng)過境內(nèi)。2、行政區(qū)劃截至2005年12月31日，營口市轄四區(qū)(站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、鲅魚圈區(qū))，兩市(大石橋市、蓋州市)，41個建制鎮(zhèn)(其中老邊區(qū)4個、大石橋市15個、蓋州市22個)，14個鄉(xiāng)(蓋州市)，27個街道辦事處(站前區(qū)7個、西市區(qū)7個、老邊區(qū)2個、鲅魚圈區(qū)4個、蓋州市2個、大石橋市5個)，14個國有農(nóng)場，929個行政村。  3、交通情況營口一市兩港，遼河老港于1864年對外開埠，成為中國東北第一個對外開埠的口岸。1984年興建的鲅魚圈新港是全天候深水海港，不淤不凍

3、，四季通航。營口港已與40多個國家和地區(qū)的140多個港口建立海運(yùn)業(yè)務(wù)，年吞吐量突破2500萬噸，集裝箱運(yùn)輸逐年遞增，成為中國東北第二大港、中國第十大港。營口陸路運(yùn)輸四通八達(dá)，東北鐵路、電氣化高速鐵路，公路、高速公路交通網(wǎng)絡(luò)縱貫營口全境。營口海運(yùn)暢通，成為東北腹地最近的出?？?。 營口立交橋成為東北最大的交互式公路立交橋。營大公路、遼河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街寬敞明亮。營口是中國首批投資硬環(huán)境建設(shè)40優(yōu)城市之一。4、人口結(jié)構(gòu)市域總?cè)丝?229139人，其中站前區(qū)260071人，西市區(qū)159904人，老邊區(qū)123418人，鲅魚圈區(qū)103525人，大石橋市705285人，蓋州市87

4、6936人，城市化水平為38.58%。二、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境營口是中國最早興辦近代工業(yè)的城市之一，是中國輕紡工業(yè)基地。全市擁有40多個行業(yè),3000多家企業(yè),主要產(chǎn)品700多種,省優(yōu)、部優(yōu)產(chǎn)品達(dá)300多種,輕工、紡織、機(jī)械、冶金、家電、電子、建材、樂器、絹紡、石化、印染、醫(yī)藥等門類齊全,成為營口經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),百家企業(yè)獲得國際ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證。針織、棉紡、錦綸、66#長絲生產(chǎn)居全國首位,營口名牌產(chǎn)品,馳名中外。2010年上半年，營口市地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)380億元，同比增長18.5%，增幅居全省第一位；財政一般預(yù)算收入實現(xiàn)32.1億元，同比增長36.1%，增幅居全省第二位；全市固定資產(chǎn)投資

5、、城市人均可支配收入、農(nóng)民人均現(xiàn)金收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同比增長均超過10%。展“項目建設(shè)年”活動，全力實施“5227”工程。把投資作為非常時期拉動經(jīng)濟(jì)增長最有效、最直接的手段，創(chuàng)造更多就業(yè)崗位，激發(fā)更多消費(fèi)，確保全年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)的實現(xiàn)。上半年，開工建設(shè)投資超千萬元項目638項，完成投資290.6億元，樂購超市、新東北電器等一批重大項目相繼開工建設(shè)，華能營口熱電廠、遼河特大橋等重大項目正按計劃推進(jìn)。尤為矚目的是，民生項目投入加大，投資3億元的營北公路進(jìn)展順利，“民興河整治工程”正在順利推進(jìn)，25條新建及改造城區(qū)道路已開工建設(shè)，“改造舊小區(qū)和住宅樓”、“改造農(nóng)村廁所”工作也已開始施工；營口港、開發(fā)區(qū)

6、、沿海產(chǎn)業(yè)基地、高新區(qū)、仙人島能源化工區(qū)和中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園發(fā)展不斷加快。上半年，港口貨物吞吐量和集裝箱運(yùn)量分別達(dá)到8814萬噸和121萬標(biāo)箱，同比增長13.9%和20%。沿海經(jīng)濟(jì)帶各重點(diǎn)區(qū)域共完成地區(qū)生產(chǎn)總值149.9億元，占全市的39.4%；引進(jìn)外資1.19億美元，內(nèi)資178億元，分別占全市的52%和85%；開工建設(shè)投資千萬元以上項目310項，其中億元以上項目136項，分別占全市的48.6%和63.2%，對全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用日益突出。三、城市規(guī)劃及建設(shè)總體規(guī)劃將原總體規(guī)劃提出的主城區(qū)和老邊城區(qū)合二為一,擴(kuò)大老城區(qū)，發(fā)展由原總體規(guī)劃提出的鲅魚圈城區(qū)（含熊岳鎮(zhèn)區(qū)、蘆屯鎮(zhèn)區(qū)和紅旗鎮(zhèn)區(qū)）構(gòu)成的新城

7、區(qū)，實施統(tǒng)一規(guī)劃。 營口市城市規(guī)劃區(qū)范圍：包括站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)和鲅魚圈區(qū)等4個區(qū)，以及因城市建設(shè)和發(fā)展需要實施規(guī)劃控制的區(qū)域，即蓋州市的沙崗子、九壟地、歸州等3個建制鎮(zhèn)，總面積約1130平方公里。 城市性質(zhì):以工業(yè)、物流、商貿(mào)、旅游為主的東北重要港口城市。 城市規(guī)模：到2010年，城市人口規(guī)模將達(dá)到100萬人，城市實際居住人口134萬人；到2020年，城市人口規(guī)模將達(dá)到134萬，城市實際居住人口212萬人。市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：遵循均衡布局、主次有別的原則，由老城區(qū)、新城區(qū)、大石橋城區(qū)、蓋州城區(qū)、構(gòu)成"大三角"的城市形態(tài)，最終將營口市發(fā)展成為具有多核結(jié)構(gòu)的組合型特大城市。

8、 城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃：實施 "南進(jìn)"、"東拓"、近期重點(diǎn)發(fā)展"一帶五區(qū)"。 南進(jìn)：老城區(qū)的"南進(jìn)"，是將營口鹽場營蓋公路以西至濱海大道之間的部分用地作為制造業(yè)新區(qū)；新城區(qū)的"南進(jìn)"，是將熊岳河以南的部分用地作為仙人島能源化工區(qū)； 東拓：從營口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，經(jīng)北部城區(qū)至大石橋城區(qū)，連接海花工業(yè)區(qū)、冶金工業(yè)區(qū)和大石橋鎂質(zhì)材料基地，沿東西向營大鐵路、營大公路和營柳公路發(fā)展的橫向經(jīng)濟(jì)帶。 一帶五區(qū)：即發(fā)展沿海經(jīng)濟(jì)帶、冶金工業(yè)區(qū)、營口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、制造業(yè)新區(qū)、營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、仙人島能源化工區(qū)

9、。將城市發(fā)展所涉及的區(qū)域有機(jī)地組成一個統(tǒng)一的整體，逐步形成分散組團(tuán)式城市發(fā)展格局，將市域范圍內(nèi)最核心的經(jīng)濟(jì)能量整合為一體，進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)，最大限度地發(fā)揮城市的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。 第二部分 營口房地產(chǎn)市場分析一、營口房地產(chǎn)市場基本情況1、開發(fā)規(guī)模保持增長。2010年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資179億元，同比增長57.8%。房屋施工面積1883萬平方米，同比增長66.5%。2、房屋新開工量與竣工量情況。2010年全市房屋新開工面積1212萬平方米，同比增長70.4%。房屋竣工面積530萬平方米，同比增長26.2%。3、商品房銷售持續(xù)放量走高。2010年全市商品房銷售面積532萬平方米，同比增長48.9%。全市商

10、品房銷售額實現(xiàn)184億元，同比增長81.4%。全市商品房平均價格為3460元/平方米，同比增長22%。4、二手房交易呈價增量跌趨勢。2010年全市二手房成交面積112.19萬平方米，同比下降43%。全市二手房房成交額實現(xiàn)25.2億元，同比下降24%。全市二手房平均價格為2246元/平方米,同比增長34%。二、2010年營口市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)(一)、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速穩(wěn)健，各項建設(shè)指標(biāo)持續(xù)趨好1-12月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到179億元，其中市區(qū)投資總額為50億元，同比分別增長57.8%和172.5%，呈現(xiàn)明顯增長態(tài)勢。全年房屋施工面積已將近2000萬平方米，新開工面積突破1000萬平方米。

11、其主要原因為：營口市房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，購房需求持續(xù)穩(wěn)定；沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)和城市化步伐的加快，各區(qū)域更加重視房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動作用，城市經(jīng)濟(jì)快速提升；國內(nèi)一些知名開發(fā)企業(yè)（如恒大、寶利、佳兆業(yè)等）不斷來營，投資熱情旺盛，促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展。(二)、商品住房供應(yīng)及銷售均增幅明顯，住房消費(fèi)熱點(diǎn)已從首次置業(yè)的自住購房轉(zhuǎn)移為改善型自住購房在商品房供應(yīng)方面1-12月全市批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積481.37萬，其中市區(qū)134.34萬，較去年分別同期增長45.12%、172%。1-12月全市商品房銷售面積532萬，其中市區(qū)202萬同期分別增長48.9%、106.4%，全地區(qū)老邊區(qū)增長最為明顯，銷售面積45.

12、36萬，增長幅度為178%。 據(jù)商品房網(wǎng)上備案登記數(shù)據(jù)顯示，2010年1-12月份市區(qū)商品住宅備案6410套，從登記套型狀況來看，套型面積90120 的商品住宅是營口市消費(fèi)的高峰段，占銷售總量的39%。套型90 以上的住宅占銷售總量的64%,這說明目前營口市商品住房消費(fèi)的熱點(diǎn)為改善型住宅。(三)、商品住房價格穩(wěn)中有升112月，全市商品房銷售均價為3460元/，市區(qū)商品住房銷售均價為3553元/ ，較去年同期分別增長22 %、18.9%。其主要原因有四：一是購房需求基本以自住及改善性需求為主，投資與投機(jī)需求相對較少，購房環(huán)境較好，消費(fèi)者購房相對理性；二是商品住房供應(yīng)量得到一定程度的釋放，基本可以

13、滿足不同購房階段與層次的需求；三是隨著遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃及沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)兩個國家戰(zhàn)略的實施，營口市作為其中一個重要城市，交通等基礎(chǔ)設(shè)施配套不斷完善，較好的提升區(qū)域房地產(chǎn)價值；四是當(dāng)前投資渠道依然較窄且通脹預(yù)期較強(qiáng)，部分消費(fèi)者選擇房產(chǎn)作為投資及避險工具。(四)、二手房市場成交量下降2010年1-12月全市二手房成交112.19萬，其中市區(qū)成交24.53萬，較去年分別同期下降24%、59%。分析交易量下降原因：一是國家稅費(fèi)優(yōu)惠政策的截止。從2010年1月1日，營口市二手房個人普通住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年，而契稅的全額補(bǔ)貼也全面終止，此舉增加了二手房交易成本，影響了市場的流通性。二是市

14、場房源少。由于大量購房者為趕政策末班車已在去年年底前集中置業(yè)，透支了相當(dāng)一部分購房需求，不少房源被提前消耗。另一方面，一些二手房房主因預(yù)測房價上漲，則多數(shù)將出售轉(zhuǎn)為出租，造成目前市場適銷房源少。 從成交統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看來，中小戶型依然是最受歡迎的戶型。各面積段中，60平方米以下住宅占總成交量的34%；6090平方米住宅占總成交量的44%；90120平方米的面積段占總成交量的14%；120平方米以上房源占了總成交量的8%。從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，90平方米以下的中小戶型房源占總成交量的78%，仍居二手房消費(fèi)主流。(五)、房屋租賃市場活躍由于預(yù)期房價上漲及國家稅費(fèi)調(diào)整等原因，二手房房主多數(shù)將出售轉(zhuǎn)為出租。

15、隨著營口市招商引資的步伐加快，沿海城市優(yōu)勢地位的凸顯，大量外來企業(yè)、外來務(wù)工人員及畢業(yè)生流的到來以及營口市拆遷進(jìn)程的實施，房屋租賃需求量逐漸增加，每月租金也普遍上漲100元至500元不等。據(jù)了解，目前營口市的二手房租賃市場呈現(xiàn)出低端、中端和高端三級階梯狀。低端市場月租金在1000元以下，中端在10002000元，高檔租賃市場的月租金在2000元以上，地段、交通配套、小區(qū)環(huán)境不錯的小戶型房子目前呈現(xiàn)供不應(yīng)求的“燙手”現(xiàn)象。(六)、外地人員來營置業(yè)有增無減雖然2010年國家房地產(chǎn)調(diào)控新政加緊出臺，異地購房門檻提高，但外地人員來營購房置業(yè)并未受到抑制。去年營口市市區(qū)商品房備案7107套，其中市區(qū)（站

16、前區(qū)、西市區(qū)）購買比例為70%;縣區(qū)（大石橋、蓋州、開發(fā)區(qū)、老邊區(qū)）購買比例為17%;本省以內(nèi)購買比例為6.8%，本省以外購買比例為6.2%，同比上升2個百分點(diǎn)。從來營購房者來看，可分為三種情況：一是在營口工作、做生意或投資的外地人；二是在外地工作的營口人為父母、子女等親屬購房；三是外地人看好營口居住環(huán)境為養(yǎng)老和度假購房以及看好營口房地產(chǎn)投資潛力而投資購房。三、2011年營口市房地產(chǎn)展望分析（一）2011年營口房地產(chǎn)市場展望為了充分翔實地掌握房地產(chǎn)市場實際情況，營口市房產(chǎn)交易中心按照站前、西市、老邊、產(chǎn)業(yè)基地四個區(qū)域為統(tǒng)計口徑，逐個開發(fā)商、逐個項目統(tǒng)計落實，就09年及10年結(jié)轉(zhuǎn)的存量面積及11

17、年的新開工面積進(jìn)行了統(tǒng)計，這些不包括11年出讓土地并開工的項目，大致取得了2011年營口房地產(chǎn)市場整體的待去化量，從而考量營口房地產(chǎn)市場的總體形勢。1、2011年營口主城區(qū)房地產(chǎn)市場情況營口市主城區(qū)房地產(chǎn)項目情況表區(qū)域09-10項目庫存未施工面積（萬平）11之后項目當(dāng)年施工面積（萬平）2011年施工面積（萬平）站前區(qū)62.12101.9164.02西市區(qū)54.3787.48141.85產(chǎn)業(yè)基地145140.6285.6老邊區(qū)85.35353.5438.85合計346.84683.481030.32營口市主城區(qū)2011年施工面積與2010年銷售面積對比表區(qū)域2011年施工面積（萬平）2010年銷

18、售面積（萬平）兩者面積之差（萬平）市區(qū)（站前、西市）305.87202.59-103.28產(chǎn)業(yè)基地285.65.55-280.05老邊區(qū)438.8545.36-393.49合計1030.32253.5-776.82根據(jù)以上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)大致可以看出2011年營口主城區(qū)總體的房地產(chǎn)態(tài)勢。從區(qū)域角度，站前、西市可以稱之為老城區(qū)，老邊區(qū)（特別是營東新城）、產(chǎn)業(yè)基地可以稱之為新城區(qū)，從房地產(chǎn)市場的角度可以納入到營口主城區(qū)的范圍內(nèi)進(jìn)行考量和分析。從2011年的推向市場的開發(fā)量角度，主城區(qū)各個區(qū)域均呈現(xiàn)大幅增長態(tài)勢，但是各個區(qū)域增長不均衡，新城區(qū)的新開發(fā)量增長明顯高于老城區(qū)，因此新城區(qū)的市場壓力要明顯高于新城

19、區(qū)。從2010年的銷售數(shù)據(jù)來看，無論哪個區(qū)域，市場供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場需求，當(dāng)然市場不能只作簡單的加減法，但是供給與需求的巨大缺口是非常明顯的。2、2011年營口主城區(qū)房地產(chǎn)市場需求分析2010年營口市區(qū)（站前、西市兩區(qū)）商品房備案共7107套，下表為購房者的分布區(qū)域。區(qū)域比例（%）市區(qū)（站前、西市）70縣區(qū)（大石橋、蓋州、開發(fā)區(qū)、老邊）17省內(nèi)各市6.8省外6.2合計100上表雖然是去年市區(qū)的數(shù)據(jù)，但是對于2011年營口主城區(qū)的市場是一個非常重要的參考依據(jù)（市區(qū)與主城區(qū)的市場越來越趨于整體化，屬于整體市場的版塊之分），對于這四塊市場，哪些是具有開發(fā)潛力的。市區(qū)市場部分是一個相對穩(wěn)定的市場，不可能在短期內(nèi)有大的增長性需求；縣區(qū)市場是一個較大潛力的市場，取決于城市化進(jìn)程的速度及營口的城市向心力，在這方面已經(jīng)具備一定的條件，相信2011年會有較大的增長，但是制約這塊市場的問題是支付能力問題，這部分客層對于價格的敏感度較高；省內(nèi)和省外市場更是一個潛力巨大的市場，雖然目前處在一個比較低的比例，但是已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的上升勢頭，并且這種勢頭是在自發(fā)、自然成長的情況下，如果對這部分市場進(jìn)行精心的策劃與推廣，相信會取得明顯的收效，當(dāng)然一個城市的推介一個巨大的工程，效果的實現(xiàn)和擴(kuò)大需要一個過程，但是這個趨勢已是箭在弦上。（二）、政策分析營口的房地產(chǎn)市場面臨巨大市場壓力的同時，2011年伊始